Inwestowanie w Nieruchomości

Zanim kupimy nieruchomość:



szukamy odpowiedniej dla siebie oferty – na

rynku PIERWOTNYM bądź WTÓRNYM



sprawdzamy rzetelność dewelopera bądź

pośrednika



zapoznajemy się z planami budynku i

okolicy



sprawdzamy stan prawny nieruchomości

WADY:



mała płynność



konieczność fachowej obsługi



ryzyko prawne



konieczność permanentnego
zarządzania



wysoka kapitałochłonność



niepodzielność

ŹRÓDŁA RYZYKA:



nadpodaż nieruchomości



zmiany w podatkach



zmiany w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego



niemożliwość wynajęcia po
wygaśnięciu umowy najmu



niemożliwość spłaty kredytu z
powodu małej dochodowości

Koszty utrzymania

nieruchomości



Taksa notarialna, podatek od

czynności cywilno-prawnych (PCC),

opłata sądowa



Użytkowanie wieczyste



Podatek od nieruchomości



Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Przedmiot opodatkowania



Grunt



Budynek



Lokal



Budowla (wykorzystywana dla celów

działalności gospodarczej)



Najem



Sprzedaż

Podatek od nieruchomości

Obliczanie



Liczony poprzez wymnożenie

odpowiedniej stawki przez

powierzchnię gruntu



Podstawą opodatkowania budynków

lub ich części jest powierzchnia

użytkowa (wysokość pomieszczenia w

świetle >1,40)



Podatek od gruntu + podatek od

budynku + podatek od budowli

Dokumenty potrzebne do

zakupu nieruchomości



Wypis z księgi wieczystej



Wyrys z planu zagospodarowania

przestrzennego



Umowa kupna/sprzedaży w postaci aktu

notarialnego

Koszty te ponoszone są przez kupującego

Księga wieczysta



Udostępniona do wglądu każdemu na

żądanie



Wydziały ksiąg wieczystych są prowadzone

przez sądy rejonowe



Prowadzona dla każdej nieruchomości

odrębnie



Zawiera informacje dotyczące właściciela,

położenia, przeznaczenia nieruchomości,

hipoteki, ewentualnej służebności

Odpis z księgi wieczystej



Wydawany na żądanie osoby

zainteresowanej, sądu, prokuratora, itp.



W celu uzyskania odpisu z księgi

wieczystej, należy wypełnić i

dostarczyć odpowiedni wniosek do

wydziału ksiąg wieczystych w sądzie

rejonowym



Koszt odpisu 30zł za stronę

Plan zagospodarowania

przestrzennego



Ustalany przez jednostkę samorządu

terytorialnego (gminę, miasto)



Składa się z części opisowej i rysunkowej z

różnokolorowym rozróżnieniem przeznaczenia

terenu



Jest czynnikiem kreującym wartość

nieruchomości



Determinuje np. wysokość budynków, pokrycie

i nachylenie dachu, kolor elewacji budynku



Każdy może ubiegać się o wypis i wyrys

(kwota ok.60zł)

Ustalenia płynące z planu

zagospodarowania

przestrzennego



Położenie dróg



Przeznaczenie terenu



Ewentualne zakazy budowy



Granice i zasady zagospodarowania

terenu



Zasady i standardy kształtowania

zabudowy, w tym gabaryty,

maksymalna gęstość zabudowy

Przykładowe symbole



to tereny przeznaczone pod

mieszkalnictwo jednorodzinne



MNE

to tereny zabudowy jednorodzinnej

ekstensywnej (domy można budować tylko

na dużych działkach)



to tereny mieszkaniowo–usługowe,

gdzie np. 30% budynku można przeznaczyć

na usługi takie jak kancelarie adwokackie,

salon fryzjerski



tereny usługowe, czyli miejsca, gdzie np.

można postawić sklepy



oznacza tereny przeznaczone na montaż

urządzeń elektroenergetycznych

Akt notarialny



W tej formie sporządzana jest umowa

kupna-sprzedaży



Sporządzany przez notariusza

Do obowiązków notariusza należy:



Zbadanie wiarygodności przedłożonych dokumentów



Zamieszczenie w treści aktu wniosku o dokonanie wpisu

w Księdze Wieczystej



Wydanie stronom wypisów z aktu notarialnego



Przesłanie do właściwego sądu prowadzącego Księgę

Wieczystą (KW) treści aktu



Pobranie wszelkich określonych przepisami opłat

Koszty związane z aktem

notarialnym



Podatek od czynności cywilnoprawnych

(PCC) – 2% od wartości nieruchomości



Opłata sądowa – 272zł



Taksa notarialna

Taksa notarialna
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł
+ 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł -
1.010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej
60.000 zł;

Podsumowanie kosztów

związanych z zawarciem umowy

kupna-sprzedaży

Dla nieruchomości wartej 490 000zł



Odpis z księgi wieczystej

30zł



Wypis i wyrys z PZP

60zł



PCC

9 800zł



Opłata sądowa

272zł



Taksa notarialna

3 160zł

_________

SUMA: 13 322zł

Rentowność – wynajem
mieszkań

Grudzień 2009 - 4,87%

Przed grudniem 2009 -

5,14%

Luty, Marzec 2010 - 4,45%

Styczeń 2010 -

4,63%

Ceny nieruchomości na
Śląsku:

1998-2000

2001-

2005

2006-

2010

Mieszkania

sprzed
aż

300-1000zł/m2

30%-

50%

50%-170%

wynaje
m

200-1000zł/m2

Domy

sprzed
aż

700-1200zł/m2

wynaje
m

700-1500zł/m2

Działki

budowlane

sprzed
aż

10-70zł/m2

Działki

komercyjne

sprzed
aż

80-180zł/m2

Hale

wynaje
m

50-200zł/m2

Ceny nieruchomości na
świecie.



30% - Dubaj



20 % - Singapur



19% - USA



15,5% - Wielka Brytania

Spadek cen zanotowany w 2009r.



50% - Łotwa

Mieszkanie na rynku wtórnym -

zakup pod wynajem

Warszawa-Mokotów, 53mkw. 2 pokoje, stare budownictwo, w pobliżu metro. Cena: 490.000 zł

Kredyt:

LTV: 100%

oprocentowanie w CHF: 3,5%, raty równe

okres kredytowania: 30 lat

Koszty kredytu (odsetkowa część raty):

Po 1 roku: 17 000 zł

Po 3 latach: 49 985 zł

Po 5 latach: 81 535 zł

Koszt transakcji (opłaty notarialne, PCC, prowizja banku, itp.) ~20 000 zł

Przewidywany wzrost wartości:

1 rok – 15% --> 563 500 zł

2 rok – 10% --> 619 850 zł

3 rok – 10% --> 681 835 zł

4 rok – 5% --> 715 927 zł

5 rok – 5% --> 751 723 zł

Wynajem:

Założenie realne – wynajem przez 10 miesięcy w roku, 2 000 zł/miesiąc (po opodatkowaniu)
20 000 zł /1 rok

60 000 zł /3 lata

100 000 zł /5 lat

Roczna stopa zwrotu z wynajmu: 4%

Zysk po sprzedaży:
Sprzedaż po 1 roku: 56 500 – (0,19 x 73 500) = 42 535 zł + 20 000 zł = 62 535zł

Sprzedaż po 3 latach: 181 815 – (0,19 x 191 800) = 145 373 zł + 60 000 zł = 205 373zł

Działka pod zabudowę

mieszkalną

Działka 1250 mkw. pod Krakowem. Cena 369 000 zł. Finansowanie ze

środków własnych.

Koszt zawarcia umowy (opłaty notarialne, PCC, opłata sądowa, itp.) ~ 11

000zł

Przewidywany wzrost wartości:

1 rok – 30% --> 479 700 zł

2 lata – 20% --> 575 640 zł

Podatek po:
1-wszym roku: 487,50zł
2-gim roku: 975zł

Zysk ze sprzedaży:
Sprzedaż po roku: 110000 – (110000 x 0,19) – 487,5 – 11000 = 77612,50zł
Sprzedaż po 2-ch latach: 206640 – (206640 x 0,19) – 975 – 11000 =

155403,40zł

Rentowność inwestycji w

mieszkania przy różnych

sposobach finansowania

Rentowność inwestycji w 2-pokojowe mieszkania
w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości
kredytem w złotówkach wyniosła 10,86%.
Gdyby mieszkanie zostało kupione tylko w 80% za
pieniądze z kredytu a w 20% za własne
oszczędności inwestora wówczas wewnętrzna stopa

zwrotu

spada do 9,66%. W przypadku zakupu mieszkania w
całości za gotówkę stopa zwrotu wynosi tylko 7,74%.
Potencjalnie najwyższą rentowność uzyskamy finansując
zakup kredytem we frankach szwajcarskich - w tym
przypadku byłoby to 13,99%.

Document Outline