ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI winien orientować
się w :
fizycznych właściwościach nieruchomości,
uwarunkowaniach prawno-instytucjonalnych,
uwarunkowaniach ekonomiczno-przestrzennych,
specyfice rynków nieruchomości.
Każda oferta rynkowa, w tym obrót
nieruchomościami /kupno-sprzedaż, wynajem/
zaoferowaniem pewnego zbioru użyteczności
czyli tzw. zbioru pewnych zmiennych opisujących
przedmiot transakcji.
Tymi zmiennymi są:
- produkt,
- cena,
- dystrybucja,
- promocja.
W analizie produktu wyodrębniamy:
- rdzeń produktu /określa zasadniczą korzyść, którą
nabywca rzeczywiście kupuje, wynajmuje, jest
wkomponowany na rynku w otoczenie,
- produkt rzeczywisty /podstawowa wersja
produktu do której dodawane są różne
użyteczności tworzące produkt poszerzony np.
kształt, standard, wielkość, lokalizacja/,
- produkt poszerzony, zwany również
wzbogaconym /jest wyposażony w dodatkowe
użyteczności wyróżniające go od innych
produktów, należą do nich: usprawnienia
techniczne, funkcjonalne, gwarancje,
kredytowanie, usługi sprzedażowe i
posprzedażowe/,
- produkt potencjalny /obejmuje to, co w
przyszłości może go uczynić bardziej atrakcyjnym/
Produkt rzeczywisty
Produkt poszerzony
Rdzeń produktu
Produkt potencjalny
Cykl życia produktu
Faza wprowadzenia produktu na rynek
Faza wzrostu
Faza dojrzałości
Faza spadku i wycofania produktu z rynku
Faza
Wprowadze
nie
Wzrost
Dojrzałość
Spadek
Sprzedaż
Niewielka
Dynamiczny
wzrost
Najwyższy
poziom ze spa
Spadek
Zyski
Bez znaczenia Najwyższe
Spadek
Niskie zerowe
Konsumenci
Preferujący
innowacje
Masowi
Masowi
Maruderzy
rynkowi
Konkurenci
Brak
odbiorców
Rosnąca
liczba
Wielu
Spadek
Strategia
Ekspansja
Penetracja
Utrzymanie
udziału w
rynk
Utrzymanie
podaży
Nakłady
marketingowe
Bardzo
wysokie
Wysokie
Malejące
Niskie
Dystrybucja
Kształtująca
się
Intensywna
Intensywna
Selektywna
Cena
Wysoka
Niższa
Niższa
Najniższa
Produkt
Pierwotny
Ulepszony
Zróżnicowany adoptowany
Marketing
Uzyskanie
akceptacji ryn
Zdobycie
max. udziału
Utrzymanie
udziału
Stopniowa
likwidacja
Analizy portfelowe
badają:
-
cykle życia różnych produktów
-
wzajemne relacje pomiędzy produktami a
przyporządkowanymi im działaniami
marketingowymi
Pozycja
produktu
Orientacja
rynkowa
Zyskownoś
ć
Inwestycje
Cash flow
Dojne krowy Utrzymać
udział w
rynku
Duża
Niewielkie
Zdecydowan
ie dodatnie
Psy
Wyciągać
korzyści i
znikaj
Niewielka
Niewielkie
lub zerowe
Dodatnie
Zagadkowe
dzieci
Zwiększać
udział w
rynku
Zerowa lub
ujemna.
Niska lub
ujemna
Znaczące,
niewielkie
lub zerowe
Zdecydowan
ie ujemne
lub dodatnie
Gwiazdy
Utrzymać
lub
zwiększać
udział w
rynku
Duża
Znaczące
Zerowe lub
ujemne
Funkcje i rodzaje cen
Na cenę mają wpływ:
-
koszty stałe i zmienne,
-
możliwość minimalizacji kosztów,
-
wielkość podaży i popytu,
-
średni poziom zyskowności,
-
segment, dla którego produkt jest
przeznaczony,
-
pozycja firmy na rynku,
-
strategia sprzedaży,
-
opinia nabywców i konkurencja.
Rodzaje cen:
Cena detaliczna,
Cena hurtowa,
Cena maksymalna,
Cena minimalna,
Cena najbliższa substytutowi,
Cena promocyjna
Ceny w ujęciu psychologicznym:
Cena o nierównych końcówkach,
Cena zwyczajowa,
Cena linii produktów,
Cena prestiżowa,
Cena za jakość.
Oddziaływanie cen na nabywców:
Efekt świadomości unikatowej /nabywcy mniej wrażliwi
na cenę, jeżeli produkt jest unikatowy/,
Efekt świadomości istnienia substytutów , nabywcy mniej
wrażliwi na cenę, gdy są zamienniki/.
Efekt trudnego porównania /brak odniesienia wartości do
produktu – nieruchomości porównywalnej/.
Efekt globalnych wydatków /nabywcy mniej wrażliwi, gdy
mniejsza część dochodów stanowi wydatek na dobro/
Efekt końcowego pożytku /gdy mniejszy jest wydatek do
całkowitego kosztu zakupu np. negocjacje/
Efekt utopionych pieniędzy /gdy do produktu dołożony
jest inny produkt/,
Efekt relacji jakości do ceny /założenie- wyższa jakość
większy prestiż, produkt ekskluzywny/,
Rodzaje kalkulacji kosztowych:
Kalkulowanie ceny według metody „koszt
plus”,
Kalkulowanie ceny wg docelowego zysku,
Kalkulowanie ceny według progu rentowności,
Kalkulowane ceny wg progu rentowności.
Podstawowym celem analizy rynku
przeprowadzanej przez zarządcę jest
znalezienie uzasadnienia dla
prawidłowego zarządzania
nieruchomością.