Microsoft Word - OperatSzacunkowy Katowice ceglana 17 03 2009 mc mjm _2

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

SPIS TREŚCI STRONA

1.

PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ORAZ UWARUNKOWANIA

WYCENY ................................................................................................................. 5

CEL DOKONYWANEJ WYCENY ...................................................................... 5

PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE WYCENY I MERYTORYCZNE

ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI .......................................... 5

3.1.

PODSTAWA

FORMALNA

WYCENY.......................................................... 5

3.2.

PODSTAWY

PRAWNE

MERYTORYCZNE

WYCENY.......................... 5

3.3.

ŹRÓDŁA

DANYCH

NIERUCHOMOŚCI................................................. 6

DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .... 7

OGLĘDZINY........................................................................................................... 7

KONFLIKT INTERESÓW .................................................................................... 7

WARUNKI I OGRANICZENIA............................................................................ 7

OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...................................................... 7

8.1.

STAN

PRAWNY............................................................................................... 7

8.2.

STAN

TECHNICZNO

–

UŻYTKOWY.......................................................... 9

OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI I OCHRONA

KONSERWATORSKA......................................................................................... 12

10.

PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI I INNE OPŁATY................................... 13

11.

PRZYJĘTA METODOLOGIA............................................................................ 14

11.1.

RODZAJ

OKREŚLANEJ

WARTOŚCI....................................................... 14

11.2.

BADANIE

RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

KATOWICACH ................. 14

11.3.

PODEJŚCIE

WYCENY,

PODEJŚCIE

PORÓWNAWCZE-METODA

PORÓWNYWANIE

PARAMI...................................................................... 15

12.

WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM ....................................... 25

13.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY ....... 25

14.

AUTORZY OPERATU......................................................................................... 26

15.

KLAUZULE........................................................................................................... 27

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres

ul. Ceglana

Lokalizacja

  Województwo: śląskie
  Miasto: Katowice
  Powiat: Miasto Katowice
  Gmina: Katowice
  Obręb: 0002, Bogucice – Zawodzie.

Przedmiot i
zakres wyceny
oraz
opis
nieruchomości

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu
zlokalizowanego w Katowicach pomiędzy ulicami Ceglaną, Meteorologów,
Zgrzebnioka i Kościuszki. Nieruchomość przedmiotowa opisana jest w księdze
wieczystej KA1K/00080704/1 i stanowi działki gruntu o numerach ewidencyjnych 85/6,
86/11, 86/17, 89, 90, 105/4, 106, 107/1, 107/2, 108/4 z obrębu 0002, Bogucice-
Zawodzie o powierzchni 103 940 m

Zakres jest tożsamy z przedmiotem wyceny.

Prawo
własności

Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa, a użytkownikiem
wieczystym Eurofaktor S.A. do 05.12.2089 (na dzień określenia wartości)

Cel wyceny

Wartość rynkowa nieruchomości została sporządzona dla potrzeb realizacji przez
Zamawiającego prac audytora specjalnego.

Wartość
nieruchomości

Szacowana wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości

31 000 000 zł

(trzydzieści jeden milionów złotych)

€ 8 000 000

(osiem milionów Euro)

Kurs wymiany, Tabela numer 125/A/NBP/2007 z dnia 29.06.2007, 1 €= 3,7658 zł

Data
sporządzenia
Operatu

01.04.2009

Data, na którą
określono wartość
nieruchomości

29.06.2007

Krzysztof Grzesik FRICS
Numer uprawnień 9

Autorzy Operatu

Marta Jurek-Maciak MRICS
Numer uprawnień 4164

Niniejszy wyciąg powinien być czytany jedynie z całym operatem i stanowi jego
integralną część.

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ORAZ UWARUNKOWANIA WYCENY

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu
zlokalizowanego w Katowicach pomiędzy ulicami Ceglaną, Meteorologów, Zgrzebnioka i
Kościuszki. Nieruchomość przedmiotowa opisana jest w księdze wieczystej
KA1K/00080704/1 i stanowi działki gruntu o numerach ewidencyjnych 85/6, 86/11, 86/17,
89, 90, 105/4, 106, 107/1, 107/2, 108/4 z obrębu 0002, Bogucice-Zawodzie o powierzchni
103 940 m

. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa, a

użytkownikiem wieczystym Eurofaktor S.A. (na dzień określenia wartości).

Zakres jest tożsamy z przedmiotem wyceny.

2.

CEL DOKONYWANEJ WYCENY

Wartość rynkowa nieruchomości została sporządzona dla potrzeb realizacji przez
Zamawiającego prac audytora specjalnego.

3.

PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE WYCENY I MERYTORYCZNE ORAZ
ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI

3.1.  PODSTAWA FORMALNA WYCENY

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa zawarta w dniu 17.02.2009 pomiędzy:

Zamawiającym: BDO Numerica S.A. z siedzibą w Warszawie, przy ulicy Postępu 12,
reprezentowanym przez Kristof Zorde – Wiceprezesa Zarządu.

Przyjmującym zamówienie: Polish Properties Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, 00-380
Warszawa, ul. Kruczkowskiego 8 reprezentowanym przez Pana Krzysztofa Grzesika.

Operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawców majątkowych: Pana Krzysztofa
Grzesika i Panią Martę Jurek-Maciak działających jako niezależni (zewnętrzni) rzeczoznawcy
majątkowi posiadają odpowiednie doświadczenie w wycenie tego typu nieruchomości.

3.2.  PODSTAWY PRAWNE I MERYTORYCZNE WYCENY

  Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U.

z 2004 r. nr.261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 roku, poz.
2109 późn. zm.)

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (w zakresie Krajowy Standard Wyceny

Podstawowy nr 3 Operat Szacunkowy, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1,
Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny
nr 2, „Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o
rachunkowości”, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 3, Wycena dla
zabezpieczenia wierzytelności) oraz „Standardy zawodowe rzeczoznawców

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

majątkowych” - wydanie VIII poszerzone – jako noty tymczasowe i interpretacyjne,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – Warszawa, czerwiec
2004 r.

3.3.  ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI

Zostały dostarczone następujące dokumenty:

  Odpis zwykły księgi wieczystej KA1K/00080704/1 z dnia 31.07.2007 (ZAŁĄCZNIK C)
  Wypis z rejestru gruntów z dnia 11.10.2006 (ZAŁĄCZNIK C)
  Deklaracja na podatek 2007 (ZAŁĄCZNIK C)
  Pismo z dnia 29.06.2007 sporządzone przez Eurofaktor S.A. skierowane do Prezydenta

Miasta Katowice dotyczące sporządzenia Studium Uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice – II edycja (ZAŁĄCZNIK C)

Analiza warunków górniczych i geologiczno-inżynierskich dla terenu byłego wyrobiska

cegielnianego w rejonie ulic Ceglanej i Meteorologów w Katowicach sporządzona w maju
2007 przez mgr inż. Grzegorza Kosek

Pomiar wysokościowy dna stawu z dnia 23.04.2007 przygotowany przez Geo Cad

Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe SP. z o.o.

Uchwała nr XL/824/05 Rady Miasta Katowice z dnia 25.04.2005 w sprawie miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice w rejonie ulic Górnośląska-
Kościuszki-Zgrzebnioka-Meteorologów (ZAŁĄCZNIK C)

Akt notarialny Rep. A nr 2859/2007 z dnia 17.04.2007 będącym umową przeniesienia

prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości

Akt notarialny Rep. A nr 8617/2007 z dnia 29.06.2007 będący warunkową umową

sprzedaży przedmiotowej nieruchomości oraz oświadczeniem o ustanowieniu hipotek
zwykłej i kaucyjne

Akt notarialny Rep. A nr 8300/2007 z dnia 01.08.2007 będącym umową przeniesienia

prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości oraz oświadczeniem o
ustanowieniu hipotek

Ustne informacje uzyskane w Biurze Śląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków

w Katowicach w dniu 04.03.2009

Pozyskaliśmy następujące dokumenty:

Wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia 18.02.2009 (ZAŁĄCZNIK C)

Zostały odwiedzone następujące Urzędy:

Dla celów niniejszej wyceny pozyskano dane poprzez bezpośredni wgląd do transakcji

zgromadzonych w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale Geodezji i Gospodarki Mienia
mieszczącego się przy ul. Młyńskiej 4. Przedmiotem analiz były grunty przeznaczone pod
zabudowę komercyjną w Katowicach od stycznia 2007 do sierpnia 2007.

Nie została dostarczona decyzja ani inna informacja dotycząca wysokości rocznej opłaty za
użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości.

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Data sporządzenia operatu

Data, na którą określono

wartość nieruchomości

Data oględzin nieruchomości

01.04.2009

29.06.2007

16.02.2009 i 26.02.2009

OGLĘDZINY

Zostały przeprowadzone oględziny przedmiotowej nieruchomości w dniach 16.02.2009 i
26.02.2009.

Oględziny obejmowały część działki od strony ul. Ceglanej oraz od ul. Meteorologów. Ze

względu na ukształtowanie działki oraz trudne warunki pogodowe dostęp do
przedmiotowej nieruchomości był utrudniony.

KONFLIKT INTERESÓW

Oświadczamy, że nie są znane żadne okoliczności, które mogłyby ograniczać naszą
bezstronność jako rzeczoznawców majątkowych.

7.

WARUNKI I OGRANICZENIA

Szczegółowe zasady, warunki i ograniczenia ujęto w punkcie 17 Klauzule.

8.

OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

8.1. STAN PRAWNY

Stan prawny przedmiotowej nieruchomości określono na datę wyceny.

Księga Wieczysta

Stan prawny nieruchomości przedmiotowej jest uregulowany w Księdze Wieczystej nr KW
KA1K/00080704, prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Katowice-Wschód w Katowic, XI
Wydział Ksiąg Wieczystych.

Otrzymaliśmy wypis z Księgi Wieczystej z dnia 11.07.2007.

Z wymienionej księgi wynika:

Dział I (Oznaczenie nieruchomości i spis praw)

Księga Wieczysta odnosi się do działek ewidencyjnych o numerach 85/6, 86/11, 86/17, 105/4,
106, 107/1, 107/2, 108/4, 90, 89 z obrębu 0002 Bogucice-Zawodzie:

obszar 103 940 m

położenie: województwo śląskie, miasto Katowice, rejon ulic Ceglanej i Zgrzebnioka

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

sposób korzystania: nieużytki (działki 85/6, 86/17, 105/4, 105, 107/2, 108/4, 90, 89),

tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (działka 86/11), inne tereny zabudowane (działka
107/1)

spis praw związanych z nieruchomością – nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie

wieczyste do dnia 05.12.2089

Dział II (Własność)

Grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa –
prezydent Miasta Katowice wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a
użytkownikiem wieczystym Eurofaktor S.A.

Dział III (Ciężary i ograniczenia)

Brak wpisu.

Dział IV (Hipoteka)

Zgodnie z wpisem istnieje:

  hipoteka umowna zwykła na sumę 5 000 000 zł na rzecz Invest Plus Sp. z o.o.
  hipoteka umowna kaucyjna na sumę 3 000 000 zł na rzecz Invest Plus Sp. z o.o.

Istnieje wzmianka w dziale III o numerze DZ.KW/KA1K/7630/07/1 wpisana w dniu
03.07.2007, a także wzmianki w dziale IV o numerach DZ.KW/KA1K/76030/07/3 i
DZ.KW/KA1K/76030/07/2 wpisane w dniu 03.07.2007.

Kopia odpisu z Księgi Wieczystej znajduje się w ZAŁĄCZNIKU C.

Ewidencja Gruntów

Otrzymaliśmy wypis z Ewidencji Gruntów z dnia 11.10.2007.

Z wymienionej ewidencji wynika:

Grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa a
użytkownikiem wieczystym Katowicki Holding Węglowy S.A. – Kopalnia Węgla
Kamiennego „Wujek”.

Numer działki

Obręb, położenie

Sposób użytkowania

Księga

wieczysta

Powierzchnia

)

85/6

0002, Bogucice-
Zawodzie, w rejonie
ul. Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

26 994

86/11

0002, Bogucice-
Zawodzie, w rejonie
ul. Ceglanej

Bz – tereny rekreacyjno-
wypoczynkowe

KW 43031

651

86/17

0002, Bogucice-
Zawodzie, przy ul.
Zgrzebnioka

N – nieużytki

KW 43031

50 477

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

0002, Bogucice-
Zawodzie, w rejonie
ul. Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

0002, Bogucice-
Zawodzie, w rejonie
ul. Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

105/4

0002, Bogucice-
Zawodzie, przy ul.
Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

16 500

106

0002, Bogucice-
Zawodzie, przy ul.
Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

5 970

107/1

0002, Bogucice-
Zawodzie, przy ul.
Ceglanej

Bi – inne tereny
zabudowane

KW 43031

264

107/2

0002, Bogucice-
Zawodzie, przy ul.
Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

1 966

108/4

0002, Bogucice-
Zawodzie, w rejonie
ul. Ceglanej

N – nieużytki

KW 43031

992

Suma

103 940

Kopia wypisu z Rejestru gruntów znajduje się w ZAŁĄCZNIKU C.

W wypisie z rejestru gruntów wymieniony jest poprzedni użytkownik wieczysty, podczas gdy
w dniu wyceny użytkownikiem wieczystym był Eurofaktor S.A.

8.2. STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY

Lokalizacja

Miasto Katowice zamieszkuje 325 tys. osób i zajmuje obszar 164,5 km

. Jest dziesiątym, co

do wielkości miastem w kraju po: Warszawie, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu,
Gdańsku, Szczecinie, Bydgoszczy i Lublinie. Katowice graniczą z: Siemianowicami,
Czeladzią, Sosnowcem, Mysłowicami, Lędzinami, Tychami, Mikołowem, Rudą Śląską i
Chorzowem, tworzącymi sąsiedzki zespół miejski liczący 1,15 mln mieszkańców. Katowice
są miastem na prawach powiatu, stolicą regionu oraz siedzibą władz samorządu
wojewódzkiego i rządowej administracji ogólnej. Wraz z 13 miastami na prawach powiatu
(Bytom, Chorzów, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Jaworzno, Mysłowice, Piekary Śląskie, Ruda
Śląska, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Świętochłowice, Tychy, Zabrze) tworzą ponad
dwumilionowe, unikatowe w przestrzeni polskiej i europejskiej skupisko ludności nazywane
Aglomeracją Górnośląską.

W odległości ok.

km od Katowic w Pyrzowicach funkcjonuje nowoczesny

Międzynarodowy Port Lotniczy „Katowice”, który utrzymuje regularne bezpośrednie
połączenia pasażerskie z 11 miastami, w tym m.in. z Barceloną, Brukselą, Dublinem,
Frankfurtem, Kijowem, Londynem, Mediolanem, Paryżem, Sztokholmem, Rzymem i
Warszawą.

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Katowicach pomiędzy ulicami Ceglana,
Meteorologów, Zgrzebnioka i Kościuszki w obrębie Bogucice-Zawodzie.

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

Dojazd do Centrum może się odbywać w kierunku północnym ulicami Wita Stwosza,
Kochanowskiego, a następnie Św. Jana.

W odległości około 50 m od przedmiotowej nieruchomości znajduje przystanek autobusowy
linii 600. Natomiast najbliższy przystanek tramwajowy znajduje się na rogu ulic Zgrzebnioka
oraz Kościuszki. Nieruchomość położona jest w odległości około 4 km od centrum Katowic.

Przedmiotowa nieruchomość leży w na skraju centrum miasta Katowic, co można uznać za
dobrą lokalizację.

Mapa lokalizacyjna znajduje się w ZAŁĄCZNIKU B.

Sąsiedztwo

Od północy przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy: w części wschodniej

działki, z ulicą Ceglaną, natomiast po przeciwnej stronie ulicy znajdują się budynki
Kliniki Okulistycznej, w części zachodniej graniczy z terenem rekreacyjnymi, na którym
znajduje się hotel, centrum medycyny i rehabilitacji, fitness, korty tenisowe, instytut
zdrowia i urody.

Od południa przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy: w wschodniej części z

niezabudowanym gruntem, dalej w kierunku zachodnim istnieje zabudowa o charakterze
magazynowo-przemysłowym, natomiast w części zachodniej graniczy z gruntem
niezabudowanym.

Od wschodu przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy: w części północnej z

ogródkami działkowymi, natomiast w części południowej z cmentarzem wojskowym,
dalej z ulica Meteorologów

Od zachodu przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy z niezabudowanym

gruntem.

Sąsiedztwo nieruchomości przedmiotowych stanową tereny zielone. W sąsiedztwie znajduje
się Klinika Okulistyczna, Centrum Rekreacyjno-Sportowe i cmentarz wojskowy. Dalsze
sąsiedztwo w kierunku południowym stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna i
wielorodzinna. W dalszym sąsiedztwie znajduje się także kilka budynku biurowych. W
odległości około 2 km znajduje się lotnisko sportowe Aeroklubu Śląskiego. W związku z
powyższym sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości można uznać za dobre.

Opis nieruchomości

Nieruchomość przedmiotowa stanowi teren w przeszłości należący do Katowicki Holding
Węglowy S.A. – Kopalnia Węgla Kamiennego „Wujek” i wykorzystywany jako wyrobisko
cegielniane.

Na podstawie informacji otrzymanych od Zleceniodawcy teren przedmiotowej nieruchomości
jest niezabudowany i niezagospodarowany, a w części centralnej nieruchomości występuje
zagłębienie (niecka). Nie dokonaliśmy jednak oględzin nieruchomości w tym zakresie (punkt
5 Oględziny).

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

Przedmiotowa nieruchomość jest o nieregularnym kształcie, nie ogrodzona. Składa się z
działek ewidencyjnych o numerach 85/6, 86/11, 86/17, 89, 90, 105/4, 106, 107/1 i 108/4 o
sumie powierzchni 103 940 m

. Dostęp drogowy zorganizowany jest od ul. Meteorologów.

Nieruchomość dostępna jest także id ul. Ceglanej, jednak od tej strony znajduje się zbiornik
wodny uniemożliwiający dostęp na nieruchomość.

Przedmiotowy teren jest miejscami zadrzewiony i zakrzewiony. W części północno
wschodniej znajduje się zbiornik wodny, który utworzył w miejscu wyrobiska cegielnianego.

Według informacji zawartych w sprawozdaniu technicznym dotyczącym pomiaru
wysokościowego dna zbiornika wodnego (stawu) z dnia 02.04.2007 przygotowanym przez
Geo Cad lustro wody zajmuje powierzchnię 15 164 m

. Dno zbiornika składa się z łupków

kopalnianych. Nie wykryto żadnych sztucznych dopływów. Dopływ wody następuje poprzez
przerwane poziomy wodonośne. Uzupełniany jest on także opadami atmosferycznymi. W
przypadku osiągnięcia wielkości granicznej woda jest odpompowywana do kanalizacji
deszczowej. Dodatkowo w północno-wschodniej części zbiornika wodnego (stawu)
natrafiono na wysypisko odpadów (śmieci, opony, gruz).

Natomiast według informacji zawartych w analizie warunków górniczych i geologiczno-
inżynierskich z maja 2007 przygotowanej przez mgr inż. Grzegorza Kosek dominujący
fragment badanego terenu to wyrobisko eksploatacyjne byłej cegielni Park Kościuszki, w
części południowo-zachodniej zasypane. W części północnej wyrobiska w wyniku
zaczerpywania wód gruntowych i gromadzenia wód opadowych, utworzył się zbiornik wodny
o powierzchni około 1,5 ha. Poziom lustra wody utrzymany jest za pośrednictwem lokalnej
przepompowni. Odpompowywana woda kierowana jest następnie do kanalizacji w ul.
Ceglanej, skąd spływa kolektorem w rejon ul. Porfirowej.

Dodatkowo analiza wskazuje następujące wnioski:
W opiniowanym obszarze miąższość nakładu zalegającego nad warstwami karbonu jest

nieduża i wynosi od 4.14 do 6,20 m. Stanowią go warstwy czwartorzędowe, osady
aluwialne – holoceńskie zbudowane z glin, pyłów, mułów i piasku. W zakresie obitym
granicami wyrobiska cegielnianego nakład ten został częściowo wybrany. W ramach
rekultywacji prowadzonej przez Kopalnie „Wujek” zachodnia cześć wyrobiska została
zasypana kamieniem pogórniczym i ziemią z wykopów. Tu warstwa nasypów ma
miąższość do ok. 6 m.

Pod wschodnią częścią opiniowanego terenu przebiega wychodnia uskoku „Wojciech”,

którego strefa wyznaczona została na podstawie badań geofizycznych. W strefie tej nie
należy spodziewać się zagrożenia z tytułu ewentualnych deformacji nieciągłych w postaci
progów i szczelin, gdyż wpływy ciągłe, mogące być impulsem do powstania takiego
zjawiska, będą minimalne.

W analizowanym terenie ujawniać się będą wstrząsy pochodzenia górniczego, przy czym

wielkość przyspieszeń drgań na powierzchni nie przekroczy wartości 100 mm/s

Pierwszy poziom wodonośny zalega blisko powierzchni. Jest to poziom wód swobodnych

związanych z utworami czwartorzędowymi, którego zwierciadło zalega na głębokości 5-
9 m od powierzchni terenu. Poziom ten został naruszony wyrobiskiem eksploatacyjnym
cegielni, co przyczyniło się między innymi do powstania zbiornika wodnego wewnątrz
wyrobiska.

Wpływy ciągłe wynikające z planowanej eksploatacji osiągną wartość:

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

od 2007 roku do końca eksploatacji: obniżenia do 0,60 m, odkształcenia – 0 I i II
kategorii. Północno-wschodnia część terenu znajdzie się poza zasięgiem wpływów.

od 2009 do końca eksploatacji: obniżenia do 0,30 m, odkształcenia – 0 I i II kategorii.
Wschodnia część terenu znajdzie się poza zasięgiem wpływów

Przedmiotowa nieruchomość wyposażona jest w następujące media:

  Elektryczność – linia napowietrzna wzdłuż ul. Meteorologów
  Ogrzewanie (miejskie) – wzdłuż ul. Zgrzebnioka,
  Woda/kanalizacja - wzdłuż ul. Meteorologów
  Kanalizacja deszczowa – w ulicy Ceglanej
  Gaz (miejski) – wzdłuż ul. Górnośląskiej

Teren przedmiotowej nieruchomości nadaje się na inwestycje typu zabudowa usługowa oraz
nawiązując do bezpośredniego sąsiedztwa przeznaczyć część terenu na tereny sportu i
rekreacji (zgodnie z zapisem w planu punkt 9).

Zdjęcia nieruchomości znajdują się w ZAŁĄCZNIKU E.

9.

OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI I OCHRONA
KONSERWATORSKA

Przedmiotowa nieruchomość położona na terenie, w którym obowiązuje miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice w rejonie ulic Górnośląska-Kościuszki-
Zgrzebnioka-Meteorologów uchwalony uchwałą nr XL/824/05 Rady Miasta Katowice z dnia
25.04.2005. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie określonym symbolem
23 UC, US, ZP (teren usług ogólnomiejskich, sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej). Dla
przedmiotowego terenu ustala się:
powiązanie układu projektowanych ulic wewnętrznych z istniejącymi drogami

publicznymi za pośrednictwem miejsc włączeń wskazanych na rysunku planu,

powiązania układu ciągów pieszych i rowerowych z układem zewnętrznym,
powiązania układu urządzonej zieleni będącej elementem ciągu ekologicznego łączącego

Park im. T. Kościuszki, staw Grunfeld – z Katowickim Parkiem Leśnym, poprzez
istniejący staw i częściowe zazielenienie terenu po wyrobisku górniczym,

prowadzenie ciągów uzbrojenia wzdłuż ulic,
nakaz wprowadzenia zieleni o charakterze izolacyjnym:

po północno-wschodniej stronie terenu oznaczonego według planu 27KS do

nieprzekraczalnej linii zabudowy,

po północno-zachodniej stronie terenu oznaczonego według palnu 27 KS,

zalecenie wprowadzenia zieleni urządzonej i elementów małej architektury

towarzyszącym ciągom: pieszemu i rowerowemu wzdłuż ul. Kościuszki i ul. Ceglanej do
nieprzekraczalnych linii zabudowy.

Zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zalecają powierzchnię
terenów niezabudowanych, czynnych biologicznie 45% oraz minimalna powierzchnię
terenów niezabudowanych, czynnych biologicznie 25%.

Część terenu przedmiotowej nieruchomości przylegająca do cmentarza wojskowego leży w
strefie ochrony sanitarnej od komunalnego cmentarza wojskowego (50 m). W granicach
strefy ustala się zakaz lokalizacji zakładów gastronomicznych, magazynów środków

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

spożywczych oraz wszelkich obiektów o charakterze tymczasowym i reklam
wielkoformatowych.

Południowa część nieruchomości przedmiotowej leży w strefie ograniczonej wysokości
zabudowy ze względu na sąsiedztwo lotniska Katowice-Muchowiec. W związku z tym
ogranicza się wysokośc zabudowy dla budynków usług ogólnomiejskich do 3 kondygnacji i
nie więcej niż 12 m. Dodatkowo dla całego obszaru objętego planem wprowadza się
obowiązek uzgodnienia wysokości realizowanych budynków i obiektów z zarządzającym
lotniskiem Katowice/Muchowiec oraz z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego.

Zgodnie z informacją z ewidencji zabytków uzyskaną w Biurze Śląskiego Wojewódzkiego
Konserwatora Zabytków w Katowicach, ustalono, że przedmiotowa nieruchomość nie
znajduje się w rejestrze zabytków, nie jest objęta ochroną konserwatorską oraz nie znajdują
się w strefie archeologicznej.

Otrzymaliśmy również pismo z dnia 29.06.2007 sporządzone przez Eurofaktor S.A.
adresowane do Prezydenta Miasta Katowic w sprawie sporządzenia studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice – II edycja. Firma Eurofaktor
S.A. wnioskuje o zmianę studium, tak aby uznać teren przedmiotowej nieruchomości jako
śródmiejski obszar metropolitarny z dominującą funkcją mieszkalnictwa i usług wraz z
uzupełniającymi funkcjami handlu, usług użyteczności publicznej, usług kultury, rekreacji i
sportu.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice było
poddawane kilkakrotnie zmieniane jednak nie w zakresie nieruchomości przedmiotowej.

10. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI I INNE OPŁATY

Zgodnie z deklaracją na podatek od nieruchomości na rok 2007, podatek od nieruchomości
przedmiotowej wynosił łącznie 23 212 zł za miesiące od maja do sierpnia 2007. Stawka
podatku za grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosiła 0,67 zł/m

Nie otrzymaliśmy decyzji odnośnie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
ani żadnej innej informacji dotyczącej jej wysokości.

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

11. PRZYJĘTA METODOLOGIA

11.1. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI

Wartość rynkowa

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o gospodarce nieruchomościami definicja wartości
rynkowej nieruchomości brzmi (Art. 151 ust. 1):

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy,

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy”.

11.2. BADANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI W KATOWICACH

W ostatnich latach obserwowano wyraźny spadek liczby transakcji dokonanych na
nieruchomościach niezależnie od ich charakteru, tendencja ta utrzymuje się do chwili obecnej
czyli do końca 2008, skutkuje to stabilizacją cen w niektórych segmentach rynku od połowy
2007 roku.

Analiza wykazuje, że duże zróżnicowanie cen transakcyjnych zależy głównie od: lokalizacji
(strefa centrum, pośrednia, oddalona), sąsiedztwa, stanu zagospodarowania działki, funkcji
przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w
infrastrukturę, dostępu komunikacyjnego oraz formy własności.

W ciągu ostatnich lat ograniczeniu uległa podaż gruntów przeznaczonych na realizację
obiektów handlowych powyżej 2 000 m

. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje zostały już

dostrzeżone przez inwestorów, którzy zrealizowali w regionie szereg obiektów. Ponadto
rozwój inwestycji handlowych doprowadził do oporu władz lokalnych przed lokalizacją
kolejnych sklepów wielkopowierzchniowych. Stan ten wpłynął na zainteresowanie
potencjalnych inwestorów terenami poprzemysłowymi w centrach miast, które po
zrewitalizowaniu doskonale nadają się na lokalizację centrów i galerii handlowych.

Należy także pamiętać że ilość transakcji gruntami, przeznaczonymi pod zabudowę
komercyjną jest znacznie mniejsza w południowej części miasta niż w jego północnych
rejonach. Część północna jest bardziej zaludniona, silnie zurbanizowana. Część południowej
dominują tereny pod budownictwo jednorodzinne i niewielkie działki pod zabudowę
wielorodzinną niską.

Z przeprowadzonego przez nas badania transakcji nieruchomościami na lokalnym rynku w
Katowicach wynika, że grunty pod zabudowę komercyjną są znacznie droższe niż te
przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe. Dzieje się tak głównie ze względu na oddaloną
od centrum Katowic lokalizację gruntów pod zabudowę mieszkalną.

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

Badając akty notarialne zgromadzone w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale Geodezji i
Gospodarki Mienia dotyczące transakcji nieruchomościami o powierzchni większej niż
10 000 m

od połowy 2006 do połowy 2007 odnaleźliśmy 10 transakcji nieruchomościami

pod zabudowę mieszkaniową oraz 6 transakcje nieruchomościami pod zabudowę komercyjną.

Ceny transakcyjne nieruchomościami pod zabudowę komercyjną wahają się od 191 zł/m

914 zł/m

, wyjątek stanowi jedna z cen transakcyjnych odnotowana w lipcu 2006, która

wynosiła 90 zł/m

. Jednakże wspomniana cena odnosiła się do nieruchomości zlokalizowanej

na peryferiach Katowic w sąsiedztwie terenów przemysłowych, w związku z tym
nieruchomość ta nie została wzięta do porównań.

Ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości pod zabudowę mieszkalną wahają się od
90 zł/m

do 247 zł/m

. Są to głównie nieruchomości zlokalizowane daleko od centrum na

południu Katowic, w takich rejonach jak: ul. Kaskady, Bałtycka, Radockiego, Czeremchowa,
Sandacza, Nagietek. Wszystkie te nieruchomości stanowią grunty niezabudowane. Większość
gruntów pod zabudowę mieszkalną stanowią własność, poza jedną transakcją dotyczącą
prawa użytkowania wieczystego.

Z porównania cen transakcyjnych nieruchomości na rynku lokalnym wynika, że
nieruchomości z przeznaczeniem pod inwestycje komercyjne są więcej warte niż
nieruchomości pod zabudowę mieszkalna.

11.3. PODEJŚCIE DO WYCENY, PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE-METODA

PORÓWNYWANIE PARAMI

Zgodnie z rodzajem oraz przeznaczeniem nieruchomości w operacie określono wartość
rynkową, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem
wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia
transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Przy określaniu wartości rynkowej zgodnie z powyższą metodologią przyjęto założenia
określone w punkcie 11.3.1.

11.3.1 ZAŁOŻENIA – PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Dla celów niniejszej wyceny pozyskano dane poprzez bezpośredni wgląd do transakcji
zgromadzonych w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale Geodezji i Gospodarki Mienia
mieszczącego się przy ul. Młyńskiej 4. Przedmiotem analiz były grunty niezabudowanymi
bądź z zabudowaniami do rozbiórki przeznaczone pod zabudowę komercyjną i rekreacyjną od
stycznia 2007 do sierpnia 2007 obejmujące centralna oraz północną część miasta Katowice

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

(obręby Tysiąclecie, Śródmieście-Załężę, Bogucice-Zawodzie, Dąbrówka-Mała, Rozdzień,
Szopienice, Janów, Mysłowice Las, Ligota). Zdecydowano się na ograniczenie analizy
transakcji ze względu na ramy czasowe (pierwsze półrocze 2007) oraz obszarowo zawężenie
badania do centralnej oraz północnej części Katowic. Zabieg ten związany jest z
koniecznością odnalezienia jak najbardziej porównywalnych transakcji nieruchomościami
podobnymi do nieruchomości przedmiotowej.

Ilość transakcji gruntami, przeznaczonymi pod zabudowę komercyjną jest znacznie mniejsza
w południowej części miasta niż w jego północnych rejonach. Część północna jest bardziej
zaludniona, silnie zurbanizowana – przewaga zabudowy starymi budynkami w sąsiedztwie
zabudowy przemysłowej. Część południowa natomiast oferuje zdecydowanie więcej terenów
zielonych. W obrocie dominują działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne i
niewielkie działki pod zabudowę wielorodzinną niską.

Z analizy wyłączono:
nieruchomości gruntowe o powierzchni poniżej 10

000

(z obserwacji rynku

nieruchomości grunty o mniejszej wielkości osiągają wyższe ceny, jednocześnie ze
względu na znaczą wielkość przedmiotowego gruntu, nieruchomości o powierzchni
poniżej 10 000 m

nie są porównywalne).

W rezultacie, badając akty notarialne zgromadzone w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale
Geodezji i Gospodarki Mienia dotyczące transakcji nieruchomościami o powierzchni
większej niż 10 000 m

od stycznia 2007 do połowy 2007 odnaleźliśmy ostatecznie 5

transakcje nieruchomościami pod zabudowę komercyjną.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ceny transakcyjne nieruchomości przy ul. Ceglanej
(nieruchomość porównywalna D) oraz przy ul. Wrocławskiej (nieruchomość porównywalna
E) zostały uzyskane w wyniku przetargu.

Według paragrafu 5 ustęp 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego źródłem informacji o cenach
transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne
warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od
przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z
zastrzeżeniem ust. 2. Natomiast ustęp 2 mówi, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze
przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o
więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Ceny transakcyjne nieruchomości porównywalnych D i E mieszczą się w przedziale
cenowym (od 172,17

zł do 913,71

zł za 1

gruntu) nieruchomości podobnych

przeznaczonych na cele komercyjne. Jednocześnie ceny transakcyjne nieruchomości D i E
uzyskały cenę wyższą lub równą cenie wywoławczej. Dlatego cenę transakcyjne
nieruchomości porównywalnych D i E traktujemy jako ceny rynkowe, nie odbiegającą od
przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W związku z
powyższym zostały one wzięte do porównań.

Przyjęto następujące
korekta odnośnie prawa własności wynosi 10% pomiędzy użytkowaniem wieczystym a

własnością (z obserwacji rynków lokalnych gdzie występuje zarówno obrót prawem
własności, jak i obrót wtórny prawa użytkowania wieczystego wynika, że ceny

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

uzyskiwane za prawo własności są wyższe od cen prawa użytkowania wieczystego o
około 10 %).

korekta odnośnie czasu: brak (ze względu na krótki okres analizy cen transakcyjnych)

Ceny transakcyjne, 5 najbardziej porównywalnych nieruchomości do przedmiotowej
nieruchomości, po korekcie ze względu na rodzaj tytułu prawnego zawierały się w przedziale
od 172 zł/m

do 914 zł/m

Analizując lokalny rynek nieruchomości gruntowych stwierdzono, że na ceny nieruchomości
wpływały następujących cechy zaprezentowane w tabeli poniżej:

Cecha i opis

Stan cechy i opis

Bardzo dobra: odległość do 5 km od Centrum.

Lokalizacja

Na cechę lokalizacja wpływa: atrakcyjność lokalizacji
i odległość od centrum miasta.

Dobra: odległość od 5 km od Centrum.

Bardzo dobre:

sąsiedztwo o charakterze

komercyjnym

Sąsiedztwo

Na cechę sąsiedztwo wpływa: charakter sąsiednich
budynków, uciążliwość zjawisk środowiskowych
(hałas, zanieczyszczenia).

Dobre: sąsiedztwo o charakterze mieszkaniowym
oraz komercyjnym, uciążliwości zjawisk
środowiskowych

Mała < 20 000 m

Średnia: 20 001 – 100 000 m

Wielkość

Na cechę wielkość wpływa: powierzchnia
nieruchomości.

Duża > 100 001 m

Bardzo dobry: łatwy dojazd do nieruchomości,
bardzo dobry dostęp z ulicy do nieruchomości
Dobry: łatwy dojazd do nieruchomości, dobry dostęp
z ulicy do nieruchomości

Dostęp drogowy

Na cechę dostęp drogowy wpływa: łatwość dojazdu
do nieruchomości przedmiotowej oraz dostępność
wjazdu na nią.

Średni: utrudniony dostęp do nieruchomości

Brak
Średnie: niewielkie zabudowania, zadrzewienia na
nieruchomości

Utrudnienia

Na cechę utrudnienia wpływa: stan faktyczny
nieruchomości, tzn. czy jest zabudowana (budynki do
wyburzenia), porośnięta drzewami, krzewami oraz
inne utrudnienia inwestycyjne

Duże: nieruchomość zabudowana i/lub zadrzewiona,
inne spore utrudnienia

Przedmiotowa nieruchomość ma następujące cechy:
lokalizacja, dobra (ze względu na położenie na obrzeżu centralnej części Katowic)
sąsiedztwo, dobre (ze względu na sąsiedztwo o mieszanym charakterze czyli tereny

sportowe i rekreacyjne, szpital, zabudowa mieszkalna)

  wielkość, duża
  dostęp drogowy, średni (wąski kawałek działki przylegający do ul. Meteorologów)
  utrudnienia, duże (ze względu na zbiornik wodny oraz zadrzewienie i zakrzewienie

nieruchomości)

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości przyjęte do porównań.

Ul.

Ceglana,

Katowice

kwiecień 2009

Cechy

Data transak

cji

Obr

ęb

Dzia

łka numer

Ulica

Powierzchn

)

Cena (z

ł)

Cena za 1 m2

ł)

Prawo w

łasno

ści

Cena po korekcie

prawem w

łasno

ści

liza

cja

ąsiedztwo

Wie

lko

ść

Dost

ęp

drogowy

Utrudnienia

A 2007-07-05

Bogucice-
Zawodzie

7, 15, 20, 21, 12/2,
16, 2/3, 2/7, 2/12,
3/2, 4/2, 5/2, 6/6,
6/7, 2/1, 8, 9, 10/2,
10/6, 13, 14

Francuska,
Górnośląska

24 625

22 500 108,75

913,71

uw 913,71

bardzo
dobra

bardzo
dobre

średnia

bardzo
dobry

brak

B 2007-01-11

Ligota

50/4, 50/5, 50/6,
50/7, 50/8, 50/9,
50/10, 50/11, 50/12,
50/13, 50/14, 50/15,
50/16, 50/17, 50/18,
50/19, 50/20, 50/21,
50/22, 50/23, 50/24,
50/25, 50/26, 50/27,
50/28, 50/29, 50/30,
50/31, 50/32, 50/33,
50/35, 50/36, 50/37,
50/38, 50/39, 50/40,
50/41, 50/42, 50/43,
50/44

Bałtycka

25 502

9 920 300

389,00

wł

350,10

średnia średnia średnia dobry brak

C 2007-01-11

Ligota

50/46, 50/34

Bałtycka

11 237

2 149 700

191,31

wł

172,17

średnia średnia mała

dobry brak

D 2007-05-15

Bogucice-
Zawodzie

108/13, 109/6, 114,
115/20

Ceglana

53 991

28 240 488

523,06

wł

470,75

dobra

dobre

średnia

bardzo
dobry

duże

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

Mapa lokalizacji powyższych nieruchomości znajduje się w ZAŁACZNIKU D.

Poniżej zaprezentowano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej.

Nieruchomość A
Adres ul. Francuska, Górnośląska
Cechy

Lokalizacja, bardzo dobra

Sąsiedztwo, bardzo dobre

Wielkość, średnia

Dostęp drogowy, bardzo dobry

Utrudnienia, brak

Data transakcji 05.07.2007
Powierzchnia działki 24 625 m

Cena za 1 m

913,71 zł

Cena za 1 m

913,71 zł (po korekcie ze względu na własność).

Nieruchomość A jest niezabudowana i zlokalizowana jest przy ul. Górnośląskiej. Dostęp
drogowy do nieruchomości zarówno od ul. Górnośląskiej i Polnej. Sąsiedztwo stanowi
zabudowa komercyjna. Plan miejscowy określa teren dla nieruchomości A jako tereny
koncentracji usług. Dopuszcza się budowę na terenie nieruchomości B obiekty i urządzenia
obsługi finansowej, administracji, kultury, edukacji, obsługi turystyki, usług handlu,
gastronomii, rzemiosła usługowego i ochrony zdrowia.

Nieruchomość B
Adres ul. Bałtycka
Cechy

Lokalizacja, średnia

Sąsiedztwo, średnie

Wielkość, średnia

Dostęp drogowy, dobry

Utrudnienia, brak

Data transakcji 11.01.2007
Powierzchnia działki 25 502 m

Cena za 1 m

389,00 zł

Cena za 1 m

350,10 zł (po korekcie ze względu na własność).

Nieruchomość C
Adres ul. Bałtycka
Cechy

Lokalizacja, średnia

Sąsiedztwo, średnia

Wielkość, mała

Dostęp drogowy, dobry

Utrudnienia, brak

Data transakcji 11.01.2007
Powierzchnia działki 11 237 m

Cena za 1 m

191,31 zł

Cena za 1 m

172,17 zł (po korekcie ze względu na własność).

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

Nieruchomości B i C zlokalizowane są obok siebie przy ul. Bałtyckiej. Nieruchomości są
najbardziej oddalone od centrum spośród wszystkich nieruchomości porównywalnych. Obie
nieruchomości porównywalne w chwili transakcji były niezabudowane. Sąsiedztwo
nieruchomości B i C stanowi głównie zabudowa mieszkalna oraz tereny zieleni (zalesione).
Dla nieruchomości porównywalnych brak planu, natomiast została wydana decyzja wz na
kompleks opieki medycznej i mieszkalnictwa. Dostęp drogowy do obu nieruchomości jest
możliwy z ul. Bałtyckiej.

Nieruchomość D
Adres ul. Ceglana
Cechy

Lokalizacja, dobra

Sąsiedztwo, dobre

Wielkość, średnia

Dostęp drogowy, bardzo dobry

Utrudnienia, duże

Data transakcji 15.05.2007
Powierzchnia działki 53 991 m

Cena za 1 m

523,06 zł

Cena za 1 m

470,75 zł (po korekcie ze względu na własność).

Nieruchomość D zlokalizowana w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości przy
ul. Ceglanej.  Nieruchomość niezabudowana. Na nieruchomości D znajduje się kilka
zbiorników wodnych oraz drzewa i krzewy (traktowane jako utrudnienia inwestycyjne).
Dostęp drogowy do nieruchomości od ul. Ceglanej oraz Wita Stwosza. Sąsiedztwo stanowi
budynek supermarketu Alma, Klinika Okulistyczna oraz Centrum Rekreacyjno-Sportowe.
Plan miejscowy dla nieruchomości A dopuszcza obiekty hotelowe oraz biurowe, siedziby
instytucji, obiekty usług kultury, turystyki, administracji, gastronomii, zdrowia, nauki,
oświaty, wystawiennictwa, usług finansowych oraz obiekty i urządzenia sportu i rekreacji,
zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz jako przeznaczenie uzupełniające usługi handlu,
funkcje mieszkalne na wyższych kondygnacjach, parkingi wielopoziomowe i
zagospodarowani towarzyszące, urządzenia oraz sieci uzbrojenia nad i podziemnego, które są
niezbędne dla funkcjonowania jednostki planu i są uzasadnione w projektach technicznych.

Nieruchomość E
  Adres ul. Roździeńskiego, Wrocławska
  Cechy

Lokalizacja, dobra

Sąsiedztwo, dobre

Wielkość, mała

Dostęp drogowy, dobry

Utrudnienia, średnie

Data transakcji 30.01.2007
Powierzchnia działki 16 969 m

Cena za 1 m

265,19 zł

Cena za 1 m

265,19 zł (po korekcie ze względu na własność).

Nieruchomość E zlokalizowana jest przy ulicy Wrocławskiej. Nieruchomość zabudowana
budynkami usługowymi (myjnia, serwis opon). Dostęp drogowy do nieruchomości od ulicy
Wrocławskiej. Sąsiedztwo stanowi głównie zabudowa mieszkalna wielorodzinna i

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

jednorodzinna. Plan miejscowy dla nieruchomości E przeznacza się na cele usług,
wytwórczości i magazynów.

Poniżej przedstawiono zestawienie nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do
porównania w zakresie cech:

Nieruchomość

przedmiotowa X

Lokalizacja

dobra

bardzo

dobra

średnia

dobra

Sąsiedztwo

dobre

bardzo

dobre

średnie

dobre

Wielkość

duża

średnia

mała

średnia

mała

Dostęp drogowy

średni

bardzo

dobry

bardzo

dobry

Utrudnienia

duże

brak

duże

średnie

Forma własności

wł

Data transakcji

05.07.2007 11.01.2007 11.01.2007 15.05.2007 30.01.2007

Cena transakcji

(zł/m²)

913,71

389,00

191,31

523,06

265,19

Cena transakcji

po korekcie ze

względu na

własność (zł/m

)

913,71

350,10

172,17

470,75

265,19

Udział poszczególnych cech w zakresie kwotowym rynku określono w niniejszej tabeli:

Nazwa cechy

Waga (%)

Lokalizacja

Sąsiedztwo

Wielkość

Dostęp drogowy

Utrudnienia

max

– C

min

= 913,71 – 172,17 = 741,54 zł/m²,

stąd wpływ kwotowy cech wybranych do porównania wynosi dla:
lokalizacji 296,61 zł/m²
sąsiedztwa 185,38 zł/m

wielkość 74,15 zł/m

dostępu drogowego 74,15 zł/m

utrudnień 111,23 zł/m

Ul.

Ceglana,

Katowice

kwiecień 2009

Udział

[zł]

Różnica

X a A

Różnica

X a B

Różnica

X a C

Różnica

X a D

Różnica

X a E

Lokalizacja

296,61

-148,31

148,31

Sąsiedztwo

185,38

-92,69

92,69

Wielkość

74,15

-37,08

-74,15

-37,08

-74,15

Dostęp drogowy

74,15

-74,15

-37,08

-74,15

-37,08

Utrudnienia

111,23

-111,23

-55,62

Razem w zakresie kwotowym

[zł/m²]

-463,46

55,61

18,54

-111,23

-166,85

Cena po korekcie [zł/m²]

450,25

405,72

190,71

359,52

98,34

Cena średnia

300,91

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

12. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Przedstawiona poniżej wartość rynkowa nieruchomości została określona na podstawie
założeń określonych w punkcie 11.3.1 niniejszego Operatu Szacunkowego.

Wartość została określona na datę 29.06.2007 i wynosi:

31 000 000 zł

(trzydzieści jeden milionów złotych)

€ 8 000 000

(osiem milionów Euro)

Kurs wymiany, Tabela numer 125/A/NBP/2007 z dnia 29.06.2007, 1 €= 3,7658 zł

Uzasadnienie wyniku
Uzyskana w wyniku szacowania wartości rynkowej nieruchomości wartość 1 m

w wysokości

301 zł mieści się w przedziale cen transakcyjnych notowanych na lokalnym rynku w okresie
od stycznia 2007 do sierpnia 2007 obejmujące centralna oraz północną część miasta Katowice
(obręby Tysiąclecie, Śródmieście-Załężę, Bogucice-Zawodzie, Dąbrówka-Mała, Rozdzień,
Szopienice, Janów, Mysłowice Las, Ligota).

Cena zakupu
Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona przez Eurofaktor S.A. na podstawie aktu
notarialnego Rep. A nr 2061/2007 z dnia 22.03.2007 oraz umowy przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr 2859/2007 z dnia
17.04.2007 od Katowickiego Holdingu Węglowego S.A. za cenę 12 000 000 zł (115 zł/m

Kilka miesięcy później przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez Eurofaktor S.A.
na podstawie aktu notarialnego Rep.

8617/2007

z dnia 29.06.2007 oraz aktu

przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr
8300/2007 z dnia 01.08.2007 spółce Brynów Park Sp. z o.o.za cenę 18 000 000 zł (173 zł/m

13. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY

Dodatkowo na prośbę Zleceniodawcy określono wartość nieruchomości w przypadku
natychmiastowej jej sprzedaży.

Według „Standardu III Rzeczoznawców Majątkowych Wartość rynkowa jako podstawa
wyceny” wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży oznacza wartość rynkową przy
uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania
transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub
wynegocjowania sprzedaży.

„Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych” nie są obecnie obowiązującymi
przepisami prawa, ponieważ nie zostały uzgodnione z ministrem właściwym do spraw
budownictwa, czego wymaga Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zatem mają jedynie
charakter wytycznych dla rzeczoznawców majątkowych.

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

15. KLAUZULE

Przy sporządzaniu Operatów szacunkowych rzeczoznawcy Polish Properties przyjmują
następujące zasady, warunki i ograniczenia:

Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami

Wyceny (w zakresie Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 Operat Szacunkowy,
Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1, Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa,
Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 2, „Wycena dla celów sprawozdań
finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości”, Krajowy Standard Wyceny
Specjalistyczny nr 3, Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności), „Standardami
zawodowymi rzeczoznawców majątkowych” - wydanie VIII poszerzone – jako noty
tymczasowe i interpretacyjne, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych – Warszawa, czerwiec 2004 r.

Wartość nieruchomości jest określona na dzień zdefiniowany w punkcie 4 Operatu

Szacunkowego.

Niniejsza wycena sporządzona została wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2

Operatu szacunkowego. Operat nie może zostać wykorzystany do innego celu niż
wskazany bez pisemnej zgody autorów

Przyjęto, że uzyskano wszelkie zaświadczenia o korzystaniu z nieruchomości lub inne

zezwolenia za wiarygodne, na których to opiera się niniejszy operat szacunkowy.

Nie została przeprowadzona wnikliwa analiza stanu prawnego nieruchomości, w tym

tytułów i obciążeń. Oparto się na dostępnych dokumentach dostarczonych na potrzeby
wyceny. W szczególności potwierdzono aktualność wpisów w księgach wieczystych i
ewidencji gruntów.

Informacje uzyskane od Zamawiającego oraz podmiotów związanych z Zamawiającym, a

także informacje uzyskane we właściwych urzędach wykorzystywane dla celów
sporządzenia niniejszego Operatu szacunkowego uznaje się za zweryfikowane i
jednocześnie wiarygodne.

Przyjęto, że nie istnieją żadne ograniczenia, uwarunkowania lub zobowiązania w stosunku

do nieruchomości, które uniemożliwiałyby niezakłócone posiadanie nieruchomości.

Założono, że przy uzbrojeniu gruntu, budowie i remontach budynków nie użyto

materiałów o utajnionych wadach, mających wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.

Założono, że nie występują zanieczyszczenia i szkodliwe substancje dotyczące

przedmiotowej nieruchomości, a także nieruchomości sąsiednich, co umożliwia obecne i
potencjalne wykorzystanie nieruchomości.

Nie zostały przeprowadzone analizy geologiczne gruntu.
Nie zostały wykonane badania zanieczyszczenia środowiska w tym gruntu. Zakładamy, że

zanieczyszczenia nie występują a grunt jest w stanie pozwalającym na obecne lub
potencjalne wykorzystanie.

Założono, że wszystkie media są lub zostaną doprowadzone. Potwierdzono to przy wizji

lokalnej nieruchomości w zakresie umożliwiającym ich inspekcję.

Nie zostały przeprowadzone badania dotyczące stanu technicznego obiektów budowlanych

znajdujących się w obrębie wycenianej nieruchomości. Inspekcja nieruchomości
obejmowała elementy wyszczególnione w punkcie 5 Operatu szacunkowego wraz ze
stosownym komentarzem odnośnie stanu technicznego elementów nieruchomości. Przyjęto
założenie, że pozostałe elementy nieruchomości znajdują się w dobrym stanie
technicznym. Opis techniczny wycenianej nieruchomości nie stanowi ekspertyzy

Ul. Ceglana, Katowice

kwiecień 2009

technicznej. Jeśli Zleceniodawca zlecił niezależnie analizę techniczną, której wyniki nam
udostępniono zostało to w Operacie Szacunkowym zaznaczone.

Dane na temat powierzchni i wymiarów gruntu i budynku u zyskano z wiarygodnych

źródeł. Jeśli pomiary kontrolne zostały przeprowadzone zostało to uwzględnione w
punkcie 5 Operatu Szacunkowego.

Niniejszy operat uwzględnia stan nieruchomości na dzień wizji lokalnej.
Wartość określona w niniejszej wycenie nie uwzględnia hipotek, zastawów, służebności

lub obciążeń, których przedmiotem mogą być wyceniane nieruchomości.

Wartość określona w niniejszej wycenie nie uwzględnia podatku VAT oraz innych opłat

związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Rzeczoznawcy majątkowi nie ponoszą odpowiedzialności za zmiany warunków prawnych,

ekonomicznych, rynkowych, które mogą nastąpić po dacie sporządzenia operatu.

Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności w stosunku do osób trzecich.
Żadnej części niniejszego Operatu szacunkowego nie wolno powielać w jakimkolwiek

dokumencie, okólniku i prospekcie bez zgody autorów, co do formy, w jakiej może się
ukazać.

Wyciąg z niniejszego Operatu Szacunkowego zostanie przekazany do właściwego

miejscowo organu prowadzącego kataster nieruchomości zgodnie z art. 158 ustawy z dnia
21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 04.261.2603).

Polish Properties. Sp. z o.o.

ul. Ceglana, Katowice

Data kalkulacji

29-cze-2007

Tabela nr 125/A/NBP/2008 z dnia 29.06.2007

Waluta

PLN

EUR/PLN

3,7658

Lokalizacja

Sąsiedztwo

Wielkość

Dostęp drogowy

Utrudnienia

Suma

Waga cechy

40,00%

25,00%

10,00%

15,00%

100,00%

Zakres cenowy

296,61

185,38

74,15

111,23

741,54

Zakres cechy

-2 -1 0 +1 +2

Nieruchomość

bardzo dobra

bardzo dobre

średnia

bardzo dobry

brak

średnia

średnie

średnia

dobry

brak

średnia

średnie

mała

dobry

brak

dobra

dobre

średnia

bardzo dobry

duże

dobra

dobre

mała

dobry

średnie

Wyceniana nieruchomość

dobra

dobre

duża

średni

duże

-1

-2

-1

-2

-1

-2

-1

-2

-1

Cena za 1 m2 (zł)

Cena skorygowana

913,71

-148,31

-92,69

-37,08

-74,15

-111,23

450,25

350,10

148,31

92,69

-37,08

-111,23

405,72

172,17

148,31

92,69

-74,15

-37,08

-111,23

190,71

470,75

0,00

-37,08

-74,15

0,00

359,52

265,19

0,00

-74,15

-37,08

-55,62

98,34

Wyceniana nieruchomość

300,91 zł/m

Powierzchnia nieruchomości

103 940

Lokalizacja

Wartość Nieruchomości

31 276 521,33 zł

W zaokrągleniu

31 000 000,00 zł

Sąsiedztwo

Wartość Nieruchomości

€ 8 305 412,22

W zaokrągleniu

€ 8 000 000,00

Wartość Nieruchomości za m

79,91 €/m

Wielkość

Dostęp drogowy

Utrudnienia

bardzo dobry
dobry
średni

brak
średnie
duże

średnia
duża

dobre
średnie

mała

bardzo dobre

METODA PORÓWNAWCZA - KALKULACJA

bardzo dobra
dobra
średnia

Polish Properties. Sp. z o.o.

ul. Ceglana, Katowice

Data kalkulacji

29-cze-2007

Waluta

PLN

EUR/PLN

3,7658

Roczny wzrost cen

0,00%

Dopasowanie pod względem własności

Uzytkowanie wieczyste / Własność

90,00%

Transakcje porównywalne

(zł) na datę

transakcji

(zł) na datę

wyceny

Lokalizacja

Sąsiedztwo

Wielkość

Dostęp

drogowy

Utrudnienia

2007-07-05

7, 15, 20, 21, 12/2, 16, 2/3, 2/7, 2/12,
3/2, 4/2, 5/2, 6/6, 6/7, 2/1, 8, 9, 10/2,
10/6, 13, 14

Bogucice-Zawodzie

Francuska,
Górnośląska

24 625,00 22 500 108,75

913,71

bardzo dobra

bardzo dobre

średnia

bardzo dobry

brak

2007-01-11

50/4, 50/5, 50/6, 50/7, 50/8, 50/9,
50/10, 50/11, 50/12, 50/13, 50/14,
50/15, 50/16, 50/17, 50/18, 50/19,
50/20, 50/21, 50/22, 50/23, 50/24,
50/25, 50/26, 50/27, 50/28, 50/29,
50/30, 50/31, 50/32, 50/33, 50/35,
50/36, 50/37, 50/38, 50/39, 50/40,
50/41, 50/42, 50/43, 50/44

Ligota

Bałtycka

25 502,00 9 920 300,00

350,10

wł

średnia

średnie

średnia

dobry

brak

2007-01-11 50/46, 50/34

Ligota