Prawo hipoteczne

Prawo hipoteczne – źródła prawa

• Ustawa z 06.07.1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (u.k.w.)

• Ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (k.c.)
• Ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks

postępowania cywilnego (k.p.c.)

• Ustawa z 29.08.1997 r. Prawo bankowe

(pr.bank.)

• Ustawa z 29.08.1997 r. Ordynacja

podatkowa (ord.pod.)

Rodzaje hipotek

• Rodzaje hipoteki – kryterium: sposób

powstania:

• 1) Hipoteka umowna
• 2) Hipoteka powstała na podstawie

jednostronnej czynności prawnej

• 3)Hipoteka przymusowa
• 4)Hipoteka ustawowa

Rodzaje hipotek

• Hipoteka umowna – powstaje na podstawie

umowy

pomiędzy

właścicielem

nieruchomości

(lub

innego

przedmiotu

hipoteki) a wierzycielem hipotecznym lub
administratorem hipoteki.

• Szczególnym rodzajem hipoteki umownej (ze

względu na tryb ustanowienia) jest hipoteka
bankowa (art. 95 pr.bank.), hipoteka, którą
strony ustanawiają w ugodzie sądowej (art.
184, 223 k.p.c.) lub przed mediatorem

Rodzaje hipotek

• Hipoteka powstała na podstawie jednostronnej

czynności prawnej – hipoteka, która zabezpiecza
wierzytelności z tytułu obligacji

• „Do ustanowienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie

roszczeń obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli
właściciela nieruchomości” (art. 7 ustawy o obligacjach)

• Do powstania tej hipoteki również konieczny jest wpis do

księgi wieczystej.

• Wierzycielem z hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z

tytułu  obligacji  jest  administrator  hipoteki.  Administrator
hipoteki  wykonuje  prawa  i  obowiązki  wierzyciela
hipotecznego  we  własnym  imieniu,  lecz  na  rachunek
obligatariuszy.

Rodzaje hipotek

• Hipoteka przymusowa (art. 109-111 u.k.w.)

powstaje niezależnie od woli - a najczęściej wbrew
woli  -  właściciela,  jeśli  wierzyciel  hipoteczny
dysponuje  odpowiednim  dokumentem  i  na
podstawie  tego  dokumentu  uzyska  wpis  do  księgi
wieczystej.

Dokument stanowiący podstawę wpisu to

dokument  stwierdzający  wierzytelność  pieniężną
(np.  wyrok  sądu,  decyzja  administracyjna)  lub
dokument stwierdzający przymusowe ustanowienie
zabezpieczenia  (np.  postanowienie  sądu  -art.  747
pkt 2 k.p.c.)

Rodzaje hipotek

• Hipoteka ustawowa – hipoteka wyjątowo

powstaje  na  podstwie  wyraźnego  przepisu
ustawy,  bez  inicjatywy  stron  i  bez  potrzeby
dokonania  wpisu  w  księdze  wieczystej.
Ujawnienie  hipoteki  w  księdze  wieczystej
ma charakter deklaratoryjny. Przypadki:

• -1037 § 3 k.p.c.
• -115 d § 3 u.p.e.a.
• Zob. postanowienie SN z 18.01.2008 r.

VCSK 298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.

Rodzaje hipotek

• Art. 1037 § 3 k.p.c. i art. 115 d § 3 u.p.e.a. przewidują

powstanie hipoteki ustawowej na nieruchomości
sprzedanej w post. egz. zabezpieczającej roszczenia
wierzyciela

przeciwko

nabywcy

nieruchomości

powstałe w związku z zaliczeniem na poczet ceny
wierzytelności

nabywcy

wobec

dłużnika

egzekwowanego,  która  nie  znalazła  pokrycia  w  sumie
uzyskanej  z  egzekucji.  Hipoteka  powstaje  z  mocy
prawa  a  wpis  do  księgi  wieczystej  ma  deklaratoryjny
charakter. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie

działa

przeciwko

prawom

obciążającym

nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu.

Rodzaje hipotek

• Istnieją podstawy normatywne do

wyróżnienia:

• -hipotek kaucyjnych
• - hipotek zwykłych
• Hipoteki kaucyjne i zwykłe to hipoteki

powstałe przed 20.02.2011 r.
(hipoteki dawne).

Rodzaje hipotek

• Hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność

istniejącą lub mogącą powstać w przyszłości o
nieustalonej wysokości (art. 102-108 ukw w
brzmieniu przed nowelizacją)

• samoistna- zabezpieczająca wierzytelność główną
• niesamoistna – zabezpieczająca wierzytelności,

które nie mogły być z mocy ustawy objęte hipoteką
zwykłą, np. odsetki, koszty postępowania.

• Hipoteka zwykła – zabezpiecza wierzytelność o

ustalonej wysokości (art. 68 ukw w brzmieniu przed
nowelizacją)

Rodzaje hipotek

Art. 10 uzkw:
1.

Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia
w  życie  ustawy  nowelizującej  stosuje  się  przepisy  w
brzmieniu  nadanym  ustawą  nowelizujacą,  z  wyjątkiem
przepisów  o  rozporządzaniu  opróżnionym  miejscem
hipotecznym (hipoteka kaucyjna samoistna)

  Do  hipotek  zwykłych  powstałych  przed  dniem  wejścia
w  życie  ustawy  nowelizującej  stosuje  się  przepisy  w
dotychczasowym  brzmieniu.  To  samo  dotyczy  hipotek
kaucyjnych  zabezpieczających  roszczenia  związane  z
wierzytelnością  hipoteczną,  lecz  nieobjętych  z  mocy
ustawy  hipoteką  zwykłą,  powstałych  przed  dniem
wejścia  w  życie  niniejszej  ustawy  (hipoteka  kaucyjna
niesamoistna)

Rodzaje hipotek

• Hipoteki powstałe przed wejściem w życie

ustawy nowelizującej – w zakresie tego
pojęcia zarysowały się dwa stanowiska:

1) to hipoteki, co do których przed wejściem

w życie ustawy zmieniającej złożono
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, data
wpisu do kw nie jest decydująca

2) to hipoteki, co do których przed wejściem

w życie ustawy zmieniającej został złożony
wniosek o wpis do księgi wieczystej

Rodzaje hipotek

• Uchwała SN z 27.09.2012 r., III CZP 45/12
• Po wejściu w życie ustawy z 26.06.2009 r.

nie  jest  możliwe  dokonanie  wpisu  w
księdze  wieczystej  hipoteki  umownej
zwykłej  na  podstawie  oświadczenia  o  jej
ustanowieniu

sporządzonego

przed

20.02.2011 r. jeśli wniosek o wpis został
złożony po tej dacie.

• Ww. orzeczenie opowiada się za drugim

poglądem.

Rodzaje hipotek

• Hipoteka kaucyjna samoistna została zrównana z

hipoteką po nowelizacji (z wyjątkiem rozporządzania
o.m.h.)

• Hipoteka

kaucyjna

samoistna

nie

uległa

przekształceniu ex lege w hipotekę w konstrukcji po
nowelizacji.

• Praktyka przyjęta w niektórych sądach, polegająca

na zmianie „charakteru” hipoteki poprzez skreślenie
przymiotnika  „kaucyjna”  dokonywana  wskutek
złożonego  po  19  lutego  2011  r.  wniosku  np.  o
zmianę  treści  hipoteki  jest  niewłaściwa.  Jest  to
usterka  wpisu  zwalczana  w  trybie  art.  626  (13)  §  2
kpc (sprostowanie usterki wpisu).

Rodzaje hipotek

• Hipoteka łączna – hipoteka, która obciąża

dwa lub więcej przedmioty

• Hipoteka łączna może być hipoteką umowną,

przymusową i powstającą na podstawie
jednostronnej czynności prawnej (art. 7
ust.oblig.)

• Przedmioty hipoteki łącznej mogą być

różnorodne
np. hipoteka łączna może jednocześnie
obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste
i udział w spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu

Rodzaje hipotek

• Hipoteka łączna z mocy ustawy -

podział nieruchomości (art. 76 ust. 1 ukw)

• Hipoteka łączna w drodze czynności prawnej

(umowa lub oświadczenie jednostronne
właściciela)
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności
można, w drodze czynności prawnej, obciążyć
więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna
umowna)- art. 76 ust. 3 ukw

• Hipoteka łączna przymusowa (art.

111 (1)ust

1 ukw)

Rodzaje hipotek

• Zadania:
• Analiza postanowienia SN z 18.01.2008 r. VCSK

298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.

• Analiza przepisu międzyczasowego - art. 10 uzkw

i uchylonego art. 108 ukw w kontekście pytań
problemowych:

• Czy obecnie dopuszczalne jest w drodze

czynności prawnej przekształcenie hipoteki
zwykłej w hipotekę kaucyjną w celu uzyskania
statusu hipoteki w kształcie po nowelizacji?

• Czy możliwe jest przekształcenie hipoteki

kaucyjnej w hipotekę w konstrukcji po nowelizacji
w drodze czynności prawnej?

Rodzaje hipotek

• Literatura:
• J. Pisuliński (w:) Hipoteka po nowelizacji.

Komentarz. Warszawa 2011 r., s. 15-56.

• Fakultatywnie:
• J. Pisuliński, O planowanej nowelizacji

ustawy o księgach wieczystych i
hipotece i wprowadzeniu długu
gruntowego, KPP Rok XIV, 2005, z. 3, s.
837-859.

Przedmiot hipoteki

• art. 65 ust. 1 ukw :W celu zabezpieczenia

oznaczonej wierzytelności wynikającej z
oznaczonego stosunku prawnego można
nieruchomość obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel może dochodzić
zaspokojenia z nieruchomości bez wzgledu na
to czyją się stała własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości

• Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość

lub ułamkowa część nieruchomości.

Przedmiot hipoteki

• art. 65 ust. 2 ukw: Przedmiotem hipoteki

może być także:

• 1) użytkowanie wieczyste wraz z

budynkami i urządzeniami będących
własnością użytkownika wieczystego (lub
udział w tym prawie)

• 2) spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu (lub udział w tym prawie)

• 3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką

Przedmiot hipoteki

• Możliwe jest obciążenie hipoteką
• nieruchomości gruntowej, która ma być

nabyta lub wyodrębniona lub przyszłego
lokalu z zastrzeżeniem warunku, że osoba
ustanawiająca hipotekę stanie się
właścicielem nieruchomości lub lokalu.

• Wówczas w dokumencie ustanawiającym

hipotekę konieczne jest jednoznaczne
określenie obciążanej nieruchomości lub
lokalu.

Przedmiot hipoteki

• Enumeratywne określenie przedmiotu

hipoteki.

• Hipoteką nie można obciążyć przedmiotów

niewymienionych w art. 65 ust. 1-3 ukw.

• Nie jest dopuszczalne ustanowienie

hipoteki na rzeczach ruchomych, zespole
rzeczy ruchomych, przedsiębiorstwie,
ekspektatywie odrębnej własności lokalu
(art. 19 u. spółdz. mieszk.),
wierzytelnościach innych niż subintabulat

Przedmiot hipoteki

• Nieruchomość:
• grunt
• budynek
• lokal
• Art. 46 k.c.: Części powierzchni ziemskiej

stanowiące odrębny przedmiot własności
(grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na
mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przedmiot hipoteki

• Nieruchomości – zawsze rzeczy oznaczone co do

tożsamości.

• Nieruchomość a działka gruntowa.
• Przedmiotem hipoteki nie może być działka.
• Działka gruntu – niepodzielna, ciągła część powierzchni

ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości
gruntowej. Działka jest oznaczona w ewidencji gruntów i
budynków poprzez określenie jej położenia, granic,
powierzchni, rodzaju użytków gruntowych, oznaczenie kw
lub zbioru dokumentów (art. 4 pkt 3 ust. o gosp.
nieruch.). Każda działka ma numer ewidencyjny.

• Nie można obciążyć hipoteką jednej lub kilku działek jeśli

nie stanowią nieruchomości lub udziału w niej.

Przedmiot hipoteki

•

Nieruchomości gruntowe:

•

odrębny przedmiot własności

•

wyodrębinienie – określenie granic (art. 46 k.c.,
art. 143 k.c.- społeczno-gospodarcze
przeznaczenie gruntu).

•

Dwie graniczące ze sobą działki gruntu
stanowiące własność tego samego podmiotu, dla
których prowadzone są dwie odrębne księgi
wieczyste stanowią dwie odrębne nieruchomości
gruntowe (wyrok SN z 26.02.2003 r. , II CKN
1306/00, BSN 2003, Nr 8, s. 8)

Przedmiot hipoteki

• Jeśli dla takich dwóch działek

prowadzona jest jedna księga wieczysta
wówczas jest to jedna nieruchomość
gruntowa

• (post. SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02,

OSN 2004, Nr 12, poz. 201).

• Grunt w znaczeniu wieczystoksięgowym:

część powierzchni ziemskiej objętej
jedną księgą wieczystą.

Przedmiot hipoteki

• Czy dopuszczalne jest ustanowienie

hipoteki umownej na nieruchomościach
Skarbu Państwa?

• Art. 1 ust. 2 ustawy z 28.05.1997 r. o

poręczeniach i gwarancjach udzielanych
przez SP oraz niektóre osoby prawne:
poręczenia i gwarancje stanowią jedyne
formy zabezpieczania wierzytelności
udzialane przez organy państwa lub BGK
dla zobowiązań osób trzecich.

Przedmiot hipoteki

• Art. 1060 § 2 k.p.c. Egzekucja świadczeń

pieniężnych przeciwko Skarbowi Państwa
jest możliwa wyłącznie z rachunku
właściwej jednostki organizacyjnej.

• Czy przepis ten stanowi zakaz

zaspokojenia się w drodze egzekucji z
nieruchomości Skarbu Państwa i tym
samym zakaz ustanowiania hipoteki na
nieruchomościach skarbowych?

Przedmiot hipoteki

• Nieruchomości budynkowe
• Zasada: Budynki trwale z gruntem

związane są częścią składową gruntu –
art. 48 k.c. Budynki, które nie są
trwale z gruntem związane są
rzeczami ruchomymi.

• Wyjątek: Budynek jest odrębną

nieruchomością, gdy przepis
szczególny uznaje budynek za odrębny
od gruntu przedmiot własności

Przedmiot hipoteki

• Orzecznictwo SN:
• „Budynek to obiekt budowlany, twale

związany z gruntem, stanowiący część
składową nieruchomości gruntowej (art.
48 k.c.) albo odrębny od gruntu
przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.),
wydzielony z przestrzeni za pomocą
przegród budowlanych, posiadający
fundamenty oraz dach” - uchwała SN z z
26.04.2007 r., III CZP 27/07, OSN 2008,
Nr 6, poz. 62.

Przedmiot hipoteki

• 1)Odrębna własność budynków – jako prawo związane:

• Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na

gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią
własność użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.)

• Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną

na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stanowią własność
spółdzielni(art. 279 k.c.).

• Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa i

przekazane rolniczej spółdzielni produkcyjnej w stanie
zabudowanym lub budynki wzniesione na tym gruncie przez
spółdzielnię stanowią własność spółdzielni (art. 272 k.c.)

Przedmiot hipoteki

• Własność budynków użytkownika

wieczystego stanowi prawo związane z
użytkowaniem wieczystym i może
stanowić przedmiot hipoteki tylko razem z
użytkowaniem wieczystym. Nie jest więc
dopuszczalne ustanowienie hipoteki
wyłącznie na nieruchomości budynkowej
użytkownika wieczystego.

• Własność budynków rolniczej spółdzielni

produkcyjnej jest prawem związanym z
prawem użytkowania (art. 272 § 3 k.c.)

Przedmiot hipoteki

• Budynki rolniczej spółdzielni produkcyjnej

nie mogą stanowić przedmiotu hipoteki,
ponieważ użytkowanie nie zostało
wymienione w art. 65 ust. 2 ukw jako
przedmiot hipoteki.

• Własność budynków rolniczej spółdzielni

produkcyjnej na nieruchomości
stanowiącej wkład gruntowy stanowi
prawo niezbywalne i również nie może
być przedmiotem hipoteki

Przedmiot hipoteki

• 2) Odrębna nieruchomość budynkowa jako prawo

samodzielne:

• Garaż wybudowany ze środków własnych przed

5.12.1990 r. na gruncie stanowiącym własność SP
lub gminy (art. 211 ust. o gosp. nieruch.)

• Budynki zatrzymane przez rolnika, wchodzące w

skład nieruchomości przekazanej na rzecz SP na
podstawie ustawy z 24.01.1968 r. o rentach i
innych świadczeniach dla rolników przekazujących
nieruchomości rolne na własność państwa oraz
ustawy z 29.05.1974 r. o przekazywaniu
gospodarstw rolnych na własność państwa za
rentę i inne spłaty pieniężne.

Przedmiot hipoteki

• Nieruchomości lokalowe na podstawie:
• ustawy o własności lokali z 24.06.1994 r.
• ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000 r.
• ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub

domu jednorodzinnego z 16.09.2011 r.

• Samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną

nieruchomość (art. 2 ust. 1 ust. włas.lok.)

• Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest

wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ust.włas.lok).

• Wpis ten nie tylko kreuje nowe prawo rzeczowe

(własność lokalu) lecz również jego przedmiot –
nieruchomość lokalową – post. SN z 05.04.2012 r. II CSK
432/11)

Przedmiot hipoteki

• Prawem związanym z odrębną

własnością lokalu jest udział we
współwłasności nieruchomości
wspólnej (art. 3 ust.1 ust.wł.lok).
Udział ten stanowi część składową
nieruchomości lokalowej (art. 50 k.c.)
i jest także obciążony hipoteką.

Przedmiot hipoteki

• Ustanowienie odrębnej własności lokalu

na podstawie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych – konstytutywny wpis
do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ust wł.
lok w zw z art. 27 ust. 1 ust o spółdz.
Mieszk).

• Ekspektatywa odrębnej własności

lokalu nie może być przedmiotem
hipoteki.

Przedmiot hipoteki

Ułamkowa część nieruchmości
Współwłasność nieruchomości może przysługiwać

niepodzialnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Hipoteka może być ustanowiona na ułamkowej części

nieruchomości - jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

Obciążenie dotyczy udziału a nie fizycznie określonej

części nieruchomości. Nie można ustanowić hipoteki
na ułamkowej części nieruchomości jeśli właścicielowi
przysługuje prawo własności całej nieruchomości
(post. SN z 25.05.2011 r. II CSK 533/10).

Hipoteka obejmuje cały udział a nie jego część.

Przedmiot hipoteki

Użytkowanie wieczyste i udział w

użytkowaniu wieczystym

Użytkowanie wieczyste jest prawem

obciążającym nieruchomość
gruntową jako fizycznie wyodrebnioną
część powierzchni ziemskiej.

Przedmiot – grunty stanowiące

własność Skarbu Państwa i jednostek
samorządu terytorialnego

Przedmiot hipoteki

Oddanie w użytkowanie wieczyste

nieruchomości gruntowej oraz przenisienie
tego prawa wymaga zawarcia umowy w
formie aktu notarialnego praz wpisu w
księdze wieczystej (art. 27 ust. o gosp.
nieruch).

Wpis ma charakter konstytutywny, ma

moc wsteczną od daty złożenia wniosku.

Z chwilą dokonania wpisu prawo

użytkowania wieczystego powstaje lub
przechodzi na nabywcę.

Przedmiot hipoteki

Hipoteka może być skutecznie

ustanowiona dopiero po wpisie
użytkowania wieczystego do księgi
wieczystej a nie jedynie po zawarciu
umowy w formie aktu notarialnego
(spotykana niewłaściwa praktyka
sporządzania aktu o ustanowienie
hipoteki łącznie z aktem
przenoszenia użytkowania
wieczystego).

Przedmiot hipoteki

Własność budynków jest prawem

związanym z użytkowaniem
wieczystym, co oznacza, że może
być ona przenoszona i obciążana
tylko łącznie z prawem użytkowania
wieczystego (uchwała SN z
14.11.1963 r., III CO 60/63, OSN
1964, nr 12, poz. 246).

Przedmiot hipoteki

Nieruchomość Skarbu Państwa lub

gminy może być oddana w
użytkowanie wieczyste również w
części ułamkowej

(uchwała SN z 18.05.1995 r., III CZP

61/95, OSN 1995, nr 9, poz. 130).

Ułamkowy udział we wspólności

użytkowania wieczystego może być
obciążony hipoteką.

Przedmiot hipoteki

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
-ograniczone prawo rzeczowe
-uprawniony chroniony tak jak właściciel
- prawo zbywalne, wchodzi w skład spadku, podlega

egzekucji

- przysługuje wyłącznie członkowi spółdzielni
- powstaje z chwilą zawarcia umowy pomiędzy

członkiem a spółdzielnią

- dla ustanowienia hipoteki konieczne było założenie

księgi wieczystej

- Od 31.07.2007 r . nie może być ustanawiane
- (art. 7 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o spółdz.

Mieszk. Z 14.06.2007 r.)

Przedmiot hipoteki

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką

Subintabulat – art. 108 (1)- 108 (5) ukw-

jest prawem, na mocy którego wierzyciel
subintabulatu może żądać zaspokojenia z
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z
pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi podmiotu, któremu
przysługuje obciążona wierzytelność
hipoteczna.

Przedmiot hipoteki

• Do subintabulatu należy stosować:
• Przepisy dotyczące hipoteki na

nieruchomości

• Przepisy o zastawie na wierzytelności

Przedmiot hipoteki

Zadania:
    Analiza pytań problemowych:
   1. Czy dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki

umownej na nieruchomościach Skarbu Państwa dla
zabezpieczenia wierzytelności wobec Skarbu
Państwa?

2. Czy dopuszczalna jest umowa o ustanowienie

hipoteki na lokalu po zawarciu umowy o
ustanowieniu własności lokalu a przed wpisem
własności lokalu do księgi wieczystej?

Literatura:
B. Swaczyna, Hipoteka po nowelizacji, s. 67 - 126.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Ustanowienie a powstanie hipoteki
• Ustanowienie hipoteki: umowa (art.

245 k.c.).

• Powstanie hipoteki : wpis do kw (art.

67 ukw).

• Hipoteka powstaje z chwilą

nieprawomocnego wpisu.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Art. 245 § 1 k.c. – do ustanowienia

hipoteki stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności
nieruchomości.

• Art. 155 k.c.- do przeniesienia

własności konieczna jest umowa
zawarta pomiędzy właścicielem
nieruchomości a wierzycielem.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Forma umowy: art. 158 – akt

notarialny

• Tylko dla oświadczenia woli

właściciela – art. 245 § 2 k.c.

• Wyjątki: forma pisemna pod rygorem

nieważności:

• Art. 19 ust. 2 ust.skok
• Art. 95 pr.bank.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Nie stosuje się art. 157 k.c.
• Hipoteka może być ustanowiona pod warunkiem

lub z zastrzeżeniem terminu.

• W praktyce: obciążenie nieruchomości „przyszłej”

– jeszcze niewyodrębnionej lub nie stanowiącej
jeszcze własności osoby ustanawiającej hipotekę
lub dla zabezpieczenia „przyszłego kredytu”

• W oświadczeniu przyszłego właściciela umieszcza

się zastrzeżenie, że hipoteka jest ustanawiana pod
warunkiem, że własność nieruchomości przejdzie
na kupującego

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Hipoteka może być tylko ustanowiona pod

warunkiem. Wpis do kw zawsze jest
bezwarunkowy.

• Akt notarialny obejmujący oświadczenie

właściciela nieruchomości ustanawiające
hipotekę powinno zawierać elementy
określone w art. 92 § 1 pr.not. oraz co
najmniej określać:

• 1)wierzytelność zabezpieczoną hipoteką
• 2)sumę i walutę hipoteki
• 3) księgę wieczystą

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Dla oznaczenia wierzytelności konieczne jest

podanie:

• rodzaju i źródła wierzytelności
• daty zawarcia umowy
• dłużnika
• wierzytelność z tytułu umowy kredytu nr 2309/2012

z dnia 11.06.2013 r.

w kwocie 890.000 zł.

zawartej

pomiędzy bankiem X SA a Janem Kowalskim

• Dla oznaczenia wierzytelności nie jest konieczne

wskazanie kwoty i waluty wierzytelności (elemnty te
nie ulegają ujawnieniu w treści kw)

•

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• § 52 rozp. Min. Spr. z 20.08.2003 r. w

sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg
wieczystych w systemie
informatycznym (Dz.U. nr 162, poz.
1575 ze zm):

• Rubryka 4.4.1.8. „oznaczenie

wierzytelności i stosunku prawnego”:

• A „Numer wierzytelności”
• B „Wierzytelność”
• C „Stosunek prawny”

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Dla hipotek powstałych po
    19.02.2011 r. nie wypełnia się pól
    4.4.1.5. „odsetki”
    4.4.1.9.  „termin zapłaty”
   Dla hipoteki po nowelizacji elementy

związane z wierzytelnością
( wysokość, waluta, termin zapłaty,
odsetki) są obojętne.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Ustanowienie hipoteki bankowej – art. 95

ust. 1-4 pr.bank.

• Oświadczenie właściciela – forma pisemna

pod rygorem nieważności.

• Art. 95 ust. 4 pr.bank. stanowi wyjątek od

art. 31 ust. 1 ukw

• Hipoteka bankowa może w tym trybie być

ustanowiona wyłącznie dla zabezpieczenia
wierzytelności wynikających z czynności
bankowych (art. 5 pr.bank.)

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Dla ustanowienia hipoteki bankowej

wymagane jest oświadczenie banku.

• Podstawą wpisu hipoteki bankowej do

kw jest oświadczenie banku, a nie
oświadczenie właściciela
nieruchomości (art. 95 ust. 3
pr.bank.)

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Podmiot uprawniony:
Właściciel uprawniony według treści kw – art. 5

ukw

- Jako dłużnik osobisty
- Jako dłużnik rzeczowy
- Dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z obciążonej

nieruchmości do wysokości hipoteki in solidum z
dłużnikiem osobistym.

- Wierzyciel powinien wystąpić przeciwko

dłużnikowi rzeczowemu z żądaniem zapłaty długu
w wysokości, do której właściciel odpowiada (zob.
np. wyrok SN z 06.03.1997 r. I CKU 78/96).

Wniosek o ustanowienie hipoteki

- współwłaściciel nieruchomości w częściach

ułamkowych (bez zgody pozostałych)

- Wspólnicy spółki cywilnej –uchwała

wszystkich wspólników

- Małżonkowie oboje lub jeden małżonek za

zgodą drugiego (art. 37 kro)

- Spadkobiercy – do chwili działu spadku

stosuje się przepisy o współwasności w cz.
ułamkowych (art. 1035 k.c.), lecz
spadkobierca nie może sam rozporządzać
udziałem w spadku (art. 1036 k.c.)

Wniosek o ustanowienie hipoteki

- małoletni właściciel – za zgodą sądu

opiekuńczego (art. 101 kro) każdy z rodziców

Hipoteka może być ustanowiona przez

pełnomocnika:

Pełnomocnictwo rodzajowe do ustanowienia

hipoteki na konkretnej nieruchomości lub na
wszystkich nieruchomościach mocodawcy lub
do ustanowienia określonej w pełnomocnictwie
hipoteki lub hipotek

Forma: akt notarialny lub forma pisemna w

zależności od tego w jakiej formie składane
jest oświadczenie właściciela nieruchomości.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki:
- Składa się na urzędowym formularzu (art.

626 (2) § 1 kpc. Wyjątek dotyczy hipoteki
ustanawianej w formie aktu notarialnego,
wówczas wniosek o wpis musi być
zawarty w akcie notarialnym (art. 92 § 4
pr.not)

Dokumenty dołączane do wniosku – art. 32

ukw- oświadczenie właściciela w formie
aktu notarialnego lub oświadczenie banku

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki może złożyć:
Właściciel nieruchomości, użytkownik

wieczysty, osoba, na rzecz której wpis
ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli
przysługuje mu prawo, które może być
wpisane do kw (art. 626 (1) § 5 kpc)

Jeśli hipoteka ustanawiana jest w formie

aktu notarialnego – wniosek zawarty jest
w akcie. Właściciel nieruchomości nie
może złożyć wniosku w odrębnym akcie.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Żądanie wniosku o wpis w księdze wieczystej hipoteki

„w kwocie” czy „do kwoty”?

• Art. 68 ust. 1 ukw: Hipoteka zabezpiecza

wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność
przyszłą.

• 2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do

oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie
hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej
nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy
hipoteki.

• 3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co

zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie

• ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej

Wniosek o wpis hipoteki

• Art. 68 ukw przed nowelizacją:
• Hipoteka zabezpiecza jedynie

wierzytelności pieniężne i może być
wyrażona tylko w oznaczonej sumie
pieniężnej. Jeżeli wierzytelność
zgodnie z prawem została wyrażona
w innym pieniądzu niż pieniądz
polski, hipotekę wyraża się w tym
innym pieniądzu.

Wniosek o wpis hipoteki

• Uchylony art. 102 UKWH:
• Art. 102. 1. Wierzytelności o wysokości

nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką
do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka
kaucyjna).

• 2. Hipoteka kaucyjna może w szczególności

zabezpieczać istniejące lub mogące powstać
wierzytelności z określonego stosunku
prawnego albo roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z
mocy ustawy hipoteką zwykłą.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Art. 65. § 1 kc Oświadczenie woli należy

tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze
względu na okoliczności, w których
złożone zostało, zasady współżycia
społecznego oraz ustalone zwyczaje.

• § 2. W umowach należy raczej badać,

jaki był zgodny zamiar stron i cel
umowy, aniżeli opierać się na jej
dosłownym brzmieniu

Wniosek o wpis hipoteki

• W praktyce powstała wątpliwość, czy

użycie we wniosku o wpis hipoteki
sformułowania: właściciel ustanawia
hipotekę „w kwocie” bądź „do
kwoty”rodzi dla banku ryzyko
odmowy wpisu hipoteki (oddalenia
wniosku) tylko na tej podstawie, że
użyto niewłaściwego określenia.

Wniosek o wpis hipoteki

• Nowa hipoteka, którą można

ustanawiać od 20 lutego 2011 r., jest
oparta na konstrukcji

hipoteki kaucyjnej, właściwsze jest

więc używanie w odniesieniu do niej
określenia do kwoty a nie w kwocie.

Wniosek o wpis hipoteki

• Sąd nie ma podstaw do oddalenia

wniosku o wpis hipoteki tylko na
podstawie, że użyto we wniosku
sformułowania hipoteka została
ustanowiona „w kwocie”.

• W razie oddalenia wniosku z tej

przyczyny, należy złożyć apelację
bądź skargę na orzeczenie
referendarza sądowego.

Wniosek o wpis hipoteki

• Użyte sformułowanie nie ma wpływu na

wysokość podatku od czynności
cywilnoprawnych, jaki należy zapłacić od
ustanowienia hipoteki. Wysokość PCC
zależy bowiem od charakteru
wierzytelności hipotecznej (istniejąca bądź
o wysokości

• nieustalonej). W przypadku nowej hipoteki

podatek w zasadzie zawsze będzie wynosił
19 zł.

Wniosek o wpis hipoteki

• Przykładowa treść żądania dla

ustanowienia hipoteki na
zabezpieczenie jednej

• wierzytelności, którą należy wypełnić

w formularzu KW-WPIS w polu numer
8:

Wniosek o wpis hipoteki

• Treść żądania:
• Wpis hipoteki umownej do kwoty………, na

rzecz………, na zabezpieczenie wierzytelności
wynikającej/wynikających z Umowy……… nr………
z dnia…….

• Należy zaznaczyć, czy hipoteka ma zabezpieczać

jedną, czy kilka wierzytelności. Nie ma potrzeby
wskazywania, że chodzi o zabezpieczenie
wierzytelności o zwrot kapitału, odsetek i innych
roszczeń o świadczenia uboczne. Hipoteka
zabezpiecza z mocy ustawy roszczenia o zwrot
kapitału, odsetek i kosztów postępowania. W celu
zabezpieczenia przez nią innych roszczeń
ubocznych, konieczne jest wymienienie ich w
podstawie wpisu. Podstawą wpisu hipoteki nie jest
formularz KW WPIS a dokument bankowy lub akt
notarialny.

Wniosek o wpis hipoteki

• Wysokość opłat za poszczególne wnioski

dotyczące ksiąg wieczystych określone są w
Rozdziale 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych
(Dz.U.10.90.594).

• ART.42 . 1. Opłatę stałą w kwocie 200 złotych

pobiera się od wniosku o wpis w księdze
wieczystej własności, użytkowania wieczystego
lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że
przepis szczególny stanowi inaczej.

Document Outline