Zobowiązania - część
szczegółowa (6)
dr Marek Świerczyński
Katedra Prawa Cywilnego i Prawa
Prywatnego Międzynarodowego
Zobowiązania - część
szczegółowa (6)
dr Marek Świerczyński
Katedra Prawa Cywilnego i Prawa
Prywatnego Międzynarodowego
Najem lokali
• Przepisy art. 680-692 zawierają
szczególne regulacje o najmie lokali.
• Odnoszą się one z reguły zarówno do
lokali mieszkalnych, jak i do lokali o
innym przeznaczeniu (według
dawniejszej terminologii: lokali
użytkowych), niekiedy jednak tylko do
lokali mieszkalnych bądź tylko do
lokali o innym przeznaczeniu.
Najem lokali
• Dotyczą one w szczególności następujących zagadnień:
– 1) wspólności małżeńskiej w zakresie prawa najmu lokalu
mieszkalnego,
– 2) określenia drobnych nakładów obciążających najemcę,
– 3) wad lokalu zagrażających zdrowiu najemcy lub jego
domowników albo osób zatrudnionych u najemcy,
– 4) skutków niewłaściwego zachowania się najemcy,
– 5) zwłoki z zapłatą czynszu, terminów wypowiedzenia
najmu,
– 6) odpowiedzialności za zapłatę czynszu i innych opłat,
– 7) bezwzględnej ochrony praw najemcy,
– 8) wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy oraz
ograniczenia praw nabywcy lokalu.
Cel
• Wymienione przepisy, bliżej lub w
sposób samodzielny określające
obowiązki stron, zostały z reguły
ustanowione w celu zwiększenia
ochrony uprawnień najemcy lokalu i
mają zwykle charakter bezwzględnie
obowiązujący (imperatywny) albo
przynajmniej semiimperatywny,
mianowicie zapewniający najemcy
minimum ochrony
• W kwestiach nie uregulowanych w tych przepisach
stosuje się ogólne przepisy o najmie (art. 659-679).
Lokal
• Co to jest lokal?
• Przepisy KC nie definiują lokalu.
• Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 OchrLokU
przez lokal w rozumieniu tej ustawy
należy rozumieć lokal służący do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
a także lokal będący pracownią służącą
twórcy do prowadzenia działalności w
dziedzinie kultury i sztuki.
Przepisy odrębne
• Przepisy szczególne o najmie lokali mieszkalnych
znajdują się przede wszystkim w OchrLokU, która
uchyliła NajLokU (w części dotyczącej najmu lokali
mieszkalnych).
• Z natury rzeczy zawiera ona przede wszystkim
regulacje odnoszące się do wszystkich lokatorów, w
tym także najemców.
• Kolejną ustawą, która zawiera przepisy szczególne o
najmie, jest GospNierU.
• Szczególne przepisy dotyczą wynajmowania lokali
spółdzielczych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz
przez członków tych spółdzielni.
Konstytucja
• Problematyka najmu lokali została uregulowana w dwóch
artykułach Konstytucji RP: w art. 75 ust. 1 i art. 76.
• Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji władze publiczne prowadzą
politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności,
wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania
obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
• W art. 76 Konstytucji została sformułowana m.in. zasada ochrony
najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu,
prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami
rynkowymi, przy czym zakres tej ochrony ma być określony w
ustawie.
• Odrębny przepis w Konstytucji został poświęcony lokatorom.
Zgodnie z art. 75 ust. 2 Konstytucji "Ochronę praw lokatorów
określa ustawa.".
Przepisy OchrLokU
• Pierwszy rozdział (art. 1-4) zawiera przepisy szczególne, zawierające
m.in. określenie zakresu ustawy, definicje ustawowe, stosunek
ustawy do innych ustaw (art. 3: "Przepisy niniejszej ustawy nie
naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw
lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora."), ogólne wskazanie
zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
• W drugim rozdziale (art. 5-19) zostały określone prawa i obowiązki
lokatorów oraz zasady i formy ochrony praw lokatorów.
• Trzeci rozdział (art. 20 i art. 21) zawiera regulacje dotyczące zasad
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
• Przepisy czwartego rozdziału (art. 22-25) dotyczą najmu lokali
socjalnych.
• W piątym rozdziale (art. 26-40) zamieszczono zmiany w przepisach
obowiązujących (w tym zwłaszcza w Kodeksie cywilnym) oraz
przepisy przejściowe i końcowe.
Lokator
• Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU
pod pojęciem lokatora należy
rozumieć najemcę lokalu oraz osobę
zajmującą lokal na podstawie innego
tytułu prawnego niż prawo własności
(lokalem zaś w rozumieniu ustawy
jest, jak już wyżej wspomniano (pkt 3),
lokal służący do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych, a także lokal będący
pracownią służącą twórcy do
prowadzenia działalności w dziedzinie
kultury i sztuki).
Małżonkowie
• Art. 680(1) [Małżonkowie] § 1. Małżonkowie bez względu
na istniejące między nimi stosunki majątkowe są
najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu
mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania
małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność
majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio
przepisy o wspólności ustawowej.
• § 2. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania
małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu
lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o
zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych
powodów na żądanie jednego z małżonków znieść
wspólność najmu lokalu.
Drobne nakłady
• Art. 681 [Drobne nakłady]
– Do drobnych nakładów, które
obciążają najemcę lokalu, należą w
szczególności: drobne naprawy
podłóg, drzwi i okien, malowanie
ścian, podłóg oraz wewnętrznej
strony drzwi wejściowych, jak również
drobne naprawy instalacji i urządzeń
technicznych, zapewniających
korzystanie ze światła, ogrzewania
lokalu, dopływu i odpływu wody.
Wady zagrażające zdrowiu
• Art. 682 [Wady zagrażające
zdrowiu]
– Jeżeli wady najętego lokalu są tego
rodzaju, że zagrażają zdrowiu
najemcy lub jego domowników albo
osób u niego zatrudnionych,
najemca może wypowiedzieć najem
bez zachowania terminów
wypowiedzenia, chociażby w chwili
zawarcia umowy wiedział o wadach.
Porządek domowy
• Art. 683 [Porządek domowy] Najemca lokalu powinien stosować
się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z
uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć
się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.
• Art. 685 [Niewłaściwe zachowanie najemcy]
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób
rażący lub uporczywy przeciwko
obowiązującemu porządkowi domowemu albo
przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni
korzystanie z innych lokali w budynku
uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć
najem bez zachowania terminów
wypowiedzenia.
Wypowiedzenie wysokości
czynszu
• Możliwość wypowiedzenia czynszu najmu lokalu
mieszkalnego została znacznie ograniczona przez
przepisy OchrLokU
• Art. 685(1) [Wypowiedzenie wysokości
czynszu] Jeżeli czas trwania najmu lokalu
mieszkalnego nie jest oznaczony,
wynajmujący może podwyższyć czynsz,
wypowiadając dotychczasową wysokość
czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na
koniec miesiąca kalendarzowego.
Zwłoka z zapłatą czynszu
• Artykuł 687 modyfikuje art. 672 uprawniający
wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez
zachowania terminów wypowiedzenia (zob. art. 664)
w wypadku zwłoki najemcy z zapłatą czynszu co
najmniej za dwa pełne okresy płatności.
• Wynajmujący powinien mianowicie uprzedzić
najemcę lokalu na piśmie udzielając mu dodatkowego
terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
• Przepis ten po wejściu w życie OchrLokU ma
zastosowanie wyłącznie do najmu lokali o innym
przeznaczeniu.
• Jego stosowanie do najmu lokali mieszkalnych zostało
bowiem wyłączone przez szczególne przepisy art. 11
OchrLokU, które dotyczą tych stosunków prawnych
uprawniających lokatora do odpłatnego używania
lokalu.
Termin wypowiedzenia
• Artykuł 688 modyfikuje określony w art. 673 § 2 ustawowy termin
wypowiedzenia najmu zawartego na czas nie oznaczony w sytuacji,
gdy czynsz jest płatny miesięcznie.
• W takim wypadku najem lokalu mieszkalnego i użytkowego może
być wypowiedziany nie, jak na zasadach ogólnych, na miesiąc
naprzód, ale na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego.
• W wypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż
miesiąc albo krótszych niż miesiąc, również w odniesieniu do najmu
lokalu mieszkalnego i użytkowego obowiązują przepisy art. 673 § 2.
• Poza tym strony mogą swobodnie określić w umowie termin
wypowiedzenia najmu zawartego na czas nie oznaczony (art. 673 §
1).
• Jednakże art. 688, ustanowiony w interesie najemcy, zawiera
normę jednostronnie bezwzględnie obowiązującą.
• Od dnia wejścia w życie przepis ten ma zastosowanie do najmu
lokali mieszkalnych jedynie w takim zakresie, w jakim dotyczy
wypowiedzenia najmu przez najemcę.
Odpowiedzialność solidarna za
zapłatę czynszu
• Art. 688(1) [Odpowiedzialność za zapłatę
czynszu]
• § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat
odpowiadają solidarnie z najemcą stale
zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
• § 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w §
1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych
opłat należnych za okres ich stałego
zamieszkiwania.
Podnajem, bezpłatne używanie
• Art. 688(2) [Podnajem, bezpłatne
używanie]
– Bez zgody wynajmującego najemca
nie może oddać lokalu lub jego części
do bezpłatnego używania ani go
podnająć. Zgoda wynajmującego nie
jest wymagana co do osoby,
względem której najemca jest
obciążony obowiązkiem
alimentacyjnym.
Bezwzględne prawo
najemcy
• Art. 690 [Bezwzględne prawo najemcy] Do
ochrony praw najemcy do używania lokalu
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności.
• Prawo najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego
jest wprawdzie prawem obligacyjnym oraz
względnym (tzn. skutecznym inter partes, zatem
tylko wobec drugiej strony stosunku prawnego, tj.
wynajmującego), na mocy art. 690 korzysta
wszakże z takiej ochrony, jaka przysługuje prawu
własności, a także prawom rzeczowym
ograniczonym (art. 251), a więc prawom
bezwzględnym (skutecznym erga omnes).
Wstąpienie osób bliskich
• Art.
691
[Wstąpienie
osób
bliskich]
– § 1. W razie śmierci najemcy lokalu
mieszkalnego w stosunek najmu lokalu
wstępują: małżonek niebędący
współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i
jego współmałżonka, inne osoby,
wobec których najemca był obowiązany
do świadczeń alimentacyjnych, oraz
osoba, która pozostawała faktycznie we
wspólnym pożyciu z najemcą.