Wycena w podejściu 

kosztowym – stosowane 

metody i techniki

Ewa Kaczmarczyk

Justyna Krupa

MSGP 

Podejście kosztowe

• polega na określaniu wartości nieruchomości 

przy założeniu, że wartość ta odpowiada 
kosztom jej odtworzenia, 
pomniejszonym o wartość zużycia 
nieruchomości

• określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu 

i koszt odtworzenia jego części 
składowych

(za art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce 

nieruchomościami)

Wykorzystując podejście kosztowe do 
określenia wartości odtworzeniowej, zamiast 
wartości rynkowej, należy szczegółowo 
uzasadnić takie postępowanie. 

W operacie szacunkowym należy 
jednoznacznie wskazać, że wynikiem wyceny 
jest wartość odtworzeniowa, podać przyjęte 
uwarunkowania prawne i założenia wyceny 
oraz omówić dane, na podstawie których 
wartość ta została określona.

Podejście kosztowe

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa 
nieruchomości jest równa kosztom 
nabycia gruntu i kosztom 
wytworzenia jego części 
składowych, z uwzględnieniem 
stopnia zużycia, przy założeniu, że 
koszty te zostały poniesione w dniu 
wyceny.

OB

G

ON

W

W

W





Wartość zużycia 

nieruchomości

Zużycie nieruchomości wynika w szczególności 
z pogorszenia się jej cech fizycznych, 
funkcjonalnych oraz z wpływu innych 
czynników zewnętrznych, powodujących jej 
przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.

Zużycie – utrata wartości w stosunku do kosztów 

wytworzenia (wzniesienia nowego obiektu).

Zużyc

ie

Techniczn

e

Funkcjona

lne

Środowisk

owe

Kiedy stosujemy podejście 

kosztowe?

• o ile wymagają tego przepisy 

szczególne, 

• dla nieruchomości szczególnego 

przeznaczenia, które rzadko lub w 
ogóle nie są przy istniejącym 
użytkowaniu sprzedawane na rynku

Kiedy stosujemy podejście 

kosztowe?

Wycena budynków i budowli nie będących w 
częstym obrocie na rynku nieruchomości. Zaliczyć 
do nich można

:

- Budynki służby zdrowia
- Budynki rządowe i komunalne
- Budynki szkolne
- Budynki sportowe
- Obiekty kultury
- Budynki transportu
- Budowle sakralne
- Budynki penitencjarne

Postępowanie w podejściu 

kosztowym

1. oszacowanie wartości gruntu przy istniejącym 

użytkowaniu [W

G

]

2. oszacowanie kosztu odtworzenia brutto budynków i 

innych składników nieruchomości [W

BR

]

3. określenie wartości zużycia budynków i innych 

składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, 
zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na 
skutek wpływu czynników środowiskowych i innych [S

z

]

4. ustalenie kosztu odtworzenia netto jako różnicy 

kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających 
wartości zużycia [W

o

 = W

G

 + W

BR

 - S

z

]

Podejście kosztowe

• Technika szczegółowa

• Technika elementów scalonych

• Technika wskaźnikowa

Metoda kosztów odtworzenia

• Technika szczegółowa

• Technika elementów scalonych

• Technika wskaźników

Metoda kosztów zastąpienia

Metody 

właściwe dla 

podejścia 

kosztowego

Metoda 

kosztów 

odtworzenia

Metoda 

kosztów 

zastąpienia

 „Przy metodzie kosztów odtworzenia 
określa się koszty odtworzenia części 
składowych gruntu przy zastosowaniu tej 
samej technologii i materiałów, które 
wykorzystano do wzniesienia lub 
powstania tych części składowych. „

Metoda kosztów 

odtworzenia

„Zastosowanie zasady ustalenia kosztu odtworzenia 

powinno być ograniczone do następujących 

przypadków:

    -jeżeli przepis szczególny wyraźnie tak stanowi,

    -gdy należy utrzymać (lub zrekonstruować) istniejące 

obiekty (np. obiekty objęte rejestrem zabytków),

    -inne uzasadnione przypadki.”

1. Szacujemy koszt zbudowania 

identycznego obiektu – repliki, przy 
założeniu identycznego poziomu kosztów 
dokumentacji projektowej oraz nadzoru 
budowlanego określonych na podstawie 
cen z dnia wyceny.

2. Określamy koszty opracowania 

dokumentacji, przygotowania terenu itp.

3. Określone koszty pomniejszamy 

współczynnikiem wynikającym ze zużycia.

Stosując metodę kosztów odtworzenia:

W przypadku gdy pewne technologie i 
materiały wychodzą z użycia, są niedostępne 
na rynku konieczne jest przyjmowanie 
kosztów materiałów i technologii jedynie 
zbliżonych do zastosowanych w wycenianym 
obiekcie.

„Przy metodzie kosztów zastąpienia 
określa się koszty zastąpienia części 
składowych gruntu obiektami 
budowlanymi o takiej samej funkcji i 
podobnych parametrach użytkowych, jakie 
mają obiekty, których wartość określa się, 
lecz wykonanymi przy wykorzystaniu 
aktualnie stosowanych technologii i 
materiałów.”

Metoda kosztów zastąpienia

„Zastosowanie tej zasady winno być 
poprzedzone rozważaniem celowości 
wzniesienia nowoczesnego budynku 
zastępczego o mniejszej powierzchni 
użytkowej w stosunku do istniejącego 
budynku, jeżeli na skutek zmian 
technologicznych, lub z innych powodów, 
obecna działalność może być bez ograniczenia 
zrealizowana w tym mniejszym budynku. „

Metoda kosztów zastąpienia

1. Szacujemy koszt wzniesienia obiektów, 

spełniających taka samą funkcję i w 
identycznym zakresie jak obiekty 
wyceniane, lecz przy zastosowaniu 
współczesnej technologii i materiałów.

2. Określamy koszty dokumentacji, nadzoru i 

kosztów pośrednich, ale niezbędnych do 
właściwego funkcjonowania obiektu.

3. Określone koszty pomniejszamy 

współczynnikiem wynikającym ze zużycia.

Stosując metodę kosztów zastąpienia:

• Należy podkreślić, że rzeczoznawca powinien 

w kalkulacji uwzględnić tylko koszty celowe, 
co w praktyce oznacza, że koszt zastąpienia 
może być niższy niż koszt odtworzenia. 

• Odpowiedź, którą z metod należy w 

konkretnej sytuacji zastosować, zależy od 
rodzaju (funkcji) obiektu, jego wieku oraz 
zaistniałych zmian w technologii budowy.

• Techniki szacowania oraz procedury 

postępowania są takie same w obu 
metodach

. 

Techniki 

szacowania 

kosztów 

odtworzenia i 

kosztów 

zastąpienia

Technika 

szczegóło

wa

Technika 

wskaźniko

wa

Technika 

elementó

w 

scalonych

Technika szczegółowa

Technika szczegółowa

„Przy użyciu techniki szczegółowej 
koszty odtworzenia albo koszty 
zastąpienia określa się na podstawie:

•  

ilości niezbędnych do wykonania 

robót budowlanych 

oraz

•  

cen jednostkowych tych robót

.”

Technika szczegółowa

Technika szczegółowa

• dokonanie szczegółowej inwentaryzacji technicznej i 

obmiarowania obiektu budowlanego, 

• określenie technologii wykonania niezbędnych robót 

budowlanych i instalacyjnych, 

• obliczenie koniecznej ilości robót, materiałów itp.
• określenie cen jednostkowych poszczególnych robót, 

materiałów itp.

• określenie kosztów opracowania dokumentacji i nadzoru 

budowlanego w formie wskaźnika procentowego 
odniesionego do kosztu odtworzenia robót budowlanych. 

Należy uwzględnić także odpowiednią stawkę podatku 
VAT obowiązującego dla danego rodzaju budownictwa. 

)

1

(

*

*

1

KD

ji

n

i

B

W

C

Ii

W









Technika szczegółowa

Technika szczegółowa

ji

C

Ii

KD

W

Ceny jednostkowe poszczególnych robót

Ilość niezbędnych robót

Koszty opracowania dokumentacji i nadzoru 
budowlanego w formie wskaźnika 
procentowego, odniesionego do kosztów 
odtworzenia robót budowlanych.

Technika elementów 

scalonych

„Przy użyciu techniki elementów 
scalonych koszty odtworzenia albo koszty 
zastąpienia określa się ma podstawie:

•  

ilości scalonych elementów robót 

budowlanych 

oraz

•  

cen scalonych elementów tych robót

.”

Dla ustalenia kosztów wykonuje się takie same 
czynności jak w technice szczegółowej, z tą 
różnicą, że nie ustala się ilości niezbędnych robót, 
lecz 

rodzaje i ilość scalonych elementów tych 

robót

. 

Nie ustala się również cen jednostkowych 
poszczególnych robót, ale 

ceny scalonych 

elementów robót

, korzystając z odpowiednich 

normatywów cen scalonych.

• Technika znacznie prostsza od szczegółowej i 

mniej pracochłonna.

• Mniejsze nakłady na wykonanie wyceny.

Technika elementów 

scalonych

je

n

i

i

B

C

J

K

*

1







Technika elementów 

scalonych

n

i

J

je

C

liczba elementów robót w budynku

ilość scalonych elementów robót

ceny jednostkowe scalonych elementów 
robót budowlanych wraz z kosztami 
pośrednimi i zyskiem

Technika wskaźnikowa

„Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty 
określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej 
oraz liczny jednostek odniesienia, dla 
których ta cena została ustalona. 
Technikę wskaźnikową można stosować 
tylko wtedy, gdy obiekty których wartość 
określa się, są porównywalne z obiektami, 
dla których znane są ceny wskaźnikowe.”

• Znalezienie obiektu budowlanego podobnego 

do obiektu wycenianego pod względem 
technologii, konstrukcji i wielkości.

• Ustalenie jednostek lub jednostki odniesienia.
• Określenie ceny jednostkowej obiektu 

budowlanego dla ustalonej jednostki 
odniesienia, posługując się katalogami cen 
jednostkowych.

• Ustalenie ostatecznego kosztu odtworzenia 

wycenianego obiektu.

Technika wskaźnikowa

Technika wskaźnikowa

jQ

B

C

Q

K

*



Q

jQ

C

liczba jednostek 
odniesienia

cena wskaźnikowa jednostki 
ustalana na podstawie cen 
bieżących podczas analiz

Bibliografia

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 

sierpnia 1997 roku

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 

2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i 
sporządzania operatu szacunkowego

• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

• Mączyńska E., Ile jest warta nieruchomość, Warszawa 

2005

• Hopfer A., Cymerman R., Wycena nieruchomości. 

Zasady i procedury, Warszawa 2006

Dziękujemy za uwagę