EKONOMIKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym (art. 46) nieruchomościami są części powierzchni

ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub
części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności.
Część składowa rzeczy (nieruchomości) - wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub
istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Do części składowych nieruchomości zalicza się:

 grunt,
 budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane,
 drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania,
 wody stojące,
 złoża kopalin nie stanowiące własności SP.

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

Kryteria podziału nieruchomości

 kryterium przedmiotowe,
 kryterium podmiotowe,
 kryterium funkcjonalne,
 klasyfikacja nieruchomości ze względu na sposób generowania dochodu.

Kryterium przedmiotowe

 nieruchomości gruntowe,
 nieruchomości budynkowe,
 nieruchomości lokalowe.

Regulacje prawne

 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. kodeks cywilny,
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali,
 Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość budynkowa

 budynki oraz ich części mogą być odrębnymi nieruchomościami tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi o

tym przepis szczególny. Gdy nie ma regulacji, budynek stanowi część składową nieruchomości
gruntowej,

 oddzielenie budynku od gruntu, a więc powstanie nieruchomości budynkowej, ma miejsce m.in.:

w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego (gdyż następuje ono z
jednoczesną sprzedażą na własność położonego na tym gruncie budynku czy budynków) oraz

w sytuacji wybudowania budynku przez użytkownika wieczystego,

 zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie SP lub

gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego
własność.

Nieruchomość lokalowa

 samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu, jeżeli stanowi

odrębną własność.

Nieruchomość lokalowa może być:

mieszkalna,

użytkowa.

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, lokal stanowiący odrębną własność to nieruchomość
składająca się z:

 indywidualnej własności samego lokalu – ewentualnie wraz z pomieszczeniami przynależnymi np.:

piwnica, komórka, strych, pralnia, garaż,

 ułamkowego udziału we własności gruntu lub prawie użytkowania wieczystego gruntu i wspólnych

części budynku lub budynków (czyli w nieruchomości wspólnej).

Samodzielny lokal mieszkalny - wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych.

Nieruchomość wspólna - grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali np.: klatka schodowa, suszarnia, fundamenty, dach, ściany konstrukcyjne itp.
Nieruchomości rolne (grunty rolne)

 nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w

rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej,
sadowniczej i rybnej (art. 46

1

k.c.).

Nieruchomość rolna (u.k.u.r.) - nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem
nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele
inne niż rolne.
Kryterium podmiotowe

 nieruchomości państwowe,
 nieruchomości samorządowe (komunalne, powiatowe, wojewódzkie),
 nieruchomości prywatne (osób fizycznych, osób prawnych),
 nieruchomości zagraniczne.

Kryterium funkcjonalne

 nieruchomości rolne,
 nieruchomości leśne,
 nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe,
 nieruchomości przemysłowe,
 nieruchomości mieszkaniowe,
 nieruchomości komercyjne,
 nieruchomości specjalnego przeznaczenia.

Klasyfikacja nieruchomości ze względu na sposób generowania dochodu

 nieruchomości komercyjne,
 nieruchomości spekulacyjne,
 nieruchomości kapitałowe.

CECHY NIERUCHOMOŚCI

 fizyczne,
 ekonomiczne,
 instytucjonalne.

Cechy fizyczne

 złożoność fizyczna,
 stałość w miejscu (nieruchomość),
 trwałość,
 różnorodność,
 niepodzielność.

Cechy ekonomiczne

 rzadkość (deficytowość),
 lokalizacja,
 współzależność,
 duża kapitałochłonność,
 mała płynność.

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI

 obiekt rynkowy,
 obiekt prawny,
 obiekt techniczny,
 źródło osiągania dochodów,
 obiekt kredytowy,
 obiekt fiskalny,
 obiekt zarządzania,
 obiekt badań i nauczania.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Wartość - odzwierciedla pożądane, cenione przez zainteresowane strony cechy wycenianego obiektu

Cechy wartości jako kategorii ekonomicznej:

 subiektywizm,
 względność,
 dynamiczność.

Czynniki wpływające na poziom wartości nieruchomości

 czynniki fizyczne i środowiskowe,
 czynniki ekonomiczne,
 czynniki prawne,
 czynniki demograficzne,
 czynniki polityczne,
 czynniki socjalne,
 inne.

Rodzaje wartości nieruchomości

 wartość ekonomiczna (economic value),
 wartość użytkowa (value in use),
 wartość rynkowa (market value),
 wartość księgowa (book value),
 wartość odtworzenia (reduction value),
 wartość zastąpienia (replacement value),
 wartość likwidacyjna (liquidation value),
 wartość podatkowa (tax value),
 wartość bankowo-hipoteczna (mortgage lending value),
 wartość zabezpieczenia (collateral value),
 wartość szacunkowa (estimate value).

Przyczyny powstawania odchyleń między ceną i wartością

 zmiany między popytem a podażą,
 oddziaływanie czynników deformujących ceny,
 forma obrotu,
 warunki transakcji,
 sztuka negocjacji,
 nieracjonalne zachowanie uczestników rynku.

Znajomość wartości nieruchomości na rynku umożliwia

 transfer praw do nieruchomości,
 określenie i pozyskanie źródeł finansowania przedsięwzięć,
 obliczanie odszkodowań,
 naliczanie opłat i podatków,
 prowadzenie doradztwa inwestycyjnego,
 podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości.

OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W PROCESIE WYCENY

Zgodnie z u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

 określenia wartości rynkowej,
 określenia wartości odtworzeniowej,
 ustalenia wartości katastralnej,
 określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkowa nieruchomości

 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na

rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

 wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia

zużycia,

 przy określaniu wartości odtworzeniowej odrębnie określa się wartość gruntu i wartość jego części

składowych (np. budynków, budowli).

Wartość odtworzeniowa nieruchomości - obejmuje koszt zakupu gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów
budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszonych o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto).

netto

zg

N

WB

K

W

Koszt odtworzenia obiektów budowlanych w takiej samej technologii lub funkcji i tym samym miejscu
oraz o takim samym stopniu zużycia

n

i

z

i

netto

S

WB

WB

1

100

1

gdzie:

netto

WB

- wartość obiektów pomniejszona o stopień zużycia,

i

WB

- koszt odtworzenia poszczególnych obiektów budowlanych,

z

S

- stopień zużycia w %.

ZUŻYCIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

 utrata wartości wynikająca ze zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego.
 rodzaje zużycia:

techniczne,

funkcjonalne,

środowiskowe.

Zużycie techniczne

 czynniki wpływające na zużycie:

wiek obiektu budowlanego,

trwałości zastosowanych materiałów,

jakość wykonawstwa budowlanego,

sposób użytkowania i warunki eksploatacyjne,

wady projektowe,

prowadzona gospodarka remontowa,

inne.

Sposoby określania stopnia zużycia technicznego

 metoda średnioważona – wykorzystuje wskaźniki udziału poszczególnych elementów obiektu w jego

kosztach budowy oraz stopień zużycia poszczególnych elementów obiektu

n

i

zi

i

z

S

U

S

1

100

gdzie:

z

S

- średnioważony stopień zużycia technicznego obiektu wyrażony w %,

i

U

- % udział poszczególnego elementu obiektu w kosztach jego budowy,

zi

S

- stopień zużycia poszczególnych elementów obiektu wyrażony w %.

 metoda nieliniowa Rossa – wykorzystuje wiek obiektu oraz przewidywalny okres jego trwałości

%

100

2

)

(

2

T

T

t

t

S

z

gdzie:

z

S

- stopień zużycia technicznego wyrażony w %,

T

- przewidywany okres trwałości obiektu w latach,

t

- wiek obiektu w latach.

Zużycie funkcjonalne

 wynika z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do

aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności) a także porównań w zakresie standardu wykończenia i

wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub
uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania

%

100

B

f

zf

K

N

S

gdzie:

f

N

- nakłady, które należy ponieść na przystosowanie obiektu dla potrzeb jego

nowej funkcji,

B

K

- koszt budowy nowego obiektu.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Rynek nieruchomości – należy do sektorowych segmentów rynku, wyodrębnionych ze względu na

specyficzne cechy i właściwości nieruchomości oraz inne właściwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne oraz
funkcjonalne.
Podstawowe definicje rynku nieruchomości

 miejsce realizacji decyzji związanych z procesem obrotu nieruchomościami,
 ogół transakcji kupna-sprzedaży, których przedmiotem są nieruchomości oraz warunków

umożliwiających przeprowadzenie tych transakcji,

 ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i zawierane są umowy

stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

Podstawowe charakterystyki rynku nieruchomości

 wielkość,
 zakres,
 chłonność,
 potencjał.

Składniki rynku nieruchomości

 przedmioty rynku nieruchomości – różnego rodzaju nieruchomości, zróżnicowane pod względem cech

fizycznych, funkcjonalnych, użytkowych przestrzennych, własności, lokalizacji itp.,

 podmioty rynku nieruchomości – podmioty gospodarcze i jednostki nie będące podmiotami

gospodarczymi, które reprezentują podaż i popyt.

Podmioty rynku nieruchomości

 osoby fizyczne,
 przedsiębiorstwa sektora prywatnego i publicznego,
 instytucje samorządowe,
 państwo (skarb państwa),
 podmioty zagraniczne.

Warunki konieczne, niezbędne do funkcjonowania rynku nieruchomości

 ogólne ramy legislacyjne,
 regulacje planistyczne,
 przepisy podatkowe,
 formy posiadania nieruchomości,
 zasady obrotu nieruchomościami i udziału w transakcjach,
 procedury rynkowe i administracyjne,
 systemy informacji o rynku.

Warunki sprzyjające funkcjonowaniu rynku nieruchomości

 sprawny dopływ kapitału inwestycyjnego,
 przychylne prorynkowe przepisy finansowe,
 poprawnie funkcjonująca infrastruktura rynkowa,
 sprawny przemysł budowlany,
 poprawne funkcjonowanie całości gospodarki,
 rosnący poziom zamożności społeczeństwa.

Cechy rynku nieruchomości

 niejednolitość,
 niedoskonałość,

 mała elastyczność cenowa popytu i podaży,
 wymóg fachowej obsługi,
 lokalny charakter,
 niski poziom efektywności,
 istotny wpływ interwencjonizmu publicznego.

Podstawowe kryteria podziału rynku nieruchomości

 kryterium przedmiotowe,
 kryterium zasięgu przestrzennego,
 kryterium nabywanych praw do nieruchomości,
 kryterium cenowe.

Klasyfikacja rynku nieruchomości według kryterium przedmiotowego

 rynek nieruchomości mieszkaniowych,
 rynek nieruchomości komercyjnych,
 rynek nieruchomości przemysłowych,
 rynek nieruchomości rolnych,
 rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia.

Klasyfikacja rynku nieruchomości według kryterium zasięgu przestrzennego

 rynek lokalny,
 rynek regionalny,
 rynek krajowy,
 rynek międzynarodowy.

Klasyfikacja rynku nieruchomości według kryterium nabywanych praw do nieruchomości

 rynek najmu,
 rynek lokat.

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

 systematyczne badanie czynników kształtujących popyt, podaż i ceny oraz analiza warunków wymiany

praw do nieruchomości itp.

Cel analiz rynkowych

 wykrywanie prawidłowości i związków między elementami rynku a czynnikami na nie wpływającymi,
 dostarczanie informacji o preferencjach i motywach postępowania uczestników rynku.

Elementy rynku nieruchomości poddawane szczegółowej analizie

 transakcje,
 ceny,
 popyt,
 podaż.

Metody stosowane w analizie rynku nieruchomości

 analiza strukturalna,
 metoda porównywania nieruchomości (analiza porównawcza),
 metody statystyczne.

Efekty analizy rynku nieruchomości

 określenie średnich cen na dane typy nieruchomości w obrębie analizowanego rynku lokalnego,
 ocena wpływu czynników prawnych, fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych na liczbę

transakcji i ceny,

 charakterystyka zmian cen transakcyjnych w wyniku upływu czasu,
 charakterystyka liczbowa popytu i podaży,
 możliwość prognozowania zachowania się rynku.

Zastosowania wyników analizy rynku nieruchomości

 szacowanie wartości rynkowej nieruchomości,
 tworzenie map wartości i tabel taksacyjnych,
 szeroko pojęte gospodarowanie nieruchomościami,
 ocena opłacalności inwestowania w nieruchomości,
 podejmowanie decyzji dotyczących zagospodarowania przestrzennego gmin.

Etapy analizy rynku nieruchomości

 określenie celu analizy,
 określenie przestrzennego zasięgu obszaru badań,
 zgromadzenie danych o nieruchomościach i transakcjach,
 charakterystyka otoczenia rynku,
 rozpoznanie ogólne rynku,
 analiza i interpretacja danych,

 wnioski z analizy i badania rynku.

Podział rynków lokalnych w zależności od specyfiki obszaru

 obszary całych gmin wiejskich,
 obszary miast i miasteczek położonych na terenach gmin wiejskich,
 obszary miast stanowiących gminy,
 obszary wyodrębnione w miastach pow. 100 tys. mieszkańców.

Zakres informacji wykorzystywanych w analizach lokalnego rynku mieszkaniowego

 informacje o zasobach gruntów,
 informacje o zasobach mieszkaniowych,
 informacje o zasobach budynkowych,
 informacje demograficzne i socjologiczne,
 informacje ekonomiczne.

Informacje o transakcjach dotyczących działek gruntowych

 położenie,
 powierzchnia,
 cena,
 data transakcji,
 charakter władania,
 sposób nabycia,
 uzbrojenie techniczne.

Informacje o transakcjach dotyczących działek zabudowanych

 położenie,
 powierzchnia (budynku i działki),
 cena,
 data transakcji,
 rodzaj prawa do gruntu,
 sposób nabycia,
 przeznaczenie (funkcja),
 uzbrojenie techniczne,
 stan techniczny, standard, rok budowy, konstrukcja.

Informacje o transakcjach dotyczących lokali

 położenie,
 powierzchnia,
 cena,
 data transakcji,
 przeznaczenie,
 rodzaj prawa do lokalu,
 sposób nabycia,
 standard i stan techniczny,
 rodzaj i konstrukcja budynku.

Podstawowe źródła informacji

 operaty ewidencji gruntów i budynków,
 plany zagospodarowania przestrzennego,
 opracowania statystyczne,
 akty notarialne,
 protokoły z przeprowadzonych przetargów,
 istniejące bazy danych,
 oferty prasowe.

OKREŚLANIE TRENDU ZMIANY CEN SPOWODOWANEGO UPŁYWEM CZASU



formuły obliczeniowe umożliwiające korygowanie cen:

)

...

1

(

2

2

1

1

0

n

n

sk

t

r

t

r

t

r

C

C

gdzie:

n

r

...

2

,

1

- współczynniki zmiany cen przypadających w danym przedziale na jednostkę

czasu,

n

t

...

2

,

1

- czas obowiązywania danego współczynnika (miesiące, kwartały, lata).

lub

)

1

(

0

t

r

C

C

sk

gdzie:

r

- średnia zmiana cen przypadająca na jednostkę czasu w całym

okresie

 współczynnik korygujący uzyskane ceny ze względu na upływ czasu określany według wzoru:

%

100

1

1

2

t

C

C

C

r

t

gdzie:

t

r

- współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu wyrażony procentowo,

1

C

- cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość, której data zawarcia transakcji jest dalsza od

momentu wyceny,

2

C

- cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość, której data zawarcia transakcji jest bliższa

momentowi wyceny

t

- liczba jednostek czasu między transakcjami (liczba miesięcy).

POMIAR CECH RYNKU I CHARAKTERYSTYKA SKAL POMIAROWYCH

Pomiar - przyporządkowanie liczb obiektom zgodnie z określonymi regułami w taki sposób, aby liczby
odzwierciedlały relacje zachodzące między tymi obiektami.
Skala pomiaru - usystematyzowany zbiór wartości danej wielkości.
W teorii pomiaru rozróżnia się cztery podstawowe skale:

 skalę nominalną,
 skalę porządkową,
 skalę interwałową (przedziałową),
 skalę ilorazową (stosunkową).

Skala nominalna - zbiór wartości nominalnych, tj. takich, między którymi nie występują powiązania
hierarchiczne.

Przykłady wartości zmiennej wyrażonej w skali nominalnej

Nazwa cechy (zmiennej)

Przykładowe wartości zmiennych

Charakter regionu

przemysłowy, turystyczny, rolniczy

Rodzaj nieruchomości

nieruchomość gruntowa, budynkowa, lokalowa

Przeznaczenie (funkcja)

przemysł, zabudowa mieszkaniowa, handel-usługi

Forma władania

własność, użytkowanie wieczyste

Sposób nabycia

przetarg, wolny obrót

Uzbrojenie techniczne

całkowite, częściowe, brak

Lokalizacja ogólna

osiedla: Batory, Ługi, Poręby

Lokalizacja szczegółowa

przy głównej ulicy, oddalona od głównej ulicy

Kształt działki

regularny, nieregularny

Skala porządkowa - zbiór wartości, między którymi istnieją zależności hierarchiczne określające w przypadku
każdej pary cech dominację jednej z nich.

Przykłady zastosowania skali porządkowej

Nazwa cechy

Wartości przymiotnikowe

Stan techniczny budynku

bardzo dobry
dobry

średni

zły

bardzo zły

Powierzchnia użytkowa mieszkania

duża

średnia

mała

Standard wykończenia

wysoki

średni

niski

Lokalizacja szczegółowa

bardzo korzystna
korzystna

średnio korzystna

niekorzystna
bardzo niekorzystna

OKREŚLANIE WPŁYWU CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI NA CENY TRANSAKCYJNE

 podstawę do analiz stanowią dane o cenach i cechach rynkowych nieruchomości, opisane na

odpowiednich skalach,

 analiza wpływu poszczególnych cech na ceny transakcyjne powinna być każdorazowo poprzedzona

analizą merytoryczną, na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości,

 analityczne określenie wpływu cech na ceny transakcyjne może nastąpić m.in. na podstawie analizy par

sprzedaży lub przy zastosowaniu metod statystycznych.

Analiza par sprzedaży

 w efekcie zastosowania analizy par sprzedaży otrzymujemy dane dotyczące procentowego, bądź

kwotowego wpływu atrybutów na ceny transakcyjne,

 określenie kwotowego wpływu cech nieruchomości na ceny transakcyjne powinno być poprzedzone

wyznaczeniem tzw. wag cech rynkowych określających procentowy udział poszczególnych cech w
całkowitej rozpiętości cen na rynku,

 analityczne obliczenie wag cech rynkowych wymaga pogrupowania nieruchomości w pary różniące się

tylko jedną cechą i odbywa się z użyciem następującej formuły:

%

100

C

C

C

waga

M

W

gdzie:

W

C

i

M

C

- ceny nieruchomości o „najlepszej” i „najgorszej” wartości atrybutu,

C

- różnica między ceną maksymalną i minimalną.

OBSZARY BADAŃ STATYSTYCZNYCH RYNKU NIERUCHOMOŚCI



badanie struktury zjawisk na rynku nieruchomości,



badanie dynamiki zjawisk na rynku nieruchomości,



badanie sezonowych zjawisk na rynku nieruchomości,



badanie trendów na rynku nieruchomości,



badanie współzależności zjawisk na rynku nieruchomości.

Badanie struktury zjawisk na rynku nieruchomości

Średnia arytmetyczna:

N

x

M

n

j

j

a

1

gdzie:

a

M

- średnia arytmetyczna,

j

x

- kolejne jednostki zbiorowości,

N

- liczebność zbiorowości.

Odchylenie przeciętne:

N

M

x

D

N

j

a

j

x

1

)

(

Klasyczny współczynnik zmienności:

a

x

k

M

D

V

Odchylenie standardowe:

N

A

x

gdzie:

N

j

a

j

M

x

A

1

2

)

(

Standardowy współczynnik zmienności:

100

a

x

x

M

V

Badanie dynamiki zjawisk na rynku nieruchomości

Średniookresowe tempo zmian:

1

G

T

gdzie:

T

- średnie roczne tempo zmian badanego zjawiska,

G

- średnia geometryczna z indeksów łańcuchowych liczonych dla badanego okresu.

Średnia geometryczna z indeksów łańcuchowych:

n

n

y

y

G

0

gdzie:

n

y

- wartość zjawiska w ostatnim okresie badanym,

0

y

- wartość zjawiska w pierwszym okresie badanym,

n

- liczba okresów badanych.

Badanie sezonowości zjawisk na rynku nieruchomości

Wskaźnik sezonowości:

d

i

i

i

y

d

y

S

1

gdzie:

i

S

- wskaźnik sezonowości dla i-tego okresu,

i

y

- średnia arytmetyczna wielkości badanego zjawiska w jednoimiennych podokresach (np. w

styczniu, lutym lub w I kwartale, II kwartale itd.),

d

- liczba podokresów.

Badanie współzależności zjawisk na rynku nieruchomości

Współczynnik korelacji liniowej Pearsona:

y

x

i

n

i

i

S

S

y

y

x

x

n

r

1

1

gdzie:

n

- liczba badanych jednostek,

x

- zmienne niezależne,

y

- zmienne zależne,

y

x,

- średnie,

y

x

S

S ,

- odchylenia standardowe badanych cech.

NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA

 Inwestycja – każde wykorzystanie kapitału w celu jego powiększania.
 Inwestycje - nakłady gospodarcze na odtworzenie i przyrost nowych środków trwałych.

Pozytywne efekty z inwestycji mogą być realizowane poprzez:

 generowanie strumienia dochodów,
 zwrot kapitału,
 wytworzenie określonych korzyści wynikających z posiadania nieruchomości.

Podział inwestycji realizowanych na rynku nieruchomości

 kryterium celu inwestycji

inwestycje produkcyjne,
inwestycje lokacyjne.

 kryterium formy inwestowania w nieruchomości

inwestycje bezpośrednie,

inwestycje pośrednie.

Zalety i wady inwestycji bezpośrednich i pośrednich

Zalety

Wady

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE

 zabezpieczenie kapitału
 ochrona przed inflacją
 źródło dochodów
 źródło korzyści na etapie rozliczeń z

fiskusem

 odmrożenie kapitału
 element dywersyfikacji portfela
 fizyczna „dotykalność”

 mała płynność
 konieczność zarządzania
 niepodzielność
 wysoka kapitałochłonność

INWESTYCJE POŚREDNIE

 zmniejszona kapitałochłonność
 wysoka płynność
 podzielność
 fachowe zarządzanie

 brak kontroli nad nieruchomością
 wysoka korelacja z rynkiem akcji
 brak fizycznej „dotykalności”

Klasyfikacja nieruchomości według kryterium ekskluzywności

 własność
 użytkowanie wieczyste gruntu
 ograniczone prawa rzeczowe

użytkowanie,

służebności,

spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe,

hipoteka.

 prawa zobowiązaniowe

najem,

dzierżawa,

leasing,

prawo własności czasowej (time sharing),

użyczenie,

inne prawa.

Inwestorzy funkcjonujący na rynku nieruchomości

Kryterium

Grupa inwestorów

Rodzaj podmiotu

 gospodarstwa domowe
 przedsiębiorstwa
 instytucjonalni

Cel inwestycji

 użytkownicy
 właściciele
 akcjonariusze
 spekulanci

Sposób dokonywania inwestycji

 bezpośredni
 pośredni

Inwestor na rynku nieruchomości najczęściej oczekuje

 stabilnego wzrostu zainwestowanego kapitału, bezpieczeństwa lokaty,
 zysków o charakterze dochodowym i kapitałowym w inwestycjach pośrednich,
 dochodów w postaci np. czynszów lub opłat w inwestycjach bezpośrednich,
 zabezpieczenia ulokowanego kapitału przed spadkiem jego realnej wartości,
 uzyskania ulg podatkowych, zabezpieczenia kapitału przed nadmierną konsumpcją,
 „odmrożenia kapitału” poprzez zaciągnięcie kredytu pod zabezpieczenie hipoteczne,
 poprawy warunków mieszkaniowych, zapewnienia poczucia bezpieczeństwa, zdobycia prestiżu lub

osobistej satysfakcji.

RYZYKO INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

Ryzyko – prawdopodobieństwo strat z tytułu nie otrzymanych dochodów, nie przewidzianych ubytków

i innych niekorzystnych zjawisk.

 ryzyko ekonomiczne

 ryzyko gospodarcze - jest wynikiem nie otrzymania oczekiwanych rezultatów

ekonomicznych, których wyrazem są:

zmniejszenie dochodów, zysku,

zwiększenie kosztów i powiększenie strat.

 ryzyko rynkowe – odzwierciedla wahania cen, zmianę relacji między popytem a podażą, a

także inne zmiany będące rezultatem koniunktury rynkowej.

 ryzyko inwestycyjne – wyraża wysoką niepewność co do efektywności bieżących kosztów

skierowanych na długotrwałe projekty inwestycyjne.

Niwelowanie wad nieruchomości jako inwestycji i zmniejszenie ryzyka – polega na tworzeniu racjonalnego
portfela inwestycyjnego, co oznacza konstrukcję zbioru inwestycji zróżnicowanych pod względem:

 rodzajów nieruchomości,
 lokalizacji nieruchomości,
 warunków sprzedaży,
 warunków finansowania i użytkowania.

Podziałowi ryzyka pomiędzy uczestników obrotu nieruchomościami sprzyja

 zwiększenie liczby jednostek uczestnictwa w rynku nieruchomości,
 ubezpieczenie inwestycji w specjalnych firmach ubezpieczeniowych,
 racjonalna organizacja zarządzania nieruchomościami, której głównym celem jest podejmowanie i

realizacja optymalnych decyzji na wszystkich etapach obrotu.

Rodzaje ryzyka

 rynku,
 bankructwa,
 inflacji,
 płynności.

Ocena punktowa ryzyka różnych instrumentów finansowych

Instrumenty
finansowe

Ryzyko

rynku

bankructwa

inflacji

płynności

Fundusze płynne
Obligacje rządowe
Akcje
Nieruchomości
Złoto

1

4-6
5-7
6-7
5-7

1
1
8
5
2

1
5
3
1
1

1
4
3

10

3

Źródła ryzyka lokat w nieruchomości

KATEGORIE RYZYKA

ryzyko systematyczne

ryzyko specyficzne

ryzyko finansowania

 kryzys krajowy (regionalny)
 nieoczekiwana inflacja
 spadek zaufania do

nieruchomości

 nadpodaż na rynku lokalnym
 zmiany polityczne
 zmiany ulg podatkowych

 bankructwo najemcy
 niemożność wynajęcia

powierzchni po wygaśnięciu
bieżących umów najmu

 niekorzystne zmiany w

otoczeniu; uszkodzenie
budynków

 szybkie zużycie funkcjonalne

budynków

 zmiany planów

zagospodarowania
przestrzennego lub innych
regulacji prawnych

 wzrost opłat obowiązkowych

 niemożność spłaty kredytu
 wzrost stóp procentowych
 brak możliwości refinansowania
 zastosowanie kapitałów obcych
 zwiększony poziom ryzyka

OCENA EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI

 opłacalność (efektywność) inwestycji - relacja efektów, które uzyskano w wyniku realizacji danej

inwestycji do nakładów poniesionych na jej realizację.

 ocena przedsięwzięć inwestycyjnych polega na zbadaniu, czy rozwiązania wykonalne z technicznego

punktu widzenia są realne finansowo, czy można je zrealizować w określonym otoczeniu społeczno-
ekonomicznym i ekologicznym oraz czy jest prawdopodobne, że ich zasadność utrzyma się w
minimalnym okresie przyjmowanym jako horyzont planowania przy podejmowaniu decyzji.

Główne cele analizy finansowej

 ocena alternatywnych rozwiązań inwestycyjnych w celu wyboru najbardziej korzystnego,
 skontrolowanie czy przedsięwzięcie będzie zyskowne w stosunku do zainwestowanego kapitału oraz

ryzyka,

 sprawdzenie poziomu finansowej efektywności przedsięwzięcia w warunkach innych od zakładanych,
 oszacowanie minimalnego poziomu aktywności gospodarczej przedsięwzięcia, warunkującego

osiągnięcie jego finansowej opłacalności,

 oszacowanie poziomu finansowej efektywności przedsięwzięcia w warunkach inflacji.

Metody rachunku inwestycji

 podział ze względu na wpływ czynnika czasu

metody statyczne (proste),

metody dynamiczne (dyskontowe).

Metody statyczne (proste)

 okres zwrotu – czas potrzebny do odzyskania początkowych nakładów inwestycyjnych przez zyski

wypracowane w efekcie zainwestowania kapitału.

 prosta stopa zwrotu (1) - stosunek wielkości zysku w „normalnym” okresie eksploatacji bądź

przeciętnego przewidywanego zysku do wartości początkowych nakładów inwestycyjnych



100

I

O

Zn

R

gdzie:

R

- prosta stopa zwrotu,

Zn

- zysk netto,

O

- odsetki od kapitału obcego (np. kredytów), w przypadku udziału

finansowania zewnętrznego,

I

- całkowite nakłady inwestycyjne (środki trwałe i kapitał obrotowy).

 prosta stopa zwrotu (2) - stosunek między wpływami z projektu (zysk netto plus amortyzacja) i

całkowitymi nakładami inwestycyjnymi

100

I

Am

Zn

R

Am

- amortyzacja, pozostałe oznaczenia jak wyżej

Metody dynamiczne (dyskontowe)

 wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) - oznacza taką stopę zwrotu danej inwestycji, przy której wartość

bieżąca netto (NPV) równa jest zero

0

)

1

(

)

1

(

0

0

n

t

t

t

n

t

t

t

IRR

I

IRR

CF

NPV

 metoda wartości bieżącej netto (NPV)

n

t

t

t

n

t

t

t

i

I

i

CF

NPV

0

0

)

1

(

)

1

(

gdzie:

NPV

- wartość bieżąca (zaktualizowana) netto,

t

CF

-

przepływy pieniężne (bez nakładów inwestycyjnych) w kolejnych

latach okresu obliczeniowego,

t

I

- nakłady inwestycyjne w kolejnych latach okresu obliczeniowego,

i

- stopa procentowa (dyskontowa), koszt kapitału,

n

t

,...

1

,

0

- kolejne lata okresu obliczeniowego.

 współczynnik zyskowności (PI)

n

t

t

t

n

t

t

t

i

I

i

CF

PI

0

0

)

1

(

)

1

(

DOCHÓD Z NIERUCHOMOŚCI

 pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki można uzyskać z gruntu wraz z jego

częściami składowymi.

 dochód z nieruchomości obejmuje czynsz i inne dochody (np. z parkingów, reklam).
 przy obliczaniu dochodu generowanego przez nieruchomość można wyróżnić trzy etapy:

obliczenie potencjalnego dochodu brutto (PDB),

obliczenie efektywnego dochodu brutto (EDB),

obliczenie dochodu operacyjnego netto (DON).

Potencjalny dochód brutto (PDB)

 odwzorowuje maksymalny dochód, jaki rocznie może wygenerować nieruchomość.
 przy jego wyznaczaniu przyjmuje się założenie, że cała nieruchomość przez wszystkie dni jest w pełni

wynajęta i wszyscy użytkownicy regularnie płacą czynsz.

Efektywny dochód brutto (EDB)

 jego wyznaczenie wynika z urealnienia potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodach,
 odwzorowuje typowy dochód, jaki generuje nieruchomość na danym rynku lokalnym.

Dochód operacyjny netto (DON) – procedura obliczeniowa

 określenie potencjalnego dochodu brutto z nieruchomości (PDB),
 określenie na podstawie analiz rynku współczynnika wykorzystania wynajmowanej powierzchni

(pustostany, niepłacone czynsze),

 określenie efektywnego dochodu brutto (EDB),
 ustalenie wydatków operacyjnych (WO) obejmujących:

opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,

podatek od nieruchomości,

ubezpieczenie budynku,

nakłady na konserwacje i naprawy bieżące,

koszty zarządzania,

inne wydatki,

określenie dochodu operacyjnego netto:

DON = EDB – WO.

FINANSOWANIE INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI



finansowanie wewnętrzne (kapitały własne) - polega na wykorzystaniu środków finansowych przez
przekształcenia majątkowe i gromadzenie (kształtowanie) kapitału.



finansowanie zewnętrzne - obejmuje kapitał pieniężny i rzeczowy, jaki dopływa od podmiotów z
otoczenia zewnętrznego.

Czynniki wpływające na wybór metody finansowania nieruchomości



wielkość i kapitałochłonność nieruchomości,



sposób użytkowania gruntu i forma władania budynkiem,



prawo podatkowe,



poziom strumieni pieniądza i zysków z inwestycji w nieruchomości,



koszt finansowania,



długoterminowe zarządzanie finansowe.

Podział metod finansowania inwestycji w nieruchomości



metody tradycyjne

finansowanie poprzez kapitał własny,

kredyt bankowy,

project finance,

emisja papierów wartościowych,

finansowanie ze środków rządowych i gminnych.



metody współczesne

leasing,

factoring.



metody uzupełniające

sekurytyzacja,

buy-back .