PRZEGLĄD BUDOWLANY 

5/2005

40

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

A

R

T

Y

K

U

Ł

Y

 P

R

O

B

L

E

M

O

W

E

1.  Wstęp

Praca  projektanta  budowlanego 

nie polega tylko i wyłącznie na wypra-

cowywaniu  technicznych  rozwiązań 

projektowych.  Uczestnik  procesu 

budowlanego, jakim jest projektant, 

musi  znać  odpowiednie  procedury 

prawne wymagane przepisami oraz 

umiejętnie współpracować z innymi 

uczestnikami  procesu  budowlane-

go,  a  także  organami  administracji 

architektoniczno-budowlanej  i  inny-

mi  instytucjami.  Inwestor  zatrudnia-

jąc  projektanta  oczekuje  pomocy 

w  tym  zakresie.  W  artykule  pod-

jęto  zagadnienie  projektowania 

robót  budowlanych  w  obiektach 

zabytkowych.  Skoncentrowano  się 

tu  celowo  nie  na  aspektach  tech-

nicznych  (niemożliwych  do  ziden-

tyfikowania  w  układzie  i  objętości 

pracy), lecz na aspektach prawnych 

wynikających  z  istoty  problemu. 

Przedstawiono  przemyślenia  auto-

rów wynikające z dotychczasowych 

doświadczeń. 

2.  Obiekty  zabytkowe  (zabytki 

nieruchome)

Zagadnienie  ochrony  zabytków  oraz 

opieki  nad  nimi,  finansowania  prac 

konserwatorskich,  restauratorskich 

i robót budowlanych przy zabytkach 

regulują przepisy ustawy – o ochronie 

zabytków i opiece nad zabytkami. 

W art. 3. czytamy między innymi: 

„1) zabytek – nieruchomość lub rzecz 

ruchomą,  ich  części  lub  zespoły, 

będące dziełem człowieka lub zwią-

zane z jego działalnością i stanowią-

ce świadectwo minionej epoki bądź 

zdarzenia,  których  zachowanie  leży 

w interesie społecznym ze względu 

na  posiadaną  wartość  historyczną, 

artystyczną lub naukową; 

2)  zabytek nieruchomy – nierucho-

mość,  jej  część  lub  zespół  nieru-

chomości,  o  których  mowa  w  pkt 

1; ...

8)  roboty  budowlane  –  roboty 

budowlane  w  rozumieniu  przepi-

sów  Prawa  budowlanego,  podej-

mowane  przy  zabytku  lub  w  oto-

czeniu zabytku...” 

Przytoczone  definicje  wskazują, 

że obiekty budowlane (w rozumieniu 

prawa  budowlanego)  objęte  ochro-

ną  konserwatorską,  są  zabytkami 

nieruchomymi (w rozumieniu ustawy 

o ochronie zabytków). 

2.1. Sprawowanie ochrony kon-

serwatorskiej  zabytków  nieru-

chomych

Ochrona  zabytków  polega  głównie 

na    zapewnieniu  warunków  praw-

nych, organizacyjnych i finansowych 

umożliwiających  trwałe  zachowanie 

zabytków  oraz  ich  zagospodarowa-

nie  i  utrzymanie  oraz  na  kontroli 

stanu  zachowania  i  przeznaczenia 

zabytków.

Formami ochrony zabytków są: 

■ 

wpis  do  rejestru  zabytków  (pro-

wadzonego  przez  Wojewódzkiego 

Konserwatora Zabytków); 

■ 

uznanie za pomnik historii; 

■ 

utworzenie parku kulturowego; 

■ 

ustalenia ochrony w miejscowym 

planie  zagospodarowania  prze-

strzennego. 

Wpisanie  zabytku  nieruchomego 

(obiektu  budowlanego)  do  rejestru 

ujawnia  się  w  księdze  wieczystej 

danej  nieruchomości  na  wniosek 

wojewódzkiego konserwatora zabyt-

ków,  na  podstawie  decyzji  o  wpi-

sie  do  rejestru  tego  zabytku,  która 

również  stanowi  podstawę  wpisu 

w katastrze nieruchomości.

Ochronę  zabytków  i  opiekę  nad 

zabytkami uwzględnia się przy spo-

rządzaniu i aktualizacji dokumentów 

związanych  z  zagospodarowaniem 

przestrzennym na wszystkich szcze-

blach  planowania  (tj.  krajowym, 

wojewódzkim, gminnym). 

W  miejscowym  planie  zagospoda-

rowania  przestrzennego  uwzględ-

nia  się  w  szczególności  ochronę 

zabytków nieruchomych wpisanych 

do  rejestru  i  ich  otoczenia  oraz 

innych  zabytków  nieruchomych, 

znajdujących  się  w  gminnej  ewi-

dencji zabytków. Ustala się również, 

w  zależności  od  potrzeb,  strefy 

ochrony  konserwatorskiej  obejmu-

jące obszary, na których obowiązują 

określone  ustaleniami  planu  ogra-

niczenia,  zakazy  i  nakazy,  mające 

na  celu  ochronę  znajdujących  się 

na tym obszarze zabytków. Projekty 

i  zmiany  planu  zagospodarowania 

przestrzennego  województwa  oraz 

miejscowego  planu  zagospodaro-

wania  przestrzennego  podlegają 

uzgodnieniu z wojewódzkim konser-

watorem zabytków. 

W  art.  36.  1.  ustawy  czytamy  m.in. 

że:  „pozwolenia  wojewódzkiego 

konserwatora zabytków wymaga: 

■ 

prowadzenie  prac  konserwator-

skich,  restauratorskich  lub  robót 

budowlanych  przy  zabytku  wpisa-

nym do rejestru; 

■ 

wykonywanie robót budowlanych 

w otoczeniu zabytku; 

■ 

zmiana  przeznaczenia  zabytku 

wpisanego do rejestru lub sposobu 

korzystania z tego zabytku; 

■ 

umieszczanie  na  zabytku  wpisa-

nym do rejestru urządzeń technicz-

nych, tablic, reklam oraz napisów; 

■ 

podejmowanie  innych  działań, 

które  mogłyby  prowadzić  do  naru-

szenia substancji lub zmiany wyglą-

du zabytku wpisanego do rejestru.” 

Uzyskanie pozwolenia wojewódzkie-

Projektowanie robót budowlanych 

w obiektach zabytkowych

Mgr inż. Radosław Sekunda, mgr inż. Leszek Tischner, Wojskowa Akademia Techniczna

PRZEGLĄD BUDOWLANY 

5/2005

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

41

A

R

T

Y

K

U

Ł

Y

 P

R

O

B

L

E

M

O

W

E

go konserwatora zabytków na pod-

jęcie robót budowlanych przy zabyt-

ku wpisanym do rejestru nie zwalnia 

z  obowiązku  uzyskania  pozwolenia 

na budowę albo zgłoszenia, w przy-

padkach  określonych  przepisami 

Prawa budowlanego. 

Wojewódzki  konserwator  zabytków 

może wydać decyzję o wstrzymaniu 

wykonywanych bez jego pozwolenia 

lub w sposób odbiegający od zakre-

su i warunków określonych w pozwo-

leniu robót budowlanych przy zabyt-

ku wpisanym do rejestru lub w jego 

otoczeniu  (art.  43  ustawy).  Może 

również wydać decyzję o wstrzyma-

niu prac konserwatorskich, restaura-

torskich lub robót budowlanych przy 

zabytku  niewpisanym  do  rejestru, 

jeżeli  zabytek  ten  spełnia  warun-

ki  uzasadniające  dokonanie  wpisu 

do rejestru (art. 46.1 ustawy).

2.2.  Realizacja  procesu  budo-

wlanego

Ustawa  –  Prawo  budowlane  okre-

śla  przypadki  prowadzenia  robót 

budowlanych,  na  które  nie  jest 

wymagane  pozwolenie  na  budo-

wę.  Jednym  z  takich  przypadków 

jest  remont  istniejących  obiektów 

budowlanych.  Wyjątek  stanowią 

tu  m.in.  obiekty  wpisane  do  reje-

stru zabytków. Prowadzenie remon-

tu  w  tego  typu  obiektach  wyma-

ga  uzyskania  decyzji  o  pozwoleniu 

na budowę (art. 29, ust. 2, pkt 1). Art. 

39  ust.  1  mówi,  że:  „prowadzenie 

robót  budowlanych  przy  obiekcie 

budowlanym  wpisanym  do  rejestru 

zabytków wymaga, przed wydaniem 

decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę, 

uzyskania pozwolenia na prowadze-

nie tych robót, wydanego przez wła-

ściwego  wojewódzkiego  konserwa-

tora  zabytków”.  Zapis  ten  nakłada 

więc na właściwy organ obowiązek 

uzyskania  pozwolenia  na  roboty 

budowlane opisane w dokumentacji 

projektowej  (w  rozumieniu  projektu 

budowlanego).

Z  zapisów  prawa  budowlanego 

nie wynika natomiast, że należy obli-

gatoryjnie  wnioskować  o  uzyskanie 

decyzji o pozwoleniu na budowę przy 

wykonywaniu  robót  budowlanych  

w  obiektach  niewpisanych  do  reje-

stru  zabytków,  a  objętych  ochroną 

konserwatorską  na  podstawie  miej-

scowego  planu  zagospodarowania 

przestrzennego.  Jeśli  jednak  zakres 

robót wymaga uzyskania pozwolenia 

na  budowę,  wówczas  decyzję  taką 

wydaje właściwy organ w uzgodnie-

niu  z  wojewódzkim  konserwatorem 

zabytków (art. 39, ust. 3). 

Podobne  uzgodnienie  jest  także 

wymagane na etapie wydania (uzy-

skania) przez właściwy organ decy-

zji  o  ustaleniu  lokalizacji  inwestycji 

celu publicznego. 

Nie  unormowano  prawnie  sytuacji, 

w której brak jest miejscowego planu 

zagospodarowania  przestrzennego, 

a  więc  wtedy,  gdy  nie  są  określo-

ne  strefy  ochrony  konserwatorskiej 

obejmujące obszary, na których obo-

wiązują określone ustaleniami planu 

ograniczenia, zakazy i nakazy. 

3.  Projektowanie  robót  budow-

lanych  w  obiektach  zabytko-

wych

Projektowanie  robót  budowlanych 

w  obiektach  zabytkowych  (zabyt-

kach  nieruchomych),  wymaga  od 

projektanta  uwzględnienia  specyfiki 

związanej  z  sytuacją  prawną  nie-

ruchomości.  Zabytkowy  charakter 

obiektu powoduje, że projektant jest 

zmuszony do „współpracy” z dodat-

kowym organem administracyjnym, 

jakim  jest  konserwator  zabytków. 

Niekiedy  „współpraca”  ta  polega 

np.  na  opracowywaniu  wariantów 

rozwiązań  projektowych  akcepto-

wanych  przez  konserwatora  zabyt-

ków.  Z  tego  też  powodu  uważana 

jest  ona  za  kłopotliwą  i  projektanci 

dość niechętnie podejmują tu prace 

projektowe,  preferując  projektowa-

nie robót w obiektach niewpisanych 

do rejestru zabytków.

Inwestor  dokonując  wyboru  pro-

jektanta,  zastrzega  sobie  często 

prawo  wypłaty  części  wynagrodze-

nia  za  prace  projektowe  dopiero 

po  uzyskaniu  decyzji  o  pozwoleniu 

na budowę. Takie postępowanie jest 

zrozumiałe  i  słuszne,  szczególnie 

podczas  planowania  robót  budow-

lanych  w  obiektach  zabytkowych. 

Dokumentacja  projektowa  podlega 

tu  uzgodnieniu  z  konserwatorem 

zabytków (lub wymaga jego zgody) 

i  może  wymagać  korekt  lub  wręcz 

zmiany rozwiązań przyjętych w pro-

jekcie. 

Powszechna  i  wynikająca  z  przepi-

PRZEGLĄD BUDOWLANY 

5/2005

42

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

A

R

T

Y

K

U

Ł

Y

 P

R

O

B

L

E

M

O

W

E

sów  procedura  uzyskania  pozwole-

nia na prowadzenie robót budowla-

nych w obiektach zabytkowych jest 

następująca (rys. 1):

■ 

opracowanie  projektu  budowla-

nego (projektant);

■ 

wystąpienie z wnioskiem o pozwo-

lenie  na  budowę  (inwestor  –  staro-

sta);

■ 

uzgodnienia projektu lub uzyska-

nie zgody na prowadzenie robót opi-

sanych w projekcie (starosta – kon-

serwator zabytków);

■ 

wydanie  decyzji  z  wytycznymi 

i uwagami do projektu (konserwator 

zabytków – starosta);

■ 

wydanie postanowienia o uzupeł-

nieniu projektu (starosta – inwestor, 

projektant);

■ 

ewentualna  poprawa  projektu 

z  uwzględnieniem  uwag  konserwa-

tora (projektant);

■ 

wydanie  pozwolenia  na  budowę 

(starosta).

Taki  sposób  postępowania  powo-

duje,  że  czas  uzyskania  decyzji 

o pozwoleniu na budowę może być 

bardzo  długi.  Dodatkowym  minu-

sem  jest  tu  ewentualna  koniecz-

ność poprawy projektu budowlane-

go  (kompletnego  i  sporządzonego 

w  pięciu  egzemplarzach).  Poza 

tym uwagi konserwatora do projek-

tu  wcale  nie  muszą  być  „receptą” 

umożliwiającą  poprawę  projektu. 

Konserwator  zabytków  w  wydanej 

decyzji  nie  podaje  gotowych  roz-

wiązań.  Określa  jedynie  wytycz-

ne,  co  i  tak  w  konsekwencji  zmu-

sza  projektanta  do  konsultowania 

z nim wypracowywanych rozwiązań. 

Dlatego też, z punktu widzenia pro-

jektanta,  wydaje  się  uzasadnione 

podjęcie  współpracy  z  konserwa-

torem  już  na  etapie  prac  projekto-

wych. Takie rozwiązanie jest również 

preferowane  przez  konserwatora 

zabytków.  Eliminuje  ono  możliwość 

przyjęcia w projekcie rozwiązań „nie-

akceptowalnych” z punktu widzenia 

konserwatorskiego.  Sposób  postę-

powania powinien być tu następują-

cy (rys. 2):

■ 

uzyskanie od inwestora pełnomoc-

nictwa do reprezentowania go przed 

konserwatorem  zabytków  (inwe-

stor  –  projektant).  Pełnomocnictwa 

udzielić  może  właściciel  nierucho-

mości  lub  zarządca  sprawujący 

zarząd  obiektem  (musi  być  podpi-

sana umowa zarządu, a nie umowa 

administrowania obiektem);

■ 

wypracowanie wstępnych rozwią-

zań projektowych (projektant);

■ 

złożenie  wniosku  do  konserwa-

tora  o  przeprowadzenie  wizji  lokal-

nej  z  udziałem  projektanta  i  przed-

stawiciela  konserwatora  i  wydanie 

„wytycznych  projektowych”  (inwe-

stor, projektant – konserwator);

■ 

wizja  lokalna.  Wypracowanie 

wspólnych rozwiązań na podstawie 

koncepcji  projektowej  (projektant, 

inwestor – konserwator);

■ 

otrzymanie  w  formie  pisemnej 

„wytycznych  projektowych”,  w  tym 

określenie  zakresu  dopuszczalnych 

zmian, które mogą być wprowadzo-

ne  w  zabytku  (konserwator  –  inwe-

stor, projektant);

■ 

opracowanie  projektu  budowla-

nego (projektant);

■ 

uzgodnienia projektu lub uzyska-

nie  zgody  na  prowadzenie  robót 

opisanych  w  projekcie  (projektant 

– konserwator zabytków);

■ 

wydanie  decyzji  (konserwator 

zabytków – inwestor, projektant);

■ 

wystąpienie  z  wnioskiem  o  poz- 

wolenie  na  budowę  (inwestor,  pro-

jektant – starosta). Do wniosku załą-

czona  jest  decyzja  konserwatora 

zabytków;

Opracowanie projektu 

budowlanego

Złożenie wniosku 

o pozwolenie na budowę

Uzgodnienie dokumentacji 

(uzyskanie zgody)

Wydanie decyzji 

(wytyczne do projektu)

Wydanie postanowienia

o uzupełnieniu projektu

Uzupełnienie (poprawa) pro-

jektu budowlanego

Wydanie decyzji 

o pozwoleniu na budowę

Projektant

(inwestor)

Starosta

Konserwator 

zabytków

Rys. 1. 

Ideogram metodyki postępowania w celu uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych 

w obiektach zabytkowych

PRZEGLĄD BUDOWLANY 

5/2005

ZARZĄDZANIE–ORGANIZACJA

43

A

R

T

Y

K

U

Ł

Y

 P

R

O

B

L

E

M

O

W

E

■ 

wydanie  pozwolenia  na  budowę 

(starosta).

Nierzadko  przed  wydaniem  wytycz-

nych  projektowych  przedstawi-

ciel  konserwatora  zabytków  prosi 

o wykonanie tzw. próbek (np. kolory-

styki  elewacji,  kolorystyki  posadzek, 

itp.). To z kolei wymaga współpracy 

projektanta  z  przedstawicielami  firm 

wykonawczych  oraz  producentów 

wyrobów  budowlanych.  Z  punktu 

widzenia  konserwatorskiego  prefe-

rowane  jest  również,  aby  projektant 

w projekcie stosował zapisy precyzu-

jące jednoznacznie stosowane mate-

riały, co jest z kolei rozbieżne z prze-

Projektant

(inwestor)

Wypracowanie koncepcji 

projektowej

Starosta

Konserwator 

zabytków

Złożenie wniosku o przeprowadzenie wizji lokalnej 

na przedmiotowym obiekcie

Wizja lokalna. 

Wypracowanie 

wspólnych rozwiązań

Opracowanie projektu 

budowlanego

Wydanie wytycznych projektowych, w tym określenie zakresu 

dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone

Wizja lokalna. 

Wypracowanie 

wspólnych rozwiązań

Uzgodnienie dokumentacji (uzyskanie zgody)

Wydanie decyzji (uzgodnienie bądź zgoda)

Złożenie wniosku 

o pozwolenie na budowę

Wydanie decyzji 

o pozwoleniu na budowę

pisami Prawa zamówień publicznych 

(jeśli roboty budowlane finansowane 

są ze środków publicznych).

4.  Zakończenie

Powyższe opracowanie ujmuje prze-

myślenia autorów z przedmiotowego 

zakresu.  Proponowana  metodyka 

współpracy projektanta z konserwato-

rem zabytków stosowana jest w prak-

tycznej  działalności  autorów  opra-

cowania  i  w  wielkim  stopniu  skraca 

czas otrzymania decyzji o pozwoleniu 

na budowę. Jej poprawność konsul-

towano z Mazowieckim Wojewódzkim 

Konserwatorem Zabytków. 

BIBLIOGRAFIA

[1]  Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

[2]  Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu 

i zagospodarowaniu przestrzennym.

[3]  Ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo 

geodezyjne i kartograficzne.

[4]  Ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie 

zabytków i opiece nad zabytkami.

Rys. 2. 

Propozycja postępowania w celu uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych w obiektach 

zabytkowych