Wycena nieruchomości 

leśnych

Nieruchomość leśna

• Część powierzchni ziemskiej, 

będąca lasem w rozumieniu 
ustawy o lasach oraz stanowiąca 
odrębny przedmiot własności

Las

• Grunt o zwartej powierzchni co 

najmniej 0,1 ha pokryty roślinnością 

leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i 

krzewami oraz runem leśnym - lub 

przejściowo jej pozbawiony:

– przeznaczony do produkcji leśnej lub
– stanowiący rezerwat przyrody lub 

wchodzący w skład parku narodowego 

albo

– wpisany do rejestru zabytków

Las

• Grunt związany z gospodarką leśną, 

zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb 

gospodarki leśnej budynki, budowle, 

urządzenia melioracji wodnych, linie 

podziału przestrzennego lasu, drogi 

leśne, tereny pod liniami 

energetycznymi, szkółki leśne, miejsca 

składowania drewna a także 

wykorzystywany na parkingi leśne i 

urządzenia turystyczne.

Wycena nieruchomości 

leśnych

• Wartość rynkową nieruchomości 

leśnych określa się przy 
zastosowaniu podejścia:

• porównawczego,
• dochodowego
• mieszanego

Podejście porównawcze

• Warunkiem koniecznym jest dobór 

nieruchomości podobnych do 
nieruchomości wycenianej

• Metoda porównywania parami – 

min. 3-5

• Metoda korygowania ceny średniej 

– min. kilkanaście nieruchomości 
podobnych

Rynek lokalny

• Rynek lokalny powinien obejmować 

obszar najbliżej położony 
nieruchomości wycenianej tj. obszar 
obrębu ewidencyjnego

• Ze względu na małą liczbę transakcji 

tego typu nieruchomościami rynek 
może być poszerzony na obszar 
gminy, powiatu czy nadleśnictwa.

Analiza rynku

• Baza danych transakcji 

nieruchomościami leśnymi powinna 

zawierać:

– powierzchnie nieruchomości
– ceny nieruchomości i 1 ha nieruchomości
– daty transakcji
– informacje dotyczące najważniejszych 

cech rynkowych: gatunku, wieku 

drzewostanów, siedliskowego typu lasu, 

cech taksacyjnych drzewostanu    

Analiza rynku

• Ze względu na wiek drzewostanów 

transakcje grupuje się według kryterium 

wieku na nieruchomości leśne:

– bez drzewostanów
– pokrytych uprawami i młodnikami
– pokrytych drągowinami
– pokrytych drzewostanami bliskorębnymi
– pokrytych drzewostanami rębnymi i 

przeszłorębnymi 

Dalszą analizę rynku wykonuje się w 

ramach określonej grupy nieruchomości.

Cechy rynkowe 

nieruchomości leśnych

• Cechy nieruchomości leśnej dotyczą 

wartości gruntu oraz drzewostanu. Są to

• klasa bonitacji drzewostanu i jego gatunek
• cechy taksacyjne drzewostanów tj. wiek 

drzewostanu, jakość techniczna, 

przydatność hodowlana i inne

• siedliskowy typ lasu
• stan zagospodarowania i stopień 

degradacji siedliska leśnego 

Cechy rynkowe 

nieruchomości leśnych

• Położenie nieruchomości w strefie 

szkodliwego oddziaływania przemysłu 
na drzewostany

• Położenie nieruchomości w obszarach 

zagrożonych masowym występowaniem 
szkodników pierwotnych

• Położenie nieruchomości w obszarach 

zagrożonych lub opanowanych przez 
szkodniki wtórne 

Cechy rynkowe 

nieruchomości leśnych

• Położenie nieruchomości w 

odniesieniu do drogi głównej lub 
działki siedliskowej

• Jakość drogi dojazdowej
• Sąsiedztwo użytków przyległych
• Walory rekreacyjne nieruchomości

Klasa bonitacji 

drzewostanu i jego 

gatunek

• Bardzo dobra – klasa I

a

 i I

• Dobra – klasa II
• Średnie – klasa III
• Słabe – klasa IV
• Bardzo słabe – klasa V

Klasa bonitacji 

drzewostanu i jego 

gatunek

Informacje pozyskuje się z opisu 

taksacyjnego drzewostanów zawartych 
w planach urządzania lasu oraz na 
mapach gospodarczo-przeglądowych 
leśnictw w skali 1:10000 lub na 
mapach gospodarczych lasów 
stanowiących część składową 
uproszczonych planów urządzania lasu 
 

Cechy taksacyjne 

drzewostanów

• Bardzo dobre 

– Stopień zadrzewienia z > lub = 0,8
– Zwarcie pełne lub umiarkowane
– Jakość 1-sza

• Dobre

– Stopień zadrzewienia z = 0,7
– Zwarcie umiarkowane a miejscami 

przerywane

– Jakość 2-ga

Cechy taksacyjne 

drzewostanów

• Przeciętne

– Stopień zadrzewienia z=0,6
– Zwarcie przerywane
– Jakość 3-cia

• Niskie

– Stopień zadrzewienia 0,3 < z <0,6
– Zwarcie przerywane a miejscami luźne
– Jakość 4-ta

Cechy taksacyjne 

drzewostanów

• Informacje pozyskuje się z opisu 

taksacyjnego zawartego w planie 
urządzania lasu lub uproszczonym 
planie urządzania lasu oraz 
pomiarów i ustaleń własnych 
dokonywanych na nieruchomości 
wycenianej i nieruchomościach 
podobnych 

Siedliskowy typ lasu

• Bardzo dobry – lasy: świeży, wilgotny 

i inne

• Dobry – lasy mieszane: świeży, 

wilgotny i inne

• Średni - bory mieszane: świeży, 

wilgotny i inne

• Słaby – bory: świeży, wilgotny i inne 

za wyjątkiem

• Bardzo słaby – bory: suchy, bagienny.  

Stan zagospodarowania i 

stopień degradacji 

siedliska

• Bardzo dobry,
• dobry,
• częściowo zdegradowany,
• znacznie zdegradowany

Oceny dokonuje się poprzez 

porównanie opisu siedliska w planie 

urządzania lasu ze stanem faktycznym 

ustalonym podczas wizji lokalnej

Położenie nieruchomości w 

strefie szkodliwego 

oddziaływania przemysłu na 

drzewostany

• Nie występuje – w strefie 0
• Uszkodzenia słabe – w strefie 1
• Uszkodzenia średnie – w strefie 2
• Uszkodzenia silne – w strefie 3

Położenie nieruchomości w 

strefie szkodliwego 

oddziaływania przemysłu na 

drzewostany

• Informacje pozyskuje się z części 

opisowej planu urządzania lasu lub 
mapy zagrożenia środowiska 
leśnego i ochrony lasu obszaru 
nadleśnictwa w skali 1:2000 lub 
1:25000 stanowiącej załącznik do 
planu.

Położenie nieruchomości w 

obszarach zagrożonych 

masowym występowaniem 

szkodników pierwotnych

• Występuje
• Nie występuje
Źródła informacji jak dla cechy 

poprzedniej

Położenie nieruchomości w 

obszarach zagrożonych lub 

opanowanych przez szkodniki 

wtórne

• Występuje
• Nie występuje
Źródła informacji jak dla cechy 

poprzedniej

Położenie nieruchomości w 

odniesieniu do drogi głównej lub 

działki siedliskowej

• Bardzo dobre – w odległości do 

1500 m

• Dobre – w odległości 1500 – 3500 

m

• Słabe – 3500 – 5500 m
• Propozycja zakresów prof. 

Wojciecha Wilkowskiego