WYCENA NIERUCHOMOŚCI 

PODEJŚCIEM KOSZTOWYM

Podejście 

kosztowe 

stosuje 

się 

do 

obiektów,  które  można  wytworzyć,  wyhodować, 
wybudować ! 

Istnieją  nieruchomości,  których  części 

składowe  nie  są  lub  nie  mogą  być  przedmiotem 
obrotu  na  rynku  nieruchomościami.  Należą  do 
nich  muzea,  obiekty  powszechnej  użyteczności 
publicznej 

oraz 

obiekty 

przeznaczone 

do 

likwidacji.  Przy  braku  rynku  na  takie  obiekty, 
wycenia 

się 

je 

w 

podejściu 

kosztowym 

stanowiącym  uaktualniony  na  moment  wyceny 
kosztorys  ich  fizycznego  odtworzenia.  Zakłada 
się  w  nim  określenie  kosztów  pobudowania 
identycznego  obiektu.  Ponieważ  w  wycenie  tej 
wystąpi 

konieczność 

określenia 

wartości 

eksploatowanych w tym obiekcie materiałów,        
    a  na  takie  nie  ma  cenników,  to  zadanie 
sprowadza  się  do  opracowania  kosztorysu 
wybudowania podobnego  obiektu  w  aktualnych 
  cenach  i  odjęcie  od  tej  wartości  szacowanych 
kosztów  jego  zużycia.  Z  tego  względu  podejście 
kosztowe nie zalicza się do metod rynkowych.

Zasada  kosztowego  podejścia  do  wyceny 

wartości  zakłada,  że  jej  nabywca  nie  będzie 
skłonny  zapłacić  za  nią  więcej  niż  wyniosłyby  go 
koszty  odtworzenia  (zbudowania  od  podstaw) 
takiej  samej  nieruchomości,  dla  takiej  samej 
funkcji,  w  tym  samym  miejscu  i  w  takim  stopniu 
zużycia  w  jakim  jest  nieruchomość  aktualnie 
wystawiona na sprzedaż. 

To  założenie  powoduje,  że  metoda  ta  może 

mieć 

zastosowanie 

przede 

wszystkim 

do 

budynków,  budowli  i  urządzeń  technicznych, 
nasadzeń  (ogólnie  -  obiektów),  które  były  w 
przeszłości 

zrealizowane 

(np. 

wybudowane). 

Wynika też z tego fakt, że                  w procesie 
wyceny nieruchomości, na której znajdują się takie 
obiekty,  wycenę  nieruchomości  rozdziela  się  na 
wycenę wartości działki gruntowej (np. podejściem 
porównawczym  lub  dochodowym)    i  wycenę 
wartości  związanych  z  nią  obiektów.  Wartość 
nieruchomości  jako  całości  jest  sumą  tych  dwóch 
oszacowań.

Należy  też  pamiętać,  że  metodą  kosztową 

nie  wycenia  się  gruntów,  gdyż  nie  można  ich 
odtworzyć!

Wspomniana 

uprzednio 

zasada 

uwzględniania  stopnia  zużycia  obiektu  dotyczy 
zarówno  materiałów  z  jakich  wykonany  jest 
wyceniany  obiekt  (zużycie  techniczne)  jak  i  jego 
funkcji (zużycie funkcjonalne), a także zmian jakie 
wprowadza  on  w  otaczające  środowisko  (zużycie 
środowiskowe). 

Łączną wartość nieruchomości W

N 

, na którą 

składa się grunt oraz kilka obiektów technicznych 
(budynków,  budowli,  urządzeń  technicznych)  w 
podejściu kosztowym oblicza się z zależności :

gdzie :
W

G 

                 - wartość gruntu wchodzącego w 

skład nieruchomości,
W

bud.  n.  ob

              -  koszt  odtworzenia  i-tego  obiektu 

wyznaczany na
                                                    podstawie  aktualnych  cen 
(wartość budowy nowego
                          obiektu),
    Sz

ob

            - określony stopień zużycia i-tego 

obiektu w procentach.
 

Dla  prawidłowego  przeprowadzenia  takiej 

wyceny wymagane jest :
  -    posiadanie  danych  o  stanie  technicznym 
wycenianych obiektów,
  -    zebranie  informacji  o  aktualnych  cenach 
oryginalnych materiałów
        lub  o  cenach  materiałów  najbardziej  do  nich 
podobnych,
  -    ustalenie  cen  na  roboty  montażowe 
wykonywane obecnie
    upodabniające obiekt do stanu z okresu budowy 
obiektu,
 -  posiadanie oceny stopnia zużycia  technicznego, 
funkcjonalnego
     i środowiskowego obiektu.

Do  kosztów  odtworzenia  zaliczają  się 

również 

koszty 

wybudowania 

urządzeń 

towarzyszących, ściśle związanych                     z 
obiektem, koszty przygotowania i uporządkowania 
terenu  oraz  koszty  opracowania  dokumentacji 
geodezyjnej  i  projektowej  wraz              z  kosztami 
nadzoru budowlanego.

 

Wartość (koszt) wybudowania poszczególnych obiektów od 

podstaw wyznacza się na podstawie ogólnych zasad 
kosztorysowania:

gdzie :

W

bud.n.ob       

- wartość wybudowania nowego obiektu (budynku,

                      budowli, urządzeń) równa kosztowi jego odtworzenia 

lub

                      zastąpienia.

       i           - wyodrębniony element obiektu,

     IR

i

          - wymagana  dla  odtworzenia  (zastąpienia) tych 

elementów 

                      ilość robót : jednostkowych, scalonych lub 

wskaźnikowych. 

C 

i-tego elementu  

- w zależności od techniki szacowania:

                    - szczegółowej: - ceny i-tych robót jednostkowych,

                    - elementów scalonych: - ceny elementów scalonych 

wraz

                      z materiałami, sprzętem, kosztami pośrednimi i 

zyskami, 

                    - wskaźnikowej: - ceny jednostek wskaźnikowych

                      (np. zł/m

3

  kubatury, zł/mb odcinka),

W

KosztyDodatkowe - i     

-  wartość kosztów opracowania dokumentacji

                      i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika kosztów

                      odtworzenia obliczanego elementu roboty (prace

                      projektowe, geodezyjne, notarialne, koszty inwestora

                      zastępczego,  kierowania robotami, itp.).

Poza  koniecznością  uwzględnienia  stopnia 

zużycia 

technicznego, 

funkcjonalnego 

i 

ekonomicznego  obiektów,  w  wycenie  podejściem 
kosztowym wyróżnia się poniższe metody:
Metodę  kosztów  odtworzenia,  która  uwzględnia 
koszty zbudowania obiektu identycznego (repliki) 
-  nawet  gdy  materiały,  z  których  są  zbudowane 
wyszły już z użycia i nie są dostępne na rynku. W 
takich  przypadkach  rzeczoznawca  przyjmuje  w 
obliczeniach  ceny  materiałów  jak  najbardziej 
podobnych.  Zasada  ta  dotyczy  przede  wszystkim 
obiektów objętych rejestrem zabytków.
Metodę  kosztów  zastąpienia,  która  uwzględnia 
koszty  budowy  obiektów  spełniających  te  same 
funkcje  co  nieruchomość  wyceniana,  lecz  według 
nowoczesnych (aktualnie stosowanych) rozwiązań 
konstrukcyjnych, materiałów i technologii.
Metodę  kosztów  likwidacji,  która  polega  na 
określeniu  wartości  pozyskanych  z  rozbiórki 
materiałów  budowlanych  i  instalacyjnych  oraz 
urządzeń 

technicznych 

trwale 

z 

obiektem 

związanych pomniejszonej o koszty związane z tą 
rozbiórką. 

W  metodach  odtworzeniowej  i  zastąpienia 

wyceny  obiektów  podejściem  kosztowym  wyróżnia  się 
następujące techniki:
 -  technikę szczegółową,
 -  technikę elementów scalonych,

-   technikę wskaźnikową.

Technika 

szczegółowa 

polega 

na 

zainwentaryzowaniu  wszystkich  elementów  obiektu  i 
na tej podstawie sporządzeniu kosztorysu odtworzenia. 
Podstawą  do  jego  sporządzenia  są  przede  wszystkim 
Katalogi  Nakładów  Rzeczowych  (KNR).  Opracowanie 
takiego  kosztorysu,  ze  względu  na  szczegółowość 
inwentaryzacji, 

wymaga 

od 

rzeczoznawcy 

specjalistycznej  wiedzy  o  danej  budowli.  Stąd  wyceny 
te  powinny  być  realizowane  przede  wszystkim  przez 
rzeczoznawców,  będących  inżynierami  budownictwa 
lub    mechaników.  Wyznaczone  w  tej  technice  ceny 
robocizny,  materiałów  i  sprzętu  oraz  koszty  zakupu,  a 
także  koszty  pośrednie  i  zysk  koryguje  się  dodatkowo 
do wartości przeciętnej dla danego regionu. 

Technika  elementów  scalonych    polega  na 

posługiwaniu 

się 

nakładami 

kosztów 

dla 

określonych  jednostek  jednorodnych  elementów 

robót.  Koszt  poszczególnych  elementów  robót 

jest  wówczas  iloczynem  ilości    jednostek  tych 

robót (np. zbudowania       1 m

3

 muru, wykonania 

1 m

3

 wykopu, ułożenia 1 m.b. przewodu) oraz ich 

cen. 

Ceny 

te 

zawierają 

lokalne 

wartości 

materiałów,  sprzętu  oraz  koszty  pośrednie  z 

zyskami.

Technika  wskaźnikowa  operuje  cenami 

wskaźnikowymi 

ustalonymi 

dla 

określonej 

jednostki  odniesienia  danego  obiektu,  np.              1 

m

3

  kubatury  budynku,  1  m

2 

  powierzchni  placu, 

czy  metra  bieżącego  trasy.  Ceny  te  zawierają 

lokalne  wartości  materiałów,  sprzętu  oraz  koszty 

pośrednie z zyskami.

Uwzględnianie stopnia zużycia obiektów 

budowlanych Sz

 w wycenie podejściem kosztowym

Zużycie techniczne wyznacza się głównie w 

funkcji  okresu  użytkowania.  O  ile  „techniczne 

zużywanie” 

się 

poszczególnych 

elementów 

budowli  jest  oczywistym  i  względnie  prostym  do 

uwzględnienia,  to  „zużycie  funkcjonalne”  oraz 

„zużycie  środowiskowe”  wymaga  już  znajomości 

popytu  i  podaży  na  dobra  pozyskiwane  z  danej 

budowli oraz zmian w upodobaniach wynikających 

z ogólnego postępu cywilizacyjnego.

Stopień  zużycia  technicznego  (Sz

T

)  zależy  głównie 

od:

            -  rodzaju  konstrukcji  i  jej  normatywnej, 

technicznej trwałości,

      - wieku obiektu,

      - przeprowadzonych remontów i konserwacji,

            -  sposobu  użytkowania  i  warunków 

eksploatacji.

Stopień 

zużycia 

funkcjonalnego 

(Sz

F

) 

jest 

wynikiem:

            -  niemożności  dostosowania  obiektu  do 

współczesnych technologii

                produkcji  wynikającej  z  powszechnego 

postępu technologicznego,

          -  zmiany  w  przeznaczeniu,  funkcji  i  układu 

poszczególnych części

       obiektu.

Stopień  zużycia  środowiskowego  (Sz

E

)  zależy 

przede wszystkim od: 

          -  zmian  w  warunkach  zewnętrznych,  np. 

zabudowy sąsiedztwa

        obniżającej wartość użytkową lokali (budowa 

w pobliżu zakładu

              przemysłowego,  drogi  o  dużym  natężeniu 

ruchu, linii

       tramwajowej),

          -  zmieniających  się  preferencji  estetycznych 

społeczeństwa

          -  prowadzonej  lub  przewidywanej  na  danym 

terenie eksploatacji 

              górniczej,  powodującej  trwałe  obniżenie 

walorów otoczenia,

          -  prowadzenie  szkodliwej  dla  środowiska 

gospodarki wpływającej

              negatywnie  na  trwałość  obiektów  i 

zatruwającej glebę. 

 

Po ustaleniu procentowych wartości stopnia 

zużycia  i-tego  obiektu  Sz  dla  poszczególnych 
rodzajów zużycia ( Sz

T 

, Sz

F

 , Sz

E

 )

i 

,  oblicza się dla 

każdego  obiektu,  wchodzącego  w  skład  całej 
nieruchomości,  jego  ogólny  wskaźnik  zużycia 
według wzoru :

Z  kolei  wartości  poszczególnych  obiektów   

wchodzących w  skład nieruchomości  poprawia  się 
o wskaźniki ich zużycia według zależności : 

Tak  poprawione  wartości  poszczególnych 

obiektów wraz
  z  wartością  gruntu  określają  wartość  całej 
nieruchomości :