WYCENA NIERUCHOMOŚCI
PODEJŚCIEM KOSZTOWYM
Podejście kosztowe stosuje się do
nieruchomości, których części składowe
*)
nie są lub nie mogą być przedmiotem
obrotu na rynku nieruchomościami. Należą
do nich muzea, obiekty powszechnej
użyteczności
publicznej
oraz
obiekty
przeznaczone do likwidacji.
Przy braku
rynku na takie obiekty, nieruchomości te
wycenia się w podejściu kosztowym.
Polega ono na wyznaczeniu sumarycznej
wartości gruntu oraz uaktualnionego na
moment wyceny kosztu odtworzenia (w
identycznym stanie) znajdujących się nim
obiektów składowych.
*) do części składowych zalicza się obiekty, które można
wytworzyć, wybudować, wyhodować, np. budynki,
budowle,
maszyny
trwale
związane
z
gruntem,
nasadzenia.
Koszty odtworzenia obiektów dotyczą
kosztu pobudowania identycznego obiektu
dla takiej samej funkcji, w tym samym
miejscu i w takim stopniu zużycia. Ponieważ
nie buduje się używanych już budynków, to
zadanie sprowadza się do opracowania
kosztorysu
nowego
wybudowania
podobnego obiektu w aktualnych cenach,
a następnie odjęcie od tej wartości
szacowanych kosztów jego zużycia. Z tego
względu podejście kosztowe nie zalicza się
do metod rynkowych.
W procedurze takiej wyceny
rozdziela
się na wycenę wartości działki gruntowej
(np.
podejściem
porównawczym
lub
dochodowym
) i wycenę wartości związanych
z nią obiektów podejściem kosztowym.
Wartość nieruchomości jako całości jest
sumą tych dwóch oszacowań.
Uwaga! Metodą kosztową nie wycenia się
gruntów, gdyż nie można ich wytworzyć!
Wspomniana
uprzednio
zasada
uwzględniania stopnia zużycia obiektu dotyczy
zarówno materiałów z jakich wykonany jest
wyceniany obiekt (zużycie techniczne) jak i jego
funkcji (zużycie funkcjonalne), a także zmian
jakie wprowadza on w otaczające środowisko
(zużycie środowiskowe).
Łączną wartość nieruchomości W
N
, na którą
składa się grunt oraz kilka obiektów technicznych
(budynków, budowli, urządzeń technicznych) w
podejściu
kosztowym
oblicza
się
według
zależności :
gdzie :
W
G
- wartość gruntu wchodzącego w
skład nieruchomości,
W
bud. n. ob
- koszt odtworzenia i-tego obiektu
wyznaczany na
podstawie aktualnych cen
(wartość budowy nowego
obiektu),
Sz
ob
- określony stopień zużycia i-tego
obiektu w procentach.
Dla
prawidłowego
przeprowadzenia
takiej wyceny wymagane jest :
-
rozpoznanie
stanu
technicznego
wycenianych obiektów,
- posiadanie cenników o cenach materiałów
oryginalnych
lub o cenach do nich podobnych,
- posiadanie umiejętności oceny stopnia
zużycia
technicznego, funkcjonalnego i
środowiskowego obiektu.
Do kosztów odtworzenia zaliczają się
również
koszty
wybudowania
urządzeń
towarzyszących, ściśle związanych
z obiektem, koszty przygotowania i
uporządkowania
terenu
oraz
koszty
opracowania dokumentacji geodezyjnej
i projektowej wraz z kosztami nadzoru
budowlanego.
Wartość
(koszt)
wybudowania
poszczególnych obiektów od podstaw wyznacza
się
na
podstawie
ogólnych
zasad
kosztorysowania:
gdzie :
W
bud.n.ob
- wartość wybudowania nowego
obiektu
(budynku, budowli, urządzeń)
równa
kosztowi jego odtworzenia lub
zastąpienia.
i - wyodrębniony element obiektu,
IR
i
- wymagana dla odtworzenia
(zastąpienia)
tych elementów ilość robót :
jednostkowych,
scalonych lub wskaźnikowych
.
C
i-tego elementu
- w zależności od techniki
szacowania:
- szczegółowej: - ceny i-tych
robót jednostkowych,
- elementów scalonych: - ceny
elementów
scalonych wraz z materiałami,
sprzętem, kosztami
pośrednimi i zyskami,
- wskaźnikowej: - ceny
jednostek wskaźnikowych
(np. zł/m
3
kubatury, zł/mb
odcinka),
W
KosztyDodatkowe - i
- wartość kosztów
opracowania
dokumentacji i nadzoru
budowlanego w formie
wskaźnika kosztów
odtworzenia obliczanego
elementu roboty (prace
projektowe,
geodezyjne, notarialne, koszty
inwestora
zastępczego, kierowania
robotami, itp.).
W
wycenie
podejściem
kosztowym wyróżnia się poniższe
metody:
Metodę kosztów odtworzenia,
która
uwzględnia
koszty
zbudowania
obiektu
identycznego (repliki) - nawet gdy materiały,
z których są zbudowane wyszły już z użycia
i nie są dostępne na rynku. W takich
przypadkach rzeczoznawca przyjmuje w
obliczeniach ceny materiałów jak najbardziej
podobnych. Zasada ta dotyczy przede
wszystkim obiektów objętych rejestrem
zabytków.
Metodę kosztów zastąpienia,
która
uwzględnia koszty budowy obiektów
spełniających te same funkcje co
nieruchomość wyceniana, lecz według
nowoczesnych (aktualnie stosowanych)
rozwiązań konstrukcyjnych, materiałów
i technologii.
Metodę kosztów likwidacji,
która
polega
na
określeniu
wartości
pozyskanych z rozbiórki materiałów
budowlanych
i
instalacyjnych
oraz
urządzeń
technicznych
trwale
z
obiektem związanych pomniejszonej o
koszty związane z tą rozbiórką.
W metodach odtworzeniowej i
zastąpienia
wyceny
obiektów
podejściem kosztowym
wyróżnia się
poniższe techniki:
Technikę szczegółową,
która polega na
zainwenta-ryzowaniu
wszystkich
najdrobniejszych elementów obiektui na tej
podstawie
sporządzeniu
kosztorysu
odtworzenia. Podstawą do sporządzenia
kosztorysu są przede wszystkim Katalogi
Nakładów Rzeczowych (KNR). Opracowanie
takiego
kosztorysu,
ze
względu
na
szczegółowość inwentaryzacji, wymaga od
rzeczoznawcy specjalistycznej wiedzy o danej
budowli. Stąd wyceny te powinny wykonywać
rzeczoznawcy
będący
inżynierami
budownictwa lub mechanicy. Wyznaczone wg
KRN ceny robocizny, materiałów i sprzętu oraz
koszty zakupu, a także koszty pośrednie i zysk
koryguje
się
dodatkowo
do
wartości
przeciętnych dla danego regionu.
Technika elementów scalonych
polega na posługiwaniu się nakładami
kosztów
dla
określonych
jednostek
jednorodnych elementów robót. Koszt
poszczególnych elementów robót jest
wówczas iloczynem ilości jednostek tych
robót (np. zbudowania 1 m
3
muru,
wykonania 1 m
3
wykopu, ułożenia 1 m.b.
przewodu) oraz ich cen. Ceny te powinny
zawierać lokalne wartości materiałów,
sprzętu oraz koszty pośrednie z zyskami.
Technika wskaźnikowa
operuje
cenami wskaźnikowymi ustalonymi dla
określonej jednostki odniesienia danego
obiektu, np. 1 m
3
kubatury budynku, 1 m
2
powierzchni placu, czy metra bieżącego
trasy. Ceny te powinny zawierać lokalne
wartości materiałów, sprzętu oraz koszty
pośrednie z zyskami.
Uwzględnianie poszczególnego zużycia
obiektów budowlanych Sz w wycenie
podejściem kosztowym
- Zużycia technicznego,
którego stopień
(Sz
T
) zależy głównie od: - rodzaju
konstrukcji i jej normatywnej, technicznej
trwałości,
- wieku obiektu,
- przeprowadzonych remontów i
konserwacji,
- sposobu użytkowania i warunków
eksploatacji.
- Zużycia funkcjonalnego,
którego stopień
(Sz
F
),
jest
wynikiem:
-
niemożności
dostosowania obiektu do
współczesnych technologii produkcji
wynikającej
z powszechnego postępu
technologicznego,
- zmiany w przeznaczeniu, funkcji i układu
poszczególnych
części obiektu.
-zużycia środowiskowego,
którego stopień
(Sz
E
) zależy przede wszystkim od:
- zmian w warunkach zewnętrznych, np.
zabudowy
sąsiedztwa obniżającej wartość
użytkową lokali
(budowa w pobliżu uciążliwego zakładu
przemysłowego,
drogi o dużym natężeniu ruchu, linii
tramwajowej),
- zmieniających się preferencji
estetycznych społeczeństwa
- prowadzonej na danym terenie
eksploatacji górniczej, lub
innych robót trwałe obniżających walory
otoczenia,
- prowadzenie szkodliwej dla środowiska
gospodarki
wpływającej negatywnie na trwałość
obiektów
i zatruwającej glebę.
Zużycie
techniczne
wyznacza
się
głównie w funkcji czasu użytkowania
obiektu. O ile „techniczne zużywanie” się
poszczególnych elementów budowli jest
oczywistym i względnie prostym do
uwzględnienia, to „zużycie funkcjonalne”
oraz „zużycie środowiskowe” wymaga już
znajomości popytu i podaży na dobra
pozyskiwane z danej budowli oraz zmian w
upodobaniach wynikających z
ogólnego postępu cywilizacyjnego.
Po ustaleniu procentowych wartości
poszczególnych stopni zużycia ( Sz
T
, Sz
F
,
Sz
E
)
i
dla każdego obiektu oddzielnie oblicza
się ogólny wskaźnik zużycia Sz
i
Z kolei wartości poszczególnych
obiektów
wchodzących
w
skład
nieruchomości poprawia się o
wskaźniki ich zużycia według zależności :
i
z
tak
poprawionych
wartości
poszczególnych
obiektów
wraz
z
wartością gruntu określa się wartość całej
nieruchomości :
Document Outline