Wycena stawów i zwierząt gospodarskich.

N a tu ra ln e

ro z le w is k a w o d y

g ro m a d z ą c e s ię w

z a g łę b ie n ia c h te re n u

S z tu c z n e

z b io rn ik i w o d n e tw o rz o n e

p rz e z s p ię trz e n ie w ó d d o c e ló w

g o s p o d a rc z y c h lu b d e k o ra c y jn y c h

R y b n e

s łu ż ą d o h o d o w li lu b

ty m c z a s o w e g o

p rz e trz y m y w a n ia ry b

S ta w y

Rodzaje stawów

„Stawy rybne - sztucznie urządzone
zbiorniki wody przepływowej lub
stojącej, przeznaczone do hodowli,
chowu (produkcji) lub/i
przechowywania ryb słodkowodnych.
Wyposażone są w różnego rodzaju
budowle i urządzenia (groble, jazy,
śluzy, upusty, odprowadzalniki,
doprowadzalniki, mnichy itd.), które
regulują głębokość stawu i przepływ
wody. Niektóre spośród tych urządzeń
umożliwiają spuszczanie wody,
czasami i osuszanie zbiornika w celu
uprawy agrotechnicznej jego dna.”

Jan Bud - Gusaim

Kategorie stawów rybnych



Ogrzewalniki –

woda przeznaczona na tarliska

podlega ogrzewaniu



Tarliska –

rozród i wylęg



Narybkowe –

chów narybka



Kroczkowe –

tylko dla 3-letniego cyklu produkcyjnego



Towarowe –

produkcja konsumpcyjna



Tarlakowe –

przetrzymywanie tarlaków do czasu

uzyskania dojrzałości



Magazynowe –

przetrzymywanie ryb towarowych w

okresie od odłowu do sprzedania

Rodzaj stawu Pstrągowy

(kopany)

Karpiowy
(sypany)

Woda

I klasy

czystości
przepływowa

I (niekiedy II)
klasy czystości

Budowla

betonowa

ziemna

Rodzaje stawów rybnych

Na wartość indywidualną
stawów składa się:



wartość wody (zarówno tej w stawie, jak

i zasilającej);



wartość ziemi, na której się one znajdują;



wartość budowli i urządzeń

technicznych, wchodzących w ich skład;



ich zdolność produkcyjna (czyli zdolność

generowania korzyści ekonomicznych ich

właścicielowi);



wartość ryb.

Naturalna zdolność
produkcyjna jest funkcją:



żyzności wody (funkcja żyzności gleb w
podłożu stawu, w bezpośrednim i dalszym
jego otoczeniu oraz gleb i wód zlewni
zasilającej stawy);



nasłonecznienia zbiornika;



czystości wody (jakość wody stojącej oraz
dopływowej);



głębokości stawu;



urządzeń hydrotechnicznych.

Klasy stawów w zależności
od żyzności gleb:



Klasa I – stawy najbardziej produktywne,
położone na podłożu czarnoziemów lub glin
lessowych;



Klasa II – położone na glinach ciężkich,
piaszczystych lub piaskach gliniastych;



Klasa III – położone na glebach piaszczystych
z domieszką gliny lub na torfach niskich;



Klasa IV –najuboższe stawy, położone na
piaskach lotnych, żwirach lub torfach
kwaśnych.

Urządzenia
hydrotechniczne:



regulują poziom wód, ich przemieszczanie i

zamykanie w zbiorniku;



ze względu na wyposażenie zbiornika w

urządzenia hydrotechniczne, można je

podzielić na trzy kategorie:



niespuszczalne,



spuszczalne, z możliwością odłowienia wszystkich ryb,



osuszalne-spuszczalne, z możliwością osuszania, a następnie

uprawy mechanicznej dna zbiornika.



Ocenia się, że naturalna produktywność stawów

karpiowych, wymienionych w powyższej kolejności, ma

się do siebie w następujących proporcjach: 1 : 1,5 : 2.

Wybór

Wybór podejścia, metody i techniki
szacowania

stawów, tak jak w

przypadku innych nieruchomości,
zależy przede wszystkim od:



a) celu i zakresu wyceny oraz stanu
prawnego wycenianego obiektu



b) jego funkcji wyznaczonej w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego
oraz aktualnego sposobu użytkowania,



c) wyników analizy rynku podobnych
nieruchomości, w tym liczby transakcji,
poziomu cen i czynszów rynkowych.

Wg Standardu V.4:
4.10. Wartość nieruchomości rolnych

wykorzystywanych jako stawy rybne określana
jest:
a) w całości przy zastosowaniu podejścia
porównawczego lub podejścia dochodowego z
uwzględnieniem w szczególności takich cech
jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter
produkcji, wyposażenie w budowle i inne
urządzenia.
b) przy zastosowaniu podejścia kosztowego i
określaniu wartości odtworzeniowej
nieruchomości jako sumy wartości rynkowej
gruntu i wartość odtworzeniowej budowli i
innych urządzeń.

Wartość rynkowa obiektów stawowych:



podejście porównawcze

(wycena stawu

połączona z wyceną nieruchomości):



metoda porównywania parami,



metoda korygowania ceny średniej;



podejście dochodowe:



metoda inwestycyjna,



metoda zysków.

Wartość odtworzeniowa stawów:



podejście kosztowe:



metoda kosztów odtworzenia,



metoda kosztów zastąpienia.

(podejście mieszane (alternatywnie)-

metoda wskaźników szacunkowych

gruntów – w warunkach braku danych rynkowych dla wszystkich gruntów

pod wodami

Metody wyceny stawów:

Podejście porównawcze



stosuje się sporadycznie
(transakcje tego typu pojawiają się
na lokalnym rynku rzadko, trudno
znależć obiekty podobne na rynku)



podstawą do szacowania jest
naturalna produktywność



wykorzystuje się metodę punktową

Metoda punktowa Wojdy:



metoda pomocnicza oceny potencjału
produkcyjnego stawu;



polega na określeniu wartości użytkowej
poszczególnych cech podstawowych
stawu przez nadanie punktów.

Cecha podstawowa

Waga (%)

max liczba pkt

Warunki wodne i parametry

hydrotechniczne stawów

Zdolność produkcyjna

Stan techniczny obiektu

Położenie i organizacja przestrzenna

Razem

100

I. Warunki wodne i
parametry
hydrotechniczne stawów:



pozwolenie wodno-prawne 3



ilość dyspozycyjnej wody 10



jakość wody- charakter zlewni 5



sposób rozprowadzania wody 8



warunki hydrotechniczne 4

Razem (max. ilość punktów)

II. Zdolność produkcyjna
stawów:



intensywność użytkowania
rybackiego 20



wydajność naturalna stawów

Razem (max. ilość punktów)

III. Stan techniczny:



podział na kategorie stawów 3



głębokość stawów



stan łowiska i rowów 4



jakość grobli



warunki odłowu ryb 2



stan budowli hydrotechnicznych 6



stan doprowadzalników i odprowadzalników 2

Razem (max. ilość punktów) 25

IV. Położenie i
organizacja
przestrzenna:



położenie i dojazd 3



zaplecze magazynowe 2



wielkość obiektu



zaplecze rybackie 2



inne działy produkcji 3



Razem 15

Kategorie nieruchomości
stawowych:

90-100 – bardzo dobra

75-90 – dobra

54-75 – średnia

29-54 – słaba

<29 – zła

przy wycenie obiektów stawowych zasadniczym
problemem staje się prawidłowe oszacowanie
potencjału produkcyjnego obiektu stawowego.
Wynika to z tego, że użyteczność obiektów
stawowych sprowadza się głównie do celów
produkcyjnych, zatem o wartości rynkowej i cenie
takiego mienia decydować powinien potencjał
produkcyjny, który kształtuje możliwość
prowadzenia na nieruchomości prawidłowej
gospodarki rybackiej.
Wartość rynkowa i cena omawianego typu
nieruchomości jest w dużej mierze funkcją wartości
użytkowej.

Metoda dochodowa:



wycena przeprowadzana na podstawie
dotychczasowej produktywności
stawu;



jeśli brak jest możliwości oszacowania
wartości korzyści ekonomicznych z
poprzednich okresów, rzeczoznawca,
opierając się na ocenie walorów
„techniczno-przyrodniczych” stawu,
stara się ustalić prawdopodobny zysk
możliwy do uzyskania.

Procedura ustalania rocznego
dochodu dla obiektu
stawowego:

1. Ustalenie całkowitych wpływów z produkcji ryb

2. Ustalenie kosztów zakupu narybku, paszy,

nawozów, itp.

3. Określenie dochodu brutto przez odjęcie

kosztów zakupu od całkowitych wpływów (1-2)

4. Określenie wydatków bieżących takich jak

remonty, wydatki osobowe, koszty eksploatacji

maszyn, i inne koszty związane z produkcja ryb

5. Określenie dochodu netto przez odjęcie

wydatków operacyjnych od dochodu brutto (3-4)

Określenie dochodu
kalkulowanego:









D – dochód
P – wartość pozyskanej produkcji
K – poniesione koszty (np. na paszę, narybek,

materiały, amortyzację, robociznę, podatki i inne)

Przy stałym zysku: W zależności od liczby
lat dalszego funkcjonowania wycenianego
obiektu, czyli liczby lat uzyskiwania
korzyści, wartość bieżącą (W

)

przedmiotowego obiektu oszacujemy w
sposób:

lub

]

)

(

[









– wartość bieżąca obiektu

D – dochód z nieruchomości
p – stopa dyskonta

Przy zmiennym zysku: Metoda
aktualizacji przyszłych dochodów





)

(

...

)

(

001

– zyski w kolejnych latach realizacji projektu

P – stopa dyskonta
RV – wartość rezydualna, która pozostanie na

koniec okresu n przyjętego do oszacowania

Najczęściej stosowane są
metody:



Staffa



Popowskiego i Zakaszewskiego



W metodzie bonitacyjnej wydajność
naturalna stawów warunkowana jest
jakością gleby dna stawowego, rodzajem
użytków gruntowych, występujących na
obszarze zlewni stawów, powstałych w
wyniku zastosowania odpowiednich
rozwiązań hydrotechnicznych.

Metoda Staffa

Uwzględnia się w niej:

Jakość gleby dna stawowego
(wydajność naturalna kompleksu
stawowego)

Charakter terenu zlewni

Cechy stawów wynikające z rozwiązań
hydrotechnicznych (wydajność
naturalna kompleksu stawowego)

Ze względu na zastosowane
rozwiązania hydrotechniczne stawy
dzielą się na:

Stawy zamknięte- w okresie wegetacyjnym nie występuje

przepływ wody.

Stawy przepływowe- istnieje przepływ wody.
Stawy paciorkowe- zasilane wodą z innych stawów.
Stawy niespuszczalne- woda nie może być całkowicie

spuszczona

Stawy spuszczalne- woda może być całkowicie spuszczana,

brak jest jednak możliwości osuszenia dna stawowego

Stawy osuszalne- stawy spuszczalne w których istnieje

możliwość osuszenia dna stawowego i ewentualnego

użytkowania rolniczego

Metoda Staffa zalecana jest do

stosowania w ocenie stawów

stosunkowo nowych,

zlokalizowanych na terenach

bardziej dogodnych do prowadzenia

produkcji rybackiej.

Metoda Popowskiego i
Zakaszewskiego

Technika odczytywania wydajności

naturalnej wymaga posługiwania się
dwiema tabelami:



oceny punktowej, w której poddawana
jest jakość gleby dna stawowego



charakter zlewni



oceny wpływu jej cech wynikających z
zastosowanych rozwiązań
hydrotechnicznych.

Metodą Popowskiego i

Zakaszewskiego szacuje się z

reguły wydajność naturalną stawów

tradycyjnych, wyeksploatowanych i

położonych w niekorzystnych

warunkach wodnych i

klimatycznych.

Podejście kosztowe

Standard V.4. dopuszcza stosowanie

metody:



gdy wycena stanowi element kalkulacji
przy podejmowaniu decyzji
inwestycyjnych



przy wycenie stawów nie nadających się
do produkcji ryb



przy określaniu szkody zaistniałej na
nieruchomości

Wartość odtworzeniowa:

Wartość odtworzeniowa obiektu stawowego

= wartość gruntu + koszty wzniesienia
budowli i innych urządzeń uwzględniając
stopień ich zużycia.

Wartość techniczna początkowa – liczona
wg norm Katalogów Nakładów Rzeczowych,

powiększona o koszty ogólne (zakup
materiałów,koszt budowy) oraz korygowana o
stopień zużycia daje nam wartość techniczną
bieżącą (właściwą wartość odtworzeniową)

Zwierzęta gospodarskie

zwierzęta chowane w gospodarstwie

rolnym w celu uzyskania produkcji
towarowej lub siły pociągowej.
Wykorzystywane są również jako
materiał reprodukcyjny.

Są to m.in. konie, świnie, bydło, owce,

osły, muły, drób.

Wycena inwentarza żywego powinna być

poprzedzona dokładną inwentaryzacją.

Oddzielnie dla każdego gatunku zwierząt

należy określić:



liczebność poszczególnych grup

wydzielonych wg wieku, płci lub kierunku

użytkowania (np.krowy, opasy, cielęta,

jałówki do pół roku, jałówki do 1 roku, itd.)



dokładną masę zwierząt w danej grupie.

Przy wycenie inwentarza żywego przyjmuje

się ceny oferowane w dniu dokonania

inwentaryzacji, płacone przez główne firmy

zajmujące się skupem określonych

gatunków lub grup zwierząt (np. zakłady

mięsne, przedsiębiorstwo obrotu

zwierzętami hodowlanymi). Można też

przyjąć ceny uzyskiwane przez rolników w

transakcjach wolnorynkowych, ogłaszane

cyklicznie przez GUS lub IERiGŻ w

biuletynach informacyjnych

Obrót rynkowy dotyczy:

•Młodych sztuk zakwalifikowanych do

chowu gospodarczego lub do hodowli

•Zwierząt rzeźnych, których proces tuczu

dobiegł końca

•Zwierząt wybrakowanych z użytkowania

przeżyciowego

•Osobników, których cykl produkcyjny

dobiegł końca

•Dorosłych osobników ogólnoużytkowych-

rzadko

• Dorosłych osobników hodowlanych –

rzadko na rynku

Narastanie wartości zawartej w walorach
niematerialnych oraz wartości somatycznych
zwierzęcia w okresie jego tuczu

I okres życia =
wartość
niematerialna
(Wb=0A)

t1 pojawia się
wartość
somatyczna

t1D do t3 wartość
somatyczna

t3 wartości
niematerialne
zanikają zupełnie -
pełna dojrzałość
gospodarcza,
zakończenie tuczu

Narastanie wartości zawartej w walorach
niematerialnych i somatycznych zwierzęcia
użytkowanego przeżyciowo

I okres życia = wartość niematerialna (Wb=0A)

t1 pojawia się wart. somatyczna

w t3 wart. są maksymalne,Wb = t3F+FE, w t3 dokonuje się oceny
użytkowej

t3F wartości somatyczne nie ulegają zmianie, mają te same
rozmiary (TG)





)

(

)

(





(narastająco)

w okresie od t3 doT wartości niematerialne ulegają

całkowitemu zanikowi ( punkt G), są one

przenoszone na produkty pochodzące od zwierzęcia

- odpisujemy to w postaci amortyzacji (FH)

lub

Amortyzacja wartości niematerialnych

zwierzęcia:

=EFa

Wartość zwierzęcia:

= t

F + FE – FEa

– K = t

F + FE(1-a

) – K

K – ewentualne koszty wyceny powiększone
o ewentualne nieponiesione koszty obrotu;
t

F – wartość rzeźna (likwidacyjna)

Wyróżnia się dwie szkoły
wyceny:



Wg Łaguny: przy wycenie bierze się
tylko wartość somatyczną, pomijając
wartość niematerialną



Wg Bud-Gusaim: należy brać pod
uwagę obydwie wartości

Wykorzystuje się w takich przypadkach
cenę możliwą do uzyskania na rynku żywca
zwierząt tego samego wieku, płci, gatunku,
typu użytkowego i klasy rzeźnej (cena 1kg).

W= ciężar (zwierzęcia lub grupy zwierząt) *

cena rynkowa żywca- koszty handlowe

„koszty handlowe”, czyli koszty związane z

przygotowaniem  zwierząt  do  sprzedaży,
koszt  ich  dostarczenia  do  punktu  skupu,
itp.  W  niektórych  przypadkach  koszty  te
mogą nie występować

Częściej jednak występują w stadzie
zwierzęta, których cykl produkcyjny nie
dobiegł końca. Zwierzęta te rzadko są
przedmiotem obrotu rynkowego, nie
można więc szacować ich wartości wg cen
rynkowych.

Na wartość zwierząt o nieskończonym
cyklu produkcyjnym składają się w
różnych stosunkach wartości
niematerialne i somatyczne.

Zwierzęta użytkowe



Utrzymywane są dla pozyskiwania produktów

zwierzęcych, np. wełny, jaj, mleka.



Wycena zwierząt użytkowych zależy głównie

od przydatności produkcyjnej i rozpłodowej.

Przydatność zależy natomiast od wieku, stanu

zdrowotnego i kondycji. Dodatkowo wartość

użytkowa np. krowy zależy od fazy laktacji.



Przy wycenie zwraca się uwagę na notowania

Agencji Rynku Rolnego, Głównego Urząd

Statystycznego czy Instytutu Ekonomiki

Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

Wycena zwierząt użytkowych:

Wartość niematerialną zwierzęcia
oszacujemy z różnicy przeciętnych cen
rynkowych na tego typu zwierzęta i
wartości rynkowej ich żywca.









)

(

Wzw – wartość zwierząt (lub ich grup hodowlanych) użytkowych

– masa C

– cena K

– koszty handlowe (jeżeli występują)

W – współczynnik
wynikający z porównania cen zwierząt użytkowych rzeźnych

W przypadku trzody chlewnej ceny

zwierząt użytkowych są na ogół

zbliżone do cen uzyskiwanych za

zwierzęta rzeźne - stąd u tego

gatunku można nie wydzielać

zwierząt hodowlanych użytkowych,

a całe stado wycenić jako materiał

rzeźny.

Do zwierząt użytkowych zalicza się tylko sztuki zdrowe i

młode, czyli warunkujące jeszcze kilkuletnie ich

użytkowanie produkcyjne.

Według wartości rzeźnej należy wyceniać:



zwierzęta stare, np. krowy powyżej 8 lat, klacze powyżej

14 lat,



zwierzęta ze schorzeniami wykluczającymi ich

użytkowanie przyżyciowe (np. bruceloza, gruźlica,

leukemia), ale nie dyskwalifikującymi całkowicie ich

przydatności rzeźnej.

Nie przedstawiają wartości zwierzęta chore na takie

choroby, jak: pryszczyca, choroba „szalonych krów”.

Zwierzęta hodowlane

Występują w gospodarstwach

specjalizujących się w hodowli zarodowej.
Obejmują bardziej wartościowe sztuki stada
podstawowego utrzymane dla pozyskania
potomstwa o wysokiej wartości użytkowej.
Wycenę takich zwierząt należy prowadzić w
oparciu o dokonaną przez fachowców ocenę
zootechniczną, wykorzystując do tego
dokumentację hodowlaną znajdującą się w
gospodarstwie.

Wycena zwierząt hodowlanych
zarodowych:

1.należy oszacować przydatność hodowlaną zwierzęcia:



walory szacowane zwykle w bonitacyjnych
punktach hodowlanych



wartość walorów hodowlanych (niematerialnych)
liczba punktów bonitacyjnych* cena w zł za 1
punkt

FE=Pb*Cb

2. szacujemy wartość walorów somatycznych

zwierzęcia:

F = W

– masa ciała

– cena rynkowa 1kg żywca rzeźnego tej samej klasy

3. Można oszacować całkowitą wartość

zwierzęcia, dodając wartość walorów

somatycznych i niematerialnych

W= W walor. som. + W walor. nimater.

= [W

+ P

(1-a

)](1+/-E) – K

E – współczynnik eksperta, za którego pomocą można lub/i

należy skorygować w „dół” /w „górę” oszacowany w ten

sposób wynik.

Osobniki szczególnie cenne powinny być wyceniane

indywidualnie wg cen uzyskiwanych na aukcjach.

Wartość
zwierząt
hodowlanych

Wartość zwierząt
ogólnoużytkowych

Wartość zwierząt
wybrakowanych
lub rzeźnych po
zakończeniu
tuczu

Przy czym ceny, uzyskiwane
za zwierzęta użytkowe są przeciętnie
ok. 30% wyższe od cen uzyskiwanych
za zwierzęta rzeźne.

Metody wyceny zwierząt:



Kosztowa metoda wyceny:



na podstawie kosztów włożonych w wychów zwierząt;



praktycznie niestosowana, ponieważ wymogiem jest
prowadzenie w gospodarstwie podwójnej księgowości.



Metoda porównawcza



na podstawie cen rynkowych nabycia lub sprzedaży
zwierząt;



Najlepsza metoda przy szacowaniu wartości zwierząt,
których cykl przebywania w gospodarstwie dobiegł
końca.

Bibliografia:



„Taksacja rolnicza”, J. Bud – Gusaim, wyd.

SGGW, Warszawa 2005



Standard zawodowy rzeczoznawców

majątkowych, Standard V.4.



„Wycena wód i gruntów pod wodami”,

Konrad Turkowski



„Zarys metod wyceny wybranych

nieruchomości rolnych” J. Bud – Gusaim,

wyd. SGGW, Warszawa 1995

Document Outline