Przepisy dotyczące

zabezpieczeń

wierzytelności

Przygotowali: Patryk Plutowski, Paweł Huzarek

Grupa 3, rok 2, GiSzN

Materiały bazowe

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o Księgach wieczystych i hipotece

(Dz.U.01.124.136, 2005.02.05 zm. Dz.U.04.172.1804)

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. O listach zastawnych i

bankach hipotecznych (Dz.U.03.99.919, 2006.01.01 zm.
Dz.U.05.249.2104)

• Krajowy standard wyceny specjalistycznej nr 3 (KSWS 3) -

Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, z dnia 13 grudnia
2007

• Ustawa z dnia 6 grudnia 1996 r. O zastawie rejestrowym i

rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703 z późn. Zm.)

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r.-Prawo bankowe (Dz. U. 2002r.

Nr 72, poz. 665)

Wierzytelność - uprawnienie do
żądania spełnienia świadczenia z
określonego stosunku
zobowiązaniowego przysługujące
wierzycielowi wobec dłużnika i
składające się z jednego lub wielu
roszczeń.

Ustawa z dnia 29 sierpnia

1997 r.-Prawo bankowe

Do czynności bankowych należy
między innymi nabywanie i zbywanie
wierzytelności pieniężnych ( Art. 5.5).
Ponadto banki mogą dokonywać, na
warunkach uzgodnionych z
dłużnikiem, zamiany wierzytelności
na składniki majątku dłużnika (Art.
6.4).

Przedmiot i cel wyceny U. 1,

Art. 70.1

Bank uzależnia przyznanie kredytu na zabezpieczenie

nieruchomości do kredytu bankowego od zdolności

kredytowej.

Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do
spłaty zacią-gniętego kredytu wraz z odsetkami w
terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest
obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i
informacje niezbędne do dokonania oceny tej
zdolności.

Metody zabezpieczenia

wierzytelności:

1. Zabezpieczenia osobiste
• poręczenie - umowa, w której poręczyciel

zobowiązuje się wobec wierzyciela
(kredytodawcy) do wykonania zobowiązania
dłużnika (kredytobiorcy), jeśli ten zobowiązania
nie wykona. Instrument poręczenia regulują
przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 876 - 887 KC).

• weksel gwarancyjny (in blanco) - jest

samodzielną podstawą odpowiedzialności jego
wystawcy i osób na nim podpisanych. Weksel
tego rodzaju nie powinien zawierać sumy
wekslowej ani też terminu płatności. Sposób
uzupełnienia weksla przez bank zostaje
określony w deklaracji wekslowej złożonej
łącznie z wekslem in blanco.

• ubezpieczenie kredytu - umowa ubezpieczenia

zawierana pomiędzy bankiem a zakładem
ubezpieczeń lub kredytobiorcą a zakładem
ubezpieczeń, w której zakład zobowiązuje się do
zapłaty określonego odszkodowania na wypadek,
gdyby kredytobiorca nie spłacił zaciągniętego
zobowiązania.

2. Zabezpieczenia rzeczowe:
• zastaw - ograniczone prawo rzeczowe upoważniające

wierzyciela (zastawnika) do zaspokojenia
wierzytelności z rzeczy ruchomej obciążonej prawem
zastawu, bez względu na to, czyją jest ona własnością
(zastawca). Umowa o ustanowienie zastawu jest
umową realną, tj. rzecz objęta zastawem musi być w
momencie zawarcia umowy oddana w posiadanie
wierzyciela.

• zastaw rejestrowy - w odróżnieniu od zastawu

"tradycyj-nego" w tym przypadku rzecz obciążona
zastawem pozo-staje w posiadaniu właściciela
(zastawcy), który może nadal z niej korzystać.
Przedmiotem mogą być rzeczy ruchome,
wierzytelności, papiery wartościowe bądź biżuteria czy
samochody. W chwili wystąpienia proble-mów bank
przejmuje ruchomości i sprzedaje w drodze publicznej
licytacji.

• przelew wierzytelności na zabezpieczenie - jest to

umowa o cesję wierzytelności. Powoduje przejście praw
dotych-czasowego wierzyciela (cedenta) na drugą
stronę (cesjonariusza). Umowa ta nie wymaga zgody
dłużnika. W razie terminowej spłaty kredytu
wierzytelność wraca do kredytobiorcy, w innym
przypadku bank pokrywa spłatę z tej wierzytelności.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. O listach

zastawnych i bankach hipotecznych

• (art.2.) "bankowo-hipoteczna wartość

nieruchomości" - należy przez to rozumieć
ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość,
która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla
poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako
przedmiotem zabezpieczenia kredytów
udzielanych przez bank hipoteczny;

• (art.2.) "zabezpieczenie hipoteką" - należy przez

to rozumieć hipotekę na rzecz banku
hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania
wieczystego lub prawie własności nieruchomości
położonej na obszarze kraju.

(art.3. ust.1.) Hipoteczny list zastawny jest
papierem wartościowym imiennym lub na
okaziciela, którego podstawę emisji stanowią
wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone
hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny
zobowiązuje się wobec uprawnionego do
spełnienia określonych świadczeń pieniężnych.

• List zastawny może być nominowany w złotych

albo w walucie obcej.

(art.22. ust.1.) Ustalanie bankowo-hipotecznej
wartości nieruchomości jest dokonywane z
zachowaniem należytej staranności i ostrożności,
w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych
cech nieruchomości oraz związanych z nią
dochodów, które przy założeniu racjonalnej
eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które
może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości.

• (art.22 ust.2., 3.) Bankowo-hipoteczną wartość

nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie

ekspertyzy, którą dokonuje bank hipoteczny lub

rzeczoznawca majątkowy na zlecenie banku

hipotecznego.

• (art.22 ust.5.) Szczegółowe zasady ustalania

bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa

regulamin wydawany przez bank hipoteczny.

Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają

zatwierdzenia przez Komisję Nadzoru Bankowego.

Krajowy standard wyceny

specjalistycznej nr 3

Wycena dla zabezpieczenia

wierzytelności

(pkt 2.1) „wartość nieruchomości” - należy
przez to rozumieć wartość nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności i innych praw do
nieruchomości.

(pkt 1.1) Krajowy standard wyceny
specjalistycznej nr 3 stosuje się, gdy
nieruchomość stanowi lub będzie stanowiła
zabezpieczenie wierzytelności, w
szczególności przy udzielaniu kredytu,
pożyczki lub innego produktu finansowego.

(pkt 1.4) Zasady przedstawione w standardzie można

odpowiednio do szacowania innych składników mienia,

w przypadku gdy mają stanowić zabezpieczenie

wierzytelności. Wykonując wycenę w celu

zabezpieczenia wierzytelności, zawsze określa się

wartość rynkową i uwzględnia się odrębne wymagania,

właściwe dla przedmiotu wyceny.

(pkt 2.2) Oprócz wartości rynkowej na zamówienie

wierzyciela lub zamawiającego oprócz wartości

rynkowej przedmiotu wyceny, określa się dodatkowo

wartości nierynkowe lub wartość odtworzeniową.

(pkt 4.3) Określanie wartości należy odróżnić od

szacowania ryzyka kredytowego. Szczegółowa

interpretacja i analiza ryzyka, związanego z

przedmiotem zabezpieczenia, może być dla

rzeczoznawcy majątkowego dodatkową czynnością

lub przedmiotem odrębnego opracowania, nie

stanowiącego operatu szacunkowego. Ocena

ryzyka, związanego z zabez-pieczeniem

wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym

przypadku do wierzyciela.

(pkt 5.3) Nieruchomości inwestycyjne, zdefiniowane jako

nieruchomości, które właściciel traktuje jako źródło

przychodów z czynszów i/lub które utrzymuje w

posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości szacuje

się odrębnie. W przypadku portfela takich nieruchomości,

przedmiotem wyceny może być dodatkowo nieruchomość

traktowana tak, jakby miała być sprzedawana jako część

portfela inwestycyjnego. W takim przypadku należy

wyjaśnić różnicę pomiędzy uzyskaną wartością

nieruchomości, wycenionej jako odrębny przedmiot

wyceny, a wartością nieruchomości potraktowanej jako

część portfela inwestycyjnego.

(pkt 4.2) Stosując zasady wynikające ze standardu
KSWP 3 „Operat szacunkowy”, rzeczoznawca
majątkowy powinien także ujawnić w operacie
szacunkowym poznane w trakcie szacowania
nieruchomości okoliczności ograniczające jej
przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.

(pkt 5.4) Nieruchomości zajmowane przez
właściciela wycenia się przy założeniu, że
nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż lub
oferowana do wynajęcia jako wolna (niezajęta przez
właściciela). Wszelkie korzyści niezwiązane z
nieruchomością, a wynikające z faktu zajmowania
nieruchomości przez właściciela, powinny być
oddzielone od wartości nieruchomości.

(pkt 5.5) Nieruchomości w trakcie budowy lub
rozwoju (w tym grunt, na którym ma być lub na
którym jest realizowana inwestycja lub
nieruchomość podlegająca rozbudowie, ulepszeniu,
itp.) podlegają wycenie z uwzględnieniem istnie-
jących i potencjalnych zezwoleń dotyczących
możliwości zagospodarowania.

Założenia dotyczące możliwości określonego
zagospo-darowania muszą być fizycznie możliwe,
odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne,
ekonomicznie opłacalne i przytoczone w całości w
operacie szacunkowym, a ich przyjęcie odbywa się
po uzgodnieniu z wierzycielem.

(pkt 5.5.2.) Rzeczoznawca majątkowy określa wartość
rynkową nieruchomości:

– według stanu i cen na dzień wyceny i / lub odpowiednio
– według stanu techniczno - użytkowego i

zagospodarowania po zakończeniu jej zakładanego
rozwoju i cen na dzień wyceny.

(pkt 5.6) Nieruchomości zwykle wyceniane na podstawie
ich potencjału gospodarczego, takie jak: hotele, stacje
paliw, szpitale/przychodnie, nieruchomości
wykorzystywanych w celach
wypoczynkowych/rekreacyjnych, mogą być wyceniane na
podstawie ostrożnej oceny możliwości utrzymania
dochodów na poziomie wynikającym z danych o
dochodach

uzyskiwanych z działalności prowadzonej na

nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i z

nieruchomości podobnych. Nie uwzględnia się

elementu określanego jako goodwill, który

związany jest z operatorem posiadającym

większe, niż przeciętne, umiejętności zarządcze.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o

Księgach wieczystych i

hipotece

Art. 65.

1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności
można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel może do-chodzić zaspokojenia z
nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
2. Część ułamkowa nieruchomości może być
obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział
współwłaściciela.
3. Przedmiotem hipoteki może być także
użytkowanie wie-czyste. W tym wypadku hipoteka
obejmuje również budynki i urządzenia na
użytkowanym terenie, stanowiące własność
wieczystego użytkownika

4. Przedmiotem hipoteki mogą być także:
1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

mieszkalnego

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej

4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
5. Do hipotek określonych w ust. 3 i 4 stosuje się

odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

• Art. 67. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w

księdze wieczystej.

• Art. 68. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności

pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej
sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z
prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż
pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym
pieniądzu.

 
• Art. 69. W granicach przewidzianych w odrębnych

przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o
odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty
postępowania.

• Art. 76.

1. W razie podziału nieruchomości hipoteka
obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża
wszystkie nieruchomości utworzone przez podział
(hipoteka łączna).
2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna,
może według swego uznania żądać zaspokojenia w
całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna,
z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może
również według swego uznania dokonać jej podziału
pomiędzy poszczególne nieruchomości.

3. W celu zabezpieczenia tej samej
wierzytelności można, w drodze czynności
prawnej, obciążyć więcej niż jedną
nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

Art. 84.

Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z
przynależnościami i utrzymuje się na niej jako
na całości aż do zupełnego wygaśnięcia
wierzytelności, którą zabezpiecza.

Art. 94.

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie
hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi
inaczej.