W.M.Gaczek Podstawy gospodarki przestrzennej 2009/2010

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (0)



Ziemia jednym z czynników produkcji



Ziemia czynnikiem immobilnym



Walory „ziemi” są różne dla różnych

podmiotów i funkcji



Wpływ czynnika ziemi na strukturę

produkcji i zagospodarowanie

przestrzenne może być rozpatrywany

przez rentę, jaką zapewnia właścicielowi

wydzierżawienie gruntów, albo przez cenę

gruntów na rynku nieruchomości

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (1)

Cechy terenu oraz jego położenie w stosunku do rynku

zbytu i innych użytkowników różnicują możliwości

osiągania dochodów z użytkowania danej działki



Osiągnięcie zysku/produktu określonej wartości wymaga

różnych nakładów (inwestycyjnych, nakładów pracy …)



Renta gruntowa – z punktu widzenia właściciela terenu –

to dodatkowy zysk wynikający z określonego

wykorzystywania danej działki.



Zarys teorii renty gruntowej (w odniesieniu do terenów

rolnych) stworzył w pierwszej połowie XIX w. D. Ricardo

– właściciele obszarów rolnych, na których koszty

uzyskania plonów i zysku ze sprzedaży produktów

rolnych otrzymują dodatkowy zysk

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście

(2)

Renta różniczkowa pierwsza (I)

- składnik Ia – dodatkowe zyski wynikające z różnic

urodzajności gruntów w rolnictwie (np. czarnoziemy a

gleby bielicowe, obszary z wystarczającą ilością

opadów a obszary suche wymagające nawodnienia

….)

- składnik Ib – zróżnicowanie zysków wynikające z

odległości działki w stosunku do rynku zbytu (koszty

transportu, nietrwałość produktów, waga produktów,

stawki i warunki transportowe ….)



Renta różniczkowa druga (II) - dodatkowy zysk i

możliwość osiągnięcia korzyści lokalizacyjnych

wynikające ze zróżnicowania zainwestowania danej

działki oraz poniesionych w przeszłości nakładów

pracy i kapitału (nawożenie, melioracja itp.)

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (3)

Renta różniczkowa I

to ta część produktu dodatkowego,

który uzyskiwany jest w wyniku pracy (produkcji rolnej,

produkcji przemysłowej, działalności usługowej) na terenach o

bardziej korzystnych warunkach naturalnych i sytuacyjnych

(położenie działki w przestrzeni) a

renta różniczkowa II

dodatkowy przychód uzyskiwany z tytułu dotychczasowego

zagospodarowania, uzbrojenia terenu i warunków sąsiedztwa.



Renta gruntowa

(rolna) i

renta budowlana

(miejska) może być

traktowana jako podstawowy czynnik przestrzennego

różnicowania użytkowania gruntów rolnych oraz struktury

funkcjonalnej i intensywności wykorzystywania terenów

zurbanizowanych



Renta gruntowa (rolna) decyduje o zróżnicowaniu

użytkowania ziemi w rolnictwie i warunkuje rozwój rynku

terenów rolnych, a renta budowlana rynek terenów miejskich

(rys. 1)

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście

(5)



Renta budowlana /miejska jest zawsze wyższa niż renta gruntowa

rolna. Funkcje miejskie (przemysł, usługi, mieszkalnictwo …) są z

reguły ekonomicznie silniejsze (dają większe

zyski

z jednostki

powierzchni) niż działalność rolnicza.



W warunkach gospodarki rynkowej i swobodzie obrotu gruntami

rolnicze użytkowanie terenu jest wypierane przez budownictwo. W

strefie podmiejskiej występuje ekspansja zabudowy – cena działek

budowlanych przewyższa wyraźnie cenę terenów rolnych (

rys. 1

)



Granica między rynkiem terenów rolnych a rynkiem terenów

miejskich wyznaczona jest w miejscu, gdzie

ceny

terenów rolnych

zrównują się z cenami terenów budowlanych. Linia ta stale przesuwa

się na zewnątrz (strefa podmiejska Poznania sięga obecnie do około

20 km od granicy miasta)



W strefie podmiejskiej występują konflikty przestrzenne między

różnymi użytkownikami, może obniżać się wartość ekologiczna i

społeczna przestrzeni



Konieczne są działania władz samorządowych na rzecz ochrony

biologicznie czynnych obszarów przed ekspansją niekontrolowanej

zabudowy (planowanie przestrzenne, strefy ochronne…)

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (6)

Wewnątrz miasta użytkownicy przestrzeni (funkcje miejskie)
konkurują ze sobą o zajęcie najlepszej działki/miejsca/lokalizacji



Rentę miejską

określają głównie oszczędności z tytułu dostępności

przestrzennej/komunikacyjnej danego miejsca z innych punktów

miasta. Najwyższa renta miejska występuje w miejscu o najniższych

zagregowanych kosztach transportu i maksymalnych korzyściach

aglomeracji. W mieście z koncentrycznym układem komunikacyjnym

może ona być odwzorowana kształtem stożka, którego szczyt

występuje nad centrum miasta. Nachylenie ramion stożka zmienia

się wraz z postępem technicznym w budownictwie i komunikacji.

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (7)

Czynniki renty miejskiej to

Przestrzenna dostępność komunikac., do obsz. życia społ usług,

Poziom wyposażenia w infrastrukturę techniczną …

Warunki środowiskowe (nośność gruntów, poziom zalegania wód

gruntowych, mikroklimat, walory krajobrazowe, zanieczyszczenie

powietrza, hałas…) Odległość od dzielnicowych centrów

usługowo-handlowych …

Status społeczno-ekonomiczny mieszkańców i czynniki

historyczne, wartość społeczna przestrzeni …

Jakość istniejącego zagospodarowania , sąsiedztwo, odległość od

terenów zielonych, rekreacyjnych …

Planowane kierunki rozwoju przestrzennego miasta, programy

inwestycyjne …

Komunikacja zbiorowa a właściwie odległość do przystanków

komunikacji tramwajowej i autobusowej, linii metra itd …

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (8)

Model graficzny stawek renty przedstawia rozmieszczenie

konkurujących ze sobą o teren funkcji miejskich (usługi, handel,

przemysł, budownictwo mieszkaniowe). Założenia wstępne modelu:

Centrum miasta (CBD) jest głównym rynkiem zbytu …

Układ transportu ma charakter koncentryczny

Nie występuje zróżnicowanie przyrodnicze gruntów …

Wszyscy użytkownicy przestrzeni dysponują takimi samymi środkami

technicznymi

Właściciele gruntów nie mieszkają w mieście, użytkownicy dzierżawią

tereny, mieszkania, powierzchnie biurowe oraz produkcyjno-usługowe …

Nie występują administracyjne ograniczenia wykorzystywania gruntów

(brak polityki przestrzennej)

Czynnik ziemi i pozostałe czynniki produkcji są w pełni substytucyjne

(możemy zwiększyć intensywność pracy/kondygnacji/gęstości

zaludnienia na jednostkę powierzchni działki….)

Teren jest zajmowany przez jednostkę, która oferuje najwyższą stawkę

za jednostkę powierzchni działki lub najwyższą stawkę dzierżawy

powierzchni biurowej …

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (10)



Najwyższe stawki renty, najwyższe dochody z jednostki powierzchni (m

)

oferują usługi wyższego rzędu. Dobrym przykładem są tu usługi finansowe,

banki, które lokalizują się najbliżej centrum miasta. Stawki renty tych

funkcji gwałtownie jednak spadają w miarę odległości od CBD. Usługi te są

konkurencyjną funkcją w stosunku do innych funkcji miejskich na niewielkiej

powierzchni (do odległości du) [

rys. 2]



Użytkownicy konkurują ze sobą w przestrzeni miasta o zajęcie miejsca

zapewniającego maksymalna użyteczność ekonomiczną (zysk; działalność

biznesowa różnego typu) lub dającego maksimum satysfakcji

(mieszkalnictwo). W odległości x od CBD renta w sektorze przemysłu jest

już wyższa niż w usługach, a w odległości y renta handlu

wielkopowierzchniowego przewyższa rentę w przemyśle [

rys. 2]



Handel wielkopowierzchniowy (centra handlowe …) wymaga dużych

powierzchni sprzedaży i dużych powierzchni parkingowych. Funkcja ta

najczęściej lokuje się na skraju miasta często w sąsiedztwie wielorodzinnych

osiedli mieszkaniowych (w modelu graficznym pominięto mieszkalnictwo).

Krzywa stawek renty dla handlu wielkopowierzchniowego jest wyraźnie

bardziej spłaszczona niż dla przemysłu i usług [

rys. 2]

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (12)



Władze miast –już od dawna, a szczególnie w XX w., zarówno w gospodarce

centralnie zarządzanej, jak i w gospodarce rynkowej, prowadziły i prowadzą

nadal aktywną politykę przestrzenną, planują rozwój przestrzenny miast i

prowadzą aktywne działania na rynku nieruchomości komunalnych



Uchylenie założenia o niewystępowaniu administracyjnych ograniczeń

użytkowania gruntów powoduje, że składana krzywa renty wewnątrz miasta

będzie miała bardziej skomplikowany przebieg. Decyzje planistyczne

ograniczają swobodę konkurencyjności wykorzystywania przestrzeni miasta

(np. ochrona terenów zielonych i innych terenów publicznych …)



Najwyższe stawki renty oferowane przez usługi (banki, ubezpieczenia) nadal

występują w centrum miasta, ale w odległości d1-d2 władze preferują

utrzymanie obniżonych stawek renty ze względów społecznych bądź

ekologicznych. Krzywa renty gwałtownie w tych miejscach obniża się

[rys. 3]

Również w strefie przemysłowej miasta władze mogą dopuszczać obniżenie

stawek renty (zmniejszyć podatek od nieruchomości) dla sektora małych i

średnich przedsiębiorstw bądź rzemiosła (celem może być chęć utrzymania

miejsc pracy i ochrona słabszych ekonomicznie grup społecznych)

Ekonomika miast i regionów

Gospodarka gruntami w mieście (13)



Celem polityki władz dopuszczającej obniżenie stawek renty na

niektórych terenach komunalnych w mieście jest najczęściej

utrzymanie stałej ludności w strefie śródmiejskiej, ograniczenie

wyludniania się śródmieścia, utrzymanie drobnej wytwórczości i

drobnego handlu, a przede wszystkim zieleni publicznej

(przykłady z miast europejskich i amerykańskich)



Renta budowlana decyduje o intensywności pionowej (liczba

kondygnacji budynków) i poziomej (stopień zabudowy działki)

wykorzystywania gruntów w mieście. Najbardziej intensywne

użytkowanie występuje w CBD, a intensywność wykorzystania

terenów maleje w miarę odległości od centrum



Renta może też wyjaśniać gęstość zaludnienia w regionie

miejskim



Mechanizm renty gruntowej ma kluczowe znaczenie dla

rozmieszczenia sposobów użytkowania i zagospodarowania

terenów w miastach (też segregację społeczną).