SPÓŁDZIELNIE
MIESZKANIOWE
Rys ogólny
SPÓŁDZIELNIE
MIESZKANIOWE
Rys ogólny
WSTĘP
• Przez pojęcie Spółdzielczości należy rozumieć: „ruch społeczno-
gospodarczy powstały w połowie XIX w. w Europie Zachodniej (m.in. w
Niemczech, Danii, Francji), zrzeszający drobnych wytwórców
(chłopów, rzemieślników) i konsumentów w obronie przed konkurencją
ze strony dużych przedsiębiorstw produkcyjnych i handlowych.
Wykształciły się wówczas dwa główne typy spółdzielczości -
wytwórcza i spożywców. Procesy monopolizacyjne zahamowały rozwój
spółdzielczości - spółdzielnie nie były w stanie zebrać dostatecznego
kapitału pozwalającego na podej-mowanie wielkich przedsięwzięć. Od
połowy XX w. ponowny rozwój spółdzielczości nastąpił w krajach
socjalistycznych, zwłaszcza w rolnictwie, drobnej wytwórczości i
usługach oraz w gospodarce mieszkaniowej. Spół-dzielczość była w
tych krajach uznawana za jedną z dróg uspołecznienia własności
prywatnej”. Aby określić zasady funkcjonowania spółdzielni
mieszkaniowych należało najpierw przedstawić historię i sytuację
miesz-kalnictwa w Polsce. Dlatego przedmiotem pierwszego wywodu
jest opis uregulowań prawnych z uwzględnieniem zmian, jakie już
zaszły, a także projekty tych które zostały zaplanowane na najbliższą
przyszłość. Drugą część rozważań została poświęconya analizie
specyfiki organizacyjnej spółdzielczości. Ponadto skupię się na
przedstawieniu najważniejszych organów zarządzających.
Rys historyczny Spółdzielczości
mieszkaniowej na świecie i w
Polsce.
• FAKTY, WYDARZENIA:
XIX w. - Anglia kolebką spółdzielni
budowlanych
1836 - Anglia, pierwsza ustawa o
spółdzielniach budowlanych
1865 - tzw. Zjazd szczeciński
1890 - pierwsza spółdzielnia budowlana na
ziemiach polskich
1906 - pierwsza spółdzielnia budowlana na
Śląsku
Początki spółdzielczości
mieszkaniowej
•
Kolebką liczącej już blisko dwa wieki spółdzielczości jest Anglia. Pierwsze spółdzielnie budowlane zaczęły tam
powstawać na początku XIX wieku. Przyjmowały formy spółek akcyjnych albo klubów z bardzo wysokimi udziałami. W
1836 roku wydano w Anglii pierwsza ustawę o spółdzielniach budowlanych.
Z Anglii ruch ten przerzucił się do innych krajów, przede wszystkim do Szwajcarii, Stanów Zjednoczonych i Niemiec,
gdzie w związku ze znacznym skupieniem ludności w miastach i centrach fabrycznych sprawa mieszkaniowa stawała
się coraz ważniejszym zagadnieniem społecznym. Szczególnie rozwinęły się spółdzielnie budowlane w Ameryce
Północnej. Pierwsza powstała tam w 1831 roku na przedmieściach Filadelfii. W 60 lat później, bo w roku 1892 było ich
już 5 838, a skupiały w swych szeregach 1 745 725 członków.
W Niemczech, spółdzielnie budowlane zaczęły powstawać w drugiej połowie XIX wieku. Po raz pierwszy były one
przedmiotem obrad na zjeździe powszechnego związku niemieckich spółdzielni zarobkowych i gospodarczych w
Szczecinie w 1865 roku. Przyjęto tam uchwałę, że brakowi mieszkań robotniczych mogą najlepiej zaradzić
spółdzielnie budowlane oparte na samopomocy. Miały one budować osobne dla każdej rodziny domki i odsprzedawać
je członkom na wyłączną własność za sumę amortyzowaną terminowymi spłatami rozłożonymi na szereg rat.
Pierwsza spółdzielnia budowlana w Niemczech powstała w Hamburgu w 1864 roku. W ciągu kilku lat narodziło się
przeszło 70 innych. Jednak kryzys przemysłowy w 1873 roku spowodował ich upadek. Nowe ożywienie nastąpiło
dopiero po zmianie ustawy spółdzielczej w 1888 roku, dopuszczającej odpowiedzialność ograniczoną. Wtedy też, w
1890 roku powstała pierwsza na ziemiach polskich Spółdzielnia Budowlana "Pomoc" w Poznaniu.
Zalecany na zjeździe w Szczecinie system oddawania domków na wyłączną własność nie rozwiązał problemu
mieszkań urzędniczych i robotniczych. Pojawiła się więc tendencja do wprowadzenia nowego typu spółdzielczości,
tzw. mieszkaniowego. Domy wybudowane w tym systemie pozostawały własnością spółdzielni mieszkaniowej, a
członkowie otrzymywali mieszkania jako lokatorzy. Spółdzielnie takie powstawały głównie w większych miastach,
gdzie ze względów oszczędnościowych budowano domy wielomieszkaniowe.
Taką spółdzielnią jest najstarsza na Górnym Śląsku Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Powstała na początku
wieku, w 1908 roku, w tym samym czasie, co kolejne spółdzielnie na ziemiach polskich - w Bydgoszczy, Gnieźnie,
Grudziądzu, Inowrocławiu, Bielsku, w Katowicach. W Bielsku założono niemiecką spółdzielnię już w 1906 roku. W
Katowicach niemieccy urzędnicy powołali swój Wohnungsbauverein w 1908 lub w 1909, w Cieszynie w 1908, w
Lublińcu w 1919. W Hajdukach Wielkich spółdzielnia powstała w 1927 roku, dwa lata później, niż założone w 1925
roku w Chorzowie Towarzystwo Budowy Domów Robotniczych, druga chorzowska spółdzielnia mieszkaniowa, przejęta
później przez ChSM. Wśród nich wszystkich zrodzona w 1908 roku Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa była
największa.
FAKTY, WYDARZENIA
• 1961 - III Krajowy Zjazd Spółdzielczości 1961-1980 - przeobrażenie spółdzielczości z
samorządnej niezależnej organizacji w strukturę realizującą zadania państwa
Po październikowym przełomie i I Krajowym Zjeździe Spółdzielczości Mieszkaniowej
spółdzielczość wróciła w swoje dawne, przedwojenne jeszcze tory. Niestety, podążała nimi
tylko przez kilka następnych lat. Już w 1961 roku pojawiły się wyraźne zapowiedzi
socjalistycznych przemian. Obradujący w czerwcu tego roku w Warszawie III Krajowy Zjazd
Spółdzielczości założył, że co piąte nowo zbudowane mieszkanie będzie spółdzielcze.
Oznaczało to kolosalny wzrost zadań inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Ale znacznie
poważniejsze konsekwencje miał dopiero obradujący w 1964 roku IV Zjazd PZPR, który - jak
w wielu innych dziedzinach życia, tak i w spółdzielczości - zapoczątkował zmiany, mówiąc
językiem z tamtych lat, rewolucyjne. Zjazd wskazał na spółdzielczość jako głównego
inwestora budownictwa mieszkaniowego w miastach. Spółdzielnie miały stać się
organizacjami masowymi, umożliwiającymi ludziom dojście do własnego mieszkania.
Wkrótce wszystkie fundamentalne wartości i zasady ruchu spółdzielczego zostały w
praktyce zanegowane.
Podstawowa zasada dobrowolnego uczestnictwa została zastąpiona przymusem
przynależności – „kto kandydatem czy członkiem spółdzielni nie był, szans na mieszkanie
nie miał”. Musiał więc - chciał nie chciał - wypełnić deklarację przystąpienia do spółdzielni.
Bywało, nierzadko, że czynił to dopiero w momencie, gdy miał otrzymać przydział na
mieszkanie. Zignorowano fundamentalne dla spółdzielczości wartości: równość i
sprawiedliwość, znajdujące dotychczas swój wyraz m.in. w kolejności otrzymywania
mieszkań. Teraz w pierwszej kolejności do mieszkań wprowadzali się nie członkowie
spółdzielni "z wyboru", ale ci, którzy otrzymywali klucze z zakładowego przydziału albo - co
gorsza - dzięki układom politycznym czy po prostu znajomościom. Ci zaś, którzy nie
pracowali w priorytetowych resortach, czy nie posiadali odpowiednich koneksji, a do
spółdzielni trafili z własnego wyboru, musieli cierpliwie czekać w stale wydłużającej się
kolejce. Doszło do tego, że np. w latach 1978-1980 "limity" dla nich wynosiły od 2 do 8
procent oddawanych mieszkań.
• Zamiast samorządności i niezależności zafundowano spółdzielniom - podobnie jak
i innym podmiotom społecznym - obowiązkowe masowe uczestnictwo w
inicjowanych i organizowanych odgórnie współzawodnictwach, konkursach,
czynach i akcjach społecznych, w których wszystko miało znaczenie ideowo-
polityczne.
O samodzielnych, niezależnych i demokratycznych decyzjach w sprawach
gospodarczych w warunkach planowej gospodarki socjalistycznej nie mogło być
nawet mowy. Odgórnymi zarządzeniami "poszerzono" zakres zadań
inwestycyjnych spółdzielni o budowę mieszkań dla potrzeb zakładów i instytucji
kredytujących tę formę budownictwa. A potem zarówno o tym co, gdzie, jak i za
ile budować, jak i o tym, kto w nowo wybudowanych domach będzie mieszkał,
decydowano w zacisznych gabinetach mniejszych i większych partyjnych bonzów.
Dochodziło nawet do tego, że określano, dla którego zakładu pracy są wznoszone
konkretne budynki czy wręcz mieszkania w konkretnej klatce schodowej.
Podobnie w kwestiach wyboru władz spółdzielczych. Nie tylko prezesi pochodzili z
partyjnego nadania, ale i składy rad nadzorczych, nie decydujących w praktyce o
niczym istotnym, musiały być wcześniej zaakceptowane w partyjnym komitecie.
Podkreślmy przy tym, że tej krytycznej oceny nie można odnosić do osób
działających w tych radach czy innych ogniwach samorządowych. Byli to bowiem
najczęściej ludzie całym sercem poświęcający się sprawom swojej spółdzielni,
poszukujący możliwości zaspakajania nabrzmiewających potrzeb
mieszkaniowych, organizujący bogate wewnętrzne życie społeczno-kulturalne w
spółdzielczych osiedlach.
• Ruch spółdzielczy w tamtych latach został więc po raz już drugi w
powojennej historii Polski (pierwszy raz w latach 1950-1955) -
prawie że unicestwiony. Niewiele zmieniło uchwalone przez Sejm
PRL we wrześniu 1982 roku nowe "Prawo spółdzielcze". Owszem,
stwarzało ono formalnoprawne warunki powrotu do idei ruchu
spółdzielczego, ale konsekwencje wcześniejszej polityki państwa
spółdzielnie ponosiły jeszcze przez szereg następnych lat i
właściwie ponoszą do dziś, a z drugiej strony proces faktycznego
powrotu do korzeni ruchu spółdzielczego mógł się rozpocząć
dopiero po przełomie politycznym u progu ostatniej dekady
naszego stulecia.
• "Wstępujący" do spółdzielni najczęściej nie mają z ruchem
spółdzielczym nic wspólnego. Kazano im - w macierzystej
kopalni, hucie, fabryce czy instytucji - zapisać się do spółdzielni,
to się zapisywali. Nie mieli nawet wyboru innej spółdzielni, nie
mówiąc już o możliwości wpływu na to, gdzie i za ile otrzymają
mieszkanie. Spółdzielnia nie była dla nich dobrowolnym
zrzeszeniem, ale przymusową, niepotrzebną organizacją. Wielu
do dziś jeszcze nie rozumie, czym jest ruch spółdzielczy i jakimi
prawami kieruje się spółdzielnia, nie chce przyjąć do wiadomości,
że o wspólny majątek winni troszczyć się wszyscy, a nie tylko
Zarząd i administracje osiedlowe.
. Mieszkalnictwo w Polsce
• 1. Spółdzielnie mieszkaniowe w zderzeniu z prywatnym rynkiem
mieszkaniowym.
Główny Urząd Statystyczny opublikował informacje i opracowania
statystyczne dotyczące wyników działalności budownictwa. Opracowania
te są już dostosowane do zmian, jakie zaszły w strukturze gospodarki w
latach dziewięćdziesiątych, co zdecydowanie ułatwia analizę danych.
W budownictwie dominuje sektor prywatny. Na 100 proc. przychodów w
przedsiębiorstwach budowlanych 88 proc. przypada na sektor prywatny.
Skupia on 81 proc. zatrudnionych w tego typu firmach. Sądząc po
wynikach, sektor prywatny bardziej dba o rentowność od sektora
publicznego, w którym udział kosztu uzyskania przychodu wynosi blisko
99 proc., podczas gdy w sektorze prywatnym - 86 proc. Sektor prywatny
może też pochwalić się zdecydowanie korzystniejszymi wskaźnikami
ekonomicznymi, wykazał bowiem średnio pięcioprocentową rentowność
brutto (netto - trzy procent), podczas gdy w sektorze publicznym
rentowność brutto wynosiła 1,5 proc., a netto - osiągnęła wartość ujemną.
Aczkolwiek spółdzielczość zaliczana jest do sektora prywatnego - to jej
obecność tam, raczej "psuje" obraz tego sektora. Spółdzielczość osiągnęła
ujemną rentowność i to w stopniu większym od sektora publicznego.
Najbardziej efektywne ekonomicznie okazały się prywatne spółki oraz
zakłady osób fizycznych.
• Nieco większy udział w przychodach z działalności budowlanej, bo ponad
22 proc., ma sektor publiczny w grupie jednostek budowlanych, w
których pracuje więcej niż 20 osób. W sektorze publicznym
przedsiębiorstwa są liczniejsze. W sektorze prywatnym zdecydowanie
mniejszy jest udział zatrudnionych na stanowiskach nierobotniczych -
21,4 proc., gdy w sektorze publicznym jest to blisko 26 proc. I w tej
strukturze odstaje spółdzielczość, która zatrudnia ponad 28 proc. osób na
stanowiskach nierobotniczych, gdy w zakładach osób fizycznych ten
wskaźnik wynosi raptem 16 proc. W sektorze prywatnym najlepiej płacą
przedsiębiorstwa zagraniczne, najmarniej - zakłady osób fizycznych.
Można jednak podejrzewać, że zakłady osób fizycznych jako jednostki
niewielkie, często opłacające podatek ryczałtowy, część wynagrodzeń
płacą do "ręki", omijając składki ZUS. Słabe wyniki ekonomiczne i
nieracjonalna struktura zatrudnienia zbliżają spółdzielczość raczej do
sektora publicznego, zresztą niegdyś spółdzielczość zaliczano do tzw.
gospodarki uspołecznionej. Najlepsza rentowność osiągają jednakże
zakłady osób fizycznych.
W 1996 roku na oddanych 56 106 budynków o łącznej kubaturze 52 414
103 m sześc. 56 proc. stanowiły budynki mieszkalne, a ich udział w
oddanej kubaturze wynosił 58 proc. Wśród oddanych budynków
mieszkalnych zdecydowana większość, bo aż 95 proc., to budynki
jednorodzinne. Jednakże ich udział w ogólnej kubaturze wyniósł raptem
69 proc. Ponad połowę budynków mieszkalnych przekazano na wsi
(udział wsi w oddanej kubaturze wynosił 55 proc.). Na terenach wiejskich
oddano jedynie 130 budynków wielorodzinnych, na terenach miejskich -
1161.
• Liczba oddawanych mieszkań w 1996 roku nie była imponująca - raptem 60 747
lokali. Budowano przede wszystkim w większych ośrodkach miejskich. 1,5 proc.
wszystkich oddanych mieszkań przypadało na województwo warszawskie, gdzie
oddano 7012 lokali. Ponadto najwięcej mieszkań oddano w województwach:
białostockim (3447), gdańskim (3034), krakowskim (2941), lubelskim (2438),
poznańskim (2505). O rokowaniach na przyszłość w budownictwie mieszkaniowym
może mówić liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych budynków
mieszkalnych. W 1996 roku wydano ich 70 568, przy czym dotyczyły one 110 483
mieszkań. Jednocześnie wydano 37 116 pozwoleń na budowę budynków
niemieszkalnych o łącznej kubaturze 52 436 tys. m sześciennych.
Opublikowana przez GUS "Gospodarka mieszkaniowa w 1996 roku" przynosi wiele
interesujących danych, tym razem w układzie uwzględniającym już zmiany w
strukturze zasobów mieszkaniowych - przede wszystkim pod kątem stosunków
własnościowych. Pojawiają się w tej publikacji w ujęciu ilościowym takie zjawiska
jak: reprywatyzacja, wykup lokali.
Od 1970 roku przybyło w Polsce 3 466 tys. mieszkań, przy czym nie przybywało ich
równomiernie w czasie. 84 proc. tego przyrostu miało miejsce do 1990 roku. W
ciągu ostatnich 7 lat przybyło 525 tys. mieszkań, natomiast tylko w latach 1970-
1978 - 1245 tys. mieszkań, a więc ponad dwa razy więcej.
W latach siedemdziesiątych największe nakłady finansowe trafiały do tzw.
budownictwa uspołecznionego: spółdzielczego, zakładowego, komunalnego. W 1980
r. nakłady inwestycyjne na budownictwo spółdzielcze, zakładowe i komunalne
(wtedy nazywało się to "kwaterunkowe") były trzykrotnie wyższe od nakładów na
budownictwo indywidualne. W latach dziewięćdziesiątych te proporcje wyraźnie się
zmieniły. Obecnie mieszkaniowe budownictwo indywidualne stanowi ponad 50 proc.
• Trzeba też zauważyć, że pod względem źródeł finansowania
budownictwo spółdzielcze należałoby zakwalifikować jako
indywidualne, spółdzielnie bowiem budują niemal
wyłącznie za pieniądze swoich członków. Finansowo nie ma
już różnic, czy budujemy u dewelopera czy w spółdzielni
mieszkaniowej. O tym, że większość spółdzielców pokrywa
już 100 proc. kosztów budowy mieszkań, świadczyć mogą
następujące dane: w 1996 roku spółdzielczość oddała 23
891 mieszkań, z czego 90 proc. było całkowicie
sfinansowane przez spółdzielców. Wśród zasiedlających
lokale tzw. członkowie oczekujący stanowili mniejszość.
Ponad połowę nowych spółdzielczych mieszkań zasiedlili
spółdzielcy, których staż członkowski był bardzo krótki,
związany z czasem realizacji konkretnej inwestycji. GUS
zebrał też dane o spółdzielcach korzystających z kredytu
hipotecznego.
„Na 23 891 zasiedlonych w całej Polsce nowych mieszkań
tylko 1275 obciążonych było kredytem hipotecznym, czyli
raptem 5 proc. W największym stopniu z kredytów
hipotecznych skorzystali poznaniacy (aż 11 proc.
spółdzielców zasiedlających nowe lokale).”
• Zmiana struktury finansowania wywołała też zmiany
w strukturze własności. Oddawane nowe lokale, to
przeważnie lokale należące do ich mieszkańców czy
to jako własność hipoteczna, czy własnościowe
spółdzielcze prawo do lokalu. Zmianę struktury
własności przyniosła też w ostatnich latach tendencja
do masowego wykupu lokali z zasobów miejskich czy
zakładowych i przekształcenia lokatorskiego prawa
do lokalu we własnościowe prawo do lokalu.
Aktualnie zasoby mieszkaniowe są sprywatyzowane
w ponad 61 procentach. Na wsi prywatne zasoby
stanowią ponad 88 proc., w miastach - 48,2 proc.
Miasta mają jeszcze blisko 24 proc. lokali w zasobach
komunalnych. Ta stała tendencja do prywatyzowania
zasobów mieszkaniowych niepokoi wielu ekspertów
od budownictwa, gdyż gminy sprzedając mieszkania
nie są w stanie realizować swoich zadań w zakresie
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli.
SPOSOBY FINANSOWANIA I ROZWÓJ
SPÓŁDZIELCZOŚCI
•
Szereg decyzji instytucjonalnych, prawnych i administracyjnych doprowadził do powstania
w Polsce najbardziej zaawansowanego i najszybciej rozwijającego się sektora finansowania
mieszkalnictwa w Europie Środkowej i Wschodniej. W porównaniu z innymi krajami
przechodzącymi okres przemian, Polsce udało się przeprowadzić godne podziwu przejście
od monopolu i kontroli państwowej do systemu opartego na konkurencji rynkowej. System
ten jest jednak wciąż słaby i kruchy i trzeba jeszcze wiele zrobić, zanim osiągnie pełną
dojrzałość. Ponadto istnieje kilka możliwych dróg dalszego rozwoju i nie jest jeszcze jasne,
która z nich jest najwłaściwsza dla Polski.
Celem konferencji na temat finansowania mieszkalnictwa jest popularyzacja znaczącego
postępu, jaki został dokonany do dnia dzisiejszego w finansowaniu mieszkalnictwa i
polityce mieszkaniowej, a także określenie ścieżki rozwoju na pierwsze lata następnego
stulecia. Szczególny nacisk położono na działania, które należy podjąć w przyszłości, na
przeszkody, które należy pokonać, oraz na wizję przyszłości. Ta wizja to taki system
finansowania mieszkalnictwa przez sektor prywatny, który charakteryzuje się szeroką
dostępnością kredytu, stabilnym dopływem środków do sektora mieszkaniowego,
wystarczającą liczbą konkurujących ze sobą podmiotów, niewielką różnicą oprocentowania
pomiędzy kredytami a środkami finansującymi kredyty, różnorodnością instrumentów i
warunków kredytu, wieloma źródłami finansowania i wydajną alokacją ryzyka. Rząd i
sektor prywatny mogą wspólnie pracować nad osiągnięciem tych celów.
Program pomocowy od jesieni 1996 r. był realizowany w imieniu USAID (Amerykańska
Agencja do spraw Rozwoju Międzynarodowego) przez Konsorcjum Urban Institute (UIC). Po
odejściu od dotowania kredytów Polska rozpoczęła budowę efektywnego środowiska
instytucjonalnego i prawnego, niezbędnego do dalszego rozwoju finansowania
mieszkalnictwa. UIC miało zaszczyt doradzać w tej najważniejszej fazie przemian, kiedy
zakończył się monopol banku państwowego udzielającego dotowanych kredytów i
rozpoczęła się nowa era konkurencji na rynku kredytowym.
PODSTAWA PRAWNA DZIAŁALNOŚCI
SPÓŁDZIELNI
•
Prawo spółdzielcze jest ustawą uchwaloną 16 lat temu, 16 września 1982 r.
Anachroniczność pewnych rozwiązań mimo wielokrotnej nowelizacji tego aktu jest
widoczna i w pewnych sytuacjach utrudnia funkcjonowanie spółdzielni w warunkach
gospodarki rynkowej, stwarza również liczne niedogodności dla samych członków
spółdzielni, choćby w przypadku przynależności do spółdzielni mieszkaniowych. Obecnie
w Parlamencie trwają prace nad uchwaleniem całkowicie nowego aktu prawnego
regulującego kwestię spółdzielczości. Jednakże z uwagi na złożoność problematyki prace
te postępują ślamazarnie.
Obowiązujący na dzień dzisiejszy akt prawny stanowi, iż podstawowymi cechami
spółdzielni jest:
- dobrowolność,
- zrzeszeniowy charakter,
- zmienny skład osobowy,
- zmienny fundusz udziałowy,
- prowadzenie wspólnej działalności gospodarczej w interesie członków.
Nowelizacja prawa spółdzielczego w 1994 r. znacznie zwiększyła znaczenie statutu
spółdzielni, przez co stał się on jednym z podstawowych aktów regulujących
funkcjonowanie spółdzielni.
Obecnie obowiązujące prawo spółdzielcze, po wielokrotnych nowelizacjach, odeszło od
szeregu przepisów bezwzględnie obowiązujących na rzecz umownych rozwiązań,
określonych w statucie. Nastąpiło więc zbliżenie polskiego prawa spółdzielczego do idei
spółdzielczości i zasad opracowanych przez Międzynarodowy Związek Spółdzielczy na
Kongresach w 1937 r. w Paryżu w 1967 r. w Wiedniu. Opracowano tam 6 zasad:
- pełna dobrowolność i dostępność do członkostwa w spółdzielni,
- wszyscy członkowie mają równe prawa i obowiązki, także w głosowaniu,
- uzyskane nadwyżki i oszczędności z działalności należą do członków,
- spółdzielnie prócz działalności gospodarczej powinny prowadzić również działalność
społeczną i kulturalno-oświatową,
- spółdzielnie działają samorządnie (decydują samodzielnie za pośrednictwem swoich
organów)
- ruch spółdzielczy jest niepodzielny.
• Zapis art. 32 1 ustawy stanowi, iż od uchwał w sprawach między
członkami a spółdzielnią członek może odwołać się w postępowaniu
wewnątrzspółdzielczym do organu określonego w statucie, chyba że
statut wyłącza lub ogranicza to uprawnienie. Statut określa zasady i
tryb postępowania wewnątrzspółdzielczego, a w szczególności
terminy wnoszenia i rozpatrzenia odwołania.
Statut ustalają założyciele spółdzielni, potwierdzają przez złożenie na
nim swoich podpisów, oraz dokonują wyboru organów spółdzielni,
których wybór należy w myśl statutu do kompetencji walnego
zgromadzenia, lub komisji organizacyjnej w składzie co najmniej
trzech osób.
Liczba założycieli spółdzielni nie może być mniejsza od dziesięciu,
jeżeli założycielami są osoby fizyczne, i trzech, jeżeli założycielami są
osoby prawne.
Spółdzielnia nabywa osobowość prawną z chwilą wpisania jej do
rejestru.
Za czynności dokonane w interesie spółdzielni przed
zarejestrowaniem osoby działające do chwili zarejestrowania
spółdzielni odpowiadają wobec osób trzecich solidarnie. Za
zobowiązania wynikające z tych czynności spółdzielnia odpowiada po
jej zarejestrowaniu tak jak za zaciągnięte przez siebie. Jednakże osoby
działające przed zarejestrowaniem odpowiadają wobec niej według
przepisów prawa cywilnego.
• Postanowienie o wpisaniu spółdzielni do rejestru wydaje na wniosek
zarządu spółdzielni sąd rejestrowy.
•
Wpis spółdzielni do rejestru powinien zawierać następujące dane:
- nazwę spółdzielni, jej siedzibę i adres,
- przedmiot działalności spółdzielni,
- czas trwania spółdzielni, jeżeli założono ją na czas określony,
- wysokość i ilość udziałów, które członek powinien wnieść,
- wzmiankę o prawie lub obowiązku wnoszenia wkładów, jeśli statut przewiduje takie prawo
lub obowiązek,
- imiona i nazwiska członków zarządu, sposób reprezentowania przez nich spółdzielni, a
także imiona i nazwiska osób pełniących czasowo funkcje członków zarządu,
- ograniczenie uprawnień zarządu przewidziane statutem, a także uchwałami walnego
zgromadzenia lub rady podjętymi w ramach ich uprawnień statutowych,
- imiona i nazwiska pełnomocników, którym udzielono pełnomocnictwa do dokonywania
czynności związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej
wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki oraz granice ich umocowania.
Zgłoszeniu do rejestru i wpisaniu podlegają także dane dotyczące połączenia się
spółdzielni, likwidacji, upadłości, imiona i nazwiska likwidatorów, imię i nazwisko syndyka
upadłości oraz zmiany i uzupełnienia danych wymienionych w niniejszym paragrafie
poprzedzającym.
Spółdzielnia musi liczyć co najmniej dziesięciu członków, o ile statut nie wymaga inaczej.
Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności
prawnych, która odpowiada wymaganiom w statucie, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych
udziałów stosownie do postanowień statutu.
Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych
udziałów, nie odpowiada natomiast wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
Członek może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o wypłatę udziałów oraz o
zwrot wkładów lub wypłatę ich równowartości ze skutecznością od dnia, w którym
roszczenia stały się wymagalne. Wierzyciel członka może uzyskać zaspokojenie z jego
udziałów dopiero z chwilą ustania członkostwa. Roszczenia o wypłatę udziałów, udziału w
nadwyżce bilansowej oraz z tytułu zwrotu wkładów albo ich równowartości pieniężnej
ulegają przedawnieniu z upływem trzech lat.
ZMIANY PRAWNE W USTAWODAWSTWIE
SPÓŁDZIELCZYM
• 1. Uregulowanie stosunków własnościowych
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu we własność proponują posłowie
UW oraz SLD. Parlamentarzyści z AWS chcą zaś,
aby własnością zastąpić wszystkie spółdzielcze
prawa do lokalu.
W Sejmie odbędzie się pierwsze czytanie trzech
poselskich projektów ustaw: o spółdzielniach
mieszkaniowych (UW), o uregulowaniu
stosunków własnościowych w spółdzielniach
mieszkaniowych (AWS) oraz nowelizacji do
ustawy - Prawo spółdzielcze (SLD).
• W projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (UW)
zakłada się, że zastąpi ona w przyszłości prawo spółdzielcze w
tej jego części, która dotyczy szczególnych zasad działania,
członkostwa i stosunków własnościowych wewnątrz spółdzielni
mieszkaniowej, a także trybu podziału spółdzielni na wniosek
mniejszości, tj. przepisy art. 204-239. Przewiduje się, że celem
działania spółdzielni mieszkaniowych jest dostarczanie jej
członkom samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym
przeznaczeniu lub domów jednorodzinnych. Przedmiotem zaś jej
działalności gospodarczej będzie:
- budowanie lub nabywane budynków w celu ustanowienia na
rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych
budynkach mieszkań i lokali o innym przeznaczeniu,
- budowanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków
spółdzielni praw do znajdujących się nich mieszkań,
- budowanie lub nabywanie budynków na wynajem mieszkań
lub lokali o innym przeznaczeniu,
- budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu
przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
- udzielanie pomocy członkom, którzy budują budynki
mieszkalne lub domy jednorodzinne,
- zarządzanie nieruchomościami należącymi do spółdzielni, a
także nieruchomościami wspólnymi.
•
W projekcie proponuje się przekształcenie - z mocy prawa - we własność
własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego. We własność zmieni się także
spółdzielcze prawo najmu lokalu użytkowego lub garażu i tzw. spółdzielcze prawo
do garażu, jeżeli najemca lub członek spółdzielni wybudował lokal użytkowy lub
garaż za własne środki. Przekształcenia takiego nie przewiduje się w wypadku
lokatorskiego prawa do lokalu. Zakłada się natomiast zastąpienie dotychczasowej
jego nazwy przez spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Poza tym proponuje
się nadanie mu takiej samej ochrony prawnej, jaką ma prawo własności.
Spółdzielnie mieszkaniowe - korzystające bez tytułu prawnego z gruntów - staną
się z mocy prawa ich użytkownikami wieczystymi (dotyczy to także gruntów
prywatnych). Przed ustanowieniem użytkowania wieczystego na gruntach
prywatnych ziemia ta przejdzie na własność skarbu państwa. Dotychczasowi zaś
jej właściciele dostaną odszkodowanie.
Przewiduje się, że spółdzielnie mieszkaniowe zachowają prawa rzeczowe do tych
gruntów i nieruchomości budynkowych, które nie ulegną przekształceniu we
własność na rzecz członków spółdzielni lub najemców lokali użytkowych.
Spółdzielni będzie więc przysługiwać prawo użytkowania wieczystego gruntów i
własność budynków, w których znajdują się jej pomieszczenia biurowe lub
gospodarcze, albo lokale użytkowe, których nie przydzielono członom spółdzielni,
np. pawilony handlowe. Zachowa ona też prawo współużytkowania wieczystego
gruntów i prawo współwłasności budynków mieszkalnych, w których znajdują się
mieszkania członków spółdzielni, mających spółdzielcze prawo do lokali
spółdzielczych, czyli dziś - prawo lokatorskie. Spółdzielnia będzie zarządzała też
nieruchomością wspólną, niezależnie od tego, czy poszczególni właściciele lokali
należą do niej czy nie. Zakłada się, że członkowie spółdzielni poniosą pełne
koszty administrowania nieruchomością wspólną. Natomiast pożytki i inne
przychody z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wpłyną na obniżenie
opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez członków i pokryją wydatki związane z
utrzymaniem spółdzielni i lokali nie należących do spółdzielni.
• Proponuje się zastąpić procedurę przydziału lokalu
spółdzielczego umową cywilnoprawną, zawieraną między
spółdzielnią a jej członkiem. Przewiduje się również powiązanie
wkładu budowlanego - przed ustanowieniem prawa odrębnej
własności lokalu - z ekspektatywą tego prawa, którą będzie
można zbyć, odziedziczyć lub prowadzić z niej egzekucję.
Pojęcie "wkład budowlany" będzie równoznaczne z ceną
nabycia lokalu. Wniesienie zaś wkładu będzie nadal - obok
wnoszenia opłat eksploatacyjnych - podstawowym
obowiązkiem majątkowym członka spółdzielni. Jeśli chodzi o
opłaty eksploatacyjne, przewiduje się nałożenie na spółdzielnie
obowiązku przedstawiania kalkulacji ich wysokości zarówno
członkom, jak i osobom nie należącym do spółdzielni.
Kalkulacje te będą mogły być podstawą wszczęcia
postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego, gdy
zostaną one zakwestionowane.
Ponadto wprowadza się podział spółdzielni na wniosek
mniejszości.
W szczególnych wypadkach będą mogły przekształcić się
również we wspólnotę mieszkaniową. Chodzi o sytuacje, gdy w
budynku znajdują się tylko lokale z prawem własności, żaden
zaś właściciel nie należy do spółdzielni, a następca prawny
ostatniego właściciela nie wniesie roszczenia o ustanowienie
odrębnej własności.
• W projekcie ustawy autorstwa AWS proponuje się wyłącznie
uregulowanie stosunków własnościowych w spółdzielniach
mieszkaniowych. Przewiduje się przekształcenie we własność praw
spółdzielczych: własnościowego, lokatorskiego, prawa do lokalu
użytkowego i do garażu. Uwłaszczenie nie będzie możliwe w
wypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach dla
inwalidów, osób samotnych i innych o specjalnym przeznaczeniu
oraz w wybudowanych ze środków pochodzących z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego.
Zakłada się również wyodrębnienie działek pod budynkami, w
których ustanowiono własność lokali. Ich granice wyznaczać będą
linie biegnące wzdłuż krawędzi zewnętrznej ścian budynków.
Wydzielone tak działki nie będą obciążać prawa osób trzecich (z
wyjątkiem praw na udziale w nieruchomości wspólnej), a skarb
państwa i gmina zostaną pozbawione prawa pobierania z nich opłat
z tytułu użytkowania wieczystego.
Proponuje się, by osoby, które mają spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego, mogły zrezygnować na rzecz spółdzielni z
otrzymanego prawa własności przysługującego im z mocy prawa.
Będzie to możliwe w ciągu trzech miesięcy od ewentualnego wejścia
w życie tej ustawy. Proponuje się przyznać spadkobiercom zmarłego
członka spółdzielni, którzy mieszkają w jego mieszkaniu bez tytułu
prawnego z powodu błahych zaniedbań, roszczenie o przeniesienie
własności lokalu w zamian za utratę prawa do wkładu. Przewiduje się
obciążenie członków wspólnot mieszkaniowych kosztami utrzymania
dróg i chodników położonych na gruncie należącym do spółdzielni, z
których oni także korzystają. Lokale, które nie przeszły na własność
członków spółdzielni, staną się własnością spółdzielni. Dotyczy to
lokali, które nie są do użytku jednego właściciela, np. pralnia.
•
Po ewentualnym wejściu w życie ustawy ograniczone prawa rzeczowe na
spółdzielczych prawach staną się ograniczonymi prawami rzeczowymi na odrębnej
własności lokali.
Właściciel lub jego następca prawny, który nabył lokal na podstawie ustawy,
zobowiązany jest złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej najpóźniej w dniu jego
sprzedaży lub przy ustanowieniu na nim prawa. Jednocześnie z wnioskiem tym
powinien być złożony wniosek o urządzenie księgi wieczystej dla nieruchomości
wspólnej, jeśli księga dla niej nie jest prowadzona lub nie został on wcześniej złożony.
Istniejące w dniu wejścia w życie ustawy uprawnienie do otrzymania przydziału
jednego z praw spółdzielczych - z wyjątkiem spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu - stanie się uprawnieniem do przeniesienia własności lokalu.
W projekcie nowelizacji prawa spółdzielczego (SLD) proponuje się wprowadzenie
przepisu, na podstawie którego będzie można ustanowić na rzecz członków
spółdzielni odrębną własność lokali, zajmowanych przez nich dotychczas na
podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy czym wyodrębnienie
i przeniesienie własności będzie możliwe po uzyskaniu zgody wszystkich członków
spółdzielni, którzy mieszkają w danym budynku. Zakłada się też, że spółdzielnia
będzie mogła podejmować inną działalność od tej związanej bezpośrednio z
zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin. Poza tym
spółdzielnia utraci prawo do ograniczenia w statucie przyjmowania w poczet
członków osób małoletnich.
Przewiduje się, że spółdzielnia nie będzie mogła pobierać dodatkowych
jednorazowych opłat, jeżeli jej czynności lub świadczenia nie mają
udokumentowanych ewidencyjnie ponoszonych kosztów i określonych zasad ich
rozliczania. Ponadto nakłada się na wszystkie pełnoletnie osoby, które mieszkają z
członkiem spółdzielni, solidarną odpowiedzialność regulowania opłat
eksploatacyjnych za mieszkanie.
• Proponuje się także wprowadzenie przepisów podobnych do tych, które
zawiera ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych. Zakłada się bowiem, że w razie awarii wywołującej
szkodę lub grożącej bezpośrednio jej powstaniu, członek spółdzielni ma
obowiązek udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeżeli jest on
nieobecny albo odmawia pracownikom spółdzielni wejścia do
mieszkania, pracownicy spółdzielni mogą wejść do lokalu razem z
funkcjonariuszem policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy
straży pożarnej - także przy jej udziale.
Zakłada się wprowadzenie zakazu wybierania w skład rady nadzorczej
członków spółdzielni, którzy są jej pracownikami. Przewiduje się
złagodzenie wymogów formalnych w głosowaniu w wypadku podziału
spółdzielni. Mianowicie do jej podziału wystarczy zwykła większość
głosów, a nie jak do tej pory 2/3 głosów. Lustracja działalności
inwestycyjnej spółdzielni ma być coroczna i przymusowa.
Proponuje się jednoznacznie uregulować, że spółdzielnia jako właściciel i
zarządca budynku ma prawo określenia zasad i warunków korzystania z
lokali przez jej członków i użytkowników. Poza tym przewiduje się, że bez
zgody spółdzielni będzie można wynajmować lub oddawać w bezpłatne
użytkowanie mieszkania, gdy nie będzie to związane ze zmianą
przeznaczenia lokalu, np. z mieszkaniowego na użytkowy i odwrotnie.
Natomiast wygaśnięcie prawa do lokalu nastąpi nie jak teraz z mocy
ustawy, ale na podstawie uchwały podjętej przez spółdzielnię. Nałożony
będzie też na spółdzielnie obowiązek powiadamiania listownie albo
ogłoszeniem w prasie potencjalnych spadkobierców zmarłego członka
spółdzielni o konieczności uregulowania spraw spadkowych i wskazania
osoby, która przejmie spółdzielcze prawo do lokalu. Ponadto prawa
najmu lokali użytkowych i garaży zajmowanych na zasadach najmu
staną się z mocy prawa nieodpłatnym spółdzielczym prawem do lokalu
lub garażu.
• Przyszłe prawo spółdzielcze musi odzwierciedlać nie tylko prawa korporacyjne
członków spółdzielni, lecz i szacunek do każdej złotówki wydanej na budowę
mieszkania oraz na koszty eksploatacyjne.
Bezradność członków spółdzielni mieszkaniowych wynika z pięciu następujących
przyczyn:
- wspartego w utrwalonym orzecznictwie poglądu, że koszty niegospodarności
organów spółdzielni nie powinny interesować członków, że ich obowiązkiem jest
płacenie za wszystko,
- utrwalonego w orzecznictwie stanowiska, że to nie spółdzielnia buduje mieszkania,
bowiem spółdzielca ponosi za to odpowiedzialność, jakby to on stawiał własny dom,
- przyjęcia zasady, że nikt nie ma prawa mieszać się do gospodarki spółdzielni,
nawet NIK, nawet Krajowa Rada Spółdzielcza, nawet jakaś federacja czy zrzeszenie,
- braku możliwości egzekwowania statutowych obowiązków organów spółdzielni, gdy
członkowie żądają zwołania walnego zgromadzenia z określonym porządkiem obrad,
- faktu, że w sporze ze spółdzielnią członek będący stroną z własnych środków
opłaca pełnomocnika przeciwnika procesowego, niezależnie od wydatków na
własnego.
To prawda, że są środki prawne, by zmusić spółdzielnię do wykonywania obowiązków
statutowych, tylko że posługiwanie się nimi ma co najmniej dwie wady. Pierwsza to
przewlekłość postępowania (np. w sprawie możliwości zwołania walnego
zgromadzenia, jeżeli zarząd sobie tego nie życzy), sprawiająca, że prawomocne
stanowisko sądu jest musztardą po obiedzie; druga to bezkarność przy
zarządzeniach tymczasowych (zabezpieczenie powództwa), kończących się
stwierdzeniem, że nastąpiły fakty nieodwracalne.
•
Tego rodzaju sytuacje, dotyczące pewnej liczby spółdzielni mieszkaniowych,
tworzą patologię, zwłaszcza wobec absolutnej nierówności stron pozostających w
konflikcie. Sprzyja temu wykorzystywanie orzecznictwa z okresu gospodarki
planistyczno-nakazowej, przy preferowaniu podmiotów gospodarki uspołecznionej
i równoczesnym pomijaniu orzeczeń niewygodnych.
Kierowanie sprawy do sądu dla podjęcia czynności ustawowych (zwołania walnego
zgromadzenia lub zebrania przedstawicieli) nie daje żadnych szans na
aktualizowanie roszczeń członków. Taka ich inicjatywa, poprzedzona żądaniem od
zarządu zwołania walnego zgromadzenia (art. 39 2 pkt 2 prawa spółdzielczego),
zlekceważona przez zarząd, może stanowić podstawę do uzyskania wyroku
zastępującego oświadczenie woli (art. 1047 1 kodeksu postępowania cywilnego w
zw. z art. 64 kodeksu cywilnego). Nie rokuję jednak szybkiego załatwienia spraw,
które powinny być rozpatrzone zgodnie z proponowanym porządkiem obrad.
Dlatego m.in. nie widzę możliwości egzekwowania praw członków wynikających ze
statutu. Jako przykład można podać spółdzielnie, które lekceważą sobie
kadencyjność organów, w tym rolę zebrań grup członkowskich. Ta ostatnia kwestia
ma szczególne znaczenie, chociaż rzadko uznaje się zarzut o pomijaniu praw tych
grup, zwłaszcza jeżeli chodzi o wybór przedstawicieli, członków rad nadzorczych, a
także opinie w sprawach objętych porządkiem obrad zebrania przedstawicieli.
Uchwały o pozbawieniu członkostwa (wykluczeniu lub wykreśleniu) dość często
tak dalece naruszają elementarne reguły prawa wewnątrzspółdzielczego, że
trudno ustalić, dlaczego kogoś wyrzuca się ze spółdzielni. Sądy wprawdzie
zwracają uwagę na błędy w trybie i treści podejmowanych uchwał, ale ich głos
jest głosem „wołającego na puszczy”. Spółdzielnia znajduje wiele sposobów
ujarzmienia członka, bo ma materiały niedostępne dla niego lub skorygowane dla
potrzeb sądu. Biegli poruszają się po labiryncie. Między bajki można włożyć prawa
członków do badania swoich akt w spółdzielni, a także protokołów jej organów i
wewnątrzspółdzielczych przepisów. Nie oznacza to oczywiście, że nie ma
spółdzielni respektujących te prawa i mogących być wzorem właściwego
pojmowania spółdzielczości mieszkaniowej
• Trwają prace nad nowym modelem spółdzielczości. Już
wiadomo, że niektóre sprawy są przesądzone, a dotyczy to w
szczególności ochrony praw majątkowych członków spółdzielni.
Chodzi równocześnie o stworzenie spółdzielniom
mieszkaniowym takich warunków, aby w interesie członka
rzeczywiście mogły go uczynić gospodarzem jego pieniędzy
łożonych na działalność inwestycyjną i eksploatacyjną,
korzystającym z uprawnień pracodawcy płatnych członków
organów spółdzielni, a równocześnie odpowiedzialnym za
wykonywanie zadań statutowych. Oczywiście nie może to
pozbawiać wybieranych organów spółdzielni atrybutów
dobrego gospodarza, co wiązałoby się z likwidacją obecnego
układu ograniczonej odpowiedzialności (art. 58 prawa
spółdzielczego) członka zarządu i rady. To ostatnie wymaga
uściślenia, gdyż praktyka dowodzi, że członkowie rady uważają
się za zwolnionych od odpowiedzialności za swoje uchwały
realizowane przez członków zarządu, a tak nie powinno być.
Przyszłe prawo spółdzielcze musi odzwierciedlać nie tylko
prawa korporacyjne członków, lecz także stwarzać możliwość
badania celowości każdej złotówki wydanej przez spółdzielcę
na budowę mieszkania (lokalu użytkowego, garażu) oraz
rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych.
POWSZECHNE UWŁASZCZENIE - BEZPOŚREDNIE I
POŚREDNIE
• Projektowana ustawa o powszechnym uwłaszczeniu ma stać się
fundamentem oraz "osią orientującą" dla pakietu przyszłych
szczegółowych aktów prawnych, dotyczących reprywatyzacji lub różnych
form uwłaszczenia.
Uwłaszczenie ma być bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze będzie polegać
na nieodpłatnym uzyskaniu prawa własności do posiadanych budynków,
lokali, gruntów, ogródków działkowych. Dojdzie do tego z mocy prawa, z
chwilą wejścia w życie projektowanej ustawy. Drugi etap to uwłaszczenie
pośrednie. Tu będzie można nieodpłatnie nabyć nieruchomości, akcje,
jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych bądź emerytalnych.
W tym drugim etapie nie będą uczestniczyć ci, którzy już wcześniej zdążyli
się uwłaszczyć. Wartość akcji (udziałów) jednostek uczestnictwa
nabywanych nieodpłatnie w ramach uwłaszczenia pośredniego wynosić
będzie dwanaście średnich wynagrodzeń w gospodarce narodowej.
Wszyscy obywatele polscy mają prawo do spadku po PRL. Tymczasem w
efekcie realizacji programów przekształceń własnościowych tylko niektórzy
stali się beneficjentami prywatyzacji. Wynikało to np. z zatrudnienia w
prywatyzowanym zakładzie pracy – przekonują autorzy projektu ustawy o
zasadach realizacji programu powszechnego uwłaszczenia obywateli
Rzeczpospolitej Polskiej. Projekt podpisało 113 posłów.
•
Posłowie ci podkreślają, że nie ma ani logicznych, ani moralnych racji, dla których
tylko niektórzy obywatele polscy mieliby prawo do korzyści wynikających z
prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.
Obywatele RP, którym przysługuje: własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze
prawo do lokalu użytkowego, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, staną się z
mocy prawa ich właścicielami. Podstawę wpisu prawa własności do księgi
wieczystej stanowi zaświadczenie wystawione przez zarząd spółdzielni.
Wyżej opisany sposób uwłaszczenia ustawa nazywa uwłaszczeniem
bezpośrednim.
Z udziału w programie uwłaszczenia pośredniego wyłączeni mają być obywatele,
którzy zostali uwłaszczeni w formie bezpośredniej. Taka jest ogólna zasada, od
której przewidziano wyjątki, np. nie dotyczy ona tych, którzy wykupili mieszkanie
lokatorskie, jeżeli preferencja, z jakiej skorzystali, nie przekroczyła dwunastu
średnich wynagrodzeń miesięcznych w gospodarce narodowej (obliczonych na
podstawie sześciu miesięcy poprzedzających datę, kiedy skorzystali z tej
możliwości).
Ponadto w programie uwłaszczenia pośredniego nie będą uczestniczyć
obywatele, którzy już wcześniej i na podstawie różnych tytułów uczestniczyli w
prywatyzacji i zyskali walory przekraczające równowartość dwunastu średnich
wynagrodzeń miesięcznych w gospodarce narodowej (obliczonych jak wyżej).
Projekt wymienia cztery kategorie takich osób, które w tak znacznych rozmiarach
na warunkach preferencyjnych nabyli nieodpłatnie akcje i udziały na podstawie
ustaw: z 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych; z 30
sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych; z
30 kwietnia 1993 r. o Narodowych Funduszach Inwestycyjnych i ich prywatyzacji;
z 26 sierpnia 1994 r. o regulacjach rynku cukru i przekształceniach
własnościowych w przemyśle cukrowniczym. To samo dotyczy osób, które nabyły
na zasadach preferencyjnych własność z zasobów Agencji Własnościowej Skarbu
Państwa (mieszkania, grunty, budynki gospodarcze), na podstawie ustawy z 19
października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu
państwa.
• Ponadto, już bez ograniczeń co do wartości, w programie nie będą
uczestniczyć ci, którzy: przejęli na własność mienie skarbu
państwa: w związku z likwidacją przedsiębiorstwa państwowego w
trybie ustawy z 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach
państwowych; w trybie prawa upadłościowego. Ograniczenie to
dotyczy także osób, które z mocy prawa nabędą członkostwo lub
złożą oświadczenie o zamiarze nabycia członkostwa w
pracowniczych funduszach emerytalnych utworzonych na
podstawie ustawy z 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i
funkcjonowaniu funduszy emerytalnych. Wyłączono także
pracowników przedsiębiorstw państwowych i komunalnych, którzy
w związku z ich likwidacją, upadłością lub prywatyzacją przejęli na
własność mieszkania zakładowe będące własnością ich pracodawcy.
Bon uwłaszczeniowy jest imienny, niezbywalny, dziedziczny. Ich
dystrybucją zajmie się gmina (będzie to zadaniem zleconym gmin).
To do nich obywatele uprawnieni do udziału w programie
uwłaszczenia pośredniego składać mają wnioski o wydanie bonu.
Obywatelom, którzy uczestniczą w pośredniej prywatyzacji,
przysługuje także bon na trzecie i każde następne małoletnie
dziecko.
Odmowa wydania bonu wymaga decyzji administracyjnej.
Przysługuje od niej odwołanie do wojewody.
• Uprawniony do bonu ma prawo do skonsumowania uprawnienia w nim
zawartego wyłącznie w sposób określony w ustawie. Może uczestniczyć
w programie powszechnego uwłaszczenia wyłącznie poprzez:
nieodpłatne nabycie akcji (udziałów) skarbu państwa w spółkach
kapitałowych; nabycie nieruchomości rolnych, mieszkań i budynków
gospodarczych z zasobów Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa;
nabycie jednostek rozrachunkowych w funduszach emerytalnych;
nabycie jednostek uczestnictwa; uzyskanie poręczenia kredytowego
(gwarancji) z regionalnego funduszu inwestycyjno-uwłaszczeniowego (to
dotyczy tylko osób prowadzących działalność gospodarczą na własny
rachunek); uzyskanie wsparcia, w formie aportu, przedsięwzięcia
kapitałowego lub inwestycyjnego.
Podstawą ekonomiczną programu uwłaszczenia ma być kapitał
uwłaszczeniowy stworzony z mienia skarbu państwa oraz przekazanego
do programu na podstawie uchwały rady gminy mienia komunalnego.
Stanowić go będą: nieruchomości (grunty, budynki, lokale) stanowiące
własność skarbu państwa, które nie zostały objęte uwłaszczeniem
bezpośrednim; nieruchomości rolne z zasobów Agencji Rolnej Skarbu
Państwa, które nie zostały nabyte w trybie projektowanej ustawy; akcje
(udziały) skarbu państwa w spółkach kapitałowych; inne składniki
mienia skarbu państwa wniesione do funduszy emerytalnych oraz
regionalnych funduszy inwestycyjno-uwłaszczeniowych. Kapitał
uwłaszczeniowy zostanie przekazany regionalnym funduszom
uwłaszczeniowym.
PLANOWANE PRZEKSZTAŁCENIA POLITYKI
MIESZKANIOWEJ
• Polityka państwa i polityki gmin powinny zmierzać do rozwoju
budownictwa mieszkaniowego, gdyż sprzyja ono rozwojowi innych
inwestycji i ich pożądanemu rozmieszczeniu w przestrzeni.
Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotował strategię
polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999-2003 (Komitet
Ekonomiczny Rady Ministrów ocenił ją pozytywnie). Jej realizacja
pozwoli na przyspieszenie rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Zdaniem Urzędu Mieszkalnictwa, analiza aktualnej sytuacji na
rynku skłania do przyjęcia następujących założeń jako podstawy
określania celów polityki mieszkaniowej w najbliższym czasie:
- Państwo nie powinno zastępować, lecz powinno wspomagać
obywateli w ich wysiłkach zmierzających do pozyskania
mieszkania. Aby większość obywateli mogła w przyszłości
zaspokajać potrzeby mieszkaniowe bez nadmiernego finansowego
zaangażowania państwa, niezbędny jest rozwój systemów
długookresowego kredytowania mieszkalnictwa oraz rozwój
oszczędzania na cele mieszkaniowe. Programy pomocy powinny
więc służyć rozwojowi rynkowych systemów finansowania
mieszkalnictwa.
• - Polityka państwa i polityki gmin powinny zmierzać do rozwoju
budownictwa mieszkaniowego, gdyż sprzyja ono rozwojowi innych
inwestycji (w tym produkcyjnych) i ich pożądanemu rozmieszczeniu w
przestrzeni, powoduje zmianę postaw społecznych i zachowań
ekonomicznych, w tym ogranicza konsumpcję na rzecz inwestycji oraz
tworzy miejsca pracy.
- Polityka mieszkaniowa państwa powinna oddziaływać zarówno na stronę
popytową, jak i na podaż mieszkań. Obecnie działalność regulacyjna
powinna bardziej koncentrować się na wspieraniu podaży.
- Skala interwencjonizmu państwa powinna być racjonalna i uwzględniać
możliwości budżetu państwa. Konieczne jest zatem przyjęcie takich
programów, które stymulują wzrost nakładów innych inwestorów i
mieszczą się w założonych limitach finansowych oraz zastosowanie przez
państwo takich instrumentów, które zapewniają maksymalizację efektów
rzeczowych.
- Obecnie niezbędny jest rozwój sektora mieszkań na wynajem, ponieważ
zwiększenie podaży tych mieszkań w Polsce przyspieszy procesy
migracyjne oraz dostosowawcze na rynku pracy. Podążanie ludzi za pracą
pozwoli także na uwalnianie zasobów o obniżonym standardzie, które
będą mogły być wykorzystane jako mieszkania socjalne. Pomoc państwa
w rozwoju takiego budownictwa powinna być adresowana do osób,
których nie stać na zakup własnego mieszkania, lecz stać na utrzymanie
wynajętego.
- Konieczna jest racjonalizacja gospodarowania istniejącymi zasobami
mieszkaniowymi, obejmująca urealnienie czynszów, szersze stosowanie
dodatków mieszkaniowych, oddzielenie socjalnej sfery w mieszkalnictwie
od sfery gospodarczej.
• Takie zmiany są niezbędne, aby inwestowanie w mieszkania na
wynajem miało sens ekonomiczny i możliwe było
powstrzymanie postępującej dekapitalizacji zasobów. Całkowite
zniszczenie istniejących mieszkań i budynków oznaczać będzie
konieczność ponoszenia jeszcze większych wydatków w
przyszłości, ponieważ odtworzenie tej samej liczby mieszkań
jest droższe niż ich wyremontowanie. Ochronie zasobów służyć
ma aktywne wsparcie remontów budynków i
termomodernizacja.
Mimo iż samo mieszkalnictwo nie wymaga adaptacji, integracja
z Unią Europejską wymaga dostosowania ustawodawstwa we
wszystkich dziedzinach podlegających standaryzacji w ramach
UE, w tym w dziedzinach związanych z mieszkalnictwem.
W związku z tym niezbędny jest II etap reformy mieszkalnictwa,
w ramach którego zostaną uruchomione dodatkowe
rozwiązania instytucjonalno-prawne, pozwalające na realizację
nowych priorytetów, takich jak:
- tworzenie warunków do zwiększenia podaży oraz obniżenia
kosztów realizacji nowych mieszkań
- dokończenie reformy gospodarowania istniejącym zasobem
mieszkaniowym (w tym: urealnienie czynszów, poprawa
systemu dodatków mieszkaniowych, kredyty na cele
remontowe, termomodernizacja)
- rozwój sektora mieszkań czynszowych
•
- rozwiązanie odziedziczonych z przeszłości problemów
finansowych zwiększenie dostępności nowych mieszkań
własnościowych poprzez zwiększanie zakresu finansowania
budownictwa mieszkaniowego instrumentami rynkowymi
(kredyt hipoteczny)
- zwiększenie konkurencji wśród inwestorów i wykonawców na
rynku mieszkaniowym
- poprawa i wyrównywanie warunków zamieszkiwania w
miastach, miasteczkach i na obszarach wiejskich.
Realizacja wymienionych celów wiąże się z koniecznością
odstąpienia od nadmiernie kosztownych programów, takich
jak:
a.) inwestycyjne ulgi budowlane,
b.) ulgi remontowe,
c.) kasy oszczędnościowo-budowlane.
Wiąże się to z jednoczesną rozbudową lub przebudową
funkcjonujących już programów, takich jak dodatki
mieszkaniowe, społeczne budownictwo czynszowe, kasy
mieszkaniowe, oraz z uruchomieniem programów nowych, np.
wspomagania remontów budynków mieszkalnych, wspierania
inwestycji infrastrukturalnych, zwiększania dostępu do
kredytu hipotecznego, socjalnego programu mieszkaniowego.
• W nowej strategii zaproponowano też 10 programów
uzupełniających. Są to:
1. Wspomaganie remontów budynków mieszkalnych.
2. Zmodyfikowany system dodatków mieszkaniowych.
3. Wspomaganie termomodernizacji.
4. Preferencyjny kredyt na infrastrukturę techniczną
towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu.
5. Kasy mieszkaniowo-budowlane.
6. Program własne mieszkanie.
7. Socjalny program mieszkaniowy.
8. Pomoc w usuwaniu skutków klęsk żywiołowych i zdarzeń
losowych.
9. Pomoc w spłacie kredytów spółdzielczych "starego
portfela".
10. Premie gwarancyjne dla właścicieli książeczek
mieszkaniowych.
Strategia rozwoju
mieszkalnictwa
• Strategia to plan działania. Określa ona nie tylko założenia i
politykę, jaka ma być realizowana, aby te założenia osiągnąć,
lecz także potrzebne środki, czas, w którym są one potrzebne
oraz osoby odpowiedzialne za realizację określonych
programów czy przedsięwzięć. Strategia mieszkaniowa musi
stanowić integralną część strategii rozwoju miasta. Ponieważ
projekty w ramach strategii mieszkaniowej będą finansowane z
ograniczonych środków budżetowych, władze będą musiały
określić miejsce sektora mieszkaniowego wśród swoich
priorytetów. Wpłynie to bezpośrednio na wysokość środków
przyznanych na te projekty i musi być uwzględnione w planie.
Ponadto, strategia obejmuje długi okres czasu. Sytuacja
zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w innych sektorach
będzie ulegać ciągłym zmianom. Może na przykład pojawić się
konieczność zaspokojenia nieprzewidzianych potrzeb. W takiej
sytuacji strategia będzie wymagała aktualizacji. Skoro strategia
mieszkaniowa ma mieć charakter dynamiczny, musi zawierać
sposoby kontroli skuteczności i efektywności jej realizacji.
Proces opracowywania strategii
•
Ani w Polsce ani prawdopodobnie w innych miejscach na świecie władze lokalne nie
mają wystarczających środków, aby zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe
swoich mieszkańców. Swoje potrzeby mieszkaniowe w przeważającej części
zaspokajają same zainteresowane osoby i organizacje sektora prywatnego.
Strategia mieszkaniowa musi zatem zakładać chęć i zdolność sektora prywatnego do
reagowania na takie potrzeby. Jeżeli zaś od sektora prywatnego oczekuje się reakcji,
to w takim razie jego przedstawiciele powinni również być zaangażowani w
formułowanie strategii. O ile wyłoniona w wyborach rada ma prawo wypowiadać się
w imieniu społeczności, to wielu zainteresowanych nie należy do elektoratu - na
przykład osoby nie będące mieszkańcami gminy i w związku z tym nie mające
reprezentacji w radzie. Mogą oni być właścicielami miejscowych banków czy firm
budowlanych.
Po drugie, strategia nie obejmuje wszystkich w ten sam sposób. Niektóre kierunki
polityki mogą mieć szczególne znaczenie jedynie dla pewnych grup, np. osób
mieszkających w domach komunalnych. Grupy te muszą być angażowane w procesy
decyzyjne, aby potem były bardziej pozytywnie nastawione do wprowadzanych
zmian.
Dla zapewnienia potrzebnego udziału obywateli konieczne jest powołanie komitetu
sterującego - reprezentującego najważniejsze grupy miejscowych interesów. W jego
skład powinni wejść m.in. przedstawiciele stowarzyszeń mieszkańców, lokalnych
liderów, miejscowych banków, developerów, firm budowlanych i innych. Poza
komitetem, o wynikach pracy zespołu roboczego (zazwyczaj złożonego z
przedstawicieli personelu gminy i ewentualnie konsultantów zewnętrznych) powinny
być informowane wszelkie grupy, na które takie decyzje czy programy mogą mieć
wpływ. Dodatkowo tam, gdzie pozwalają na to środki, można stosować ankiety w
celu ustalenia preferencji występujących w określonych grupach ludności.
Ocena potrzeb
• Po stworzeniu struktury instytucjonalnej konieczne jest określenie
założeń strategii. Nie można jednak tego dokonać bez uprzedniego
zidentyfikowania głównych problemów. Te z kolei zależą od potrzeb.
Potrzeby można określić w odniesieniu do konkretnych standardów.
Pierwszym zadaniem jest więc ustalenie standardów mieszkalnictwa
oraz grupy populacji, dla której strategia jest opracowywana. Rada
musi zatwierdzić odpowiedzi na te pytania, gdyż jest ona prawnie
odpowiedzialna za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
Założenia lub cele określone w planie rozwoju gospodarczego powinny
wskazywać na to, czy w strategii powinno planować się wzrost,
konsolidację czy też zmniejszenie populacji. Mając ustalone standardy
i kierunki wzrostu, można dopiero liczbowo określić potrzeby (brak
lokali, ilość lokali poniżej standardu oraz przewidywany wzrost popytu
na mieszkania). Możliwe będzie wówczas również określenie
skuteczności obecnie realizowanych programów mieszkaniowych oraz
problemy związane z zaspokajaniem potrzeb.
Na tym etapie konieczne będzie też bardziej wnikliwe badanie
mechanizmów na rynku mieszkaniowym. Dzięki przeanalizowaniu i
zrozumieniu tych zagadnień dyskusja założeń strategicznych będzie
oparta na rzeczywistych problemach związanych z podażą i
dystrybucją mieszkań.
. Ustalanie celów
•
Założenia strategii muszą być realistyczne. Konieczne jest ustalenie ich rankingu i wagi. Muszą one uwzględniać założenia
strategii rozwoju opracowanej przez władze lokalne. Pomocne jest też ustalenie systematycznej metody analizowania
różnych możliwych wariantów.
Trzeba określić dwa rodzaje założeń strategicznych: te, które odzwierciedlają ogólne podejście i politykę wobec
mieszkalnictwa oraz te, w przypadku których cele są bardziej konkretne. Pierwsze odnoszą się do wyboru roli władz
lokalnych: czy mają one być moderatorem rozwoju mieszkalnictwa i usług mieszkaniowych czy też dostawcą mieszkań i
usług mieszkaniowych. Role te nie wykluczaj± się wzajemnie, ale jeśli możliwości finansowe władz lokalnych są zbyt małe
obecnie lub będą zbyt małe w przyszłości, wówczas jest tylko jedna możliwość, tzn. działanie w roli moderatora. W takim
wypadku bowiem władze mogą wykorzystać swoje ograniczone środki, aby ułatwić rozwój i angażować się bezpośrednio
wyłącznie wtedy gdy mechanizm rynkowy nie jest w stanie działać właściwie, albo wtedy gdy rynek jest zbyt słaby, by
zaspokajać potrzeby docelowej populacji.
Drugi rodzaj założeń dotyczy tego, które grupy społeczeństwa czy zasobów mieszkaniowych powinny stać się priorytetem.
Założenia strategii mogą zawierać szereg propozycji takich jak: podniesienie jakości komunalnych zasobów
mieszkaniowych do poziomu podstawowego, poprawienie ocieplenia we wszystkich budynkach, aby zmniejszyć koszty
ogrzewania, zapewnienie dodatkowych lokali na wynajem lub ułatwienie rozbudowy lokali będących własnością prywatną.
Każdą taką propozycję należy przeanalizować w ten sam sposób. Ogólnie stosuje się formę analizy SWOT (ang. strengths,
weaknesses, opportunities, threats, czyli analizę mocnych i słabych stron oraz możliwości i zagrożeń). Do każdej propozycji
zadać należy podobne pytania. Powinny one obejmować:
Mocne strony: Jakie byłyby korzyści z opracowania programów, które umożliwią osiągnięcie tego celu? Ile potencjalnych
gospodarstw domowych mogłoby na tym skorzystać? Jak ważny jest ten problem? Czy założenie to jest zgodne ze strategią
rozwoju gospodarczego i w jaki sposób?
Słabe strony: Jakie problemy mogą się pojawić (np. związane z zabytkowymi budynkami, środowiskiem naturalnym)? Czy
program spowoduje zahamowanie innych form rozwoju lub inwestycji realizowanych przez sektor prywatny? Jakie mogą
być koszty społeczne? Czy założenie to jest sprzeczne ze strategią rozwoju gospodarczego, a jeśli tak, to w jakim sensie?
Możliwości: Jakie inne założenia strategii mogą być ułatwione dzięki zrealizowaniu tego celu? (np. zbudowanie
dodatkowych mieszkań na wynajem może przyczynić się do poprawienia sytuacji w istniejących zasobach mieszkaniowych
poprzez zapewnienie dodatkowych lokali dla tych, którzy muszą czasowo zmienić miejsce zamieszkania ze względu na
pracę). Czy zrealizowanie tego celu stanowiłoby uzupełnienie dla strategii rozwoju gospodarczego? (np. inwestowanie w
rozwój mogłoby spowodować stworzenie większej ilości miejsc pracy dla miejscowej ludności).
Zagrożenia: Czy przewidywane są zmiany w ustawodawstwie, które mogłyby zahamować zmiany? Czy istnieje silna
miejscowa opozycja wobec tego założenia, mogąca uniemożliwić jego przyjęcie? (np. czy jest możliwe, aby związki
zawodowe bardzo stanowczo sprzeciwiły się takim posunięciom?)
Opracowywanie programów i
inwestycji
• Kiedy już ustalimy cele strategii, konieczne będzie określenie
programów i inwestycji, które posłużą do ich urzeczywistnienia.
Wykonana już praca obejmująca analizę rynku mieszkaniowego i
ocenę różnych założeń znacznie ułatwi ustalenie odpowiednich
programów i inwestycji. Szereg programów można realizować dzięki
środkom uzyskanym od władz centralnych, podczas gdy inne mogły
już być wypróbowane i przetestowane w innych gminach. Nie ma tu
miejsca na ich wymienienie. Zamiast tego skoncentrujemy się na
samym procesie wyboru programów i inwestycji.
Po pierwsze, niezbędne będzie podjęcie dalszej analizy potencjału
finansowego, administracyjnego, instytucjonalnego oraz innych
zasobów, dostępnych na potrzeby mieszkalnictwa. Najistotniejszy
jest potencjał finansowy. Mamy tu na myśli zarówno publiczne jak i
prywatne zasoby finansowe. Publiczne zasoby finansowe to zasoby
gminy oraz te, które s± dostępne w ramach programów rządowych.
Zasoby prywatne to zasoby inwestorów, zarówno instytucjonalnych,
jak np. banki i firmy developerskie, a także środki należące do osób
prywatnych. Te ostatnie uzależnione są od możliwości finansowych
tych gospodarstw domowych, które potencjalnie mogą
potrzebować i zechcą wziąć udział w programie.
• Możliwości finansowe uczestników programów w mieszkalnictwie
niemal zawsze są kwestią sporną. Przy ustalaniu wysokości dodatków
mieszkaniowych podstawą jest 12 procent dochodów wydawanych na
cele mieszkaniowe, w tym czynsz i opłaty za media i usługi. A przecież
w wielu państwach Europy Zachodniej przyjmuje się wielkość zbliżoną
do 25 procent - i to biorąc pod uwagę jedynie samo mieszkanie - bez
opłat za media i usługi. Uzależnione jest to oczywiście od całego
szeregu czynników - im biedniejsze będzie dane gospodarstwo
domowe, tym mniej będzie ono w stanie wydać na mieszkanie,
wziąwszy pod uwagę koszt podstawowego wyżywienia. Z drugiej zaś
strony są przecież rodziny zdolne do ponoszenia ogromnych ofiar, by
móc wybudować lub kupić własny dom czy mieszkanie, i które mogą
poświęcać na ten cel 50 procent swoich dochodów. Co więcej,
możliwości finansowe danego gospodarstwa domowego mogą być
uzależnione od odłożonych już oszczędności, gdzie spłata kredytu może
stanowić bardzo niewielką część kosztów całkowitych. Mimo tych
ułomności, określenie możliwości finansowych jest niezbędne dla
upewnienia się, że proponowane programy mieszczą się ogólnie w
przedziale dostępności finansowej dla gospodarstw domowych, do
których są skierowane.
Kolejnym problemem jest ustalenie rozkładu dochodów, szczególnie
trudne przy braku starannie przeprowadzonych badań dochodów i
wydatków gospodarstw domowych. Dane z próbek GUS odnoszą się do
osób fizycznych reprezentujących poszczególne grupy zawodowe.
Innego rodzaju dane liczbowe w odniesieniu do rozkładu dochodów w
kraju opracował Krakowski Instytut Nieruchomości. Porównanie
przeciętnej płacy w danej gminie ze średnią krajową da nam bard
USTAWA
•
1. Pojęcie spółdzielni.
2. Rodzaje spółdzielni.
3. Zasada otwartych drzwi.
4. Prawa i obowiązki członka spółdzielni.
5. Na czym polega skreślenie i wykluczenie.
Ad.1)
SPÓŁDZIELNIA - jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o
niezmiennym funduszu udziałowym, powołanym do prowadzenia w sposób
samodzielny działalności gospodarczej.
Przedmiotem działalności gospodarczej spółdzielni jest:
-> zaspakajanie potrzeb gospodarczych członków ( spółdzielnie użytkowników);
-> zatrudnianie członków zarobkowo ( spół. pracy)
Spółdzielnie może założyć minimum 10 osób fizycznych lub 3 osoby prawne.
Założyciele muszą:
-> uchwalić statut
-> wybrać radę nadzorczą i zarząd
-> dokonać wpisu w KRS w rejestrze spółdzielni
Każdy członek ma tylko jeden głos.
• Rodzaje spółdzielni:
*Produkcji rolnej, których celem jest prowadzenie wspólnego gosp.
rolnego oraz działalność na rzecz indywidualnych gosp. rolnych
członków;
* Pracy, prowadzenie wspólnego przedsiębiorstwa opartego na
osobistej pracy członków;
*Pracy rękodzieła, ludowego i artystycznego tworzące nowe i
kultywujące tradycyjne wartości kultury materialnej;
*Mieszkaniowe, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków;
*Działające na zasadach ogólnych, realizacja wspólnego celu
gospodarczego (dział. usługowa, produkcyjna, handlowa,
budowlana);
*Banki spółdzielcze, tworzone są przez osoby fizyczne (min. 10
osób) statut musi byc sporządzony w formie aktu notarialnego.
Mogą wykonać czynności bankowe tj.
Prowadzić inne rachunki bankowe, nabywać i zbywać wierzytelności
pieniężne, prowadzić operacje wekslowe i czekowe, obejmować lub
nabywać akcje, nabywać i zbywać nieruchomości itp.
* Spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, cel to
gromadzenie środków pieniężnych tylko swoich członków,
udzielanie im pożyczek, kredytów.
• Ad.3)
Zasada otwartych drzwi- każda osoba, nawet niemająca pełnej
zdolności do czynności prawnych może nabyć członkowstwo, gdy
złoży deklarację i zostanie przyjęta do spółdzielni.
Ad.4)
Członek spółdzielni nie ponosi odpowiedzialności wobec wierzycieli
za zobowiązania zaciągnięte przez spółdzielnie, jedynie uczestniczy
w stratach spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów. Ma
prawo do przeglądania rejestru członków, prawo do pracy
odpowiadającym kwalifikacje, do wynagrodzenia, do uzyskania
spółdzielczego prawa do lokalu o powierzchni odpowiadającej
wysokości wniesionego wkładu.
Obowiązki: wniesienie wpisanego i zadeklarowanych udziałów oraz
wkładów i lojalności członka wobec spółdzielni.
Ad.5)
Naturalnym zdarzeniem powodującym ustanie stosunku
członkowstwa jest śmierć członka będącego osobą fizyczną - wtedy
mówimy o SKREŚLENIU. Natomiast WYKLUCZENIE może dokonać
rada nadzorcza lub walne zgromadzenie. Następuje wtedy, gdy
zaistnieją 3 przesłanki: wina członka, ocena, ze dalsze pozostanie
nie da sie pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami
współżycia z członkami, oraz przyczyna powinna być określona w
ustawie lub statucie.
•
FUNDUSZE SPÓŁDZIELNI
•
FUNDUSZ UDZIAŁOWY
To fundusz tworzony z wpłat zadeklarowanych przez członków spółdzielni.
Odzwierciedla część jej majątku. Podlega zwrotowi w chwili wystąpienia członka ze spółdzielni lub jej rozwiązania;
Jest, obok funduszu zasobowego, podstawowym źródłem finansowania majątku spółdzielni.
Powstaje z :
* wpłat udziałów członkowskich,
* odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej
* innych źródeł określonych w odrębnych przepisach
Wykorzystuje się go na :
*wycofane udziały przez członków spółdzielni, * pokrycie straty bilansowej jeżeli wartość funduszu zasobowego jest
niewystarczająca
FUNDUSZ ZASOBOWY
fundusz spółdzielni, który powstaje z wpłat wpisowych dokonanych przez członków spółdzielni i z części zysku części
nadwyżki bilansowej. Nie podlega podziałowi między członków, a w chwili likwidacji spółdzielni jest przeznaczony na
cele spółdzielni lub społeczne (stąd dawna nazwa — fundusz społeczny). Jest, obok funduszu udziałowego, źródłem
finansowania spółdzielni.
Powstaje z :
* wpłat wpisowego,
* części nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego),
* darowizn, spadków,
* zapisów dokonanych na rzecz spółdzielni
* innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.
W razie wystąpienia w spółdzielni strat fundusze spółdzielcze są pokrywane w pierwszej kolejności z funduszu
zasobowego, w przypadku jego niewystarczalności również z funduszu udziałowego.
•
Art. 38 1.Podstawowymi funduszami spółdzielni są:
1) fundusz udziałowy;
2) fundusz zasobowy.
2. Spółdzielnia może tworzyć także inne fundusze własne, przewidziane w odrębnych przepisach prawa lub w
statucie.
Art. 39 1. Fundusz udziałowy powstaje z wpłat członków oraz z nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego).
2. Członek obowiązany jest zadeklarować i wpłacić jeden udział, chyba że statut spółdzielni zobowiązuje członków do
deklarowania i wpłacenia większej ilości udziałów. Statut może także określić liczbę udziałów, jaką członek jest
obowiązany zadeklarować i wpłacić w zależności od sumy rocznych obrotów, dokonywanych między członkiem a
spółdzielnią lub innych kryteriów wskazanych w statucie. W takim wypadku statut powinien określać sposób i terminy
dopłaty lub zwrotu różnicy pomiędzy tak ustaloną kwotą udziałów, a kwotą udziałów poprzednio wpłaconych.
3. W wypadku zmiany statutu zwiększającej wysokość udziału, członkowie spółdzielni są obowiązani wpłacić w
terminie określonym w statucie, różnicę między nową i dotychczasową wysokością udziałów.
4. Zwrot udziałów następuje po ustaniu członkostwa, na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za
rok, w którym członkostwo ustało. Statut określa sposób i terminy zwrotu udziałów.
5. Statut może przewidywać oprocentowanie wpłaconych udziałów z nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego). W
takim wypadku statut powinien określić podstawy ustalania wysokości oprocentowania i sposób jego wypłaty.
6. Były członek spółdzielni oraz spadkobierca zmarłego członka mogą zbyć nie zwrócony im jeszcze udział innemu
członkowi spółdzielni. O zbyciu udziału zbywający lub nabywca udziału obowiązani są pod rygorem nieważności tej
czynności zawiadomić spółdzielnię na piśmie w ciągu 7 dni od daty zbycia. Udział nabyty traktuje się na równi z
udziałem wpłaconym przez członka.
7. Przepisów 3, 5 i 6 nie stosuje się do spółdzielni mieszkaniowej. Skuteczność zbycia udziału w takiej spółdzielni
zależy od przyjęcia nabywcy udziału w poczet jej członków.
8. Do zbycia udziału, o którym mowa w 6 i 7, nie stosuje się art. 43 1.
Art.40 1. Fundusz zasobowy powstaje z wpłat wpisowego, części nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego), darowizn,
spadków, zapisów dokonanych na rzecz spółdzielni oraz innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.
2. Fundusz zasobowy w rolniczej spółdzielni produkcyjnej zmniejsza się o straty wynikające z likwidacji środków
trwałych oraz straty losowe.
•
Art. 41 1. Członek spółdzielni obowiązany jest wnieść wpisowe. Wpisowe nie podlega zwrotowi.
2. Statut określa wysokość wpisowego oraz zasady i terminy jego wnoszenia.
3. Statut może w szczególności stanowić, że wysokość wpisowego wynosi:
1) określoną kwotę, albo
2) iloraz określonej w statucie części ułamkowej funduszu zasobowego spółdzielni podzielonej przez liczbę
członków spółdzielni - według stanu na koniec roku poprzedzającego przystąpienie członka do spółdzielni.
Art. 42 1.Statut może przewidywać wnoszenie przez członków wkładów.
2. Walne zgromadzenie może z powodów określonych w statucie podjąć uchwałę zobowiązującą członków
spółdzielni do wniesienia wkładów pieniężnych na czas oznaczony. W tym wypadku statut powinien
określać zasady ustalania wysokości wkładu i najwyższą dopuszczalną jego wysokość.
3. Wkłady pieniężne są oprocentowane, chyba że statut stanowi inaczej.
4. Przepisów 1-3 nie stosuje się do wkładów mieszkaniowych i budowlanych w spółdzielniach
mieszkaniowych.
Art. 43 1. Członek lub były członek spółdzielni może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o
wypłatę udziałów oraz o zwrot wkładów od dnia, w którym stały się one wymagalne.
2. Wierzyciel członka lub byłego członka może uzyskać zaspokojenie z jego udziałów od daty
wymagalności roszczenia o ich wypłatę.
3. Wierzyciel członka spółdzielni może skierować egzekucję do wkładów wniesionych przez tego członka.
Jednakże wierzyciel nie może uzyskać zaspokojenia roszczeń przed upływem sześciu miesięcy od dnia
zajęcia wkładów, chyba że roszczenie stało się wymagalne wcześniej.
4. Wierzytelność spółdzielni do członka z tytułu wpłat na udziały nie podlega zajęciu na rzecz wierzycieli
spółdzielni.
5. Roszczenia dotyczące udziałów i wkładów ulegają przedawnieniu z upływem lat trzech.
6. Przepisów 1, 3 i 5 nie stosuje się do wkładów mieszkaniowych i budowlanych w spółdzielniach
mieszkaniowych.
•
Art. 44 1. Zysk spółdzielni, po pomniejszeniu o podatek dochodowy i inne obciążenia wynikające z
odrębnych przepisów ustawowych, stanowi nadwyżkę bilansową.
2. Nadwyżka bilansowa podlega podziałowi na podstawie uchwały walnego zgromadzenia. Co
najmniej 5% nadwyżki bilansowej przeznacza się na fundusz zasobowy. Zasady podziału nadwyżki
bilansowej określa statut.
Art. 45 1. Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z funduszu zasobowego, a po wyczerpaniu tego
funduszu z innych funduszów własnych spółdzielni w kolejności ustalonej w statucie. Po
wyczerpaniu także tych funduszy, straty są pokrywane z funduszu udziałowego przez
pomniejszenie udziałów członkowskich proporcjonalnie do ich zadeklarowanej wysokości.
2. Jeżeli fundusz udziałowy nie wystarcza na pokrycie strat, walne zgromadzenie może podjąć
uchwałę zobowiązującą członków do wcześniejszego niż to przewiduje statut wpłacenia reszty
zadeklarowanych udziałów.
Art. 46 1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.
4. W razie otwarcia likwidacji w ciągu sześciu miesięcy lub wszczęcia postępowania
upadłościowego albo naprawczego w ciągu roku od dnia, w którym członek przestał należeć do
spółdzielni, jest on obowiązany wobec spółdzielni do uczestniczenia w pokrywaniu jej strat, jak
gdyby był nadal członkiem.
• Art. 47 1. Spółdzielnia prowadzi rachunkowość na zasadach określonych w odrębnych
przepisach.
2. Jeżeli według przepisów, o których mowa w 1, roczne sprawozdanie finansowe
podlega badaniu, przeprowadzenie tego badania spółdzielnia zleca, stosownie do
uchwały rady, związkowi spółdzielczemu, w którym jest zrzeszona, Krajowej Radzie
Spółdzielczej lub innemu podmiotowi uprawnionemu do badania sprawozdań
finansowych.
3. Jeżeli roczne sprawozdanie finansowe nie podlega badaniu w sposób określony w 2,
badanie przeprowadza rada. Rada może skorzystać z pomocy biegłego rewidenta.
Art. 48 1. Zarząd spółdzielni wykłada roczne sprawozdanie finansowe i sprawozdanie z
działalności spółdzielni do wglądu członków w siedzibie spółdzielni oraz w lokalach
spółdzielni przeznaczonych do obsługi członków spółdzielni, co najmniej na 15 dni
przed terminem walnego zgromadzenia. Jeżeli sprawozdanie finansowe podlega
badaniu, o którym mowa w art. 47 2, wraz z tym sprawozdaniem wykłada się odpis
opinii przeprowadzającego badanie.
2. Zarząd spółdzielni, której sprawozdanie finansowe podlega badaniu określonemu w
art. 47 2, składa je w ciągu 15 dni od daty jego zatwierdzenia przez walne
zgromadzenie wraz z opinią przeprowadzającego badanie i odpisem uchwały walnego
zgromadzenia zatwierdzającej sprawozdanie finansowe oraz uchwały o podziale
nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub pokrycia strat do ogłoszenia w Monitorze
Spółdzielczym.