Źródła informacji o 

nieruchomościach

Księgi wieczyste

Podstawowe źródła informacji

kataster nieruchomości (EGiB)

miejscowy plan zagospodarowania 
przestrzennego

mapa zasadnicza

księga wieczysta

Kataster nieruchomości (EGiB)

Ewidencja  gruntów  i  budynków  -  systematycznie 
aktualizowany,  jednolity  dla  całego  kraju  zbiór 
informacji  na  temat  gruntów,  budynków,  lokali,  a 
także  na  temat  ich  właścicieli  i  innych  osób 
(fizycznych  bądź  prawnych),  które  nimi  władają. 
EGiB jest prowadzony przez starostów powiatowych 
na podstawie poniższych przepisów: 

•Prawo  geodezyjne  i  kartograficzne  (Dz.  U.  2000  nr  100,  poz. 
1086)

•Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa 
z  dnia  29.03.2001  w  sprawie  ewidencji  gruntów  i  budynków 
(Dz. U. 38 poz. 454)

•Rozporządzenie  Ministrów  Gospodarki  Przestrzennej  i 
Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 
17 grudnia 1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

•Ustawa  z  dnia  6  lipca  1982  r.  o  księgach  wieczystych  i 
hipotece

Miejscowy plan zagospodarowania 
przestrzennego 

•Gminny  przepis  ustalający  przeznaczenie  terenu 
(funkcje) oraz zasady jego zagospodarowania

•Ustalenia  miejscowego  planu  zagospodarowania 
przestrzennego  kształtują  sposób  wykonywania 
prawa własności nieruchomości

•Plan  miejscowy  stanowi  podstawę  do  wydawania 
zaświadczeń 

o 

przeznaczeniu 

terenu 

(np. 

przeznaczenie 

pod 

funkcję 

usługową 

bądź 

mieszkalną), a także różnorodnych decyzji odnośnie 
do  wykonywania  obiektów  budowlanych,  odbudowy 
tych  obiektów,  ich  nadbudowy,  rozbudowy  i  zmiany 
sposobu użytkowania

Mapa zasadnicza 

•Mapa  ta  jest  opracowaniem  kartograficznym, 
które 

zawiera 

informacje 

na 

temat 

rozmieszczenia  ogólnogeograficznych  obiektów  i 
elementów EGiB - ewidencji gruntów i budynków 
- jak również uzbrojenia terenu. 

•Mapa 

zasadnicza 

podlega 

aktualizacjom: 

okresowej i bieżącej.

Księgi wieczyste

•Księgi  wieczyste  są  urzędowymi    rejestrami, 
prowadzonymi    w  celu    ujawnienia  stanu  prawnego 
dotyczącego nieruchomości

•Mają  rolę  nie  tylko  ewidencyjną,  z  wpisami  do  ksiąg 
wieczystych  łączy  się  bowiem  szereg  skutków 
materialnoprawnych,  które  kształtują  w  sposób 
specjalny  nabywanie  i  utratę  praw  rzeczowych  na 
nieruchomościach

•Ich 

podstawową 

funkcją 

jest 

zapewnienie 

bezpieczeństwa  obrotu  nieruchomościami  i  cel  ten 
determinuje  prawne  skutki  wpisów  dokonywanych  w 
tych rejestrach

Księgi wieczyste

•W  Polsce  system  ksiąg  wieczystych  reguluje  ustawa  z  6 
lipca 1982           o księgach wieczystych i hipotece 

(Dz. U. z 

1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) 

•Znaczne  zmiany  w  funkcjonowaniu  tego  systemu 
wprowadza  ustawa  z  dnia  14  lutego  2003  o  przenoszeniu 
treści  księgi  wieczystej  do  struktury  księgi  wieczystej 
prowadzonej w systemie informatycznym.

•Ustawa  ta  reguluje  zasady  i  tryb  dokonywania  migracji 
księgi  wieczystej  (zadania  sądów  rejonowych  i  ośrodków 
migracyjnych ksiąg wieczystych podczas migracji)

•Termin  „migracja  księgi  wieczystej”  oznacza  ogół 
czynności  służących  przeniesieniu  dotychczasowej  księgi 
wieczystej  do  struktury  księgi  wieczystej  prowadzonej  w 
systemie informatycznym.

Migracja ksiąg wieczystych

 

Następuje  odrębnie  w  ramach  każdego  wydziału  sądu 

rejonowego,  w  którym  prowadzone  są  księgi  wieczyste,  a 
rozpoczyna się z chwilą wprowadzenia do tegoż wydziału systemu 
informatycznego. 

Nie następuje zatem jednocześnie w całym kraju, a dokonywana 
jest  odrębnie  -  choć  według  tych  samych  zasad  -  w  ramach 
wydziału sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste. 

Polega  zasadniczo  na  przeniesieniu  do  postaci  elektronicznej 
wszystkich  niewykreślonych  wpisów,  wzmianek  i  adnotacji  we 
wskazanych  wyżej  księgach,  za  wyjątkiem  podpisów,  wpisów 
wykreśleń,  zmian  wpisów  wykreślonych  -  które  nie  mają 
znaczenia 

dla 

określenia 

aktualnego 

stanu 

prawnego 

nieruchomości  oraz  wpisów  dotyczących  wydzielenia  części 
nieruchomości gruntowych.

Z chwilą zapisania treści księgi w centralnej bazie danych ksiąg 
wieczystych  dotychczasowa  księga  staje  się  częścią  akt  księgi 
wieczystej.  Dotychczasową  księgę  wieczystą  ośrodek  migracyjny 
ksiąg  wieczystych  niezwłocznie  zwraca  do  sądu  rejonowego, 
który dołącza ją do akt księgi wieczystej.

Postępowanie wieczystoksięgowe

•Księgi  wieczyste  prowadzi  się  dla  poszczególnych 
nieruchomości  niezależnie  od  zmian  dotyczących 
osoby właściciela

•Przez stan prawny nieruchomości w ujęciu Ustawy o 
księgach  wieczystych  i  hipotece  należy  rozumieć 
prawa  rzeczowe  dotyczące  nieruchomości  (

własność, 

użytkowanie 

wieczyste; 

prawa 

rzeczowe 

ograniczone: 

użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka

)

•Oprócz  praw  rzeczowych  w  księgach  wieczystych 
mogą  być  ujawnione  prawa  obligacyjne,  gdy  przepis 
szczególny na to zezwala 

(art.16 ustawy)

•Tożsamość  osoby  właściciela  nie  ma  znaczenia  z 
punktu  widzenia  zakładania  i  prowadzenia  ksiąg 
wieczystych

Kodeks cywilny nie definiuje wprost jednego 
pojęcia nieruchomości lecz wskazuje na trzy 
jej rodzaje:

•Nieruchomości gruntowe

•Nieruchomości budynkowe

•Nieruchomości lokalowe

Nieruchomość gruntowa 

 To wydzielona powierzchnia gruntu ze względu na 
odrębny przedmiot własności

 Granice określające nieruchomość jako wydzieloną 
część  powierzchni  ziemskiej  należy  rozumieć  w 
sensie formalnoprawnym a nie w sensie fizycznym

  Fizyczny  podział  nieruchomości  jest  mniej  ważny 
niż  ten  prawny.  Ustawione  ogrodzenie  nie  musi  być 
zawsze takie same jak granice danej nieruchomości i 
dlatego  nie  można  się  sugerować  fizycznym 
wydzieleniem  nieruchomości  lecz  prawnym  stanem, 
który  jest  w  księdze  wieczystej  i  w  ewidencji 
gruntów.

Nieruchomość budynkowa

To trwale związany z gruntem budynek, który na 
podstawie  przepisów  szczególnych  nie  stanowi 
części  składowej  nieruchomości  gruntowej,  lecz 
jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności

Może powstać gdy:

•użytkownik  wieczysty  wybuduje  budynek  na 
gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste

•użytkownik  wieczysty  nabędzie  budynek  przy 
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie 
wieczyste.

Nieruchomość lokalowa

Stanowi  samodzielny  lokal  mieszkalny  a  także 
samodzielny  lokal  wykorzystywany  zgodnie  z 
przeznaczeniem  na  inne  cele  niż  mieszkalne,  jeżeli 
stanowi odrębną własność

Odrębna  własność  lokalu  powstaje  w  wyniku 
podpisania  aktu  notarialnego  i  wpisu  do  księgi 
wieczystej założonej dla tego lokalu

  Ustanowienie  odrębnej  własności  lokali  może  się 
odbyć  w  drodze  umowy,  jednostronnej  czynności 
prawnej  (odrębną  własność  lokalu  może  ustanowić 
nieruchomości  dla  siebie),  orzeczenia  sądowego  o 
zniesieniu 

współwłasności, 

o 

dziale 

spadku.

Dla  każdej  nieruchomości  jest  prowadzona  odrębna  księga 
wieczysta. 
Księga wieczysta składa się z czterech działów: 
  
1.Obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z 
własnością  lub  przy  ograniczonych  prawach  rzeczowych 
oznaczenie  lokalu  lub  domu  jednorodzinnego.  Możemy  się 
zorientować , czy to ta nieruchomość  o którą nam chodziło 

2.Zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. 
Wpisy  w  tym  dziale  potwierdzą,  kto  jest  właścicielem  (bądź 
użytkownikiem  wieczystym)  nieruchomości.  Sprawdzamy  więc, 
czy  osoba,  z  którą  negocjujemy  i  która  twierdzi,  że  jest 
właścicielem jest ujawniona w księdze wieczystej

3.Przeznaczony  jest  na  wpisy  dotyczące  ograniczonych  praw 
rzeczowych,  z  wyjątkiem  hipotek,  na  wpisy  ograniczeń  w 
rozporządzaniu  nieruchomością  oraz  na  wpisy  innych  praw  i 
roszczeń, 

z 

wyjątkiem 

roszczeń 

dotyczących 

hipotek. 

Sprawdzamy  zatem,  czy  nieruchomość  nie  jest  obciążona  np. 
prawem użytkowania, służebnością bądź czy innej osobie trzeciej 
nie  przysługuje  roszczenie  o  nabycie  tej  nieruchomości,  prawo 
pierwokupu bądź odkupu. 

4.Przeznaczony  jest  na  wpisy  dotyczące  hipotek,  pozwala 
sprawdzić  czy  określona  wierzytelność  pieniężna  nie  jest 
zabezpieczona na nieruchomości 

Zasady wieczystoksięgowe

1.Powszechność ksiąg- polega na zakładaniu  księgi 
dla każdej nieruchomości 

2.Realność 

systemu 

ksiąg- 

dla 

każdej 

nieruchomości 

prowadzi 

się 

oddzielną 

księgę 

wieczystą,  bez  względu  na  zmiany  zachodzące  po 
stronie właściciela

3.Jawność  ksiąg–  każdy  może  w  obecności 
pracownika  sądu  zapoznać  się  z  treścią  księgi 
wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się 
nieznajomością  wpisów  w  księdze  wieczystej  ani 
wniosków,  o  których  uczyniono  w  niej  wzmiankę; 
zasada  nie  rozciąga  się  jednak  na  akta  księgi,  które 
przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny 
oraz notariusz

4. Domniemanie prawdziwości wpisów– domniemywa się 
(tzn.  przyjmuje  za  pewne,  jeżeli  nie  zostanie  udowodnione 
co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej 
jest  zgodny  z  rzeczywistością  (tzn.  że  prawa  wpisane 
istnieją,  a  wykreślone  nie  istnieją);  niezgodność  treści 
księgi  wieczystej  z  rzeczywistym  stanem  prawnym  może 
być  usunięta  jedynie  w  drodze  odpowiedniego  procesu 
cywilnego

5.  Rękojmia  wiary  publicznej  ksiąg  wieczystych  –  w 
razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w 
księdze  wieczystej  a  rzeczywistym  stanem  prawnym  treść 
księgi  rozstrzyga  na  korzyść  tego,  kto  przez  czynność 
prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył 
własność  lub  inne  prawo  rzeczowe  (w  pewnym 
uproszczeniu:  kupując  nieruchomość  od  osoby  wpisanej  w 
księdze  wieczystej  jako  właściciel  stajemy  się  jej 
właścicielem,  nawet  jeśli  osoba  ta  w  rzeczywistości 
właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie 
może udzielić więcej praw, niż sam ma)

6.  Pierwszeństwo  praw  wpisanych  –  ograniczone  prawa 
rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo 
przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Tym  samym  rękojmia,  jako  przykład  odstępstwa  od 
reguły generalnej, jest wyrazem zasady państwa prawa. 
Daje  bowiem  gwarancję  nabywcom  działającym  w 
dobrej  wierze  i  dokonującym  czynności  prawnych 
odpłatnych  (te  ostatnie  priorytetowo  traktowane  przez 
ustawodawcę,  który  z  pewną  dozą  nieufności  postrzega 
czynności  nieodpłatne,  a  więc  pod  tytułem  darmowym) 
pewności                           i bezpieczeństwa obrotu, co 
przy  transferach  nieruchomości  ma  niezwykle  istotne 
znaczenie.  

Jednakże (art. 7) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 
nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, 
niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji 
właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w 
związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku 
lub innego urządzenia.

Wpisy konstytutywne 

(prawotwórcze) są raczej 

wyjątkiem w praktyce wieczystoksięgowej. Ustawodawca 
zastrzegł wpisy konstytutywne dla:

– powstaniem odrębnej własności lokalu,
– powstaniem i przeniesieniem własności prawa użytkowania 
wieczystego,
– powstania hipoteki,
– przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego 
w księdze wieczystej (art. 2451 k.c.),
– zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego 
w księdze wieczystej (art. 246 § 2 k.c.),
– zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego 
w księdze wieczystej (art. 248 § 1 k.c.),
– zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych 
ujawnionych w księdze wieczystej (art. 250 § 2 k.c.).

Tak więc, dla wywołania skutków czynności prawnej, o których 
mowa powyżej, niezbędne jest dokonanie odpowiedniego wpisu 
w  księdze  wieczystej.  Bez  dokonana  wpisu  czynność  nie 
wywołuje zawartych w niej skutków prawnych, które objęte są 
wymogiem wpisu konstytutywnego.

Wpisy  deklaratoryjne 

jedynie  rejestrują  pewne 

zdarzenie,  wcześniej  podjętą  czynność  prawną.  One  tylko 
potwierdzają  zaistnienie  określonego  stanu  faktycznego  i 
związanych z nim skutków prawnych. Stwierdzenie skutków 
prawnych następuje więc z mocą wsteczną.

Generalnie,  obrót  prawami  rzeczowymi  może  odbywać  się 
bez  konieczności  wpisu  w  księdze  wieczystej.  Wpis  zmiany 
ma  charakter  tylko  porządkowy,  informacyjny  i  nie  ma 
znaczenia  dla  skuteczności  dokonanej  czynności  prawnej. 
Można wskazać, iż do zbycia nieruchomości wystarczającym 
jest zawarcie samej umowy w formie aktu notarialnego (art. 
158  k.c.).  Nabywca  stanie  się  właścicielem  w  momencie 
zawarcia umowy. Również zbycie prawa odrębnej własności 
lokalu  (nieruchomości  lokalowej)  następuje  mocą  samej 
umowy.  Tylko  dla  ustanowienia  tego  prawa  ustawodawca 
wymaga  wpisu.  Dalsze  czynności  rozporządzające  tym 
prawem można skutecznie dokonywać bez wpisu.

Wpis  w  księdze  wieczystej  ma  moc  wsteczną  od  dnia  złożenia 
wniosku o jego dokonanie. W przypadku wszczęcia postępowania 
z urzędu wpis ma moc od dnia wszczęcia tego postępowania.

Art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych 
w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione 
prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
  1)   prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, 
prawo dożywocia,
  2)   roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub 
użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa 
rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,
  3)   roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu 
korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych 
użytkowników,
  4)   roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do 
zniesienia współwłasności,
  5)   wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz 
informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów 
zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o 
listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 
1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz 
z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),
  6)   prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w 
oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 
13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku 
lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku 
oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o 
księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).

Bibliografia

http://www.katalog-nieruchomosci.pl/informacje.php  

http://animatek.w.interia.pl/ksiegi.html   

http://www.zazi.waw.pl/ksiegi-wieczyste.html

http://www.eporady24.pl/spadek_ksiega_wieczysta,pytania,5,21,86.ht
ml  
  
http://www.dom.pl/co-to-jest-ksiega-wieczysta.html    

http://www.fundi.pl/index.php?action=strona&id=674 

http://www.abc.com.pl/?cmd=problem_wiecej,1843&serwis=4