ElŜbieta Mączyńska
WYCENA NIERUCHOMOŚCI W CELU USTANOWIENIA ZABEZPIECZENIA
HIPOTECZNEGO
(roboczy wariant rozdziału ksiąŜki pod red. G. Główki,
Nieruchomo
ść
, kredyt, hipoteka,
Poltext 2008)
1. Metody wyceny nieruchomości. Funkcje, cele i obszary zastosowań w praktyce
1.1. Cele i funkcje wyceny
1.2.. Wartość jako kategoria ekonomiczna
1.3. Obiektywna i subiektywna wartość nieruchomości.
1,4. Wycena nieruchomości. Podstawowe reguły.
8.1.4.1. Podejścia, metody i techniki stosowane w szacowaniu nieruchomości
8.1.4.2. Podejścia stosowane w przypadkach wycen szczególnych
.2 Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytowania. Ograniczenia i konflikty.
.3. Kredytowanie a likwidacyjne metody wyceny
.4. Wycena a ryzyko kredytodawcy i kredytobiorcy
.5. Kierunki i przesłanki zmian w metodyce wyceny nieruchomości dla potrzeb kredytowania
WPROWADZENIE
Tekst dotyczy podstawowych zagadnień z zakresu wyceny nieruchomości., przede
wszystkim rozpatrywanych jako podstawa kształtowania zdolności kredytowej kredytobiorcy
i zaciągania kredytów, w tym przed wszystkim kredytów hipotecznych. Znajomość tej
problematyki sprzyja właściwemu rozumienia rynku nieruchomości i zasad udzielania
zabezpieczanych nimi kredytów. Dla jednostek (osób fizycznych i prawnych)
zainteresowanych takimi kredytami staje się waŜnym czynnikiem ułatwiającym decyzje
dotyczące wyboru źródeł pozyskiwania niezbędnych środków finansowych oraz czynnikiem
kształtowania harmonijnej współpracy z kredytodawcami (w tym przede wszystkim z
bankami). Niezbędna jest tu odpowiednia wiedza na temat istoty i metod wyceny
nieruchomości a takŜe następstw ich stosowania dla wyników wyceny. oraz ich wpływu na
szanse pozyskania kredytów i ryzyka kredytowania jakie ponosi - z jednej strony -
kredytodawca, a z drugiej - kredytobiorca. Problematyka wyceny jest wyjątkowo złoŜona, co
często staje się źródłem ostrych kontrowersji na ten temat, w tym przede wszystkim
kontrowersji i ostrych niekiedy sporów między kredytobiorcami i kredytodawcami. Nie
istnieje bowiem nic takiego jak jedna, jedynie słuszna wartość nieruchomości. Stąd teŜ
wycena zarówno nieruchomości jak i przedsiębiorstw ma charakter interdyscyplinarny i
nieprzypadkowo zaliczana jest do „królewskich” dyscyplin w naukach ekonomicznych.
Tematyce tej poświęcono wiele szczegółowych opracowań
1
. Rozmaitość sytuacji, w których
moŜe zachodzić konieczność wyceny wartości nieruchomości sprawia, Ŝe problematyka ta
dotyczy dość szerokiego kręgu uczestników rynku, przede wszystkim właścicieli
nieruchomości ale takŜe obsługujących te sektory specjalistów: ekonomistów (w tym
1
M.in. w serii wydawniczej POLTEXT-u „NIERUCHOMOŚCI”. Problematyka wyceny nieruchomości
została szczegółowo omówiona w: E. Mączyńska, M. Prystupa. K. Rygiel: Ile jest warta nieruchomość , Poltext.
Warszawa 2003, a takŜe w: E. Mączyńska:, Wycena przedsiębiorstw, SKwP ,Warszawa, 2005.
Aspekty zarządcze przedstawione zostały w: E. Mączyńska; Rynkowa wartość nieruchomości. W:
Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością,. red. M. Bryx, Poltext 2004, s. 93-124
2
zwłaszcza, bankowców i generalnie finansistów, księgowych) jak i prawników oraz
rzeczoznawców majątkowych. Dotyczy nie tylko przedsiębiorstw, zarządców i uŜytkowników
nieruchomości a takŜe właścicieli nieruchomości i potencjalnych inwestorów. W tym
wykładzie prezentowane są wyłącznie te zagadnienia, których znajomość jest pomocna w
rozumieniu oraz kształtowaniu odpowiednich relacji kredytobiorców (rzeczywistych i
potencjalnych) z kredytodawcami. Stąd teŜ do niezbędnego minimum zostały ograniczone
szczegółowe kwestie dotyczące procedur i technik wyceny. Rozdział ten zawiera podstawowe
kwestie dotyczące:
celów, istoty i funkcji wyceny
rozmaitych kategorii oraz typów wartości,
podstawowych metod wyceny oraz ich zastosowań w procesie pozyskiwania
kredytów,
zasad wyceny nieruchomości w Polsce i uregulowań prawnych w tym zakresie,
interpretacji wyników wyceny i przyczyn rozbieŜności w wycenie dokonywanej
róŜnymi metodami,
zalecanych publikacji. na temat wyceny przedsiębiorstw i nieruchomości.
1. Metody wyceny nieruchomości. Funkcje, cele i obszary zastosowań w praktyce
1.1. Cele i funkcje wyceny
Konieczność wyceny nieruchomości pojawia się w związku z działaniem róŜnorodnych
przyczyn o charakterze prawnym, ekonomiczno-finansowym, społecznym, losowym i in.
Do najbardziej typowych sytuacji, w których niezbędna jest wycena nieruchomości
naleŜy m.in. kredytowanie bankowe i pozyskiwanie przez zainteresowane jednostki
dodatkowych źródeł kapitału, w tym przede wszystkim poprzez zaciąganie kredytów
hipotecznych.
JednakŜe cele wyceny nieruchomości mogą być róŜnorodne, co wynika z funkcji
właścicielskich, zarządczych i kontrolnych, w tym ewidencyjnych i podatkowych. (Wycena
nieruchomości jest m.in. niezbędna dla ustalenia opłaty adiacenckiej
2
).
Rozmaitość sytuacji, w których niezbędna jest wycena sprawia, Ŝe punktem wyjścia w kaŜdej
wycenie powinno być dokładne określenie celów jej przeprowadzenia i funkcji, jakie ma
spełniać. Rzutuje to bowiem na dobór metod i procedury wyceny a to z kolei rzutuje teŜ na
wyniki wyceny. Nieodzownym elementem kaŜdej wyceny majaatku jest zatem odpowiedź na
następujące, podstawowe pytania:
−
Dla kogo jest przeprowadzana wycena (kto jest zleceniodawcą i jakie są jego
preferencje)?
−
Jakie cele są istotne dla zleceniodawcy wyceny?
−
Czego chce on uniknąć i na co kładzie nacisk?
WiąŜe się to z leŜącymi u podstaw wyceny jej podstawowymi funkcjami. NajwaŜniejsze z
nich to funkcje :
•
informacyjno-doradcze,
•
decyzyjne,
•
negocjacyjne,
2
Opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową
urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
albo scaleniem czy teŜ podziałem nieruchomości- por. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami- tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 (ugn).
3
•
rozwiązywania występujących między stronami transakcji (w tym takŜe stronami
umowy kredytowej) konfliktów interesów.
Funkcje są ze sobą sprzęŜone i nakładają się na siebie, co zresztą znajduje odzwierciedlenie
m.in. w rozmaitym ich prezentowaniu w literaturze przedmiotu.
Informacyjno-doradcza funkcja wyceny polega na takim oszacowaniu wartości
nieruchomości, aby uwzględnione były w niej moŜliwie wszystkie czynniki (zarówno
wewnętrzne, jak i zewnętrzne) wpływające na wynik. Znajomość tych czynników jest
niezbędnym elementem racjonalizacji decyzji inwestycyjnych.
Decyzyjne funkcje wyceny polegają na dostarczaniu zainteresowanym transakcją kupna-
sprzedaŜy stronom - informacji niezbędnych do podejmowania decyzji co do celowości i
efektywności kierunków inwestowania, wyboru wariantów inwestycji i źródeł ich
finansowania, z uwzględnieniem rozwiązań alternatywnych.
Negocjacyjne funkcje wyceny sprowadzają się do dostarczaniu zainteresowanym
stronom umowy (takŜe umowy kredytowej) argumentów, uzasadniających proponowaną
w transakcji wycenę.
Jedną z istotnych funkcji wyceny jest rozwiązywanie konfliktów interesów. Wycena
wartości kaŜdego dobra rynkowego, w tym takŜe nieruchomości, wobec oczywistych róŜnic
interesów stron transakcji (nabywca w przeciwieństwie do sprzedającego dąŜy do niskiej
ceny transakcji), jest z natury zagadnieniem konfliktogennym. W takich warunkach
kontrowersje dotyczące wyceny wartości nieruchomości są w pewnym sensie zjawiskiem
naturalnym, zwłaszcza zwaŜywszy na złoŜoność materii. Właściciel nieruchomości ma z
reguły inne wyobraŜenie o jej wartości niŜ np. kredytodawca, czy potencjalny nabywca.
Tworzy to naturalne niejako źródła konfliktów. Jednym z waŜniejszych warunków
zapobiegania im jest klarowność przyjętych zasad i metod wyceny wartości
nieruchomości oraz odpowiednio wczesna identyfikacja przyczyn ewentualnych
kontrowersji. Wymaga to zarazem precyzyjnego zdefiniowania pojęcia „wartość” jako
kategorii ekonomicznej.
1.2. Wartość jako kategoria ekonomiczna
Wartość to pojecie niejednoznaczne, rozmaicie pojmowane i definiowane przez róŜne
dyscypliny nauki oraz dziedziny Ŝycia. W najbardziej ogólnym ujęciu wartość odzwierciedla
poŜądane, cenione przez zainteresowane strony cechy wycenianego obiektu. JednakŜe to co
wartościowe z punktu widzenia np. filozofa, socjologa, medyka i in., niekoniecznie przekłada
się na wartości w ujęciu ekonomicznym. W dodatku nierzadko dochodzi do konfliktu
wartości (np. gdy argumenty i kryteria ekonomiczne zderzają się z ekologicznymi, stojąc ze
sobą niekiedy w ostrej sprzeczności).
Wycena nieruchomości z natury rzeczy koncentruje się na wartości w ujęciu ekonomicznym.
Istniejący bogaty dorobek teoretyczny na temat wartości wskazuje na złoŜoność tej kategorii,
Nie wdając się tu w teoretyczne dywagacje i zawiłości, moŜna wskazać na główne, omawiane
dalej definicje wartości - najbardziej istotne w wycenie nieruchomości.
Wartość ekonomiczna (economic value) czyli wartość moŜliwa do odzyskania
(odzyskiwana) - odpowiada cenie sprzedaŜy netto (tj. po potrąceniu kosztów likwidacji)
składników aktywów lub jego wartości „w uŜyciu”- value in use (w standardach księgowych
określanej niezbyt precyzyjnie jako wartość uŜytkowa. Za wartość ekonomiczną uznaje się
wyŜszą spośród dwu wymienionych (ceny sprzedaŜy netto i wartości „w uŜyciu” ). Ta
4
ostatnia (value in use) nie moŜe być jednak utoŜsamiana z pojęciem wartości uŜytkowej w
potocznym ujęciu w którym eksponowana jest jako materialno - techniczna zdolność danego
obiektu do zaspokajana określonych potrzeb. W ujęciu księgowym wartość uŜytkowa
(value in use) jest równowartością sumy bieŜących (czyli zdyskontowanych),
prognozowanych sald przepływów środków pienięŜnych (czyli róŜnicy między
wszystkimi wpływami i wydatkami), których wystąpienia oczekuje się w sytuacji
dalszego funkcjonowania przedsiębiorstwa i uŜytkowania składników jego aktywów (w
tym ieruchomości), czy ewentualnej ich likwidacji.
Cena sprzedaŜy łączy się z kategorią wartości rynkowej (market value) i godziwej (fair
value), z reguły róŜniących się od wartości bilansowej, księgowej (book value), tj. wartości
wykazywanej
w
sprawozdaniach
finansowych
i
podlegającej
ś
cisłym
regułom
rachunkowości
3
. Wartość godziwa to (w największym uproszczeniu) wartość akceptowana
przez dobrze zorientowane w sytuacji rynkowej (dobrze poinformowane) strony transakcji,
zawieranych w warunkach pełnej dobrowolności. Pojęcie wartość godziwa dotyczy zarówno
obiektów będących, jak i nie będących przedmiotem obrotu rynkowego. Jednak w pierwszym
przypadku kategorie: wartość godziwa i wartość rynkowa nie zawsze są toŜsame. Rynkowa
wartość obiektu moŜe być wyŜsza od godziwej np. w sytuacji monopolistycznej lub silnie
dominującej pozycji sprzedawcy, albo teŜ niŜsza - np. w sytuacji dominacji nabywcy.
RozbieŜności mogą występować takŜe w przypadku ekstremalnych zmian rynkowych i
kryzysów (katastrof losowych, gwałtownego, głębokiego spadku załamania popytu lub
podaŜy
4
.
Kolejną odmianą wartości jest wartość odtworzeniowa (repduction value) jako odpowiednik
kosztów wytworzenia obiektu w stanie technicznym, odpowiadającym obecnemu. Wartość
odtworzenia nie jest przy tym toŜsama z wartością zastąpienia (replacement, value), która -
w odróŜnieniu od wartości odtworzeniowej - odzwierciedla funkcje uŜytkowe, a nie
techniczne parametry obiektu.
Ponadto istotne jest odróŜnianie wartości z punktu widzenia właściciela - owner value, od
wartości z punktu widzenia konkretnego inwestora - investment value. Np. dla właściciela
fabryki, znajdujące się w niej maszyny mają określoną wartość uŜytkową, podczas gdy dla
nabywcy mającego zamiar zmienić technologie maszyny te mogą w skrajnym przypadku
mieć wartość ujemną (np. w sytuacji, gdy koszty demontaŜu maszyn przewyŜszają wpływy z
ich sprzedaŜy).
Kolejne typy wartości związane są z dalszym funkcjonowaniem obiektu i oceną, czy obiekty
przeznaczone są do likwidacji, czy do dalszego funkcjonowania. W przypadku likwidacji
obiektu zastosowanie znajduje wartość likwidacyjna (liquidation value), zaś dla warunków,
gdy zakłada się dalsze funkcjonowanie obiektu na rynku adekwatna jest kategoria wartości
biznesu (going concern value). Istotne jest zarazem odróŜnianie tej kategorii od „wartości dla
biznesu” - value to the business, odzwierciedlającej korzyści z dysponowania danymi
składnikami aktywów (jak teŜ negatywne następstwa wynikające z pozbywania się, czy utraty
tych składników - wartość pozbawienia- deprival value)
5
. (Notabene wartość pozbawienia to
3
Wartość godziwa określana jest takŜe w literaturze jako wartość sprawiedliwa, rzetelna. Kategorie te omawiane
są szczegółowo w dalszej części rozdziału.
4
Ilustracją tego typu rozpiętości moŜe być scena z Szekspirowskiego "Ryszarda III", gdzie tytułowy bohater
woła: "Królestwo za konia", chcąc ujść z Ŝyciem.
5
Por. D. Zarzecki, Wycena przedsiębiorstw, Warszawa, FRRwP Warszawa, 1999. s.35-36.
5
kategoria, która stanowczo w większym niŜ obecnie stopniu powinna być uwzględniana w
procesach sądowych dotyczących utraty, kradzieŜy mienia itp.).
Obok wymienionych kategorii wartości w wycenie majątku, w tym nieruchomości
uwzględnianie są m.in. takie, róŜniące się miedzy sobą , pojęcia wartości jak:
−
wartość podatkowa (tax value), będąca podstawą wyznaczania wielkości
opodatkowania transakcji;
−
Wartość bankowo – hipoteczna (mortgage lending value) i wartość
zabezpieczenia (collateral value), będąca podstawą udzielania kredytów i ich
zabezpieczania na wypadek upadłości lub ekonomicznego niepowodzenia
przedsięwzięcia, na które został udzielony kredyt.
−−−−
wartość szacunkowa (estimate value) –czyli odzwierciedlenie wstępnego
oszacowania wartości wycenianego obiektu;
−
wartość bilansowa (balance-sheet value) – czyli wartość, wg której dany
składnik wykazywany jest w bilansie danej jednostki).
W literaturze przedmiotu roi się od róŜnych innych określeń-przymiotników przypisywanych
wartości. Ich obfitym źródłem są m.in. regulacje prawne i księgowe. Poszczególne określenia
są przy tym niejednokrotnie niejednorodnie definiowane (wynika to niekiedy z
nieprecyzyjnych przekładów z jeŜyków obcych), co rodzi niebezpieczeństwo nieporozumień i
błędnych interpretacji. Dlatego teŜ na ekspertach szacujących wartość nieruchomości ciąŜy
obowiązek starannego doprecyzowania stosowanych w wycenie kategorii, z uwzględnieniem
czynnika obiektywizacji wyceny.
1.3. Obiektywna i subiektywna wartość nieruchomości.
Obiektywna wartość nieruchomości to wartość zweryfikowana przez rynek, przez jej
porównanie z uzyskiwanymi na tym rynku cenami podobnych obiektów
6
. Podstawą wyceny
nie są tu indywidualne preferencje nabywcy czy sprzedającego, lecz ceny rynkowe
porównywalnych obiektów. Wartość obiektywna moŜe być równoznaczna z wartością
rynkową, ale tylko w warunkach wolnego, konkurencyjnego rynku, gdzie o wysokości cen
decydują przede wszystkim rozmiary popytu na nieruchomości i ich podaŜ, co z kolei wynika
z trendów koniunkturalnych i ogólnej sytuacja gospodarczej w ujęciu lokalnym jak i
globalnym. Stąd teŜ uwzględniając postępujące procesy globalizacji i długoterminowy
charakter inwestowania w nieruchomości, w ich wycenie oraz ocenie efektywności
inwestowania w nie, powinny być brane pod uwagę najnowsze trendy w gospodarce lokalnej,
krajowej i światowej, trendy identyfikowane zarówno przez teorię ekonomii, jak i przez
praktykę gospodarczą. Skutki ich występowania mogą być zarówno pozytywne, jak i
negatywne dla inwestora (właściciela i zarządcy nieruchomości). Istotny jest przy tym fakt, Ŝe
negatywne następstwa są przewaŜnie trudne do zapobieŜenia, tym bardziej, Ŝe w miarę
zwiększającej się złoŜoności środowiska gospodarczego, wraz z szybkimi przemianami
cywilizacyjnymi rosną bariery trafnego prognozowaniu. Dotyczy to takŜe prognoz w sferze
nieruchomości, które są nieodłącznym elementem wyceny wartości nieruchomości. Wskazuje
na to chociaŜby nieprzewidywalnie szybki rozwój technologii informacyjnych, co rzutuje
takŜe na rynek i wycenę nieruchomości (np. rozwój handlu elektronicznego i usług
internetowych, takich m.in. jak home banking, zmniejsza zapotrzebowanie na powierzchnie
6
W teorii ekonomii istnieje tzw. obiektywna teoria wartości, bazująca na wywodzącej się z koncepcji
wartościotwórczej roli pracy; autorami tej koncepcji z przełomu XVIII i XIX wieku są klasycy ekonomii:
A. Smitha i D. Ricardo.
6
bankowe magazynowe biurowe i in.).Wartość nieruchomości nie jest zatem absolutem
7
.
Oszacowana w sposób subiektywny lub obiektywny - słuŜy jako podstawa wyznaczania
wyjściowej ceny nieruchomości, co nie oznacza, Ŝe transakcja zostanie zrealizowana po tej
właśnie cenie. Rzeczywista cena moŜe bowiem znacznie odbiegać, w górę lub w dół, zarówno
od wyceny subiektywnej, jak i obiektywnej. ZaleŜy to od róŜnego rodzaju czynników, takich
m.in. jak liczba potencjalnych kupców, sposób, warunki i atmosfera dokonywania transakcji
oraz inne, ogólne i specyficzne warunki sprzedaŜy. Rzeczywista cena, po której zostanie
zrealizowana transakcja kupna – sprzedaŜy nieruchomości przewaŜnie nie jest znana ani
sprzedającemu, ani kupującemu przed dokonaniem tej transakcji. W trakcie negocjacji
poprzedzających zawarcie transakcji kaŜda strona przedstawia swoją wycenę tej samej
nieruchomości, przy czym wyceny te przewaŜnie się róŜnią. Inne bowiem są z reguły punkty
widzenia i kalkulacje nabywcy i sprzedającego. Są to kalkulacje obarczone subiektywizmem
stron. Rynek je jednak obiektywizuje. Wartość nieruchomości otrzymaną w wyniku wyceny
subiektywnej lub obiektywnej naleŜy przy tym odróŜnić od ceny, po jakiej dokonana zostanie
transakcja kupna – sprzedaŜy. Cena ta jest wynikiem negocjacji między stroną kupującą i
sprzedającą, czyli wynikiem zderzenia się subiektywnych wycen z obiektywnymi
przesłankami wyceny. Nie moŜna zatem utoŜsamiać wartości nieruchomości z jej ceną. W
tym sensie wycenę wartości nieruchomości naleŜałoby raczej traktować jako szacowanie
wartości. Problem subiektywizmu i kontrowersyjności jest częściowo łagodzony przez
wprowadzanie specjalnych regulacji prawnych i standardów dotyczących wyceny
nieruchomości. Regulacje te obowiązują rzeczoznawców majątkowych, czyli grupę
zawodową uprawnioną do wykonywania wycen nieruchomości.
ZłoŜoność i wieloaspektowość problematyki wyceny nieruchomości rodzi konieczność
angaŜowania do niej zespołowej pracy ekspertów, przedstawicieli róŜnych dyscyplin:
technicznych, ekonomicznych oraz prawnych. Wyłania się tu problem odpowiedzialności
ekspertów dokonujących wyceny. Wskazuje to zarazem na wagę klarowności, przejrzystości
wyceny - jako warunku spełniania przez nią jej podstawowych funkcji. W zaleŜności od
funkcji wyceny ekspert moŜe występować w róŜnych rolach, w tym m.in. . jako:
•
ekspert niezaleŜny,
•
doradca strony kupującej lub sprzedającej,
•
negocjator w procesie zawierania transakcji kupna-sprzedaŜy.
Odrębną grupą ekspertów specjalizujących się w szacowaniu wartości nieruchomości i
uczestniczących w pracach związanych z wyceną przedsiębiorstwa (obok innych specjalistów
np. biegłych rewidentów, analityków finansowych) są rzeczoznawcy majątkowi. Do 1997 r.
brak było w Polsce precyzyjnych regulacji dotyczących zasad wyceny nieruchomości i statusu
rzeczoznawcy majątkowego. Obowiązująca od 1 stycznia 1998 r. Ustawa o gospodarce
nieruchomościami (Dział V) określa reguły działalności zawodowej w tej dziedzinie (Dz. U.
nr 115, z 1997, poz. 591). Status rzeczoznawcy majątkowego uregulowany w niej został
poprzez określenie:
−
uprawnień,
−
obowiązków,
−
odpowiedzialności (w tym sankcji),
−−−−
zasad ubezpieczania działalności zawodowej.
Wycenę nieruchomości regulują odrębne przepisy. zawarte w Ustawie o gospodarce
nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 115, poz. 741).oraz w Rozporządzeniu
7
Por. E. Mączyńska, Wycena przedsiębiorstw, Wyd. SKwP, Warszawa, 2005.
7
Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego
8
.
1.4. Wycena nieruchomości. Podstawowe reguły.
Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub
innych praw do nieruchomości Wymaga to analizy rynku nieruchomości, w szczególności
analizy wysokości uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawierania
transakcji.
Z Ustawy o gospodarce nieruchomościami (art.150) wynika, Ŝe wyceny nieruchomości
dokonuje się poprzez określanie jej wartości:
1) rynkowej,
2) odtworzeniowej,
3) katastralnej.
Wycena nieruchomości moŜe być przy tym dokonana wg trzech podejść:
•
porównawczego
•
dochodowe
•
kosztowego
Ponadto w wycenie nieruchomości stosowane są: metody mieszane (zawierające elementy
podejść poprzednio wymienionych). Przy tym odrębne podejścia stosowane jest w
przypadkach szczególnych (np. w sytuacji ustalania wartości prawa wieczystego uŜytkowania
gruntu).
Wartość rynkowa określana jest dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu
rynkowego, zaś wartość odtworzeniowa
−
dla nieruchomości, które ze względu na obecne
uŜytkowanie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a takŜe jeśli wymagają
tego przepisy szczególne (np. dotyczące ochrony zabytków). Wartość katastralną ustala się
dla nieruchomości, które podlegają powszechnemu opodatkowaniu podatkiem od
nieruchomości
9
.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art.151) wartość rynkową
nieruchomości stanowi przewidywana jej cena, moŜliwa do uzyskania na rynku, ustalona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących warunków:
•
strony umowy były od siebie niezaleŜne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
•
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z
uwzględnieniem stopnia zuŜycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej odrębnie określa
się wartość gruntów i wartość jego części składowych (np. budynków, budowli). Stosowane
jest tu podejście kosztowe
Wartość katastralna wiąŜe z katastrem nieruchomości, czyli urzędowym,
standaryzowanym zbiorem informacji o nieruchomościach gruntowych, budynkowych i
8
Dz. U. z dnia 22.09.2004. nr 207
9
W Polsce podatek katastralny jeszcze nie obowiązuje. Nie zostały bowiem jeszcze wprowadzone wykonawcze
uregulowania prawne, dotyczące wartości katastralnej i podatku katastralnego.
8
lokalowych, o ich właścicielach i władających a takŜe o wartościach nieruchomości, będących
podstawą ustalenia podatku od tych nieruchomości.
Obok funkcji podatkowej kataster nieruchomości spełnia takŜe inne waŜne funkcje.
1. wspólnie z systemem ksiąg wieczystych tworzy warunki ochrony prawa własności do
nieruchomości,
2. dostarcza urzędowych danych o nieruchomościach w ujęciu jednostkowym i
statystycznym,
3. jest podstawową i jednolitą bazą anych o cechach tworzących wartość rynkową
nieruchomości i o cenach nieruchomości, a tym samym jest źródłem danych do wycen
indywidualnych oraz do ustalania wartości katastralnej mogącej słuŜyć celom
podatkowym jak i innym czynnościom urzędowym wymagającym znajomości
wartości nieruchomości.
4. stanowi bazę danych niezbędną do zarządzania nieruchomościami, prowadzenia
racjonalnej gospodarki przestrzennej i wykorzystywania terenów, w szczególności do
a/ podejmowania decyzji planistycznych i inwestycyjnych,
b/ realizacji celów publicznych,
c/ porządkowania stosunków własnościowych,
d/ scaleń, podziałów, rekultywacji i innych.
5. słuŜy ochronie interesów i bezpieczeństwu stron obrotu nieruchomościami, a tym
samym tworzy sprzyjające warunki rozwoju rynku nieruchomości,
6. jest podstawą aktywizacji kapitałów tkwiących w nieruchomościach, w tym rozwoju
kredytu hipotecznego,
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 150 ust. 1 pkt. 3) wartości
katastralne wykorzystywane będą do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od
nieruchomości oraz przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa lub gminy, jak teŜ przy wykonywaniu innych czynności urzędowych, do których
wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości
10
. Wartości katastralne,
ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać róŜnice, jakie
występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliŜenie do wartości rynkowej
moŜliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartość
katastralna nieruchomości gruntowej obejmować będzie zarówno wartość (katastralną)
gruntu, jak i jego części składowych (np. naniesień budowlanych).
1.4.1. Podejścia, metody i techniki stosowane w szacowaniu nieruchomości
Podejścia, metody i techniki stosowane przy szacowaniu nieruchomości określone są
w Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych
zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego
11
.
Zgodnie z tymi regulacjami w metodyce wyceny nieruchomości (w odróŜnieniu od wyceny
przedsiębiorstw)
12
wyodrębnia się podejścia., które obejmują właściwe dla nich metody, te
zaś z kolei obejmują techniki, wyceny, jako szczegółowe procedury stosowane przy wycenie
nieruchomości (por. schemat 2)
10
Por. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomości, art. 161-172. Od 22 września 2004 r weszła w Ŝycie Ustawa z
dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych
ustaw (Dz. U. z 21 czerwca 2004 r. nr 141, poz. 1492).
11
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Dz. U. z 22.09.2004. nr 207.
12
Charakterystyka róŜnic między wyceną nieruchomości i wyceną przedsiębiorstw , w tym róŜnic
definicyjnych, terminologicznych została przedstawiona w ksiąŜce E. Mączyńskiej „Wycena przedsiębiorstw”,
wyd. cyt.
9
Schemat 2. Podejścia, metody i techniki stosowane przy szacowaniu wartości
nieruchomości
PODEJŚCIE
PORÓWNAWCZE
DOCHODOWE
KOSZTOWE
MIESZANE
METODA
porów
nywa
nia
param
i
korygo
wania
ceny
ś
redniej
analizy
statysty
cznej
rynku
Inwestyc
yjna
zysków
kosztów
odtworze
nia
kosztó
w
zastąpie
nia
kosztó
w
likwida
cji
wskaźnik
ów
szacunko
wych
gruntów
pozosta
łościow
a
TECHNIKA
1)
kapitalizacji
prostej
−
szczegółowa
2)
dyskontowania
strumieni
pienięŜnych
−
elementów scalonych
−
wskaźnikowa
Podejście porównawcze (art. 152 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) stosowane jest w
wycenie wartości rynkowej. Polega na określaniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano na podobne nieruchomości, będące
przedmiotem obrotu rynkowego. Tak uzyskaną wartość koryguje się, uwzględniając cechy
róŜniące te nieruchomości oraz zmiany poziomu cen wynikające z upływu czasu i okresu
dzielącego wyceny. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny, z uwzględnieniem cech tych nieruchomości zasadniczo wpływających na poziom
ich cen.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania
ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania
parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane,
kolejno z nieruchomościami podobnymi, które wcześniej były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki transakcji oraz cechy tych
nieruchomości. W przypadku metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje
się z rynku właściwego ze względu na połoŜenie wycenianej nieruchomości co najmniej
kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze
korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi,
10
uwzględniającymi róŜnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Natomiast w
analizie statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do
określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, przy uŜyciu metod stosowanych do
analiz statystycznych.
Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe jej
nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzaleŜni od przewidywanego dochodu, jaki w
przyszłości spodziewa się uzyskać z nieruchomości. Metoda ta ma zastosowanie do
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić w przyszłości dochody. Konieczna
jest tu znajomość uzyskiwanego dochodu lub moŜliwego do uzyskania czynszu. W
dochodowym podejściu wykorzystuje się metodę inwestycyjną, jeśli nieruchomość przynosi
dochód z czynszów, a wysokość tego dochodu moŜna ustalić na podstawie analizy
kształtowania się rynkowych czynszów najmu lub dzierŜawy. Natomiast metodę zysków
stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, ale którego
poziom nie moŜe być wyznaczony tak jak w metodzie inwestycyjnej. W takim przypadku
dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach
osiąganych z działalności prowadzonej przy wykorzystaniu tej nieruchomości. W obydwu
metodach stosowane są techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni
pienięŜnych.
Przy stosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn
dochodu rocznego i współczynnika kapitalizacji. Współczynnik ten jest jednym ze
sposobów określania stopy zwrotu inwestycji w nieruchomości i okresu, w którym powinien
nastąpić zwrot środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości (zwrot poprzez
uzyskiwane z niej dochody). Wysokość współczynnika kapitalizacji określa się na podstawie
badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą
za nieruchomość a dochodem rocznym moŜliwym do uzyskania z tej nieruchomości.
Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji, którą oblicza się dzieląc
roczny dochód netto przez wydatek inwestycyjny
13
. Np. gdy dochód roczny wynosi 1000 zł, a
wydatek inwestycyjny 10 000 zł, stopa kapitalizacji wynosi 10% (1000/10 000), zaś
współczynnik kapitalizacji 10, co oznacza, Ŝe inwestycja zwróciłaby się w ciągu 10 lat
14
.
Stopa kapitalizacji odniesiona do dochodów z danej inwestycji (nieruchomości) umoŜliwia
rozpatrzenie Ŝądanej za nią ceny na tle jej wartości rynkowej
15
. To, czy cena nieruchomości
jest czy nie jest zawyŜona, zaleŜy od stopy dochodu z podobnych inwestycji na tym samym
rynku, tj. od rynkowej stopy zwrotu z inwestycji. Istotną wadą metody wyceny opartej na
stopie kapitalizacji jest to, Ŝe z reguły odwołuje się ona do operacyjnego dochodu netto tylko
dla pierwszego roku, a ponadto nie uwzględnia zysku osiąganego z przyrostu wartości
nieruchomości. „Inwestorom, którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości w celach
dochodowych, znajomość stopy kapitalizacji pomaga jednak wstępnie ocenić wartość tej
nieruchomości. Ponadto bankierzy i maklerzy mogą się posłuŜyć stopą kapitalizacji do
wyceny wartości nieruchomości, aby ustalić, czy i w jakim stopniu, dana nieruchomość
kwalifikuje się do udzielenia poŜyczki pod jej zastaw"
16
.
13
Por. J. G. Siegel, J. K. Shim, S. W. Hartman, Przewodnik po finansach, PWN, Warszawa 1995, s. 87.
14
Np. przy rynkowej stopie procentowej 8% rynkowa wartość nieruchomości wynosiłaby 12 500 zł (10 000
złx8%).
15
J. G. Siegel , wyd. cyt. s. 88.
16
J. G. Siegel,.wyd. cyt.., s. 88.
11
Ustalenie wartości nieruchomości przy uŜyciu techniki dyskontowania strumieni
pienięŜnych polega na obliczeniu sumy zdyskontowanych strumieni pienięŜnych z
przewidywanych dochodów z nieruchomości w poszczególnych latach jej uŜytkowania. Suma
ta powiększana jest o wartość rezydualną (końcową) nieruchomości, czyli jej wartość po
upływie ostatniego roku prognozy przyjętej do dyskontowania strumieni pienięŜnych. Stopa
dyskontowa w tych obliczeniach powinna wyraŜać relację między rocznym dochodem
uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami, jakie naleŜy ponieść na jej nabycie
17
.
Podejście kosztowe stosowane jest w wyznaczaniu wartości odtworzeniowej. Polega na
określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe wartość ta odpowiada kosztom jej
odtworzenia, pomniejszonym o wartość zuŜycia nieruchomości. Określa się tu oddzielnie
koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (np. budynków). W
podejściu kosztowym wykorzystywane są metody kosztów odtworzenia i kosztów
zastąpienia
Metoda kosztów odtworzenia polega na określeniu, ile wyniosłyby koszty odtworzenia
części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii, której uŜyto do ich
wzniesienia lub powstania. Metoda kosztów zastąpienia umoŜliwia określenie, ile
wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami o takiej samej funkcji,
jaką spełniają obecnie uŜytkowane obiekty, ale gdyby były wykonane przy wykorzystaniu
aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
W obydwu tych metodach mogą być wykorzystane techniki szczegółowe, elementów
scalonych i wskaźnikowe. Techniki szczegółowe polegają na ustaleniu rodzaju i zakresu
niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz ich cen jednostkowych. W przypadku
techniki wskaźnikowej punktem wyjścia są odpowiednie wskaźniki dla poszczególnych robót
lub obiektów, opracowane na podstawie porównania z innymi obiektami.
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji
albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda pozostałościowa stosowana jest w
przypadku zmian, jakie mają być dokonane w ramach wycenianej nieruchomości (zabudowy,
rozbudowy i modernizacji). Określa się wówczas, jaką wartość będzie miała nieruchomość po
tych zmianach i od tak ustalonej wartości odejmuje się koszty dokonania tych zmian, z
uwzględnieniem zysku inwestora.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu
zdatnego do uŜytku, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady
nie były konieczne, wartość nieruchomości moŜe być ujemna.
Metoda kosztów likwidacji polega na wyznaczeniu wartości materiałów porozbiórkowych,
pomniejszonej o koszt rozbiórki lub likwidacji obiektu. Stosowane są tu techniki
szczegółowe.
Metoda stawki szacunkowej gruntu stosowana jest przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub wykorzystywanych na te cele.
Wartość nieruchomości określana jest wówczas jako iloczyn stawki szacunkowej 1 hektara
17
W warunkach tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości i obniŜonym w związku z tym ryzykiem
inwestowania w tym sektorze, stopa dyskonta w wycenie nieruchomości jest z reguły niŜsza aniŜeli stopa
dyskontowa przyjmowana w wycenie przedsiębiorstw.
12
gruntów i określanej przez odrębne przepisy ceny 1 decytony (kwintala czyli 100 kg) Ŝyta,
ustalonej stosownie do przepisów o klasach bonitacyjnych gruntów i podatku rolnym.
1.4.2. Podejścia stosowane w przypadkach wycen szczególnych
Poza omówionymi metodami wyceny w przypadkach nietypowych, szczególnych wycen
stosowane mogą być inne rozwiązania, dostosowane do specyfiki wycenianego obiektu (Np.
w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku krajowym, przy określaniu
wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu
na rynku lokalnym, moŜna przyjmować ceny transakcyjne, uzyskiwane na rynkach
międzynarodowych.
Wybór metody i podejścia powinien być dostosowany do rodzaju i funkcji nieruchomości,
celu wyceny oraz dostępności danych. Przykładem jest tu wartość wieczystego uŜytkowania
gruntu. Kategoria ta zdefiniowana jest w Kodeksie cywilnym (art. 231
−
244). Szczegółowe
zasady ustalania wartości i opłat związanych z prawem wieczystego uŜytkowania gruntów
określa Kodeks cywilny, Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady
Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości Z regulacji tych wynika, Ŝe
w uŜytkowanie wieczyste mogą być oddane wyłącznie grunty Skarbu Państwa i grunty
stanowiące własność gmin lub ich związków, na z góry określony okres, tj. 99 lat, przy
czym dopuszczalne jest skrócenie tego okresu do lat 40 (art. 236 k.c). Jest to prawo
odpłatne, zbywalne i dziedziczne.
W Ustawie o gospodarce nieruchomościami odrębnie traktowane są kwestie opłat z tytułu
uŜytkowania nieruchomości gruntowej oddanej w uŜytkowanie wieczyste.
Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
uŜytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne
uzyskiwane przy sprzedaŜy nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu
prawa uŜytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat
rocznych i nie wykorzystanego okresu trwania prawa uŜytkowania wieczystego.
JeŜeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na połoŜenie wycenianej
nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaŜy nieruchomości jako przedmiotu prawa
uŜytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaŜy nieruchomości jako przedmiotu
prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa
uŜytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji między cenami
nieruchomości jako przedmiotu prawa uŜytkowania wieczystego a cenami nieruchomości
jako przedmiotu prawa własności uzyskanymi przy transakcjach dokonywanych na innych
porównywalnych rynkach nieruchomości.
Przy wycenie wartości prawa wieczystego uŜytkowania gruntu obowiązują regulacje
cytowanego Rozporządzenia nakazujące przyjmowanie danych:
1) z rynku, na którym znajduje się nieruchomość wyceniana, albo
2) z innych porównywalnych rynków, albo
3) przy zastosowaniu wzoru.
Sr
t
T
-
t
Wk
=
(
1
-
---
)
·
-
+
0,25
·
-----
R T T
13
gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niŜ 3 %;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu uŜytkowania wieczystego;
T - liczba lat, na które ustanowiono uŜytkowanie wieczyste;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez
rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niŜ 0,09 i nie większa niŜ 0,12.
Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie
szacunkowym.
Taka, wymagana w regulacjach prawnych kolejność (od 1 do 3) jest obowiązkowa, to
znaczy, Ŝe sposób następny moŜna zastosować wtedy gdy ze względu na brak danych nie
moŜna zastosować sposobu (sposobów) poprzedzającego. Zastosowanie tego sposobu wyceny
wymaga jednak szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu
zdatnego do uŜytku – nakładów przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby
te nakłady nie były konieczne
−
wartość tej nieruchomości moŜe być wyraŜona liczba
ujemną. Ujemną wartość nieruchomości naleŜy jednak uzasadnić
Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytowania. Ograniczenia i konflikty.
Wycena nieruchomości ma istotne znaczenie dla transakcji kredytów hipotecznych.
Wyniki wyceny determinują bowiem poziom bezpiecznego kredytowania, a tym
samym wpływają na stopień ryzyka ponoszonego przez kredytobiorcę i
kredytodawcę. Nieruchomości, a ściślej prawa własności nieruchomości i prawa
wieczystego ich uŜytkowania) stanowią podstawę udzielania jednostkom dysponujących
takim prawami kredytów hipotecznych, czyli takich, których zabezpieczenie stanowi
hipoteka. Hipoteka zaś jest ograniczonym prawem rzeczowym
18
. Oznacza to, Ŝe „w celu
zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności moŜna nieruchomość obciąŜyć prawem, na
mocy którego wierzyciel moŜe dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na
to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
właściciela nieruchomości”
19
. ObciąŜona hipoteką moŜe być takŜe część ułamkowa
nieruchomości,, jeŜeli stanowi udział współwłaściciela. Przedmiotem hipoteki moŜe być
takŜe, jak juŜ podkreślano, uŜytkowanie wieczyste. Wówczas hipoteka obejmuje równieŜ
budynki i urządzenia na uŜytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego
uŜytkownika.
Ponadto przedmiotem hipoteki mogą być:
•
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
•
spółdzielcze prawo do lokalu uŜytkowego,
•
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
•
wierzytelność zabezpieczona hipoteką
20
.
18
http://www.rhb.com.pl/modules.php?name=Content&pa=showpage&pid=29#2
oraz Ustawa o księgach
wieczystych i hipotece dnia 6 lipca 1982 r. (tekst jednolity:
http://www.przetargi.pl/prawo/ksiega_wieczysta/
) i
Drewicz-Tułodziecka A. A, Łosiak - Szewczyk M, Obradović Z., Ostrzechowska J., Bankowo-hipoteczna
wartość nieruchomości, Wyd. C.H.Beck, Warszawa 2001, s. 5-36.
19
Ustawa o księgach, wyd. cyt.
20
Ustawa o księgach, wyd. cyt.
14
Choć z obecnie obowiązujących przepisów wynika, Ŝe przedmiotem zabezpieczenia hipoteką
na rzecz banku hipotecznego moŜe być tylko prawo uŜytkowania wieczystego lub prawo
własności nieruchomości połoŜonej na terenie Polski, to trwają prace związane z utworzeniem
tzw. eurohipoteki, co dawałoby i bankom, i właścicielom nieruchomości większe spektrum
oferty kredytowej, wykraczającej poza obszar krajowy.
Kredyty hipoteczne w sposób naturalny wiąŜą się z koniecznością wyceny nieruchomości
stanowiącej zabezpieczenie kredytu i z koniecznością określenia tzw. wartości bankowo–
hipotecznej.
W sytuacji tzw. „złego kredytu” udzielonego przez bank hipoteczny, nieruchomość
stanowiąca przedmiot zabezpieczenia jest sprzedawana w trybie przepisów Kodeksu
postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. JednakŜe aktem prawnym właściwym
wtedy dla jej oszacowania jest Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9.03.1968 r.
w sprawie czynności komorników, zawierające własną definicję wartości i zasadę jej
określania
21
. Wartość bankowo - hipoteczna słuŜy natomiast przede wszystkim
określeniu bezpiecznej wysokości udzielanego przez bank kredytu i zabezpieczeniu
hipotecznemu, czyli hipoteki na rzecz banku hipotecznego, ustanowionej na nieruchomości
będącej w uŜytkowaniu wieczystym bądź stanowiącej własność osób fizycznych lub prawnych
Zatem wartość bankowo - hipoteczna jest to wartość nieruchomości, na której została
ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyty, które mogą być refinansowane ze środków
uzyskanych w wyniku emisji listów zastawnych. Stąd teŜ kategoria wartości bankowo-
hipotecznej nieruchomości została w Polsce wprowadzona poprzez uchwaloną w 1997 r.
Ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych, gdzie w art. 2 wartość ta określona
została jako „ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku
hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem
zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny”
22
. Zgodnie z art. 22 tej Ustawy,
„Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem
naleŜytej staranności i ostroŜności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech
nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy załoŜeniu racjonalnej
eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które moŜe uzyskać kaŜdy posiadacz
nieruchomości.
Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie
ekspertyzy.
Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, o której mowa w ust.
wykonują zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego:
bank hipoteczny albo inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po
uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art.
174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami”
23
.
Regulamin banku hipotecznego, a takŜe kaŜda jego zmiana wymaga zatwierdzenia przez
Komisję Nadzoru Bankowego (KNB).
21
Dz.U. Nr 10, poz. 52, z późn. zm.
22
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych Jedn. tekst Dz.U. z 2003 r. Nr
99, poz. 9).
23
. j.w.
15
Zgodnie z Ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych, wartość bankowo -
hipoteczna nie musi być ustalana przez rzeczoznawców majątkowych. Przepisy ustawy
jedynie zalecają ich usługi w tym zakresie.
Ustalanie wartości bankowo-hipotecznej i stosowanej w tym zakresie metodyki wyceny
wywołuje szereg kontrowersji zarówno w środowisku bankowym, jak i w środowisku
rzeczoznawców majątkowych. Kontrowersjom tym sprzyja rozmaitość rozwiązań
stosowanych przez poszczególne kraje w wycenie tej wartości a takŜe złoŜoność samej
wyceny. Niezbędne jest tu bowiem określenie ceny, wg której moŜna będzie sprzedać
nieruchomość w przyszłości, a tym samym wymagane jest wiarygodne uwzględnienie
przyszłych, moŜliwych do wystąpienia w długim okresie zmian wartości nieruchomości.
Problem polega jednak na tym, Ŝe nie moŜna z góry określić czy i w jakim czasie dojdzie do
wymuszonej sprzedaŜy, tj. sytuacji, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać kredytu.
Wobec wymogów jakie powinna spełniać wycena wartości bankowo-hipotecznej, Ŝadna z
metod wymienionych w ustawie o gospodarce (omówionych w & 8.1.) i wydanych do niej
przepisów szczegółowych nie jest wystarczająca i nie zapewnia dostatecznej wiarygodności,
wymaganej w emisji listów zastawnych. Niezbędne są zatem dodatkowe uregulowania i
procedury sprzyjające wiarygodności wyceny zabezpieczeń hipotecznych.
Ze względu na złoŜoność wyceny oraz rozmaitość stosowanych podejść i metod i technik
podejmowane są krajowe i ponadnarodowe przedsięwzięcia, w tym takŜe inicjowane przez
ś
rodowiska rzeczoznawców majątkowych i bankowców, mające na celu zwiększenie
przejrzystości i ujednolicenie głównych zasad określania bankowo-hipotecznej wartości
nieruchomości uwzględnianych w regulaminach opracowywanych przez poszczególne banki
hipoteczne. DąŜąc do ujednolicenia zasad i metodyki wyceny w ramach Europejskiej
Federacji Hipotecznej opracowała koncepcję „europejskiej wartości bankowo-hipotecznej do
celów udzielania kredytów hipotecznych” (European Mortgage Lending Value – EMLV):
24
ostroŜne szacowanie moŜliwości sprzedaŜy w przyszłości,
określenie i eliminacja elementów spekulacyjnych,
odzwierciedlenie typowych i lokalnych warunków na rynku,
przyznanie pierwszorzędnego znaczenia długoterminowym aspektom utrzymania mienia,
rozwaŜenie bieŜącego i alternatywnego sposobów uŜytkowania mienia,
przejrzyste i jasno określone metody wyceny,
wycena powinna być prowadzona przez rzeczoznawców o odpowiednich kompetencjach
oraz w jej sporządzeniu powinno się stosować specyficzne reguły kraju, w którym
dokonuje się wyceny.
Przedsięwzięcia związane z określaniem wartości bankowo-hipotecznej ukierunkowane są
ponadto na uwzględnianie regulacji, jakie w tym zakresie obowiązują w Unii Europejskiej,
gdzie przez wiele lat trwały dyskusje i prace na ten temat. Ich wynikiem jest sformułowana w
1998 r. dyrektywa, w której po raz pierwszy wyraźnie została zdefiniowała kategoria wartości
rynkowej oraz wartości bankowo-hipotecznej
25
. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości
jest to wartość określona przez eksperta, który dokonuje starannego oszacowania przyszłej
24
Drewicz-Tułodziecka A, Łosiak Wyd. cyt. H.Beck, Warszawa 2001, oraz E. Mączyńska, M. Prystupa, wyd.
cyt. s. 117
25
WYBÓR DOKUMENTACJI UNII EUROPEJSKIEJ AKTY PRAWNE OGŁOSZONE W DZIENNIKU
URZĘDOWYM WSPÓLNOT EUROPEJSKICH (seria L) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr
98/32/WE z 22 czerwca1998 r. zmieniająca Dyrektywę Rady nr 89/647/EWG dotyczącą wskaźnika
wypłacalności instytucji kredytowych. (98/32/WE) -
http://www2.ukie.gov.pl
16
zbywalności nieruchomości na rynku przy uwzględnieniu jej trwałych właściwości,
normalnych i lokalnych uwarunkowań rynkowych, jej aktualnego sposobu uŜytkowania oraz
odpowiednich alternatywnych sposobów uŜytkowania. Zgodnie z tymi regulacjami na
określenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości nie powinny mieć wpływu
krótkookresowe zjawiska o charakterze spekulacyjnym. Wartość bankowo-hipoteczna winna
być udokumentowana w sposób przejrzysty i jednoznaczny
26
.
Ujednoliceniu zasad wyceny wartości bankowo-hipotecznej sprzyjają przyjęte przez Polskę
międzynarodowe zasady Nowej Umowy Kapitałowej (tzw. Bazylea II). Bazylejskiego
Komitetu ds. Nadzoru Bankowego. Umowa ta dotyczy „Ujednolicenia pomiaru kapitału i
standardów kapitałowych w skali międzynarodowej
27
.
Umowa ta oraz wprowadzane w UE regulacje dotyczące kredytów hipotecznych i wartości
bankowo-hipoteczne rzutują na rozwiązania przyjmowane w poszczególnych krajach
członkowskich. W Polsce kwestie te regulowane są przez Komisję Nadzoru Bankowego NBP,
która wyznacza podstawowe kryteria stosowane przy ocenie regulaminów ekspertyz
bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, opracowywanych przez banki hipoteczne. W
tym celu NBP wprowadził w 1998 r. tzw. „Rekomendację F”, dotyczącą podstawowych
kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego (KNB) przy zatwierdzaniu
wprowadzanych przez banki hipoteczne regulaminów ustalania bankowo-hipotecznej
wartości nieruchomości
28
. Ponadto w 2006 r. KNB ustanowiła „Rekomendację S”, dotyczącą
dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie
29
.
Z rekomendacji F wynikają podstawowe wytyczne dotyczące sposobu ustalania wartości
bankowo - hipotecznej nieruchomości. Rzeczoznawca, przed sformułowaniem propozycji tej
wartości, powinien określić:
aktualną wartość rynkową nieruchomości,
wartość w podejściu dochodowym, z uwzględnieniem przeciętnego trwałego dochodu z
danej nieruchomości,
wartość odtworzeniową na bazie aktualnych, średnich rynkowych kosztów jej
odtworzenia.
Według rekomendacji F wartość bankowo - hipoteczną nieruchomości określa się
26
Równocześnie jednak, większość instytucji bankowych dla celów kontrolnych wymaga równieŜ
jednoczesnego określenia aktualnej wartości rynkowej. Analizy międzynarodowe rozwiązań w dziedzinie
kredytów hipotecznych wykazują jednak zarazem, Ŝe w niektórych krajach w określaniu wielkości
bezpiecznego kredytu bazuje się wyłącznie na wyznaczanej przez wolny rynek wartości rynkowej
nieruchomości (open market value). Wskazuje to tym samym na występowanie w praktyce międzynarodowej
dwóch róŜnych zasadniczych modeli, z których jeden bazuje na wartości rynkowej, drugi zaś na odrębnej
koncepcji wartości bankowo-hipotecznej. – por. A. Drewicz – wyd. cyt.
27
Znowelizowana Metodologia” (z ang. International Convergence of Capital Measurement and Capital
Standards, A Revised Framework) z czerwca 2004 r. mający na celu międzynarodowe ujednolicenie regulacji
nadzorczych dotyczących adekwatności kapitałów NUK (z ang. New Capital Accord), czyli: Dokument
Bazylejski przyjętej w sektorze bankowym w Polsce” przesłany do banków w styczniu 2005 r. Dokument ten
jest dostępny na stronie internetowej Narodowego Banku Polskiego (
www.nbp.pl
). Jest to dokument
Bazylejskiego Komitetu ds. Nadzoru Bankowego „Ujednolicenie pomiaru kapitału i standardów kapitałowych w
skali międzynarodowej. Znowelizowana Metodologia” (z ang. InternationalConvergence of Capital
Measurement and Capital Standards,
28
Problematyka bankowości -hipotecznej omawiana jest szczegółowo w rozdziałach 1-6.
29
Ekspozycja kredytowa - oznacza bilansowe naleŜności z tytułu kredytów i poŜyczek, skupionych wierzytelności,
czeków i weksli, zrealizowanych gwarancji, innych wierzytelności o podobnym charakterze oraz udzielone
zobowiązania pozabilansowe . Natomiast ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie - oznacza ekspozycję
kredytową, w przypadku której zostało juŜ ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki, lub zabezpieczenie
takie stanowi zabezpieczenie docelowe ( http://www.skarbiec.biz/kredyty/rekomendacja3.htm)
17
(cyt.) „w drodze analizy wyników otrzymanych przy wykorzystaniu podejścia dochodowego i
kosztowego (obliczanych niezaleŜnie od siebie). W przypadku istnienia rozbieŜności pomiędzy
wynikami uzyskanymi przy zastosowaniu podejścia dochodowego i kosztowego (metoda
kosztów odtworzenia), przy określaniu wartości bankowo - hipotecznej zasadnicze znaczenie
posiada:
⇒
wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia dochodowego dla nieruchomości o
przeznaczeniu gospodarczym (wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia kosztowego
posiada w takich przypadkach z reguły tylko drugorzędne, informacyjne znaczenie),
⇒
wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia kosztowego dla nieruchomości mogących
słuŜyć własnym celom mieszkaniowym (wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia
dochodowego posiada w takich przypadkach z reguły tylko drugorzędne, informacyjne
znaczenie).
Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości nie powinna przekraczać jej aktualnej wartości
rynkowej (ceny transakcyjnej) w momencie wyceny i przydziału kredytu”
30
..
MoŜna na tej podstawie uznać, Ŝe pod wieloma względami pojęcie wartości bankowo-
hipotecznej nawiązuje do definicji wartości rynkowej. (por&1) „JednakŜe koncepcja wartości
bankowo-hipotecznej uwzględnia dodatkowo m.in. to, co moŜna by nazwać „wygładzeniem”
rynkowych trendów cen, przychodów z czynszów oraz wskaźników rentowności.”
31
.
Z rekomendacji F wynika (podobnie jak ze znowelizowanych przepisów ustawy o listach
zastawnych i bankach hipotecznych), Ŝe rzeczoznawca majątkowy przedstawia opinię o
wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości w formie pisemnej ekspertyzy, a nie operatu
szacunkowego. Ekspertyza tak stanowi punkt wyjścia do dalszych analiz i szacunków. Takie
rozwiązanie wynika z faktu, Ŝe jak dowodzi praktyka banków hipotecznych, nierzadko
róŜnica w wycenie wartości tej samej nieruchomości, ale wycenianej przez dwóch
niezaleŜnych od siebie rzeczoznawców wykracza często poza akceptowalny margines błędu.
Stąd wynika duŜa ostroŜność nadzoru bankowego wobec wycen wykonywanych przez
rzeczoznawców majątkowych
32
. Dlatego teŜ, zgodnie z zasadą ostroŜnej wyceny wartość
kaŜdej nieruchomość stanowiącej zabezpieczenie kredytu, jest określana dwukrotnie: po
pierwsze, jako propozycja wartości bankowo-hipotecznej zawarta w pisemnej ekspertyzie (a
nie w operacie szacunkowym) sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i następnie
jako wartość skorygowana przez eksperta banku hipotecznego.
Określenie wartości bankowo-hipotecznej wymaga gruntownej analizy rynku i oceny
długookresowej moŜliwości prawnie dopuszczalnego alternatywnego wykorzystania danej
nieruchomości
33
. Kwestie te dodatkowo są uregulowane w Rekomendacji S NBP
Z zawartej w Rekomendacji S - Rekomendacji 14 wynika ,Ŝe bank powinien zapewnić,
aby wartość zabezpieczenia ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie była
wystarczająca w całym okresie trwania umowy.
30
Rekomendacja F GNB NBP, Internet
31
Mączyńska e,, Prystupa M. wyd. cyt. s. 117
32
Materiały. I Kongresu (2-3 grudnia 2004) nt. „Finansowanie Nieruchomości Mieszkaniowych w Krajach
Europy Środkowo-Wschodniej”, Związek Banków Polskich, Warszawa, 2004.
33
Stąd znaczenie tworzenia bazy danych o rynku nieruchomości, co zalazło wyraz m.in. w
ROZPORZĄDZENIU RADY MINISTRÓW z 7 grudnia 2004 r. w sprawie ustanowienia Pełnomocnika Rządu
do Spraw Rządowego Programu Rozwoju Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach.
18
W przypadku nieruchomości najczęściej wykorzystywanym wskaźnikiem do oceny
adekwatności zabezpieczenia jest wskaźnik LtV, (czyli relacja wartości udzielonego
kredytu/poŜyczki do wartości zabezpieczenia).
Bank powinien badać poziom tego wskaźnika przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu, a
w trakcie trwania umowy co najmniej raz w roku monitorować jego poziom. Częstsze
monitorowanie przeprowadza się w przypadku istotnych zmian warunków rynkowych.
Z uwagi na istotne róŜnice w poziomie i charakterze ryzyka związanego ze specyfiką
nieruchomości rekomenduje się, aby bank ustalał maksymalny poziom wskaźnika LtV dla
róŜnych rodzajów zabezpieczeń. Jednym z najistotniejszych czynników branych pod uwagę
przy ustaleniu maksymalnego poziomu wskaźnika LtV powinien być stopień odzyskiwalności
zaangaŜowanych przez bank środków z danego typu zabezpieczenia. W tym celu bank
powinien gromadzić dane o wielkości odzyskiwanych środków w drodze egzekucji z
poszczególnych rodzajów zabezpieczeń. Inne kryteria, jakie bank powinien uwzględnić przy
ustalaniu maksymalnych poziomów wskaźnika LtV, to m.in.:
a) rodzaj nieruchomości (np. nieruchomość mieszkaniowa, nieruchomość komercyjna),
b) okres na jaki została zawarta umowa (im dłuŜsza umowa – tym bardziej ostroŜny wskaźnik
LtV),
c) waluta ekspozycji kredytowej (w przypadku zastosowania waluty obcej niezbędne jest
uwzględnianie przy ustalaniu LtV pasma wahań danej waluty w stosunku do waluty krajowej).
NaleŜy przy tym zwrócić uwagę czy umowa przewiduje moŜliwość zmiany waluty,
d) sposób oprocentowania (stałe – niŜsze wymogi, zmienne – wyŜsze),
e) forma własności – inne ryzyko występuje w przypadku własności a inne w przypadku np.
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
f) wartość ewentualnego dodatkowego (poza hipoteką) zabezpieczenia ekspozycji kredytowej
(np. ubezpieczenie).
Ustalone na podstawie powyŜszych kryteriów maksymalne poziomy wskaźnika LtV powinny
zostać uwzględnione w wewnętrznych procedurach banku.
Bank powinien posiadać odpowiednie procedury i narzędzia słuŜące weryfikacji i
aktualizacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie posiadanych przez bank
ekspozycji kredytowych.
W ramach weryfikacji wycen nieruchomości, dokonanych zarówno na zlecenie banku jak i
dostarczonych przez klientów, bank powinien dokonać kontroli wiarygodności i rzetelności
załoŜeń i parametrów rynkowych przyjętych na potrzeby operatu szacunkowego
sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym przedstawiony został proces
wyceny nieruchomości. Poziom parametrów przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego w
wycenie nieruchomości powinien być przez bank weryfikowany na podstawie dostępnych baz
danych o rynku nieruchomości i posiadanego doświadczenia, gdyŜ to bank ponosi
odpowiedzialność za jakość kredytu i ponoszone ryzyko. Zweryfikowany w ten sposób przez
bank poziom wartości nieruchomości powinien stanowić punkt odniesienia dla ustalenia
kwoty kredytu (np. przy uwzględnieniu załoŜonego poziomu LtV). Bank powinien ponadto
dokonywać okresowej weryfikacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie
posiadanych ekspozycji kredytowych, poprzez porównanie wartości z wycen z wysokością
ś
rodków odzyskiwanych w drodze egzekucji zabezpieczenia. W tym celu bank powinien
wprowadzić wewnętrzną procedurę określającą zakres, metody i częstotliwość weryfikacji
oraz tryb postępowania w przypadku stwierdzenia istotnych rozbieŜności. W sytuacji, gdy w
banku stwierdzono występowanie częstych przypadków istotnych rozbieŜności pomiędzy
wartością z wyceny a wysokością środków odzyskiwanych w drodze egzekucji zabezpieczenia,
zarząd banku powinien zmodyfikować przyjętą politykę w zakresie weryfikacji i aktualizacji
wartości zabezpieczenia.
19
W celu ustalenia wartości zabezpieczenia, dla potrzeb zarządzania ryzykiem związanym z
ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, w tym równieŜ dla potrzeb
wyliczania wskaźnika LtV, bank moŜe wykorzystywać dane z wiarygodnych baz danych.
Oceny wiarygodności bazy danych dokonuje bank i przekazuje tę ocenę Komisji Nadzoru
Bankowego, która moŜe nie uznać bazy danych za wiarygodną, jeŜeli baza ta:
− nie umoŜliwia prawidłowego i rzetelnego określenie wartości zabezpieczenia,
− nie zawiera wystarczającej ilości danych o odpowiedniej jakości,
− nie spełnia pozostałych wymagań określonych w Rekomendacji J Komisji
Nadzoru Bankowego z dnia 20 lipca 2000 r. dotyczącej tworzenia przez banki baz danych
odnoszących się do rynku nieruchomości
34
.
Ponadto z Rekomedacji S (rekomendacja 16) wynika, Ŝe bank powinien monitorować w
sposób ciągły zmiany zachodzące na rynku nieruchomości, a nie rzadziej niŜ raz w roku
powinien dokonywać weryfikacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie
posiadanych przez bank ekspozycji kredytowych.
W regulacjach międzynarodowych, w tym regulacjach UE oraz regulacjach w Polsce
wprowadzone zostały róŜne mechanizmy optymalizacji ryzyka kredytów hipotecznych.
Jednym z istotnych narzędzi zarządzania ryzykiem udzielania kredytu hipotecznego jest
współczynnik
LTV
(loan
to
value),
wyraŜający
relację
wartości
udzielonego
kredytu/poŜyczki do wartości zabezpieczenia kredytu. Wskaźnik ten znajduje konotacje w
likwidacyjnych metodach wyceny.
3. Kredytowanie a likwidacyjne metody wyceny
Zabezpieczenie kredytu ma na celu zapewnienie bankowi zwrotu udzielonego kredytu wraz z
odsetkami, prowizjami i innymi kosztami banku w razie, gdyby kredytobiorca nie uregulował
tych płatności w ustalonych terminach. Bank, udzielając kredytu, którego zabezpieczeniem
jest nieruchomość lub inne składniki majątku kredytobiorcy zakłada, Ŝe w przypadku braku
moŜliwości spłaty kredytu przez kredytobiorcę, majątek ten
−
przejęty zostanie zamiast spłaty
kredytu. Przejęty w ten sposób majątek jest jednak przewaŜnie dla banku zbędny dla
operacyjnej działalności bankowej. Jako majątek dla kredytodawcy zbędny, moŜe być wobec
tego wyceniany według wartości likwidacyjnej, wartości upłynnienia, wyprzedaŜy. Przez
wartość taką rozumie się łączną kwotę uzyskaną ze sprzedaŜy poszczególnych składników
majątkowych. Dlatego teŜ w przypadku umowy kredytowej zabezpieczanej majątkiem (w tym
nieruchomościami) kredytobiorcy, jako wartość zabezpieczenia z reguły nie jest brana pod
uwagę pełna wartość rynkowa majątku, lecz jego wartość, będąca podstawą określenia tzw.
wartości zastawnej. Jest to wartość gwarantująca zabezpieczenie udzielonego kredytu. MoŜe
ona być wyraŜona na przykład jako określona część (procent) wartości majątku (w tym
nieruchomości) osoby fizycznej lub prawnej, której bank udziela kredytu. Bank bierze przy
tym pod uwagę nie tylko cechy majątku stanowiącego zabezpieczenie kredytu ale takŜe
kondycję finansową kredytobiorcy. Ocenia przy tym jego historię kredytową. Majątek
kredytobiorcy o słabej kondycji i złej historii kredytowej ma w ocenie banku niŜszą wartość
zastawną niŜ identyczny majątek przedsiębiorstwa o silnej kondycji i dobrej historii
kredytowej (terminowo regulującego zobowiązania kredytowe). Dlatego teŜ wartości
obiektów bardzo nawet podobnych do siebie w sensie materialno-technicznym są w ocenie
banków często są bardzo zróŜnicowane, w zaleŜności od kondycji, ogólnej zdolności
kredytowej kredytobiorcy. Bank bierze bowiem pod uwagę prawdopodobne cenę sprzedaŜy
likwidowanego zabezpieczenia. Na ceny te ma zaś wpływ wiele czynników, w tym w
34
Por. Rekomendacje F, S i J - KNB NBP - Internet
20
przypadku upadłości przedsiębiorstw tzw. czynnik desperacji. Stąd teŜ:
•
majątek naleŜący do upadłego lub zagroŜonego upadłością podmiotu sprzedawane są
często w sytuacji przymusowej, co wpływa niekorzystnie na ich wartość;
•
niekorzystne warunki rynkowe, z powodu których upada kredytobiorca, mogą mieć
równieŜ niekorzystny wpływ na jego kontrahentów(a takŜe konkurentów), co ogólnie
pogarsza warunki i szanse zbytu likwidowanego majątku, stanowiącego
zabezpieczenie kredytów.
Ponadto banki zawsze muszą liczyć się z “błędem przewidywania”. W czasie od przyjęcia
zabezpieczenia do momentu jego ewentualnej likwidacji mogą bowiem zaistnieć zdarzenia
obniŜające wartość zabezpieczenia. Przy tym likwidacja wiąŜe się z kosztami, które
pochłaniają część (niekiedy znaczną) wpływów z wyprzedaŜy majątku. Są to m.in. trudne do
uniknięcia koszty obsługi prawnej, koszt angaŜowania syndykowi, likwidatorów,
rzeczoznawców, komorników i innych tego typu podmiotów. Wartość zabezpieczenia
“kurczy się” zatem podczas jego wymuszonej likwidacji. Skalę tego zjawiska ilustrują
przedstawione w tabeli 1 dane, dotyczące szacowania i redukcji wartości typowych
zabezpieczeń, przyjmowanych w bankach zachodnich.
Tab. 1. Malejąca wartość zabezpieczenia kredytu
Aktywa
Typowa obniŜka wartości majątku stanowiącego zabezpieczenie
kredytu (bez uwzględnienia kosztów likwidacji)
NaleŜności
50% wartości zastawień, które często bywają sztucznie zwiększane
przez kredytobiorcę;
33% rzeczywistych naleŜności, bez tych, których termin płatności
przekracza 90 dni;
Zapasy
50 - 70 % rzeczywiście istniejących zapasów, w zaleŜności od
rynku i ich stanu technicznego
WyposaŜenie
50% wartości netto w zaleŜności od wyspecjalizowania i stanu
Nieruchomości
0 – 25% wartości wyceny, pomniejszone o koszty prawne
Skrypty dłuŜne
50 - 70 % wartości aktywów
Poręczenia
osobiste
0% jeŜeli nie kwestionowane i poparte zasobami płynnymi,
nieruchomościami, przyszłymi przepływami pienięŜnymi, jeśli
kwestionowane 50 – 100 %
Ź
ródło: R. Patterson, Poradnik kredytowy dla bankowców, Twigger. Warszawa. 1995,
s.267.
Spośród róŜnych składników majątku - środki trwałe, w tym zwłaszcza nieruchomości
odznaczają się specyficznymi cechami, które przesądzają o atrakcyjności tych środków
jako zabezpieczenia. Istotny jest tu przede wszystkim fakt ich fizycznego istnienia i
„namacalności” w porównaniu z płynną naturą aktywów bieŜących. Tym niemniej nawet
w odniesieniu do nieruchomości banki stosują współczynniki redukcyjne, uwzględniając
róŜnorodne czynniki, które mogą mieć negatywny wpływ na wartość likwidowanego
zabezpieczenia.
Wycena zabezpieczeń dokonywana przez banki uzaleŜniona jest nie tylko od specyfiki
przedmiotu zabezpieczenia ale i od kategorii kredytobiorcy pod względem kondycji
ekonomiczno-finansowej. Przy czym kaŜdy bank stosuje własną metodykę oceny klientów. W
tabeli 2 przedstawione zostały wskaźniki korygujące wartość zabezpieczeń przyjmowanych
21
od poszczególnych kategorii kredytobiorców przez jeden z większych banków
komercyjnych w Polsce. Jak wynika z danych zawartych w tabeli 2, zabezpieczenia
przyjmowane od klientów banku o najlepszej kondycji ekonomiczno-finansowej, tj. klientów
zaliczanych do I kategorii, są wyceniane wyŜej niŜ zabezpieczenia przedstawione przez
klientów pozostałych kategorii. Zakłada się bowiem, Ŝe prawdopodobieństwo drastycznego
pogorszenia się sytuacji finansowej klientów o bardzo dobrej kondycji jest mniejsze, niŜ
pozostałych grup klientów.
Tabela 2.
Przykładowe wskaźniki korygujące wartość przyjętych zabezpieczeń (stosowane przez
jeden z większych banków komercyjnych w Polsce
Grupa A – zabezpieczenia zaleŜne od kondycji klienta
Rodzaj zabezpieczenia
Klasyfikacja * klienta pod względem
zdolności kredytowej (kondycji)
I gr.
II gr.
III i IV gr.
Hipoteka na nieruchomości / roszczenie o ustanowienie hipoteki/ hipoteka na
wierzytelności hipotecznej;
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
mieszkalnego
75%
65%
45%
- spółdzielcze prawo do lokalu uŜytkowego
70%
60%
50%
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej
75%
65%
55%
- rolna
60%
50%
33%
- leśna
60%
50%
40%
- na zabudowaniach gospodarczych
65%
50%
40%
- na zabudowaniach mieszkalnych
75%
65%
55%
- niezabudowana
70%
60%
50%
- z prawem zabudowy
75%
65%
55%
- rekreacyjna
70%
60%
50%
Hipoteka morska
70%
60%
50%
Przeniesienie własności nieruchomości
75%
65%
55%
Przystąpienie do długu kredytowego ***
25%
15%
0%
Poręczenie wekslowe inne niŜ banku
krajowego***
15%
5%
0%
Poręczenie według prawa cywilnego inne niŜ
banku krajowego ***
20%
10%
0%
* Klasyfikacja według sytuacji ekonomiczno-finansowej.
Ź
ródło: Dane bankowe.
Szczególnym przypadkiem wyceny jest wycena majątku kredytobiorców znajdujących się w
stanie upadłości, czy bankructwa. W przypadku sprzedaŜy wymuszonej bankructwem
22
kredytobiorcy, wartość jego majątku wyceniana jest z reguły według wartości likwidacyjnej.
Przykładem tego typu wyceny jest wycena wg formuły Wilcox`a (Wilcox's Gambler's
−
Ruin
Prediction Formula), wykorzystywana przez niektóre banki w prognozach bankructwa
kredytobiocow
35
.
4. Wycena a ryzyko kredytodawcy i kredytobiorcy.
Wycena nieruchomości traktowana jest jako narzędzie ograniczające ryzyko
finansowania i kredytowania nieruchomości. Ryzyko to wynika z faktu, Ŝe nigdy z całą
pewnością nie moŜna przewidzieć, kiedy zabezpieczenie kredytu hipoteką wywołuje
szczególnego rodzaju ryzyko. Wynika to przede wszystkim z nieznajomości momentu, w
którym moŜe nastąpić egzekucja z nieruchomości i tym samym znajdzie konieczność jej
sprzedaŜy. Ryzyko to jest tym większe im dłuŜszy okres kredytowania. Ze względu na to, Ŝe
kredyty hipoteczne są kredytami długoterminowymi i cechuje je w porównaniu z innymi
rodzajami kredytów dłuŜszy okres kredytowania (są bowiem udzielane i zaciągane na okres
od kilku do kilkudziesięciu lat), cechuje je teŜ stosukowo wysokie ryzyko zmiany w
przyszłości wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu - największe jest
zatem w przypadku kredytów hipotecznych, które z zasady do cechującego kredyty
hipoteczne ryzyka zmiany wartości nieruchomości w przyszłości naleŜy dodać ryzyko błędu
oszacowania wartości, ryzyko wystąpienia zmian w otoczeniu nieruchomości i inne.
Optymalizacji ryzyka słuŜą omawiane w poprzednim paragrafie regulacje prawne i
rekomendacje KNB.\Zgodnie z Rekomedacją S ,bank - analizując ryzyko związane z danym
zabezpieczeniem kredytu - powinien m.in. uwzględniać:
a) rodzaj hipoteki i jej wpływ na ograniczanie ryzyka,
b) miejsce banku w kolejności zaspokajania się z hipoteki,
c) kolejność zaspokajania się w przypadku kredytów konsorcjalnych,
d) ryzyko w przypadku zabezpieczenia na innej niŜ własność formie
np. spółdzielczym-własnościowym prawie do lokalu, na współwłasności
nieruchomości, na nieruchomościach, z którymi związane są słuŜebności, itp.
Ponadto w Rekomendacji S wskazuje się, Ŝe szkodowość portfela ekspozycji kredytowych
zabezpieczonych hipotecznie jest większa, kiedy nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie
ekspozycji nie jest własnością dłuŜnika. Rekomenduje się zatem, aby szczególnej uwadze
poddane były te ekspozycje, dla których jest ustanowione zabezpieczenie na nieruchomości
nie będącej własnością dłuŜnika.
Optymalizacji ryzyka kredytobiorcy i kredytodawcy słuŜą teŜ, wyznaczane przez banki
hipoteczne, graniczne wielkości wskaźnika LTV.
Zarówno dla kredytobiorców jak i kredytodawców istotne jest ryzyko wynikające z
długoterminowego charakter inwestowania w nieruchomości. Nie moŜna tu oczekiwać
szybkiego zwrotu kapitału. Nadmierne zadłuŜenie kredytobiorcy moŜe w takiej sytuacji
prowadzić do utraty płynności.
Z kolei dla banków długoterminowość zwrotu kapitałów zaangaŜowanych w kredytu
hipoteczne oznacza konieczność sięgania po kapitał znajdujący się w dyspozycji funduszy
emerytalnych i innych instytucji finansowych, w tym funduszy powierniczych. W takich
warunkach ryzyko jakim obciąŜone są kredyty hipoteczne przekłada się takŜe na te instytucje.
Wskazuje to na radykalne znaczenie za optymalizacji ryzyka z uwzględnieniem
35
J. Siegel,wyd. cyt.. s. 470.
23
bezwzględnego wymogu stabilności całego systemu finansowego nie tylko w skali krajowej
ale i międzynarodowej. Nieprawidłowości i nierównowaga w systemie kredytowym mogą
wywołać efekt domina, co w skrajnym przypadku moŜe prowadzić do załamania całego
systemu finansowego, co groziłoby i katastrofą ekonomiczną. Stąd niezbędna jest rozwaga
oraz wnikliwa kalkulacja zasadności i opłacalności zaciągania a takŜe udzielania kredytu.
Prawidłowa wycena nieruchomości i wartości bankowo hipotecznej jest warunkiem
racjonalizacji decyzji kredytowych.
Nieruchomości naleŜą zatem do aktywów wielokrotnego uŜycia, które moŜna - poprzez
zaciąganie na ich konto kredytów - wykorzystywać wiele razy, kreując nowe przedsięwzięcia
i inwestycje. Ta korzystna cecha nieruchomości nie moŜe jednak przesłonić ryzyka
towarzyszącemu inwestowaniu w nieruchomości. W przypadku nietrafnych decyzji
nieruchomości mogą stać się pułapką ekonomiczną. Znajomość problematyki wyceny jest
zatem niezbędna dla efektywnego uczestnictwa w rozwijającym się rynku, zwłaszcza
kapitałowym.
5. Kierunki i przesłanki zmian w metodyce wyceny nieruchomości dla potrzeb
kredytowania
ZłoŜoność i wieloaspektowość wyceny nieruchomości wskazuje, Ŝe prawidłowa ich
wycena łączy się z koniecznością szczegółowych rynkowych analiz nieruchomości.
Najbardziej rozwiniętą formą tego typu analiz jest due diligence nieruchomości.. Pojęcie „due
diligence” (DD) wywodzi się z języka prawa i w sensie dosłownym oznacza przeprowadzenie
badania (dochodzenia) z naleŜytą starannością. Procedura DD staje się nieodłącznym
elementem
poprzedzającym
dokonywanie
transakcji
kapitałowych,
narzędziem
umoŜliwiającym identyfikację ryzyka związanego z tymi transakcjami i potencjalnych
efektów synergicznych. Obserwacje polskiej praktyki w tym zakresie wskazują z jednej
strony na niedocenianie przez inwestorów fazy DD, a z drugiej – na licznie popełniane tu
błędy i nieprawidłowości (takŜe w sferze zarządzania nieruchomościami) niekiedy bardzo
kosztowne. Tymczasem, w miarę rozwijającego się rynku kapitałowego i intensyfikacji
ponadnarodowych przepływów kapitałowych, procedury DD stopniowo stają się standardem
w nowoczesnym zarządzaniu biznesem. Przeprowadzanie analizy typu due diligence
traktowane jest jako przejaw rozwagi inwestorów i z reguły stanowi fazę poprzedzającą
wycenę wartości obiektu, będącego przedmiotem transakcji rynkowej, a generalnie rzecz
ujmując – fazę poprzedzającą podejmowanie decyzji inwestycyjnych, stanowiąc jednocześnie
bazę ich podjęcia. Brak tradycji i nawyków uznawania DD jako niezbędnej fazy
poprzedzającej decyzje finansowo-inwestycyjne skutkować moŜe podwyŜszonym ryzykiem i
błędami w wycenie nieruchomości, zwłaszcza, Ŝe nakłada się na to niedorozwój
kompleksowej bazy danych o rynku i cenach nieruchomości w Polce
36
. System informacji na
temat nieruchomości i ich cen daleki jest od doskonałości. Jest to swego rodzaju dziedzictwo
po poprzednim, nierynkowym ustroju gospodarczym, w którym obrót nieruchomościami by z
natury rzeczy wysoce ograniczony. Obecnie prowadzone są prace porządkujące system
statystyki i ewidencji nieruchomości.
Kolejnym ,nie do końca klarownym problemem w wycenie nieruchomości jest sposób
definiowania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Powstaje tu m.in. pytanie, jaką
rolę powinna spełniać wartość odtworzeniowa w procesie określania tej wartości, czy tylko
informacyjną, czy teŜ - jak to określa to „Rekomendacja F” - podstawową przy określaniu
wartości nieruchomości mieszkaniowych? Jak przestrzega M. Prystupa, „moŜna Ŝywić
36
Więcej szczegółów na ten temat w: E. Mączyska „ Wycena...” , wyd. cyt..
24
uzasadnioną obawę, Ŝe rzeczoznawcy majątkowi („naciskani” przez zleceniodawców
„ekspertyz”) zaczną „dopasowywać” wartość rynkową do wartości odtworzeniowej. Ponadto
standard Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców (TEGoVATEGOVA dotyczący
sposobów określania wartości bankowo - hipotecznej nie przewiduje wykorzystywania
wartości odtworzeniowej, jak chce tego rekomendacja F”.
37
Powstaje zarazem pytanie, czy
wartość bankowo - hipoteczną powinna być określana ostroŜnie, według stanu nieruchomości
i poziomu cen na dzień wyceny, czy teŜ powinno się dąŜyć do przedstawiania prognozy tej
wartości w okresie zabezpieczenia kredytu hipoteką na nieruchomości?
Standard Nr 7 TEGOVA 2000 dotyczy zagadnień prognozowania wartości. Jest to pewne
novum dotyczące sposobów określania wartości - odejście od sztywnej zasady, Ŝe wartość
rynkową czy inną naleŜy określać wyłącznie na konkretny dzień. Ww. standard określa m.in.,
co uwzględnia prognozowanie wartości (cyt):
Oszacowanie prognozowanej wartości obejmuje:
⇒
analizę trendów rynkowych, jeśli chodzi o łączny dochód, wydatki, wskaźnik
niewykorzystanych (pomieszczeń), stopę kapitalizacji i stopę dyskontową w dacie wyceny,
⇒
analizę trendów gospodarczych pociągającą za sobą przegląd ewolucji struktur
demograficznych i społeczno-ekonomicznych, wskaźniki zatrudnienia i przyszłą
konkurencję,
⇒
studium cyklów koniunkturalnych oraz wskaźników makro- i mikroekonomicznych.
Wyciągnięte wnioski i przedstawiony raport muszą odwoływać się do określonych ram
czasowych, których dotyczy analiza celem wyraźnego wskazania warunków rynkowych oraz
punktów odniesienia, dla których rzeczoznawca sporządził taką wycenę.
a unikać elementów spekulacyjnych wpływających na wzrost ryzyka zmiany wartości.”
38
Przyjęcie takich wzorców oznaczałoby, Ŝe wartość odtworzeniowa nieruchomości, a
takŜe jej prognoza, miałaby w procesie określania wartości bankowo - hipotecznej tylko
pomocnicze, informacyjne znaczenie.
Niezbędna jest tu harmonijna, interdyscyplinarna współpraca pomiędzy zaangazowanymi w
wycenie stronami, uczestnikami rynku (rzeczoznawcami majątkowymi i instytucjami
finansowymi, w tym przede wszystkim towarzystwami ubezpieczeniowymi, bankami,
zwłaszcza hipotecznymi, i in. ) .Niespełnienie tego warunku generuje dodatkowe ryzyko
błędów, których skutki bezpośrednio lub pośrednio, wcześniej czy później, dotykają
PODSUMOWANIE
Ranga wyceny nieruchomości w procesie wynika w szczególności z wprowadzeniem
nowych regulacji bankowych, a takŜe Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami oraz
planowanych nowych uregulowaniach, dotyczących podatku od nieruchomości (kataster).
Przepisy te wprowadzają pojęcia, które przedtem nie były w Polsce prawnie uregulowane. Do
takich pojęć naleŜy bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości.
Wycena nieruchomości dokonywana jest przy wykorzystaniu określonych i
sprawdzonych w praktyce narzędzi ekonomicznych oraz procedur prawnych, pozwalających
na odpowiednia obsługę tego typu transakcji. Mimo to, niewiele zagadnień budzi tak wiele
37
E. Mączyńską, M. Prystupa – wyd. cyt. s. 130
38
j.w.
25
emocji i kontrowersji, ale równocześnie zainteresowania, jak właśnie wycena wartości
nieruchomości i uŜytkujących je podmiotów. Jest to problem nurtujący właścicieli i
zarządców nieruchomości, analityków inwestycyjnych jak i potencjalnych inwestorów,
pragnących jak najpewniej i jak najlepiej ulokować swoje pieniądze. Kontrowersje występują
nawet w krajach o długich tradycjach rynkowych, bogatym doświadczeniu w zakresie wycen
a przy tym dysponujących rozwiniętym rynku kapitałowym. Wynika to zarówno ze
złoŜoności tej problematyki, jak i specyfiki samej kategorii nieruchomości. Mimo tej
specyfiki, podlegając one regułom rynku i muszą być traktowane jest kaŜdy inny towar,
będący przedmiotem kupna-sprzedaŜy. ZłoŜoność ta sprawia, Ŝe nie moŜe być mowy o jednej,
jedynie słusznej wycenie nieruchomości. O wartości nieruchomości decydują, bowiem nie
tylko jej cechy materialne, ale takŜe zdolność do generowania dochodów (wartość
dochodowa), co z kolei wiąŜe się z otoczeniem rynkowym. ZłoŜoność opisu i kwantyfikacji
nieruchomości, zwłaszcza w ujęciu perspektywicznym (a takie właśnie ujecie jest podstawą
efektywnego inwestowania) · z uwzględnieniem postaw inwestorów, zarządców
nieruchomości, uŜytkowników, dostawców i innych kontrahentów
−
sprawia, Ŝe wycena
nieruchomości to nie tylko waŜny problem teoretyczny, ale przede wszystkim praktyczny..
ZłoŜoność czynników wpływających na wartość nieruchomości sprawia, Ŝe w ich
wycenie stosowane są róŜnorodne metody i techniki., Prowadzące do zróŜnicowanych
wyników wyceny.
. Występujące w praktyce, niekiedy znaczne, róŜnice wyceny wartości tych
samych obiektów wycenianych odrębnie przez poszczególnych ekspertów (nawet z zastosowaniem tej
samej metody) wynikają przewaŜnie z róŜnic w:
•
Oszacowaniu parametrów wyceny i obecnych oraz przyszłych parametrów rozwojowych
nieruchomości,
•
ocenie poziomu ryzyka,
•
ocenie zasobów zbędnych przedmiotów majątkowych związanych z nieruchomością,
(wycenianych według wartości likwidacyjnej)
Zapotrzebowanie na wiedzę na temat tego ile warta jest nieruchomość występuje na
wszystkich niemal szczeblach gospodarki, w gospodarstwach domowych i wśród wszystkich
podmiotów, uczestniczących w procesie przemian własnościowych i negocjacjach cenowych.
Wiedza ta ma coraz większe znaczenie nie tylko w obszarze Ŝycia zawodowego, ale i
pozazawodowego.. Inwestowanie bowiem w nieruchomości to inwestowanie w rozwój.
Rozwój rynku kapitałowego i funkcjonowanie specjalistycznych funduszy inwestujących w
nieruchomości, funduszy wspólnego inwestowania w nieruchomości, sprawia, Ŝe takie
inwestycje w sferze nieruchomości stają się dostępne nie tylko dla potentatów kapitałowych,
ale i drobnych ciułaczy. Stąd teŜ rośnie znaczenie fachowej wiedzy, zarówno na temat
wyceny praw majątkowych do nieruchomości, jak teŜ w obszarach wzajemnych związków
między zarządzaniem ich wartością a inwestowaniem w nieruchomości.
Posługiwanie się nieruchomościami jako instrumentami ekonomicznymi, obrót i
zarządzanie nimi, staje się coraz bardziej wyrafinowaną sztuką, umiejętnością
ekonomiczną, mogącą wywoływać pozytywne efekty mnoŜnikowe. Zarazem jednak
popełniane błędy mogą być bardzo kosztowne dla właścicieli i zarządców nieruchomości,
wywołując synergię negatywnych następstw.
.
LITERATURA UZUPEŁNIAJĄCA
E. Mączyńska, Wycena przedsiębiorstw, Wyd. SKwP, Warszawa, 2005.
E. Mączyńska, M. Prystupa. K. Rygiel: Ile jest warta nieruchomość, Poltext. Warszawa 2003.
26
J. G. Siegel, J. K. Shim, S. W. Hartman, Przewodnik po finansach, PWN, Warszawa 1995
Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością,. red. M. Bryx, Poltext 2004
Akty prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.- tekst jednolity - Dz. U. z
2000 r. Nr 46, poz. 543
Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o
zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 21 czerwca 2004 r nr 141, poz. 1492).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad
wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego .Dz.U. z
22.09.2004. nr 207
Rekomendacja F, J i S KNB NBP.