© Ryszard Hycner

Cel przedmiotu: Ukazanie celu, zadań i roli planowania przestrzennego dla tworzenia 

ładu przestrzennego na obszarze jednostki administracyjnej. Ukazanie 
zasad waloryzacji terenów na wybranym obszarze

PLANOWANIE PRZESTRZENNE

I

WALORYZACJA TERENÓW

1.

Informacje ogólne, skróty, definicje i pojęcia wstępne 

1.1 

Skróty pojęć

1.2

Definicje i pojęcia wstępne

2.

Podstawy   prawne   planowania   i   zagospodarowania   przestrzennego   i 
najważniejsze zagadnienia dotyczące planowania i zagospodarowania

2.1

Podstawy prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego

2.2

Przegląd najważniejszych zagadnień planowania i zagospodarowania przestrzennego

2.3

Planowanie przestrzenne w gminie

2.4

Planowanie przestrzenne w województwie

2.5

Planowanie przestrzenne w kraju

2.6

Organy decyzyjne i doradcze planowania

3.

Wstępne procesy administracyjno-technologiczne planowania przestrzennego

3.1

Przedmiot planowania

3.2

Podmioty polityki przestrzennej

3.3

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

3.3.1 Cel studium
3.3.2 Uwarunkowania i kierunki studium
3.3.3 Forma studium
3.4.4 Procedura sporządzania studium
3.4.5 Skutki prawne uchwalenia studium 
3.5

Studia i prognozy do planu miejscowego

4.  

Miejscowy   plan   zagospodarowania   przestrzennego   jako   efekt   zasadniczych 
procesów planistycznych

4.1 

Cel i charakter planu miejscowego 

4.2 

Zakres planu miejscowego

4.2.1 Zakres obowiązkowy planu
4.2.2 Zakres fakultatywny planu
4.3 

Treść i forma planu miejscowego

4.3.1 Część tekstowa planu miejscowego
4.3.2 Część graficzna planu miejscowego
4.4

Opracowanie geodezyjne planu miejscowego

5. 

Aspekty techniczne i prawne sporządzania planów miejscowych

5.1 

Analizy wstępne 

5.2 

Przystąpienie do sporządzania planu miejscowego

5.3

Tworzenie projektu planu

5.3.1  Opiniowanie projektu planu 
5.3.2  Uzgadnianie projektu planu
5.4 

Przedstawienie projektu planu do wglądu publicznego

5.5

Uchwalenie planu

5.6

Skutki prawne uchwalenia planu miejscowego

5.6.1 Uniemożliwianie lub ograniczanie praw do nieruchomości 
5.6.2 Zmiana wartości nieruchomości jako wynik ustaleń planu miejscowego
5.7

Ważność planów miejscowych

2

6. 

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

6.1 

Zakres i przedmiot wydawania decyzji

6.1.1 Lokalizacja inwestycji celu publicznego
6.1.2 Ustalanie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji
6.2

Warunki dla wydania decyzji

6.3

Wniosek o wydanie decyzji

6.3.1 

Część graficzna wniosku

6.3.2 

Część tekstowa wniosku

6.4 

Procedura wydania decyzji 

6.5 

Skutki prawne wydania decyzji

7. 

Rola i zadania geodezji w przygotowaniu i wykorzystaniu planów miejscowych 
oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

7.1

Źródła   informacji   o   terenie   dla   potrzeb   sporządzenia   planów   miejscowych   oraz 
wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu 

7.1.1 Źródła w zakresie stanu faktycznego nieruchomości - ewidencja gruntów i budynków
7.2

Powiązania   pomiędzy   geodezją   a   planowaniem   przestrzennym   i   procesami 
związanymi z planowaniem przestrzennym

3

1.

Informacje ogólne, skróty, definicje i pojęcia wstępne 
Planowanie przestrzenne i zagadnienia związane z tym procesem stanowią w chwili 

obecnej   jedne   z   ważniejszych   problemów,   spotykanych   w   kraju,   w   zakresie   dotyczącym 
nieruchomości. Od prowadzenia prawidłowej polityki planistycznej, dokonywanej na trzech 
poziomach administracji kraju zależy bowiem bardzo wiele, przede wszystkim w zakresie 
prawidłowego stymulowania ładu przestrzennego, podaży i popytu na rynku nieruchomości, 
pobudzania tego rynku, a także stwarzania możliwości do innych działań. Mamy tu na uwadze 
problem ożywienia różnych procesów ekonomicznych, w tym przede wszystkim budownictwa 
mieszkaniowego. 

Planowanie przestrzenne jest związane z   różnymi dziedzinami. Do najważniejszych 

należą: gospodarka nieruchomościami, prawo i geodezja. Ta ostatnia zwłaszcza dziedzina, 
choć „tylko” usługowa, odgrywa w planowaniu przestrzennym głównie rolę wykonawczą. 

Należy  zatem   podkreślić   rolę   geodezji,   zwłaszcza   dla   tych,   dla   których   problemy 

geodezyjne są drugoplanowe z racji wykonywania innego zawodu. 

1.1 

Skróty pojęć
Zostaną tu przedstawione skróty nazw przepisów prawnych, obiektów i różnorodnych 

czynności. Zostaną także przedstawione wybrane pojęcia wstępne bezpośrednio związane z 
planowaniem   i   zagospodarowaniem   przestrzennym.   Dotyczą   one   podmiotów   planowania 
przestrzennego, organów administracji publicznej tworzącej prawo, związane z planowaniem 
przestrzennym, a także organów wykonawczych, realizujących podjęte decyzje. 

W rozdziale zostaną także przedstawione pojęcia wstępne, związane z planowaniem i 

zagospodarowaniem przestrzennym.

Najczęściej używane skróty nazw i pojęć są przedstawione poniżej. 

•

zp – Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

•

kc - Ustawa - kodeks cywilny,

•

pb – Ustawa – prawo budowlane,

•

kpa - Ustawa - kodeks postępowania administracyjnego,

•

wł lok – Ustawa o własności lokali,

•

pr g i k - Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne,

•

k w i h – Ustawa o księgach wieczystych i hipotece,

•

SKP - Skarb Państwa,

•

JST – jednostka samorządu terytorialnego

•

GM - gmina,

•

OAP - organ administracji publicznej, rządowej lub samorządowej, 

•

MPZP -  miejscowy   plan   zagospodarowania   przestrzennego,   czyli   przepis   prawny 
ustalany przez organ uchwałodawczy GM, czyli radę GM, w postaci rysunku planu i 
tekstu planu, w którym przedstawiane są przyszłe stany terenu, na podstawie którego są 
podejmowane wszelkie przedsięwzięcia inwestycyjne zmieniające informację o terenie 
w zakresie nieruchomości,

•

WZZT - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli zbiór informacji o terenie 
określanych w decyzji przez organ GM, sporządzany w przypadku braku MPZP dla 
potrzeb realizacji inwestycji, powodującej zmiany przestrzeni i zmieniającej informację 
o terenie  w zakresie nieruchomości,

•

N – nieruchomość,

•

GESUT – Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu, 

•

PZGK – Państwowy Zasób Geodezyjno-Kartograficzny,

•

of - osoba fizyczna, czyli osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych,

4

•

op - osoba prawna, przy czym należy tu wymienić: SKP, GM¸ powiat i województwo 
samorządowe, a także inne jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne nadają 
osobowość prawną, 

•

bop - jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, państwowa  lub samorządowa, 

•

uw - użytkowanie wieczyste - prawo rzeczowe pośrednie pomiędzy prawem własności a 
ograniczonym prawem rzeczowym, którego podstawową cechą jest długi okres czasu, 
na który jest ustanawiane, 

•

EGiB – ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości), czyli rejestr w którym 
ujawniane są stany faktyczne dotyczące nieruchomości,

•

Kw - księgi wieczyste rejestrujące stany prawne nieruchomości,

•

JPEG - jednostka prowadząca EGiB, 

•

ODGiK - ośrodek   dokumentacji   geodezyjno-kartograficznej   prowadzony   na   różnym 
szczeblu (na przykład powiatu, prowadzony przez starostę), czyli urząd o charakterze 
geodezyjno-administracyjnym,  którego   zadaniem   jest   nadzór   i kontrola   nad   treścią   i 
jakością wykonywanych prac geodezyjnych i przyjmowaniem ich do zasobu.

•

SKO   -   samorządowe   kolegium   odwoławcze,   działające   przy   gminie,   powiecie   lub 
województwie samorządowym.

1.2

Definicje i zagadnienia wstępne
Zostaną   tu   zaprezentowane   najważniejsze   definicje   dotyczące   problematyki 

planowania przestrzennego i zagadnień z nim związanych

•

Planowanie   przestrzenne

  

 – ogół   procesów   twórczych   i   decyzyjnych   związanych   z 

rozmieszczaniem   obiektów   w   przyjętej   przestrzeni   planowania,   oparty   o   podstawy 
naukowe, poprzedzany studiami i analizami.

•

Przestrzeń   planowania

  

 – obszar,   na   którym   podejmowane   są   czynności   studialne   i 

planistyczne 

•

Zagospodarowanie przestrzenne

  

 – stan przestrzeni planowania w zakresie wyposażenia 

w   obiekty  funkcjonalne   służące   człowiekowi,   w   danym  momencie   czasu,   istniejący 
bądź powstały na skutek czynności planistycznych.

•

Ład   przestrzenny

  

  –   takie   ukształtowanie   przestrzeni   planowania,   które   tworzy 

harmonijną   całość   oraz   uwzględnia   w   niej   w   sposób   uporządkowany   wszelkie 
uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe oraz 
kompozycyjno-estetyczne.

•

Zrównoważony   rozwój

  

 – taki   rozwój   społeczno-gospodarczy,   w   którym   następuje 

proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecznych, z zachowaniem 
równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych, w 
celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych 
społeczności   lub   obywateli   zarówno   współczesnego   pokolenia   jak   też   przyszłych 
pokoleń.

•

Środowisko

  

 – ogół elementów przyrody znajdujących się zarówno w stanie naturalnym 

jak i przekształconym w wyniku działalności człowieka. Środowisko obejmuje zasoby 
naturalne   i   wytwory   działania   człowieka,   pozwalające   na   zaspokojenie   jego 
elementarnych potrzeb życiowych. Środowisko obejmuje w szczególności: 

∼

powierzchnię ziemi łącznie z glebą, wodą i powietrzem atmosferycznym, 

∼

warunki przyrodnicze (krajobraz), atmosferyczne i hydrologiczne oraz wynikłe z 
działalności człowieka w aspekcie społecznym, kulturowym i ekonomicznym,

∼

świat roślinny i zwierzęcy

5

•

Interes publiczny

  

 – uogólniony cel dążeń i działań, uwzględniający zobiektywizowane 

potrzeby   ogółu   społeczeństwa   lub   lokalnych   społeczności,   związany   z 
zagospodarowaniem przestrzennym.

•

Inwestycja   celu   publicznego

  

 – zespół   czynności   projektowych,   geodezyjnych, 

budowlanych i prawnych, związanych z realizacją celu publicznego.

•

Dobra kultury współczesnej

  

 – takie obiekty, nie będące zabytkami jak: pomniki, miejsca 

pamięci, budynki itp., będące uznanym dorobkiem pokoleń, jeżeli cechuje je wysoka 
wartość artystyczna lub historyczna.

•

Działka budowlana

  

 – obszar gruntu, którego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do 

drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają 
wymogi realizacji obiektów budowlanych.

•

Dostęp do drogi publicznej

  

 – bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez 

drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

•

Parametry   i   wskaźniki   urbanistyczne

  

 – parametry   i   wskaźniki   ustanawiane   w 

dokumentach planistycznych, określone w roporządzeniach.

•

Walory   ekonomiczne   przestrzeni

  

 – cechy   przestrzeni,   które   można   okreslić   w 

kategoriach ekonomicznych.

•

Wartość nieruchomości

  

  – wartość rynkowa nieruchomości.

•

Obszar   problemowy

  

 – obszar   szczególnego   zjawiska   z   zakresu   gospodarki 

przestrzennej, lub obszar występowania konfliktów.

•

Obszar wsparcia

  

 – obszar wyodrębniony ze względu na występujące w nim problemy 

rozwojowe,   podlegający   określonym   działaniom   ze   strony   Rady   Ministrów, 
administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego. Granice tego obszaru nie 
mogą przecinać granic powiatu, a określane są zgodnie z ustawą z 12 maja 2000 roku -  
o zasadach wspierania rozwoju regionalnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 48, poz. 550)

•

Obszar metropolitalny

  

 – obszar wielkiego miasta wraz z otoczeniem.

2.

Podstawy   prawne   planowania   i   zagospodarowania   przestrzennego   i 
najważniejsze zagadnienia dotyczące planowania i zagospodarowania
Planowanie   przestrzenne  to   proces,   który   dokonywany   jest   na   kilku   szczeblach, 

składający się z  procedur opartych o podstawy prawne, ustalone w ustawie i stosownych 
rozporządzeniach.   Najważniejszym   szczeblem   planowania   jest   szczebel   gminny.   Efektem 
planowania przestrzennego  na szczeblu gminnym jest MPZP. 

2.1

Podstawy prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego
Do podstaw prawnych planowania i zagospodarowania przestrzennego należą:

•

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku – o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

•

Rozporządzenie   Ministra   Infrastruktury  z   dnia   26   sierpnia   2003   roku   –   w   sprawie 
wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

•

Rozporządzenie   Ministra   Infrastruktury  z   dnia   26   sierpnia   2003   roku   –   w   sprawie 
sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w 
przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

•

Rozporządzenie   Ministra   Infrastruktury  z   dnia   26   sierpnia   2003   roku   –   w   sprawie 
oznaczeń   i   nazewnictwa   stosowanych   w   decyzji   o   lokalizacji   inwestycji   celu 
publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.
W przygotowaniu

6

•

Rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej 
i mieszkaniowej – w sprawie wymaganego zakresu projektu studium uwarunkowań i 
kierunków zagospodarowania przestrzennego.

•

Rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej 
i mieszkaniowej – w sprawie wymaganego zakresu projektu planu zagospodarowania 
przestrzennego województwa.

•

Rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej 
i   mieszkaniowej – w   sprawie   wzorów   rejestrów   decyzji   o   ustaleniu   warunków 
zabudowy. 

2.2

Przegląd   najważniejszych   zagadnień   planowania   i   zagospodarowania 
przestrzennego
W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

•

wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury,

•

walory architektoniczne i krajobrazowe,

•

wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów 
rolnych i leśnych,

•

wymagania   ochrony   dziedzictwa   kulturowego   i   zabytków   oraz   dóbr   kultury 
współczesnej,

•

wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób 
niepełnosprawnych,

•

walory ekonomiczne przestrzeni,

•

prawo własności,

•

potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa,

•

potrzeby interesu publicznego.

Kształtowanie   i   prowadzenie   polityki   przestrzennej   na   terenie   gminy,   w   tym 

uchwalanie   MPZP   oraz   studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania 
przestrzennego, należy do zadań własnych gminy. 

Prowadzenie studiów i analiz  z zakresu zagospodarowania przestrzennego, na terenie 

powiatu należy do zadań własnych samorządu powiatu.

Kształtowanie   i   prowadzenie   polityki   przestrzennej   w   województwie,   w   tym 

uchwalanie   planu   zagospodarowania   przestrzennego   województwa,   należy   do   zadań 
samorządu województwa.

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa, wyrażonej w koncepcji 

przestrzennego zagospodarowania kraju, należy do zadań Rady Ministrów.

Ustalenie   przeznaczenia   terenu,   rozmieszczenie   inwestycji   celu   publicznego   oraz 

określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w MPZP. 

W   przypadku   braku   MPZP,   określenie   sposobów   zagospodarowania   i   warunków 

zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o WZZT, przy czym:

•

lokalizację   inwestycji   celu   publicznego   ustala   się   w   drodze   decyzji   o  lokalizacji 
inwestycji celu publicznego,

•

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w 
drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Dla terenów zamkniętych w MPZP ustala się granice tych terenów oraz granice ich stref 

ochronnych, w których ustala się także ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z 
terenów w tym także zakaz zabudowy.

Opracowywanie projektów planów zagospodarowania przestrzennego województwa, 

projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz 

7

projektów MPZP jest projektowaniem zagospodarowania przestrzennego w skali regionalnej i 
lokalnej,   zgodnie   z   ustawą   z   2000   roku   -   o   samorządach   zawodowych   architektów   i 
inżynierów budownictwa oraz urbanistów. 

Ustalenia   MPZP   kształtują   wraz   z   innymi   przepisami   sposób   wykonywania   prawa 

własności do nieruchomości. Ponadto, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą o 
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do:

•

zagospodarowania terenu do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi 
w MPZP albo w decyzji o WZZT, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu 
publicznego oraz osób trzecich,

•

ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do 
innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Rozstrzygnięcia   organów   samorządu   terytorialnego,   czyli   wójta,   burmistrza   lub 

prezydenta   bądź   marszałka   województwa,   o   nieuwzględnieniu   wniosków   dotyczących 
studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania   przestrzennego   gminy,     uwag 
dotyczących   projektów   tego   studium,   wniosków   dotyczących   MPZP,   uwag   dotyczących 
projektów tego planu albo wniosków dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego 
województwa – nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

W   planowaniu   i   zagospodarowaniu   przestrzennym   ważną   rolę   (obok   organów 

administracji publicznej) odgrywają także organy doradcze.  

Organem   doradczym   ministra   właściwego   do   spraw   budownictwa,   gospodarki 

przestrzennej i mieszkaniowej   w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego 
jest Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna.

Organem doradczym wójta, burmistrza lub prezydenta miasta   w sprawach planowania 

i   zagospodarowania   przestrzennego   gminy   jest   gminna   komisja   urbanistyczno-
architektoniczna.

Organem   doradczym   marszałka   województwa   w   sprawach   planowania   i 

zagospodarowania   przestrzennego   województwa   jest   wojewódzka   komisja   urbanistyczno-
architektoniczna.

Przy   starostach   powiatu   mogą   działać   powiatowe   komisje   urbanistyczno-

architektoniczne.

2.3

Planowanie przestrzenne w gminie
Planowanie przestrzenne w gminie to najważniejsze z działań dotyczących procesu 

planowania w  ogólności, ponieważ  dotyczy najbliższego otoczenia  i jest  wykonywane na 
najwyższym poziomie szczegółowości.

W planowaniu przestrzennym gminy decydującą rolę odgrywa MPZP oraz studium 

uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania   przestrzennego   gminy.   Studium   jest 
obowiązkowe, a sporządza go wójt, burmistrz lub prezydenta, w granicach administracyjnych 
gminy. Ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu MPZP, przy czym samo studium nie 
jest aktem prawa miejscowego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
W   studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania   przestrzennego   gminy 

uwzględnia się uwarunkowania wynikające, między innymi z:

•

dotychczasowego przeznaczenia i zagospodarowania i uzbrojenia terenu,

•

stanu ładu przestrzennego,

•

stanu środowiska oraz jego ochrony,

•

stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków,

•

warunków życia mieszkańców i ochrony ich zdrowia,

8

•

bezpieczeństwa ludności,

•

potrzeb i możliwości rozwoju gminy,

•

stanu prawnego gruntów,

•

występowania terenów i obiektów chronionych,

•

występowania   obszarów   naturalnych   zagrożeń   geologicznych,   terenów   górniczych, 
obszarów kopalin oraz zasobów wód podziemnych,

•

stanu komunikacji i infrastruktury,

•

zadań służących ponadlokalnym celom publicznym.
W studium określa się, między innymi:

•

kierunki zmian w strukturze przestrzennej i przeznaczeniu terenów gminy,

•

kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenu,

•

obszary oraz zasady ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego,

•

kierunki rozwoju komunikacji i infrastruktury,

•

obszary inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,

•

obszary  inwestycji  celu  publicznego  o znaczeniu   ponadlokalnym, zgodnie  z  planem 
województwa oraz w programach rządowych

•

obszary, na których obowiązkowe jest sporządzenie MPZP (na podstawie przepisów 
odrębnych),   w   tym   obszary   scaleń   i   podziałów   nieruchomości,   obszary   publiczne, 
obszary handlowe o powierzchni sprzedaży większej niż 2000m

2

,

•

obszary  na   których  gmina   zamierza   sporządzić   MPZP,   w   tym  obszary  wymagające 
zmiany przeznaczenia terenów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

•

obszary narażone na powodzie,

•

obszary i obiekty filara ochronnego,

•

obszary pomników zagłady i stref ochronnych,

•

obszary przekształceń lub rekultywacji,

•

granice obszarów zamkniętych
Należy nadmienić, że obowiązek przystąpienia do sporządzania MPZP (na podstawie 

przepisów odrębnych) powstaje po upływie 3 miesięcy od dnia ustalenia tego obowiązku

2.4

Planowanie przestrzenne w województwie
Plan zagospodarowania przestrzennego województwa, analizy i studia oraz koncepcje 

i programy sporządzają organy samorządu województwa. 

Przystąpienie   do   sporządzania   planu   zagospodarowania   województwa   następuje   w 

formie uchwały sejmiku województwa. Plan sporządza się dla obszaru województwa.

 W planie uwzględnia się ustalenia koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, 

strategii rozwoju województwa oraz określa się, przede wszystkim:

•

podstawowe elementy sieci osadniczej województwa,

•

system obszarów chronionych,

•

rozmieszczenie inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym (ustalone przez 
Sejm, Radę Ministrów, właściwego ministra lub sejmik województwa)

•

obszary problemowe oraz zasady ich zagospodarowania,

•

obszary wsparcia, 

•

obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi,

•

granice terenów zamkniętych oraz  ich stref ochronnych,

•

obszary występowania udokumentowanych złóż kopalin
Po podjęciu uchwały przez sejmik województwa o przystąpieniu do sporządzania planu 

województwa, marszałek województwa wykonuje następujące czynności:

9

•

ogłasza w prasie ogólnopolskiej, w urzędach gmin, starostwach powiatowych, urzędzie 
marszałkowskim   i   urzędzie   wojewódzkim   o   podjęciu   uchwały   o   przystąpieniu   do 
sporządzania planu oraz o miejscu i terminie składania wniosków dotyczących planu 
(min 3 miesiące od dnia ogłoszenia), 

•

zawiadamia na piśmie organy właściwe dla opinii i uzgodnień,

•

rozpatruje wnioski,

•

sporządza projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko,

•

uzyskuje opinię o projekcie od wojewódzkiej komisji urbanistyczno-architektonicznej,

•

występuje o opinię o projekcie planu do wszystkich możliwych organów na terenie 
województwa oraz rządowych i samorządowych organów jednostek   przyległych oraz 
uzgadnia projekt z organami określonymi w przepisach odrębnych,

•

przedstawia   projekt   ministrowi   właściwemu   do   spraw     budownictwa,   gospodarki 
przestrzennej i mieszkaniowej, w celu jego stwierdzenia jego zgodności z koncepcją 
przestrzennego zagospodarowania kraju i programami rządowymi

2.5

Planowanie przestrzenne w kraju
Podstawowym dokumentem planistycznym, dotyczącym zagadnień zagospodarowania 

przestrzennego jest koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju. 

Koncepcja jest sporządzana przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych, które 

jest   także   odpowiedzialne   za   prowadzenie   analiz   i   studiów   oraz   koncepcji   i   programów. 
Obowiązkiem   Centrum   jest   także   przygotowywanie   odpowiednich   raportów   o   stanie 
przestrzennego zagospodarowania kraju.

W koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju określa się: 

•

podstawowe elementy sieci osadniczej z wyodrębnieniem obszarów metropolitalnych,

•

wymagania   z   zakresu   ochrony  środowiska   i   zabytków   z   uwzględnieniem   obszarów 
podlegających ochronie,

•

rozmieszczenie infrastruktury społecznej o znaczeniu międzynarodowym i krajowym,

•

rozmieszczenie   obiektów   infrastruktury   technicznej   i   transportowej,   strategicznych 
zasobów   wodnych  i   obiektów   gospodarki   wodnej   o   znaczeniu   międzynarodowym  i 
krajowym,

•

obszary problemowe o znaczeniu krajowym, w tym obszary zagrożeń wymagających 
szczególnych studiów i planów

Koncepcja   przestrzennego   zagospodarowania   kraju   jest   opracowaniem   będącym 

narzędziem do prowadzenia polityki przestrzennej państwa. 

Elementy   koncepcji   przestrzennego   zagospodarowania   kraju   są   wprowadzane   do 

planów   zagospodarowania   przestrzennego   województw   oraz   studiów   uwarunkowań   i 
kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Koncepcję   przestrzennego  zagospodarowania  kraju   oraz   okresowe  raporty  o  stanie 

przestrzennego   zagospodarowania   kraju   przyjmuje   Rada   Ministrów,   rozstrzygając 
jednocześnie   o   zakresie,   w   jakim   koncepcja   będzie   stanowić   podstawę   sporządzenia 
programów zawierających zadania rządowe służące realizacji inwestycji celu publicznego o 
znaczeniu krajowym.

Programy są przyjmowane w drodze rozporządzenia Rady Ministrów, zaś rejestr tych 

programów prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i 
mieszkaniowej,   który   jednocześnie   ma   kompetencje   do   występowania   do   marszałka 
województwa   z   wnioskiem   o   wprowadzenie   programu   do   planu   zagospodarowania 
przestrzennego województwa. 

10

2.6

Organy decyzyjne i doradcze planowania
Wśród organów decyzyjnych w zakresie planowania wyróżniamy różne organy w 

zależności od poziomu planowania. Tak więc:

•

Na   szczeblu   gminy

  

  sporządzane   jest   studium   uwarunkowań   i   kierunków 

zagospodarowania   przestrzennego   gminy  przez   wójta,   burmistrza   lub   prezydenta,   w 
granicach   administracyjnych   gminy.   Projekt   MPZP   sporządza   wójt,   burmistrz   lub 
prezydent a uchwala go rada gminy

•

Na   szczeblu   województwa

  

  sporządzany   jest   plan   zagospodarowania   przestrzennego 

województwa, analizy i studia oraz koncepcje i programy sporządzane przez zarząd 
województwa.   Przystąpienie   do  sporządzania  planu  zagospodarowania  województwa 
następuje w formie uchwały sejmiku województwa. 

•

Na szczeblu krajowym

  

  sporządzana jest koncepcja przestrzennego zagospodarowania 

kraju przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych, które jest także odpowiedzialne 
za prowadzenie analiz i studiów oraz koncepcji i programów oraz przygotowywanie 
odpowiednich raportów  o stanie  przestrzennego  zagospodarowania  kraju.  Koncepcję 
przestrzennego zagospodarowania kraju oraz okresowe raporty o stanie przestrzennego 
zagospodarowania   kraju   przyjmuje   Rada   Ministrów.   Programy   są   przyjmowane   w 
drodze rozporządzenia Rady Ministrów, zaś rejestr tych programów prowadzi minister 
właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. 
Wśród organów doradczych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego 

wyróżniamy różne organy w zależności od poziomu planowania. Tak więc:

•

Na   szczeblu   gminnym   działa   gminna   komisja   urbanistyczno-architektoniczna 
powoływana przez   wójta,  burmistrza   lub  prezydenta.  Jej   zadaniem  jest   opiniowanie 
projektu   studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania   przestrzennego   oraz 
projektu MPZP.

•

Na szczeblu wojewódzkim działa wojewódzka komisja urbanistyczno-architektoniczna 
powoływana przez  marszałka województwa. Jej zadaniem  jest opiniowanie projektu 
planu   zagospodarowania   przestrzennego   województwa   oraz   opiniowanie   okresowej 
oceny realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym. 

•

Na   szczeblu   centralnym   działa   Główna   Komisja   Urbanistyczno-Architektoniczna 
powoływana   przez   ministra   właściwego   do   spraw   budownictwa,   gospodarki 
przestrzennej i mieszkaniowej. Jej zadania nie są określone. Można domniemywać, że 
dotyczą one wszystkich strategicznych problemów państwa związanych z planowaniem.

Może   być   także   powoływana   powiatowa   komisja   urbanistyczno-architektoniczna 

działająca przy staroście powiatu. Jest to jednak nieobligatoryjne działanie. Jej powołanie 
może   wynikać   jedynie   z   porozumień   zawartych   pomiędzy   wójtami,   burmistrzami,   lub 
prezydentami a starostą. 

Członkami komisji powinny być osoby o wykształceniu związanym z planowaniem 

przestrzennym, z których co najmniej połowa powinna być rekomendowana przez branżowe 
stowarzyszenia   i   samorządy   zawodowe.   Samorządem   zawodowym   jest   Izba   Urbanistów. 
Ponadto   działa   stowarzyszenie   Towarzystwo   Urbanistów   Polskich.   Działa   także 
Stowarzyszenie Architektów Polskich. 

3.

Wstępne procesy administracyjno-technologiczne planowania przestrzennego
Przed właściwym procesem planowania przestrzennego prowadzącym do sporządzenia 

MPZP są wykonywane różnorodne procesy, które wywierają pośredni wpływ na sporządzenie 
planu. Są nimi: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz 
różnego rodzaju studia i analizy.

11

3.1

Przedmiot planowania
Przedmiotem planowania jest przestrzeń, która jest związana z gminą, województwem 

i krajem. Przestrzeń planowania jest strukturą hierarchiczną, co oznacza, że planowanie na 
niższych szczeblach musi uwzględniać wymogi wyższych szczebli.

Najważniejsze i najbardziej szczegółowe jest planowanie w gminie. Wskazuje ono 

rozmieszczenie obiektów planowania. Na podstawie wyników tego planowania odbywa się 
zmiana przestrzeni. Gmina jest jedyną uprawnioną do uchwalania MPZP, które są jedynymi 
aktami prawa miejscowego z zakresu planowania przestrzennego.

Narzędziami kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w gminie są:

•

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

MPZP.
Studium jest dokumentem o charakterze strategicznym w zakresie polityki przestrzennej 

gminy, zaś MPZP jest narzędziem do jej prowadzenia.

3.2

Podmioty polityki przestrzennej
Podmiotami polityki przestrzennej są: 

•

Na szczeblu lokalnym podmiotem jest gmina – planowanie jest jej zadaniem własnym, a 
gmina niektóre zadania musi wykonywać,

•

Na   szczeblu   powiatu   –   prowadzenie   studiów   i   analiz,   które   jedynie   mogą   być 
wykorzystane   na   szczeblu   gminnym,   ponieważ   nie   stanowią   one   żadnej   podstawy 
prawnej   ani   nie   zawierają   wytycznych   projektowych   do   studiów   ani   planów 
miejscowych. Są to zadania samorządu powiatu, który może jedynie wnioskować do 
gminy   o   uwzględnienie   postulatów   powiatu   w   zakresie   planowania.   Uprawnienia 
powiatu   w   zakresie   planowania   są   niewielkie,   czyli   powiat   nie   jest   podmiotem 
planowania.

•

Na   szczeblu   województwa   –   podmiotem   jest   województwo   samorządowe,   ale   plan 
województwa nie podlega uchwaleniu a jedynie na jego uzgodnieniu w odniesieniu do 
przepisów   odrębnych   oraz   stwierdzeniu   zgodności   z   koncepcją   przestrzennego 
zagospodarowania kraju.

•

Na szczeblu krajowym – podmiotem jest Rada Ministrów, która kształtuje i prowadzi 
politykę przestrzenną wyrażoną w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju.
Podmiotem,   który   ma   najszersze   uprawnienia   w   zakresie   planowania   i 

zagospodarowania   przestrzennego   ma   gmina,   która   wykonuje   (obowiązkowo)   studium 
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a   uchwalając MPZP, tworzy 
prawo miejscowe.

3.3

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego, wiążącym organa gminy. Powinno 

zawierać główne elementy polityki przestrzennej.

3.3.1 Cel studium

Celem studium jest określenie polityki przestrzennej gminy w tym lokalnych zasad 

zagospodarowania przestrzennego.

Ustalenia  studium   są  wiążące   dla   organów   gminy  przy  sporządzaniu   miejscowych 

planów zagospodarowania przestrzennego.

Studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania   przestrzennego   nie   jest   z 

założenia aktem prawa miejscowego.

Studium jest opracowywane i przedstawiane w dwóch częściach:

12

•

części tekstowej, 

•

części graficznej.

3.3.2 Uwarunkowania i kierunki studium

Uwarunkowania i kierunki studium zawierają dwie zasadnicze części:

•

Część   I

  

  –   uwarunkowania   zagospodarowania   przestrzennego,   która   zawiera 

skatalogowane i uporządkowane studia i analizy dotyczące określonych problematyk 
planowania przestrzennego, ochrony środowiska, analizy  jakości życia mieszkańców. 

•

Część II

  

 – kierunki zagospodarowania przestrzennego, która zawiera elementy przyjętej 

przez   radę   gminy   polityki   przestrzennej   oraz   ustalenia   zawarte   w   dokumentach 
planistycznych   szczebla   wojewódzkiego   i   krajowego   wyrażone   w   postaci   „ustaleń” 
studium, a także lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego.
W   opracowywaniu   studium,   w   zakresie  uwarunkowań   zagospodarowania 

przestrzennego,   uwzględnia   się   określone   ustalenia   (warunki).     Tak   więc   w   studium 
uwzględnia się określone zasady i ustalenia, którymi są:

•

zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju,

•

ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa, a w 
przypadku  jego  braku  ustalenia  programów   zawierających zadania  rządowe,  służące 
realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym,

•

ustalenia strategii rozwoju gminy, jeżeli gmina dysponuje takim opracowaniem
W studium wprowadza się także uwarunkowania wynikające w szczególności:

•

z dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu,

•

ze stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony,

•

ze stanu środowiska,

•

ze stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków,

•

z warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia,

•

z zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i ich mienia,

•

z potrzeb i możliwości rozwoju gminy,

•

ze stanu prawnego gruntów (ochrona własności),

•

z występowania naturalnych zagrożeń geologicznych,

•

z   występowania   udokumentowanych   złóż   kopalin,   zasobów   wód   oraz   terenów 
górniczych,

•

ze stanu systemów  komunikacji i infrastruktury technicznej
Tryb   uwzględniania   wymienionych   elementów   odbywa   się   poprzez   uwzględnienie 

wniosków   złożonych   przez   wojewodę   (administracja   rządowa)   i   zarząd   województwa 
(administracja samorządowa), po zawiadomieniu o tym, że gmina przystąpiła do sporządzania 
studium.  

W opracowywaniu studium, w zakresie  kierunków zagospodarowania przestrzennego, 

określa   się   głównie   kierunki   zmian   w   przeznaczeniu   wszystkich   terenów   w   granicach 
administracyjnych gminy, przy czym wymóg ten nie stoi w sprzeczności z jednoznacznym 
ustalaniem   przeznaczenia   terenów,   które   w   dalszym   ciągu   pozostają   zarezerwowane   dla 
MPZP.  W ustaleniach studium powinny być zawarte jedynie informacje dotyczące kierunków 
i lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego.

Tak więc w studium określa się w szczególności:

•

kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy,

•

kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym 
tereny wyłączone spod zabudowy,

•

obszary oraz zasady ochrony środowiska,

13

•

obszary oraz zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury 
współczesnej,

•

kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej

•

obszary inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,

•

obszary  inwestycji  celu  publicznego  o znaczeniu   ponadlokalnym, zgodnie  z  planem 
województwa oraz w programach rządowych

•

obszary, na których obowiązkowe jest sporządzenie MPZP (na podstawie przepisów 
odrębnych),   w   tym   obszary   scaleń   i   podziałów   nieruchomości,   obszary   publiczne, 
obszary handlowe o powierzchni sprzedaży większej niż 2000m

2

,

•

obszary  na   których  gmina   zamierza   sporządzić   MPZP,   w   tym  obszary  wymagające 
zmiany przeznaczenia terenów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

•

obszary narażone na powodzie,

•

obszary i obiekty filara ochronnego,

•

obszary pomników zagłady i stref ochronnych,

•

obszary przekształceń lub rekultywacji,

•

granice obszarów zamkniętych, 

•

inne uwarunkowania problemowe.
Należy dodać, że:

•

dla terenów zamkniętych nie sporządza się MPZP, 

•

granice  terenów  zamkniętych wprowadza  się  do MPZP  i  planów  zagospodarowania 
przestrzennego województwa,

•

dla stref ochronnych terenów  zamkniętych wprowadza się w MPZP ograniczenia w 
zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy,

•

dla terenów zamkniętych wójt, burmistrz lub prezydent nie wydaje decyzji o WZZT, 
przy czym wydaje je wojewoda na podstawie przepisów odrębnych
Należy również nadmienić, że:

•

do   studium   powinny  być  wprowadzane   informacje   na   temat   obszarów,   dla   których 
sporządzenie MPZP jest obowiązkowe,  oraz te dla których rada gminy podjęła uchwałę 
o opracowaniu planu ze względu na istniejące uwarunkowania
Należy  też   dodać,   że   opracowania   MPZP   wymagają,   między  innym,  takie   przepisy 

odrębne jak:

•

ustawa prawo górnicze i geologiczne z 1994 roku  – dla terenów górniczych,

•

ustawa o ochronie przyrody z 2001 roku – dla terenów dla których sporządza się plany 
ochrony przyrody. 

3.3.3 Forma studium

Studium jest dokumentem gminnym. Przed tym jak studium staje się obowiązujące, 

sporządzany jest jego projekt. Zakres projektu uwzględnia w szczególności:

•

wymogi dotyczące materiałów planistycznych,

•

wymogi skali opracowań kartograficznych,

•

stosowane oznaczenia, 

•

nazewnictwo, 

•

standardy opracowań planistycznych,

•

sposób dokumentowania prac planistycznych.
Rada gminy nie podejmuje studium w formie uchwały, ale całe studium wraz z częścią 

tekstową i graficzną stanowi załącznik do uchwały rady.

3.3.4 Procedura sporządzania studium

14

W  procedurze  sporządzania studium  można wyróżnić szereg kroków  formalnych i 

merytorycznych, które prowadzą do jego zaistnienia na obszarze gminy. Są nimi:

•

podjęcie uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzania studium,

•

ogłoszenie   przez   wójta,   burmistrza   lub   prezydenta   w   prasie   faktu   przystąpienia   do 
sporządzania   studium   oraz   informacji   dotyczącej   składania   wniosków   dotyczących 
studium, minimum 21 dni od czasu ogłoszenia,

•

rozpatrzenie złożonych wniosków przez wójta, burmistrza lub prezydenta,

•

sporządzenie projektu studium przez wójta, burmistrza lub prezydenta,

•

uzyskanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta opinii o studium od gminnej komisji 
urbanistyczno-architektonicznej,

•

uzgodnienie   przez   wójta,   burmistrza   lub   prezydenta   projektu   studium   z   zarządem 
województwa   w   zakresie   ustaleń   planu   zagospodarowania   przestrzennego 
województwa,

•

uzgodnienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta projektu studium z wojewoda w 
zakresie ustaleń programów zawierających zadania rządowe,

•

wystąpienie   przez   wójta,   burmistrza   lub   prezydenta   do   wójtów,   burmistrzów   lub 
prezydentów o opinię gmin sąsiednich,

•

wystąpienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta o opinię do właściwych organów 
wojskowych,

•

wystąpienie przez   wójta,  burmistrza   lub  prezydenta  o opinię  do właściwego  urzędu 
morskiego,

•

wystąpienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta o opinię do właściwego:

°

starosty powiatowego,

°

wojewódzkiego konserwatora zabytków,

°

organu nadzoru górniczego,

°

organu administracji geologicznej,

°

ministra   do   spraw   zdrowia   w   zakresie   zagospodarowania   obszarów   ochrony 
uzdrowiskowej

•

wprowadzenie   przez   wójta,   burmistrza   lub   prezydenta   zmian   do   projektu   studium 
wynikłych z opinii i uzgodnień,

•

ogłoszenie przez  wójta, burmistrza  lub prezydenta projektu studium do publicznego 
wglądu na co najmniej 14 dni przed dniem wyłożenia,

•

wyznaczenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta terminu, w którym można zgłaszać 
uwagi   do   projektu   studium,   nie   krótszego   niż   21   dni   od   dnia   zakończenia   okresu 
wyłożenia

•

wyłożenie projektu studium przez wójta, burmistrza lub prezydenta na okres 30 dni,

•

zorganizowanie publicznej dyskusji przez wójta, burmistrza lub prezydenta w czasie 
wyłożenia projektu, nad przyjętymi rozwiązaniami zawartymi w studium,

•

przedstawienie projektu studium przez wójta, burmistrza lub prezydenta radzie gminy 
do uchwalenia, wraz z listą nieuwzględnionych uwag,

•

uchwalenie studium przez radę gminy wraz z rozstrzygnięciem o sposobie rozpatrzenia 
nieuwzględnionych uwag.
Organem   sporządzającym   i   jednocześnie   odpowiedzialnym   za   projekt   jest   wójt, 

burmistrz   lub   prezydent,   który   zleca   sporządzenie   projektu   studium   uprawnionemu 
podmiotowi.   Studium   sporządza   urbanista,   który   jest     wpisany   na   listę   członków   Izby 
Urbanistów, wyłoniony w trybie zgodnym z ustawą o zamówieniach publicznych z 2002 roku. 

W czasie dyskusji publicznej powinni być obecni:

•

przedstawiciel administracji samorządowej (na przykład architekt miejski),

15

•

przedstawiciele rady gminy (na przykład członkowie właściwych komisji),

•

projektant studium,

•

członkowie gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej,

•

inni zainteresowani udziałem w dyskusji.
Rozstrzygnięcia wójta, burmistrza lub prezydenta nie podlegają zaskarżeniu do NSA. 

Można natomiast zaskarżyć uchwałę rady gminy. 

Po uchwaleniu studium wójt, burmistrz lub prezydent  przedstawia wojewodzie uchwałę 

dotyczącą studium celem dokonania oceny jej zgodności z przepisami prawa. Studium nie 
podlega ogłoszeniu w dzienniku urzędowym wojewódzkim.

Dopuszczalna   jest   zmiana   (aktualizacja)   studium.   Jest   ona   opracowywana   w   takim 

samym trybie w jakim następuje jej uchwalanie.

3.3.5 Skutki prawne uchwalenia studium 

Uchwalenie   przez   radę   gminy  studium   nie   wywołuje   żadnych   skutków   prawnych, 

ponieważ studium nie jest aktem prawa miejscowego. Tym niemniej jednak studium pełni 
bardzo ważną rolę w systemie miejscowego planowania przestrzennego. 

Takie stwierdzenie wynika z następujących przesłanek:

•

studium sporządza się obowiązkowo dla obszaru w granicach administracyjnych gminy,

•

ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu MPZP,

•

bez studium niemożliwe jest w praktyce sporządzenie MPZP.
Gmina nie może odstąpić od uchwalenia studium. Jeżeli gmina do 11 lipca 2004 roku 

nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia studium, o zmianie studium albo nie 
wprowadziła do studium obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego podejmowane 
są wobec niej restrykcje.

Tak więc, wojewoda, po bezskutecznym wezwaniu do uchwalenia studium, sporządza 

MPZP dla obszaru, którego dotyczy zaniechanie gminy i wydaje w tej sprawie zarządzenie 
zastępcze. Koszty sporządzenia takiego planu ponosi gmina, przy czym nie zwalnia to jej z 
obowiązku sporządzenia studium. 

3.4

Studia i prognozy do planu miejscowego
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jest ważnym 

elementem planowania miejscowego. Studium jest obowiązkowe. 

Z kolei studia i prognozy są ważną częścią procesu sporządzania MPZP ale tylko 

wówczas, gdy plan taki jest sporządzany. Studia dotyczą problemów ekofizjograficznych, zaś 
prognozy   dotyczą   oddziaływania   planu   na   środowisko   jak   też   skutków   finansowych 
uchwalenia planu miejscowego.

Dokumenty  te   nie   są   załącznikami   do   uchwały  rady  gminy  w   sprawie   MPZP   ale 

stanowią odrębne opracowania o charakterze studialnym i prognostycznym

Opracowania ekofizjograficzne są sporządzane dla potrzeb uchwalenia MPZP zgodnie 

z   ustawą  – prawo ochrony  środowiska z   2001 roku. Są  to  opracowania  charakteryzujące 
poszczególne elementy przyrodnicze na obszarze objętym planem i ich wzajemne powiązania. 
Głównym ich celem jest zapewnienie uzyskania właściwego zakresu informacji dotyczących 
ochrony środowiska. 

Podstawą wykonania opracowania ekofizjograficznego są badania i pomiary terenowe 

oraz istniejące opracowania tekstowe i kartograficzne. Opracowanie fizjograficzne składa się 
z następujących części:

•

rozpoznanie i charakterystykę stanu i funkcjonowania środowiska,

•

diagnozę stanu i funkcjonowania środowiska,

16

•

wstępną prognozę dalszych zmian  zachodzących w środowisku, 

•

określenie   przyrodniczych   predyspozycji   do   kształtowania     struktury   funkcjonalno-
przestrzennej,

•

ocenę przydatności środowiska,

•

określenie uwarunkowań ekofizjograficznych, jako wniosków z analiz.
Opracowania fizjograficzne sporządza się w formie podstawowej lub problemowej, w 

przypadku   konieczności   bardziej   szczegółowego   rozpoznania   cech   wybranych   elementów 
przyrodniczych.

Opracowania fizjograficzne sporządza się przed podjęciem prac planistycznych i przed 

podjęciem uchwały przez radę gminy o przystąpieniu przez gminę do sporządzania MPZP.

Prognoza oddziaływania planu na środowisko  jest wymagana   zgodnie z przepisami 

ustawy- prawo ochrony środowiska z 2001 roku. Prognoza składa się z czterech części:

•

określenia skutków, jakie może wywołać realizacja ustaleń MPZP,

•

oceny stanu środowiska,

•

oceny przyjętych w planie rozwiązań funkcjonalno-przestrzennych,

•

określenia   możliwości   zastosowania   rozwiązań   eliminujących   lub   minimalizujących 
negatywne skutki realizacji ustaleń MPZP.
Prognoza   jest   dokumentem   informacyjnym   i   nie   stanowi   załącznika   do   uchwały   o 

przyjęciu projektu planu miejscowego.

Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest wymagana  zgodnie 

z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku. Prognoza 
składa się z trzech części, które przedstawiają:

•

prognozę   wpływu   ustaleń   planu   na   dochody   własne     i   wydatki   gminy,   przy   czym 
dochody  wynikają   z   podatków   od   nieruchomości   i   innych  dochodów   związanych  z 
obrotem nieruchomościami, a wydatki wynikają z opłat i odszkodowań związanych ze 
zmianą wartości nieruchomości po uchwaleniu planu,

•

prognozę   wpływu   ustaleń   planu   miejscowego   na   wydatki   związane   z   realizacją 
inwestycji  z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy,

•

wnioski dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu, wynikające z 
uwzględnienia skutków finansowych.
Prognoza  skutków finansowych nie jest przedmiotem uchwały rady gminy i nie stanowi 

załącznika   do   planu   miejscowego.   Ma   charakter   informacyjny   i   nie   podlega   procedurze 
odwoławczej ani nie może być przedmiotem skargi do NSA.

4.  

Miejscowy   plan   zagospodarowania   przestrzennego   jako   efekt   zasadniczych 
procesów planistycznych
Plan   miejscowy   jest   najważniejszym   dokumentem   procesów   planowania   i 

zagospodarowania   przestrzennego.   Jest   aktem   prawa   miejscowego.   Jest   sporządzany   na 
podstawie   studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania   przestrzennego.   Jest 
uchwalany przez radę gminy na podstawie projektu planu. 
 
4.1 

Cel i charakter planu miejscowego 

MPZP   jest   narzędziem   regulującym   wykonywanie   prawa   własności.   W   granicach 

określonych planem każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł 
prawny.

Celem sporządzenia MPZP jest ustalenie przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji 

celu publicznego oraz określenia sposobów ich zagospodarowania.

17

MPZP jest opracowaniem szczególnym. Jest to bowiem jedyny dokument w którym 

określa się przeznaczenie terenów oraz sposób ich zagospodarowania. Żaden inny dokument 
nie   jest   w   stanie   zastąpić   planu.   Dotyczy   to   studium   uwarunkowań   i   kierunków 
przestrzennego zagospodarowania ani plan wojewódzki.

Jedynym wyjątkiem są tak zwane zarządzenia zastępcze wydawane przez wojewodę w 

przypadku,   gdy   gmina   nie   przystępuje   do   sporządzenia   planu   miejscowego,   gdy   jest   to 
obowiązkowe.

Plan   miejscowy   jest   narzędziem   prowadzenia   polityki   przestrzennej   przyjętej   w 

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Można zatem wyrazić 
stwierdzenie, że w stosunku do studium ma charakter realizacyjny. 

Sporządzenia   planu   miejscowego   nie   jest   obligatoryjne   dla   obszaru   całej   gminy. 

Obowiązek taki dotyczy obszarów szczególnych, którymi są:

•

obszary   dla   których   sporządzenie   planu   miejscowego   jest   wymagane   na   podstawie 
przepisów szczególnych,

•

obszary wymagające scaleń i podziałów nieruchomości,

•

obszary   rozmieszczenia   obiektów   handlowych   o   powierzchni   sprzedaży   powyżej 
2000m

2

,

•

obszary przestrzeni publicznej.
Gdy brak jest planu miejscowego realizacja polityki przestrzennej odbywa się poprzez 

wydawanie decyzji o WZZT.

4.2 

Zakres planu miejscowego
Podstawowym i jedynym dokumentem, który należy uwzględnić przy opracowaniu 

planu miejscowego jest studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania 
gminy. Znaczna część tego studium jest wprost przyjmowana do ustaleń planu.

Plan nie ma charakteru dokumentu strategicznego i ogranicza  się do sformułowań 

regulacyjnych.

W opracowaniu planu miejscowego występują dwie grupy zagadnień. Jedne z nich są 

obligatoryjnymi, drugie zaś fakultatywnymi, wprowadzanymi w zależności od potrzeb.

Plany  są   sporządzane   w   sposób   standaryzowany.  Dotyczy  to   zakresu   opracowania 

planów jak też ujednolicenia zapisów tekstowych. Każdy plan ma zatem konieczny zakres 
ustaleń. Jest to spowodowane faktem, że na podstawie planu wydawane są decyzje. Tak, więc 
plan musi zawierać szeroką treść tak, aby decyzja była bezproblemowa. 

Wydawanie decyzji o WZZT jest możliwe jedynie wówczas, gdy na danym terenie nie 

obowiązuje   żaden   plan   miejscowy,   a   inwestycja   oraz   jej   lokalizacja   spełnia   wszystkie 
stosowne wymogi. 

4.2.1 Zakres obowiązkowy planu

Do   zakresu   obowiązkowego   planu   miejscowego   należy   przede   wszystkim 

przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające te tereny. 1 Jest to najważniejszy element. 
Ustalenia   w   tym   względzie   dotyczą   określenia   funkcji,   jaka   będzie   na   takim   terenie 
realizowana. Plan ustala także zasięg tych obszarów poprzez linie rozgraniczające. Linie te 
rozdzielają   nie   tylko   tereny   o   różnych   funkcjach,   ale   także   o   różnym   sposobie 
zagospodarowania. W planie istnieje na przykład obszar, gdzie jest funkcja mieszkaniowa, a 
wśród   niej   wyróżnia   się   zabudowę   (zagospodarowanie)   jednorodzinne   i   wielorodzinnej. 
Zmiana   zagospodarowania   również   jest   zaznaczana   linią   rozgraniczającą.   Przeznaczenie 
terenów   w   planie   miejscowym   jest   zaznaczane   symbolem   literowym   oraz   numerem 
wyróżniającym go spośród innych terenów. 

18

Do   zakresu   obowiązkowego   należy   także   przedstawienie  zasad   ochrony   i 

kształtowania ładu przestrzennego. Zasady te są formułowane dla przeznaczenia terenu w 
postaci   zakazów,   nakazów,   dopuszczeń   i   ograniczeń   oraz   parametrów   i   wskaźników 
kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zakres   obowiązkowy   to   także  zasady   ochrony   środowiska,   przyrody   i   krajobrazu 

kulturowego.   Tu  również   stosowane  są  zakazy,  nakazy  i   dopuszczenia.   Zawarte  są   także 
ustalenia wynikające z innych opracowań i dokumentów, takich jak:

•

plany przyrody,

•

dotyczących obszarów ograniczonego użytkowania,

•

dotyczących warunków korzystania z wód dorzecza, stref ochronnych, ujęć wód oraz 
obszarów chronionych zbiorników wód podziemnych

Przedstawiane   są   również  zasady   ochrony   dziedzictwa   kulturowego.   W   planach 

miejscowych są wykazy obiektów i obszarów objętych taką ochroną, przeniesione z rejestru 
zabytków.   To   również   zakazy,   nakazy   dopuszczenia   i   ograniczenia,   uzgodnione   z 
wojewódzkim konserwatorem zabytków. 

Do   obowiązkowych   należą   także   wymagania   wynikające   z  potrzeb   kształtowania 

przestrzeni   publicznych.   Przestrzeń   publiczna   to   obszar   o   szczególnym   znaczeniu   dla 
zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu 
kontaktów społecznych. Przykładem mogą być ciągi komunikacyjne piesze, pasaż, rynek itd. 
Obszar ten musi być wcześniej określony w studium a w planie miejscowym doprecyzowany.

Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu są jednym 

z   ważniejszych obowiązkowych elementów  planu. Jest  to  druga  pod względem  ważności 
grupa ustaleń i stanowi podstawę do wydawania decyzji. Podawane są w nim obowiązkowo:

•

linia zabudowy,

•

wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki,

•

udział powierzchni biologicznie czynnej,

•

gabaryty obiektów,

•

wysokość projektowanej zabudowy,

•

geometria dachów

Ponadto podawane są także nieobowiązkowo:

•

wskaźnik intensywności zabudowy,

•

szerokość elewacji frontowej,

•

wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, 

•

formy obiektu, rodzaj materiałów budowlanych, itp.

Granice i sposoby zagospodarowania obiektów i obszarów podlegających ochronie są 

wprowadzane obowiązkowo do planu, a jest to spowodowane różnego rodzaju zagrożeniami, 
na przykład powodzią, osuwaniem się ziemi, terenami górniczymi. 

Wprowadza się także takie elementy jak parki narodowe, rezerwaty przyrody, użytki 

ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, itp.

Szczegółowe   zasady   i   warunki   scalania   i   podziału   nieruchomości  są   ujęte 

obowiązkowo w planie, a podają one:

•

minimalne i maksymalne wielkości działek (powierzchni),

•

minimalne i maksymalne szerokości frontów działek,

•

kąt położenia granic działek do drogi publicznej,

•

sposób zapewnienia dostępności do drogi publicznej

Szczegółowe zasady zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, 

w tym zakaz zabudowy, wprowadzane obowiązkowo do planu są uzupełnieniem tej części, 
która zawiera ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu. Oprócz określenia funkcji, jaka na 

19

danym terenie może być realizowana, konieczne jest określenie w planie czy jest na danym 
terenie   dopuszczona   zabudowa,   a   jeśli   tak   to   jakie   są   ograniczenia   w   jej   realizacji. 
Najostrzejsze   to   zakaz   zabudowy,   wynikające   z   ochrony   krajobrazu,   ochrony   gruntów 
wyższych klas itd.

Zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury. 

Zawierają one:

•

określenie układu komunikacyjnego i sieci infrastruktury wraz z ich parametrami oraz 
klasyfikacją ulic i innych szlaków komunikacyjnych,

•

określenie   warunków   powiązań   układu   komunikacyjnego   i   sieci   infrastruktury   z 
układem zewnętrznym,

•

wskaźniki w zakresie komunikacji i sieci infrastruktury.

Sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów. 

Dotyczy to przypadku terenów, których plan miejscowy zmienia przeznaczenie. Mogą one 
być wykorzystywane  w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania.

4.2.2 Zakres fakultatywny planu

Niektóre zagadnienia mogą być ujęte w planie miejscowym, przy czym zakres ujęcia 

wynika   z   rzeczywistych   potrzeb.   Zakres   ten   powinien   być   ujęty  w   uchwale   rady   gminy 
dotyczącej przystąpienia do sporządzania planu miejscowego. 

W zależności od potrzeb określa się granice obszarów

•

wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,

•

rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,

•

rekreacyjno-wypoczynkowych oraz służących organizacji imprez masowych

•

przeznaczonych pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 
2000m

2

,

•

obszary pomników zagłady oraz ich stref ochronnych
Obszary   te   były   określane   w   studium.   Właściwe   i   dokładne   ustalenie   granic   tych 

obszarów, szczególnie przy obszarach scaleń i podziałów następuje przy sporządzaniu planu 
miejscowego, na mapie zasadniczej.

4.3 

Treść i forma planu miejscowego
Podstawową różnicą pomiędzy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania 

przestrzennego a planem miejscowym jest to, że studium opracowuje się dla obszaru całej 
gminy  zaś   plan   dla   części   obszarów   gminy.   Nie   jest   przy  tym   określone   minimalna   ani 
maksymalna powierzchnia opracowania planu.

Jedyny   wyjątek   stanowi   zachowania   właściwej   powierzchni   dotyczy   planów 

miejscowych w wyniku których następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na 
cele nierolnicze i nieleśne. Plan musi w takim przypadku obejmować zmiany przeznaczenia 
gruntów rolnych i leśnych – ustalony w studium.

Na   plan   miejscowy   składa   się   część   graficzna   i   część   tekstowa.   Część   tekstowa 

stanowi treść uchwały rady gminy, zaś rysunek planu stanowi załącznik do uchwały. Cała 
uchwała podlega opublikowaniu w dzienniku urzędowym wojewódzkim.

4.3.1 Część tekstowa planu miejscowego

Część tekstową planu miejscowego stanowi uchwała rady gminy, która powinna być 

zgodna z   zakresem  obowiązkowym planów  miejscowych oraz  z  przyjętym  w  uchwale  w 
sprawie przystąpienia do sporządzania planu miejscowego zakresem fakultatywnym. 

20

Część tekstowa planu jest sporządzana w oparciu o przepisy szczególne, do których w 

pierwszym rzędzie należy rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z 2002 roku w sprawie 
techniki prawodawczej w części dotyczącej aktów prawa miejscowego.

4.3.2 Część graficzna planu miejscowego

Część graficzna planu miejscowego jest bardzo ważną częścią planu miejscowego. 

Przedstawia   ona   w   sposób   czytelny,  w   przestrzeni   dwuwymiarowej   wszelkie   zamierzenia 
planistyczne na obszarze gminy.

Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000 na urzędowej kopii mapy zasadniczej a 

w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej zgromadzonej w PZGK.

Dopuszczalne   jest   wykorzystanie   map   w   skalach   1:500   i   1:2000   ale   jedynie   w 

szczególnych   przypadkach.   Tak,   więc   mapę   w   skali   1:500   stosuje   się   w   przypadku 
sporządzania planów dla terenów o dużej intensywności zabudowy i obszarów przestrzeni 
publicznej, zaś mapy w skali 1:2000 stosuje się dla projektów inwestycji liniowych oraz 
obszarów o znacznej powierzchni.

Mogą być także  stosowane mapy w skalach 1:5000, ale jedynie w odniesieniu do 

planów   miejscowych,   które   sporządza   się   wyłącznie   w   celu   przeznaczenia   gruntów   do 
zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy. 

Projekt rysunku planu zawiera:

•

wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

określenie skali projektu,

•

granice obszaru planowania,

•

granice administracyjne,

•

granice terenów zamkniętych oraz granice ich stref ochronnych,

•

granice   i   oznaczenia   obiektów   i   terenów   chronionych   na   podstawie   przepisów 
odrębnych (górniczych, zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych itp.),

•

linie   rozgraniczające   tereny   o   różnym   przeznaczeniu   lub   różnych   zasadach 
zagospodarowania oraz ich oznaczenia,

•

linie zabudowy oraz oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu,

•

inne oznaczenia elementów informacyjnych, nie będących ustaleniami planu.

Rysunek   planu   miejscowego   powinien   być   sporządzony   w   czytelnej   technice 

graficznej zapewniającej możliwość wyłożenia do publicznego wglądu a także publikacji w 
dzienniku urzędowym. Musi być także możliwość sporządzania jego kopii.

Ponieważ plany miejscowe sporządzane są z dużą dokładnością są sporządzane na 

dużych arkuszach, na przykład formatu A-1. Mogą być one zatem przedstawiane w częściach 
czyli dzielone na arkusze mniejszego formatu, czyli A-2, A-3 a nawet A-4.

Projekt   planu,   zarówno   w   części   tekstowej   jak   też   graficznej   ma   być   również 

sporządzany także w wersji elektronicznej, z uwagi na możliwość jego prezentacji na stronach 
internetowych gminy. Jest to wymóg ustawowy. 

4.4

Opracowanie geodezyjne planu miejscowego
Geodezja   odgrywa   znaczącą   rolę   przy   opracowywaniu   projektów   planów 

miejscowych, przede wszystkim przy określaniu granic obszarów jednakowego przyszłego 
użytkowania. Granice te powinny być zgodne z granicami nieruchomości gruntowych. Do 
tego celu niezbędne są informacje geodezyjne, przede wszystkim z EGiB.

Plany   miejscowe   powinny   być   niebawem   opracowywane   w   całości   w   technice 

cyfrowej. Polega to na tym, że tworzy się warstwy informacyjne, które następnie się skleja. Są 
tu zatem warstwy: sytuacyjna, inwetaryzacyjna, EGiB itd.

21

5. 

Aspekty techniczne i prawne sporządzania planów miejscowych
Procedura sporządzania planu miejscowego jest złożona i wieloetapowa. W każdym z 

etapów   można   przy   tym   wyróżnić   szereg   złożonych   czynności.   Należą   do   nich   przede 
wszystkim następujące czynności: 

•

analizy wstępne,

•

przystąpienie do sporządzania projektu planu miejscowego,,

•

ttworzenie projektu planu,

•

uzgadnianie projektu planu,

•

opiniowanie projektu planu,

•

wyłożenie projektu planu do wglądu publicznego,

•

uchwalenie planu,

•

badanie zgodności uchwalonego planu,

•

wejście planu w życie.
Występują również inne czynności o mniejszym ciężarze gatunkowym.

5.1 

Analizy wstępne 
Analizy są wykonywane przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzania 

projektu planu miejscowego. Przed podjęciem zatem takiej uchwały, właściwy organ gminy 
(wójt, burmistrz lub prezydent miasta)  wykonuje następujące czynności:

•

sporządza   analizy   dotyczące   zasadności   przystąpienia   do   sporządzania   planu 
miejscowego,

•

bada stopień zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium,

•

przygotowuje niezbędne materiały geodezyjne.
Wynikiem analiz jest udzielenie odpowiedzi na pytanie o to, czy istnieją powody do 

sporządzania planu miejscowego. W przypadku pozytywnej odpowiedzi należy określić, jaki 
powinien   być   zakres   merytoryczny   i   przestrzenny   (zasięg)   tego   planu,   a   także   czy 
przewidywane   ustalenia   planu   stwarzają   możliwość   zachowania   zgodności   z   ustaleniami 
studium.

W  wyniku dokonanych analiz  powinien zostać określony obszar opracowania  planu 

miejscowego. 

Analizy   obejmują   także   opracowania   ekofizjograficzne,   które   określają   pożądany 

kierunek zmian w zagospodarowaniu przestrzennym.

Analizy są obowiązkowe przed przystąpieniem do sporządzania planu i mają na celu:

•

określenie prawnych możliwości zmiany przeznaczenia gruntów,

•

określenie możliwości  zmiany przeznaczenia gruntów  wynikających z uwarunkowań 
przyrodniczych i ekologicznych,

•

właściwe   określenie   granic   opracowania   projektu   planu   bez   konieczności   ich 
późniejszych zmian,

•

przygotowanie materiałów geodezyjnych.

5.2 

Przystąpienie do sporządzania planu miejscowego
Po przygotowaniu materiałów geodezyjnych oraz wykonaniu analiz  rada gminy może 

podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. Po podjęciu uchwały 
informuje się o tym opinię publiczną w stosowny i różnorodny sposób, to znaczy w prasie, 
tablicy ogłoszeń, stronie internetowej, itp.

W ogłoszeniu musi być podane miejsce i sposób składania wniosków do planu, nie 

krótszy niż 21 dni. Z kolei wójt, burmistrz lub prezydent zawiadamia na piśmie o podjęciu 

22

uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i 
opiniowania planu. Następnie rozpatruje wnioski w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia 
upływu terminu ich składania.

Następnym krokiem jest sporządzenie projektu planu wraz z prognozą oddziaływania 

planu na środowisko oraz sporządzenie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu 
miejscowego.
5.3

Tworzenie projektu planu
Projekt   planu   jest   sporządzany   zgodnie   z   wymogami   ustawy   z   2000   roku   o 

samorządzie zawodowym architektów, konstruktorów zawodowych i urbanistów. Wynika z 
niej, że projekt może być sporządzony przez osobę wpisaną na listę członków  właściwej 
okręgowej Izby Urbanistów. 

5.3.1  Opiniowanie projektu planu

Projekt   planu   miejscowego   jest   opiniowany  przez   gminną   komisję   urbanistyczno-

architektoniczną. Po uzyskaniu tej opinii wójt, burmistrz lub prezydent miasta występuje o 
opinię   do   wójtów,   burmistrzów   lub   prezydentów   miast   tych   obszarów,   które   graniczą   z 
obszarem   objętym   planem   miejscowym   w   zakresie   rozmieszczenia   inwestycji   celu 
publicznego o znaczeniu lokalnym. Dotyczy to głównie przebiegu tras komunikacyjnych oraz 
rozmieszczenia obiektów i linii infrastruktury technicznej.

Po   uzyskaniu   pozytywnych   opinii   następuje   etap   uzgodnień   projektu   planu 

miejscowego z różnymi organami administracji publicznej.

5.3.2  Uzgadnianie projektu planu

Uzgadnianie projektu planu występuje pomiędzy następującymi organami:

•

wojewodą, w zakresie zadań rządowych, które zawiera plan miejscowy,

•

zarządem województwa, w zakresie zadań określonych przez samorząd województwa 
(sejmik województwa),

•

zarządem   powiatu,   w   zakresie   zadań   określonych   przez   samorząd   powiatu   (radę 
powiatu),

•

wojewódzkim   konserwatorem   zabytków,   w   zakresie   ochrony   zabytków   na   terenie 
objętym planem,

•

właściwym zarządca drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do 
pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą 
drogę,

•

właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa

•

dyrektorem urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa 
ochronnego oraz morskich portów i przystani,

•

właściwym   organem   nadzoru   górniczego   w   zakresie   zagospodarowania   terenów 
górniczych, 

•

właściwym   organem   administracji   geologicznej   w   zakresie   terenów   zagrożonych 
osuwaniem się mas ziemnych, 

•

ministrem   właściwym   do   spraw   zdrowia   w   zakresie   zagospodarowania   obszarów 
ochrony uzdrowiskowej.
Organy   uzgadniające   w   zakresie   swojej   właściwości   rzeczowej   i   miejscowej   mają 

obowiązek   współpracy   przy   sporządzaniu   projektu   planu   miejscowego.   Wszystkie   te 
uzgodnienia są zatem  dokonywane w terminie wyznaczonym przez wójta, burmistrza lub 
prezydenta   miasta,   nie   krótszym   jednak   niż   21   dni.   Po   przekroczeniu   terminu   lub 
nieprzedstawienie   stanowiska   w   sprawie   jest   traktowane   jako   uzgodnienie   planu.   Projekt 

23

planu   uznaje   się   również   za   uzgodniony   wówczas,   gdy   właściwe   organy   nie   określą 
warunków,  na  jakich  uzgodnienie   ma  nastąpić  albo,  gdy nie  powołają  podstawy  prawnej 
uzasadniającej ich określenie. 

Uzgodnień dokonuje się w trybie kpa. Zgodnie z tym organ, do którego wystąpiono o 

uzgodnienie jest zobowiązany do zajęcia natychmiastowego stanowiska jednak nie później niż 
w terminie 2 tygodni. Zajęcie stanowiska następuje w formie postanowienia, na które stronom 
służy zażalenie. Możliwość złożenia zażalenia na uzgodnienia lub odmowę ich wydania daje 
gminie pewne możliwości w dochodzeniu swoich praw i uprawnień.

Po zakończeniu procedury uzgadniania i opiniowania wójt, burmistrz lub prezydent 

miasta występuje do starosty powiatu o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i 
leśnych na cele nierolne i nieleśne.

Po   uzyskaniu   zgody  odpowiednich   organów,   następuje   wprowadzenie   do   projektu 

planu zmian wynikających z uzyskanych opinii i uzgodnień. 

5.4 

Przedstawienie projektu planu do wglądu publicznego
Upublicznienie projektu planu jest ważnym etapem sporządzania planu miejscowego. 

Upublicznienie polega na przedstawieniu projektu planu do wglądu publicznego oraz podjęcie 
dyskusji publicznej nad projektem.

Po   przygotowaniu   poprawionego   projektu   planu   miejscowego,   zawierającego 

uzgodnienia     i   opinie,   zostaje   on   skierowany   do   wyłożenia   do   publicznego   wglądu.   O 
wyłożeniu należy powiadomić w taki sam sposób w jaki nastąpiło ogłoszenie o przystąpieniu 
do sporządzania planu miejscowego. Ogłoszenie musi się ukazać, co najmniej 7 dni przed 
data rozpoczęcia wyłożenia, które ma trwać, co najmniej 21 dni.

W   ogłoszeniu   o   wyłożeniu   projektu   planu   należy  jednocześnie   określić   termin,   w 

którym można składać uwagi do projektu planu.

W   czasie   wyłożenia   organizowana   jest   publiczna   dyskusja   nad   rozwiązaniami 

przyjętymi w projekcie. W dyskusji powinni wziąć udział: 

•

przedstawiciele organu sporządzającego plan,

•

projektant, 

•

właściciele nieruchomości objętych ustaleniami planu.
Dyskusja kończy się protokołem, w którym znajdują się wypowiedzi biorących udział w 

dyskusji. 

Uczestnicy dyskusji jak też inni zainteresowani  mogą składać do projektu planu uwagi.

5.5

Uchwalenie planu
Plan   jest   uchwalany   przez   radę   gminy   a   następnie   publikowany   w   dzienniku 

urzędowym wojewódzkim. 

Na sesji rady wójt, burmistrz lub prezydent przedstawia radzie gminy projekt planu 

wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Następnie rada gminy:

•

uchwala plan miejscowy po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, 

•

rozstrzyga jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag,

•

rozstrzyga o sposobie realizacji inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które 
należą do zadań własnych gminy,

•

rozstrzyga   o   zasadach   finansowania   tych   zadań   zgodnie   z   przepisami   o   finansach 
publicznych
Rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały rady gminy. Rozstrzygnięcia w sprawie 

uwag nie wymagają uzasadnień faktycznych i prawnych. 

24

Następnym krokiem po uchwaleniu planu miejscowego jest przedstawienie wojewodzie 

uchwały   wraz   z   załącznikami   oraz   dokumentacją   prac   planistycznych   w   celu   oceny   ich 
zgodności z przepisami prawa.

Po opublikowaniu tekstu uchwały w dzienniku urzędowym wojewódzkim obowiązuje 

ona od dnia w niej określonego, jednak nie wcześniej niż 30 dni od dnia jej opublikowania. 
Uchwała podlega publikacji na stronie internetowej gminy. Pożądane jest też, aby uchwała 
była publikowana na stronie Biuletynu Informacji Publicznej.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie opisano możliwości 

składania skarg na uchwałę rady gminy w sprawie planu miejscowego. Tym niemniej jednak 
istnieje   możliwość   złożenia   skargi   na   uchwałę   do   sądu   administracyjnego.   Wynika   to   z 
ustawy   o   samorządzie   gminnym   z   1990   roku.   Stosowny   fragment   tej   ustawy   brzmi 
następująco: 

Każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone uchwałą podjętą przez 

organ   gminy   w   sprawie   z   zakresu   administracji   publicznej,   może   po   bezskutecznym 
wezwaniu do usunięcia naruszenia, zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

5.6

Skutki prawne uchwalenia planu miejscowego
Po uchwaleniu planu miejscowego i nabyciu przez niego mocy prawnej widoczne są 

określone skutki prawne. Można je przedstawić w sposób następujący:

•

Wejście   w   życie   planu   powoduje   utratę   mocy   obowiązującej   innych   planów 
zagospodarowania   przestrzennego   lub   ich   części   odnoszących  się   do   objętego   nimi 
terenu.

•

Utrata mocy obowiązującej planu nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych 
wydanych na podstawie tego planu chyba, że dla terenu uchwalono plan miejscowy, 
którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, przy czym przepisu tego nie stosuje się, 
jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

•

Jeżeli   plan   miejscowy   obejmuje   obszary   wymagające   przeprowadzenia   scaleń   i 
podziałów nieruchomości, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i 
podziałów.

•

Po wejściu planu miejscowego w życie jego skutkiem prawnym jest również i to, że 
każdy  ma   prawo   wglądu   do   planu   miejscowego   oraz   otrzymania   z   niego   wypisu   i 
wyrysu. Należy przy okazji dodać, że również każdy ma prawo otrzymania wypisu i 
wyrysu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan miejscowy i studium uwarunkowań są dokumentami publicznie dostępnymi, zatem 

każdy ma prawo do ich wglądu niezależnie od tego czy posiada w tym interes prawny czy też 
nie. Za wyrysy i wypisy jest pobierana opłata administracyjna.

Wejście w życie nowego planu miejscowego pociąga za sobą także skutki finansowe. 

Można je podzielić następująco:

•

gdy   na   skutek   uchwalenia   planu   korzystanie   z   nieruchomości   jest   niemożliwe   lub 
ograniczone, 

•

gdy na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości spada,

•

gdy na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości wzrasta

5.6.1 Uniemożliwianie lub ograniczanie praw do nieruchomości 

Jeżeli   w   ustaleniach   planu   zawarte   są   takie   ustalenia,   które   uniemożliwiają 

kontynuowanie dotychczasowego zagospodarowania lub, gdy korzystanie z nieruchomości w 
sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jest niemożliwe wówczas właściciel lub 

25

użytkownik wieczysty może zwrócić się do organu gminy z żądaniem odszkodowania lub 
wykupu nieruchomości lub jej części. 

Takie   żądanie   nie   jest   jednak   uzasadnione,   gdy   gmina   zaoferuje   podmiotowi 

nieruchomość   zamienną.   Jeżeli   podmiot   nie   godzi   się   na  taką   nieruchomość   może   żądać 
wykupu nieruchomości.

5.6.2 Zmiana wartości nieruchomości jako wynik ustaleń planu miejscowego

W wyniku uchwalenia planu miejscowego nieruchomości objęte tym planem mogą 

stracić lub zyskać na wartości. 

Zasady   te,   jeżeli   mamy   na   uwadze  obniżenie   wartości   nieruchomości,   można 

przedstawić następująco:

•

Jeżeli   na   skutek   uchwalenia   planu   lub   jego   zmianą   wartość   nieruchomości   uległa 
obniżeniu,   a   właściciel   lub   użytkownik   wieczysty  sprzedaje   tę   nieruchomość   i   nie 
skorzystał   z   praw   w   związku   z   ograniczeniem   lub  uniemożliwieniem   korzystania   z 
nieruchomości,   może   żądać   od   gminy   odszkodowania   równego   obniżeniu   wartości 
nieruchomości.

•

Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości 
określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub 
zmianie   planu   miejscowego,   a   jego   wartością   określoną   przy   uwzględnieniu 
przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu 
wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

•

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.
Zaspokojenie   roszczeń   powinno   nastąpić   w   terminie   6   miesięcy   od   dnia   złożenia 

żądania. Samo zaś prawo roszczenia przysługuje w ciągu 5 lat od momentu uchwalenia planu 
miejscowego lub jego zmiany

Z   kolei,   jeżeli   mamy   na   uwadze  wzrost   wartości   nieruchomości  zasady   te   można 

przedstawić następująco:

•

Jeśli   w   zawiązku   z   uchwaleniem   planu   miejscowego   lub   jego   zmianą   wartość 
nieruchomości   wzrosła,   a   właściciel   lub   użytkownik   wieczysty   sprzedaje   tę 
nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w 
tym planie, określoną w stosunku procentowym od wzrostu wartości nieruchomości.

•

Opłata jest dochodem własnym gminy.

•

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

•

Opłatę   pomniejsza   się   o   wartość   nakładów   poniesionych   przez   właściciela   lub 
użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą 
planu miejscowego, a dniem sprzedaży nieruchomości.

•

Opłatę można pobierać w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego 
zmiana stały się obowiązujące.

•

Wójt, burmistrz lub prezydent ustala opłatę, niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu 
notarialnego, który notariusz jest zobowiązany w terminie 7 dni od dnia sporządzenia 
umowy

5.7

Ważność planów miejscowych
Nie można określić jednoznacznie okresu ważności planów miejscowych, ponieważ 

ustawa nie wspomina o tym fakcie. Ponadto ustaw nie nakłada na organy gminy warunku 
okresowej ich aktualizacji. 

Przyjęcie zatem nowego planu jest jednocześnie unieważnieniem planu miejscowego 

dotychczas obowiązującego. 

26

Plany   miejscowe   oraz   studium   uwarunkowań   i   kierunków   zagospodarowania 

przestrzennego sporządzone po 1 stycznia 1995 roku są ważne bezterminowo. W związku z 
długim   okresem   ich   obowiązywania   konieczne   jest   dokonywanie   analizy   zmian   w 
zagospodarowaniu przestrzennym gminy oraz oceny w postępach w opracowywaniu planów 
miejscowych. 

Przedmiotowe   analizy   są   wykonywane   obligatoryjnie   przez   wójta,   burmistrza   lub 

prezydenta, który opracowuje także wieloletnie programy sporządzania planów miejscowych.

Wyniki   analiz   są   przedstawiane   (po   zasięgnięciu   opinii   gminnej   komisji 

urbanistyczno-architektonicznej) radzie gminy co najmniej raz w czasie trwania jej kadencji. 
Wówczas   rada   podejmuje   uchwałę   o   aktualności   studium   i   planów   miejscowych,   a   w 
przypadku uznania ich za nieaktualne, podejmuje działania zmierzające do ich uaktualnienia. 
Jednym z kryteriów oceny aktualności planów jest ocena ich zgodności z przepisami prawa. 

6. 

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Obecnie decyzje o WZZT pełnią podobną funkcję jak plany miejscowe. Inwestycje są 

bowiem   lokalizowane   na   podstawie   planu   miejscowego,   a   w   przypadku   jego   braku   na 
podstawie decyzji o WZZT. Plan i decyzja stosowane są zamiennie.

Gdy na danym terenie istnieje plan miejscowy to inwestycja jest lokalizowana wprost 

na jego podstawie co oznacza, że pozwolenie na budowę jest wydawane na podstawie planu 
miejscowego.

Jeżeli natomiast na danym terenie nie ma planu miejscowego to inwestycja może być 

zlokalizowana na podstawie decyzji o WZZT.

Wyróżniamy dwa rodzaje decyzji o WZZT, to znaczy:

•

Decyzja   o   ustaleniu   lokalizacji   inwestycji   celu   publicznego

  

  –   jest   wydawana   dla 

inwestycji   celu   publicznego,   zgodnie   z   listą   celów   publicznych  zgodna   z   ustawą   o 
gospodarce nieruchomościami oraz innymi odrębnymi ustawami.

•

Decyzja o warunkach zabudowy

  

  – jest wydawana dla innych inwestycji. Ujmuje ona 

sposób zagospodarowania terenu  i warunki zabudowy.

Tak więc, decyzja o WZZT jest fikcją prawną, ponieważ występują pod nią różne 

nazwy.

6.1 

Zakres i przedmiot wydawania decyzji 

Wydanie decyzji o WZZT jest możliwe, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan 

miejscowy, a także gdy spełnione są inne warunki.

Z obowiązku uzyskania decyzji o WZZT wyłączone są wszelkie roboty budowlane, 

które nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania, polegające na 
remoncie lub przebudowie, które nie wprowadzają istotnych zmian w konstrukcji i wyglądzie 
obiektu, przy czym są to tylko inwestycje, które nie oddziaływają szkodliwie na środowiska i 
nie zaliczane do inwestycji wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny 
oddziaływania na środowisko.

Dla inwestycji wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowiska 

wydaje się decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu 
publicznego.   Równolegle   z   postępowaniem   w   sprawie   wydania   decyzji   prowadzone   jest 
postępowanie w sprawie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.

Nie wymagają decyzji te inwestycje, dla których nie potrzebne jest pozwolenie na 

budowę. Pozwolenia na budowę nie wymagają, między innymi:

•

Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową 
w ramach istniejącej działki siedliskowej. Można tu wymienić na przykład: parterowe 

27

budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35m

2

, naziemne silosy o pojemności 

do 30 m

3

 i suszarnie kontenerowe do 21 m

2

. 

•

Budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 10 m

2

.

•

Boiska szkolne.

•

Wolno stojące kabiny telefoniczne.

•

Tymczasowe obiekty budowlane, nie złączone trwale z gruntem.

•

Obiekty gospodarcze przeznaczone na cele gospodarki leśnej, położone na gruntach 
Skarbu Państwa.

•

Przydomowych basenów o powierzchni do 30 m

2

.

•

Pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.

•

Przyłączy do budynków wszystkich rodzajów.

•

Obiektów małej architektury.

•

Ogrodzeń.

•

Obiektów   przeznaczonych   do   czasowego   użytkowania   w   trakcie   realizacji   robót 
budowlanych,

•

Tymczasowych obiektów budowlanych.

•

Znaków geodezyjnych.
Pozwolenia na budowę nie wymagają również roboty polegające, między innymi na:

•

Remoncie istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem zabytków.

•

Remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych.

•

Przebudowie i remoncie przyłączy.

•

Ociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m.

•

Przebudowie i remoncie dróg, torów i urządzeń kolejowych.

•

Utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

•

Instalowaniu krat na obiektach budowlanych.

•

Instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych
Nowe rozwiązania ustawowe wprowadziły znaczne rozszerzenie przypadków, które nie 

wymagają pozwolenia na budowę. Zmniejszy to liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, a 
w związku z tym liczbę wniosków o wydanie decyzji o WZZT

6.1.1 Lokalizacja inwestycji celu publicznego

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w 

przypadku jego braku w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje:

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu 
krajowym i wojewódzkim w uzgodnieniu z marszałkiem województwa,

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu 
powiatowym i gminnym,

•

wojewoda – dla inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych,

•

dyrektor urzędu morskiego – dla inwestycji celu publicznego na obszarach morskich 
wód wewnętrznych.
W przypadku niewydania przez wójta, burmistrza lub prezydenta decyzji o lokalizacji 

inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim w terminie 2 miesięcy 
od dnia złożenia wniosku wojewoda wzywa organ do wydania, a następnie nakłada karę.

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. O 

wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji oraz 
postanowieniach   i   decyzji   kończącej   postępowanie   strony   zawiadamia   się   w   formie 
obwieszczenia. 

28

Decyzja   o   ustaleniu   lokalizacji   inwestycji   celu   publicznego,   wiąże   organ   wydający 

decyzje o pozwoleniu na budowę.

Marszałek   województwa   prowadzi   rejestr  wydanych  decyzji   o   lokalizacji   inwestycji 

celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim.

6.1.2 Ustalanie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji

Ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji jest związane ze 

zmianą   zagospodarowania   terenu,   polegającą   na   budowie   obiektu   budowlanego   lub 
wykonaniu   innych   robót   budowlanych,   a   także   zmiana   sposobu   użytkowania   obiektu 
budowlanego lub jego części. 

Ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji jest dokonywane 

w decyzji o warunkach zabudowy.

Ustalenie   warunków   zabudowy   ma   również   miejsce   w   przypadku   zmiany 

zagospodarowania   terenu,   która   nie   wymaga   pozwolenia   na   budowę,   z   wyjątkiem 
tymczasowej,   jednorazowej   zmiany   zagospodarowania   terenu   trwającej   do   jednego   roku 
czasu.

W przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach 

zabudowy wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać właścicielowi 
lub użytkownikowi wieczystemu:

•

wstrzymanie   użytkowania   terenu,   wyznaczając   termin,   w   którym  należy  wystąpić   z 
wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, lub

•

przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje:

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w uzgodnieniu z właściwymi organami,

•

wójt,   burmistrz   lub   prezydent   miasta   –   dla   inwestycji   o   znaczeniu   rządowym, 
wojewódzkim i powiatowym – w uzgodnieniu z wojewodą, zarządem województwa i 
zarządem powiatu

•

wojewoda – dla inwestycji na terenach zamkniętych,

•

dyrektor urzędu morskiego – dla inwestycji na obszarach morskich wód wewnętrznych.

6.2

Warunki dla wydania decyzji
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego 

spełnienia następujących warunków:

•

co   najmniej   jedna   działka   sąsiednia,   dostępna   z   tej   samej   drogi   publicznej,   jest 
zabudowana   w   sposób   pozwalający   na   określenie   wymagań   dotyczących   nowej 
zabudowy   w   zakresie   kontynuacji   funkcji,   parametrów,   cech   i   wskaźników 
kształtowania   zabudowy   oraz   zagospodarowania   terenu,   w   tym   gabarytów   i   formy 
architektonicznej   obiektów   budowlanych,   linii   zabudowy   oraz   intensywności 
wykorzystania terenu,

•

teren ma dostęp do drogi publicznej,

•

istniejące   lub   projektowane   uzbrojenie   terenu,   jest   wystarczające   dla   zamierzenia 
budowlanego,

•

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych 
na cele nierolnicze i nieleśne, 

•

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Należy nadmienić, że stosowane są wyjątki od tych zasad. 

29

Wymagania   dotyczące   nowej   zabudowy   są   określony   w   rozporządzeniu   ministra 

Infrastruktury   z   2003   roku   w   sprawie   sposobu   ustalania   wymagań   dotyczących   nowej 
zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. 

Najważniejsze ustalenia tego rozporządzenia są przedstawione poniżej.
Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań 

dotyczących   nowej   zabudowy   i   zagospodarowania   terenu   w   przypadku   braku   planu 
miejscowego. Są tu wymagania dotyczące ustalania:

•

linii zabudowy,

•

wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,

•

szerokości elewacji frontowej,

•

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 

•

geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Najważniejsze pojęcia używane w rozporządzeniu, ważne dla dalszych rozważań to:

•

obszar   analizowany

  

  –   to   teren   określony  i   wyznaczony  granicami,   którego   funkcje 

zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się 
w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania,

•

front działki

  

 – to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się 

główny wjazd lub wejście na działkę.
W   celu   ustalenia   wymagań   dla   nowej   zabudowy   i   zagospodarowania   terenu, 

wyznaczany jest wokół działki budowlanej obszar analizowany, na którym przeprowadza się 
analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Granice analizowanego obszaru wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, w odległości 

nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak 
niż 50 m.

Linia   zabudowy   obowiązującej   jest   wyznaczana   jako   przedłużenie   linii   istniejącej 

zabudowy   na   działkach   sąsiednich.   Jeżeli   linia   istniejącej   zabudowy   tworzy   uskok,   to 
obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację zabudowy tego budynku, 
który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki 

albo   terenu   wyznacza   się   na   podstawie     średniego   wskaźnika   tej   wielkości   dla   obszaru 
analizowanego.

Szerokość   elewacji   frontowej   budynku,   znajdującej   się   od   strony   frontu   działki, 

wyznacza  się   dla  nowej   zabudowy na  podstawie  średniej  szerokości   elewacji  frontowych 
istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy wyznacza się jako 

przedłużenie tej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Geometrię dachu, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki ustala 

się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się 

w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy 
stanowią załącznik do decyzji. 

Część   graficzną   analizy   oraz   część   graficzną   decyzji   sporządza   się   na   kopii   mapy 

zasadniczej, przyjętej do zasobu.

6.3

Wniosek o wydanie decyzji
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu składa 

inwestor do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

30

Wniosek   może   złożyć   każdy,   bez   względu   na   to   czy   posiada   tytuł   prawny   do 

dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy też nie.

Należy   dodać,   że   w   odniesieniu   do   tego   samego   terenu   decyzję   o   warunkach 

zabudowy   i   zagospodarowania   terenu   można   wydać   więcej   niż   jednemu   wnioskodawcy. 
Doręcza   się   jednocześnie   odpis   decyzji   do   wiadomości   pozostałym   wnioskodawcom   i 
właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu.

Wniosek składa się z części graficznej i części tekstowej. Wniosek powinien zawierać:

•

określenie granic terenu objętego wnioskiem,

•

charakterystykę inwestycji,

•

określenie funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i 
zagospodarowania terenu,

•

określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku 
braku obowiązku przeprowadzania oceny oddziaływania inwestycji na środowisko, dane 
charakteryzujące jej wpływ na środowisko. 

6.3.1 

Część graficzna wniosku

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zawiera kopię mapy zasadniczej, 

na której znajdują się granic terenu objętego wnioskiem, określenie planowanego sposobu 
zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, a także 
przeznaczenie i gabaryty obiektów budowlanych. 

Część   graficzna   wniosku   jest   przedstawiana   na   aktualnej   kopii   mapy   zasadniczej 

przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Gdy brak jest mapy zasadniczej część 
graficzną sporządza się na kopii mapy ewidencyjnej, której treść jest powiększona o istniejące 
elementy zagospodarowania terenu.

Obszar jaki powinna przedstawiać mapa wynika z wielkości obszaru analizowanego.
Dla opracowania części graficznej wniosku o wydanie decyzji stosuje się mapy w skali 

1:500 lub 1:1000. Mniejsza skala 1:2000 jest stosowana dla inwestycji liniowych. 

6.3.2 

Część tekstowa wniosku

W   części   tekstowej   wniosku   wymagane   jest   określenie   planowanego   sposobu 

zagospodarowania   terenu   oraz   charakterystyki   zabudowy  i   zagospodarowania   terenu.   We 
wniosku należy przede wszystkim określić zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób 
odprowadzania ścieków.

Niekiedy należy wykonać analizę oddziaływania planowanej inwestycji na środowiska. 

Te przedsięwzięcia inwestycyjne, które wymagają przeprowadzenia takiej analizy są ujęte w 
rozporządzeniu   z   2002   roku - w   sprawie   określenia   rodzajów   przedsięwzięć   mogących 
znacząco   oddziaływać   na   środowiska   oraz   szczegółowych   kryteriów   związanych   z 
kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko.

Jeżeli wniosek dotyczy inwestycji dotyczącej obiektu handlowego, należy do niego 

dołączyć określenie powierzchni sprzedaży.

6.4 

Procedura wydania decyzji
Decyzja o  WZZT jest  wydawana  w  postępowaniu  administracyjnym na  podstawie 

wniosku inwestora, w oparciu o projekt decyzji wykonany przez osoby uprawnione, wpisane 
na   listę   członków   izby   zawodowej   urbanistów   lub   architektów.   Decyzję   wydaje   się   na 
zakończenie postępowania administracyjnego.

31

Po   złożeniu   wniosku   przez   inwestora   następuje   wszczęcie   postępowania 

administracyjnego. Po złożeniu wniosku organ zawiadamia o jego wszczęciu wszystkie osoby 
biorące udział w tym postępowaniu, czyli strony.

Należy   zaznaczyć,   że   o   wszczęciu   postępowania   w   sprawie   ustalenia   lokalizacji 

inwestycji   celu   publicznego   zawiadamia   się   wszystkich   zainteresowanych   w   drodze 
obwieszczenia publicznego, przy czym inwestor oraz właściciele nieruchomości, na których 
będzie realizowana inwestycja są zawiadamiani w formie pisemnej.

Nie   ma   obowiązku   zawiadamiania   o   wszczęciu   postępowania   organizacji 

ekologicznych. Organizacja taka bowiem nie uczestniczy w postępowaniu na prawach strony. 

Przed   przygotowaniem   i   wydaniem   decyzji   konieczne   jest   przeprowadzenie 

niezbędnych   analiz,   których   celem   jest   prawidłowe   ustalenie   wymagań   dotyczących   w 
szczególności nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizach dokonywane są także 
ustalenia dotyczące stanu faktycznego i prawnego terenu objętego obszarem inwestycji.

Przygotowaną   decyzję   przedstawia   się   do   uzgodnienia   właściwym   organom   (na 

przykład   z   zarządcą   drogi,   która   przylega   do   obszaru   inwestycji).   Uzgodnienie   jest 
dokonywane zgodnie z kpa w trybie postanowienia nie później niż w ciągu dwóch tygodni od 
daty doręczenia wniosku. Stronom służy tu zażalenie. 

Po   uzgodnieniu   następuje   wydanie   decyzji   wnioskodawcy,   zaś   strony   otrzymują 

decyzję   do   wiadomości.   Decyzję   wydaje   się,   generalnie   problem   ujmując,   po 
przeprowadzeniu   rozprawy   administracyjnej.   Rozprawa   jednak   niekoniecznie   musi   mieć 
miejsce. Rozprawę przeprowadza się wówczas, gdy:

•

zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania,

•

zapewni to osiągnięcie celu wychowawczego,

•

zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron.
Nie jest możliwe odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji 

inwestycji   celu   publicznego.   Stanowi   to   wyjątek   od   zasad   wynikłych   z   postępowania 
administracyjnego.

Decyzja o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest 

ważna   bezterminowo.   Wygaśnięcie   ważności   decyzji   stwierdza   organ,   który   ją   wydał 
wówczas, gdy:

•

inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

•

dla danego obszaru został uchwalony plan miejscowy a jego ustalenia są inne niż te, 
które zostały zawarte w decyzji.
W decyzji o warunkach zabudowy umieszcza się także informację o tym, że decyzja 

taka nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. 
Wynika stąd, że wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu nie przysługuje roszczenie 
o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją.

6.5 

Skutki prawne wydania decyzji

Decyzja o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest 

wiążąca dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę.

Organem, który prowadzi rejestr wydanych decyzji jest wójt, burmistrz lub prezydent 

miasta,   przy   czym   rejestr   decyzji   o   ustaleniu   lokalizacji   inwestycji   celu   publicznego   o 
znaczeniu   krajowym   i   wojewódzkim   prowadzi   marszałek   województwa,   wojewoda   dla 
terenów   zamkniętych   oraz   dyrektor   urzędu   morskiego   na   terenach   morskich   wód 
wewnętrznych. 

Jeżeli   w   związku   z   wydaniem   decyzji   korzystanie   z   nieruchomości   stało   się 

niemożliwe  bądź  istotnie   ograniczone  albo  wartość nieruchomości  wzrosła,  stosuje  się  w 

32

takich przypadkach odpowiednie ustalenia podobne do tych, jakie wynikają z  uchwalenia 
planu miejscowego. Wchodzi tu w rachubę odszkodowanie od gminy lub wykupienie przez 
gminę nieruchomości, gdy straciły one na znaczeniu. W grę wchodzi także podniesienie przez 
gminę ceny sprzedaży nieruchomości, gdy jej wartość wzrosła w wyniku wydania decyzji.

Należy też dodać, że organ, który wydał decyzję jest zobowiązany (za zgodą strony, na 

rzecz której decyzja została wydana) do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli 
przyjmuje   ona   wszelkie   warunki   zawarte   w   tej   decyzji.   Stronami   w   postępowaniu   o 
przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie

7. 

Rola i zadania geodezji w przygotowaniu i wykorzystaniu planów miejscowych 
oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Geodezja odgrywa w planowaniu przestrzennym i w różnorodnych procesach z nim 

związanych istotną rolę. Stanowi ona bowiem zarówno źródło jak też narzędzie do realizacji 
tych procesów, a następnie do fizycznej zamiany przestrzeni planowania.

Równie   ważną   rolę   odgrywa   geodezja   w   procesach   przygotowania   decyzji   o 

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przed jej wydaniem.

Wreszcie   geodezja   odgrywa   ważną   rolę   podczas   wykonywania   różnych   analiz 

przydatnych do sporządzania planu miejscowego oraz przydatnych w wydawaniu decyzji o 
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Należy   też   wspomnieć,   ze   zmiana   przestrzeni   planowania   polega   na   realizacji 

geodezyjnej   i   budowlanej   prowadzącej   do   powstania   nowych   obiektów   bądź   zmiany 
zagospodarowania. 

Wszystkie te czynności są oparte o informację o terenie, dostarczaną i przetwarzaną w 

trakcie procesów geodezyjnych. 

7.1

Źródła informacji o terenie dla potrzeb sporządzenia planów miejscowych oraz 
wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu 
Dla potrzeb procesów planowania przestrzennego i innych czynności związanych z 

planowaniem, wykorzystywane są dwa podstawowe źródła informacji o terenie. Zaliczamy do 
nich:

•

ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości),

•

księgi wieczyste. 

7.1.1 Źródła   w   zakresie   stanu   faktycznego   nieruchomości - ewidencja   gruntów   i 

budynków
Z wymienionych powyżej źródeł informacji o terenie o charakterze podstawowym, 

służących   procesom   planowania   i   zagospodarowania   przestrzennego,   studiom   i   analizom 
zwłaszcza w zakresie stanu faktycznego nieruchomości wykorzystywany jest w pierwszym 
rzędzie kataster nieruchomości, jako rejestr stanu faktycznego w zakresie gruntów, budynków 
i   lokali.   Zgodnie   z   [],   jest   to   spis   oraz   opis   nieruchomości   gruntowych,  budynkowych  i 
lokalowych, choć należy zauważyć, że są w nim rejestrowane także obiekty katastralne nie 
stanowiące nieruchomości []. 

Kataster nieruchomości ujawnia także prawa podmiotowe przypisane do obiektu oraz 

wartość obiektu, uzyskiwaną w procesie powszechnej wyceny nieruchomości. W Polsce nie 
ma jeszcze założonego katastru nieruchomości, a jego rolę wypełnia, zgodnie z pr g i k [], 
obecna EGiB. Kataster nieruchomości odgrywa dużą rolę w geodezyjnej obsłudze gospodarki 
nieruchomościami, stanowiąc podstawowe źródło informacji o terenie w zakresie oznaczenia 
nieruchomości. 

33

7.1.2 Źródła w zakresie stanu prawnego nieruchomości – księgi wieczyste

Innym,   bardzo   ważnym   źródłem   informacji   o   terenie   w   zakresie   stanu   prawnego 

nieruchomości dla potrzeb planowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego są 
księgi wieczyste. W księgach wieczystych dokonywana jest rejestracja praw rzeczowych, a 
także   innych   praw   i   ograniczeń   w   rozporządzaniu   nieruchomością.   Te   czynności   są 
dokonywane   na   podstawie   oznaczenia   nieruchomości   uzyskiwanego   z   katastru 
nieruchomości. 

Celem   Kw   jest   zabezpieczenie   obrotu   nieruchomościami   oraz   ujawnianie   stanu 

prawnego   nieruchomości.   Warto   wspomnieć   o   tym,   że   należy   koniecznie   odróżnić   stan 
prawny nieruchomości od granic prawnych nieruchomości. Należy także dodać, że w Polsce 
brak   jest   ciągle   rzeczywistego   rejestru   nieruchomości   prowadzonego   przy   Kw.   Księgi 
wieczyste   odgrywają   również   bardzo   istotną   rolę   w   gospodarce   nieruchomościami   i   w 
geodezyjnej obsłudze gospodarki nieruchomościami. 

7.2

Powiązania   pomiędzy   geodezją   a   planowaniem   przestrzennym   i   procesami 
związanymi z planowaniem przestrzennym
Powiązania pomiędzy geodezją a planowaniem przestrzennym wynikają z faktu, że 

zarówno   geodezja,   jak   i   planowanie   przestrzenne   (zwłaszcza   miejscowe   planowanie 
przestrzenne)   dotyczy   informacji   o   terenie,   przy   czym   czynności   geodezyjne   bazują   na 
informacji o terenie rzeczywistej, podczas gdy planowanie przestrzenne, z uwagi na fakt, że 
określa   przyszłe   stany   terenu   przedstawia   informację   o   terenie   planistyczną   (projektową, 
abstrakcyjną).

Podstawowym   zadaniem   geodezji   w   zakresie   procesów   planistycznych   jest   zatem 

dostarczenie informacji o terenie w żądanej formie i postaci dla celów:

•

sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

sporządzenia planów miejscowych, 

•

sporządzenie projektów decyzji o WZZT,

•

wykonania różnego rodzaju analiz 

•

wykonania różnego  rodzaju opracowań studialnych (zieleni,  krajobrazu,  historyczne, 
itp.),

•

wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej,

•

wykonania inwentaryzacji urbanistycznej,

•

wykonanie opracowań ekofizjograficznych.

Czynności   geodezyjne   w   zakresie   dostarczanie   informacji   o   terenie   są   również 

potrzebne dla wykonania opracowań architektonicznych. Projektowanie nie jest wprawdzie 
planowaniem, ale jego kontynuacją, wykonywaną dla potrzeb rozpoczęcia czynności zmiany 
przestrzeni   planowania   poprzez   wznoszenie   nowych  obiektów.   W   tym   zakresie   geodezja 
dostarcza informacji o terenie w postaci map dla celów projektowych. Będzie o nich więcej w 
następnych częściach opracowania. 

Geodezyjne   opracowywanie   planów   miejscowych   i   decyzji   o   WZZT   jest   również 

ważną   czynnością,   polegającą   na   podaniu   danych,   które   wyznaczają   w   terenie   linie 
rozgraniczające tereny o różnym sposobie użytkowania. 

Realizacja   inwestycji,   choć   nie   związana   wprost   z   planowaniem   przestrzennym 

również   jest   oparta   o   informację   o   terenie   uzyskaną   metodami   geodezyjnymi.   Jest   to 
widoczne w tyczeniu obiektów (realizacji geodezyjnej). 

34

  Po   zakończeniu   realizacji   geodezyjnej   i   budowlanej   następuje   pozyskanie   nowej 

informacji o terenie powstałej po oddaniu obiektu do użytkowania. Również i tutaj widoczny 
jest znaczący udział geodezji w rejestrowaniu zmian w informacji o terenie. 

Można zauważyć, że planowanie przestrzenne ma głównie na celu określenie: „gdzie 

mają być dokonane zmiany przestrzeni i w jakim zakresie”. Natomiast czynności geodezyjne 
dają   podstawy   techniczne,   dla   „realizacji   zamierzeń   planistycznych,   prowadzących   do 
powstania lub zmiany obiektów przestrzeni oraz rejestracji zmian w informacji o terenie dla 
potrzeb kolejnych cykli planistycznych”.  

Opis formalny wzajemnych powiązań geodezji i planowania przestrzennego należy 

rozpocząć   od   stwierdzenia,   że   powiązania   te   mają   charakter   systemowy,   ze   zwrotnym 
sprzężeniem informacyjnym []. Oznacza to, że mamy tu tor główny, tor sprzężenia zwrotnego, 
wejście   i   wyjście   oraz   procesy   informacyjne   [].Uproszczony   schemat   tych   powiązań 
traktowanych jako system, przy zastosowaniu sieci działań jest przedstawiony na rys. X ?.

Na   wejściu   systemu   mamy   informację   terenową   rzeczywistą.   Informacja   ta   jest 

pozyskiwana   dla   potrzeb   planistycznych   metodami   geodezyjnymi.   Proces   geodezyjny   w 
którym odbywa się pozyskanie informacji o terenie nazywa się inwentaryzacją urbanistyczną. 
Tak zdefiniowany proces inwentaryzacji zawiera w sobie różnorodne czynności prowadzące 
do   uzyskania   informacji   stosownych   zarówno   dla   potrzeb   sporządzenia   projektu   planu 
miejscowego,   jak   też   dla   innych   czynności   związanych   z   planowaniem   przestrzennym. 
Szczególnie ważną jest informacja o terenie dotycząca nieruchomości. Jest ona uzyskiwana z 
rejestru stanu faktycznego, czyli z EGiB. 

Na   wyjściu   systemu   mamy   z   kolei   informację   terenową   planistyczną.   Jest   ona 

podstawą do zmiany przestrzeni planowania. W przypadku braku planu miejscowego zmiana 
przestrzeni odbywa się na podstawie decyzji o WZZT. 

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę obiektu, dokonywana jest najpierw realizacja 

geodezyjna, a następnie realizacja budowlana (fizyczna) obiektu. Z kolei dokonywany jest 
pomiar inwentaryzacyjny, który rejestruje zmiany w informacji o terenie, wykorzystywane w 
procesie  aktualizacji tej informacji, dokonywane w zasobie geodezyjnym i kartograficznym, 
przechowywanym  w   ODGK.   Kończy  to  złożony  proces   planowania   i   realizacji   obiektów 
przestrzeni planowania. 

35