Własność
1
V I I - K S I Ę G A D R U G A – W Ł A S N O Ś Ć I I N N E P R A W A R Z E C Z O W E 1 4 0 - 3 5 2
7 . 1 . I s t o t a p r a w r z e c z o w y c h
p u n k t V n i n i e j s z e g o o p r a c o w a n i a
7 . 2 . P o d z i a ł p r a w r z e c z o w y c h
Prawa rzeczowe możemy podzielić na następujące działy:
•
własność
•
użytkowanie wieczyste
•
prawa rzeczowe ograniczone (numerus clausus - a r t . 2 4 4 K C ) – zainteresowane podmioty nie są uprawnione
do powoływania do życia nowych praw rzeczowych, a jedynie wybierać albo modyfikować je w zakresie
przewidzianym przez ustawę.
o
użytkowanie
o
służebność
o
zastaw
o
hipoteka
o
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
7 . 3 . 1 . I s t o t a p r a w a w ł a s n o ś c i a r t . 1 4 0 K C
•
Jest najszersze i zapewnia uprawnionemu najdalej idące uprawnienia ze wszystkich praw rzeczowych
•
uprawniona osoba utożsamiana z właścicielem, a zobowiązania z każdym innym podmiotem
•
strony:
o
pozytywna – atrybuty, które są uprawnieniami właściciela. Ustawodawstwo nie wymienia wszystkich
uprawnień (można z rzeczą robić wszystko to, co nie jest zabronione). Do podstawowych uprawnień
zaliczymy:
uprawnienia do korzystania z rzeczy:
•
do posiadania rzeczy ius posidenti
•
do używania rzeczy ius utendi
•
do pobierania pożytków i innych przychodów ius fluendi
•
do dokonywania dyspozycji faktycznych (zniszczenie, zużycie, przetworzenie) ius
obutendi
uprawnienia do rozporządzania rzeczą
•
do wyzbycia się rzeczy
•
do obciążenia rzeczy
o
sensu stricte – obciążenie praw własności innym prawem rzeczowym
o
sensu largo – sensu stricte oraz prawa wynikające ze zobowiązań
o
negatywna – możliwość wyłączenia ingerencji w prawo własności właściciela właściciel może
korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, którzy mają obowiązek do nie ingerowania w sferę
uprawnień właściciela) i jedynie wyjątkowo można ten obowiązek złamać – np. a r t . 1 4 2 , 1 4 9 K C
•
Prawo własności nie daje właścicielowi absolutnej pełni władzy nad rzeczą – granice są wyznaczone przez
ustawy, zasady współżycia społecznego (klauzula generalna interpretowana w konkretnej sytuacji), społeczno –
gospodarcze przeznaczenie rzeczy (konkretnego prawa własności) – a r t . 5 K C . W skali światowej nie
respektuje się zasady drugiej oraz trzeciej (pewna pozostałość po socjalizmie).
•
Właściciel może zrobić z rzeczą wszystko, co nie jest mu zakazane
negatywna definicja prawa własności
•
Podmiotami prawa własności są wszystkie podmioty prawa cywilnego. Występują jednak pewne ograniczenia w
odniesieniu do cudzoziemców – odpowiednie regulacje zapisane są w u s t a w i e z 1 9 2 0 r o k u o
n a b y w a n i u n i e r u c h o m o ś c i p r z e z o b c o k r a j o w c ó w (Dz. U. 1920.31.178)
•
Przedmiotem własności mogą być rzeczy albo prawa (w odniesieniu do użytkowania, zastawu, hipoteki)
•
Granice przestrzenne nieruchomości gruntowej – część powierzchni ziemskiej wyodrębniona granicami oraz to,
co jest nad i pod powierzchnią - Koncepcje romanistyczne uznawały, że prawo własności dotyczy wszystkiego, co
jest nad i pod powierzchnią ziemi. Obecnie występują ograniczenia nałożone m.in. przez ustawy geologiczne,
górnicze oraz lotnicze.
•
Prawo własności generalnie jest bezterminowe (może trwać wieczyście). W drodze czynności prawnej może
powstać własność nieruchomości budynkowej (użytkowanie wieczyste na 99 lat). Prawo własności rzeczy
ruchomej można przerwać pod warunkiem albo z zachowaniem terminu.
7 . 3 . 2 . P r a w o s ą s i e d z k i e A r t . 1 4 4 – 1 5 4 K C
Sąsiedztwo jest tu rozumiane szeroko, tj. sąsiadem jest osoba, która może odczuwać oddziaływanie z nieruchomości innej
osoby, np. hałas odczuwany we wszystkich lokalach mieszkalnych w ramach nieruchomości budynkowej. Przepisy
sąsiedzkie określają:
•
ograniczenia oddziaływania na nieruchomość sąsiednią, tj. immisji
o
A r t . 1 4 4 K C - właściciel nieruchomości sąsiedniej nie oddziałuje w sposób fizyczny na drugą
nieruchomość, ale wywołuje pewne skutki. Zakres dopuszczalnej immisji jest zależny od rodzaju
Własność
2
nieruchomości. Mogą to być ciecze, para wodna, gazy, zakłócenia sygnału telewizyjnego, hałas,
ograniczenie nasłonecznienia. Jeśli immisje są nadmierne to przysługuje roszczenie negatoryjne oraz
odszkodowawcze na zasadach ogólnych wg. a r t . 4 1 5 K C , a jeśli to się łączy z naruszeniem dóbr
osobistych, to zastosowanie ma a r t . 1 2 4 K C .
o
A r t . 1 4 7 K C – roboty ziemne grożące sąsiedniemu gruntowi utratą oparcia są niedozwolone
•
Sposób korzystania z przygranicznych pasów ziemi – A r t . 1 4 8 – 1 5 0 K C – uregulowano zezwolenie na
wejście na grunt sąsiedni celem odcięcia gałęzi, zabrania pożytków rzeczy (potrzebne wyznaczenie terminu na
dokonanie tej czynności) oraz usunięcie korzeni (nie ma oznaczonego terminu)
•
Możliwość ustanowienia pewnych służebności:
o
A r t . 1 4 5 i 1 4 6 K C – służebność drogi koniecznej – właściciel gruntu albo posiadacz samoistny
może wystąpić o jej wyznaczenie, gdy nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej lub do należących do nich budynków gospodarczych. Cała instytucja oznacza możliwość
przechodzenia bądź przejeżdżania przez grunt sąsiedni za odpowiednim wynagrodzeniem
o
A r t . 1 5 1 K C – służebność budynkowa – ustanawiana w wypadku, gdy przy wznoszeniu budynku
przekroczono granice gruntu bez winy umyślnej
•
Stosunki graniczne A r t . 1 5 2 – 1 5 4 K C – właściciele sąsiednich nieruchomości winni utrzymywać
urządzenia graniczne w odpowiednim stanie i współdziałać ze sobą w tym celu. Powstałe koszty pokrywają po
połowie.
o
Czasami, gdy granice z jakiś względów stają się sporne, musi dojść do rozgraniczenia – w postępowaniu
należy wtedy ustalić jak przebiega granica i jak rozmieścić punkty graniczne. Stanowiska stron są wtedy
zapisywane w umowie, decyzji administracyjnej bądź orzeczeniu sądu.(po postępowaniu
nieprocesowym) – wszystkie kwestie uregulowane w u s t a w i e z 1 7 . V . 1 9 8 9 r o k u – P r a w o
g e o d e z y j n e i k a r t o g r a f i c z n e ( D z . U . 1 9 8 9 . 3 0 . 1 6 3 ) . Możemy wyróżnić następujące
kryteria rozgraniczenia (stosowane kolejno):
Stan prawny
Ostatnie pokojowe posiadanie między stronami, tj. utrwalony stan, gdy między stronami nie
było sporu
Wszelkie okoliczności, np. celowość wyznaczenia granic w określonym miejscu
7 . 3 . 2 . a . I m m i s j e
Immisja jest działaniem na własnym gruncie, którego skutki odczuwa nieruchomość sąsiadująca. Możemy wyróżnić
immisje bezpośrednie oraz pośrednie.
•
Immisje bezpośrednie wystąpią, gdy kieruje się za pomocą pewnych urządzeń substancje na grunt sąsiedni, np.
odprowadzenie deszczówki. Są one bezwzględnie zabronione (a r t . 1 4 0 K C ) , gdyż są dość podobne do
ingerencji fizycznej.
•
Immisje pośrednie wpisane w a r t . 1 4 4 K C możemy dzielić na:
o
materialne – na grunt sąsiadujący przedostają się pewne cząstki materii i innych sił
o
niematerialne – oddziałujemy na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiadującej, jego poczucie
bezpieczeństwa lub estetyki, np. nagromadzenie na swoim gruncie dużej ilości materiałów łatwopalnych,
stawianie bardzo wysokich budynków, prowadzenie agencji towarzyskiej
Immisje pośrednie są dopuszczalne, a ogranicza się ich intensywność. Kryterium ograniczenia jest elastyczne, ponieważ
mogą być uwzględniane m.in. kontratypy, przeciętna miara dotycząca położenia nieruchomości.
Do ochrony prawa własności przed immisjami pośrednimi służą roszczenia negatoryjne. Należy wykazać, iż immisja
pośrednia przekracza średnią miarę (domniemanie: immisje pośrednia nie wykraczają poza średnią miarę). Korzystniejszą
jest sytuacja, gdy naruszone są dobra osobiste z a r t . 2 4 K C , np. zdrowie poprzez nadmierny hałas (domniemanie:
bezprawność).
7 . 3 . 3 . N a b y c i e i u t r a t a p r a w w ł a s n o ś c i – i s t o t a (też punkt 2.3 niniejszych notatek)
Kwestie dotyczące nabycia oraz utraty praw własności określane są w wielu gałęziach prawa cywilnego – prawie
rzeczowym, spadkowym, rodzinnym oraz wielu innych szczególnych ustawach. Możemy wyróżnić następujące sposoby
nabycia / utraty praw własności:
Na podstawie umowy nabywcy i zbywcy – z zasady może być to umowa w dowolnej formie, a obostrzenia dotyczą
obrotu nieruchomościami. Umowa winna być zawarta w formie aktu notarialnego. Prawo własności nieruchomości nie
może być przeniesione pod warunkiem ani z założonym terminem
takie zastrzeżenia powodują konieczność zawarcia
dodatkowej umowy z bezwarunkowym przeniesieniem prawa własności.
A r t . 1 5 5 p a r . 1 K C – system francuski. Umowa, która obliguje do przeniesienia własności ma oba skutki. Można
jednak wyłączyć skutek rozporządzający i odpowiednią umowę zawrzeć w przyszłości.
A r t . 1 5 5 p a r . 2 K C – rzeczy oznaczone co do gatunku oraz rzeczy przyszłe – zawsze występuje rozbicie, czynność
przenoszącą własność zaliczymy do realnych.
Własność
3
A r t . 1 5 6 K C – zasada kauzualności – przeniesienia własności rzeczy jest zawsze czynnością przyczynową. Dotyczy to
oprócz umowy przenoszącej własność testamentu i innych czynnościach prawnych. Np. testament
wykonanie zapisu
przeniesienie własności (czynność realna).
A r t . 1 5 8 K C – akt notarialny dla przeniesienia własności nieruchomości (obie umowy / oba skutki)
A r t . 1 5 7 p a r . 1 K C – własność nie może być przeniesiona pod warunkiem / z zachowaniem terminu (dot.
Czynności realnej). Czynność pierwsza może mieć warunek / termin – nie powoduje to nieważności tej umowy, ale ta
czynność ma tylko skutki obligacyjne i wyłącza się skutki zobowiązujące. Należy zawrzeć kolejną umowę dotyczącą
drugiej czynności.
Wyjątki od zasady memo plus iuris in alium transferre, quam ipse habet (nikt nie może przenieść prawa, które mu nie
przysługuje) – więcej w komentarzu do KC / księga druga str. 160
•
a r t . 1 6 9 K C wymienia kilka przesłanek dla ruchomości: nabywca musi objąć rzecz w posiadanie (czynność
prawna realna) i mieć dobrą wiarę przez cały czas posiadania. Ponadto, jeśli rzecz była skradziona, porzucona
albo zgubiona to okres legalnego nabycia własności wydłuża się do lat 3
•
a r t . 3 o r a z 5 U s t a w y o k s i ę g a c h w i e c z y s t y c h
o
Art. 3. 1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym
stanem prawnym. 2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
domniemanie o charakterze
wzruszalnym
o
Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z
osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych)
wpis o przejściu własności ma charakter obiektywny, ale tylko
deklaratywny
Poprzez zasiedzenie / przemilczenie – obie instytucje wyłonione są w ramach wcześniej przytoczonej dawności (punkt
6.12). Wspólną cechą obu instytucji jest upływ czasu.
•
w ramach zasiedzenia dochodzi do nabycia prawa przez odpowiednio długie wykonywanie tego prawa (a r t .
1 7 2 – 1 7 6 K C ). Zasiedzenie może dotyczyć nabycia służebności gruntowej, użytkowania wieczystego,
udziały we współwłasności oraz własności.
o
Nieruchomości muszą zostać spełnione 2 przesłanki: posiadacz samoistny (osoba zachowuje się tak, jak
właściciel) oraz upływ czasu 20 / 30 lat – dobra wiara w chwili nabywania prawa / zła wiara
o
Ruchomości – posiadacz samoistny, upływ 3 lat, dobra wiara posiadacza oznaczająca, iż z przyczyn
usprawiedliwionych nie wiedział, kto jest właścicielem
•
O nabyciu prawa w ramach zasiedzenia decyduje orzeczenie sądowe stwierdzające zasiedzenie o charakterze
deklaratywnym – jest to istotne w przypadku nabycia nieruchomości, gdy istnieje konieczność wpisu do księgi
wieczystej. W wypadku ruchomości następuje najczęściej z mocy prawa (ex lege)
•
W przemilczeniu nieuprawniony nabywa prawo na skutek tego, że właściciel nie wykonuje swoich praw przez
odpowiednio długi czas (a r t . 1 8 7 K C ) – 2 lata oraz przechowywanie rzeczy przez organ państwowy, chyba
ż
e są to papiery wartościowe, pieniądze – w tym wypadku po 3 latach stają się one własnością Skarbu Państwa.
Przemilczenie odnosi się do sytuacji rzeczy znalezionych, rzeczy porzuconych bez zamiaru wyzbycia się
własności oraz zwierząt, które się zabłąkały.
Poprzez zrzeczenie się własności (na chwilę obecną nie obowiązuje a r t . 1 7 9 K C dot. Nieruchomości – TK
stwierdził niezgodność z konstytucją RP) – W odniesieniu do ruchomości instytucja powiązana jest z porzuceniem (a r t .
1 8 0 K C ) – musi przy tym nastąpić zarazem wyraźny zamiar wyzbycia się własności rzeczy oraz jej wyrzucenie. W tym
wypadku osoba druga może nabyć prawo własności przez zawłaszczenie rzeczy niczyjej w posiadanie samoistne.
Przepisy a r t . 1 8 3 – 1 8 9 K C regulują kwestię rzeczy znalezionych:
•
Jeśli dojdzie do znalezienia rzeczy, należy ją przekazać właścicielowi albo powiadomić organ przechowujący –
starostę / prezydenta miasta. Obowiązek informacyjny jest konieczny przy dochodzeniu znaleźnego w wysokości
10% (przy czym roszczenie należy zgłosić w momencie oddania rzeczy i jest wypłacane w wypadku, gdy znalazca
należycie dopełnił wszelkich obowiązków).
•
Jeśli w ciągu 1 roku od wezwania uprawniony nie odbierze rzeczy, to stają się one własnością znalazcy, względnie
Skarbu Państwa Jeśli jednak nie można było znaleźć właściciela, to okres przedłużany jest do 2 lat
•
Wyjątki:
o
Budynek publiczny lub przestrzeń publiczna – oddanie rzeczy zarządcy (a r t . 1 8 8 K C )
o
Jeśli znaleziona rzecz jest skarbem (znaczna wartość materialna, artystyczna, naukowa), to przechodzi na
własność skarbu państwa na mocy a r t . 1 8 9 K C
Akcesja – a r t . 1 9 1 – 1 9 4 K C – w artykule 1 9 1 K C wpisano wcześniej wspomnianą zasadę przywiązania
wszelkich ruchomości z nieruchomością. Sama instytucja może wystąpić w razie połączenia, przemiany albo
przetworzenia. W a r t . 1 9 2 – 1 9 4 K C określono kto i kiedy nabywa własność na tej podstawie.
Art. 192. § 1. Ten, kto wytworzył nową rzecz ruchomą z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem, jeżeli wartość
nakładu pracy jest większa od wartości materiałów.
§ 2. Jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości
nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.
Własność
4
Art. 193. § 1. Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego
byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami
całości. Udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych.
§ 2. Jednakże gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, rzeczy mniejszej wartości
stają się jej częściami składowymi.
Art. 194. Przepisy o przetworzeniu, połączeniu i pomieszaniu nie uchybiają przepisom o obowiązku naprawienia szkody
ani przepisom o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Inne przypadki nabycia i utraty własności: przez podział (a r t . 1 8 2 K C ), nabycie pożytków naturalnych rzeczy
przez ich odłączenie (a r t . 1 9 0 K C ), postępowanie egzekucyjne, aukcję albo przetarg, orzeczenie sądowe,
nacjonalizację, wywłaszczenie.
7 . 4 . 1 . W s p ó ł w ł a s n o ś ć ( a r t . 1 9 5 K C )
Ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy prawo własności przysługuje kilku podmiotom jednocześnie. Cechy tego
prawa to:
•
Jedność przedmiotu
•
Wielość podmiotów uprawnionych do własności
•
Niepodzielność wspólnego posiadania, tj. żadnemu za współwłaścicieli nie przysługuje fizyczne posiadanie rzeczy
•
Przedmiotem współwłasności jest rzecz, która nie jest fizycznie podzielona. Każdemu właścicielowi przysługuje
prawo do całości w takim zakresie, w jakim jest to do pogodzenia z analogicznymi uprawnieniami pozostałych
współwłaścicieli
•
Jest to rodzaj własności
Współwłasność w częściach ułamkowych
a r t . 1 9 5 i n a s t . K C
Współwłasność łączna
K R i O ; K S H
Samoistny stosunek prawa rzeczowego nie pozostający w
związku z jakimkolwiek innym prawem
Opiera się i pozostaje w związku ze szczególnym
stosunkiem osobistym. Zawsze pełni funkcję służebna
wobec stosunku podstawowego, np. małżeństwa. Posiada
istotną funkcję społeczno – gospodarczą, np. zapewnienie
bytu rodzinie bądź bazę materialną dla wspólników S.C.
(art. 860 i nast.)
można wyróżnić udziały, tj. zespół praw przysługujących
współwłaścicielom w stosunku do rzeczy. Można nimi
rozporządzać
według
własnego
uznania
(zbycie,
obciążenie, wydzierżawienie, rozrządzenie w testamencie)
bezudziałowa - nie można wyróżnić udziałów ani w
jakikolwiek sposób dysponować swoimi prawami. Dopiero
jak stosunek osobisty jest zerwany, to możemy mówić o
udziałach.
Możliwość żądania zniesienia współwłasności przez
każdego współwłaściciela w każdym czasie – ustawodawca
to ułatwia, jako że uznaje tę instytucję za przejściową,
nietrwałą.
Trwa tak długo, jak stosunek osobisty i w jego trakcie w
zasadzie nie można żądać zniesienia współwłasności -
Skomplikowana procedura zniesienia współwłasności
utrudniana zapisami ustaw.
Domniemanie równości udziałów.
Wielkość ułamków wynika z czynności prawnej, na
podstawie której własność była nabyta. W innych
wypadkach występuje domniemanie, iż udziały są równe.
Możliwość zawarcia intercyzy – umowy dwóch podmiotów
w czasie trwania małżeństwa. W wyjątkowych wypadkach
dopuszczalne
jest
niekiedy
sądowe
ustanowienie
rozdzielności majątkowej, np. przy separacji faktycznej na
podstawie a r t . 5 2 K R i O
7 . 4 . 2 . Z a r z ą d n a d r z e c z ą w s p ó l n ą
Ustawowy zarząd rzeczą wspólną – jest to najczęściej stosowane rozwiązanie, a jego zasady wynikają z Kodeksu
Cywilnego. Obowiązuje tutaj zasada woli stron. Czynności prawne w ramach tego zarządu dzielimy na:
•
czynności zwykłego zarządu – zwykłe korzystanie z rzeczy, utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym, w
ramach jej aktualnego przeznaczenia.
o
Faktyczne, np. naprawa samochodu – na podstawie a r t . 2 0 1 K C wymagana jest zgoda większości
o
Prawne np. sprzedaż samochodu – zasada jednomyślności
o
Procesowe, np. powództwo windykacyjne o zwrot samochodu – tego rodzaju czynności może dokonać
każdy
•
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (czynności doniosłe w rodzaju zbycia rzeczy) – decyduje
większość udziałów
•
Czynności zachowawcze z a r t . 2 0 9 K C dążące do zachowania rzeczy – najbardziej typową czynnością tego
rodzaju jest wytoczenie powództwa windykacyjnego
Ogólna zasada woli stron uzupełniana jest przez zasadę ingerencji sądu, która może przybrać postać:
•
rozstrzygnięcia tylko co do konkretnej, indywidualnej czynności prawnej – np. sprzedaż z a r t . 1 9 9 K C czy
remont z a r t . 2 0 1 K C
Własność
5
•
o charakterze ogólnym i wtedy mówimy o zarządzie sądowym – np. wyznaczenie zarządcy na podstawie a r t .
2 0 3 K C , jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących
zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi
mniejszość. Wtedy to zasady zarządu będą wynikały z orzeczenia sądu.
Umowny zarząd rzeczą wspólną
•
zawierana jest jednomyślna umowa, która przekracza zakres zwykłego zarządu.
•
umowa określa zasady zarządu, które mogą całkowicie wyłączyć reguły ustawowe bądź je zmodyfikować, np.
zarząd rzeczą powierzony osobie trzeciej.
•
Do zawarcia umowy nie jest wymagany akt notarialny.
7 . 4 . 3 . K o r z y s t a n i e
Korzystanie ustawowe (a r t . 2 0 6 , 2 0 7 K C )
•
można korzystać z całej rzeczy, w zakresie, który jest do pogodzenia z prawami innych
•
pożytki, dochody pobierają wszyscy właściciele stosownie do wielkości udziałów. Na tej samej zasadzie
partycypują w kosztach
Korzystanie umowne
•
umowa wyłącza bądź modyfikuje zasady ustawowe – często występują umowy kreujące podział nieruchomości do
korzystania (quoad usum) – fizyczny podział nieruchomości na tyle części, ilu jest współwłaścicieli. Każdy
otrzyma tylko pewną część, z której korzysta na podstawie wyłączności
•
umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego, jako że nie znosi współwłasności
•
może dotyczyć także ruchomości, np. dzielenie pod względem kryterium czasu sprzętu AGD
Korzystanie sądowe - sąd ustala sposób korzystania w orzeczeniu, np. gdy któryś z właścicieli został pozbawiony
współwłasności
7 . 4 . 4 . Z n i e s i e n i e w s p ó ł w ł a s n o ś c i
Zasadniczo wyróżniamy dwa tryby zniesienia współwłasności: umowny oraz sądowy. Tryb umowny, jeśli dotyczy
nieruchomości, to dla swej ważności wymaga aktu notarialnego, zgody wszystkich współwłaścicieli. Jest korzystny z
uwagi na szybkość oraz małą kosztowność. Nie może być jednak zastrzeżony – przy sprzeciwie któregoś ze
współwłaścicieli co do samej czynności lub sposobu jej dokonania niezbędny jest tryb sądowy.
W obu trybach mamy możliwość zastosowania jednego ze sposobów:
a)
podział fizyczny – podział preferowany na podstawie art. 211 KC
a.
jeżeli może być przeprowadzony, to posiada pierwszeństwo przed pozostałymi.
b.
Nie można zastosować tego sposobu, jeśli jest to wbrew ustawie, społeczno – gospodarczemu
przeznaczeniu rzeczy (np. zakład rzemieślniczy) albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub jej
wartości (ruchomość).
c.
można stosować dopłaty, jeśli podział nie odpowiadał udziałom.
b)
przyznanie prawa własności jednemu ze współwłaścicieli za spłatą – każdy współwłaściciel otrzymuje spłatę, tj.
sumę pieniędzy odpowiadającą wielkości udziału
c)
podział cywilny
a.
dochodzi do niego, gdy
i.
rzecz nikomu nie jest potrzebna
ii.
rzecz jest tak wartościowa, iż nikt nie spłaci pozostałych
b.
polega na sprzedaży i podziale uzyskanej w ten sposób sumy pieniężnej (ceny) pomiędzy
współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów
c.
jeśli tego rodzaju podział odbywa się w trybie sądowym, to rzecz sprzedawana jest w trybie przepisów o
postępowaniu egzekucyjnym w licytacji komorniczej, co obniża jej wartość oraz wydłuża czas
oczekiwania na spłatę.
7 . 4 . 5 . W ł a s n o ś ć n i e r u c h o m o ś c i l o k a l o w e j j a k o r o d z a j w s p ó ł w ł a s n o ś c i p r z y m u s o w e j
Kwestie związane z tym rodzajem własności reguluje u s t a w a z 2 5 c z e r w c a 1 9 9 4 r o k u o w ł a s n o ś c i
l o k a l i .
Współwłasność przymusowa charakteryzuje się tym, że tak długo jak trwa stosunek prawny, z którym ta współwłasność
jest związana, niedopuszczalne jest jej zniesienie. I tak zgodnie z art. 3 ww. ustawy w razie wyodrębnienia własności
lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub
dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego wyodrębnione lokale, stanowi ich
współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni
użytkowej budynku; w obydwu wypadkach powierzchnię tę liczy się wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
Własność
6
Odrębna własność może powstać na 3 sposoby (art. 7 i 9 ww. ustawy):
•
umowa w formie aktu notarialnego z wpisem do księgi wieczystej oraz jej szczególny rodzaj, tj. umowa
deweloperska – deweloper musi być właścicielem gruntu, zobowiązać się do postawienia budynku wraz z
ustanowieniem współwłasności, przenieść własność lokalu na osobę dokonującą zakupu lub inną przez nią
wskazaną.
•
jednostronna czynność prawna dla siebie (dotyczy właściciela budynku) – akt notarialny i wpis do księgi
•
orzeczenie sądowe, a po jego wydaniu wpis do księgi wieczystej, np. zniesienie współwłasności
7 . 5 . R o s z c z e n i a w r a z i e n a r u s z e n i a p r a w a w ł a s n o ś c i ( a r t . 2 2 2 - 2 3 1 K C ) :
Ochrona własności ma charakter petytoryjny / posiadania ma charakter posesoryjny.
W znaczeniu cywilistycznym ochrona własności obejmuje
•
system roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa (aspekt petytoryjny)
•
ochronę stanu faktycznego – posiadania (aspekt posesoryjny)
Prawnorzeczową ochronę własności porusza a r t . 2 2 2 K C wymieniając roszczenia, jakie wynikają z naruszenia
własności – windykacyjne (do wydania rzeczy) oraz negatoryjne (zakaz naruszenia własności). Środkiem ochrony prawa
własności jest także powództwo o ustalenie prawa przewidziane w a r t . 1 8 9 k . p . c . Zgodnie z tym przepisem powód
może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Rodzaje roszczeń (należy pamiętać o zapisie a r t . 6 K C – ciężar dowodu na właścicielu)
•
windykacyjne – właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu
wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do wydania rzeczy. Może
ono być skierowane przeciwko każdej osobie, która włada rzeczą, a więc niezależnie od tego, czy jest ona
posiadaczem w rozumieniu a r t . 3 3 6 K C , czy też włada rzeczą w innym charakterze, np. jako dzierżyciel
(a r t . 3 3 8 K C ). Roszczenie windykacyjne dotyczące ruchomości przedawnia się po 10 latach, a dotyczące
nieruchomości nie przedawniają się. Należy dowieść że jest się właścicielem (dowód diaboliczny w odniesieniu
do rzeczy ruchomych)
•
negatoryjne – właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie
naruszeń (np. osoba nieuprawniona przejeżdża przez nieruchomość właściciela). Tego typu roszczenie
wykorzystuje się również jako instrument przeciwdziałania immisjom pośrednim w stosunkach sąsiedzkich. Jeśli
dotyczy ono nieruchomości, to nie ulega przedawnieniu. W tym roszczeniu możemy stosować domniemanie
posiadania z a r t . 3 3 9 , 3 4 1 K C .
•
uzupełniające oraz o zwrot nakładów – a r t . 2 2 4 - 2 3 1 wymieniają: roszczenie o wynagrodzenie za
korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków, o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej
pogorszeniem lub utratą. Ich ogólnym celem jest zrównoważenie strat spowodowanych utratą władztwa nad
rzeczą Przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Nie dotyczą one posiadacza w dobrej wierze do
czasu, gdy dowiedział się o wytoczeniu roszczenia o wydanie rzeczy.
•
o przeniesienie własności zajętej działki – a r t . 2 3 1 K C - § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze,
który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej
znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki
za odpowiednim wynagrodzeniem. § 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o
wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub
inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.. Możliwość skorzystania
przez strony z ww. roszczeń nie pozbawia ich możliwości rozliczenia się pieniężnego czy zabrania nakładów w
naturze.
7 . 6 . P o s i a d a n i e i d z i e r ż e n i e - a r t . 3 3 6 – 3 5 2 K C
Najogólniej posiadanie określa się jako faktyczne władztwo nad rzeczą. Może być ono związane z wykorzystaniem prawa
np. prawo własności, ale może też być to władztwo nie związane z prawem np. rzeczą włada osoba nieuprawniona.
Pojęcie posiadania
Zgodnie z art.336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny)
jak i ten kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo z którym łączy
się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Na posiadanie składają się więc 2 elementy:
1)
fizyczny element posiadania (corpus)- oznacza stan faktyczny, polegający na możliwości korzystania z rzeczy w
taki sposób jakby było do rzeczy określone prawo
2)
psychiczny element posiadania (animus)- oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla
siebie
Od posiadania należy odróżnić dzierżenie. Ten kto faktycznie włada rzeczą za kogoś innego jest dzierżycielem.
Dzierżyciel włada także rzeczą ale nie dla siebie, lecz w imieniu innej osoby (np. przedstawiciel ustawowy, pełnomocnik,
zarządca, kierowca autobusu).
Własność
7
Władztwo prekaryjne- występuje w sytuacjach, gdy jedna osoba kierując się grzecznością lub względami humanitarnymi
wyświadcza drugiej osobie przysułgę np. pozwala jej razem zamieszkać. Istotą tego władztwa jest to, że osoby te nie są
związane żadnym węzłem prawnym (w każdej chwili może być odwołana zgoda na wykonywanie takiego władztwa).
Współposiadanie
Współposiadanie zachodzi, gdy posiadanie tej samej rzeczy jest wykonywane przez kilka osób. Współposiadacze władają
rzeczą z wolą wykonywania wspólnego prawa dla siebie. Współposiadanie dzielimy na:
-
takie, które wymagają zgodnego współposiadania wszystkich współposiadaczy (np. gospodarstwo rolne)
-
takie, które takiego współposiadania nie wymaga (droga, studnia)
Rodzaje posiadania:
1)
posiadanie samoistne- posiadacz włada rzeczą jak właściciel
2)
posiadanie zależne- posiadacz, włada rzeczą w granicach innego prawa (najem, dzierżawa)
3)
posiadanie prawne- odpowiadające prawu
4)
posiadanie bezprawne- niezgodne z prawem (złodziej, paser)
5)
posiadanie niewadliwe- gdy posiadacz nabywa je od dotychczasowego posiadacza albo e sposób pierwotny
(rzecz niczyja)
6)
posiadanie wadliwe- gdy zostało ono uzyskane samodzielnie, wbrew woli dotychczasowego posiadacza np.
kradzież rzeczy
7)
posiadanie w dobrej wierze- posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem,
a to przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami (np. nabywca nieruchomości, który nie wie, że umowa
zawarta w formie aktu notarialnego jest nieważna z powodu wady oświadczenia woli)
8)
posiadanie w złej wierze- gdy posiadacz wie, że uprawnienie do władania rzeczą mu nie przysługuje, albo gdy
brak takiej świadomości spowodowany jest niedbalstwem (złodziej).
Domniemania związane z posiadaniem
Z uwagi na złożony charakter posiadania trudno jest czasami ustalić czy władztwo nad rzeczą ma charakter posiadania, a
jeśli tak, to czy jest zgodne z prawem czy bezprawne, samoistne czy zależne. Z tego powodu ustawodawca wprowadził
system domniemań. Domniemania te może jednak obalić każdy zainteresowany wykazując przeciwne dane.
1)
domniemanie posiadania samoistnego- domniemywa się że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem
samoistnym
2)
domniemanie zgodności posiadania z prawem-z faktu posiadania wyprowadza się domniemanie że jest ono
zgodne z prawem
3)
domniemanie ciągłości posiadania- wystarczy wykazać wykonywanie posiadania w różnych momentach, by
przyjąć ciągłość posiadania między tymi momentami (zasiedzenie)
4)
domniemanie dobrej wiary posiadacza- wynika z art.7 k.c. o domniemaniu dobrej wiary. Artykuł ten stanowi,
ż
e w sytuacji gdy ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary domniemywa się istnienie dobrej
wiary.
Nabycie i utrata posiadania
Nabyć posiadanie można w sposób pierwotny (gdy brak jest więzi między poprzednim a nowym posiadaczem) lub
pochodny (gdy ta zależność istnieje). Nabyć posiadanie można osobiście lub za pośrednictwem innej osoby np.
pełnomocnika.
1)
pierwotne nabycie posiadania- polega ono na jednostronnym objęciu rzeczy w posiadanie z wolą wykonywania
określonego prawa względem rzeczy. Następuje ono w wyniku objęcia rzeczy nie będącej w posiadaniu innej
osoby albo poprzez pozbawienie innej osoby posiadania i zawładnięcie cudzą rzeczą przy użyciu siły, groźby,
podstępu.
2)
pochodne nabycie posiadania- może dojść w rezultacie przeniesienia posiadania przez dotychczasowego
posiadacza na inną osobę. Przeniesienie posiadania następuje prze wydanie rzeczy (np. klucze do mieszkania)
3)
dziedziczenie posiadania- na skutek przeniesienia posiadania na inną osobę lub gdy posiadacz został trwale
pozbawiony władztwa nad rzeczą, bądź jego utrata nastąpiła w wyniku zużycia lub zniszczenia rzeczy.
Ochrona posiadania
Bezwzględny zakaz naruszania posiadania zastał wyrażony w art. 342 k.c., który stanowi, że nie wolno naruszać
samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Chronione jest więc każde posiadanie i zakaz ten odnosi
się do każdego, a więc nawet do właściciela, którego rzecz znajduje się w bezprawnym posiadaniu innej osoby. K.c.
przewiduje ochronę posiadania przez samego posiadacza oraz ochronę w drodze sądowej.
1)
ochrona własna posiadacza- jest dozwolona jedynie w granicach zakreślonych przez ustawę i może
występować jako:
a)
obrona konieczna- ma na celu zapobieżenie naruszania posiadania
b)
dozwolona samopomoc- ma zapewnić przywrócenie już naruszonego posiadania
2)
ochrona sądowa- w każdym wypadku naruszenia posiadania posiadacz może skorzystać z sądowej ochrony
posesoryjnej i żądać przywrócenia stanu poprzedniego oraz zaniechania dalszych naruszeń.
Uprawnionym do wytoczenia powództwa jest zarówno posiadacz samoistny jak i zależny. Posiadacz może pozwać
osobę, która naruszyła posiadanie, bądź osobę, na korzyść której naruszenie zostało dokonane lub obydwie te osoby
Własność
8
łącznie. Roszczenie to może być dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadani, po tym terminie roszczenie
to wygasa. W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia.
Szczególnym roszczeniem posesoryjnym jest roszczenie o wstrzymanie budowy (posiadaczowi nieruchomości
przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa groziłaby naruszeniem posiadania albo wyrządzeniem
szkody). Wstrzymania budowy posiadacz może żądać przed rozpoczęciem budowy lub w ciągu miesiąca od jej
rozpoczęcia, po tym terminie roszczenie wygasa.
7 . 7 . U ż y t k o w a n i e w i e c z y s t e
Cała instytucja regulowana jest zarówno przez Kodeks Cywilny (a r t . 2 3 2 – 2 4 3 K C ) oraz ustawę o gospodarce
nieruchomościami – d z i a ł I I (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603).
Użytkowanie wieczyste jest instytucją pośrednią pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. A r t . 2 3 3
K C wyraża treść uprawnienia użytkownika wieczystego. Polega ono na tym, iż w granicach określonych przez ustawy i
zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste (a r t . 2 3 9 K C ) , użytkownik może korzystać z
gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać
(a r t . 2 3 7 K C – dot. Przeniesienia użytkowania wieczystego poprzez akt notarialny oraz wpis do księgi wieczystej).
Użytkowanie wieczyste można ustanowić na nieruchomościach gruntowych (a r t . 2 3 2 K C ):
•
stanowiących własność skarbu państwa i położonych w granicach miasta
•
leżących poza granicami przestrzennymi miasta, ale włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego
miasta
•
stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków
•
innych należących do skarbu państwa
Celem ustanowienia użytkowania wieczystego jest zapobieżenie sytuacji, aby inny podmiot mógł postawić na określonym
gruncie budynek. Grunt będzie własnością skarbu państwa, ale budynek jest własnością użytkownika wieczystego (a r t .
2 3 5 p a r . 2 K C )
Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym (a r t . 2 3 6 K C ) – okres 99 lat. Z możliwością skrócenia tego okresu
do lat 40, gdy jest to zgodne z zasadami społeczno – gospodarczymi. Użytkowanie wieczyste można przedłużać poprzez
złożenie odpowiedniego wniosku na 5 lat przed upływem terminu użytkowania wieczystego.
Ustala się wynagrodzenie, które użytkownik wieczysty płaci właścicielowi gruntu, tj. Skarbowi Państwa bądź jednostce
samorządu terytorialnego. Jest to opłata roczna ujęta w a r t . 2 3 8 K C oraz a r t . 7 2 u s t a w y o gospodarce
nieruchomościami. Uzależnia się ją od wartości gruntu. Występuje również opłata pierwsza wnoszona jednorazowo i
również uzależniona od wartości gruntu (a r t . 7 1 w w . u s t a w y )
Powstanie użytkowania wieczystego odbywa się na podstawie umowy w zawartej w formie aktu notarialnego z wpisem do
księgi wieczystej. Nie jest przy tym potrzebna żadna decyzja administracyjna. Opisywane prawo można również nabyć
poprzez zasiedzenie, gdy zostało uprzednio ustanowione.
Użytkowanie wieczyste wygasa:
•
po upływie terminu, na który zostało ustanowione TERMIN
•
gdy jest rozwiązane za porozumieniem stron (podobnie jak rozwiązanie dowolnej umowy) ROZWIĄZANIE
•
w następstwie konfuzji – użytkowanie wieczyste nabywa skarb państwa albo jednostka samorządu terytorialnego
KONFUZJA
•
gdy użytkowanie jest sprzeczne z zapisami umowy SPRZECIW
•
na podstawie wywłaszczenia WYWŁASZCZENIE
7 . 8 . O g r a n i c z o n e p r a w a r z e c z o w e – i s t o t a
Katalog zamknięty ograniczonych praw rzeczowych znajdujemy w a r t . 2 4 4 K C . Należy podkreślić, iż rzecz może być
obciążona więcej niż jednym ograniczonym prawem rzeczowym.
W momencie kolizji, tj. gdy żadne z praw nie może być wykonane w pełni:
•
z zasady na mocy a r t . 2 4 9 K C stosuje się zasadę pierwszeństwa praw powstałych wcześniej.
•
działanie zastawnika w złej wierze (a r t . 3 1 0 K C ) – wtedy to nie ma zastosowania podstawowa reguła
•
a r t . 1 1 u s t a w y o k s i ę g a c h w i e c z y s t y c h i h i p o t e c e – ograniczone prawo rzeczowe na
nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w
księdze
Jednym z podstawowych sposobów powstania ograniczonego prawa rzeczowego jest umowa właściciela rzeczy z drugą
stroną
Własność
9
Art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego
stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o
niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który
prawo ustanawia. (w praktyce obie strony ujęte w akcie notarialnym)
Przepis o przeniesieniu własności nieruchomości:
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego
uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Inne sposoby powstania ograniczonych praw rzeczowych:
•
zasiedzenie (służebność gruntowa a r t . 2 9 2 K C )
•
orzeczenie sądowe (służebność drogi koniecznej a r t . 1 4 5 , 1 4 6 , 2 1 2 K C )
7 . 8 . 1 . U ż y t k o w a n i e
Użytkowanie uregulowano w następujących przepisach:
•
a r t . 2 5 2 - 2 8 4 K C
•
ustawa z 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego
w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o
księgach wieczystych i hipotece.
ustawa o timesharingu
A r t . 2 5 2 K C zawiera definicję użytkowania: jest to prawo na podstawie którego użytkownik może rzecz używać i
pobierać z niej pożytki. Należy podkreślić, iż zakres pobierania pożytków może zostać ograniczony tylko do niektórych
pożytków. Przedmiotem użytkowania może być rzecz oraz prawa wymienione w a r t . 2 6 5 K C z wyjątkiem
dotyczącym timesharingu, gdzie może nim być tylko nieruchomość.
Cechy użytkowania:
•
najszersze ograniczone prawo rzeczowe
•
niezbywalność
•
terminowe bądź bezterminowe
•
odpłatne bądź nieodpłatne
•
możliwość wygaśnięcia, gdy nie będzie wykonywane przez 10 lat
•
użytkownik korzysta z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, zasadami prawidłowej gospodarki; powinien
zachować substancję rzeczy.
Cechy timesharingu:
•
zbywalność
•
terminowość – okres od 3 do 50 lat
•
odpłatność – obowiązek ustalenia zryczałtowanego wynagrodzenia
•
nie może wygasnąć
•
stronami umowy zawsze są przedsiębiorcy oraz osoby fizyczne
•
daje prawo do korzystania z domu albo pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku
7 . 8 . 2 . a . S ł u ż e b n o ś ć g r u n t o w a
Jest to prawo zbywalne. Konieczność ustanowienia służebności gruntowej wynika ze stosunków sąsiedzkich. Zmiany treści
służebności mogą się odbywać za / bez wynagrodzenia. Możemy mówić o służebności:
•
czynnej – własność nieruchomości władnącej uprawniony do ograniczonego korzystania z nieruchomości
obciążonej, np. ma możliwość przejazdu przez tą nieruchomość
•
biernej – właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek niewykonywania określonych praw, np. budynek
wzniesiony ponad określoną wysokość mógłby ograniczać nasłonecznienie nieruchomości sąsiedniej
Ź
ródła powstania:
•
umowa, o której mowa w a r t . 2 4 5 K C
•
orzeczenie sądowe, np. określające służebność drogi koniecznej, służebność budynkową w razie przekroczenia
granicy gruntu sąsiedniego
•
współwłasność
•
zasiedzenie dotyczące służebności polegających na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia
•
decyzja administracyjna na podstawie przepisów u s t a w y o g o s p o d a r c e n i e r u c h o m o ś c i a m i w
sprawie wywłaszczenia
Własność
10
Ustanie
•
wygasa, gdy jest niewykonywania przez lat 10
•
utrata znaczenia dla właściciela nieruchomości władnącej
•
po żądaniu właściciela nieruchomości obciążonej (bez wynagrodzenia)
•
służebność jest zbyt uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna do prawidłowego
korzystania z nieruchomości władnącej (za wynagrodzeniem) – A r t . 2 9 4 K C
•
inne przyczyny ogólne dotyczące ograniczonych praw rzeczowych – konfuzja, wyrzeczenie się oraz zniesienie
7 . 8 . 3 . b . S ł u ż e b n o ś ć o s o b i s t a
Treść służebności osobistej odczytujemy poprzez odpowiednie zastosowanie przepisu a r t . 2 8 5 K C . O ile w
służebności gruntowej istniało prawo na rzecz każdoczesnego właściciela, o tyle w przypadku służebności osobistej prawo
dotyczy konkretnej osoby fizycznej (wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego na mocy a r t . 2 9 9 K C ). Cała
instytucja służy zaspokojeniu głównie celów o charakterze konsumpcyjnym, np. służebność mieszkania. Zakres i sposób
wykonywania określa się według osobistych potrzeb uprawnionych, zwyczajów oraz zasad współżycia społecznego.
Służebność tego rodzaju związana jest możliwością zamiany na rentę. Jest to prawo niezbywalne.
7 . 8 . 4 . S p ó ł d z i e l c z e w ł a s n o ś c i o w e p r a w o d o l o k a l u
Omawiana instytucja regulowana jest przez u s t a w ę z 1 5 l i s t o p a d a 2 0 0 0 r o k u o s p ó ł d z i e l n i a c h
m i e s z k a n i o w y c h . Jest to rzeczowa forma korzystania z lokalu w ramach spółdzielni mieszkaniowej. Podmiotem
tego prawa jest członek spółdzielni. Powstaje ono na podstawie umowy albo przekształcenia spółdzielczego lokalowego
prawa do lokalu. Treścią omawianej instytucji jest prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim.
7 . 8 . 5 . P r a w a z a s t a w c z e ( d l a z a b e z p i e c z e n i a o k r e ś l o n e j w i e r z y t e l n o ś c i ) - h i p o t e k a
Hipoteka dotyczy tylko nieruchomości oraz innych praw wymienionych w a r t . 6 5 u s t a w y z 2 6 l i p c a 1 9 8 2
r o k u o k s i ę g a c h w i e c z y s t y c h i h i p o t e c e , tj. użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo
do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Treść hipoteki: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (ich wierzytelność nie jest zabezpieczona
hipoteką).
Zaspokojenie z hipoteki następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego.
•
dłużnik solidarny – zaspokojenie od każdego oddzielnie albo łącznie (solidarność niewłaściwa właściciela
rzeczowego oraz osobistego)
o
wierzyciel rzeczowy – wierzytelność zabezpieczona hipoteką
o
wierzyciel osobisty - odwrotnie
•
powództwo o zarządzenie sumy pieniężnej – tytuł wykonawczy – kierownik przeprowadza postępowanie
egzekucyjne z zajęciem nieruchomości
•
zbycie w drodze licytacji komorniczej – zaspokojenie dłużników hipotecznych oraz uprzywilejowanych (alimenty,
skarb państwa – podatki)
•
O pierwszeństwie między wierzycielami hipotecznymi decyduje kolejność składania wniosku o wpis hipoteki do
księgi wieczystej
Pozostałe cechy hipoteki:
•
Ustanowienie hipoteki nie ogranicza praw dłużnika do korzystania z nieruchomości oraz jej zbycia
•
Zostaje wpisana w dział IV księgi wieczystej (obowiązek wpisu na mocy a r t . 6 7 u s t a w y )
•
Może dotyczyć każdego rodzaju nieruchomości oraz współwłasności ułamkowej – hipoteka nie wyklucza więc
możliwości zbycia własności, ale często obciążona hipoteką nieruchomość ma niższą cenę
•
Wierzyciel hipoteki nie może korzystać z nieruchomości
•
Prawo akcesoryjne, zbywalne. Wyjątki od akcesoryjności:
o
Można na zasadzie wyjątku zabezpieczyć hipotekę wierzytelność przyszłą lub warunkową – hipoteka
kaucyjna
o
Jeżeli wierzytelność pieniężna się przedawni, to i tak wierzyciel hipoteczny może zaspokoić się z
nieruchomości
Rodzaje hipoteki:
•
Zwykła – zabezpiecza wierzytelność w określonej wysokości
•
Kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność do określonej wysokości, np. roszczenia z tytułu odsetek za opóźnienie
•
Łączna – obciąża kilka nieruchomości i powstaje z mocy prawa jeśli nieruchomość została podzielona
•
Z uwagi na powstanie:
Własność
11
o
Umowna – zabezpieczenie wierzytelności powstającej (a r t . 2 4 5 p a r . 1 , 2 K C )
o
Przymusowa – powstaje niezależnie od woli właściciela nieruchomości. Zabezpiecza wierzytelność,
która już istnieje (a r t . 1 0 9 , 1 1 0 u s t a w y ). Ustanawiana jest na mocy tytułu egzekucyjnego z
klauzulą wykonalności – wtedy tytuł wykonawczy otrzymany od komornika stanowi podstawę dla
żą
dania o wpis hipoteki do księgi wieczystej
7 . 8 . 6 . P r a w a z a s t a w c z e ( d l a z a b e z p i e c z e n i a o k r e ś l o n e j w i e r z y t e l n o ś c i ) - z a s t a w
A r t . 3 0 6 K C - W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje
pierwszeństwo szczególne.
Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.
W zastawie występują dwie strony – zastawca (właściciel rzeczy) oraz zastawnik (wierzyciel), który jest uprawniony do
zaspokojenia się z rzeczy ruchomej bez względu na to, czyją jest własnością. Posiada ponadto pierwszeństwo przed
wierzycielami osobistymi dłużnika.
Zastaw może powstać na skutek:
•
czynności prawnej (zastaw umowny) – czynność prawna realna składająca się z umowy, o której mowa w a r t .
3 0 7 K C oraz wydania rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły.
•
z mocy prawa ez lege (zastaw ustawowy) – jest wiele przykładów, kiedy ustawodawca przyznaje prawo zastawu:
o
a r t . 6 7 0 K C dotyczący stosunku najmu
o
a r t . 4 3 2 K C dotyczący zwierzęcia, które wyrządziło szkodę (wyjątek od zasady, iż zwierze nie jest
rzeczą)
o
a r t . 5 8 8 K C – kredyt bankowy na zakup rzeczy
o
a r t . 7 0 1 K C – rzeczy objęte ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego
o
a r t . 8 0 2 K C – zabezpieczenie roszczeń spedytora
o
przepisy prawa pocztowego (zastaw listowy)
Zastaw rejestrowy – u s t a w a z 6 g r u d n i a 1 9 9 6 r o k u o z a s t a w i e r e j e s t r o w y m i r e j e s t r z e
z a s t a w ó w . W tym wypadku nie ma obowiązku wydania rzeczy (a więc czynność może być konsensualną), a w zamian
za to można zastosować wpis do rejestru zastawów prowadzonego przez sądy.
Zaspokojenie z zastawu, podobnie jak w przypadku hipoteki odbywa się w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego.
7 . 9 . K s i ę g i w i e c z y s t e
Jest to rodzaj rejestru zawierający stan prawny wierzytelności. Prowadzone są dla każdej nieruchomości niezależnie od
konkretnego właściciela. Ujawnia własność i inne prawa rzeczowe, a treść stanowią wpisy do księgi wieczystej. Zawiera 4
działy:
I.
ogólny opis nieruchomości – gdzie jest położona, z czego się składa
II.
właściciel i użytkownik wieczysty
III.
wszystko, co nie jest w innych działach, tj. ograniczone prawa rzeczowe bez hipoteki i niektóre roszczenia
IV.
hipoteki
Zagadnienia:
Hipoteka
Zastaw