Analiza zagospodarownia terenu sąsiadującego z działką 

nr 200/1 położoną we wsi Chwaszczyno, gmina Żukowo 

 

1.  Funkcja 
 
Obszar w obrębie, którego jest zlokalizowana działka nr 200/1, w nieobowiązującym 

miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego był oznaczony jako teren o 
przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności. Działki sąsiednie są 
zabudowane budynkami mieszkalnymi w sposób pozwalający na określenie wymagań 
dotyczących nowej zabudowy. 
 

2.  Charakterystyka terenu 

    

Teren przedmiotowej działki jest niezagospodarowany. Działki sąsiednie dostępne z tej 

samej drogi są zabudowane. Działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej.  

 
3.  Charakterystyka zabudowy 
 
Nieprzekraczalna linia zabudowy- na działkach dostępnych z tej samej drogi wynosi 

minimum 6 m od krawędzi jezdni. 

 
Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu: ok. 5%-

15% 

 
Średnia szerokość elewacji frontowej: ok. 15m 
 
Wysokość zabudowy: bliska odległość przedmiotowej działki od najbliższej zabudowanej 

nieruchomości umożliwia określenie funkcji, parametrów i wskaźników kształtowania 
zabudowy. Budynki istniejące w najbliższym sąsiedztwie istniejącej działki są parterowe z 
użytkowym poddaszem. Przeważają dachy dwuspadowe. Podstawowe charakterystyczne 
wysokości, jakimi są: wysokość kalenicy i okapu są w budynkach istniejących na 
analizowanym terenie zbliżone do poniższych wielkości: 

 
Kalenica: ok. 8 m 
 
Poziom okapu: 4,5-6 m 
 
Geometria dachu: 
 
Przeważa kąt nachylenia: 35°-45° 
 
Wysokość głównej kalenicy mierzona od poziomu terenu ok. 8 m 
 
Kierunek głównej kalenicy równoległy do frontu działki 
Układ połaci dachowych: dach dwuspadowy 
 
4.  Uzbrojenie terenu 
 
W pobliżu działki znajdują się sieć wodociągowa, telekomunikacyjna oraz energetyczna 

5.  Dostęp do drogi publicznej  

 

Dużo działek na analizowanym terenie ma bezpośredni dostęp do głównej drogi 
publicznej, pozostałe działki mają z nią połączenie poprzez drogi wewnętrzne. 
 
6.  Wnioski 
 
Analizowany teren charakteryzuje się zabudową mieszkalną oraz dobrym dostępem 

działek do drogi publicznej. Projektowana inwestycja nie wpływa negatywnie na zmianę 
przestrzeni. W wyniku powyższej analizy stwierdza się spełnienie warunków zawartych w art. 
61 ust. 1-5 Ustawy o planowania i zagospodarowaniu przestrzennym i ustala się decyzję o 
warunkach zabudowy dla działki nr 200/2 we wsi Chwaszczyn, gmina Żukowo.  

 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Wójt Gminy Żukowo  

 

 

 

 

 

Żukowo, 15.04.2010 r. 

 

Decyzja o warunkach zabudowy 

 

B/CS/7775/114/10 

 

Na podstawie art. 59 ust. 1 art. 60 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 ust. 1 

ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 
2003 nr 80 poz. 717, z późn. zm.), 
 

Po rozpatrzeniu wniosku imie nazwisko zam. Kod,miejscowosc, ulica z dnia 

03.04.2010 r. nr 123 w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej 
na budowie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tj. budowa budynku mieszkalnego 
jednorodzinnego na terenie działki nr 200/2 we wsi Chwaszczyno.  

 

Ustalam warunki zabudowy: 

Terenu działki nr 200/2 położonej we wsi Chwaszczyno. 

 
I. 

Rodzaj inwestycji: 

 
Budowa zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tj. budowa budynku mieszkalnego 

jednorodzinnego na terenie działki nr 200/2 we wsi Chwaszczyno. 
 

II. 

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu: 

 

1.  Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego 

zabudowy 

 

Wynikające z analizy obszaru wyznaczonego zgodnie z §3 Rozporządzenia Ministra 

Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących 
nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu 
zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 poz. 1588): 
- linia zabudowy przednia obowiązkowa być zachowana na 10 m od krawędzi ulicy, 
A boczne linie zabudowy powinny być zachowane na 4 m, 
- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do pow. działki:5%-10%, 
- szerokość elewacji frontowej: max 15 m, 
- geometria dachu: 



 

Kąt nachylenia dachu 35°-45° 



 

Wysokość głównej kalenicy mierzonej od poziomu terenu max. 8 m, 



 

Kierunek głównej kalenicy równoległy do frontu działki, 



 

Układ połaci dachowych: dach dwuspadowy, 

 

- usytuowanie budynku powinno być  zgodne z warunkami technicznymi, jakim powinny 
odpowiadać i ich usytuowania (Dz. U. 2002 nr 75 poz. 690 z późn, zm.), 
- należy uwzględnić istniejącą zieleń (na bazie inwentaryzacji – jej ewentualna wycinka po 
uzgodnieniu z Referatem Komunalnym Urzędu Gminy Żukowo), 
- należy uwzględnić naturalne warunki terenowe (konfiguracja, spadki, warunki geologiczne, 
w kontekście rozwiązań projektowych: skarpy, mury oporowe), 

- należy uwzględnić istniejące sieci uzbrojenia podziemnego. 
 
 

2.  Uwarunkowania dla projektowanej zabudowy: 
 

- architektura obiektu winna nawiązać do architektury regionalnej oraz budynków 
istniejących w sąsiedztwie, również w zakresie rozwiązań materiałowych, kolorystyki i detalu 
architektonicznego, zabudowę i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób 
zapewniającym zachowanie ładu przestrzennego, 
- projekt budowlany należy opracować zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa 
budowlanego, warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich 
usytuowanie oraz obowiązującymi normami, 
- rozwiązania konstrukcyjne na podstawie geotechnicznych warunków posadowienia 
obiektów budowlanych – Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 
dnia 24 września 1998 r. (Dz. U. 1998 nr 126 poz. 839). 
 

3.  Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich: 
 

   

Projekt budowlany powinien zapewniać ochronę interesów osób trzecich w 

rozumieniu art. 5 ustawy Prawo budowlane w zakresie: 
- dostępu do drogi publicznej nr 199 
-  możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej, cieplnej oraz ze środków 
łączności, 
- dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, 
- ochrony przez uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia 
elektryczne, promieniowanie oraz zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby.  
 

4.  Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej: 

 
- gospodarka wodno-ściekowa: odprowadzenie ścieków czasowo do szczelnego zbiornika na 
ścieki, w momencie wybudowania kanalizacji sanitarnej należy bezwzględnie go 
zlikwidować, obiekt podłączyć do sieci, 
- odprowadzenia wód opadowych: w obrębie własnej działki, 
- gospodarka energetyczna: ogrzewanie (z. ew. opracowaniami specjalistycznymi w zakresie 
ochrony środowiska), 
- linie kablowe zasilające lub przyłącza na warunkach określonych przez Zakład 
Energetyczny w Chwaszczynie.  
 

5.  Wymagane uzgodnienia projektu budowlanego: 

 
- Zespół Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej 
 

UZASADNIENIE 

 

Wnioskowana inwestycja objęta niniejszą decyzją zgodnie z przeprowadzoną analizą 
(stanowiącą załącznik do decyzji wynikającą w Rozporządzenia ministra Infrastruktury z dnia 
26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i 
zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania 
przestrzennego (Dz. U. 2003 nr 164 poz. 1588) jest przewidziana do realizacji w obszarze 
terenu spełniającego warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. 

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W trakcie postępowania żadna ze stron nie 
wniosła zastrzeżeń do wydania niniejszej decyzji. Inwestycję można zrealizować na 
przedmiotowym terenie po spełnieniu wszystkich warunków niniejszej decyzji. Wobec 
powyższego orzeczono jak w sentencji. Niniejsza decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie 
narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Może być ona przeniesiona na rzecz innej 
osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w decyzji.  
 
 
Załączniki: 

1.  Mapa do celów informacyjnych z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji  
2.  Analiza  

 
 
 

POUCZENIE 

 

Stosownie do art. 127 §1, 2 i 4 oraz art. 129 §1 i 2 Kodeksu postępowania administracyjnego 
od niniejszej decyzji służy stronom odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego 
w Płocku za pośrednictwem wójta gminy Żukowo w terminie 14 dni licząc od dnia jej 
doręczenia. Powyższe odwołanie podlega opłacie skarbowej 5 zł od odwołania + 0,50 zł od 
każdego załącznika. 
 
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć: 
 
 - oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane 
zgodne ze wzorem określonym w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 
2003 r. ( Dz. U. 2003 nr 120 poz. 1127), 
- cztery egzemplarze projektu budowlanego zawierającego: informację dotyczącą 
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu, opinie, 
uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi, 
opracowanego zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia lipca 2003, w 
sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003 nr 120 poz. 
1133) oraz oświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 3 ustawy Prawa Budowlanego, 
- decyzję o warunkach zabudowy. 
 
 
Otrzymują: