1
Wybrane aspekty finansowania
nieruchomo
ś
ci komercyjnych.
Łukasz Maciak MRICS REV
Dyrektor Inwestycji Komercyjnych
BZ WBK AIB Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych SA
ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomo
ś
ci FIZ
ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomo
ś
ci 2 FIZ
Warszawa, dnia 18 maja 2010 roku
2
Agenda
Produkt na rynku nieruchomo
ś
ci wczoraj i dzi
ś
Transakcje inwestycyjne 2009 i 2010
Zmienne determinuj
ą
ce poziom obsługi długu
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Analiza nieruchomo
ś
ci komercyjnej
Standardy wyceny
Przykład liczbowy
3
3
„Produkt” na rynku nieruchomości - wczoraj
Doskonała lokalizacja – Warszawa, Wrocław, Pozna
ń
,
Kraków, Trójmiasto
Budynek w pełni wynaj
ę
ty lub z gwarancjami najmu od
sprzedaj
ą
cego – renomowani najemcy
Dobry stan techniczny (budynek nowy) i efektywny plan
pi
ę
tra
Budynek wyposa
Ŝ
ony w najnowsze instalacje techniczne
i komunikacyjne
Stan prawny (własno
ść
)
Umowy najmu – „triple net lease”.
4
4
„Produkt inwestycyjny” - dziś
Najlepsze nieruchomo
ś
ci komercyjne ze wzgl
ę
du na
wy
Ŝ
sze stopy kapitalizacji nie s
ą
przedmiotem obrotu
Nieruchomo
ś
ci niszowe (miasta regionalne, produkty
wymagaj
ą
ce ulepszenia)
Inwestycje na wczesnym etapie rozwoju (tzw. forward
purchase)
Udział w przedsi
ę
wzi
ę
ciach deweloperskich
Nieruchomo
ś
ci do przebudowy, nadbudowy i
modernizacji
Rozbudowy istniej
ą
cych nieruchomo
ś
ci komercyjnych
głównie w sektorze handlowym.
5
5
Transakcje inwestycyjne 2009
Atrium City - Deka
Immobilien (115 mln EUR)
Okopowa 56 Warszawa - ARKA BZ
WBK Fundusz Rynku
Nieruchomo
ś
ci 2 FIZ (20 mln PLN)
Galeria Łom
Ŝ
a - ARKA BZ WBK
Fundusz Rynku Nieruchomo
ś
ci FIZ
(27,35 mln PLN)
Dukat Olsztyn - ARKA BZ WBK
Fundusz Rynku Nieruchomo
ś
ci 2 FIZ
(6,3 mln PLN)
6
6
Transakcje inwestycyjne 2009
OBI Gorzów Wielkopolski
WP Carry (10 mln EUR)
Alfa Centrum Olsztyn II faza –
ARKA BZ WBK Fundusz Rynku
Nieruchomo
ś
ci 2 FIZ (22,5 mln EUR)
Cristal Park Warszawa -
Azora Europe (30 mln EUR)
Centrum Handlowe Pogoria (D
ą
browa Górnicza) oraz Centrum Handlowe
Karolinka (Opole) – MGPA (187 mln EUR)
Grzybowska Park Warszawa -
Deka Immobilien Fonds
(70 mln EUR)
7
7
Transakcje inwestycyjne 2010
Trinity Park III WarszawaSEB Asset
Management (93 mln EUR)
Galeria Jeziorak Iława – PZU FIZ Sektora
Nieruchomo
ś
ci (17 mln EUR)
Danone Warszawa –
Goldberg (8,7 mln EUR)
Horison Plaza Warszawa -
Union Investment Group
(102 mln EUR)
Galeria Indomo Lubin – PZU FIZ Sektora
Nieruchomo
ś
ci (12 mln EUR)
Pasa
Ŝ
Lipi
ń
ski Warszawa -
Union Investment Group
(35 mln EUR)
8
Zmienne determinuj
ą
ce poziom obsługi długu
Obsługa długu Debt Service jest kwot
ą
płatno
ś
ci
wymagan
ą
w danej jednostce czasu (zazwyczaj
miesi
ę
cznie lub kwartalnie) słu
Ŝą
ca obsłudze
zadłu
Ŝ
enia.
Istniej
ą
4 (cztery) zmienne, które determinuj
ą
poziom
obsługi zadłu
Ŝ
enia:
Wysoko
ść
kredytu - uzale
Ŝ
niona zazwyczaj od (i)
poziomu oczekiwanego zadłu
Ŝ
enia mierzonego
współczynnikiem Loan to Value (LtV) lub (ii)
wycen
ą
warto
ś
ci nieruchomo
ś
ci
Długo
ś
ci
ą
trwania finansowania
Poziomem odsetek
Poziomem amortyzacji kredytu – okresem
według, którego kalkulowane s
ą
spłaty kapitałowe
9
Loan to Value
Umowne i prawne sformułowanie słu
Ŝą
ce do
wyra
Ŝ
enia maksymalnej wielko
ś
ci kredytu okre
ś
lone
zazwyczaj na podstawie:
Oszacowanej przez rzeczoznawc
ę
warto
ś
ci
rynkowej nieruchomo
ś
ci
Oszacowanych kosztów odtworzenia lub
Poniesionych kosztów (Loan to Cost, LtC) w
przypadku inwestycji deweloperskich
10
Długo
ść
finansowania
Czym dłu
Ŝ
szy okres kredytowania tym ni
Ŝ
sza kwota
obsługi długu
kwota kredytu 180 000 zł
oprocentowanie 8%
11
Wysoko
ść
oprocentowania
Czym wi
ę
ksze oprocentowanie tym wi
ę
ksza
kwota obsługi długu
kwota kredytu 180 000 zł
okres kredytowania 20 lat
12
Rodzaje kredytów
kwota kredytu 180 000,00 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
13
Rodzaje kredytów
kwota kredytu 180 000,00 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat - spłata
balonowa
amortyzacja 15 lat
14
14
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Inwestorzy stali si
ę
bardziej rozwa
Ŝ
ni w swoich zakupach
Dominuj
ą
transakcje nieruchomo
ś
ciami o niewielkiej skali
Finansi
ś
ci obawiaj
ą
si
ę
zwi
ę
kszonego ryzyka złamania zapisów
umów kredytowych default risk
Inwestorzy spotykaj
ą
si
ę
z bardziej restrykcyjnymi wymaganiami
banków finansuj
ą
cych nieruchomo
ś
ci
Bankowcy trudniej tak
Ŝ
e pozyskuj
ą
kapitał na rynku papierów
warto
ś
ciowych – trudniej jest plasowa
ć
emisj
ę
listów zastawnych
cho
ć
ten rynek nie ucierpiał a
Ŝ
tak bardzo jak tradycyjny rynek akcji.
15
15
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Opinie o rynku finansowania inwestycji w nieruchomo
ś
ci w
ś
ród
inwestorów zorientowanych na finansowanie dłu
Ŝ
ne s
ą
dalece
ostro
Ŝ
ne
Inwestorzy posiadaj
ą
cy du
Ŝą
baz
ę
kapitałow
ą
wykorzystuj
ą
sytuacj
ę
do zmiany strategii w zmienionych warunkach rynkowych
Ci
ą
gle wzrastaj
ą
ce stopy zwrotu (mierzone IRR) z inwestycji
wreszcie spadły; z punktu widzenia kupuj
ą
cych ponownie s
ą
w
okolicach racjonalno
ś
ci zakupów nieruchomo
ś
ci.
16
16
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Kryzys na globalnym rynku finansowym spowodował gł
ę
bokie
zmiany na mi
ę
dzynarodowym rynku bankowym w trzech obszarach:
(i) kapitału własnego,
(ii) refinansowania
(iii) strategii biznesowej.
Zmniejszenie ilo
ś
ci kapitału na rynku co jest zwi
ą
zane z recesj
ą
,
osłabienie standingu kredytowego posiadanych portfeli
nieruchomo
ś
ci oraz zmniejszenie warto
ś
ci nieruchomo
ś
ci w
powi
ą
zaniu z wymaganiami uzgodnie
ń
Nowej Umowy Kapitałowej
(Bazylea II) powoduj
ą
dla banku dodatkowe koszty.
17
17
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Dro
Ŝ
sze finansowanie transakcji – wzrost bazowych stóp
procentowych i mar
Ŝ
banków
Zmiana sposobu kwotowania instrumentów dłu
Ŝ
nych (stopa bazowa
+ instrument zabezpieczaj
ą
cy ryzyko stopy procentowej np. IRS +
koszt pozyskania długu (koszt refinansowania) + mar
Ŝ
a netto
banku)
Inwestycje deweloperskie - wzmo
Ŝ
ona ostro
Ŝ
no
ść
banków - brak
finansowania gruntów, zdecydowanie ni
Ŝ
szy wska
ź
nik LTC, niech
ęć
do finansowania projektów mieszkaniowych, finansowanie projektów
komercyjnych pod warunkiem zaawansowanego procesu
budowlanego rozpocz
ę
tego z
ś
rodków własnych i znacz
ą
cego
poziomu wynajmu.
18
18
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
EURIBOR 3M od 1 stycznia 2007 do 5 maja 2010
Źródło: www.money.pl
EURIBOR
5 maj 2010
1 M
0,4170
2 M
0,5200
3 M
0,6720
6 M
0,9760
1 R
1,2420
19
19
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
WIBOR 3M od 1 stycznia 2007 do 5 maja 2010
Źródło: www.money.pl
WIBOR
23 października 2009
1 M
3,62
3 M
3,87
6 M
4,02
1 R
4,27
20
20
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Rynek refinansowania długu znacznie si
ę
skurczył i perspektywa
jego poprawy mo
Ŝ
e by
ć
rozpatrywana jedynie w
ś
rednim terminie.
Udzielona bankom przez niektóre rz
ą
dy pomoc publiczna
spowodowała zmian
ę
strategii wi
ę
kszo
ś
ci europejskich banków
finansuj
ą
cych nieruchomo
ś
ci. Zasadnicza zmiana strategii polega
na unikaniu ryzyka i jego redukcji.
21
21
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
Na rynku finansowym, na którym bazowe stopy procentowe s
ą
na
niskim poziomie, wzrasta ryzyko stopy procentowej.
Istnieje zagro
Ŝ
enie,
Ŝ
e wzrosn
ą
stopy bazowe to przychody z
wynajmu powierzchni komercyjnych mog
ą
nie by
ć
wystarczaj
ą
ce by
pokry
ć
zobowi
ą
zania wobec banku.
Banki minimalizuj
ą
c ryzyko stóp procentowych, wprowadzaj
ą
konieczno
ść
zakupu instrumentów zabezpieczaj
ą
cych ryzyko stopy
procentowej.
Standardowym zabezpieczeniem jest umowa zamiany stóp
procentowych Interest Rate SWAP o warto
ś
ci do 100% kredytu.
22
22
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
W przypadku transakcji IRS strony umowy zobowi
ą
zuj
ą
si
ę
do
wymiany serii płatno
ś
ci odsetkowych, naliczanych według ró
Ŝ
nych
stóp, stałych i zmiennych. Pocz
ą
tkowo definiowana jest stała stopa,
która jest porównywana przy kolejnych płatno
ś
ciach ze stop
ą
zmienn
ą
(tj. EURIBOR, LIBOR).
Ró
Ŝ
nice w płatno
ś
ciach wynikaj
ą
ce z ró
Ŝ
nicy pomi
ę
dzy stopami
stał
ą
a zmienn
ą
s
ą
płacone zamiennie przez strony w zale
Ŝ
no
ś
ci od
tego czy wynik porównania jest dodatni (+) czy ujemny (-).
23
23
Przegl
ą
d sytuacji na rynku finansowania inwestycji
W przypadku gdy stopa zmienna wzro
ś
nie, kredytobiorca płaci
wy
Ŝ
sz
ą
rat
ę
, w zamian dostaje jednak od banku kwot
ę
odpowiadaj
ą
c
ą
dodatniej ró
Ŝ
nicy pomi
ę
dzy obecn
ą
stop
ą
zmienn
ą
a
ustalon
ą
stop
ą
stał
ą
.
W sytuacji odwrotnej, gdy zmienna stopa spada, kredytobiorca płaci
ni
Ŝ
sz
ą
rat
ę
, jednocze
ś
nie jest zobligowany zapłaci
ć
bankowi
dodatkow
ą
kwot
ę
odpowiadaj
ą
c
ą
ujemnej ró
Ŝ
nicy pomi
ę
dzy stop
ą
zmienn
ą
a stał
ą
.
24
24
Analiza nieruchomo
ś
ci komercyjnej
Analiza cash flow
Kiedy wygasaj
ą
obecnie zawarte umowy najmu?
Jaka jest relacja obecnie płaconych czynszów do ich warto
ś
ci
rynkowych?
Na jakiej zasadzie odbywa si
ę
aktualizacja stawek czynszów
(stepped rent, CPI)?
W jakim zakresie obecnie wynajmowana powierzchnia jest
podnajmowana innym najemcom?
Jaka jest relacja czynszów podnajemców do czynszów obecnie
płaconych?
Jakie prawa wypowiedzenia umowy najmu maj
ą
poszczególni
najemcy, a jakie wynajmuj
ą
cy?
Czy wszystkie umowy najmu maj
ą
charakter instytucjonalny?
25
25
Analiza nieruchomo
ś
ci komercyjnej
Analiza profilu najemców
Jaka jest koncentracja najemców tzn. czy s
ą
najemcy, którzy
przynosz
ą
wi
ę
kszo
ść
dochodów najmu?
Jakie bran
Ŝ
e reprezentuj
ą
najemcy tzn. czy budynek wynajmuj
ą
najemcy z jednej czy z wielu bran
Ŝ
?
Jaki jest rating finansowy poszczególnych najemców? Jak
bardzo przychody najemców uzale
Ŝ
nione s
ą
od zmian
rynkowych?
Jaka jest ekspozycja najemców na ostatnio ogłaszane
restrukturyzacje lub bankructwa firm tzn. czy najemcy s
ą
bezpo
ś
rednio lub po
ś
rednio zwi
ą
zani z bran
Ŝ
ami dotkni
ę
tymi
kryzysem?
Jakie zach
ę
ty finansowe otrzymali najemcy w przeszło
ś
ci?
Jakie s
ą
zabezpieczenia umów najmu?
26
26
Analiza nieruchomo
ś
ci komercyjnej
Analiza operacyjna
Czy dost
ę
pne s
ą
dokładne, regularne dane operacyjne
nieruchomo
ś
ci?
Jaka jest relacja globalnych kosztów operacyjnych budynku do
innych konkurencyjnych obiektów?
Czy wszystkie koszty operacyjne s
ą
ponoszone przez
najemców?
Jakie koszty operacyjne mog
ą
ponosi
ć
najemcy zgodnie z
obecnymi umowami najmu?
Jaki standard usług zapewnia nieruchomo
ść
?
27
27
Analiza nieruchomo
ś
ci komercyjnej
Analiza inwestycji kapitałowych
Jakie zobowi
ą
zania finansowo-rzeczowe wynikaj
ą
z obecnie
obowi
ą
zuj
ą
cych umów najmu?
Na ile wyposa
Ŝ
enie powierzchni poszczególnych najemców jest
ró
Ŝ
ne od wyposa
Ŝ
enia standardowego?
Jakie s
ą
zobowi
ą
zania najemcy po zako
ń
czeniu umowy najmu?
Jakie inwestycje nale
Ŝ
y poczyni
ć
w budynku, aby dostosowa
ć
go
do obecnych wymaga
ń
rynkowych i oczekiwa
ń
najemców?
Ile lat maj
ą
poszczególne instalacje w budynku (klimatyzacja,
windy itp.)?
Jakie wydatki kapitałowe s
ą
krytyczne, a jakie mog
ą
by
ć
realizowane w innym terminie realizacji?
Czy zarz
ą
dzaj
ą
cy nieruchomo
ś
ci
ą
poczynił odpowiednie rezerwy
w bud
Ŝ
ecie i czy s
ą
one odpowiedniej wysoko
ś
ci?
28
28
Analiza nieruchomo
ś
ci komercyjnej
Analiza innych czynników wpływaj
ą
cych na warto
ść
Szacunek dotycz
ą
cy czynszu rynkowego i jego perspektyw w
przyszło
ś
ci
Prawdopodobie
ń
stwo przedłu
Ŝ
enia istniej
ą
cej umowy najmu
Szacunek dotycz
ą
cy wysoko
ś
ci wska
ź
nika absorpcji powierzchni
wolnej
Szacunek dotycz
ą
cy wynajmu całej powierzchni w przypadku
opró
Ŝ
nienia całego obiektu
Wysoko
ść
wska
ź
nika pustostanów
Wysoko
ść
wydatków na ponowne wyposa
Ŝ
enie powierzchni
najmu
Oczekiwania najemców co do wysoko
ś
ci rabatów
Oczekiwania co do mo
Ŝ
liwo
ś
ci sprzeda
Ŝ
y nieruchomo
ś
ci, a
tak
Ŝ
e analiza potencjalnych inwestorów, deweloperów,
wła
ś
cicieli.
29
Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze
ń
wierzytelno
ś
ci
Zasady sporz
ą
dzania wyceny nieruchomo
ś
ci dla zabezpieczenia
wierzytelno
ś
ci w Polsce okre
ś
la uzgodniony z Ministrem
Infrastruktury standard „Wycena dla zabezpiecze
ń
wierzytelno
ś
ci”
ustalony przez Polsk
ą
Federacj
ę
Stowarzysze
ń
Rzeczoznawców
Maj
ą
tkowych
Komunikat Ministerstwa został ogłoszony 4 stycznia 2010 i jako
rezultat Standard KSWS 3 stał si
ę
obowi
ą
zuj
ą
cym
ź
ródłem prawa.
Dla przypomnienia Ustawa o gospodarce nieruchomo
ś
ciami z roku
1997 i pó
ź
niejsze rozporz
ą
dzenie Rady Ministrów z 2004 r. w
sprawie wyceny nieruchomo
ś
ci i sporz
ą
dzania operatu
szacunkowego reguluj
ą
prawie ka
Ŝ
dy aspekt praktyki wyceny i
zawodu rzeczoznawcy maj
ą
tkowego w Polsce.
30
Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze
ń
wierzytelno
ś
ci
Dodatkowo Polska Federacja Stowarzysze
ń
Rzeczoznawców
Maj
ą
tkowych (PFVA) opublikowała tzw. „Zielon
ą
Ksi
ę
g
ę
”
zatytułowan
ą
(Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - PKZW).
Nast
ę
pnie standardy zostały podzielone na Krajowe Standardy
Wyceny - Podstawowe lub KSWP i Krajowe Standardy Wyceny -
Specjalistyczne lub KSWS). Obecnie opublikowano nast
ę
puj
ą
ce
standardy:
KSWP 1 - Warto
ść
rynkowa i warto
ść
odtworzeniowa
KSWP 2 - Warto
ś
ci inne ni
Ŝ
warto
ść
rynkowa
KSWP 3 - Operat szacunkowy
KSWS 1 - Standardy wyceny dla celów publicznych
KSWS 2 - Wycena dla celów sprawozda
ń
finansowych w
rozumieniu ustawy o rachunkowo
ś
ci
KSWS 3 - Wycena dla zabezpieczenia wierzytelno
ś
ci
31
Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze
ń
wierzytelno
ś
ci
Zgodnie z Ustaw
ą
o gospodarce nieruchomo
ś
ciami z roku 1997,
standardy wyceny tak jak powy
Ŝ
sze s
ą
zgodne z prawem wówczas
gdy s
ą
formalnie uzgodnione z Ministrem Infrastruktury. Standard
KSWS 3 jest pierwszym uzgodnionym standardem.
Zgodnie z nowym standardem, który został uzgodniony w
porozumieniu ze Zwi
ą
zkiem Banków Polskich, warto
ść
rynkowa
pozostaje w dalszym ci
ą
gu warto
ś
ci
ą
bazow
ą
dla celu
zabezpieczenia wierzytelno
ś
ci.
Niemniej jednak od tego momentu dodatkowo dla wyra
Ŝ
enia dobrze
popartej opinii o warto
ś
ci, rzeczoznawca maj
ą
tkowy musi
dostarczy
ć
osobn
ą
ocen
ę
ryzyk zwi
ą
zanych z wycenian
ą
nieruchomo
ś
ci
ą
, tak
Ŝ
e w aspekcie przewidywa
ń
co do zmian na
rynku.
32
Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze
ń
wierzytelno
ś
ci
Rzeczoznawcy maj
ą
tkowi s
ą
zobowi
ą
zani według prawa do
przepowiadania przyszłych warunków rynkowych chocia
Ŝ
nie
musz
ą
przewidywa
ć
przyszłej warto
ś
ci.
Paragraf 4.3 Standardu KSWS 3 mówi „Rzeczoznawca maj
ą
tkowy
ma równie
Ŝ
obowi
ą
zek na podstawie dost
ę
pnych
ź
ródeł informacji i
znajomo
ś
ci rynku, wskaza
ć
obszary ryzyka zwi
ą
zanego z
wycenian
ą
nieruchomo
ś
ci
ą
, w tym z przewidywanymi zmianami
na danym rynku nieruchomo
ś
ci oraz ryzykiem zwi
ą
zanym z
ocen
ą
danej nieruchomo
ś
ci przez inwestorów wraz z ogóln
ą
opini
ą
na tematu kierunku wpływu powy
Ŝ
szego na poziom warto
ś
ci
wycenianej nieruchomo
ś
ci. Powy
Ŝ
sze dodatkowe informacje
przedstawia si
ę
w formie zał
ą
cznika do operatu szacunkowego”.
33
Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze
ń
wierzytelno
ś
ci
Interesuj
ą
cy jest tak
Ŝ
e paragraf 4.4 Standardu, który zach
ę
ca banki
do zlecania rzeczoznawcom przygotowanie „analizy wra
Ŝ
liwo
ś
ci”
„która pozwoli na pełniejsz
ą
ocen
ę
ryzyka przyj
ę
cia konkretnej
nieruchomo
ś
ci jako zabezpieczenia wierzytelno
ś
ci. Analiza
wra
Ŝ
liwo
ś
ci przedstawia wra
Ŝ
liwo
ść
warto
ś
ci nieruchomo
ś
ci
wycenianej na zmiany parametrów wej
ś
ciowych, wpływaj
ą
cych na
t
ą
warto
ść
”.
34
Przykład zastosowania
Magazyn 20.000 m
2
wynaj
ę
ty jednemu najemcy na 30
lat. Czynsz miesi
ę
czny 3,20 EUR (12,80 zł) za 1 m
2
powierzchni magazynowej. Roczny dochód operacyjny
netto 3.072.000 zł. Stopa kapitalizacji (all risks yield)
8,75%. Oblicz cen
ę
zakupu i przeanalizuj rentowno
ść
inwestycji obliczaj
ą
c IRR w okresie 10 lat:
(i) kapitał własny 100%,
(ii) kredyt 21 mln zł, 8% rocznie, amortyzacja 15 lat,
spłata balonowa w roku 10,
(iii) kredyt interest only 21 mln zł, 8% rocznie, spłata
balonowa w roku 10
35
Kapitał własny 100%
Rok
DON
Zakup / Sprzeda
Ŝ
CF
0
-35 108 571,43 zł
-35 108 571,43 zł
1
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
2
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
3
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
4
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
5
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
6
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
7
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
8
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
9
3 072 000,00 zł
3 072 000,00 zł
10
3 072 000,00 zł
35 108 571,43 zł
38 180 571,43 zł
all risks yield
IRR
8,75%
8,75%
inwestycja zrealizowana przy
wykorzystaniu kapitałów tylko
własnych przy założeniu stałego
dochodu generuje rentowność w
wysokości stopy kapitalizacji
36
Model z d
ź
wigni
ą
finansow
ą
kwota kredytu 21 000 000 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
amortyzacja 15 lat i spłata
balonowa
Rok
DON
Zakup / Sprzeda
Ŝ
Odsetki
Kredyt
CF
0
-35 108 571,43 zł
21 000 000,00 zł
-14 108 571,43 zł
1
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
-773 420,44 zł
618 579,56 zł
2
3 072 000,00 zł
-1 618 126,36 zł
-835 294,08 zł
618 579,56 zł
3
3 072 000,00 zł
-1 551 302,84 zł
-902 117,61 zł
618 579,56 zł
4
3 072 000,00 zł
-1 479 133,43 zł
-974 287,01 zł
618 579,56 zł
5
3 072 000,00 zł
-1 401 190,47 zł
-1 052 229,98 zł
618 579,56 zł
6
3 072 000,00 zł
-1 317 012,07 zł
-1 136 408,37 zł
618 579,56 zł
7
3 072 000,00 zł
-1 226 099,40 zł
-1 227 321,04 zł
618 579,56 zł
8
3 072 000,00 zł
-1 127 913,72 zł
-1 325 506,73 zł
618 579,56 zł
9
3 072 000,00 zł
-1 021 873,18 zł
-1 431 547,26 zł
618 579,56 zł
10
3 072 000,00 zł
35 108 571,43 zł
-907 349,40 zł
-11 341 867,48 zł
25 931 354,55 zł
all risks yield
IRR
8,75%
9,49%
37
Model z d
ź
wigni
ą
finansow
ą
– interest only
kwota kredytu 21 000 000 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
bez amortyzacji - spłata balonowa
Rok
DON
Zakup / Sprzeda
Ŝ
Odsetki
Kredyt
CF
0
-35 108 571,43 zł
21 000 000,00 zł
-14 108 571,43 zł
1
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
2
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
3
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
4
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
5
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
6
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
7
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
8
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
9
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
0,00 zł
1 392 000,00 zł
10
3 072 000,00 zł
35 108 571,43 zł
-1 680 000,00 zł- 21 000 000,00 zł
15 500 571,43 zł
all risks yield
IRR
8,75%
9,87%
38
Rok
DON
Zakup / Sprzeda
Ŝ
Odsetki
Kredyt
CF
0
-35 108 571,43 zł
21 000 000,00 zł
-14 108 571,43 zł
1
3 072 000,00 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 392 000,00 zł
2
3 102 720,00 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 422 720,00 zł
3
3 133 747,20 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 453 747,20 zł
4
3 165 084,67 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 485 084,67 zł
5
3 196 735,52 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 516 735,52 zł
6
3 228 702,87 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 548 702,87 zł
7
3 260 989,90 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 580 989,90 zł
8
3 293 599,80 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 613 599,80 zł
9
3 326 535,80 zł
-1 680 000,00 zł
- zł
1 646 535,80 zł
10
3 359 801,16 zł
38 397 727,52 zł
-1 680 000,00 zł- 21 000 000,00 zł
19 077 528,67 zł
yield
IRR
8,75%
11,99%
kwota kredytu 21 000 000 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
bez amortyzacji - spłata balonowa
indeksacja czynszu 1% rocznie
cena sprzedaży DON
10
/8,75%
Model z d
ź
wigni
ą
finansow
ą
– interest only – dodatkowe zało
Ŝ
enia
39
Dzi
ę
kuje za uwag
ę