PODEJŚCIE KOSZTOWE W WYCENIE 

NIERUCHOMOŚCI PRZY 

RENOWACJACH

Podejście  kosztowe  stosuje  się  do 

nieruchomości, 

których 

części 

składowe

*)

  nie  są  przedmiotem  obrotu 

na rynku nieruchomościami, np. muzea, 
obiekty 

powszechnej 

użyteczności 

publicznej  oraz  obiekty  przeznaczone 
do  likwidacji.  Takie  nieruchomości  te 
wycenia  się  w  podejściu  kosztowym. 

Podejście 

kosztowe 

polega 

na 

wyznaczeniu 

sumarycznej 

wartości 

gruntu oraz uaktualnionego na moment 
wyceny 

kosztu 

identycznego 

zbudowania 

znajdujących 

się 

nim 

obiektów składowych. 

*)  do  części  składowych  zalicza  się  obiekty,  które 
można  wytworzyć,  wybudować,  wyhodować,  np. 
budynki,  budowle,  maszyny  trwale  związane  z 
gruntem, nasadzenia.

Koszty 

odtworzenia 

obiektów 

dotyczą 

pobudo-wania 

identycznych 

obiektów

 dla takiej samej funkcji, w tym 

samym  miejscu  i  w  takim  stopniu 
zużycia. 

Ponieważ 

nie 

buduje 

się 

„używanych”  budynków,  to 

zadanie 

sprowadza  się  (dla  każdego  obiektu 
osobno)  do  opracowania  kosztorysu 
wybudowania  nowego,  podobnego   
obiektu,  a  następnie  odjęcie  od  tej 
wartości  szacowanych  kosztów  jego 
zużycia. 

Z  tego  względu  podejście 

kosztowe  nie  zalicza  się  do  metod 
rynkowych.

W  procedurze  tej 

rozdziela  się  na 

wycenę  wartości  działki  gruntowej 

(np. 

podejściem 

porównawczym 

lub 

dochodowym,  gdyż  działki  nie  można 
wytworzyć!

) 

oraz 

wycenę 

wartości 

związanych    z nią obiektów podejściem 
kosztowym.

 

Wspomniana  zasada  uwzględniania 

stopnia zużycia obiektu dotyczy:

-    materiałów  z  jakich  wykonany  jest 
wyceniany obiekt
   (zużycie techniczne  Sz

T

),

-  jego funkcji (zużycie funkcjonalne Sz

F

), 

-    zmian  jakie  wprowadził  obiekt  w 
otaczające
   środowisko (zużycie środowiskowe Sz

Ś

). 

OCENA STOPNIA ZUŻYCIA

  W WARTOŚCI WYCENIANEGO 

OBIEKTU

Pośród  trzech  rodzajów  zużycia 

jedynie dla pierwszego podaje się sposób 
rachunkowego  wyznaczenia  szacowanej 
wartości.  Najpopularniejszym  jest  wzór 
Rossa.

       Wzór Rossa

gdzie  t  –  okres  użytkowania  obiektu  w 
latach,
                    T  –  okres  przewidywanej  „śmierci 
technicznej” obiektu.

Pozostałe 

zużycia: 

funkcjonalne 

i 

środowiskowe    są  określane  w  procentach 
wartości 

obiektu 

na 

podstawie 

indywidualnej 

oceny 

szacującego. 

Ostatecznie, łączny wskaźnik obliczany jest 
jako  iloczyn  składowych  stopni  zużycia 
( Sz

T 

, Sz

F

 , Sz

E

 )

i

  

Łączną  wartość  nieruchomości  W

N 

, 

na  którą  składa  się  grunt  oraz  kilka 
obiektów 

technicznych 

(budynków, 

budowli, 

urządzeń 

technicznych) 

w 

podejściu  kosztowym  oblicza  się  według 
zależności :

gdzie :

W

G 

                 - wartość gruntu wchodzącego w 

skład nieruchomości,
W

bud.  n.  ob

              -  koszt  odtworzenia  i-tego  obiektu 

wyznaczany na
                                                    podstawie  aktualnych  cen 
(wartość budowy nowego
                          obiektu),
    Sz

ob

           - określony stopień zużycia i-tego 

obiektu w procentach.

 

W 

wycenie 

podejściem 

kosztowym 

wyróżnia 

poniższe 

metody:

Metodę  kosztów  odtworzenia,  która 
uwzględnia 

koszty 

zbudowania 

obiektu identycznego (repliki) - nawet 
gdy 

materiały, 

z 

których 

są 

zbudowane wyszły już z użycia i nie są 
dostępne 

na 

rynku. 

W 

takich 

przypadkach  rzeczoznawca  przyjmuje 
w  obliczeniach  ceny  materiałów  jak 
najbardziej  podobnych.  Zasada  ta 
dotyczy  przede  wszystkim  obiektów 
objętych rejestrem zabytków.

Metodę  kosztów  zastąpienia,  która 
uwzględnia  koszty  budowy  obiektów 
spełniających  te  same  funkcje 

co 

nieruchomość  wyceniana

,  lecz  według 

nowoczesnych  (aktualnie  stosowanych) 
rozwiązań konstrukcyjnych, materiałów 
i technologii.

Metodę 

kosztów 

likwidacji, 

która 

polega 

na 

określeniu 

wartości 

pozyskanych  z  rozbiórki 

materiałów 

budowlanych  i  instalacyjnych  oraz 
urządzeń 

technicznych 

trwale 

z 

obiektem  związanych  pomniejszonej  o 
koszty związane z tą rozbiórką. 

DZIĘKUJĘ

Stopień  zużycia  technicznego  (Sz

T

)  zależy  głównie 

od:

            -  rodzaju  konstrukcji  i  jej  normatywnej, 

technicznej trwałości,

      - wieku obiektu,

      - przeprowadzonych remontów i konserwacji,

            -  sposobu  użytkowania  i  warunków 

eksploatacji.

Stopień 

zużycia 

funkcjonalnego 

(Sz

F

) 

jest 

wynikiem:

            -  niemożności  dostosowania  obiektu  do 

współczesnych technologii

                produkcji  wynikającej  z  powszechnego 

postępu technologicznego,

          -  zmiany  w  przeznaczeniu,  funkcji  i  układu 

poszczególnych części

       obiektu.

Stopień  zużycia  środowiskowego  (Sz

E

)  zależy 

przede wszystkim od: 

          -  zmian  w  warunkach  zewnętrznych,  np. 

zabudowy sąsiedztwa

        obniżającej wartość użytkową lokali (budowa 

w pobliżu zakładu

              przemysłowego,  drogi  o  dużym  natężeniu 

ruchu, linii

       tramwajowej),

          -  zmieniających  się  preferencji  estetycznych 

społeczeństwa

          -  prowadzonej  lub  przewidywanej  na  danym 

terenie eksploatacji 

              górniczej,  powodującej  trwałe  obniżenie 

walorów otoczenia,

          -  prowadzenie  szkodliwej  dla  środowiska 

gospodarki wpływającej

              negatywnie  na  trwałość  obiektów  i 

zatruwającej glebę. 

 

W  metodach  odtworzeniowej  i  zastąpienia 

wyceny  obiektów  podejściem  kosztowym  wyróżnia  się 
następujące techniki:
 -  technikę szczegółową,
 -  technikę elementów scalonych,

-   technikę wskaźnikową.

Technika 

szczegółowa 

polega 

na 

zainwentaryzowaniu  wszystkich  elementów  obiektu  i 
na tej podstawie sporządzeniu kosztorysu odtworzenia. 
Podstawą  do  jego  sporządzenia  są  przede  wszystkim 
Katalogi  Nakładów  Rzeczowych  (KNR).  Opracowanie 
takiego  kosztorysu,  ze  względu  na  szczegółowość 
inwentaryzacji, 

wymaga 

od 

rzeczoznawcy 

specjalistycznej  wiedzy  o  danej  budowli.  Stąd  wyceny 
te  powinny  być  realizowane  przede  wszystkim  przez 
rzeczoznawców,  będących  inżynierami  budownictwa 
lub    mechaników.  Wyznaczone  w  tej  technice  ceny 
robocizny,  materiałów  i  sprzętu  oraz  koszty  zakupu,  a 
także  koszty  pośrednie  i  zysk  koryguje  się  dodatkowo 
do wartości przeciętnej dla danego regionu. 

Technika  elementów  scalonych    polega  na 

posługiwaniu 

się 

nakładami 

kosztów 

dla 

określonych  jednostek  jednorodnych  elementów 

robót.  Koszt  poszczególnych  elementów  robót 

jest  wówczas  iloczynem  ilości    jednostek  tych 

robót (np. zbudowania       1 m

3

 muru, wykonania 

1 m

3

 wykopu, ułożenia 1 m.b. przewodu) oraz ich 

cen. 

Ceny 

te 

zawierają 

lokalne 

wartości 

materiałów,  sprzętu  oraz  koszty  pośrednie  z 

zyskami.

Technika  wskaźnikowa  operuje  cenami 

wskaźnikowymi 

ustalonymi 

dla 

określonej 

jednostki  odniesienia  danego  obiektu,  np.              1 

m

3

  kubatury  budynku,  1  m

2 

  powierzchni  placu, 

czy  metra  bieżącego  trasy.  Ceny  te  zawierają 

lokalne  wartości  materiałów,  sprzętu  oraz  koszty 

pośrednie z zyskami.

Uwzględnianie stopnia zużycia obiektów 

budowlanych Sz

 w wycenie podejściem kosztowym

Zużycie techniczne wyznacza się głównie w 

funkcji  okresu  użytkowania.  O  ile  „techniczne 

zużywanie” 

się 

poszczególnych 

elementów 

budowli  jest  oczywistym  i  względnie  prostym  do 

uwzględnienia,  to  „zużycie  funkcjonalne”  oraz 

„zużycie  środowiskowe”  wymaga  już  znajomości 

popytu  i  podaży  na  dobra  pozyskiwane  z  danej 

budowli oraz zmian w upodobaniach wynikających 

z ogólnego postępu cywilizacyjnego.