Prawo pierwokupu a prawo pierwszeństwa

PRAWO PIERWOKUPU
1. Rodzaje prawa pierwokupu:
1) umowne - uregulowane w art. 596 - 602 k.c.
2) ustawowe - regulacja szczególna w stosunku do kodeksu cywilnego.
Definicja:
Zastrzeżenie dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek 

gdyby druga strona chciała sprzedać tę rzecz osobie trzeciej.

2. Zasady wykonania
Rzecz,  której  dotyczy  prawo  pierwokupu,  może  być  sprzedana  osobie  trzeciej  tylko 

pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Zobowiązany  z  tytułu  prawa  pierwokupu  powinien  niezwłocznie  zawiadomić 

uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.

Prawo pierwokupu wykonuje  się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli 

zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga 
zachowania  szczególnej  formy,  oświadczenie  o  wykonaniu  prawa  pierwokupu 
powinno być złożone w tej samej formie.

Prawo  pierwokupu  co  do  nieruchomości  można  wykonać  w  ciągu  miesiąca,  a  co  do 

innych  rzeczy  -  w  ciągu  tygodnia  od  otrzymania  zawiadomienia  o  sprzedaży, 
chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

W  wyniku  złożenia  oświadczenie  o  wykonaniu  prawa  pierwokupu  dochodzi  do 

automatycznego zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy sprzedającym a osobą, 
która złożyła to oświadczenia. Nie jest w tym celu konieczne zawarcie nowej 
umowy,  gdyż  w  miejsce  pierwotnego  kupującego  w  dotychczas  zawartej 
umowie wstępuje korzystający z pierwokupu.

 

 

3. Ważność umowy sprzedaży zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu:
a)

pierwokup ustawowy na rzecz gminy - sprzedaż dokonana bezwarunkowa
jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.)

b)

pierwokup  umowny - sprzedaż    jest  zawsze ważna, ale jeśli jest bezwarunkowa  albo 

zobowiązany nie zawiadomił uprawnionego  o  sprzedaży  lub podał  mu do wiadomości 

nieprawdziwe istotne postanowienia umowy sprzedaży to ponosi odpowiedzialność za 

wynikła stąd szkodę.

Pierwokup jest DZIEDZICZNY, ale NIEZBYWALNY.
4. Pierwokup ustawowy 
Przysługuje:
1)

współwłaścicielom  prowadzącym  gospodarstwo  rolne  na  gruncie  wspólnym  w  razie 

sprzedaży przez jednego z nich udziału we współwłasności lub części tego udziału (art. 

166 k.c);

2)

dzierżawcy  nieruchomości  rolnej  w  razie  sprzedaży  wydzierżawionej  nieruchomości, 

jeśli dzierżawa była zawarta na okres co najmniej 10 lat;

3)

gminie  w  sytuacjach  określonych  w  art.  109  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami 

(dalej ugn), tj w przypadku sprzedaży:

a)

niezabudowanej  nieruchomości  nabytej  uprzednio  przez  sprzedawcę  od  Skarbu 

Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

b)

prawa  użytkowania  wieczystego  niezabudowanej  nieruchomości  gruntowej, 

niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

c)

nieruchomości  oraz  prawa  użytkowania  wieczystego  nieruchomości  położonej  na 

obszarze  przeznaczonym  w  planie  miejscowym  na  cele  publiczne  albo 

nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji 

celu publicznego;

d)

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego 

takiej nieruchomości;

 

 

PRAWO PIERWSZEŃSTWA
1. Pojęcie
Brak jasnej definicji ustawowej.
Doktryna przyjmuje, że nie jest to uprawnienie, lecz wynikający z istoty pierwszeństwa 
zakaz zadysponowania rzeczą w sposób naruszający prawo pierwszeństwa.
Pierwszeństwo  to  możliwość  nabycia  w  ściśle  określonych  w  ustawie  przypadkach 
prawa do nieruchomości publicznej, które zamierza zbyć podmiot publiczny.
2. Podstawowe przykłady prawa pierwszeństwa:
Przysługuje w sytuacji określonej w:

1)

art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

2)

art.  29  o  gospodarowaniu  nieruchomościami  rolnymi  Skarbu  Państwa  -  w  razie 
zgłoszenia  kilku  równorzędnych  ofert  pierwszeństwo  nabycia  ma  osoba 
podlegająca  przepisom  o  ubezpieczeniu  społecznym  rolników  lub  pracownik  i 
spółka pracowników zlikwidowanego PGR-u.

3)

art.  37  ust.  2  pkt  6  ugn  właściciel  lub  użytkownik  wieczysty  ma  prawo 
bezprzetargowego  nabycia  części  nieruchomości  niezbędnych  do  poprawienia 
warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej.

3. Zasady wykonania
Wykonuje  się  poprzez  oświadczenie  złożone  przez  uprawnionego  o  zamiarze 

skorzystania z prawa pierwszeństwa tj. nabycia nieruchomości za cenę określoną 
przez podmiot publiczny według zasad określonych w ugn.

 

 

Samo  złożenie  oświadczenia  nie  powoduje  zawarcia  umowy,  gdyż  do  tej  pory  żadna 
umowa nie została jeszcze zawarta.
Po  złożeniu  w/w  oświadczenia  dochodzi  do  zawarcia  umowy  między  zbywającym 
prawo  do  nieruchomości  podmiotem  publicznym  a  korzystającym  z  prawa 
pierwszeństwa.
4. Skutki naruszenia prawa pierwszeństwa (art.. 36 ugn)
BRAK NIEWAŻNOŚCI DOKONANEJ SPRZEDAŻY
Odpowiedzialność na zasadach ogólnych - szkoda zawiniona z art. 417 k.c.
5. Prawo pierwszeństwa z art.. 34 ugn
Uprawniony to osoba:

1)

której  przysługuje  jej  roszczenie  o  nabycie  nieruchomości  z  mocy  niniejszej 

ustawy  lub  odrębnych  przepisów,  jeżeli  złoży  wniosek  o  nabycie  przed  upływem 
terminu  określonego  w  wykazie,  o  którym  mowa  w  art.  35  ust.  1;  termin  złożenia 
wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
2)

która  jest  poprzednim  właścicielem  zbywanej  nieruchomości  pozbawionym 

prawa  własności  tej  nieruchomości  przed  dniem  5  grudnia  1990  r.  albo  jego 
spadkobiercą, jeżeli złożyła wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w 
wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 ugn; termin złożenia wniosku nie może być 
krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
3)

jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został zawarty na czas nieoznaczony.

Powstanie  uprawnienia  -  zbywanie  nieruchomości  osobom  fizycznym  lub  prawnym 
(art.. 34 ust. 1 ugn)