Podstawy ekonomiki, 
kalkulacji kosztów i cen

Opracowanie:
mgr inż. Paweł Kluczuk
mgr inż. Aleksander Nicał

Podstawowe informacje dotyczące 
dokumentacji kosztorysowej

Proces inwestycyjny – ogół wszystkich 
czynności koncepcyjnych, prawnych, 
projektowych, budowlanych i innych, 

projektowych, budowlanych i innych, 
związanych z powstaniem nowego 
obiektu budowlanego

Cykl inwestycyjny – czas realizacji 
powyższych czynności

Proces inwestycyjny:

Etap I – przygotowanie inwestycji

•

Faza 1 – studia i analizy przedprojektowe

Podstawowe informacje dotyczące 
dokumentacji kosztorysowej

•

Faza 2 – dokumentacja przedprojektowa

•

Faza 3 – projektowanie

Etap II – realizacja inwestycji

•

Faza 4 – wykonawstwo robót budowlanych

•

Faza 5 – montaż maszyn i urządzeń

•

Faza 6 – rozruch i próbna eksploatacja

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w 
procesie inwestycyjnym

Kosztorys – dokument określający wyrażoną 
w pieniądzu wartość obiektów lub robót 
budowlanych, wyliczoną według ustalonych 
metod

metod

Kosztorys budowlany – w zależności od 
swojego zakresu, wyraża wartość 
wszystkich nakładów poniesionych na 
wykonanie całej inwestycji albo określonego 
obiektu bądź danego rodzaju robót, np. 
robót ziemnych lub instalacji sanitarnych

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w 
procesie inwestycyjnym

Najważniejsze funkcje kosztorysów to:

Funkcja szacowanie kosztów

Funkcja cenotwórcza

Funkcja cenotwórcza

Funkcja nakładcza

Funkcja rozliczeniowa

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w 
procesie inwestycyjnym

Funkcję szacowania kosztów pełnią 
kosztorysy sporządzane przez inwestora lub 
autora dokumentacji technicznej w celu 
określenia całości wydatków związanych z 

określenia całości wydatków związanych z 
planowanym przedsięwzięciem. Dla 
inwestora wartość określona w kosztorysie 
jest to przewidywany koszt, zazwyczaj 
określony szacunkowo, potrzebny do oceny 
realności i opłacalności inwestycji oraz 
opracowania planu jej finansowania.

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w 
procesie inwestycyjnym

Funkcję cenotwórczą pełnią 
kosztorysy sporządzane przez firmy 
budowlane, aby obliczyć cenę, za jaką 

budowlane, aby obliczyć cenę, za jaką 
mogą wykonać zamówienie.

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w procesie 
inwestycyjnym

Funkcja nakładcza kosztorysu to możliwość 
uzyskania informacji dotyczących ilości 
potrzebnych godzin do wykonania 
wszystkich robót w danym obiekcie 
budowlanym, ilości potrzebnych materiałów 

budowlanym, ilości potrzebnych materiałów 
oraz czasu zatrudnienia sprzętu 
budowlanego. Aby obliczyć cenę wykonania 
całego obiektu budowlanego lub robót 
remontowych, należy skalkulować wartość 
każdej roboty, zsumować je wszystkie i 
doliczyć zysk przedsiębiorstwa.  

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w procesie 
inwestycyjnym

Funkcja rozliczeniowa kosztorysu – w 
odróżnieniu od poprzednich – może być 
realizowana tylko po wykonaniu robót i 
ustaleniu ich ilości. Dzieję się tak, gdy 

ustaleniu ich ilości. Dzieję się tak, gdy 
dokładny zakres i ilość robót są trudne lub 
niemożliwe do ustalenia przed ich 
wykonaniem. Typowym przykładem takiej 
sytuacji są roboty remontowo-budowlane.

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w procesie 
inwestycyjnym

Studia przedprojektowe

Orient. oszacowanie wielkości kosztów

Koncepcja programowa inwestycji

Wskaźnikowe zestawienie inwestycji

Stadia procesu inwestycyjnego

Dokumentacja kosztowa

Projekt podstawowy

Projekt wykonawczy (techniczny)

Przetarg (zamówienie) na rob. bud.

Wykonawstwo robót budowlanych

Rozruch i uruchomienie inwestycji

Zbiorcze zestawienie kosztów

Kosztorys inwestorski

Kosztorys ofertowy

Kosztorysy dodatkowe i powykonawcze

Preliminarz kosztów

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w procesie 
inwestycyjnym dla inwestora

Kosztorys inwestycji jest:

podstawą do:

•

oceny realności i opłacalności inwestycji,

•

oceny realności i opłacalności inwestycji,

•

wyboru realizowanego wariantu,

•

opracowania sposobu finansowania inwestycji,

•

zawierania umów z kontrahentami,

narzędziem do kontrolowania 
wydatków

Znaczenie dokumentacji kosztorysowej w procesie 
inwestycyjnym dla przedsiębiorstwa budowlanego

Kosztorysy i kalkulacje kosztów:

Kosztorysy są podstawą do:

•

opracowania projektu technologii i organizacji robót,

•

programu finansowania budowy,

•

kontroli kosztów i postępu robót.

Kalkulacje kosztów służą do:

•

przygotowania ofert i pozyskania zleceń,

•

wyboru metod wykonywania robót,

•

formułowania strategii działania przedsiębiorstwa w średnim i 
dłuższym okresie.

Podstawy prawne

Ustawa z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach:

Cena: wartość wyrażona w jednostkach 
pieniężnych, którą kupujący
jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za 

jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za 
towar lub usługę.

Ceny towarów i usług 

uzgadniają strony 

zawierające umowę.

Podstawy prawne 

Jeżeli inwestor będzie płacił przedsiębiorcy ze 
ś

rodków publicznych, musi - przed zawarciem 

umowy - ustalić orientacyjną wartość zamówienia i 
na tej podstawie zastosować odpowiedni tryb 
udzielenia zamówienia (patrz ustawa Prawo 

udzielenia zamówienia (patrz ustawa Prawo 
zamówień publicznych z dnia 29 stycznia 2004 r.). 
W celu ustalenia orientacyjnej wartości zamówienia, 
należy sporządzić 

kosztorys inwestorski (patrz 

rozporządzenie MI z dnia 18 maja 2004 r. w 
sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu 
inwestorskiego dla zamówień publicznych)

W relacjach z wykonawcą, inwestor jest określany 
jako 

zamawiający (towary lub usługi)

Podstawy prawne

Cena z punktu widzenia zamawiającego:
kwota, którą inwestor jest skłonny zapłacić 
wykonawcy za wykonanie zamówienia; jest 
wyrażoną w pieniądzu wartością tego 

wyrażoną w pieniądzu wartością tego 
zamówienia dla inwestora, uwzględniającą 
aktualną sytuację w zakresie popytu i 
podaży na rynku budowlanym.

Kwota płacona przez zamawiającego 
wykonawcy jest 

wynagrodzeniem 

wykonawcy za wykonanie zamówienia.

Podstawy prawne

Według Kodeksu cywilnego
wynagrodzenie wykonawcy może
mieć formę:

mieć formę:

Wynagrodzenia ryczałtowego,

Wynagrodzenia kosztorysowego.

Podstawy prawne

Wynagrodzenie ryczałtowe jest 
niezmienne bez względu na 
rzeczywisty zakres zamówienia, 

rzeczywisty zakres zamówienia, 
warunki jego wykonania i koszty 
poniesione przez wykonawcę.

Podstawy prawne

Wynagrodzenie kosztorysowe jest ustalone na 
podstawie planowanego zakresu prac dla 
wykonania zamówienia i przewidywanych kosztów 
wykonania tych prac; wynagrodzenie kosztorysowe 
ustalone w umowie (przed wykonaniem 

ustalone w umowie (przed wykonaniem 
zamówienia) jest wynagrodzeniem orientacyjnym, a 
ostateczna wysokość wynagrodzenia wykonawcy 
uwzględnia rzeczywisty zakres i ilości wykonanych 
prac oraz taką zmianę stawek i cen w okresie 
wykonywania zamówienia, na którą wykonawca nie 
miał wpływu.

Podstawy prawne

O formie wynagrodzenia wykonawcy 
decyduje zamawiający.

Podstawy prawne -
wynagrodzenie ryczałtowe

Jeżeli wynagrodzenie wykonawcy ma mieć 
formę 

wynagrodzenia ryczałtowego, 

zamawiający przekazuje wykonawcy wykaz 
tych części zamówienia, których suma cen 

tych części zamówienia, których suma cen 
tworzy łączną wartość wynagrodzenia 
wykonawcy. Tymi częściami zamówienia są 
całe obiekty inwestycyjne lub ich 
wyodrębnione części (elementy), kompletne 
pod względem konstrukcyjnym lub 
użytkowym.

Podstawy prawne -
wynagrodzenie ryczałtowe

Dokument przekazywany przez zamawiającego jest 
zwykle określany jako Wykaz Elementów 
Rozliczeniowych, Tabela Elementów 
Rozliczeniowych lub Wykaz Robót. Termin „Roboty" 
oznacza w tym przypadku świadczenia wykonawcy 

oznacza w tym przypadku świadczenia wykonawcy 
wynikające z umowy zawartej z zamawiającym. 
Dokument opracowany przez wykonawcę i 
przedstawiony zamawiającemu nosi nazwę 
Wycenionego Wykazu Elementów 
Rozliczeniowych, Wycenionej Tabeli Elementów 
Rozliczeniowych lub Wycenionego Wykazu Robót.

Podstawy prawne -
wynagrodzenie kosztorysowe

Jeżeli wynagrodzenie wykonawcy ma mieć formę 
wynagrodzenia kosztorysowego, zamawiający 
przekazuje wykonawcy wykaz robót, których sumy 
cen tworzą ceny obiektów lub ich elementów. W 
dokumencie przekazywanym przez zamawiającego 

dokumencie przekazywanym przez zamawiającego 
są podane opisy robót oraz ich jednostki miary i 
ilości, dlatego dokument ten jest określany jako 
przedmiar robót (przedmiar- bo ilości są mierzone 
przed wykonaniem robót; po wykonaniu robót 
sporządza się obmiar, a dokument jest określany 
jako książka obmiarów).

Podstawy prawne -
wynagrodzenie kosztorysowe

Zamawiający decyduje również, w jaki 
sposób wykonawca powinien wyliczyć ceny 
robót (Opis sposobu wyliczenia ceny 
oferty). Dokument opracowany przez 

oferty). Dokument opracowany przez 
wykonawcę i przedstawiony 
zamawiającemu nosi nazwę 

kosztorysu 

ofertowego (ofertowy - bo zawiera 
propozycję wynagrodzenia wykonawcy, 
wyliczonego przed wykonaniem robót).

Podstawy prawne

Cena z punktu widzenia wykonawcy:

Kwota, za którą wykonawca jest 
skłonny sprzedać wykonane roboty; 

skłonny sprzedać wykonane roboty; 
wysokość tej kwoty powinna:

•

zapewnić uzyskanie zamówienia,

•

zapewnić opłacalność produkcji.

Koszt produkcji budowlanej

Warunki opłacalności produkcji:

warunek konieczny: pokrycie kosztów produkcji,

warunek wystarczający: otrzymanie nadwyżki
finansowej, przeznaczanej na potrzeby rozwojowe

finansowej, przeznaczanej na potrzeby rozwojowe
przedsiębiorstwa i obsługę ewentualnego 
zadłużenia

C ≥ C

min

Wyznaczanie C

min

- konieczność uwzględnienia 

kosztów finansowych i zróżnicowania formuł 
obliczeniowych w zależności od ustalonych źródeł 
finansowania robót.

Koszt produkcji budowlanej

Koszt produkcji budowlanej:
wartość pracy żywej i pracy sprzętu 
oraz wartość materiałów i innych 

oraz wartość materiałów i innych 
ś

rodków, które należy zużyć w 

związku z realizacją produkcji 
budowlanej.

Koszt produkcji budowlanej

Rodzaj i ilość środków produkcji 
potrzebnych do wytworzenia, w ustalony 
sposób, określonego produktu albo 
wykonania określonej roboty nazywa się 
nakładami rzeczowymi. W budownictwie 

nakładami rzeczowymi. W budownictwie 
wyróżnia się trzy rodzaje nakładów 
rzeczowych:

nakład pracy ludzi, czyli 

robociznę

zużycie niezbędnych materiałów –
określane ogólnie jako 

materiały

nakład pracy maszyn, sprzętu i urządzeń 
transportowych, czyli 

praca sprzętu.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Układ rodzajowy kosztów (co zostało lub 
zostanie zużyte w planowanym okresie?) –
stosowany w rachunkowości 
przedsiębiorstw,

przedsiębiorstw,

Układ kalkulacyjny kosztów (na co i gdzie 
zostaną poniesione koszty?) – stosowany 
przez przedsiębiorstwa w kalkulacji kosztów 
i cen na potrzeby zawierania umów z 
zamawiającymi.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Układ rodzajowy

materiały (wszelkie),

paliwo,

paliwo,

energia,

amortyzacja,

płace,

ubezpieczenia,

inne.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Układ kalkulacyjny

materiały bezpośrednie z kosztami 
zakupu,

zakupu,

robocizna bezpośrednia,

praca sprzętu,

koszty ogólne budowy,

koszty zarządu przedsiębiorstwa.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

W skład całkowitych kosztów obiektów budowlanych wchodzą 

przede wszystkim koszty bezpośrednie, czyli wydatki 

związane bezpośrednio z wykonaniem robót na placu budowy, 

wśród których wyróżnia się:

koszt bezpośredni robocizny, tzn. koszt pracy wykonanej na 

placu budowy, bezpośrednio związanej z realizacja robót,

placu budowy, bezpośrednio związanej z realizacja robót,

koszty nabycia materiałów obejmujące koszty zakupu i 

transportu zewnętrznego materiałów oraz pozostałe koszty 

związane z ich zakupem i dostarczeniem na plac budowy lub 

do magazynu przedsiębiorstwa,

koszty pracy sprzętu oraz środków transportu 

technologicznego.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Zapewnienie bezpośrednim wykonawcom 
robót budowlanych właściwych warunków 
technicznych i organizacyjnych, jak również 
kierowanie robotami i całością budowy oraz 

kierowanie robotami i całością budowy oraz 
przedsiębiorstwa generują koszty, które nie 
mogą być przypisane do określonej roboty 
lub części obiektu. Odnoszą się za to do 
całej budowy i całego przedsiębiorstwa i 
noszą nazwę kosztów pośrednich.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Wśród kosztów pośrednich wyróżnia się:

koszty ogólne budowy

, obejmujące 

wydatki związane bezpośrednio z 
organizacją, kierowaniem i ogólną obsługa 

organizacją, kierowaniem i ogólną obsługa 
procesów produkcyjnych na placu budowy

koszty zarządu

, do których zalicza się 

płace personelu kierowniczego i biura 
przedsiębiorstwa, koszty administracyjne, 
biurowe, delegacje itp. wynikające z 
działalności przedsiębiorstwa jako całości.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

W budownictwie można grupować koszty, 
stosując także inne kryteria. W wielu 
przypadkach jest wygodne wyodrębnić 
koszty, które zmieniają się odpowiednio do 

koszty, które zmieniają się odpowiednio do 
zmian w wielkości produkcji oraz koszty 
niezależne od tych zmian. Z uwagi na to 
kryterium rozróżnia się:

koszty zmienne,

koszty stałe

.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Koszty zmienne 

- koszty, których całkowita 

wielkość jest określona przez zakres 
produkcji. Całkowity koszt zmienny jest 
iloczynem liczby jednostek produkcji i 

iloczynem liczby jednostek produkcji i 
kosztów jednostkowych,

Koszty stałe 

– koszty, których wysokość 

jest taka sama w określonym przedziale 
czasu i nie zależą od wielkości produkcji. 

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Przy analizowaniu wysokości kosztów i 
poszukiwaniu sposobów ich zmniejszenia 
może być przydatny podział ze względu na 
związek między kosztami i czasem 

związek między kosztami i czasem 
wykonania robót. Rozróżnia się:

koszty zależne od czasu

, charakteryzujące 

związek między czasem wykonania robót a 
wielkością kosztów,

koszty niezależne od czasu

, nie mające 

związku z czasem wykonywania robót.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Ogólna formuła kalkulacyjna cen w budownictwie 
wyraża się wzorem:

C

k

= K + Z + P

v

C

k

= K + Z + P

v

gdzie:
K – koszt wykonania obiektu, elementu obiektu lub 

robót,

Z – zysk kalkulacyjny (nie należy mylić z rzeczywistym 

zyskiem wykonawcy),

P

v

– podatek od towarów i usług.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Koszt wykonania robót wyraża się wzorem:

K = K

b

+ K

z

+ K

p

K = K

b

+ K

z

+ K

p

gdzie:

K

b

– koszty bezpośrednie pracy robotników, zużycia 

materiałów i zatrudnienia sprzętu,

K

z

– koszty zakupu materiałów,

K

p

– koszty pośrednie.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Koszt pośrednie wyraża się wzorem:

K

p

= K

o

+ K

zarz.

K

p

= K

o

+ K

zarz.

gdzie:

K

o

– koszty ogólne budowy,

K

zarz.

– koszty zarządu przedsiębiorstwa.

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Koszty ogólne obejmują:

Koszty urządzenia placu budowy

Koszty utrzymania placu budowy

•

amortyzacja obiektów zaplecza,

•

zużycie drobnego sprzętu budowlanego,

•

zużycie energii i wody na cele nieprodukcyjne,

•

koszty zatrudnienia personelu 
nieprodukcyjnego.

Koszty likwidacji placu budowy

Klasyfikacja kosztów produkcji 
budowlanej

Koszty zarządu przedsiębiorstwa obejmują:

Koszty utrzymania majątku trwałego, nie 
związanego z poszczególnymi placami budów 
(siedziba przedsiębiorstwa, baza sprzętu, 

(siedziba przedsiębiorstwa, baza sprzętu, 
wytwórnie pomocnicze, wyposażenie w/w obiektów)

Koszty zatrudnienia personelu kierowniczego, 
technicznego, administracyjnego i pomocniczego, 
nie związanego z poszczególnymi placami budów.