Nieruchomość jako dobro ekonomiczne.
Wartość jako kategoria obiektywna 
i subiektywna, kategorie nieruchomości. 

Dr in

Ŝ

. Jan Konowalczuk 

Katedra Inwestycji i Nieruchomo

ś

ci 

AE im. K. Adamieckiego w Katowicach

Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym

Definicja nieruchomo

ś

ci jest uregulowana prawnie, wynika z Kodeksu 

Cywilnego, artykułu 46, który stanowi, 

Ŝ

e:

„[…] nieruchomo

ś

ciami s

ą

 cz

ęś

ci powierzchni ziemskiej, stanowi

ą

ce odr

ę

bny 

przedmiot własno

ś

ci (grunty), jak równie

Ŝ

 budynki trwale z gruntami zwi

ą

zane 

lub cz

ęś

ci tych budynków, je

ś

li na mocy przepisów szczególnych stanowi

ą

 

lub cz

ęś

ci tych budynków, je

ś

li na mocy przepisów szczególnych stanowi

ą

 

odr

ę

bny od gruntu przedmiot własno

ś

ci”.

Definicja wskazuje na trzy podstawowe rodzaje nieruchomo

ś

ci: gruntowe, 

budynkowe i lokalowe.

Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym

Nieruchomo

ś

ci gruntowe powstaj

ą

 przez wyodr

ę

bnienie cz

ęś

ci powierzchni 

ziemskiej jako przedmiotu osobnej własno

ś

ci.

Nieruchomo

ś

ci budynkowe powstaj

ą

 jako „fikcja” prawna, gdy

Ŝ

 grunt i 

budynek s

ą

 ze sob

ą

 

ś

ci

ś

le i nierozerwalnie zwi

ą

zane.

Nieruchomo

ś

ci lokalowe. Lokale mieszkalne lub lokale wykorzystywane 

zgodnie z ich przeznaczeniem na inne cele ni

Ŝ

 mieszkalne, spełniaj

ą

ce 

okre

ś

lone wymogi.

NIERUCHOMO

ŚĆ

 JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA

Wiązka praw do nieruchomości

Wi

ą

zka praw przypisanych nieruchomo

ś

ci

Własno

ść

:

nieruchomo

ś

ci gruntowych

nieruchomo

ś

ci budynkowych

nieruchomo

ś

ci lokalowych

U

Ŝ

ytkowanie wieczyste gruntu

Ograniczone prawa rzeczowe

u

Ŝ

ytkowanie

u

Ŝ

ytkowanie

słu

Ŝ

ebno

ść

spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe

hipoteka

Prawa zobowi

ą

zaniowe

najem, dzier

Ŝ

awa

leasing, prawo własno

ś

ci czasowej (time sharing)

u

Ŝ

yczenie

Rodzaje aktywności gospodarczych

nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych,

zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i 
rozwój, kształcenie, patenty, licencje, doskonalenie organizacji,

pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości 
(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,

(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,

nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, biŜuterii, złota,

tworzenie (kreowanie) majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z 
zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtwarzania kapitału 
rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści.

Przykład lokat kapitałowych

KLASYFIKACJA LOKAT KAPITAŁOWYCH 

 

 

RODZAJE INWESTYCJI 

 

 

PRZYKŁADY LOKAT KAPITAŁOWYCH 

 

 

 

Inwestycje finansowe 

 

Lokaty bankowe 

Akcje, udziały 

Papiery wartościowe dłuŜne - obligacje, 

komercyjne papiery wartościowe, hipoteczne 

listy zastawne 

 

listy zastawne 

Pochodne papiery wartościowe 

Udziały w  funduszach inwestycyjnych - 

certyfikaty inwestycyjne, jednostki 

uczestnictwa 

 

 

 

 

Inwestycje 

rzeczowe 

 

 

Rzeczowe 

lokacyjne 

 

Rzeczowe 

produkcyjne 

 

 

Dzieła sztuki 

Metale szlachetne 

Przedmioty kolekcjonerskie 

Nieruchomości 

 

Nieruchomości 

Maszyny i urządzenia 

Zapasy 

 

Inwestycje niematerialne 

 

 

Inwestycje społeczne i socjalne 

Inwestycje na badania, rozwój, reklamę oraz 

ochronę środowiska 

 

 

 
 

Cechy inwestycji rzeczowych produkcyjnych

kapitał angaŜowany jest w składniki majątku trwałego, stanowiące potencjał 
produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,

duŜa kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangaŜowania 
znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres czasu, co wiąŜe się z 
niepewnością i ryzykiem,

chęć odzyskania przez inwestora włoŜonego kapitału łącznie z dodatkowymi 
korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłoŜenie konsumpcji i ryzyko,

korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłoŜenie konsumpcji i ryzyko,

korzyści finansowe uzyskiwane w postaci dochodu z prowadzonej działalności 
gospodarczej - kapitał odzyskiwany jest w sposób pośredni poprzez sprzedaŜ 
wytworzonych wyrobów i usług,

bardzo niski stopień płynności, gdyŜ zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę 
wymaga dłuŜszego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle moŜliwa,

bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyŜ obiekty produkcyjne stanowią z 
reguły zwarte kompleksy.

Cechy inwestycji rzeczowych lokacyjnych

zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk 
realizowany jest przez sprzedaŜ instrumentu,

uzyskiwane korzyści ekonomiczne mogą być efektem bezpośrednich korzyści 
finansowych (w przypadku nieruchomości wpływy czynszowe z wynajmu oraz 
wpływy pozaczynszowe)

obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych) a samo 
inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i duŜego doświadczenia,

inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i duŜego doświadczenia,

rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, poniewaŜ 
nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie 
zorganizowany i jest geograficznie rozproszony,

niska płynność większości aktywów,

ryzyko specyficzne wynikające ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaŜ danego 
instrumentu np. przelotne mody,

subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa.

Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości

 

 

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI 

Inwestycje o charakterze rzeczowym 

 

 

INWESTYCJE RZECZOWE 

PRODUKCYJNE 

 

 

INWESTYCJE RZECZOWE  

LOKACYJNE 

 

 

 

 

 

SłuŜące podstawowej działalności podmiotu 

produkcyjnej, handlowej, usługowej,  

równieŜ działalności administracyjnej 

 

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE 

 

 

SłuŜące aprecjacji zainwestowanego kapitału         

i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści 

finansowych 

 

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

 

 
 

Rys. 1 Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości 

 

 

 

Kategoria „inwestycje” w świetle regulacji ustawy o rachunkowości

Inwestycje są to aktywa nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych, 
wynikających z:

przyrostu ich wartości,

uzyskiwania z nich przychodów, jak np. odsetek, dywidend,

innych poŜytków, w tym równieŜ transakcji handlowych.

Inwestycje obejmują, więc głównie dwie grupy aktywów:

aktywa finansowe,

inwestycje w nieruchomości, mające postać: gruntów, prawa uŜytkowania wieczystego 
gruntu, budowli, budynków, stanowiących odrębną własność lokali, a takŜe 
spółdzielczych praw do lokali; wyłączone ze środków trwałych, pozostają w aktywach 
trwałych.

Kategorie nieruchomości – kryterium ekonomicznego sposobu 
wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu 
finansowym, traktuje jako źródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne 
czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości 
(nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści.

EWIDENCJONOWANE JAKO „INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE”

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE

Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie 
produkcyjnym), nie moŜna im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z 
tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego 
sprzęŜenia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i 
obrotowego), nie tylko nieruchomości.

EWIDENCJONOWANE JAKO „ŚRODKI TRWAŁE”

Kategorie nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCE ZAPAS

Przeznaczone na sprzedaŜ w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem 
na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzedaŜy, lub 
zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do 
sprzedaŜy np. lokale mieszkalne.

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE

Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe 
i socjalne.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)

Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest przeznaczona 
do uŜytku na potrzeby własne podmiotu:

właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako źródło 
przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej 
wartości, względnie obie te korzyści,

wartości, względnie obie te korzyści,

nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub 
czynnościach administracyjnych, czyli w działalności operacyjnej jednostki,

nie jest przeznaczona na sprzedaŜ w ramach zwykłej działalności jednostki.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)

Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim:

grunty utrzymywane ze względu na oczekiwany długotrwały wzrost ich wartości,

grunty o nieokreślonym dotychczas przeznaczeniu,

budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu 

budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu 
finansowego, a który został oddany w najem,

nie uŜytkowany na własne potrzeby budynek przeznaczony do wynajmu.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)

Nieruchomości przeznaczone do obrotu:

w jednostkach, dla których obrót taki stanowi działalność podstawową (np. w firmach 
deweloperskich) są ewidencjonowane jako składnik majątku obrotowego – zapasy lub 
inwestycje krótkoterminowe,

w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami 

w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami 
ś

rodków trwałych.

Dylematy inwestowania w nieruchomości – analiza przypadków

Kryteria identyfikowania nieruchomości inwestycyjnych

Cel nabycia nieruchomości

Nabycie nieruchomości a wytworzenie we własnym zakresie

Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo 

Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo 
jako nieruchomość inwestycyjna

Nieruchomości w leasingu finansowym jako nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne w grupach kapitałowych

Kryterium podmiotowe w powiązaniu z kryterium ekonomicznego 
sposobu wykorzystania nieruchomości

Gospodarstwa domowe

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne

Gospodarstwa rolne

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne

Przedsiębiorstwa

Przedsiębiorstwa

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne, zapasy nieruchomości

Fundusze inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne

Podmioty publiczne

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne

Klasyfikacja nieruchomości
ze względu na sposób generowania dochodu
Kategoria nieruchomości komercyjnej

nieruchomości komercyjne

nieruchomości spekulacyjne

nieruchomości kapitałowe

nieruchomości rozwojowe

Nieruchomości komercyjne

nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. kamienice czynszowe)

nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów 
za wynajem),

nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w 
dochodzie operacyjnym),

nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział 
w dochodzie operacyjnym).

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodów

Dla inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:

strumień gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z 
czynszów,

dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamę),

zwrot kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaŜy nieruchomości 
(cena sprzedaŜy pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze 
sprzedaŜy)

(cena sprzedaŜy pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze 
sprzedaŜy)

Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją

Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych

Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu

Cechy nieruchomości

Cechy fizyczne

Zło

Ŝ

ono

ść

 fizyczna

Nieruchomo

ść

Trwało

ść

 w czasie

Ró

Ŝ

norodno

ść

Cechy ekonomiczne

Deficytowo

ść

Lokalizacja

Współzale

Ŝ

no

ść

Wysoka kapitałochłonno

ść

Niepodzielno

ść

Mała płynno

ść

Cechy instytucjonalno-prawne

Wi

ą

zka praw do nieruchomo

ś

ci

Cechy instytucjonalne

Formy inwestycji na rynku nieruchomości

 

INWESTYCJE REALIZOWANE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 

 

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE 

INWESTYCJE POŚREDNIE 

 

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI 

Inwestycje o charakterze rzeczowym 

 

 

INWESTYCJE RZECZOWE PRODUKCYJNE 

 

 

INWESTYCJE RZECZOWE LOKACYJNE 

 

SłuŜące podstawowej działalności podmiotu 

 

SłuŜące aprecjacji zainwestowanego kapitału         

SłuŜące podstawowej działalności podmiotu 

produkcyjnej, handlowej, usługowej,  

równieŜ działalności administracyjnej 

 

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE 

 

SłuŜące aprecjacji zainwestowanego kapitału         

i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści 

finansowych 

 

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE 

 

INWESTYCJE POŚREDNIE 

Inwestycje kapitałowe (finansowe) 

 

 

•

 

Udziały w spółkach nieruchomościowych 

 

•

 

Udziały w funduszach nieruchomości 

(w Polsce certyfikaty inwestycyjne emitowane przez fundusze działające  
w formie zamkniętych funduszy inwestycyjnych) 

 

•

 

Hipoteczne listy zastawne 

 

Rys. 1 Formy inwestycji realizowanych na rynku nieruchomości 

 

 

 

Koncepcja wartości



Postrzeganie

warto

ś

ci

przez

ludzi

mo

Ŝ

e

by

ć

rozpatrywane

obiektywnie lub subiektywnie

.



W ka

Ŝ

dym przypadku warto

ść

zaliczy

ć

nale

Ŝ

y do kategorii

tworu

idealnego

, maj

ą

cego wyrazi

ć

stosunek istoty stanu rzeczy do

istoty człowieka.



Przy zało

Ŝ

eniu

niezmienno

ś

ci

istoty człowiecze

ń

stwa

warto

ść

b

ę

dzie miała charakter obiektywny

, niezmienny i niezale

Ŝ

ny od

prze

Ŝ

y

ć

i postaw (w tym poznawczych) do

ń

si

ę

odnosz

ą

cych.

prze

Ŝ

y

ć

i postaw (w tym poznawczych) do

ń

si

ę

odnosz

ą

cych.



W przypadku, gdy ocena jakiego

ś

dobra dokonywana jest według

kryteriów konkretnej osoby lub grupy osób a nie społecze

ń

stwa,

nie mamy do czynienia z warto

ś

ciami a jedynie interesami

.

Koncepcja wartości



Warto

ść

jako kategoria obiektywna istnieje

bez

wzgl

ę

du

na to,

czy jest przez kogo

ś

poznawalna.



Determinuje

j

ą

stało

ść

człowiecze

ń

stwa,

natomiast

zmiennymi s

ą

stany rzeczy

.

natomiast

zmiennymi s

ą

stany rzeczy

.



Oprócz

dóbr obiektywnych

istniej

ą

tak

Ŝ

e

dobra o

charakterze

subiektywnym

wynikaj

ą

cym

z

warto

ś

ciowania

dokonywanego

z

punktu

widzenia jednostki lub grupy ludzi.

Koncepcja wartości



Tak

Ŝ

e

na

obszarze

ekonomii

warto

ść

jest

bytem

konceptualnym

,

stanowi

kategori

ę

teoretyczn

ą

wykorzystywan

ą

do wyja

ś

niania zjawisk ekonomicznych.



W kontek

ś

cie problematyki nieruchomo

ś

ci ekonomia jako

nauka społeczna ma szczególne znaczenie, poniewa

Ŝ

ograniczenia zwi

ą

zane z niedoborem ziemi nie mog

ą

by

ć

rozwi

ą

zywane,

jak

dla

pozostałych

dóbr

,

poprzez

rozwi

ą

zywane,

jak

dla

pozostałych

dóbr

,

poprzez

pobudzanie gospodarki do dostarczania nowych zasobów.



Ziemia,

jako

dobro

ekonomiczne

o

szczególnych

wła

ś

ciwo

ś

ciach, postrzegane jest tak

Ŝ

e jako kategoria

warto

ś

ci

obiektywna,

ale

ostatecznie

przewa

Ŝ

yło

subiektywne (partykularne) podej

ś

cie zwi

ą

zane z interesami

jednostek lub grup

czego konsekwencjami s

ą

:



oparcie

warto

ś

ci

ekonomicznej

na

mechanizmach

alokacyjnych zachodz

ą

cych przede wszystkim na rynku,



który działa pod du

Ŝ

ym wpływem sfery regulacyjnej.