Źródło: Gazeta Prawna 12 maja 2004 (nr 92)
Nie ma alternatywy dla podatku katastralnego
Autor: Wojciech Andrzejczak
Szacuje się, Ŝe koszty zakończenia prac modernizacyjnych oraz przekształcenia
ewidencji gruntów w system katastralny, zawierający wartości katastralne gruntów,
budynków i lokali, wyniosą ponad 1,9 mld zł we wszystkich etapach programu wieloletniego.
Część wymienionych kosztów -około 39,1 mln zł - pokryta zostanie ze środków pomocowych
(w tym PHARE i Banku światowego). Całkowity koszt budowy elektronicznego systemu
ksiąg wieczystych szacuje się na 50 mln euro.
Na budowę pierwszego etapu zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach
(ZSIN) w latach 2004-2005 przewiduje się wydanie 100 mln zł. W drugim etapie,
realizowanym po 2005 r., przewiduje się wykonanie powszechnej wyceny gruntów. W
trzecim etapie, po uzupełnieniu katastru nieruchomości o dane dotyczące budynków i lokali
stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, zakłada się przeprowadzenie
powszechnej taksacji części składowych gruntu.
Tak jak obecny podatek od nieruchomości, równieŜ przyszły podatek katastralny ma
stanowić dochody gmin.
Ile płacą inni
Szacuje się, Ŝe przeciętnie na świecie właściciele nieruchomości płacą gminom rocznie
podatek w wysokości od 0,5 do około 2 proc. wartości nieruchomości. Podkreśla się
jednocześnie, Ŝe podatek ten nie zawsze naliczany jest od 100 proc. wartości nieruchomości,
lecz np. tylko od około 50 proc.
Z pojawiających się informacji wynika, Ŝe w Polsce stawka podatku katastralnego w skali
roku moŜe wynosić średnio od 0,5 proc. do 2 proc. wartości nieruchomości. Przedstawiciele
instytucji pracujących nad nowymi rozwiązaniami równieŜ zapewniają, Ŝe w Polsce stawka -
generalnie - będzie niŜsza niŜ w krajach najwyŜej rozwiniętych.
Podatek katastralny istnieje we wszystkich starych piętnastu krajach Unii Europejskiej.
Pieniądze z tego podatku zasilają kasy gmin i najczęściej wykorzystywane są do poprawy
infrastruktury, czyli np. budowy lub modernizacji dróg, wodociągów, oczyszczalni ścieków
itp. - powiedział „GP" Wojciech Andrzejczak, radca prawny w kancelarii Wierzbowski i
Wspólnicy. Podkreślił, Ŝe podstawą do naliczania podatku katastralnego w UE jest tzw.
wartość katastralna nieruchomości. Do jej oszacowania odpowiednie urzędy posiłkują się
rynkowymi cenami nieruchomości lub teŜ poŜytkami, które nieruchomość moŜe przynieść,
czyli z reguły czynszem najmu. W UE jednak preferuje się pewien pragmatyzm. Oznacza to,
iŜ nie określa się tych wartości dla kaŜdej nieruchomości z osobna, lecz wprowadza pewne
uśrednienia. Grunty w gminach są zazwyczaj podzielone na określone klasy (np. budowlane,
zabudowane, rolne itp.) i w obrębie klas na sektory. Sektory odgrywają szczególną rolę w
miastach, poniewaŜ wartość nieruchomości w centrum miasta jest zazwyczaj znacznie wyŜsza
od połoŜonej na peryferiach. PołoŜenie działki na terenie danego sektora i zaliczenie jej do
konkretnej klasy decyduje o wyliczeniu podstawy opodatkowania. Podstawa ta jednak moŜe
być powiększana przez zastosowanie określonego mnoŜnika ustalanego przez gminy w
zaleŜności od ich potrzeb finansowych,
Nie moŜna wykluczyć, Ŝe podobne rozwiązanie zostanie zastosowane w Polsce. Przy
obliczaniu wysokości podatku moŜe być brana pod uwagę pewna uśredniona wartość gruntu
w danym rejonie powiększona o wartość znajdującego się na nim domu lub - proporcjonalnie
- mieszkania w budynku wielorodzinnym. Być moŜe gminy będą teŜ mogły podwyŜszać
podstawę opodatkowania nieruchomości przez zastosowanie określonego mnoŜnika. Będzie
on zapewne odzwierciedlał potrzeby finansowe gmin. Wydaje się zasadne, aby jego wysokość
była takŜe zaleŜna od istniejącej infrastruktury, jako swojego rodzaju opłata za jej
uŜytkowanie. Jednak prawdopodobnie zostanie wprowadzony pewien limit, tak aby wysokość
podatku w skali roku juŜ po zastosowaniu mnoŜnika nie przekraczała około 2 proc. -
podkreślił Wojciech Andrzejczak. Przypomniał, Ŝe równieŜ obecnie minister finansów ustala
na kaŜdy rok maksymalne stawki obecnie obowiązującego podatku od nieruchomości.
Klasy gruntów
W Niemczech przy obliczaniu wysokości podatku katastralnego bierze się pod uwagę klasę
gruntów, do której zaliczona jest dana nieruchomość. Klasa A obejmuje grunty rolne i leśne,
natomiast klasa B - pozostałe grunty. KaŜda gmina ma prawo do naliczania wysokości tego
podatku we własnym zakresie. Podstawa opodatkowania moŜe być powiększona poprzez
zastosowanie mnoŜnika, który moŜe wynosić nawet 500 proc. Najczęściej jednak realny w
skali roku podatek wynosi w Niemczech od l do 2 proc. wartości nieruchomości - stwierdził
Wojciech Andrzejczak.
W Luksemburgu stawka podatku katastralnego waha się od 0,63 proc. aŜ do 5 proc. wartości
gruntu. W konkretnych przypadkach ustalana jest przez pomnoŜenie uśrednionej wartości
gruntu przez ustalany przez władze gminne mnoŜnik. Wysokość tego mnoŜnika moŜe
wynosić - w zaleŜności od gminy - od 100 proc. do 800 proc. Jednak Wojciech Andrzejczak
podkreśla, Ŝe w przypadku Luksemburga podatek katastralny naleŜy rozpatrywać na tle
innych obowiązujących w tym państwie podatków i regulacji, które zachęcają do lokowania
wybranych inwestycji w tym kraju.
W Szwecji podatek katastralny wynosi od zera do 1,7 proc. Zerowa stawka obowiązuje
przede wszystkim grunty pozbawione jakiejkolwiek infrastruktury. Przy obliczaniu podstawy
opodatkowania bierze się pod uwagę np. to, czy dany budynek znajduje się na terenach
wiejskich, czy teŜ w mieście. Znaczenie ma równieŜ to, czy jest to wolno stojący dom, czy teŜ
mieszkanie w bloku wielorodzinnym. TakŜe w Szwecji w obliczaniu wysokości podatku jest
brana pod uwagę uśredniona wartość gruntu w danym regionie.
Uśredniony roczny czynsz
Ciekawe rozwiązanie zastosowano w Wielkiej Brytanii. - W kraju tym podatkowi
katastralnemu podlegają nie tylko właściciele nieruchomości, lecz równieŜ najemcy i
dzierŜawcy. Podstawą naliczania podatku jest uśredniona wielkość rocznego czynszu, jaki
moŜna by osiągnąć wynajmując taką nieruchomość. Ustalona w ten sposób podstawa
opodatkowania moŜe być zmieniana poprzez zastosowanie ustalonego przez miejscowe
władze mnoŜnika - poinformował Wojciech Andrzejczak. Podkreślił, Ŝe w Irlandii wysokość
podatku katastralnego wynosi od 0,3 do 1,3 proc. uśrednionej wielkości rocznego czynszu,
jaki moŜna by osiągnąć za daną nieruchomość. TakŜe w tym kraju stosowane są mnoŜniki
podwyŜszające lub obniŜające podatek. Warto podkreślić, Ŝe wysokość opodatkowania jest
zróŜnicowana w zaleŜności od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana przez właścicieli
na własne potrzeby mieszkaniowe czy teŜ wynajmowana. Irlandzki podatek katastralny nie
dotyczy ziemi wykorzystywanej na cele rolne.
TakŜe we Włoszech podstawą opodatkowania jest uśredniona wielkość rocznego czynszu.
Gminy mają moŜliwość wprowadzenia mnoŜników - do wysokości określonych przepisami
limitów.
W Austrii częścią podatku katastralnego jest opłata od wartości gruntu, wynosząca 1 proc.
uśrednionej wartości gruntu. W sumie efektywne obciąŜenie podatkowe nieruchomości
wynosi od 1,5 proc. do około 2,5 proc. jej wartości.
MnoŜniki i zwolnienia
We Francji podatek katastralny uiszczają właściciele nieruchomości zabudowanych i
niezabudowanych. W przypadku tych pierwszych, przy obliczaniu podstawy opodatkowania
brana jest pod uwagę uśredniona wielkość rocznego czynszu, jaki moŜna by osiągnąć za daną
nieruchomość. Pomniejszana jest ona następnie o 50 proc. Faktycznie więc podatek płacony
jest od połowy podstawy opodatkowania - powiedział Wojciech Andrzejczak. Jak podkreślił,
w przypadku nieruchomości niezabudowanych ww. podstawa opodatkowania pomniejszana
jest o 20 proc. Władze lokalne mogą stosować mnoŜniki i zwolnienia od podatku dla gruntów
rolnych i leśnych.
W Holandii podstawą naliczania podatku katastralnego moŜe być - w zaleŜności od regionu -
albo wartość rynkowa nieruchomości, albo przyjęta wartość przez urząd podatkowy. JeŜeli
ktoś np. mieszka we własnym domu, to musi się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku w
wysokości 2,9 proc. policzonego jednak od 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości.
W Portugalii podatek obliczany jest od wartości parceli, która jest uwarunkowana przede
wszystkim połoŜeniem oraz infrastrukturą. Na obszarach rolniczych stawka podatku
katastralnego wynosi średnio 0,8 proc. wartości, w przypadku zaś działek miejskich waha się
od 0,8 proc. do l proc.
W przypadku Danii stawka wynosi od 0,6 proc. do 3,4 proc. wartości gruntu. Wartość tę
ustala urząd podatkowy. NajwyŜsza stawka obowiązuje w Kopenhadze.
W Belgii wysokość podatku uzaleŜniona jest od przyjętej przez odpowiednie urzędy
wysokości uśrednionego rocznego czynszu, jaki moŜna by osiągnąć za daną nieruchomość,
oraz niezwykle zróŜnicowane gminne mnoŜniki.
TakŜe w Grecji podatek katastralny zaleŜy od oszacowanej przez urzędy wartości
nieruchomości i z reguły wynosi około 3 proc. W gminach z rozbudowaną infrastrukturą
moŜe on jednak być podwyŜszony.
W Hiszpanii podatek wynosi z reguły 0,4 proc. wartości w przypadku gruntów miejskich oraz
0,3 proc. wartości gruntów rolnych. Jednak w przypadku gruntów gminy mają moŜliwość
wprowadzania mnoŜników. W efekcie średnia wysokość podatku moŜe wynosić do 1,16 proc.