PODEJŚCIE KOSZTOWE W WYCENIE

NIERUCHOMOŚCI PRZY

RENOWACJACH

Podejście kosztowe stosuje się do

nieruchomości,

których

części

składowe

*)

nie są przedmiotem obrotu

na rynku nieruchomościami, np. muzea,
obiekty

powszechnej

użyteczności

publicznej oraz obiekty przeznaczone
do likwidacji. Takie nieruchomości te
wycenia się w podejściu kosztowym.

Podejście

kosztowe

polega

na

wyznaczeniu

sumarycznej

wartości

gruntu oraz uaktualnionego na moment
wyceny

kosztu

identycznego

zbudowania

znajdujących

się

nim

obiektów składowych.

*) do części składowych zalicza się obiekty, które
można wytworzyć, wybudować, wyhodować, np.
budynki, budowle, maszyny trwale związane z
gruntem, nasadzenia.

Koszty

odtworzenia

obiektów

dotyczą

pobudo-wania

identycznych

obiektów

dla takiej samej funkcji, w tym

samym miejscu i w takim stopniu
zużycia.

Ponieważ

nie

buduje

się

„używanych” budynków, to

zadanie

sprowadza się (dla każdego obiektu
osobno) do opracowania kosztorysu
wybudowania nowego, podobnego
obiektu, a następnie odjęcie od tej
wartości szacowanych kosztów jego
zużycia.

Z tego względu podejście

kosztowe nie zalicza się do metod
rynkowych.

W procedurze tej

rozdziela się na

wycenę wartości działki gruntowej

(np.

podejściem

porównawczym

lub

dochodowym, gdyż działki nie można
wytworzyć!

)

oraz

wycenę

wartości

związanych z nią obiektów podejściem
kosztowym.

Wspomniana zasada uwzględniania

stopnia zużycia obiektu dotyczy:

- materiałów z jakich wykonany jest
wyceniany obiekt
(zużycie techniczne Sz

T

),

- jego funkcji (zużycie funkcjonalne Sz

F

),

- zmian jakie wprowadził obiekt w
otaczające
środowisko (zużycie środowiskowe Sz

Ś

).

OCENA STOPNIA ZUŻYCIA

W WARTOŚCI WYCENIANEGO

OBIEKTU

Pośród trzech rodzajów zużycia

jedynie dla pierwszego podaje się sposób
rachunkowego wyznaczenia szacowanej
wartości. Najpopularniejszym jest wzór
Rossa.

Wzór Rossa

gdzie t – okres użytkowania obiektu w
latach,
T – okres przewidywanej „śmierci
technicznej” obiektu.

Pozostałe

zużycia:

funkcjonalne

i

środowiskowe są określane w procentach
wartości

obiektu

na

podstawie

indywidualnej

oceny

szacującego.

Ostatecznie, łączny wskaźnik obliczany jest
jako iloczyn składowych stopni zużycia
( Sz

T 

, Sz

F

, Sz

E

)

i

Łączną wartość nieruchomości W

N

,

na którą składa się grunt oraz kilka
obiektów

technicznych

(budynków,

budowli,

urządzeń

technicznych)

w

podejściu kosztowym oblicza się według
zależności :

gdzie :

W

G

- wartość gruntu wchodzącego w

skład nieruchomości,
W

bud. n. ob

- koszt odtworzenia i-tego obiektu

wyznaczany na
podstawie aktualnych cen
(wartość budowy nowego
obiektu),
Sz

ob

- określony stopień zużycia i-tego

obiektu w procentach.

 

W

wycenie

podejściem

kosztowym

wyróżnia

poniższe

metody:

Metodę kosztów odtworzenia, która
uwzględnia

koszty

zbudowania

obiektu identycznego (repliki) - nawet
gdy

materiały,

z

których

są

zbudowane wyszły już z użycia i nie są
dostępne

na

rynku.

W

takich

przypadkach rzeczoznawca przyjmuje
w obliczeniach ceny materiałów jak
najbardziej podobnych. Zasada ta
dotyczy przede wszystkim obiektów
objętych rejestrem zabytków.

Metodę kosztów zastąpienia, która
uwzględnia koszty budowy obiektów
spełniających te same funkcje

co

nieruchomość wyceniana

, lecz według

nowoczesnych (aktualnie stosowanych)
rozwiązań konstrukcyjnych, materiałów
i technologii.

Metodę

kosztów

likwidacji,

która

polega

na

określeniu

wartości

pozyskanych z rozbiórki

materiałów

budowlanych i instalacyjnych oraz
urządzeń

technicznych

trwale

z

obiektem związanych pomniejszonej o
koszty związane z tą rozbiórką.

DZIĘKUJĘ

Stopień zużycia technicznego (Sz

T

) zależy głównie

od:

- rodzaju konstrukcji i jej normatywnej,

technicznej trwałości,

- wieku obiektu,

- przeprowadzonych remontów i konserwacji,

- sposobu użytkowania i warunków

eksploatacji.

Stopień

zużycia

funkcjonalnego

(Sz

F

)

jest

wynikiem:

- niemożności dostosowania obiektu do

współczesnych technologii

produkcji wynikającej z powszechnego

postępu technologicznego,

- zmiany w przeznaczeniu, funkcji i układu

poszczególnych części

obiektu.

Stopień zużycia środowiskowego (Sz

E

) zależy

przede wszystkim od:

- zmian w warunkach zewnętrznych, np.

zabudowy sąsiedztwa

obniżającej wartość użytkową lokali (budowa

w pobliżu zakładu

przemysłowego, drogi o dużym natężeniu

ruchu, linii

tramwajowej),

- zmieniających się preferencji estetycznych

społeczeństwa

- prowadzonej lub przewidywanej na danym

terenie eksploatacji

górniczej, powodującej trwałe obniżenie

walorów otoczenia,

- prowadzenie szkodliwej dla środowiska

gospodarki wpływającej

negatywnie na trwałość obiektów i

zatruwającej glebę.

 

W metodach odtworzeniowej i zastąpienia

wyceny obiektów podejściem kosztowym wyróżnia się
następujące techniki:
- technikę szczegółową,
- technikę elementów scalonych,

- technikę wskaźnikową.

Technika

szczegółowa

polega

na

zainwentaryzowaniu wszystkich elementów obiektu i
na tej podstawie sporządzeniu kosztorysu odtworzenia.
Podstawą do jego sporządzenia są przede wszystkim
Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR). Opracowanie
takiego kosztorysu, ze względu na szczegółowość
inwentaryzacji,

wymaga

od

rzeczoznawcy

specjalistycznej wiedzy o danej budowli. Stąd wyceny
te powinny być realizowane przede wszystkim przez
rzeczoznawców, będących inżynierami budownictwa
lub mechaników. Wyznaczone w tej technice ceny
robocizny, materiałów i sprzętu oraz koszty zakupu, a
także koszty pośrednie i zysk koryguje się dodatkowo
do wartości przeciętnej dla danego regionu.

Technika elementów scalonych polega na

posługiwaniu

się

nakładami

kosztów

dla

określonych jednostek jednorodnych elementów

robót. Koszt poszczególnych elementów robót

jest wówczas iloczynem ilości jednostek tych

robót (np. zbudowania 1 m

3

muru, wykonania

1 m

3

wykopu, ułożenia 1 m.b. przewodu) oraz ich

cen.

Ceny

te

zawierają

lokalne

wartości

materiałów, sprzętu oraz koszty pośrednie z

zyskami.

Technika wskaźnikowa operuje cenami

wskaźnikowymi

ustalonymi

dla

określonej

jednostki odniesienia danego obiektu, np. 1

m

3

kubatury budynku, 1 m

2

powierzchni placu,

czy metra bieżącego trasy. Ceny te zawierają

lokalne wartości materiałów, sprzętu oraz koszty

pośrednie z zyskami.

Uwzględnianie stopnia zużycia obiektów

budowlanych Sz

w wycenie podejściem kosztowym

Zużycie techniczne wyznacza się głównie w

funkcji okresu użytkowania. O ile „techniczne

zużywanie”

się

poszczególnych

elementów

budowli jest oczywistym i względnie prostym do

uwzględnienia, to „zużycie funkcjonalne” oraz

„zużycie środowiskowe” wymaga już znajomości

popytu i podaży na dobra pozyskiwane z danej

budowli oraz zmian w upodobaniach wynikających

z ogólnego postępu cywilizacyjnego.