Slajd 1

ŹRÓDŁA INFORMACJI W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Według uogn przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się

następujące źródła informacyjne:

1)   księgi wieczyste,
2)   kataster nieruchomości,
3)   ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
4)   ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości,
5)   rejestry zabytków,
6)   tabele taksacyjne i mapy taksacyjne tworzone na podstawie

oszacowania nieruchomości reprezentatywnych,

7) plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę,

8) wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,
9) dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa

powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych
praw rzeczowych na jego rzecz,

10) akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni

mieszkaniowych, dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali,

11) umowy, orzeczenia, decyzje i inne dokumenty, będące podstawą

wpisu do ksiąg wieczystych, rejestry wchodzące w skład operatu
katastralnego, a także wyciągi z operatów szacunkowych
przekazywanych do katastru nieruchomości.

KSIĘGI WIECZYSTE

 Prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

 Prowadzenie należy do właściwości sądów rejonowych.

 Prowadzone w systemie realnym - tj. związane z poszczególnymi

nieruchomościami a nie właścicielami.

 Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.

 Obok ksiąg wieczystych sądy prowadzą akta księgi wieczystej.

 Jawność ksiąg wieczystych.

 Rodzaje ksiąg wieczystych:



KW nieruchomości gruntowej,



KW nieruchomości budynkowej,



KW nieruchomości lokalowej,



KW dla własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu,



KW dla gruntu oddanego w uw oraz dla budynku stanowiącego
odrębną nieruchomość.

 Obecnie księgi wieczyste są prowadzone w dwóch systemach:

papierowym i elektronicznym (www.ekw.ms.gov.pl).

TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ

 Oznaczenie KW

 Dział I – O – Oznaczenie nieruchomości

 Dział I – SP – Spis praw związanych z własnością

 Dział II – Własność

 Dział III – Prawa, roszczenia, ograniczenia

 Dział IV – Hipoteka

 Wnioski i podstawy wpisów w KW

SPOSÓB DOKONYWANIA WPISÓW W KW

 Dwa rodzaje wpisów: deklaratoryjne i konstytutywne.

 Wpisy dokonywane z reguły na pisemny wniosek osoby, na rzecz

której wpis ma być dokonany, albo osoby której prawo ma być
wpisem dotknięte.

 Wnioski wciąga się do dziennika KW z numerem kolejnym.

 Domniemanie prawdziwości wpisów (rękojmia wiary publicznej KW):

 Prawo ujawnione w KW jest wpisane zgodnie ze stanem faktycznym,

 Prawo wykreślone nie istnieje.

 Rękojmia wiary publicznej KW nie działa przeciwko:

 prawom obciążającym nieruchomość z ustawy,

 prawu dożywocia,

 służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji organu admin.

państwowej,

 służebnościom drogi koniecznej albo służebnościom ustanowionym w

związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku.

 Rękojmię wiary publicznej wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na

orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji, kasacji oraz
ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW ze
stanem rzeczywistym.

 Wykreślanie wpisów – przez podkreślenie wpisu kolorem czerwonym.

ODPISY Z KW

 Odpisy a przeglądanie KW.

 Odpłatność odpisów.

 Rodzaje odpisów: zwykły i pełny.

 Odpisy wydawane z datą i godziną.

 Ograniczony dostęp do wpisów wykreślonych.

 Ograniczony dostęp do przeglądania dokumentów z akt KW.

KATASTER NIERUCHOMOŚCI

(EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW)

 Definicja – jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór

informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o
innych osobach fizycznych i prawnych władających gruntami,
budynkami i lokalami.

 Prowadzenie katastru nieruchomości – biura katastru w starostwach

powiatowych lub w niektórych gminach.

 Dane ewidencyjne dotyczące nieruchomości można pozyskać w

ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (PODGiK,
MODGiK, GODGiK).

 Elementy katastru nieruchomości:

 ewidencja gruntów,

 ewidencja budynków,

 ewidencja lokali.

ZASADY EWIDENCJI GRUNTÓW

 Jednostki powierzchniowe kraju:

 jednostka ewidencyjna – obszar gruntów położonych w granicach

administracyjnych gminy lub miasta. W miastach podzielonych na
dzielnice – dzielnica lub kilka dzielnic.

 obręb – część jednostki ewidencyjnej, na terenach wiejskich zgodnie

z granicami wsi, w miastach osiedla lub części osiedli.

 działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntu, położony w granicach

jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z
otoczenia za pomocą linii granicznych. Nieruchomość może
obejmować jedną lub kilka działek ewidencyjnych.

 Jednostka rejestrowa – obejmuje działki położone w jednym obrębie

będące własnością lub we władaniu jednej osoby fizycznej lub
prawnej.

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. I

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

1. Użytki rolne

1.1 Grunty rolne – R

1.2 Sady, oznaczone symbolem złożonym z litery

"S" oraz symbolu użytku gruntowego, na
którym występuje sad, np. S-R, S-Ps

1.3 Łąki trwałe – Ł

1.4 Pastwiska trwałe – Ps

1.5 Grunty rolne zabudowane, oznaczone

podobnie jak sady, np. B-R, B-Ł, B-Ps

1.6 Grunty pod stawami – Wsr

1.7 Rowy – w

2. Grunty leśne oraz

zadrzewione i
zakrzewione

2.1 Lasy – Ls

2.2 Grunty zadrzewione i zakrzewione,

oznaczone symbolem – Lz, lub w przypadku
zadrzewień śródpolnych, występujących na
gruntach objętych klasyfikacją
gleboznawczą, symbolem złożonym z liter
"Lz" oraz symbolem odpowiedniego użytku
gruntowego, na którym się znajdują. Np. Lz-
R, Lz-Ł, Lz-Ps

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. II

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

3. Grunty

zabudowane i
zurbanizowane

3.1 Tereny mieszkalne – B

3.2 Tereny przemysłowe – Ba

3.3 Inne tereny zabudowane – Bi

3.4 Zurbanizowane tereny niezabudowane – Bp

3.5 Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – Bz

3.6 Użytki kopalne – K

3.7 Tereny komunikacyjne, w tym:

a) drogi – dr

b) tereny kolejowe – Tk

c) inne tereny komunikacyjne – Ti

4. Użytki

ekologiczne

oznaczone
symbolem

złożonym z litery
"E" oraz symbolu

odpowiedniego
użytku
gruntowego

określającego
sposób

zagospodarowania
tereny, np. E-Ws,

E-Wp, E-Ls, E-Lz,
E-Ps, E-R

––––––––

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. III

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

5. Nieużytki

oznaczone

symbolem N

––––––––

6. Grunty pod

wodami

6.1 Grunty pod morskimi wodami

wewnętrznymi – Wm

6.2 Grunty pod wodami powierzchniowymi

płynącymi – Wp

6.3 Grunty pod wodami powierzchniowymi

stojącymi – Ws

GŁÓWNE OPRACOWANIA DANYCH EWIDENCYJNYCH

 Mapa ewidencyjna (wyrysy z mapy), tworzona na bazie mapy

zasadniczej.

 Dla gruntów: rejestr gruntów (wypisy z rejestru gruntów).

 Dla budynków: rejestr budynków (wypisy z rejestru), kartoteka

budynków (wypisy z kartoteki budynków).

 Dla lokali: rejestr lokali (wypisy z rejestru), kartoteka lokali (wypisy

z kartoteki lokali).

MAPA ZASADNICZA

 Rodzaje map:

 mapa przeglądowa,

 mapa topograficzna,

 ortofotomapa,

 mapa zasadnicza – wielkoskalowe opracowanie kartograficzne

zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu
obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i
budynków, a także sieciach uzbrojenia terenu: nadziemnych,
naziemnych i podziemnych.

 Podmiot odpowiedzialny za tworzenie mapy zasadniczej – starostwo

powiatowe.

TREŚĆ MAPY ZASADNICZEJ

 Skale mapy zasadniczej a stopień zurbanizowania terenu: 1:500,

1:1000, 1:2000, 1:5000.

 Wersje mapy: analogowa i numeryczna.

 Treść mapy zasadniczej obejmuje nakładki tematyczne:

 ewidencji gruntów i budynków (grunty, budynki),

 zagospodarowania terenu (ulice, drzewa, obiekty użyteczności

publicznej),

 rzeźby terenu (wysokość szczegółów sytuacyjnych, formy

ukształtowania terenu),

 uzbrojenia terenu (GESUT).

 Wykorzystanie mapy zasadniczej: planowanie i zagospodarowanie

przestrzenne, kataster nieruchomości, taksacja nieruchomości.

GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU

(GESUT)

 Rodzaje przewodów:

 wodociągowe

 kanalizacyjne

 gazowe

 ciepłownicze

 elektroenergetyczne

 telekomunikacyjne

 benzynowe

 naftowe

 niezidentyfikowane

 tv kablowa

 poczta pneumatyczna.

OZNACZENIA PRZEWODÓW SIECIOWYCH

Lp.

Rodzaj sieci

Sposób oznaczenia na

mapie

literowe

kolor linii

1. Sieć wodociągowa

niebieski

Sieć wody

przesyłowej

niebieski

2. Sieć kanalizacyjna:

– ogólnospławna

brązowy

– sanitarna

brązowy

– deszczowa

brązowy

– przemysłowa

brązowy

3. Sieć gazowa

żółty

4. Sieć energetyczna

czerwony

Sieć

telekomunikacyjna

pomarańczowy

6. Sieć ciepłownicza

czarny

7. Sieć melioracyjna

fioletowy

OPRACOWANIA PLANISTYCZNE W POLSCE

 Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju

 Plan zagospodarowania przestrzennego województwa

 Analizy i studium zagospodarowania powiatu

 Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego

 Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

gminy

 Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

KONCEPCJA PRZESTRZENNEGO ZAGOSPODAROWANIA KRAJU

 Ujmuje przyrodnicze, kulturowe, społeczne i ekonomiczne

uwarunkowania krajowej polityki przestrzennej, wyznacza kierunki i
cele tej polityki.

 Sporządzana przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych.

 Uchwalana (zatwierdzana) przez Sejm.

PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJEWÓDZTWA

 Zawiera m.in. określenie:

 podstawowych elementów sieci osadniczej,

 rozmieszczenia infrastruktury społecznej, technicznej i in.

 wymagania w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego i ochrony

dóbr kultury.

 Sporządzany przez organy samorządu województwa.

 Uchwalany (zatwierdzany) przez sejmik województwa.

STUDIUM UWARUNKOWAŃ

I ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY

 Sporządzane dla terenu całej gminy.

 Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.

 Uchwala rada gminy.

 Zawiera określenie polityki przestrzennej gminy, w tym ustalenia

wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.

 Określa ogólnie przeznaczenie terenów i zmiany w tym zakresie.

 Składa się z części opisowej i mapy z oznaczeniem funkcji terenów.

 Nie jest aktem prawa miejscowego.

MIEJSCOWY PLAN

ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

 Plany miejscowe są sporządzane dla terenu całej gminy lub jej

fragmentów.

 Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.

 Uchwala rada gminy.

 Zawiera szczegółowe określenie przeznaczenia terenów, parametry i

wskaźniki kształtowania zabudowy, zasady i warunki scalania i
podziału nieruchomości, warunki zagospodarowania terenów,
ograniczenia w użytkowaniu terenów, w tym zakaz zabudowy, stawki
procentowe opłaty planistycznej.

 Składa się z części opisowej i mapy (wykorzystanie mapy

zasadniczej) z oznaczeniem funkcji terenów.

 Jest aktem prawa miejscowego – zawiera postanowienia wiążące przy

wydawaniu pozwoleń na budowę.

 Zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie a opłata planistyczna i

odszkodowanie.

DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY

I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

 Wydawane w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego.

 Wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta.

 Dwa typy decyzji:

 decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (uli);

 decyzja o warunkach zabudowy (wz).

 Decyzje są podstawą wydawania pozwolenia na budowę.

DECYZJA O LOKALIZACJI INWESTYCJI CELU PUBLICZNEGO

 Inwestycja celu publicznego to budowa, remont, przebudowa m.in.:

dróg, wodociągów, sieci energetycznych, sieci gazowych, linii
kolejowych, szpitali, szkół państwowych, domów opieki społecznej,
obiektów kultury, sportu i rekreacji, lotnisk, muzeów itp.

 Decyzja określa:
1) Rodzaj inwestycji;
2) Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego

zabudowy odnośnie:

 warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

 ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i

zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

 obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji;
3) Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w

odpowiedniej skali.

DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

 Decyzja dotyczy zmian zagospodarowania terenu, polegających na

budowie obiektu budowlanego, wykonywaniu innych robót
budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu
budowlanego.

 Decyzji nie wymagają roboty budowlane nie wymagające pozwolenia

na budowę i nie powodujące zmiany sposobu zagospodarowania
terenu i użytkowania obiektu.

 Wydanie decyzji możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia

następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi

publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie
wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji
funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy
oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy
architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz
intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla

zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia

gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 Decyzja zawiera wymagania dotyczące m.in.: linii zabudowy,

wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej,
wysokości elewacji frontowej, geometrii dachu.

 Decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

 Pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna zezwalająca na

rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót
budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

 Może otrzymać tylko podmiot posiadający prawo do dysponowania

nieruchomością na cele budowlane: ma tytuł prawny wynikający z
prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego
prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący
uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

 Wydaje starosta.

 Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa małych obiektów, w

większości wymaga zgłoszenia organowi.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE OBIEKTU BUDOWLANEGO

 Jeżeli budowa wymagała pozwolenia na budowę konieczne jest albo

zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu robót, albo
uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

 Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu poprzedzone

jest kontrolą.

KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO

 Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie dotyczy:

 budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

 obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego,

 obiektów, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na

budowę,

 dróg i obiektów mostowych, jeżeli prowadzona jest książka drogi lub

książka obiektu mostowego wg przepisów o drogach publicznych.

 Wpisy do książki obiektu budowlanego:

 dane charakteryzujące obiekt: rodzaj, adres, właściciel, dane

techniczne: data budowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia
użytkowa, kubatura, materiały konstrukcyjne;

 plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości i

przyłącza;

 protokoły kontroli oraz przeprowadzanych remontów i przebudowy,

 dokumentacja: pozwolenie na budowę, dokumentacja budowy,

dokumentacja powykonawcza itd.

CENY RYNKOWE

 Rodzaje cen w transakcjach obrotu nieruchomościami.

 ceny na wolnym rynku a ceny w szczególnych warunkach transakcji

(postępowanie egzekucyjne, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z
odroczonym terminem zapłaty, sprzedaż z odroczonym terminem
wydania nieruchomości);

 ceny brutto i netto.

 Źródłem informacji przy wycenie nieruchomości nie mogą być ceny

uzyskane w transakcjach, gdzie wystąpiły szczególne warunki
zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco
odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.

 Ceny uzyskiwane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być

źródłem informacji o cenach transakcyjnych, gdy nie odbiegają o
więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za
nieruchomości podobne.

AKTY NOTARIALNE A CENY RYNKOWE

 Zmiana właściciela nieruchomości następuje w wyniku sprzedaży,

spadku, darowizny, uwłaszczenia, komunalizacji, orzeczenia sądu.

 Transakcja kupna – sprzedaży nieruchomości wymaga aktu

notarialnego.

 Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych

pochodzące z umów zawartych w formie aktu notarialnego.
Rzeczoznawca powinien dokonywać oceny przydatności cen
podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania
w procesie wyceny.

 Problem wiarygodności cen z aktów notarialnych - ceny prawdziwe a

ceny fałszywe (zaniżone lub zawyżone).

 Dostęp do informacji o aktach notarialnych: Urzędy Skarbowe, Biura

Katastru w starostwach, spółdzielnie mieszkaniowe.

CZYNSZE

 Rodzaje czynszów:

 czynsz rynkowy,

 czynsz ofertowy,

 czynsz umowny (transakcyjny),

 czynsz efektywny,

 czynsz regulowany.

 Źródła informacji o czynszach:

 czynsz rynkowy, czynsz ofertowy – biura pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami, starostwo powiatowe, raporty firm doradztwa na
rynku nieruchomości,

 czynsz umowny (transakcyjny), czynsz efektywny – umowy,

 czynsz regulowany – gminy.
 Czynsze a pustostany i zaległości czynszowe.

 Dochody czynszowe i pozaczynszowe.

 Dochód potencjalny, efektywny i dochód operacyjny netto.

DANE O RYNKOWYCH KOSZTACH

I NAKŁADACH NA ROBOTY BUDOWLANE

 Źródła informacyjne:

 katalogi nakładów rzeczowych (KNR-y) – np. roboty ziemne,

konstrukcje budowlane, roboty remontowe, roboty rozbiórkowe;

 scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i małej

architektury;

 biuletyny cen jednostkowych robót budowlanych, remontowo-

budowlanych (różne roboty);

 biuletyny cen obiektów budowlanych.
 Przykładowi wydawcy: BISTYP CONSULTING, SEKOCENBUD, IDM.

Document Outline