Znaczenie programu „Rodzina na swoim” dla rynku nieruchomości.
Na pytanie czy nie każda rodzina, młode małżeństwo chciałoby mieć własne cztery kąty,
jest jednoznaczna odpowiedź. Kto z nas nie chciałby posiadać własnego M, czy też chciałby spełnić
swe marzenia o budowie domu rodzinnego z ogrodem. Jednak nie wszyscy mogą sobie pozwolić
na realizację tych marzeń. Powodem tego jest słaba sytuacja finansowa gospodarstw domowych. W
dzisiejszych czasach przeciętnemu Kowalskiemu ciężko odkładać jakiekolwiek oszczędności, a na
zaciągnięcie kredytu nie wszyscy mogą sobie pozwolić. Jednym z kilku powodów tego jest brak
zdolności kredytowej, co oznacza że nie jesteśmy wiarygodnym klientem dla banku, inną przyczyną
natomiast jest obawa przed zbyt wielkimi odsetkami i długim okresem kredytowania.
Większość rodzin patrząc na to realistycznie, nie decyduje się na takie kroki, mieszkając w
wynajętych mieszkaniach, czy też u rodziców. Polska obok Słowacji posiada najmniejsze zasoby
mieszkaniowe. Według danych na 1000 Polaków przypada 355 mieszkań, podczas gdy średnia
unijna wynosi 474 mieszkania.
W celu rozwiązania takich problemów polski rząd przygotował program „Rodzina na
swoim”, który miał na celu ułatwić wielu osobom, rodziną realizację swoich marzeń. Aby móc
skorzystać z programu trzeba było spełnić kilka wymogów, określonych w ustawie z dnia 8
września 2006 roku z późniejszymi zmianami „O finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu
własnego mieszkania”. Opracowany program z 2006 roku, miał być sposobem na realizację hasła
wyborczego „3 miliony mieszkań”, jednego ugrupowania politycznego, z kampanii wyborczej w
2005 roku.
W ramach programu można starać się o uzyskanie preferencyjnego kredytu na zakup lokalu
mieszkalnego, którego istotą są stosowane dopłaty do oprocentowania na zasadach określonych w
ustawie, na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych docelowego kredytobiorcy. Obecnie dwadzieścia
banków bierze udział w realizacji rządowego projektu, wśród nich możemy znaleźć Powszechną
Kasę Oszczędności Banku Polskiego SA, Pekao Bank Hipoteczny SA, Alior Bank, Bank
Millennium SA, kompletną listę udostępnia Bank Gospodarstwa Krajowego.
Program „Rodzina na swoim” początkowo przeznaczony był tylko na osób samotnie
wychowujących dzieci oraz małżeństw, jednak po zmianach z dnia 31.08.2011 roku skorzystać z
niego mogą też single. Zmieniły się też również inne kryteria jego przyznawania. Obecnie
maksymalna cena jednostkowa to 100% wartości kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego
dla rynku pierwotnego, natomiast 80% dla rynku wtórnego. Dodatkowym zawężeniem możliwości
uzyskania kredytu było wprowadzenie limitu wiekowego 35 lat, w przypadku małżonków dotyczy
to młodszego z nich. Osoby samotnie wychowujące dzieci są z tego ograniczenia zwolnione.
Ustawa przewiduje również ograniczenia odnoszące się do maksymalnej powierzchni
nieruchomości, czy też maksymalnej powierzchni do jakiej wypłacane są dopłaty. Dla rodzin
wynoszą one odpowiednio dla mieszkań 75m
2
, natomiast dla domów 140m
2
. W przypadku singla
powierzchnia ta wynosi 50m
2
mieszkania. Rodziny mogą liczyć na dopłaty do 50m
2
mieszkania lub
70m
2
domu, single natomiast 30m
2
mieszkania. Okres stosowanych dopłat nie może przekroczyć 8
lat od daty zastosowania pierwszej wpłaty.
Mimo omówionych wcześniej wymogów oraz ograniczeń, jednym z głównych czynników
decydujących o możliwości uzyskania pomocy państwa jest jednostkowa cena, za jaką kupione
będzie mieszkanie. Nie może ona przekroczyć wartości podanej przez BGK i tak dla województwa
łódzkiego, na IV kwartał 2012 roku wynosi odpowiednio 3 538,50 zł dla rynku pierwotnego,
natomiast 2 830,80 zł dla rynku wtórnego.
Wykres 1. Opracowanie własne na podstawie danych Banku Gospodarstwa Krajowego.
Według danych liczbowych Banku Gospodarstwa Krajowego, zainteresowanie kredytem w
ramach programu zwiększało się z każdym rokiem, od czterech tysięcy kredytów w 2007 roku do
ponad pięćdziesięciu jeden tysięcy w 2011 roku. Największy wzrost przypadł w roku 2009, liczba
udzielonych kredytów wzrosła o ponad 360 % w stosunku do roku poprzedniego. Do 30 września
bieżącego roku banki udzieliły prawie 30 tysięcy kredytów w ramach programu „Rodzina na
swoim”.
4001
6645
30882
43120
51328
29983
3000
10000
17000
24000
31000
38000
45000
52000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Liczba udzielonych kredytów w ramach
programu "Rodzina na swoim"
do
30
IX
Wykres 2. Opracowanie własne na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.
Warto przyjrzeć się jak liczba udzielonych kredytów w ramach programu, wpłynęła na
rynek nieruchomości. Powyższy wykres przedstawia ilość zawartych transakcji kupna – sprzedaży
nieruchomości w latach 2007 – 2011. Prezentowane dane odnoszą się tylko i wyłącznie do lokali
mieszkalnych.
Rynek nieruchomości w Polsce w prezentowanych latach, nie przybierał określonej
tendencji. Liczba transakcji nie spadła poniżej sześćdziesięciu tysięcy. Porównując ilość
udzielonych kredytów do liczby transakcji, w 2007 roku odsetek zakupionych mieszkań w ramach
programu wynosił zaledwie 5% obrotu nieruchomościami w Polsce. Kolejny rok przyniósł wzrost o
2,5 punktu procentowego. W 2009 roku zanotowano spadek obrotu nieruchomości, znaczny udział
w tym procesie miał kryzys finansowy, który poważnie dotknął tą gałąź gospodarki. Brak
stabilności finansowej, obniżył apetyt banków na udzielanie kredytów hipotecznych i zdolność
kredytową nabywców. Skutkiem tego było zmniejszenie popytu na nieruchomości, uderzając
ostatecznie w branżę deweloperską oraz budowlaną. Jednak analizując dane jak w poprzednich
latach, ponad połowa nabytych lokali mieszkalnych finansowana była z kredytu preferencyjnego.
W 2011 roku zakup mieszkań dofinansowywanych przez państwa wynosił blisko 60 % wszystkich
transakcji kupna – sprzedaży lokali mieszkalnych w Polsce.
65792
77526
60894
76698
86987
50000
55000
60000
65000
70000
75000
80000
85000
90000
2007
2008
2009
2010
2011
Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości
w Polsce
Wykres 3. Opracowanie własne na podstawie danych BGK.
Analizując zakup mieszkania pod względem rynku na jakim jest dokonywany, co roku
ponad połowa transakcji odbywała się na rynku wtórnym. W pierwszych dwóch latach
funkcjonowania programu rynek pierwotny cieszył się najmniejszą popularnością wśród
docelowych kredytobiorców. Zakupy mieszkań na nim nie przekraczały 10%. Od 2009 roku, mimo
rosnącej tendencji, najmniej osób decyduje się na budowę domu jednorodzinnego, udział w całości
waha się w granicach 14 – 22%. Sytuacja tak może wynikać, z ciągle rosnącymi cenami
związanymi z budową czy też obawą przed wysokimi kosztami utrzymania takiego domu.
Z roku na rok rządowy program cieszył się coraz większa popularnością, umożliwiając
wielu rodzinom zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu, a tym samym zapewniając
deweloperom i bankom nowych klientów, którzy w normalnych okolicznościach nie zdecydowaliby
się na zakup mieszkania.
Ograniczenia ustawowe stawiały na czele nieruchomości o najbardziej popularnym metrażu,
wymagając jednocześnie cen jednostkowych nieco niższych, niż średnie na rynku. Sytuacja taka
miała spowodować obniżkę cen, w praktyce jednak okazała się szansą dla terenów oddalonych od
centrum miasta, lub dla lokali o nieco niższym standardzie.
Projekt okazał się silnym impulsem dla rynku nieruchomości, pozwalając zmniejszyć spadki
wynikające z kryzysu. Trzeba jednak podkreślić iż program ten obowiązuje do końca tego roku tzn.
31.12.2012, później ma go zastąpić program „Mieszkanie dla młodych”. Jednak na dzień dzisiejszy
nie są znane dokładne jego szczegóły i ciężko jest prognozować, czy odniesie on taki sukces jak
program macierzysty.
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Liczba zakupionych nieruchomości
w ramach"Rodzina na swoim"
Rynek wtórny
Rynek pierwotny
Budowa domu jednorodzinnego