plik

SPIS TREŚCI

Część I – PORADY FINANSOWO-BUDOWLANE

Jak sfinansować budowę domu? ........................................................................................

Kredyty z dopłatą  .................................................................................................................. 9
Kupujemy działkę  ................................................................................................................ 12
Wybieramy projekt budynku  .............................................................................................. 15
Wybieramy wykonawcę  ...................................................................................................... 16
Sytuacja na rynku materiałów budowlanych  .................................................................... 18
Budujemy fundamenty  ........................................................................................................ 20
Z czego budować ściany domu? .......................................................................................... 23
Jakie okna?  .......................................................................................................................... 25
Strop ...................................................................................................................................... 31
Dach .................................................................................................................................... 32
Instalacja elektryczna .......................................................................................................... 35
Ogrzewanie i wentylacja  .................................................................................................... 37
Tynki .................................................................................................................................... 38
Malowanie domu  ................................................................................................................ 40

Część II – PORADY PRAWNE

I. Zakup nieruchomości

Informacje o księdze wieczystej .......................................................................................... 43
Działy ksiąg wieczystych ...................................................................................................... 43
Umowa w formie aktu notarialnego  .................................................................................. 45
Przed zakupem zadatek  ...................................................................................................... 46
Prawo odstąpienia od umowy .............................................................................................. 47
Pomoc pośrednika nieruchomości  .................................................................................... 48

II. Zagospodarowanie działki

Studium kierunków zagospodarowania  .............................................................................. 49
Plany zagospodarowania przestrzennego  .......................................................................... 52
Elementy planu przestrzennego  .......................................................................................... 54
Decyzja o warunkach zabudowy  ........................................................................................ 56
Automatyczne odrolnienie gruntów  .................................................................................. 58

III. Przygotowanie robót budowlanych

Projekt budowlany ................................................................................................................ 59
Pozwolenie na budowę ........................................................................................................ 63
Zgłoszenie robót budowlanych ............................................................................................ 67
Zgłoszenie budowy przyłączy .............................................................................................. 70

IV. Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło ................................................................ 70
Rodzaje umów budowlanych .............................................................................................. 73

Najważniejsze postanowienia umowne  .............................................................................. 75
Ustalanie wynagrodzenia  .................................................................................................... 79
Waloryzacja wynagrodzenia  ................................................................................................ 81
Rabaty oraz kredyty kupieckie ............................................................................................ 82
Płatność w obcej walucie  .................................................................................................... 83
Termin zapłaty wynagrodzenia ............................................................................................ 84
Odpowiedzialność za zapłatę  .............................................................................................. 84
Obniżenie wysokości wynagrodzenia  ................................................................................ 85
Zabezpieczenie wykonania umowy ...................................................................................... 86
Rękojmia za wady  ................................................................................................................ 87
Odpowiedzialność wykonawcy  ............................................................................................ 87
Przedawnienie roszczeń  ...................................................................................................... 89

V. Prowadzenie robót budowlanych
Prace przygotowawcze  ........................................................................................................ 90
Obowiązki inwestora  ............................................................................................................ 91
Dziennik budowy i tablica informacyjna ............................................................................ 91
Budowa zgodnie z normami ................................................................................................ 92
Samowole budowlane  .......................................................................................................... 93
VI. Przystąpienie do użytkowania
Zgłoszenie zakończenia budowy  ........................................................................................ 99
Pozwolenie na użytkowanie budynku  ................................................................................100

VII. Certyfikacja energetyczna budynków
Merytoryczna zawartość certyfikatu  ..................................................................................104
Metodologia prowadzenia obliczeń  ....................................................................................107
Osoby odpowiedzialne za wydawanie świadectw  ..............................................................109

Poradnik budowlany

Adres redakcji: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72
tel. (0 22) 530 40 40; www.gazetaprawna.pl
Redaktor naczelny Gazety Prawnej: Robert Lidke
Dyrektor artystyczny Gazety Prawnej: Dominika Raczkowska
Redakcja: Roman Grzyb
DTP: Leszek Ogrodowczyk
Biuro Reklamy: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72
tel. (0 22) 530 44 44; e-mail: reklama@infor.pl
Biuro Obsługi Klienta: 05-270 Marki, ul. Okólna 40
tel. (0 22) 761 30 30, 0 801 62 66 66; e-mail: bok@infor.pl

e-Poradnik Gazety Prawnej

Część I – PORADY
FINANSOWO-BUDOWLANE

udowa domu to najczęściej największa inwestycja w życiu. Bardzo rzad-
ko inwestor jest w stanie sam zgromadzić kwotę potrzebną na budowę
domu. Nadal dość powszechne w Polsce są pożyczki od rodziny, ale je-

śli inwestycja przekracza 500 tys. zł (a trzeba się z tym liczyć przy budowie do-
mu), to kredyt bankowy staje się niezbędny. W ostatnim miesiącach banki rady-
kalnie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, choć ostatnio zmian
jest mniej. Najwięcej kłopotów kredytobiorcy mają ze zgromadzeniem wkładu
własnego. W lepszej sytuacji są więc osoby, które posiadają mieszkanie i teraz
chcieli by je zamienić na dom. Jeśli uda się sprzedać taką nieruchomość na pew-
no nie zabraknie im pieniędzy na wkład własny przy kredycie. Niektóre banki
przy kredytach złotowych domagają się nawet 30 proc. udziału własnego kredy-
tobiorcy (choć teoretycznie nadal są banki, w których można dostać pożyczkę na
zakup całej nieruchomości). W wypadku kredytów walutowych banki domagają
się jeszcze większego udziału własnego sięgającego nawet 40 proc. Generalnie
można jednak przyjąć, że sprzedając w mieście 50-metrowe mieszkanie, będzie-
my w stanie sfinansować budowę domu do stanu deweloperskiego. Taki budynek,
by nadawał się do zamieszkania, trzeba jeszcze oczywiście wykończyć (min. 100
tys. zł), a przede wszystkim trzeba kupić działkę. Na pewno więc rozpoczynając
inwestycję potrzebujemy pożyczki – co najmniej w wysokości 300–400 tys. zł.
Mimo radykalnego zaostrzenia polityki kredytowej banki nie zrezygnowały z te-
go typu działalności, choć wiele osób, o średnich dochodach, rzeczywiście nie
może w tej chwili liczyć na jakąkolwiek pożyczkę w banku. – Szacujemy, że w tym
roku udzielimy ok. 250 tys. kredytów hipotecznych – mówi Krzysztof Pietraszkie-
wicz prezes Związku Banków Polskich. Większość z tych pożyczek będą to jednak
kredyty złotowe. – Łatwo dostępne i tanie kredyty we frankach szwajcarskich
odeszły w Polsce do lamusa – uważa Paweł Majtkowski z Finamo. Główną przy-
czyną takiej sytuacji jest nieufność banków do wzajemnego pożyczania sobie pie-
niędzy na rynku międzybankowym. Banki mogą jednak nadal udzielać pożyczek
w polskiej walucie, bo dzięki atrakcyjnemu oprocentowaniu depozytów (mimo
spadku na początku 2009 roku) mają na ten cel spore środki. Bankowcy obawia-

Jak sfinansować budowę domu?

ją się jednak spowolnienia gospodarczego, wzrostu bezrobocia i zwiększenia licz-
by kredytów zagrożonych. Z tego powodu nawet osoba o dochodach w wysoko-
ści ok. 3 tys. zł miesięcznie może mieć problemy z uzyskaniem kredytu. Ceny
działek spadły w ubiegłym roku nawet o 20 proc. Banki bardzo niechętnie goto-
we są dzisiaj finansować inwestycje budowlane, bo obawiają się dalszych spad-
ków cen i tym samym spadku wartości zabezpieczenia hipotecznego. – Rata
kredytowa na budowę domu może być dzisiaj niższa niż rok temu, pomimo

Poradnik budowlany

Bank

PLN

Zmiana w ciągu mie-

CHF

Zmiana w ciągu mie-

siąca (w pkt proc.)

BGŻ

7,19%

-0,76

4,27%

-0,56

BOŚ

7,09%

-0,68

n/d

BPH

8,36%

-0,61

3,71%

-0,53

BZ WBK

7,07%

-0,79

n/d

Deutsche Bank

6,97%

-0,71

2,81%

-0,25

DnB Nord

7,45%

-0,67

3,21%

-0,57

Dominet Bank

6,88%

-0,42

n/d

Eurobank

7,65%

-0,69

3,24%

-2,16

Fortis Bank

8,48%

-0,07

n/d

GE Money Bank

12,45%

5,77

5,43%

-6,73

ING Bank Śląski

7,15%

-0,68

n/d

Kredyt Bank

7,58%

-0,53

6,41%

-0,44

Lukas Bank

7,66%

-0,35

n/d

mBank

12,06%

3,60

7,87%

n/d

Millennium

7,68%

-0,75

n/d

MultiBank

12,46%

4,00

8,27%

3,40

Nordea Bank

7,16%

-0,72

3,50%

-0,54

Pekao

7,57%

0,00

n/d

PKO BP

8,49%

-0,65

7,39%

0,76

Pocztowy

7,46%

-0,65

n/d

Polbank

8,02%

-0,77

2,88%

-0,24

Raiffeisen Bank

8,79%

-0,6

n/d

Santander
Consumer Bank

7,85%

b.d.

n/d

b.d.

Średnia

8,24%

4,92%

Źródło: Raport szybko.pl i Expandera

OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH NA DZIEŃ 12.01.2009 R.*