Dr inż. Zbigniew RESPONDEK

Nieruchomości

Politechnika Częstochowska

Wydział Budownictwa

 

 

Definicja nieruchomości uregulowana jest prawnie i wykazuje podobieństwo w różnych 

krajach.  Korzeniami  sięga  do  prawa  rzymskiego.  Zgodnie  z  nim  własność  nieruchomości 
sięgała  bez  żadnych  ograniczeń  zarówno  w  głąb  ziemi,  jak  i  nad  jej  powierzchnie.  Stara 
zasada prawa rzymskiego głosiła, że właścicielem wszystkich wzniesień na gruncie jest jego 
właściciel. Taką koncepcję nieruchomości zaakceptował również Kodeks Napoleoński, który 
stanowił  podstawę  definicji  nieruchomości  w  Polsce  międzywojennej.  W  okresie 
międzywojennym  wyróżniano  trzy  rodzaje  nieruchomości:  z  natury,  z  przeznaczenia  i  z 
przedmiotu  do  którego  się  odnoszą.  Nieruchomość  z  natury,  zgodnie  z  Kodeksem 
Napoleona stanowił grunt i budynki, a także krzewy, drzewa, mury połączone z budynkiem. 
Nieruchomości  z  przeznaczenia  stanowiły  przedmioty  ruchome,  umieszczone  przez 
właściciela  na  gruncie  na  potrzeby  gospodarskie  np.  maszyny,  sprzęty  gospodarskie, 
zwierzęta hodowlane. Nieruchomościami z przedmiotu były prawa np. serwituty, skargi, 
windykacje. 

Definicja  nieruchomości  obowiązująca  w  Polsce  została  zdefiniowana  w  art.  46  §  1 

kodeksu  cywilnego  jako  część  powierzchni  ziemskiej  stanowiąca  odrębny  przedmiot 
własności,  jak  również  budynki  lub  ich  części  trwale  związane  z  gruntem,  jeśli  na 
mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości  są  przedmiotami  wielowymiarowymi.  Właściciel  korzysta  z  powierzchni 

gruntu,  a  także  z  podziemia,  oraz  z  przestrzeni  nad  jego  powierzchnią.  Nieruchomość 
gruntowa  obejmuje  nie  tylko  zasięg  w  „poziomie”  określony  przez  granice  wytyczone 
geodezyjnie,  ale  także  w  „pionie”  czyli  w  głąb  ziemi  i  nad  jej  powierzchnię.  Zasięg 
przestrzenny  nieruchomości  budynkowej  jest  podobny  jak  nieruchomości  gruntowej 
natomiast  granice  nieruchomości  lokalowej  przebiegają  po  wewnętrznej  stronie 
zewnętrznych ścian lokalu.

Według prawa amerykańskiego nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwale związane z 

gruntem,  minerały,  znajdujące  się  pod  powierzchnią  ziemi,  a  także  przestrzeń  nad  ziemią. 
Granice  przestrzenne  nieruchomości  zostały  unormowane  ustawowo.  Normuje  je  prawo 
wodne, geologiczne i górnicze , a przede wszystkim art. 143 i 144 kodeksu cywilnego, który 
stwierdza,  że  własność  gruntu  rozciąga  się  na  przestrzeń  nad  i  pod  jego  powierzchnią,  w 
granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu.

Charakterystyczną  cechą  nieruchomości  jest  to,  iż  jest  nieprzenaszalna.  Każda 

nieruchomość  posiada  inną  lokalizację,  kształt  oraz  wielkość.  Nie  ma  dwóch  jednakowych 
nieruchomości, jest raz zlokalizowana – niezmienna. Można ją dzielić na mniejsze części lub 
łączyć  w  jedną  nieruchomość.  Nieruchomość  zawsze  posiada  właściciela,  ma  specyficzną 
formę  nabycia  wymagająca  potwierdzenia  transakcji  przez  notariusza  oraz  powinna 
posiadać księgę wieczystą.

 

 

Kryterialny podział nieruchomości 

 

 

Kryterium podmiotowe

Nieruchomości  państwowe  -  prawo  własności  przysługuje  skarbowi 
państwa  albo  innym  państwowym  osobom  prawnym  np.  państwowym 
przedsiębiorstwom,  bankom,  instytucjom  ubezpieczeniowym,  instytucjom 
państwowym, państwowym wyższym uczelniom.
Nieruchomości 

samorządowe 

- 

można 

wyróżnić 

nieruchomości 

wojewódzkie,  powiatowe,  komunalne.  Nieruchomości  komunalne  powstały 
27  maja  1990r.  wraz  z  wejściem  w  życie  ustaw  samorządowych.  Prawo 
własności  do  nieruchomości  komunalnych  przysługuje  gminom  lub  innym 
komunalnym  osobom  prawnym  np.  związkom  gmin  czy  spółkom  z 
wyłącznymi udziałami gminy. Nieruchomości powiatowe powstały z dniem 1 
stycznia 1999r. tj. w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 5 czerwca 1998r. o 
samorządzie powiatowym wydanej w celu wdrożenia drugiego etapu reformy 
samorządowej. Prawo własności do nieruchomości powiatowych przysługuje 
powiatom  oraz  powiatowym  osobom  prawnym.  Prawo  własności  do 
nieruchomości  wojewódzkich  przysługuje  województwom  oraz  innym 
wojewódzkim osobom prawnym.
Nieruchomości  prywatne  -  prawo  do  nieruchomości  prywatnych 
przysługuje  osobom  fizycznym  oraz  niepaństwowym  i  nie  samorządowym 
osobom  prawnym  np.  spółdzielniom,  niektórym  spółkom  handlowym, 
związkom 

wyznaniowym, 

partiom 

politycznym, 

fundacjom, 

stowarzyszeniom).
Nieruchomości  zagraniczne  -  to  nieruchomości,  które  stanowią  własność 
obcego państwa np. ambasady.

 

 

Kryterium przedmiotowe
Nieruchomość gruntowa 
Pojęcie  nieruchomości  gruntowej  zostało  zdefiniowane  w  art.  4  ustawy  o  gospodarce 
nieruchomościami jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli 
stanowią  odrębny  przedmiot  własności.  Wyodrębnienie  nieruchomości  gruntowej  wymaga 
określenia  jej  granic  zewnętrznych  i  określeniu  podmiotu  własności.  W  celu  wyznaczenia  granic 
nieruchomości  niezbędne  jest  wydzielenie  gruntu  za  pomocą  trwałych  znaków  granicznych 
określających przebieg granicy poprzez położenie punktów granicznych.
Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, 
jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością. 
Właściciel  gruntu  jest  jednocześnie  właścicielem  wszystkiego,  co  znajduje  się  na  gruncie  oraz 
wszystkiego  co  jest  z  gruntem  trwale  związane.  Budynek  staje  się  częścią  składową  gruntu  od 
chwili  trwałego  połączenia  jego  konstrukcji  z  gruntem.  Wyjątek  stanowią  obiekty  budowlane 
przeznaczone  do  czasowego  użytkowania  w  okresie  krótszym  od  jej  trwałości  technicznej, 
przewidziany  do  przeniesienia  w  inne  miejsce  lub  do  rozbiórki,  a  także  obiekty  budowlane  takie 
jak  kioski  uliczne,  pawilony,    przykrycia  namiotowe  i  powłoki  pneumatyczne,  urządzenia 
rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. 
Częścią składową nieruchomości są również urządzenia trwale z gruntem związane np. maszyny i 
urządzenia tartaku czy młynu jak również winda w budynku. Pomimo tego, że urządzenia te można 
bardzo  łatwo  rozdzielić  to  stanowią  część  składową  gruntu,  bo  funkcjonują  tak,  że  tworzą 
gospodarcza całość. Zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego wyjątek stanowią urządzenia służące do 
doprowadzania  lub  odprowadzania  wody,  pary,  gazu,  prądu  elektrycznego  oraz  innych  urządzeń 
podobnych,  które  nie  należą  do  części  składowych  gruntu  lub  budynku  jeśli  wchodzą  w  skład 
przedsiębiorstwa  lub  zakładu,  np.  instalacja  wodociągowa  w  budynku  jest  jego  częścią  składową 
dopiero  od  punktu  zainstalowania  wodomierza.  Natomiast  instalacja  doprowadzająca  wodę  do 
wodomierza,  stanowi  własność  Zakładu  Wodociągów  nawet  jeśli  znajduje  się  na  terenie 
nieruchomości.
Najmniejszą  jednostką  powierzchniową  nieruchomości  gruntowej  jest  działka  ewidencyjna. 
Nieruchomość  może  składać  się  z  jednej  lub  wielu  działek.  Jej  definicję  podaje  §  9  ust.  1 
rozporządzenia  w  sprawie  ewidencji  gruntów  i  budynków:  „działką  ewidencyjną  stanowi  ciągły 
obszar  gruntu  położony  w  granicach  jednego  obrębu  ewidencyjnego,  jednorodny  pod  względem 
prawnym,  wydzielony  za  pomocą  linii  granicznych”.  Każda  nieruchomość  gruntowa  ma 
charakteryzujące  dane  ewidencyjne,  które  stanowią  podstawę  do  oznaczenia  nieruchomości  w 
księdze wieczystej. 
Do  nieruchomości  gruntowej  możemy  zaliczyć  grunty  użytkowane  na  potrzeby  rolnictwa  tzw. 
grunty  rolne,  grunty  pod  lasami  i  wodami,  grunty  zajęte  pod  wydobywanie  kopalin  sposobem 
odkrywkowym, nieużytki oraz grunty zajęte w inny sposób. 

 

 

Kryterium przedmiotowe
Nieruchomość budynkowa
Pojęcie  nieruchomości  budynkowej  nie  zostało  wprost  zdefiniowane  w  przepisach 
prawnych.  Na  podstawie  Standardów  Zawodowych  Rzeczoznawców  Majątkowych 
przez  nieruchomość  budynkową  należy  rozumieć  prawo  użytkowania  wieczystego 
gruntu  wraz  z  budynkami  i  innymi  urządzeniami,  wzniesionymi  bądź  nabytymi  przez 
użytkownika  wieczystego  i  stanowiącymi  jego  własność.  Z  przepisów  kodeksu 
cywilnego wynika, że  prawem głównym  w  odniesieniu  do nieruchomości budynkowej 
jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, który jest własnością skarbu państwa lub 
jednostki  samorządu  terytorialnego.  Własność  budynków  i  innych  urządzeń  trwa  tak 
długo  jak  długo  trwa  prawo  użytkowania  wieczystego.  Wygaśnięcie  prawa 
użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków.
Nieruchomość  budynkowa  jako  odrębna  własność  może  powstać  tylko  na  podstawie 
konkretnego  przepisu  prawnego.  Oddzielenie  budynku  od  gruntu,  a  więc  powstanie 
nieruchomości  budynkowej  ma  miejsce  w  sytuacji  oddania  w  użytkowanie  wieczyste 
gruntu  zabudowanego,  bo  następuje  ono  wraz  ze  sprzedażą  na  własność  położonego 
na  tym  gruncie  budynku,  oraz  w  sytuacji  wybudowania  budynku  przez  użytkownika 
wieczystego. 
Zgodnie  z  art.  235  §  1  kodeksu  cywilnego  budynki  i  inne  urządzenia  wzniesione  na 
gruncie  skarbu  państwa  lub  gruncie  należącym  do  gmin  bądź  ich  związków  przez 
wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych 
urządzeń,  które  wieczysty  użytkownik  nabył  zgodnie  z  właściwymi  przepisami  przy 
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 

 

Kryterium przedmiotowe
Nieruchomość lokalowa
Zgodnie  z  art.  2  ust.  1  i  3  ustawy  o  własności  lokali  nieruchomością  lokalową  nazywać  będziemy  lokal 
mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu jeśli stanowi odrębną własność. Może to być 
np. garaż. Nieruchomość lokalowa może być mieszkalna lub użytkowa. 
Zgodnie  z  nowymi  Standardami  Zawodowymi  Rzeczoznawców  Majątkowych  w  odróżnieniu  od 
nieruchomości  budynkowej  prawem  głównym  do nieruchomości  lokalowej  jest  prawo  odrębnej  własności 
samodzielnego  lokalu  i  pomieszczeń  do  niego  przynależnych,  zaś  prawem  związanym  jest  udział 
właściciela lokalu do nieruchomości wspólnej.
Aby  lokal  mógł  być  uznany  za  samodzielną  nieruchomość  musi  charakteryzować  się  kilkoma  cechami. 
Przede  wszystkim  musi  być  samodzielny  tzn.  musi  mieć  być  wydzielony  trwałymi  ścianami  zespół  izb 
przeznaczony na stały pobyt ludzi, zaspokajający ich potrzeby mieszkaniowe. Do lokalu mogą przynależeć 
inne  pomieszczenia  takie  jak  strych,  piwnica  czy  garaż  nawet  gdy  nie  stanowią  z  nim  zwartej  całości. 
Samodzielny lokal mieszkalny musi mieć założona księgę wieczystą.
Z nieruchomością lokalową związane jest także pojęcie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to 
grunt  oraz  jej  części  budynku  i  urządzenia,  które  służą  wyłącznie  do  użytku  właścicieli  lokali  tj.  klatka 
schodowa  suszarnia,  fundamenty,  elewacje,  dach,  ściany  konstrukcyjne,  chodniki,  ogrodzenia,  przyłącza 
mediów.  Zgodnie  z  przepisami  ustawy  o  własności  lokali,  lokal  stanowiący  odrębną  własność  to 
nieruchomość składająca się z indywidualnej własności lokalu z pomieszczeniami do niego przynależnymi 
np. komórką, piwnicą, strychem, pralnią lub garażem oraz ułamkowego udziału we współwłasności gruntu 
lub  prawie  użytkowania  wieczystego  gruntu  i  wspólnych  części  budynku.  Prawo  własności  ułamkowej 
wspólnych  części  nieruchomości  jest  związane  z  własnością  samego  lokalu,  a  obie  części  są  ze  sobą 
związane  i  nie  mogą  być  rozdzielane,  ponieważ  nie  można  sprzedać  lokalu  bez  sprzedaży  ułamkowego 
udziału  we  własności  nieruchomości  wspólnej,  ani  nie  można  znieść  współwłasności  nieruchomości 
wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali.
Udział  właściciela  lokalu  wyodrębnionego  w  nieruchomości  wspólnej  odpowiada  stosunkowi  powierzchni 
użytkowej  lokalu  wydzielanego,  powiększonej  o  powierzchnie  pomieszczeń  przynależnych,  do  łącznej 
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi 
się  w  budynku.  Według  tej  zasady  definiuje  się  także  udział  w  nieruchomości  wspólnej  lokali  nie 
wyodrębnionych.  Udział  w  nieruchomości  wspólnej  ma  istotne  znaczenie  dla  rozliczenia  kosztów 
utrzymania budynku. Każdy ze współwłaścicieli ponosi koszty utrzymania elementów wspólnych budynku 
takich jak: podatki, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty napraw w budynku w wysokości udziałów w 
nieruchomości wspólnej.
Odrębna  własność  lokalu  powstaje  w  wyniku  podpisania  aktu  notarialnego  i  wpisu  do  księgi  wieczystej 
założonej dla tego lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może się odbyć w drodze jednostronnej 
decyzji właściciela, który ma chęć wyodrębnienia jednego lub więcej lokali z istniejących nieruchomości, w 
postępowaniu spadkowym

, orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności, w postępowaniu spadkowym oraz 

przy podziale majątku małżonków.

 

 

Kryterium funkcjonalne 

Nieruchomości rolne 

Zostały  zdefiniowane  w  art.  46  kodeksu  cywilnego,  który  określa  je  jako  nieruchomości,  które  są  lub  mogą  być  wykorzystywane  do 

prowadzenia  działalności  wytwórczej  w  rolnictwie  w  zakresie  produkcji  roślinnej  i  zwierzęcej,  nie  wyłączając  produkcji  ogrodniczej, 

sadowniczej i rybnej.  

Nieruchomości leśne 

Według ustawy o lasach, lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami, krzewami i 

runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawiony przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody albo wchodzący w 

skład parku narodowego lub wpisany do rejestru zabytków. 

Lasem jest grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia 

melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania 

drewna, a także grunt wykorzystywany na parkingi leśne i urządzania turystyczne. 

Nieruchomości komercyjne 

Są  to  nieruchomości,  których  właściciele  nastawiają  się  na  uzyskanie  dochodów  między  innymi  z  czynszów  najmu  lub  dzierżawy, 

dochodów pozaczynszowych (dochody z reklam umieszczonych na działce czy ścianie budynku, opłat za parkingi itp.) oraz zwrotu kapitału 

po  opodatkowaniu  w  chwili  planowanej  sprzedaży  nieruchomości.  Wśród  nieruchomości    komercyjnych  znajdują  się  hotele,  motele, 

pensjonaty, budynki biurowe, obiekty handlowe, powierzchnie magazynowe, nieruchomości mieszkaniowe na wynajem, obiekty usługowe, 

obiekty rozrywkowe itp. 

Nieruchomości mieszkaniowe 

Są to nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Obejmują grupę obiektów mieszkalnych oraz przeznaczonych na wynajem. Do tej 

grupy  zaliczyć  możemy budynki  mieszkalne wielorodzinne,  a więc  kamienice czynszowe,  bloki  mieszkalne  pięciokondygnacyjne,  oraz 

wieżowce jak również budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie bliźniaczej lub wolnostojące, czy szeregowe. 

Nieruchomości przemysłowe 

Są  to  obiekty  o  przeznaczeniu  produkcyjnym  i  przemysłowym,  posiadające  ograniczone  możliwości  alternatywnego  wykorzystania  ze 

względu na przystosowanie do określonego sposobu działalności wytwórczej. Do tego typu nieruchomości możemy zaliczyć: warsztaty 

rzemieślnicze, magazyny, huty, kopalnie, fabryki, przedsiębiorstwa przemysłowe, terminale przeładunkowe itp..  

Nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe 

Do tej grupy zaliczyć możemy: pola golfowe, pola kempingowe, parki wodne, obiekty sportowe, hotele itp. 

Nieruchomości specjalnego przeznaczenia 

Są to obiekty, które stanowią obiekty publiczne, szkoły, szpitale, lotniska, wesołe miasteczka, obiekty historyczne, obiekty administracji 

rządowej  i  samorządowej,  obiekty  wojskowe,  kościoły,  cmentarze,  placówki  kulturalne,  gmachy  instytucji  urzędowych,  stadiony, 

lodowiska, pola golfowe, obiekty sakralne, obiekty ochronne, itp. 

 

 

Podział budynków 

 

Budynki 

mieszkalne 

Budynki 

zamieszkania 

zbiorowego 

Budynki 

użyteczności 

publicznej 

Budynki 

przemysłowe 

Hotele miejskie 

Szpitale 

Pensjonaty 

Szkoły wyższe 

 

Jednorodzinne 

Domy wczasowe 

Obiekty sportowe 

 

Produkcyjne 

Motele 

Biurowce 

Schroniska 

Hipermarkety 

Pomocnicze 

Internaty 

Obiekty sakralne 

 

Wielorodzinne 

Akademiki 

Budynki kultury 

Usługowe 

 

 

 

Budynki mieszkalne 
Przez  pojęcie  nieruchomości  mieszkaniowej  rozumiemy  budynek  mieszkalny,  którego 
funkcją podstawową, lecz niekoniecznie jedyną, jest zamieszkanie. 
Budynki mieszkalne mogą być:
-  jednorodzinne  wolnostojące,  lub  jako  budynki  stanowiące  elementy  zabudowy 
zwartej,
-  wielorodzinne  niskie  (do  czterech  kondygnacji  bez  windy)  lub  wielokondygnacyjne 
(więcej niż cztery kondygnacje z windą).
Znaczną  część  budynków  mieszkalnych  powinny  stanowić  pomieszczenia  spełniające 
funkcję mieszkaniową. Budynki jednorodzinne mogą występować pojedynczo lub jako 
część  zabudowy  bliźniaczej  czy  szeregowej.  Budynki  jednorodzinne  pozwalają  na 
spełnienie  wszystkich  wymagań  użytkowych,  a  zwłaszcza  dostosowania  układu 
funkcjonalnego do potrzeb użytkownika. Ich główną wadą jest stały nadzór techniczny 
ze  strony  użytkownika  budynku  jednorodzinnego.  Mieszkanie  to  grupa  pomieszczeń 
mieszkalnych  i  pomocniczych,  mających  odrębne  wejście  i  wydzielone  stałymi 
przegrodami  budowlanymi.  O  tym  czy  budynek  można  nazwać  jedno  czy 
wielorodzinnego  decyduje  liczba  znajdujących  się  w  nim  mieszkań,  a  kwestia  ta 
uregulowana  jest  przepisami  prawa  budowlanego  [8].  Aby  budynek  nazwać 
wielorodzinnym mus mieć co najmniej dwa mieszkania Zaletą tej formy zabudowy jest 
niewątpliwie  duża  łatwość  jej  użytkowania  z  punktu  widzenia  lokatora  ,  ponieważ 
zarządem obiektu zajmują się coraz częściej wyspecjalizowane firmy, które przejmują 
większość obowiązków związanych z obsługą budynku.
Domy  wielorodzinne  są  najczęściej  wznoszonym  i  zamieszkiwanym  rodzajem 
Budownictwa  mieszkaniowego  w  wielu  krajach  Europy.  Charakteryzują  się  wygodą 
użytkowania i stosunkowo niskimi kosztami obsługi.
Rozróżnia się budynki wielorodzinne klatkowe, galeriowe, korytarzowe i punktowe. Ze 
względu na jakość zamieszkiwania najbardziej korzystnym rozwiązaniem komunikacji 
wewnętrznej  w  budynku  wielorodzinnym  jest  układ  klatkowy,  ponieważ  jest  najmniej 
uciążliwy dla mieszkańców.

 

 

Budynki zamieszkania zbiorowego
Budynkami  zamieszkania  zbiorowego  są  obiekty  przeznaczone  do  okresowego  pobytu  ludzi  poza 
stałym  miejscem  zamieszkania.  Do  tego  typu  budynków  należą  między  innymi  hotele,  motele, 
pensjonaty,  domy  dziecka,  domy  rencistów,  schroniska  socjalne,  internaty,  akademiki,  koszary, 
zakłady poprawcze, zakłady karne oraz areszty śledcze. 
Głównymi  użytkownikami  budynków  zamieszkania  zbiorowego  są  różniące  się  wielkością  grupy 
przebywających w nim osób, którym należy zapewnić – w zależności od potrzeb zamieszkujących 
w  nim  osób  –  wypoczynek,  rozrywkę,  rekreację  oraz  możliwość  spożycia  posiłku.  Głównymi 
problemami  funkcjonalnymi  tego  typu  budynków  jest  rozlokowanie  pomieszczeń  mieszkalnych  o 
powierzchni  dostosowanej  do  potrzeb  użytkowników,  usług,  gastronomi  oraz  rozmieszczenie 
pomieszczeń pełniących funkcje pomocnicze takich jak: kotłownie, magazyny, garaże i inne.
Hotele  miejskie  są  najbardziej  rozpowszechnioną  formą  zaspokajania  potrzeb  mieszkaniowych 
osób  przyjeżdżających  na  pobyt  czasowy.  Hotele  różną  się  miedzy  sobą  kategorią  i  wielkością 
wyrażaną  za  pomocą  ilości  łóżek.  We  wszystkich  typach  hoteli  pomieszczenia  mieszkalne  mają 
podobne cechy, które wynikają ze sposobu użytkowania.
Pensjonaty,  domy  wczasowi  i  wypoczynkowe  buduje  się  w  miejscach  o  dużych  walorach 
turystycznych.  W  porównaniu  do  hoteli  mają  nieco  inny  rodzaj  i  układ  pomieszczeń  oraz  ich 
wzajemne relacje, ponieważ spełniają również funkcję ośrodków towarzyskich, wypoczynkowych i 
sportowych. 
Schroniska  są  zbliżone  funkcjonalnie  do  pensjonatów  czy  domów  wypoczynkowych,  lecz 
dodatkowo wyposażone są w sale noclegowe, przeznaczone dla kilku lub kilkunastu osób.
Do  tej  kategorii  budynków  zalicza  się  także  motele,  w  którym  każdemu  pokojowi  powinno 
odpowiadać  jedno  miejsce  postojowe,  zlokalizowane  najbliżej  wejścia.  Motele  dzielą  się  na 
miejskie, kompleksowe i turystyczne. 
Internaty są zakładami opiekuńczymi i wychowawczymi dla dzieci i młodzieży. Układ funkcjonalny 
internatów odpowiada hotelom niższych kategorii. Różni się tym, iż posiada dodatkowe pokoje dla 
kierownictwa, dyżurki, świetlice oraz sale do nauki. Podobną funkcję mają także akademiki, które 
przeznaczone są dla studentów jednego wydziału. Mają dodatkowo oddzielne sale do cichej nauki i 
kreślarnie, a także świetlice z bufetami oraz własne sale sportowe, ewentualnie baseny. 

 

 

Budynki użyteczności publicznej
Do  tej  kategorii  budynków  należą  miedzy  innymi  budynki  administracji  publiczne,  wymiaru  sprawiedliwości, 
kultury, kultu  religijnego,  oświaty, szkolnictwa  wyższego, nauki, opieki zdrowotnej,  społecznej  i  socjalnej, obsługi 
bankowej,  handlu,  gastronomi,  usług,  sportu,  turystyki,  transportowej    obsługi    pasażerów,    poczty,   
telekomunikacji, a także budynki biurowe.
Szpitale pod względem funkcji dzielą się na:
- zwarte, gdzie wszystkie funkcje lecznicze znajdują się w jednym obiekcie
- pawilonowe, gdzie każda funkcja lecznicza znajduje się w osobnym budynku
- mieszane
Podstawowymi pomieszczeniami szpitali są sale chorych i bloki operacyjne. Do pomieszczeń pomocniczych można 
zaliczyć  gabinety  lekarskie,  laboratoria,  sale  opatrunkowe,  izby  przyjęć  oraz  prosektoria.  Ze  względu  na 
prawidłową opiekę zdrowotną w szpitalach powinny znajdować się także czytelnie czy kaplice. Dużą powierzchnie 
zajmują także kuchnie pomieszczenia gospodarcze czy pralnie, kotłownie oraz pokoje socjalne. 
Obiekty  szkolne  charakteryzuje  jasny  i  przejrzysty  układ,  schemat  funkcjonalny  jest  czytelny.  Dominującymi 
pomieszczeniami  w  całym  budynku  są  sale  lekcyjne.  Sale  lekcyjne  sąsiadują  zawsze  z  przestrzeniami  o 
przeznaczeniu  komunikacyjno  –  rekreacyjnym,  gdzie  uzupełnieniem  są  schody.  Pomieszczenia  pomocnicze, 
administracyjne, sanitarne, szatnie, kuchnie i stołówki zajmują stosunkowo mało przestrzeni w porównaniu do sal 
lekcyjnych. Istotne bywa wyposażenie każdej szkoły w salę gimnastyczna oraz inne sportowe pomieszczenia. 
Budynki  biurowe  stanowią  grupę  zabudowy  wielkomiejskiej.  Charakteryzują  się  bardzo  elastycznym  układem 
wnętrz, który pozwala na swobodne zmiany wielkość oraz układu pomieszczeń. Kondygnacje budynków biurowych 
są  zwykle  takie  same,  co  obniża  koszty  budowy  takiego  obiektu.  Najistotniejszym  elementem  funkcjonalnym, 
zarówno  dla  klientów  jak  i  dla  pracowników  biur,  jest  układ  komunikacji  pionowej,  który  usprawnia  sprawność 
przemieszczania się i efektywność pracy. 
Do  tej  grupy  obiektów  budowlanych  zalicza  się  także  hipermarkety,  które  wyróżniają  się  czytelnym  układem 
komunikacji oraz połączeniem dużej powierzchni sklepu spożywczego ze sklepami innej branży. Charakterystyczną 
cechą  funkcjonalną  hipermarketów  jest  łatwy  dostęp  do  dużej  liczby  miejsc  parkingowych.  W  architekturze 
hipermarketów większe znaczenie ma układ funkcjonalny niż aranżacja i wystrój wnętrza. 
Obiekty sakralne są także obiektami użyteczności publicznej. Kościoły mają zwykle trójczłonowy podział na część 
liturgiczną, część dla wiernych, oraz część pomocniczą. 
Do obiektów użyteczności publicznej zalicza się również budynki kultury – teatry, sale koncertowe i kina. Budynki 
kultury  są  najbardziej  charakterystyczne,  ponieważ  wspólnym  elementem  łączącym  te  obiekty  jest  widownia, 
szatnia oraz duże przestrzenie komunikacyjne. Należy zauważyć, że choć pod względem komunikacyjnym tworzą 
prostotę  pomieszczeń,  to  rozwiązania  funkcjonalne  przeznaczone  dla  publiczności  oraz  rozwiązania  techniczne 
sceny są dość skomplikowane. 

 

 

Budynki przemysłowe 
Podstawową  cechą  budynków  przemysłowych  jest  ich  przynależność  do  funkcji 
procesu produkcyjnego danego zakładu. Dlatego w tego typu budynkach bardzo ważny 
jest  odpowiedni  system  funkcjonalny,  łączący  linie  produkcyjną  z  gospodarką 
materiałową  i  składową  oraz  uwzględniający  system  transportu  wewnętrznego  w 
określonym  zakładzie.  Klasyfikacje  tego  typu  budynków  przeprowadza  się  według 
kryterium  wykonywanych  czynności  produkcyjnych  i  pomocniczych.  W  budynkach 
przemysłowych  ciąg  produkcyjny  związany  jest  bezpośrednio  z  pomieszczeniami 
służącymi  do  magazynowania  wyprodukowanych  w  tym  zakładzie  materiałów.  Z  tego 
powodu  niezwykle  istotną  role  odgrywa  właściwa  lokalizacja  i  rozwiązanie  użytkowe 
magazynów.  Magazyny  ze  względu  na  funkcje  dzielą  się  na:  surowcowe,  wyrobów 
gotowych,  pomocnicze  i  materiałowe.  Budynki  administracyjne  w  zakładach 
przemysłowych  są  dostosowane  do  obowiązującego  systemu  organizacji  pracy. 
Stołówki,  bufety  i  jadalnie  tworzą  wzajemnie  uzupełniającą  się  sieć  żywienia 
zbiorowego.  O  rodzaju,  strukturze  i  rozmieszczeniu  pomieszczeń  higieniczno  – 
sanitarnych decyduje proces produkcyjny danego zakładu. 
Obecnie  wznosi  się  budynki  przemysłowe  wykorzystując  lekkie  konstrukcje 
szkieletowe zapewniające elastyczną dyspozycje przestrzeni wewnątrz budynku. 

 

 

Cechy nieruchomości jako towaru na rynku
Towarem jest zarówno igła jak i łódź czy też budynek mieszkalny pod warunkiem, że 
są  przeznaczone  na  sprzedaż.  Każdy  przedmiot  posiada  własne  cechy,  co  pozwala  na 
odróżnienie go od innych towarów. Cechy te charakteryzują dany przedmiot na rynku, 
przez co określają jego wartość rynkową. Nieruchomość rozpatrywana jako towar na 
rynku posiada szereg specyficznych cech, które wyróżniają ją spośród innych towarów 
na rynku. 
Najważniejsze cechy nieruchomości to:
- stałość w miejscu,
- różnorodność,
- niepodzielność,
- lokalizacja,
- współzależność,
- rzadkość.

 

 

Stałość w miejscu
Główną  cechą  nieruchomości  jest  stałość  w  miejscu.  Zarówno  ziemia  jak  i  budynki  są 

nieruchome.  Konsekwencją  tej  cechy  jest  niemożność  przemieszczenia  jej  w  korzystniejsze 
otoczenie z punktu widzenia walorów ekonomicznych czy przestrzennych. Nieruchomość skazana 
jest na sąsiedztwo innych nieruchomości czy budynków, które w niektórych przypadkach wpływają 
negatywnie na wartość nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani. Stałość w miejscu stwarza 
niekiedy  problemy  z  obrotem.  Nieruchomość  nie  może  zostać  przemieszczona  na  lepszy  rynek 
zbytu, jak to odbywa się z innymi dobrami ruchomymi  np. samochód nie sprzedany na giełdzie w 
jednym mieście, może być z łatwością sprzedany na giełdzie w innej miejscowości. 

Cechą, której na pewno nie można pominąć jest trwałość w czasie. O ziemi mówi się, że jest 

niezniszczalna.  Budynki,  które  mają  100  lub  więcej  lat  są  trwałe  porównując  przeciętną  długość 
życia  człowieka.  Dodatkowo  modernizacja  i  remonty  przedłużają  trwałość  budynku  i  nadają  mu 
ciągłej atrakcyjności na rynku. Długowieczność oznacza, że nieruchomość może być dobrą lokatą 
długoterminową i dobrym zabezpieczeniem wierzytelności. 

 
Różnorodność
Różnorodność to cecha, która wyróżnia nieruchomości na rynku, a co za tym idzie nadaje jej 

niepowtarzalności. Nieruchomości mają swoje indywidualne walory. Nie ma dwóch takich samych 
nieruchomości  na  rynku.  Z  pozoru  dwa  identyczne  budynki  będą  różniły  się  kształtem  działki  na 
której się znajdują, użytymi materiałami czy technologią wykonania. Działki gruntowe zawsze będą 
różniły  się  lokalizacją,  położeniem,  często  kształtem  czy  uzbrojeniem  terenu.  Lokale  mieszkalne, 
które  usytuowane  są  w  jednym  pionie  będą  różniły  się  położeniem  na  kolejnej  kondygnacji. 
Analizując ceny na rynku nieruchomości, porównujemy wymiar cech nieruchomości podobnych do 
siebie, ale nie identycznych. 

 
Niepodzielność
Niepodzielność  to  cecha,  która  dotyczy  przede  wszystkim  braku  rozdzielności  fizycznej 

gruntu  oraz  wniesionych  na  nim  zabudowań.  Brak  jest  takiej  rozdzielności  z  punktu  widzenia 
prawa.  Wyjątek  stanowią  zabudowania  na  gruncie  skarbu  państwa  lub  gminy  oraz  odrębnej 
własności lokalu mieszkalnego. 

 

 

Lokalizacja
Niewątpliwie  lokalizacja  nieruchomości  jest  ważną  cechą  dla  kupujących.  Kształt  działki, 

ukształtowanie  terenu,  warunki  glebowe,  nośność  gruntu  to  czynniki,  które  bezpośrednio 
wpływają na wartość nieruchomości. Lokalizacja nieruchomości w danej strefie miasta pociąga za 
sobą określone ustalenia planistyczne. Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym lub brak jego 
ustalenia  na  danym  terenie  wywołuje  skutki  ekonomiczne  dla  nieruchomości.  Zakazy  lub  nakazy 
wynikające  z  zapisów  planu  miejscowego  obciążają  nieruchomość  i  zmuszają  inwestora  do 
zastosowania tych zapisów. Nieruchomość, która ograniczona jest takimi zapisami dla kupującego 
jest mniej warta na rynku. Z drugiej strony, uchwalenie planu miejscowego pozwala jednoznacznie 
określić  przeznaczenie  działki  i  często  powoduje  wzrost  jej  wartości,  zwłaszcza  jeśli  z 
dotychczasowego przeznaczenia np. rolniczego uzyskuje status działki budowlanej. 

 
Współzależność
Współzależność  dotyczy  zarówno  sposobu  użytkowania,  jak  i  zagospodarowania 

nieruchomości.  Lokalizacja  kolejnego  sklepu  danej  branży  w  tym  samym  ciągu  handlowym  nie 
koniecznie  musi  wywoływać  negatywnych  skutków  konkurencji.  Komasacja  funkcji  stwarza 
specyficzną strefę handlową, która przyciąga klientów. 

 
Rzadkość
Rzadkość  należy  do  cech  ekonomicznych  wyróżniających  nieruchomość  jako  przedmiot 

obrotu rynkowego jest cechą, która wywołuje ograniczoną podaż na rynku nieruchomości. Cecha 
ta oznacza także trudność w znalezieniu oferty spełniającej wszystkie żądania kupującego.