Przedmiot wyceny stanowią:
Grunty rolne i leśne wyłączone z produkcji Art.12 ust. 6
Drzewostan na gruntach wyłączonych z produkcji Art. 12 ust. 5
Grunty podlegające rekultywacji Art.28 ust. 4 oraz 5
Produkcja rolna lub leśna do wykupienia z tytułu położenia na obszarach szczególnej ochrony lub w
strefach ochronnych zakładów przemysłowych.
Prawa:
Prawo własności (§ 3)
Prawo użytkowania wieczystego (§ 27)
Dzierżawa (§ 38)
Najem (§ 38)
Użyczenie (§ 38) ( w szczególnym przypadku, gdy w wyniku użyczenia doszło do zmiany wartości
nieruchomości, np. w przypadku zniszczeń)
Cele wyceny:
Wycena gruntów w celu ustalenia opłat za wyłączenie z produkcji
Zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy wysokość należności czyli opłaty jednorazowej za wyłączenie gruntów
rolnych lub leśnych z produkcji należy pomniejszyć o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych
stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z
produkcji. W przypadku gruntów rolnych przeznaczonych na cele rekreacyjne, należy określić ich
wartość jako działek rekreacyjnych, nie wyłączonych z produkcji, według ich cen oraz poziomu cen
obowiązujących w dniu wydania decyzji o wyłączeniu.
Stwierdzenie zawarte w art. 12 ust. 6 ustawy czyli według cen rynkowych obliguje
rzeczoznawców do zastosowania przy wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania
parami lub analizy statystycznej rynku.
2.Wycena drzewostanu w celu ustalenia opłat za przedwczesny wyrąb drzewostanu na gruntach
leśnych wyłączonych z produkcji
Zgodnie z art.12. ust. 5 ustawy, odszkodowanie jednorazowe za przedwczesny wyrąb drzewostanów
stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności ustalonym w planie
urządzenia lasu a wartością w chwili jego wyrębu.
W drzewostanach młodszych w których nie można pozyskać sortymentów drzewnych
odszkodowanie to stanowi wartość kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację drzewostanów.
W tym przypadku zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie:
1. Przy drzewostanach „starszych” dwóch wartości: w wieku rębnym i w chwili wyrębu, a także
obliczenia różnicy tych wartości.
2. Przy drzewostanach „młodszych”: kosztów założenia i pielęgnacji drzewostanu do chwili jego
wyrębu.
Wycena w celu zmniejszenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających
rekultywacji.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 1 ustawy jedna z decyzji wydanych przy rekultywacji określa stopień
ograniczenia lub utraty wartości użytkowej.
Rozmiar ograniczenia wartości użytkowej, które wystąpiło na skutek nie wykonywania obowiązku
rekultywacji gruntów zdegradowanych i potrzeby do ustalenia nowych opłat rocznych za
niewykonanie obowiązku (art.28 ust.4 ), jest ustalony na podstawie dwóch odrębnych opinii
rzeczoznawców (art.28 ust. 5). Należy tu zwrócić uwagę, że rzeczoznawca ma określić zmniejszenie
wartości użytkowych, które w odniesieniu do gruntów rolnych może być mierzone klasami
gleboznawczymi lub kompleksami przydatności rolniczej, a w odniesieniu do gruntów leśnych –
klasami gleboznawczymi lub typami siedliskowymi lasów.
Art. 28. ust. 4 ustawy stanowi, że osoba, która nie wykonała obowiązku rekultywacji gruntów
zdegenerowanych, ma obowiązek corocznie wpłacać na Fundusz Ochrony Gruntów Rolnych lub na
Fundusz Leśny równowartość opłaty rocznej w takiej części, w jakiej nastąpiło ograniczenie wartości
użytkowej gruntów.
Wycena w celu wyznaczenia wartości odszkodowań za zmniejszenie wartości nieruchomości lub
jakości produkcji rolnej lub leśnej z tytułu położenia na obszarach szczególnej ochrony środowiska
lub sferach ochronnych wokół zakładów przemysłowych.
Zgodnie z art. 16 ustawy, dla gruntów położonych na obszarze szczególnej ochrony środowiska lub w
strefach ochronnych zakładów przemysłowych opracowuje się plany zagospodarowania na tych
gruntach.
Przewidywane odszkodowania z tytułu obniżenia poziomu produkcji lub z tytułu zmiany
kierunku produkcji w połaczeniu z art. 17 ustawy oraz kosztami nabycia określonego obszaru przez
zakład przemysłowy wywołują potrzebę szacowania i konieczność zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy
majątkowego.
Obniżenie poziomu produkcji lub ograniczenie korzystania z nieruchomości jest najczęściej
stałe, co oznacza zmniejszenie wartości nieruchomości i z tego tytułu przysługuje właścicielowi
odszkodowanie.
Obliczenie wartości odszkodowania wiąże się z określeniem dwóch wartości nieruchomości:
według pierwotnego stanu, czyli stanu przed wystąpieniem negatywnych skutków.
według stanu aktualnego, czyli po wystąpieniu negatywnych skutków.
W obydwu przypadkach należy określić wartość według poziomu cen obowiązujących w dniu
obliczenia odszkodowania.
Zgodnie z art. 17 ust 1 ustawy, w przypadku obniżenia poziomu produkcji w okresie 3 lat co najmniej
o jedna trzecia dotychczasowej wartości, zakład jest zobowiązany na wniosek właściciela, wykupić
całość lub część gruntów według cen wolnorynkowych. W tym przypadku wycena nieruchomości
powinna być dokonana według stanu nieruchomości sprzed wystapienia negatywnych skutków i
poziomu cen obowiązujących w dniu wykupienia. Jeżeli w wyniku realizacji opracowanego planu
gospodarowania na gruntach w strefach ochronnych zakładów nastąpiła zmiana kierunku produkcji,
zakład przemysłowy ma obowiązek:
Zwrócić właścicielowi poniesione nakłady i koszty
wypłacić równowartość szkód wynikających ze zmiany kierunku produkcji
Zgodnie z akt. 18 ust.1 ustawy, starosta ma zapewnić prowadzenie co 3 lata okresowych
badań poziomu skażenia gleb i roślin. Jeżeli badania wykażą że uzyskane płody nie nadają się do
spożycie lub przetworzenia, skażone grunty należy wyłączyć z produkcji, a na żądanie właściciela,
zakład przemysłowy jest zobowiązany nabyć te grunty wraz z budynkami. Cena nabycia ma być
ustalona na podstawie cen wolnorynkowych. Omówione zasady postępowania dotyczą także
gruntów zdegradowanych i zdewastowanych, leżących poza obszarami szczególnej ochrony i stref
ochronnych zakładów – co wynika z art. 19 ustawy.