Microsoft Word - prawa.doc

P R A W A D O N I E R U C H O M O C I

P R A W A R Z E C Z O W E

Kodeks Cywilny art. 126-335

P R A W A W Y N I K A J C E

ZE STO SU N K Ó W

ZO BO W I ZA NI O W Y C H

K od e k s C yw i l n y a r t . 3 5 3 - 7 1 9

OGRANICZONE PRAWA

RZECZOWE

Kodeks Cywilny art. 244-335

najem

Kodeks Cywilny art. 659-692

U ytkowanie

Kodeks Cywilny art. 252-284

dzier awa

KC art. 693-709

u yczenie

KC art. 710-719

Słu ebno (gruntowa i osobista)

Kodeks Cywilny art. 285-305

renta

KC art. 903-907

Zastaw

Kodeks Cywilny art. 306-335

do ywocie

KC art. 908-916

Spółdzielcze własno ciowe prawo do

lokalu

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

WŁASNO

Kodeks Cywilny

art. 126-231

U YTKOWANIE

WIECZYSTE

Kodeks Cywilny

art. 232-243

Hipoteka

Ustawa o ksi gach wieczystych i hipotece

inne

Studia Podyplomowe „ W Y C E N A N I E R U C H O M O C I ”

2006r

MONIKA NOWAKOWSKA

PRAKTYCZNE PRZYKŁADY WYCENY

WARTO CI WYBRANYCH

OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

PRZYKŁAD 1.

Fragmenty aktów notarialnych

Okre lenie warto ci prawa u ytkowania
Fragment aktu notarialnego (zbycie nieruchomo ci gruntowej przez Gmin na rzecz osób

fizycznych):

„Nabywaj cy nieruchomo ustanawiaj na działce nieodpłatnie na czas nieokre lony na rzecz

Gazowni Warszawskiej S.A., Telekomunikacji Polskiej i Zakładu Energetycznego u ytkowanie

ograniczaj c jego wykonanie do przeprowadzenia urz dze gazowych, telekomunikacyjnych i

energetycznych oraz dokonywania ich konserwacji i remontów - warto u ytkowania okre la si na

kwot 500 zł”

Okre lenie warto ci prawa u ytkowania

Fragment aktu notarialnego (Umowa przeniesienia własno ci domu jednorodzinnego przez Spółdzielni

Mieszkaniow na rzecz członka spółdzielni po rozliczeniu kosztów budowy i po zako czeniu realizacji zadania

inwestycyjnego oraz po obj ciu domów w u ytkowanie przez członków):

"Jan Kowalski o wiadcza, e na całej nabytej niniejszym aktem działce numer ewidencyjny 172

ustanawia na rzecz "Miejskiego Przedsi biorstwa Wodoci gów i Kanalizacji" z siedzib w Warszawie

oraz „Telekomunikacji Polskiej" S.A. z siedzib w Warszawie nieodpłatne prawo u ytkowania

polegaj ce na prawie dost pu wymienionych słu b eksploatacyjnych do sieci kanalizacyjnej,

wodoci gowej oraz telefonicznej celem niezb dnej konserwacji i dokonywania koniecznych napraw.

Jednocze nie Jan Kowalski zastrzega, i z tytułu ustanowionego u ytkowania nie b dzie

zobowi zany do pokrywania jakichkolwiek kosztów partycypacyjnych, a nadto zastrzega

sobie prawo dania przywrócenia przez słu by eksploatacyjne na rzecz, których prawo

u ytkowania zostało ustanowione, stanu poprzedniego terenu po przeprowadzeniu robót. "

Okre lenie warto ci prawa słu ebno ci osobistej
(zgodnie z Ustaw o podatku od spadków i darowizn). Fragment aktu notarialnego:
„Pani Anna Kowalska o wiadcza, e ustanawia na rzecz Pana Jana Kowalskiego słu ebno osobist

mieszkania polegaj c na prawie do bezpłatnego korzystania z pomieszcze i urz dze znajduj cych

si w budynku poło onym na działce ewidencyjnej nr 5/6, dla której S d Rejonowy dla Warszawy

Mokotowa prowadzi ksi g wieczyst KW VII Nr145654. Roczn warto słu ebno ci osobistej strony

okre laj na kwot 1 000,-zł (jeden tysi c), a po uwzgl dnieniu wieku uprawnionego, który liczy 74 lat

i zastosowaniu mno nika 7,5 stosownie do art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 o podatku od spadków i

darowizn (D.U. Nr 45 poz.207 ze zmianami) daje kapitalizowan warto 7.500zł”.

USTAWA O PODATKU OD SPADKÓW I DAROWIZN

Art. 12.

Je eli przedmiotem nabycia jest prawo maj tkowe polegaj ce na obowi zku wiadcze

powtarzaj cych si na rzecz nabywcy, a warto tego prawa nie mo e by ustalona w chwili

powstania obowi zku podatkowego, podstaw opodatkowania ustala si w miar wykonywa-

nia tych wiadcze . Urz d skarbowy mo e jednak za zgod podatnika przyj za podstaw

opodatkowania prawdopodobn warto wiadcze powtarzaj cych si z cały czas trwania

obowi zku tych wiadcze .

Art. 13.

l. Warto wiadcze powtarzaj cych si przyjmuje si do podstawy

opodatkowania w wysoko ci rocznego wiadczenia pomno onej:

l) w razie ustanowienia wiadcze na czas ci le okre lony przekraczaj cy 40

lat – przez 25,

2) w razie ustanowienia wiadcze na czas ci le okre lony co do liczby lat lub

ich cz ci nie przekraczaj c 40 lat -przez t liczb lat lub ich cz ci, najwy ej

jednak przez 22,

3) w razie ustanowienia wiadcze na czas ci le okre lony nieograniczony do

czasu ycia jednej lub wi cej osób -przez 5.

2. W razie ustanowienia wiadcze na czas nieokre lony, nieograniczony do

czasu ycia jednej lub wi cej osób, je eli równocze nie oznaczono termin, do

którego wiadczenie trwa b dzie niew tpliwie, do podstawy opodatkowania

przyjmuje si warto rocznego wiadczenia pomno ona przez liczb lat

oznaczonego okresu trwania wiadcze lub ich cz ci, a za dalszy okres –

warto rocznego wiadczenia pomno on przez 5, ł cznie jednak najwy ej

przez 22.

3. W razie ustanowienia wiadcze na czas ycia jednej osoby za podstaw

opodatkowania przyjmuje si warto prawa obliczon według wieku osoby, z

której mierci ga nie zobowi zanie. Warto ta wynosi przy wieku:

l) do lat 15 – 22-krotn warto wiadczenia

rocznego,

2) powy ej lat 15 do 25 – 21-krotn warto

wiadczenia rocznego,

3) powy ej lat 25 do 35 – 20-krotn warto

wiadczenia rocznego,

4) powy ej lat 35 do 45 – 18-krotn warto

wiadczenia rocznego,

5) powy ej lat 45 do 55 – 15-krotn warto

wiadczenia rocznego,

6) powy ej lat 55 do 65 – 11-krotn warto

wiadczenia rocznego,



→

→

→ 7) powy ej lat 65 do 75 – 7,5-krotn warto

wiadczenia rocznego,

8) powy ej lat 75 do 80 – 5-krotn warto

wiadczenia rocznego,

4. W razie ustanowienia wiadczenia na czas ycia osoby w wieku powy ej lat

80, warto ci tego wiadczenia nie wlicza si do podstawy opodatkowania.

5. W razie uzale nienia terminu trwania wiadcze od czasu ycia dwu lub

wi cej osób, za podstaw opodatkowania przyjmuje si roczn warto

wiadczenia pomno on przez jeden z mno ników okre lonych w ust. 3, a to

odpowiednio do wieku osoby najstarszej lub najmłodszej, stosownie do tego,

czy wiadczenia maj trwa do mierci osoby, która umrze pierwsza czy do

mierci osoby, która umrze ostatnia.

6. Przepisy ust. 2 – 5 stosuje si odpowiednio do obliczenia warto ci prawa

u ytkowania, słu ebno ci i rent.

7. Roczn warto u ytkowania ustala si w wysoko ci 4 proc. warto ci rzeczy

oddanej w u ytkowanie.

PRZYKŁAD 2.

„Słu ebno drogi koniecznej”
Sposób wyceny słu ebno ci nie uwzgl dniaj cy zmiany warto ci cz ci nieruchomo ci nie

wykorzystywanej w celu realizacji słu ebno ci.

Warto słu ebno ci odpowiada warto ci cz ci nieruchomo ci (gruntu) wykorzystywanej w

celu realizacji słu ebno ci. Rzeczoznawca maj tkowy (biegły) stwierdza i uzasadnia, e

pozostała cz

nieruchomo ci nie traci na warto ci.

Warto słu ebno ci drogi koniecznej (art. 145 KC) odpowiada jednostkowej warto ci

rynkowej (1m

gruntu) z uwzgl dnieniem rodzaju, poło enia, przeznaczenia itp. pomno onej

przez powierzchni gruntu, na której ustanowiono słu ebno z uwzgl dnieniem

współczynnika korekcyjnego.

Przykład wie Szygówek / koło Pułtuska w Puszczy Białej nad rzek Narwi – działki

pierwotnie rolne (w skie, długie), pó niej rekreacyjne.

←

rzeka

droga

Powierzchnia gruntu zaj tego pod drog : 3,5m x 45m = 157,5 m

Warto gruntu porównywalnych działek 5zł/m

Wysoko wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci 157,5m

x 5zł/m

x K = 630zł

K = 0,80 współczynnik korekcyjny zale ny od uznania biegłego, uwzgl dniaj cy fakt korzystania

z drogi równie przez wła ciciela nieruchomo ci obci onej B (to nie jest współczynnik „K” wg

standardu podej cia porównawczego, i mo e by wi kszy od 0,90 – 1,10).

Omówi warianty (zmiany funkcji i sposobu zagospodarowania):

• grunt rolny (warto gruntu mo na oszacowa metod dochodow , np. z

uwzgl dnieniem rednich plonów i cen płodów rolnych), mała uci liwo

słu ebno ci, mo e by du a szeroko drogi („BIZON”)

• działka rekreacyjna (warto gruntu najlepiej oszacowa podej ciem porównawczym,

wi ksza uci liwo słu ebno ci ni przy gruncie rolnym, uwaga przy gruncie

niezabudowanym – wa na funkcja w planie miejscowym – np. motel),

• działka budowlana (warto gruntu najlepiej oszacowa podej ciem porównawczym,

najwi ksza uci liwo , słu ebno mo e wprowadza ograniczenia w prawie

zabudowy a nawet uniemo liwi zabudow ).

• sformułowanie potoczne „warto słu ebno ci” – wynagrodzenie z tytułu

ustanowienia słu ebno ci lub odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia słu ebno ci. (np.

przy poszerzaniu drogi i wykupie cz ci działki A).

PRZYKŁAD 3.

Warto prawa przej cia i przejazdu („serwitut gruntowy”) wg W.Kłopoci skiego.

Przykład Krynica – Budynek pensjonatowy.

Nieruchomo A (grunt i budynek pensjonatowy) przej ło Pa stwo bez odszkodowania w 1953r

i zwróciło w 1992r.

W czasie gdy wła ciciele byli pozbawieni prawa własno ci, nieruchomo pozostawała we władaniu

kopalni, która wybudowała na s siedniej działce „B” nowy dom wczasowy z wjazdem poprzez

nieruchomo „A” (obie nieruchomo ci były u ytkowane wspólnie).

W 1992r zwrócono nieruchomo „A” lecz z ustanowion słu ebno ci gruntow „drogi koniecznej”

(art. 145 KC). Byli wła ciciele zwrócili si o wynagrodzenie z tytułu zmniejszenia si warto ci

nieruchomo ci „A” w zwi zku z ustanowieniem słu ebno ci.

potok

ulica

Powierzchnia gruntu zaj tego pod drog : 60m x 3m = 180m

Warto gruntu porównywalnych działek 20zł/m

Warto słu ebno ci 180m

x 20zł/m

= 3 600zł

Warto słu ebno ci mo na okre li jako jednorazowe wynagrodzenie lub okresowe (opłaty

roczne - zysk od kapitału zło onego w banku np. w USD na 6% rocznie – 216zł rocznie).

Omówi warianty (ró ny kształt działki i sposób zagospodarowania zasadniczo zmienia

warto słu ebno ci):

• działka szeroka (mo na oddzieli drog ywopłotem i wykorzystywa j jako dojazd

od gara y) warto gruntu najlepiej oszacowa podej ciem porównawczym, mała

uci liwo słu ebno ci).

• działka w ska (droga bezpo rednio przy oknach pensjonatu, hałas samochodów

dostawczych i wesołych kuracjuszy, ni sze czynsze w pensjonacie) – du a

uci liwo słu ebno ci, w wycenie powinno si uwzgl dni zmniejszenie si

warto ci całej nieruchomo ci (np. oszacowane metod dochodow ).

• w podej ciu dochodowym mo na okre li warto słu ebno ci jako ró nic pomi dzy

warto ci nieruchomo ci o funkcji hotelowej bez ustanowionej słu ebno ci i z

ustanowion słu ebno ci (ró ny poziom czynszy, nie np. 6 m-cy sezon a np. 4m-ce,,

inna stopa kapitalizacji - wi ksze ryzyko) – vide przykład 4.

PRZYKŁAD 4.

BUDYNEK HOTELOWY

Sytuacja jak wy ej, lecz nieruchomo poło ona w centrum Warszawy, hotel klasy HOLIDAY INN.

Okre lenie wysoko ci wynagrodzenia z tytułu trwałego zmniejszenia warto ci nieruchomo ci w

zwi zku z ustanowieniem słu ebno ci gruntowej (droga konieczna - przejazd, przej cie,

doprowadzenie mediów) oraz realizacja obiektu w cz ci w tzw. ”ostrej granicy” z mo liwo ci

usytuowania okien. Stwierdza si , e po ustanowieniu słu ebno ci zmieni si warto całej

nieruchomo ci (zarówno gruntu jak i budynku).

War t o sł u e bn o c i o k r e l on o jak o r ó n ic po mi dz y w ar to c i ni e r uc h o mo c i

be z us tan ow i on e j sł u e bn o c i i w ar t o c i n i e r uc ho mo c i z us t an o w i on

s ł u e bn o c i .

Metoda zysków

(niefortunna nazwa)

Metoda ta jest stosowana do wyceny nieruchomo ci nietypowych przynosz cych dochód, lecz

rzadko pojawiaj cych si na rynku jako przedmiot transakcji kupna-sprzeda y (np. kin,

teatrów, stacji paliw, hoteli, restauracji).

Wycena polega na ustaleniu dochodu m.in. na podstawie analizy danych ksi gowych, a nast pnie

na zastosowaniu post powania wła ciwego dla metody inwestycyjnej (tj. u yciu techniki

kapitalizacji prostej lub DCF).

1. DB Dochód brutto otrzymujemy poprzez pomniejszenie przychodów o wszystkie zakupy

(towary, materiały, usługi, wynagrodzenia pracowników itp.).

2. DON Dochód operacyjny netto - DB pomniejszony o wydatki operacyjne (jak w metodzie

inwestycyjnej).

3. Konieczno rozdzielenia DON na: dochód u ytkownika, dochód koncesjonera oraz

dochód wła ciciela nieruchomo ci.

UWAGA:

W przykładzie szkoleniowym (dla potrzeb obliczeniowych) w niniejszym rachunku zmniejszono

zró nicowanie pokoi oraz pomini to dochody uzyskiwane z:

• restauracji, kawiarni i baru oraz parkingu podziemnego i parkingu strze onego naziemnego
• mo liwo ci korzystania z dodatkowego wyposa enia (tj. komputer, fax, poczta

elektroniczna, internet, ksero, profesjonalna obsługa sekretarska, translatorska, mo liwo

organizacji konferencji i seminariów)

• gabinetów dla businessowych rozmów kuluarowych
• usług dodatkowych: fryzjer, kantor wymiany walut, pralnia, health club (fitness centre,

sauna), car rental desk, airline desk, agencja turystyczna etc.

• ustawienia reklam, anten satelitarnych, automatów do gier oraz inne dochody poza

czynszowe.

Powierzchnia gruntu: ok. 5 500 m

. Zabudowa ok. 75% gruntu, rednio 6 kondygnacji nadziemnych.

Powierzchnia gruntu zaj ta na wykonywanie słu ebno ci 20m x 50m = około 1000m

Dane z dokumentacji technicznej: powierzchnia u ytkowa całego hotelu (pokoje hotelowe,

restauracja, kawiarnia, bar, biura, sala konferencyjna itd.): ok. 20 000 m

w tym:

Rodzaj pokoi hotelowych

Ilo

Powierzchnia

1
2
3

Apartamenty

Pokoje jednoosobowe z łazienk

Pokoje dwuosobowe z łazienk

210
140

Ok.60m

ok.25m

ok.30m

Razem

360

Powierzchnia pokoi ok. 11 tys m

UW AG A : Ry ne k n i e p rz e j r zy sty , br ak w i ary god n y c h d any c h obe jmu j c y c h w arto

z ak up ów , wy d atk ów ope r ac y j ny c h or az s tr uk tu ry pod z i ał u d oc h od u ope r ac y j ne go

u y t kow ni k a (mana ge r a) na d oc hód : u y t kow ni k a, k on c e s jon e r a o r az w ł a c i c i e l a

n i e r uc ho mo c i !

WARIANT I - nie ma ustanowionej słu ebno ci

Okre lenie wysoko ci przychodu rocznego (nie czynszu), m.in. wg danych z ksi gowo ci

Rodzaj pokoi hotelowych

Ilo

Cena pokoju za

dob w USD

Frekwencja

365 dni

rocznie

Przychód roczny

USD

Apartamenty

Pokoje jednoosobowe z

łazienk

Pokoje dwuosobowe z łazienk

210
140

349
208
249

40%
55%
60%

509 540

8 768 760
7 634 340

Razem przychody

360

16 912 640

Schemat obliczeniowy (podej cie dochodowe, metoda zysków, technika kapitalizacji prostej):

Przychody

16 912 640 USD

Zakupy (materiały, towary, usługi np., wynagrodzenia pracowników, pralnia po cieli -

zale od sprawno ci managera) wg analizy zapisów ksi gowych ok.20% przychodów

3 382 500 USD

DB Dochód Brutto

13 530 000 USD

Wydatki operacyjne (obejmuj ce koszty utrzymania nieruchomo ci: podatek od

nieruchomo ci, opłata za u.w. gruntu, ochrona obiektu, konserwacja d wigów, remonty

bie ce, koszty administracji , dostawa mediów m.in. woda, CO, energia elektryczna,

wywóz nieczysto ci, ubezpieczenie, ale nie obejmuj ce wynagrodzenia dla

koncesjonera, odsetek od kredytów, amortyzacji, podatku dochodowego) wg analizy

zapisów ksi gowych ok.25% dochodu brutto

3 382 000 USD

DON

Dochód Operacyjny Netto

10 148 000 USD

Dochód u ytkownika (managera) np. wg umowy 30%

3 044 000 USD

Dochód koncesjonera (np. za „szyld”: Kempi ski, Holiday Inn, Sheraton, Novotel, CPN,

JET) np.wg umowy 15%

1 522 000 USD

DONW Dochód operacyjny netto wła ciciela nieruchomo ci (tylko ta pozycja

kształtuje warto nieruchomo ci!)

5 581 000 USD

Warto całej nieruchomo ci (gruntu i budynku hotelu) bez ustanowionej słu ebno ci V oblicza si wg

wzoru:

V = Wk x DONW

w którym roczny dochód netto mno y si przez współczynnik kapitalizacji wyznaczony za pomoc

wzoru:

Wk = 1: s

gdzie :

s – stopa kapitalizacji, przyj to 14% (omówi sposoby okre lania stóp procentowych oraz ró nice

w stopach kapitalizacji dla ró nych obiektów komercyjnych: hoteli, biur, rezydencji, centrów

logistycznych).

St d Wk = 7,14285; natomiast warto całego obiektu (gruntu i budynku hotelu) bez ustalonej

słu ebno ci gruntowej:

WARIANT I V = DONW x Wk = 5 582 000 USD x 7,14985 = 39 871 000 USD

tj. ok.110 tys. USD/pokój oraz 2 800 USD/m

. Kontrola: Koszt budowy hotelu wraz z gruntem:

hotele klasy Sheraton: 150-200 tys. USD/pokój; ni szy standard: 90-100 tys.USD/pokój.

WARIANT II - jest ustanowiona słu ebno

Zmiana polega tylko na trzech elementach: ni sza o 2% cena pokoju, mniejsza o 3% frekwencja,

ni sza stopa kapitalizacja o 0,5% (wi ksze ryzyko). Bez zmiany pozostaj : ilo pokoi i struktura

dochodów, kosztów i podziały DON.

Rodzaj pokoi hotelowych

Ilo

pokoi

Cena pokoju

za dob w USD

Frekwencja

365 dni w roku

Przychód roczny

w USD

Apartamenty

Pokoje 1 - os. z łazienk
Pokoje 2 - os. z łazienk

210
140

342
204
244

37%
52%
57%

461 871

8 131 032
7 106 988

Razem przychody

360

15 700 000

Przychody

15 700 000 USD

Zakupy i usługi - jak poprzednio przyj to ok.20% przychodów

3 140 000 USD

DB Dochód Brutto

12 560 000 USD

Wydatki operacyjne - jak poprzednio przyj to ok.25% dochodu brutto

31 140 USD

DON

Dochód Operacyjny Netto

9 420 000 USD

Dochód u ytkownika (managera) np. jak poprzednio wg umowy 30%

2 826 000 USD

Dochód koncesjonera np. jak poprzednio wg umowy 15%

1 413 000 USD

DONW Dochód operacyjny netto wła ciciela nieruchomo ci

5 181 000 USD

Warto całej nieruchomo ci (gruntu i budynku hotelu) z ustanowion słu ebno ci V oblicza si wg

wzoru:

V = Wk x DONW

w którym roczny dochód netto mno y si przez współczynnik kapitalizacji wyznaczony za pomoc

wzoru:

Wk = 1: s

gdzie:

s - stopa kapitalizacji, przyj to 14,5% (wi ksze ryzyko inwestowania), st d Wk = 6,889655

natomiast warto całego obiektu (gruntu i budynku hotelu) z ustanowion słu ebno ci gruntow :

WARIANT II V = DONW x Wk = 5 181 000 USD x 6,889655 = 35 731 000 USD

Warto słu ebno ci okre lono jako ró nic pomi dzy warto ci nieruchomo ci bez

ustanowionej słu ebno ci i warto ci nieruchomo ci z ustanowion słu ebno ci

39 871 000 USD - 35 731 000 USD = 4 141 000 USD

to jest około 4 tys. USD/m

Dla porównania podaje si wysoko wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci

gruntowych na terenie Warszawy (cz sto o bardziej atrakcyjnej lokalizacji, wy szych cenach

gruntów i ró nej powierzchni):

ul. Pi kna / ul.Krucza - cz działki ew. nr 132/5 w obr bie 5-05-04 o powierzchni

ok.315m

- słu ebno doj cia i dojazdu (teren podwórzowy, dojazd ogólnodost pny).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

209zł/m

2. Aleje Jerozolimskie Nr 23 i Nr 25

cz ci działek ew. nr 10 i nr 11 w obr bie 5-05-02 o powierzchni 81m

- słu ebno

doj cia i dojazdu poprzez przejazdy bramowe do nieruchomo ci (oznaczonej jako działki

ew. nr 14 i 13/2) zlokalizowanej we wn trzu blokowym ograniczonym ulicami: Krucza,

Nowogrodzka, Parkingowa i Al. Jerozolimskie, zabudowanej budynkami mieszkalnymi

(oficynami przeznaczonymi do rozbiórki), teren przeznaczony pod zabudow handlowo-

usługow - inwestor PKH „MM’ S.A.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

818zł/m

ul. Przechodnia (rejon Placu Bankowego) - cz

działki ew. nr 28/2 w obr bie 5-03-03 o

powierzchni 88m

- słu ebno doj cia i dojazdu (grunt niezabudowany) do nieruchomo ci

(oznaczonej jako działka ew. nr 27) zlokalizowanej u zbiegu ulic: Przechodnia,

Pl.Bankowy zabudowanej budynkiem Hotelu „SASKIEGO” (planowana rozbudowa hotelu

z zabudow wewn trznego dziedzi ca) - inwestor Spółka „Hotele Warszawskie SYRENA”.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

1 860zł/m

ul. Krucza 47A - cz

działki ew. nr 15 w obr bie 5-05-02 o powierzchni 38m

słu ebno doj cia i dojazdu poprzez przejazdy bramowe do nieruchomo ci (oznaczonej

jako działki ew. nr 14 i 13/2) zlokalizowanej we wn trzu blokowym ograniczonym ulicami:

Krucza, Nowogrodzka, Parkingowa i Al. Jerozolimskie, zabudowanej budynkami

mieszkalnymi

(oficynami przeznaczonymi do rozbiórki), teren przeznaczony pod zabudow handlowo-

usługow - inwestor PKH „MM’ S.A.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

818zł/m

5. u

l. Andersa (rejon ul.Nalewki i ul.Dubois) - cz działki ew. nr 37/2 w obr bie 5-01-06 o

powierzchni 36m

- słu ebno doprowadzenia mediów (grunt niezabudowany) do

nieruchomo ci (oznaczonej jako działka ew. nr 37/1) zlokalizowanej u zbiegu ulic: Nalewki

i Dubois zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym - inwestor ECHO

INVESTMENT

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

1 048zł/m

ul. Chmielna 13 - cz

działki ew. nr 80 w obr bie 5-03-11 o powierzchni ok.36m

słu ebno doj cia i dojazdu poprzez przejazd bramowy do nieruchomo ci KW 61371

(oznaczonej jako działki ew. nr 85/3 i 113) zlokalizowanej we wn trzu blokowym

ograniczonym ulicami: Al.Jerozolimskie, Nowy wiat, Bracka i Chmielna, zabudowywanej

budynkiem biurowo-usługowym DIANA Development Sp. z o.o.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

916zł/m

ul. urawia 4A - cz działki ew. nr 101 w obr bie 5-05-02 o powierzchni ok.103m

słu ebno doj cia i dojazdu poprzez przejazd bramowy do nieruchomo ci KW 148850

(oznaczonej jako działka ew. nr 97) zlokalizowanej we wn trzu blokowym ograniczonym

ulicami: Krucza, Nowogrodzka, urawia i Bracka, zabudowywanej budynkiem biurowo-

usługowym BERKEN POLSKA.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

933zł/m

ul. Litewska - cz działki ew. nr 22/3 w obr bie 5-05-11 o powierzchni ok.73m

słu ebno doj cia i dojazdu oraz doprowadzenia sieci infrastruktury do obiektu

biurowego.

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

2382zł/m

ul. Szucha - cz działki ew. nr 30 w obr bie 5-05-11 o powierzchni ok.46m

- słu ebno

nadwieszenia budynku biurowego na terenem ulicznym (IV kondygnacje).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

2628zł/m

10.

ul. Pa ska / ul.Emilii Plater - cz działki ew. nr 4/4 w obr bie 5-03-08 o powierzchni

ok.18m

- słu ebno utrzymywania cz ci podziemnej budynku – parking pod terenem

ulicznym.

Opłata roczna z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej: 122zł/m

11.

ul. Maria ska / ul. wi tokrzyska - cz działki ew. nr 36/7 w obr bie 5-03-08 o

powierzchni ok.677m

- słu ebno utrzymywania cz ci podziemnej budynku – parking

pod terenem ulicznym.

Opłata roczna z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej: 122zł/m

PRZYKŁAD 5.

Słu ebno gruntowa - przejazdu wg W.Kłopoci skiego.

Wła ciciel nieruchomo ci „B” chciałby rozbudowa budynek hurtowni i korzystniej

zorganizowa ruch samochodów dostawczych. Aby zainwestowa musi uzyska zgod

wła ciciela nieruchomo ci „A” na ustanowienie słu ebno ci gruntowej - dojazdu do

nieruchomo ci (uwaga: nie jest to „droga konieczna”, gdy nieruchomo „B” posiada dost p

do drogi publicznej ).

lic

Ulica

WARIANT I. Z punktu widzenia pana „B”

Powierzchnia gruntu zaj tego pod drog : 3,5m x 12m = 42,0 m

; Warto gruntu

porównywalnych działek 40zł/m

Warto słu ebno ci 42,0m

x 40zł/m

x 0,90 =

1 512zł

K = 0,90 współczynnik korekcyjny, zale ny od uznania biegłego, uwzgl dniaj cy fakt

korzystania z drogi równie przez wła ciciela nieruchomo ci obci onej A.

WARIANT II. Z punktu widzenia pana „A” Zastosowano Podej cie mieszane, metod

pozostało ciow .

Pan „A” udowadnia, e zamierza na niezabudowanej cz ci swojej nieruchomo ci wznie budynek

o funkcji handlowej w parterze z lokalami mieszkalnymi na I-IV pi trze. Zamierza wynajmowa

lokale po wybudowaniu obiektu. Uzyskał ju nawet zgod na wzniesienie obiektu o nast puj cych

parametrach:

Powierzchnia zabudowy: 3,5m x 10m = 35,0 m

Powierzchnia u ytkowa lokalu handlowego: 28,0 m

Pan „A” mo e zbudowa budynek mieszkalny z przejazdem bramowym, pozostawiaj c prze wit na

przejazd samochodów, lecz warto słu ebno ci odpowiada w jego mniemaniu warto ci utraconych

spodziewanych korzy ci z powodu rezygnacji z budowy lokalu handlowego w parterze. Biegły

warto słu ebno ci (na jego zlecenie) oszacował nast puj co:
1. Spodziewana warto sklepu po jego wybudowaniu oszacowana metod inwestycyjn , technik

kapitalizacji prostej:

28m

x 30zł/m

(spodziewany miesi czny czynsz) x 12m-cy x 0,6 (pomniejszenie dochodu z

tytułu niepełnego wykorzystania oraz wydatków operacyjnych) : 0,14 (stopa kapitalizacji z rynku

lokalnego) = 43 200zł

2. Koszty budowy sklepu (metoda kosztu odtworzenia, technika wska nikowa) z uwzgl dnieniem

faktu, e media s ju doprowadzone do budynku i korzysta si z dwóch istniej cych cian

bocznych:

28m

x 1206zł/m

(spodziewany koszt budowy np. wg normatywów scalonych WACETOB ob.nr

90) x 1,10 (koszty finansowania) = 37 145 zł

Warto słu ebno ci odpowiadaj ca utraconym spodziewanym korzy ciom:
43 200zł – 37 154zł =

6 055zł

Omówi inne warianty (np. metoda zysków, uwzgl dnienie ryzyka):

• W.Kłopoci ski proponuje zwi kszy t kwot o czynnik pertraktacji o udział w

po ytkach ze sprawniejszego działania hurtowni oceniany swobodnie na 25%. W mojej

opinii taki udział jest nieuzasadniony.

• Biegły nie uwzgl dnił ryzyka inwestycyjnego (np. trudno ci z budow , wynajmem

biura, odło eniem w czasie dochodu), zbyt nisko oszacował koszty budowy i koszty

finansowania, stosuj c metod pozostało ciow nie uwzgl dnił zysku developera.

• Warto słu ebno ci mo na równie okre li jako rent roczn - po uzyskaniu

dochodów z lepszego zorganizowania ruchu pojazdów, np. 0,06 x 13 700zł = 822zł

(lub z zastosowaniem metody zysku - jak w British Railways).

• Problem zmiany warto ci ju istniej cego budynku „A” ( ni szy poziom czynszy).

PRZYKŁAD 6.

Lokalizacja przewodów podziemnych zasilaj cych Zakład Unieszkodliwiania Stałych

Odpadów Komunalnych (Spalarni mieci) przy ul.Gwarków

Fragmenty opinii:

„Celem opinii jest oszacowanie redniej warto ci wynagrodzenia za ustanowienie

słu ebno ci gruntowych odpowiadaj cych obni eniu warto ci rynkowej nieruchomo ci w

zwi zku z lokalizacj na terenie nieruchomo ci urz dze energetycznych linii 15kV

zasilaj cych budow Zakładu Unieszkodliwiania Stałych Odpadów Komunalnych”.

„Słu ebno gruntowa, zgodnie z akt. 285 KC, nie mo e by ustanowiona np. na rzecz

m.st.Warszawy lub „STOEN” lecz innej nieruchomo ci np. nieruchomo ci, na której

zlokalizowany jest Zakład Unieszkodliwiania Stałych Odpadów Komunalnych.”

„Oszacowana warto mo e stanowi podstaw do negocjacji i naliczenia wynagrodzenia

za zaj cie terenu w trybie Ustawy o gospodarce nieruchomo ciami.

Zgodnie z art. 6 pkt 2 celem publicznym jest ”budowa i utrzymywanie ci gów drena owych,

przewodów i urz dze słu cych do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,

a tak e innych obiektów i urz dze niezb dnych do korzystania z tych przewodów i

urz dze ”.

„Zgodnie z norm PN-76/E-05125 oraz Warunkami Technicznymi opracowanymi przez

STOEN a tak e informacjami uzyskanymi w Wydziale Architektury Urz du Gminy

Warszawa-Targówek:

• kable tworz ce linie na napi cie 15kV powinny by zlokalizowane na gł boko ci nie

mniejszej ni 0,80m od powierzchni gruntu do górnej powierzchni kabla

• odległo pomi dzy osi linii energetycznej a lini zabudowy wynosi min 3m.

Czyli szeroko pasa gruntu, w której nie jest mo liwe wprowadzenie nowej zabudowy

wynosi 2 x 3m = 6m. Ta szeroko została przyj ta jako szeroko pasa gruntu, na której

mo na ustanowi słu ebno gruntow .

Realizacja inwestycji mo e by przyczyn nast puj cych ogranicze powoduj cych

obni enie warto ci nieruchomo ci:

brak mo liwo ci zabudowy pasa gruntu o szeroko ci 6m

brak mo liwo ci wprowadzenia nowej ro linno ci (np.drzew)

wpływ pola elektrycznego.”

Warto wynagrodzenia dla potrzeb negocjacji (lub odszkodowania dla potrzeb wywłaszczenia) za

udost pnienie terenu pod projektowane urz dzenia energetyczne (stałe) - przewody linii -

odpowiadaj cego warto ci ograniczenia mo liwo ci wykonywania prawa własno ci na cz ci

nieruchomo ci oraz uci liwo ci zwi zanych z pracami remontowo-eksploatacyjnymi przyj to na

podstawie analizy własnej przeprowadzonej przez autorów niniejszego opracowania w wysoko ci

80% warto ci gruntu oszacowanego metod porównywania parami.

Warto wynagrodzenia za ustanowienie słu ebno ci gruntowej odpowiadaj cego

zmniejszeniu si warto ci nieruchomo ci z tytułu ograniczenia prawa własno ci

poprzez:

lokalizacj przewodów linii energetycznej 15kV

uci liwo ci zwi zane z pracami eksploatacyjno-remontowymi

ograniczenia mo liwo ci wprowadzenia w przyszło ci nowej zabudowy oraz

naniesie ro linnych

w zwi zku z umieszczeniem linii energetycznej szacuje si nast puj co:

Lp.

Lokalizacja

nieruchomo ci

Warto 1 m

gruntu

w zł

Obni enie warto ci

gruntu w %

WARTO

SŁU EBNO CI

w zł/ m

gruntu

ul.Gwarków

53,80

43,00

Powy sza warto obejmuje trwałe zmniejszenie si warto ci rynkowej gruntów w

zwi zku z lokalizacj urz dze energetycznych, w tym uci liwo ci zwi zane z

obsług oraz konserwacj i naprawami linii energetycznej.

Przedmiotu opracowania nie stanowi koszt rekultywacji gruntu oraz warto

odszkodowania za utracone plony.

Omówi :

• Poj cie „drogi koniecznej” art. 145 nie tylko droga dojazdowa i doj cie, ale równie

doprowadzenie mediów. Per analogiam przyjmuje si , e nieruchomo jest

pozbawiona dost pu do sieci energetycznej, kanalizacyjnej, CO.

• Drog konieczn mo e by równie słu ebno budynkowa (np. przej cie przez

klatk schodow s siada przy nieruchomo ci powstałej z drodze działu spadku)

• Poj cie „grunty s siednie” – s siedztwo nie musi by bezpo rednie (fizyczna

styczno ), ale s siedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomo ci musi

by bezpo rednie.

ul.

ysł

a „

-P

ółn

”

g w

y B

pie

, M

z.6

ul.Ko mi ska

ul.

ło

Fra

„ S

łu

no
g

nto

a z

taj

e u

sta

a c

z
ci

iał

. n

r 6

6 s

tan

j te

uli

ytk

nik

iem

iec

sty

sie

iej

zia

łk

ła

cic

iel

ło

tej

zia

łce

ółk

yjn

ółn

. P

jek

jes

a i

ern

iza

cja

cji

ist

o-b

ej.

oje

cji

prz

uje

cie

lic

u
cia

trz

ies

lic

a w

ier

art

cji

rte

ał

8/4

7/9

zie

icy

ró

cie

sta

ła

yra

tan

ien

słu

gru

nto

leg

trw

ałe

z s

sie

kie

oło

y u

l.P

rze

ło

Słu

no
ta

utr

nia

orz

tan

uli

, k

tó

rej

z
s

tan

ian

gru

nt.

”

„C

ele

jes

len

jed

łu

tan

ien

zte

słu

gru

nto

ółk

yjn

A
-P

(

ytk

nik

iec

ste

ier

ład

tj.

iał

)

rze

ars

tru

ła

cic

iel

nie

- tj

. d

zia

łk

i e

. n

r 6

6).

”

„W

tan

ien

słu

gru

nto

sta

i o

jed

nie

zia

łk

i e

. n

r 6

ła

cic

iel

a i

ier

ład

j -

iał

. n

)

pra

, k

tó

e
p

ole

ła

cic

iel

ier

ład

kre

sie

nie

tzn

ał

I-I

tra

taw

ien

iem

ytk

jak

o t

ere

n u

lic

y c

z
ci

nie

rte

Słu

no
g

nto

a m

e m

nie

a c

elu

nie

yte

nie

ład

j lu

b o

j je

j c

z
ci,

a z

rze

ji.

”

„G

nt,

któ

z
ci

sta

łu

no
, w

tał

cie

ójk

nie

y i

sta

i o

ter

lic

y (

nik

y b

u).

”

„Zgodnie wizj lokaln i udost pnionymi dokumentami, w tym: ”Dokumentacj Projektow ”

opracowan przez zespół arch. Marka Rytycha (fragmenty stanowi zał cznik do operatu) nad

przedmiotow cz ci działki nr 66 planowana jest budowa czterech kondygnacji (w poziomie

od I do IV pi tra) poł czonego z przebudowywanym budynkiem ENERGOMONTA U-

PÓŁNOC.

Uwaga: W poziomie parteru grunt pozostanie niezabudowany, nadal b dzie u ytkowany jako

teren uliczny.

Dla potrzeb niniejszego opracowania okre lono przewidywane parametry zabudowy:

Powierzchnia rzutu zabudowy: 11m2
Powierzchnia u ytkowa (pomieszczenia biurowe): około 30m2

Ilo kondygnacji nadziemnych: 4 (bez kondygnacji parteru).

Kubatura: brak danych. ”

Bior c pod uwag powy sze dane oraz cel wyceny w niniejszym opracowaniu okre lono wysoko

wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej jako funkcj warto ci gruntu.

I. Warto gruntu

Do oszacowania warto ci gruntu zastosowano podej cie porównawcze, metod porównywania parami.
Warto gruntu obliczona w niniejszym operacie stanowi Warto Rynkow dla Optymalnego Sposobu

U ytkowania (WRO).

(...)

Warto 1m2 gruntu szacuje si na kwot : 2 429,00zł

II. Wysoko wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej

„Słu ebno ci nie mo na obci y ułamkowej cz ci nieruchomo ci - st d słu ebno zostanie

ustanowiona na całej działce ew. nr 65, a nie na jej cz ci o powierzchni około 11m

.”

Porównano potencjalne korzy ci mo liwe do uzyskania przy ustanowieniu słu ebno ci

gruntowej z korzy ciami uzyskanymi przy przekazaniu gruntu w u ytkowanie wieczyste.

Przyj to, e zbywane (ustanawiane) jest prawo u ytkowania wieczystego, a nast pnie przy pomocy

współczynników korygowano otrzyman wielko .
Ilo i wysoko współczynników wyliczono na podstawie analizy :

porównawczej obu praw rzeczowych (zgodnie z Kodeksem Cywilnym)

porównawczej rynku lokalnego (wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci

gruntowych w zwi zku z lokalizacj urz dze infrastruktury np. linii energetycznych lub w

zwi zku z zabudow poni ej poziomu gruntu - gara e podziemne).

Metodyka post powania przy wycenie:

ustalenie warto ci przy zało eniu zbywania prawa u ytkowania wieczystego

analiza porównawcza obu praw rzeczowych

okre lenie ró nic pomi dzy prawem wycenianym, a prawem własno ci i prawem

u ytkowania wieczystego (w zakresie cech rynkowych - czynników cenotwórczych)

ustalenie warto ci wag cech rynkowych

ustalenie wysoko ci wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci poprzez przemno enie

warto ci gruntu przez warto współczynników wyliczonych w punkcie d.

Przyj to:

1. Opłata pierwsza przy ustanowieniu prawa u ytkowania wieczystego w wysoko ci 0,25 x V

(25% warto ci gruntu)

2. Do obliczenia sumy zdyskontowanych opłat rocznych z tytułu u ytkowania wieczystego w

wysoko ci 3% warto ci gruntu rocznie zastosowano współczynnik kapitalizacji czasowej

w nast puj cej postaci

Wk = [1- (1+s)

-n

] : s

w którym

n – okres u ytkowania wieczystego 99 lat

s – stopa dyskontowa 6% (przy rachunkach w USD).

0,03 x V x Wk = 0,49 x V (49% warto ci gruntu).

3. Korzy ci Gminy zwi zane z ustanowieniem prawa u ytkowania wieczystego szacuje

si na:

(0,25 + 0,49) x V = 0,74 x V (74% warto ci gruntu).

4. Inwestor nie b dzie wnosił podatku od nieruchomo ci (w przyszło ci katastralnego)

i innych opłat lokalnych. Korzy ci z tego tytułu szacuje si na 2% warto ci gruntu.

5. Inwestor – jako posiadacz słu ebno ci - nie ma mo liwo ci zabudowy najcenniejszej

kondygnacji parteru. Obni enie warto ci prawa do gruntu szacuje si na 25%

warto ci gruntu.

6. Inwestor zobowi zany zostanie do utrzymywania porz dku (w tym usuwania niegu

i mieci) na przedmiotowej cz ci działki nr 66. Obni enie warto ci prawa do

gruntu szacuje si na 1% warto ci gruntu.

7. Inwestor (jako u ytkownik wieczysty działki ew. nr 65 i wła ciciel budynku

wzniesionego na tej działce, b d cej nieruchomo ci władn c w stosunku do

przedmiotowej nieruchomo ci) b dzie miał utrudnione mo liwo ci zaci gni cia

kredytu bankowego na cz

budynku wznoszon nad przedmiotowym gruntem

oraz mo e mie utrudnion ewentualn sprzeda całego obiektu. Obni enie warto ci

prawa do gruntu szacuje si na 10% warto ci gruntu.

Bior c pod uwag powy sze - zmniejszenie si warto ci nieruchomo ci z tytułu ograniczenia

prawa własno ci poprzez:

budow w poziomie I-IV pi tra budynku biurowego (poł czonego z budynkiem na

s siedniej działce ew. nr65)

braku wpływów m.in. z tytułu opłat za u ytkowanie wieczyste, podatek od

nieruchomo ci

ograniczenia mo liwo ci wprowadzenia w przyszło ci nowej zabudowy oraz

naniesie ro linnych a tak e alternatywnego wykorzystania

w zwi zku z realizacj planowanej inwestycji - szacuje si na:

(0,74 + 0,02 – 0,25 – 0,01 – 0,10) x V = 0,40 x V (40% warto ci gruntu).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej odpowiada, w opinii autorów

niniejszego opracowania, obni eniu warto ci gruntu działki ew. 66 z tytułu ustanowienia tego

ograniczonego prawa rzeczowego.

Lp.

Lokalizacja nieruchomo ci

Warto 1 m

gruntu

w zł

Obni enie warto ci

gruntu

w %

WARTO

SŁU EBNO CI

w zł/m

gruntu

ul.Przemysłowa / ul.Ko mi ska

2 429

40%

972,00

Warto wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej na działce ew. nr 66
(polegaj cej na prawie do zabudowy cz ci tej działki o powierzchni około 11m2) szacuje si na

kwot :

11m2 x 972zł/m2 =

10 692 zł

Omówi :

• Przypadek ustanowienia słu ebno ci, której da wła ciciel nieruchomo ci obci onej.

Słu ebno ustanawiana w zwi zku z przekroczeniem granic gruntu s siedniego przy

wznoszeniu budynku. „Je eli przy wznoszeniu budynku lub innego urz dzenia

przekroczono bez winy umy lnej granice s siedniego gruntu, wła ciciel tego gruntu nie

mo e da przywrócenia stanu poprzedniego, chyba e bez nieuzasadnionej zwłoki

sprzeciwił si przekroczeniu granicy albo e grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Mo e on

da albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie

odpowiedniej słu ebno ci gruntowej, albo wykupienia zaj tej cz ci gruntu, jak

równie tej cz ci gruntu, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie

gospodarcze. (Art. 151 KC).

• Przypadek „kamienicy” z zabudowanym przejazdem bramowym i gara em w

podwórku. „Wła ciciel nieruchomo ci, który tak zabudował lub zabudowuje swoj

nieruchomo , e zamyka sobie dojazd do dalej od drogi poło onych cz ci

nieruchomo ci, nie mo e da od s siadów ustanowienia słu ebno ci drogowej dla

uzyskania dojazdu do tych cz ci nieruchomo ci”.

• Roszczenie o ustanowienie słu ebno ci przysługuje nie tylko wła cicielowi, ale te

u ytkownikowi wieczystemu gruntu i wła cicielowi nieruchomo ci budynkowej,

natomiast nie przysługuje wła cicielom odr bnych lokali, poniewa uregulowanie

dost pu do poszczególnych lokali nale y do zarz du wspóln nieruchomo ci .

Posiadacz samoistny równie mo e da ustanowienia słu ebno ci jednak e mo e to

by tylko słu ebno osobista.

•  Pa ska/Maria ska – zamiana prawa dzier awy na słu ebno  – parking podziemny
•  Puławska – parking podziemny (powy ej plac zabaw)
•  Szucha / Litewska – dojazd do gara u podziemnego, nadwieszenie cz ci budynku na

ulic

• Moniuszki – nadwieszenie fragmentu budynku budynku na ulic
• Rondo Zgrupowania Radosław „Arkadia” – doj cie, dojazd, usytuowanie ciany

oporowej

PRZYKŁAD 8.

Sprawa s dowa – Otwock – Przedmiotem opinii biegłego s dowego było zarówno ustalenie

miejsca, w którym ma by ustanowiona słu ebno gruntowa jak i ustalenie wysoko ci

wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej drogi koniecznej (w tym nale ało

okre li koszty wycinki drzew wraz z opłatami wynikaj cymi z ustawy o ochronie

rodowiska).

las

droga

Przy okre laniu wysoko ci wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej nale y

oszacowa warto gruntu oraz wysoko kosztów zwi zanych z budow drogi dojazdowej –

drogi koniecznej art. 45 KC. Do oszacowania tej grupy kosztów stosuje si zwykle podej cie

kosztowe, mog to by nast puj ce koszty:

koszty wycinki drzew i budowy drogi

opłaty z tytułu wycinki drzew (zgodnie z Ustaw z 16 kwietnia 2004 o ochronie przyrody

(Dz.U. nr 92, poz. 880) obowi zuje od 1 maja b.r. b dzie nowe rozporz dzenie wykonawcze

dotycz ce stawek dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew za cm obwodu pnia

mierzonego na wysoko ci 130cm poprzednio obowi zywała ustawa z dnia 31 stycznia 1980r o

ochronie i kształtowaniu rodowiska wraz z Rozporz dzeniem RM z dnia 28 grudnia 2000r o

opłatach za wprowadzenie substancji zanieczyszczaj cych do powietrza oraz za usuwanie

drzew i krzewów z pi cioma nowymi zał cznikami opłat (D.U. nr 120 poz.1287) - np. 1cm

obwodu jodły lub cisu o obwodzie 101-200cm wynosi 873zł tj. przy obwodzie 1,5m opłata

wynosi 130 950zł tj 37 tys. USD) lub zgodnie z Ustaw z dnia 5 lutego 1995r o ochronie

gruntów rolnych i le nych (D.U. Nr 16 poz.78) wraz z Zarz dzeniem M O , Z N i L z dnia 30

grudnia 1995r w sprawie zasad ustalania jednorazowego odszkodowania za przedwczesny

wyr b drzewostanu (MP Nr 3 z 1996r) - tabele przeliczników warto ci drzewostanów z
uwzgl dnieniem ceny sprzeda y 1m3 drewna tartacznego, iglastego podawana w

komunikatach Prezesa GUS

przekładka urz dze podziemnych, przeniesienia budowli np. ogrodzenia lub tzw. „małej

architektury”, pomnika, przesadzania drzew i innych kosztów „uwolnienia gruntu”

rozbiórka obiektów budowlanych – uwaga: zapis w Rozporz dzeniu z 7 lipca 1998r dot.

sposobu szacowania kosztów rozbiórki (tylko technika szczegółowa),

koszty wył czenia z produkcji rolnej lub le nej tzw. „odrolnienie” i „odlesienie”- nale no i

opłaty roczne - zapis wg ustawy z dnia 22 maja 1997r o zmianie ustawy o ochronie gruntów

rolnych i le nych (D.U. Nr 60 z dnia 14 czerwca 1997 poz. 370): „ nie dotyczy wył czenia

gruntów z produkcji rolniczej i lub le nej na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05ha w

przypadku budynku jednorodzinnego oraz 0,02ha na ka dy lokal mieszkalny w przypadku

budynku wielorodzinnego”.

Omówi :

• Most – Krynica
• Słu ebno ci nie mo na obci y ułamkowej cz ci nieruchomo ci (je eli wła ciciel,

który obci ył sw nieruchomo nie ujawnion w ksi dze wieczystej słu ebno ci ,

przenosi na inn osob udział w prawie własno ci, nie informuj c jej o ustanowieniu

słu ebno ci, to słu ebno nadal si utrzymuje, pomimo e nabywca działa w zaufaniu

do ksi g wieczystych). Przeciwko słu ebno ci drogi koniecznej nie działa r kojmia

wiary publicznej ksi g wieczystych.

• Je eli wskutek podziału nieruchomo ci władn cej albo nieruchomo ci obci onej –

sposób wykonywania słu ebno ci wymaga zmiany – sposób ten w przypadku braku

porozumienia stron b dzie ustanawiany przez s d (art. 290).

• Przy podziale gruntu S d mo e obci y poszczególne cz ci potrzebnymi

słu ebno ciami gruntowymi w razie zniesienia współwłasno ci, odpowiednio w razie

działu spadku oraz podziału maj tku wspólnego mał onków (art. 212 KC).

• Słu ebno drogi koniecznej nie mo e by ustanawiana pomi dzy współwła cicielami

którzy podzielili si nieruchomo ci do u ytkowania.

• Dopuszczalne jest ustanowienie słu ebno ci drogi koniecznej na rzecz ka doczesnego

wła ciciela nieruchomo ci w sytuacji, w której nieruchomo władn ca i obci ona

(słu ebna) s własno ci ró nych osób (w ród nich wła ciciela jednej i

współwła ciciela drugiej np. pan A jest wła cicielem nieruchomo ci władn cej i

współwła cicielem nieruchomo ci obci onej).

PRZYKŁAD 9.

Wycena warto ci nieruchomo ci obci anej prawem słu ebno ci osobistej (do ywotniego

zamieszkiwania) dla potrzeb sprzeda y nieruchomo ci

Budynek mieszkalny posiada 3 lokale po 75m

Pu.

Na nieruchomo ci ustanowiona jest słu ebno mieszkania (w jednym z lokali dla

mał e stwa: Pan na 79lat, Pani 70 lat). Nieruchomo znajduje si na terenie osiedla

mieszkaniowego, w którym:

w ostatnim czasie miało miejsce wiele transakcji kupna-sprzeda y – rednia cena

transakcyjna, okre lona w podej ciu porównawczym, wynosi 3000zł/m

Pu (wraz

z prawem do gruntu)

wiele lokali jest wynajmowanych, rednia wysoko czynszu netto, okre lona w

podej ciu porównawczym, kształtuje si w wysoko ci 30zł/m

Pu.

Warto nieruchomo ci (bez uwzgl dnienia obci enia słu ebno ci ) oszacowali my na

kwot

3 x 75 m

x 3000 zł/m

= 675 000zł.

Natomiast warto jednego lokalu (wraz z prawem do gruntu, bez uwzgl dnienia

obci enia słu ebno ci ) oszacowali my na kwot :

WL = 75 m

x 3000 zł/m

225 000zł.

Warto słu ebno ci S, w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:

czynszu (który mo na by uzyska z wynajmu lokalu – przewidywany dochód

z wynajmu Dr),

czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu

obci onego słu ebno ci ).

Okre lenie czasu trwania ycia – vide Komunikat Prezesa Głównego Urz du Statystycznego „w

sprawie dalszego trwania ycia kobiet i m czyzn” – publikowane w internecie www.stat.gov.pl,

równie na stronach federacyjnych (w pierwszej tabeli wiek tylko od 30 do 80 lat, w nast pnych od

0 do 10l lat; s te tabele w rozbiciu na województwa, powiaty, regiony). Mo na te korzysta

równie z tabel stosowanych przez agentów ubezpieczeniowych.

Wg danych GUS szacujemy prawdopodobn długo ycia osób w okre lonym wieku.

UWAGA: nie redni długo ycia w Polsce, uwzgl dniamy płe , mo na wykorzysta

„Tablice trwania ycia 2004r.” - zał cznik. Przeci tne dalsze trwanie ycia Pan – 7,15 lat,

Pani 14,52 lat. Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który nabywca b dzie

pozbawiony czynszu – 15 lat.

Stosujemy podej cie dochodowe, metod inwestycyjn – wg formuły.

S = Dr x Wk

Proponuje si zastosowa czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)

-n

] : r = 6,810864

w którym:

n = ilo lat pozbawienia wła ciciela lokalu dochodów z lokalu – 15 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomo ci 12%).

Czyli wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci osobistej (lub zmniejszenia

warto ci rynkowej obci onej tym ograniczonym prawem rzeczowym) mo na oszacowa

w wysoko ci:

S = 75m

x 30 zł/m

x 12 m-cy x 6,810864 =

183 893 zł.

Omówi warianty:

• Wariant jak wy ej, ale przy zało eniu, e Pan ma 70 lat, a Pani 50lat - czyli czas

odło enia dochodów wynosi 30lat. Wk= 8,08 S=218 tys.zł. Warto

słu ebno ci zbli a si do warto ci nieruchomo ci 225 tys.zł.

• Wariant jak wy ej, ale przy zało eniu, e Pan ma 85 lat, a Pani te 85lat - czyli czas

odło enia dochodów wynosi 5lat. Wk= 3,58 S=97 tys.zł.

• Uwaga: nie mo na myli obci enia prawem słu ebno ci osobistej z obci eniem

tzw. „najmem kwaterunkowym”

• W.Kłopoci ski proponuje zamiast zastosowania współczynnika kapitalizacji po

prostu pomno enie ilo ci lat przez mo liwy czynsz roczny. W mojej opinii ten

sposób my lenia mo na przyj tylko w przypadku, gdy spodziewany okres utraty

spodziewanego dochodu wynosi 2-3 lat (co w praktyce si nie zdarza).

• Historia Jeanne Calment z Arles, która zmarła niedawno w wieku 122lat. W wieku

80 lat zbyła dom ustanawiaj c słu ebno do ywotniego zamieszkiwania wraz z

rent .

PRZYKŁAD 10.

UWAGA: PRAWO OBLIGACYJNE A NIE OGRANICZONE PRAWO

RZECZOWE

(stosuje si przepisy jak opr – art.910 KC)

Wycena warto ci prawa do ywocia dla ustanowienia tego prawa na nieruchomo ci (lub dla

potrzeb wywłaszczenia nieruchomo ci obci onej tym prawem)

Okre lenie warto ci prawa do ywocia - prawo do ywotniego zamieszkiwania.

Prawo do ywocia ma polega na:

1. Prawie do mieszkania (słu ebno mieszkania jako cz

prawa do ywocia;

przyj to dane wyj ciowe podobne do przykładu Nr 9 - słu ebno osobista)

2. wiadczeniach powtarzaj cych si –

dostarczanie codziennie 1 chleba lub bułek

dostarczanie codziennie 2l mleka

dostarczanie codziennie....(...)

dostarczanie 1 raz w tygodniu podwody (dowóz do ko cioła co niedziela)

dostarczanie opału, wiatła, gazu, udost pnienie telefonu (okre lony czas

rozmów) ....(...)

zapewnienie pomocy i piel gnowanie w chorobie, dostarczanie leków oraz

sprz tu rehabilitacyjnego (...)

sprawienie pogrzebu i pochówku wg zwyczajów miejscowych (2 osoby).

Dane:

Pan na 79lat, Pani 70 lat. Lokal, w którym b dzie ustanowione prawo do mieszkania, usytuowany jest na terenie

osiedla mieszkaniowego, w którym:

w ostatnim czasie miało miejsce wiele transakcji kupna-sprzeda y – rednia cena

transakcyjna, okre lona w podej ciu porównawczym, wynosi 3000zł/m

Pu (wraz z

prawe do gruntu)

wiele lokali jest wynajmowanych, rednia wysoko czynszu netto, okre lona w

podej ciu porównawczym, kształtuje si w wysoko ci 30zł/m

Pu.

Ceny na rynku lokalnym: pieczywo, mleko ((i inna ywno ), taksówka, opał. ga , energia

elektryczna,..., opieka piel gniarska, leki, sprz t rehabilitacyjny, pogrzeb i pochówek.

Warto prawa do ywocia D, w tym przypadku, stanowi funkcja trzech elementów:

czynszu rocznego (który mo na by uzyska z wynajmu lokalu – przewidywany

dochód z wynajmu

Dr),

rocznej warto ci powtarzaj cych si wiadcze

czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu

obci onego prawem do ywocia oraz b dzie zobowi zany do wiadcze

powtarzalnych).

Czynsz roczny mo liwy do uzyskania z najmu lokalu – Dr =

75m

x 30 zł/m

x 12 m-cy = 27

000zł

Rodzaj

wiadczenia

powtarzaj cego si

Warto

wiadczenia

w zł

Roczna warto wiadczenia

zł

1 chleb lub bułki

2zł / dziennie

365dni x 2zł = 730zł

2 litry mleka

2 x

2,5zł/dzienni

365dni x 5zł = 1 825zł

transport do ko cioła (ilo km

+ 1,5 godzinny postój)

40zł /

tygodniowo

40zł x 52 tyg. = 2 080zł

Razem

po zaokr gleniu

4 635zł

Czas pozbawienia (utraty) dochodów z czynszu oraz czas obowi zku ponoszenia kosztów

wiadcze powtarzaj cych si - czyli okre lenie czasu trwania ycia – vide wycena

słu ebno ci osobistej – przyj to 15 lat

Stosujemy podej cie dochodowe, metod inwestycyjn – wg formuły.

D= (Dr + W ) x Wk

Proponuje si zastosowa czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)

-n

] : r = 6,810864

w którym:

n = ilo lat pozbawienia wła ciciela lokalu dochodów z lokalu – 15 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomo ci 12%).

Czyli warto prawa do ywocia okre lona dla potrzeb ustanowienia tego prawa na

nieruchomo ci lub dla potrzeb wywłaszczenia nieruchomo ci obci onej tym prawem

wynosi:

D = (27 000zł + 4 635zł) x 6,810864 = 215 462 zł.

Omówi warianty:

Przypadek, gdy w umowie o do ywocie jest zapis o zmniejszeniu si prawa po mierci

jednego z do ywotników – wtedy mo na wykona obliczenia oddzielnie dla ka dej z

osób uprawnionych

Przypadek, gdy jest kilka osób uprawnionych o bardzo ró nym wieku: np.

uprawnienie dotyczy Pana w wieku lat 80 i jego konkubiny w wieku lat 30; albo matki

i niepełnosprawnego syna – te proponuje si rozdzieli uprawnienia dla potrzeb

obliczeniowych (propozycja zastosowania DCF).

Przypadek, gdy do ywotnik zostanie obj ty obowi zkiem alimentacyjnym (urodzenie

dziecka po dacie zawarcia umowy o do ywocie) - uprawnienie strony do dania

uznania umowy do ywocia za bezskuteczn . Roszczenie o rozwi zanie umowy

nieskuteczne, gdy do ywotnik posiada rodki (mienie wystarczaj ce do zaspokojenia

wierzyciela lub gdy był niewypłacalny ju przed zawarciem umowy do ywocia.

PRZYKŁAD 11.

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci dojazdu do gara u w

poziomie piwnicy w budynku apartamentowym - wg wyceny E.Kamler-Tetyk.

–

nieruchom

obci

ona

–

nieruchom

władn

Na działkach A i B realizowane s budowy budynków apartamentowych z gara ami

podziemnymi.

Budynek realizowany na działce B nie posiada dogodnego dojazdu do drogi publicznej (a

jedynie dost p dla ruchu pieszego i pojazdów specjalnych - karetek pogotowia, stra y

po arnej). Dojazd do podziemnego parkingu w budynku B projektowany jest poprzez

podpiwniczenie w budynku A (równie u ytkowanego jako parking).

Dane wyj ciowe:

ulica

poziom

piwnic

(gara y)

ulica

•

Pas gruntu u ytkowany w celu realizacji słu ebno ci : 5m x 12m =

60m

•

Warto gruntu – okre lona w podej ciu porównawczym –

1 090zł/m

•

Ilo miejsc parkingowych w gara u podziemnym budynku A (nieruchomo obci ona)

– 8

••••

Ilo miejsc parkingowych w gara u podziemnym budynku B (nieruchomo władn ca)

–

•

Ilo kondygnacji nadziemnych w budynku A - V kondygnacji – parter i cztery pi tra

(słu ebno jest realizowana jedynie w poziomie piwnic, a nie wy szych kondygnacji)

•

Współczynnik korekcyjny

K = 1,25 z tytułu wi kszego hałasu, drga i spalin oraz

zmniejszenia poczucia bezpiecze stwa w budynku A - potencjalne ryzyko, e pomimo

zainstalowanych zabezpiecze i ochrony na drodze obj tej słu ebno ci dojazdu do

gara u znajdzie si osoba niepo dana (zagro enie – kradzie , po ar).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci szacuje si na kwot :

60m

x 1090zł/m

x 16/(8+16) x 0,20 x 1,25 =

10 900zł (tj.182zł/m

PRZYKŁAD 12.

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci doj cia, dojazdu do

supermarketu oraz budowy ciany oporowej - wg wyceny.

ródmie cie Warszawy. Działka, stanowi ca własno miasta, o powierzchni prawie 4tys.m

nieregularnym kształcie (łódeczka) jest usytuowana pomi dzy dwupasmow tras (własno SP) a

nowo wznoszonym kompleksem handlowym. Grunt „poszatkowany”: droga dojazdowa i doj cia dla

pieszych.

Celem wyceny jest okre lenie wysoko ci jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia

bezterminowej, nieograniczonej słu ebno ci gruntowej polegaj cej na:

• prawie przejazdu i przechodu oraz zwi zanej z tym budowy ci gów

komunikacyjnych (wyjazd utwardzony dla samochodów i utwardzone przej cie dla

pieszych) na cz ci działki o powierzchni 881m

• budowie muru oporowego na cz ci działki o powierzchni 14m

• prawie przechodu i zwi zanej z tym budowy ci gu komunikacyjnego (schodów) na

cz ci działki o powierzchni 139m

• prawie przechodu i zwi zanej z tym budowy ci gu komunikacyjnego (schodów) na

cz ci działki o powierzchni 15m

Podstawowe pytania:

• Przeznaczenie w planie miejscowym

• Czy działka mo e stanowi samodzieln działk budowlan ?

• Czy ustanowienie słu ebno ci wpłynie na warto całej nieruchomo ci (3753m

) czy tylko

tych jej cz ci, na której słu ebno b dzie wykonywana 1049m

• Jaka jest warto gruntu?

• Kto b dzie korzysta z gruntu i w jakim procencie?

Do omówienia warianty:

I. Działka budowlana (warto około 1400zł/m

)

II. Działka w liniach rozgraniczaj cych ulicy pod ziele ogólnodost pn (około

700zł/m

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej okre lono na kwot :

325 190zł (to jest 310zł/m

)

W hipotetycznym przypadku oddania gruntu w u ytkowanie wieczyste nabywca prawa do gruntu musi si liczy

z nast puj cymi kosztami: opłata pierwsza w wysoko ci 25% warto ci prawa własno ci oraz opłaty roczne w

wysoko ci 3% warto ci prawa własno ci, a tak e podatki od nieruchomo ci (katastralne).

• opłata pierwsza 0,25 x 739zł/m

x 1049m

= 193 803zł

• skapitalizowana warto przyszłych opłat rocznych

0,03 x 739zł/m

x 1049m

x W

= 211 415zł

przy czym proponuje si zastosowa czasowy współczynnik kapitalizacji:

= [1- (1+r)

-n

] : r = 9,090636

w którym:

n = ilo lat, na które ustanowiono by u ytkowanie wieczyste– 99 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomo ci 11%).

Razem koszt nabycia gruntu (przy zało eniu oddania w u ytkowanie wieczyste) wynosi:

405 218zł (to jest 386zł/m

)

Kwota ta byłaby znacznie wy sza w przypadku wydzielenia nie tylko cz ci gruntu o

powierzchni 1049m

(na której ma by wykonywana słu ebno ), lecz uwzgl dniaj c fakt

wydzielania czterech cz ci gruntu

działki (i jakby jej

„poszatkowanie”) wydzielenie

wi kszej powierzchni gruntu (np. całej cz ci wschodniej gruntu o powierzchni około

2100m

), co zwykle ma miejsce w porównywalnych przypadkach.

Istotnym jest, e posiadacz słu ebno ci nie b dzie wnosi w przyszło ci ani opłat rocznych

ani innych opłat (m.in. podatku katastralnego).

Dla potrzeb analizy uzyskanego wyniku podaje si równie , e grunt poło ony jest w

strefie IV opłat, dla której aktualnie ustanowione s opłaty za usytuowanie obiektów

podziemnej, liniowej infrastruktury technicznej w wysoko ci 300zł/m

PRZYKŁAD 13.

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci nadwieszenia budynku,

doj cia i dojazdu do budynku biurowego oraz doprowadzenia mediów- wg wyceny.

ródmie cie Warszawy (przy URM i Trybunale Konstytucyjnym). Działka stanowi własno miasta, o

powierzchni ponad 5tys.m

- teren uliczny.

Celem wyceny jest okre lenie wysoko ci jednorazowego wynagrodzenia z tytułu

ustanowienia bezterminowych, nieograniczonych słu ebno ci gruntowych polegaj cych

na:

• prawie przejazdu i przechodu oraz doprowadzenia mediów do budynku

realizowanego na s siednich działkach pozostaj cych w u ytkowaniu wieczystym

„...” Sp. z o.o.

• prawie nadbudowy budynku realizowanego na s siednich działkach .... od

poziomu I pi tra.

UWAGA: Słu ebno drogowa, która ma zosta ustanowiona nie stanowi tzw. „drogi koniecznej”

(w rozumieniu art.145 Kodeksu Cywilnego), lecz drog dojazdow - poniewa działki ew. nr 22/1 i

22/4, na których zrealizowana jest inwestycja ma dogodny dost p do drogi publicznej (i to zarówno

od strony ulicy ... jak i Al...).

A. Okre lenie wysoko ci jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej,

nieograniczonej słu ebno ci gruntowej polegaj cej na prawie przejazdu i przechodu oraz

doprowadzenia mediów (sieci cieplnej, wodoci gowej i energetycznej) do budynku

realizowanego na działkach ew. nr ... w u ytkowaniu wieczystym „...” Sp. z o.o.

Dla potrzeb okre lenia wysoko ci wynagrodzenia z tytułu ustanowienia przedmiotowej

słu ebno ci gruntowej przyj to zało enie mo liwo ci wydzielenia cz ci gruntu zajmowanego

przez pod drog dojazdow do nowobudowanego budynku oraz przekazanie go w

u ytkowanie wieczyste.

Porównano potencjalne korzy ci mo liwe do uzyskania przy ustanowieniu słu ebno ci gruntowych z

korzy ciami uzyskanymi przy przekazaniu gruntu w u ytkowanie wieczyste.

Przyj to, e zbywane jest prawo u ytkowania wieczystego, a nast pnie przy pomocy współczynników

korygowano otrzyman wielko .

Ilo i wysoko współczynników wyliczono na podstawie analizy:

porównawczej obu praw rzeczowych (zgodnie z Kodeksem Cywilnym)

porównawczej rynku lokalnego (wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci

gruntowych – drogi koniecznej, doj cia i dojazdu oraz lokalizacji urz dze

infrastruktury).

Przyj to, e warto prawa u ytkowania wieczystego W

puw

dla wła ciciela (przy zało eniu

ustanowienia prawa u ytkowania wieczystego na 99 lat oraz stało ci wpływów) opisuje wzór:

puw

= O

+ (O

: R)

gdzie:

– opłata pierwsza w wysoko ci 25% warto ci gruntu

– opłata roczna w wysoko ci 3% warto ci gruntu

R – stopa dyskontowa dla rynku porównywalnych nieruchomo ci w Warszawie przyj ta (z

uwzgl dnieniem rodzaju wycenianej nieruchomo ci, lokalizacji, mo liwo ci alternatywnego

u ytkowania, mo liwo ci dojazdu) w wysoko ci

11%, która w opinii autorki niniejszego

opracowania odzwierciedla zarówno ryzyko inwestowania w tego typu nieruchomo ci,

spodziewan inflacj jak i wysoko oprocentowania rachunków bankowych.

St d korzy ci wła ciciela gruntu zwi zane z ustanowieniem prawa u ytkowania wieczystego szacuje

si nast puj co: 25% + (0,03% : 0,11) = 52%.
Jednocze nie zwraca si uwag na fakt, e Inwestor nie b dzie wnosił podatku od nieruchomo ci

(w przyszło ci katastralnego) i innych opłat lokalnych. Utrat korzy ci Gminy z tego tytułu

szacuje si na 1% warto ci gruntu.

Planuje si , e z cz ci gruntu, która ma by wykorzystana w celu realizacji przedmiotowej

słu ebno ci (w tym u ytkowanego jako droga dojazdowa) b d korzysta zarówno u ytkownicy

budynku wzniesionego na działkach jak i inne osoby.
Zało ono (uwzgl dniaj c, e cz

obci onego słu ebno ci przej cia i przejazdu gruntu b dzie

obci ona równie słu ebno ci nadbudowy), e udział posiadacza słu ebno ci gruntowej w

korzystaniu z wy ej opisanej cz ci gruntu wyniesie 55%.

Bior c pod uwag powy sze uznano, e zmniejszenie si warto ci nieruchomo ci z tytułu

ograniczenia prawa własno ci poprzez ustanowienie słu ebno ci gruntowej w zwi zku z realizacj

inwestycji na s siednich działkach ew. nr 22/1 i 22/4 mo e by szacowane nast puj co:

(52% + 1%) x 0,55 = 29% warto ci gruntu jako prawa własno ci.

Jednorazowe wynagrodzenie tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej polegaj cej na prawie przejazdu i

przechodu oraz doprowadzenia mediów do budynku realizowanego na działkach ew. nr 22/1 i 22/4

pozostaj cych w u ytkowaniu wieczystym „Litewska Development” Sp. z o.o. szacuje si na kwot :

Lp.

Lokalizacja nieruchomo ci

Warto 1 m

gruntu

(prawa własno ci)

WARTO

SŁU EBNO CI

w zł/m

gruntu

ul.Litewska

8214

0,29 x 8 214 =

2 382

B. Okre lenie wysoko ci jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej,

nieograniczonej słu ebno ci gruntowej polegaj cej na prawie nadbudowy budynku

realizowanego na s siednich działkach pozostaj cych w u ytkowaniu wieczystym „...” Sp. z

o.o. od poziomu I pi tra.

Dla potrzeb okre lenia wysoko ci wynagrodzenia z tytułu ustanowienia przedmiotowej słu ebno ci

gruntowej przyj to zało enie mo liwo ci wydzielenia cz ci gruntu przeznaczonego pod zabudow

powy ej poziomu I pi tra.
Porównano potencjalne korzy ci mo liwe do uzyskania przy ustanowieniu słu ebno ci gruntowych z

korzy ciami uzyskanymi przy przekazaniu gruntu w u ytkowanie wieczyste.

Przyj to, e zbywane jest prawo u ytkowania wieczystego, a nast pnie przy pomocy współczynników

korygowano otrzyman wielko .

Ilo i wysoko współczynników wyliczono na podstawie analizy:

porównawczej obu praw rzeczowych (zgodnie z Kodeksem Cywilnym)

porównawczej rynku lokalnego (wynagrodzenia z tytułu ustanowienia słu ebno ci

gruntowych – np. zabudowy powy ej I kondygnacji czy zabudowy tylko cz ci podziemnej

gruntu).

Przyj to, e warto prawa u ytkowania wieczystego W

puw

dla wła ciciela (przy zało eniu

ustanowienia prawa u ytkowania wieczystego na 99 lat oraz stało ci wpływów) opisuje wzór:

puw

= O

+ (O

: R)

gdzie:

– opłata pierwsza w wysoko ci 25% warto ci gruntu

– opłata roczna w wysoko ci 3% warto ci gruntu

R – stopa dyskontowa dla rynku porównywalnych nieruchomo ci w Warszawie

przyj ta (z uwzgl dnieniem rodzaju wycenianej nieruchomo ci, lokalizacji,

mo liwo ci alternatywnego
u ytkowania, mo liwo ci dojazdu) w wysoko ci

11%, która w opinii autorki

niniejszego opracowania odzwierciedla zarówno ryzyko inwestowania w tego typu

nieruchomo ci, spodziewan inflacj jak i wysoko oprocentowania rachunków

bankowych.

St d korzy ci wła ciciela gruntu zwi zane z ustanowieniem prawa u ytkowania wieczystego szacuje

si nast puj co: 25% + (0,03% : 0,11) = 52%.
Jednocze nie zwraca si uwag na fakt, e Inwestor nie b dzie wnosił podatku od nieruchomo ci (w

przyszło ci katastralnego) i innych opłat lokalnych. Utrat korzy ci Gminy z tego tytułu szacuje si na

1% warto ci gruntu

Planuje si , e z cz ci gruntu, która ma by wykorzystana w celu realizacji przedmiotowej

słu ebno ci b d korzysta zarówno u ytkownicy budynku wzniesionego na działkach 22/1 i 22/4 jak

i inne osoby (przechodnie ulicy Litewskiej).
Zało ono, e udział posiadacza słu ebno ci gruntowej w korzystaniu z wy ej opisanej cz ci gruntu

wyniesie 60% (wykorzystanie w kilku poziomach: I, II, III i IV pi tro, ale bez najbardziej

atrakcyjnego poziomu parteru, który musi pozosta ogólnie dost pny) .

Bior c pod uwag powy sze uznano, e zmniejszenie si warto ci nieruchomo ci z tytułu

ograniczenia prawa własno ci poprzez ustanowienie słu ebno ci gruntowej w zwi zku z realizacj

inwestycji na s siednich działkach ew. nr 22/1 i 22/4 mo e by szacowane nast puj co:

(52% + 1%) x 0,60 = 32% warto ci gruntu jako prawa własno ci.

Jednorazowe wynagrodzenie tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej polegaj cej na prawie zabudowy

powy ej poziomu I kondygnacji (budynku wznoszonego na działkach na działkach ew. nr 22/1 i 22/4

pozostaj cych w u ytkowaniu wieczystym „Litewska Development” Sp. z o.o.) szacuje si na kwot :

Lp.

Lokalizacja nieruchomo ci

Warto 1 m

gruntu

(prawa własno ci)

WARTO

SŁU EBNO CI

w zł/m

gruntu

ul.Litewska

8214

0,32 x 8 214 =

2628

PRZYKŁAD 14.

Wycena warto ci gruntu dla potrzeb ustanowienia słu ebno ci budowy gara u

podziemnego (pod terenem ulicznym). Wynagrodzenie nie jednorazowe, lecz ustalane raty

roczne.

ródmie cie Warszawy (przy DH Emilia). Działka (teren uliczny) stanowi własno miasta. Przed

rozpocz ciem budowy biurowca zawarto umow u ytkowania gruntu s siedniego (ulica) dla

potrzeb budowy gara u podziemnego stanowi cego cz

konstrukcyjn wie owca. Obecny

wła ciciel zamierza zby cał nieruchomo lub wydzielone nieruchomo ci lokalowe (ł cznie z

prawem do miejsc parkingowych), lecz nie mo e gdy u ytkowanie (podobnie jak najem i

dzier awa) jest prawem niezbywalnym.

Celem wyceny jest okre lenie warto ci rynkowej gruntu dla potrzeb naliczenia opłat

rocznych z tytułu obci enia przedmiotowych nieruchomo ci bezterminow słu ebno ci

gruntow polegaj c na „ograniczeniu prawa własno ci Gminy Warszawa-Centrum w ten

sposób, e w cz ci podziemnej cz ci działki nr ...utrzymywany b dzie istniej cy

fragment cz ci podziemnej budynku wybudowanego na gruncie s siednim, poło onym

przy ul.... stanowi cym działk ewidencyjn ..”

W opracowaniu nie okre lano wysoko ci jednorazowego wynagrodzenia z tytułu

ustanowienia słu ebno ci gruntowej, a jedynie warto gruntu dla potrzeb naliczenia opłat

rocznych z tytułu w/w słu ebno ci, poniewa w Uchwale Nr ... Rady Dzielnicy

ródmie cie w Gminie Warszawa-Centrum z dnia ... została wyra ona zgoda na zmian

ustanowionego na rzecz Spółek ... prawa u ytkowania na prawo słu ebno ci, przy czym

odpłatno za ustanowienie w/w słu ebno ci nie b dzie jednorazowa, a zostanie ustalona w

formie opłat rocznych w wysoko ci 3% warto ci gruntu.

Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdza si , e pomimo atrakcyjnej lokalizacji

szacowanego gruntu warto cz ci przedmiotowych działek jest ni sza od niezabudowanych

gruntów poło onych w s siedztwie przeznaczonych pod zabudow komercyjn ze wzgl du

na:

• brak mo liwo ci samodzielnego wykorzystania

• brak mo liwo ci inwestycyjnych (brak mo liwo ci wprowadzenia nowej

zabudowy oraz przeznaczenie gruntu w planie miejscowym)

• funkcj słu ebn w stosunku do s siednich nieruchomo ci pozostaj cych we

władaniu ró nych osób prawnych.

Roczna opłata z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej:

4066zł/m

x 0,03

= 122 zł/m

/rocznie

st d

miesi czna opłata z tytułu ustanowienia słu ebno ci gruntowej wyniesie:

122 zł/m

/rocznie : 12 miesi cy =

10 zł/m

/miesi cznie

Dla porównania podaje si , e zgodnie z Zał cznikiem nr 2 do Uchwały Nr 4151/01 Zarz du Dzielnicy

ródmie cie z dnia 11 grudnia 2001r stawka miesi czna za udost pnienie terenu w I strefie (w której

usytuowana jest przedmiotowa nieruchomo ) wynosi:

• działalno komercyjna 50,25 zł/m

/miesi c

• zaplecza budowy 25,13 zł/m

/miesi c

• parkingi i gara e 13,40 zł/m

/miesi c

Słu ebno gruntowa, jako ograniczone prawo rzeczowe, w katalogu praw do

nieruchomo ci opisanych w Kodeksie Cywilnym stanowi dobre prawo ze wzgl du na to,

jest to prawo zwi zane z nieruchomo ci władn c (a nie osob ), daj c

uprawnienia ka dorazowemu wła cicielowi nieruchomo ci władn cej

jest to prawo zbywalne (mo e by zbyte ł cznie z nieruchomo ci

władn c )

słu ebno gruntowa automatycznie przechodzi na nabywc nieruchomo ci

władn cej

istnieje mo liwo zabezpieczenia rzeczowego (w tym obci enia

hipotecznego na rzecz banków kredytuj cych), poniewa dotyczy całego

budynku wzniesionego na nieruchomo ci władn cej oraz rozci ga si na

prawa zwi zane, w tym na słu ebno ci gruntowe obci aj ce nieruchomo ci

słu ebne (obci one).

STUDIA PODYPLOMOWE „ W Y C E N A N I E R U C H O M O C I ”

2006r

MONIKA NOWAKOWSKA

WYCENA

OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

I ZOBOWI ZANIOWYCH

S P I S T R E C I K O N S P E K T U

1. Wst p

1.1. Wprowadzenie

1.2. Przypomnienie wybranych poj Prawa Rzeczowego

2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany tre ci oraz wyga ni cia praw rzeczowych i praw

zobowi zaniowych

3. U ytkowanie

3.1. Tre prawa u ytkowania

3.2. Okre lanie warto ci u ytkowania

3.3. Wpływ u ytkowania na warto nieruchomo ci

4. Słu ebno ci

4.1. Rodzaje słu ebno ci i tre słu ebno ci

4.1.1. Słu ebno gruntowa

4.1.2. Słu ebno osobista

4.2. Okre lanie warto ci słu ebno ci

4.3. Wpływ słu ebno ci na warto nieruchomo ci władn cej i obci onej

5. Zastaw

5.1. Tre prawa zastawu

6. Hipoteka

5.1. Tre prawa hipoteki

5.2. Okre lanie warto ci nieruchomo ci obci onej hipotek

7. Spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu

7.1. Tre prawa

7.2. Okre lanie warto ci

8. Prawa zobowi zaniowe

8.1.- 8.5 Tre praw zobowi zaniowych (dzier awa, najem, u yczenie, renta i do ywocie)

8.6. Okre lanie warto ci praw zobowi zaniowych

9. Standard zawodowy „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowi zaniowe. Zasady wyceny”
10. Literatura

1.Wst p

1.1. Wprowadzenie

Przedmiotem wyceny rzeczoznawcy maj tkowego (w tym biegłego s dowego) mo e by nie tylko

prawo własno ci nieruchomo ci, ale równie niektóre inne prawa rzeczowe i zobowi zaniowe.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomo ci dodała zapis w art.4 ust. 6a: Ilekro w ustawie jest

mowa o „okre laniu warto ci nieruchomo ci – nale y przez to rozumie okre lanie warto ci

nieruchomo ci jako przedmiotu prawa własno ci i innych praw do nieruchomo ci”. (Tabela)

Pod poj ciem „inne prawa do nieruchomo ci” rozumiemy przede wszystkim: ograniczone prawa rzeczowe (np. słu ebno

drogi koniecznej, u ytkowanie) oraz prawa wynikaj ce ze stosunków zobowi zaniowych (takie jak: najem, dzier awa,

u yczenie, renta i do ywocie). W potocznym j zyku rzeczoznawcy maj tkowi zwracaj uwag na konieczno

„rozsupłania wi zki praw do nieruchomo ci” (np. wycena nieruchomo ci gruntowej zabudowanej dla potrzeb

wywłaszczenia, przy czym grunt stanowi cy własno gminy, pozostaje w u ytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, a w

jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona słu ebno osobista do ywotniego zamieszkania).

Od dnia 1 lipca 2003r obowi zuje Standard Zawodowy IV.4 „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i

zobowi zaniowe. Zasady Wyceny”.

Szczególnie cz sto spotykamy si z tego rodzaju problemami na obszarze wycen dla potrzeb s dowych.

Wycena warto ci tych praw (w tym m.in. słu ebno ci gruntowych i osobistych, spółdzielczego prawa

do lokalu) mo e stanowi dowód w sprawie o ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmian tre ci

lub ustanie tego ograniczonego prawa rzeczowego.

Cz sto, na zlecenie S du, biegły opiniuje równie celowo oraz miejsce ustanowienia słu ebno ci, mo liwo i warunki

wyodr bnienia lokali jako przedmiotu odr bnej własno ci (Uwaga: to „Opinia”, a nie „Operat szacunkowy”).

W przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalno ci tych praw warunkuje ich funkcjonowanie na

rynku nieruchomo ci oraz powoduje mo liwo oszacowania ich warto ci rynkowej.

Natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczno okre lenia warto ci wpływu

obci enia tymi prawami na warto nieruchomo ci.

Uwaga: Nie zawsze obci enia prawami rzeczowymi lub zobowi zaniowymi powoduje zmniejszenie warto ci

nieruchomo ci (vide prawo najmu w warszawskich biurowcach).

1.2. Przypomnienie wybranych poj prawa rzeczowego

Prawa rzeczowe s to prawa podmiotowe bezwzgl dne czyli skuteczne wzgl dem wszystkich (erga

omnes). W prawie polskim istnieje zasada ”numerus causus

” ograniczonych praw rzeczowych tzn.

mo na ustanawia na rzeczy tylko prawa, które s wyczerpuj co okre lone w art.244 KC.

Poj cie „

rzecz”. W prawie rzymskim rzecz (res) było jakiekolwiek dobro, nawet niedost pne dla

zmysłów. W uj ciu naszego współczesnego prawa cywilnego „

rzecz jest materialna cz przyrody,

maj ca byt samoistny i tworz ca okre lone dobro”.
Poj cie rzeczy jest wi c szersze ni w mowie potocznej. Nie s rzeczami dobra niematerialne, które

(np. „Good will”) równie stanowi przedmiot szacowania rzeczoznawców maj tkowych (ale nie

stanowi przedmiotu niniejszego wykładu).

Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami s tylko przedmioty materialne.

Nie s rzeczami zwierz ta (od czasu wej cia w ycie Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierz t).

Rzecz nie jest i nigdy nie mo e by człowiek. Kontrowersje powstaj wokół problemu uznania jako

rzeczy organów ludzkich w celu dokonania przeszczepu (oddzielone od ciała ludzkiego s rzeczami,

ale tylko do czasu poł czenia z tym samym lub innym ciałem). Nie jest rzecz ani przedsi biorstwo

ani gospodarstwo rolne (to jest „zbiór praw”). Czym innym jest natomiast „rzecz zbiorowa” np.

ksi gozbiór.
Natomiast przedmioty dzielimy na:

• przedmioty materialne ( res corporales ) tj. grunt, budynek, ogrodzenie

• przedmioty niematerialne ( res incorporales ) niedost pne dla zmysłów ( tj. słu ebno ci,

wierzytelno ci).

Przedmiotem stosunku prawnorzeczowego musi by w cało ci okre lona rzecz, w przeciwie stwie

do stosunków obligacyjnych. Wykonywanie prawa (np. u ytkowania) mo na ograniczy do

oznaczonej cz ci nieruchomo ci, ale prawo rozci ga si na cał nieruchomo (obci a cał

nieruchomo ).

Cz sto w celu okre lenia warto ci ograniczonych praw rzeczowych nale y oszacowa warto

po ytków.

Po ytkiem lub owocem ( fructus ) okre la si przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy.

W wyniku gospodarczego oddziaływania na ni (

po ytki naturalne - fructus naturales);

przykłady: miód z pasieki, zbo e, ziemniaki, owoce zebrane z drzewa, glina, wir, torf, piasek i

inne minerały wydobywane z ziemi. (Uwaga: od 1997r nie jest po ytkiem rzeczy przychówek

zwierz t hodowlanych, bo zwierz ta nie s ju rzeczami, lecz z wyj tkiem ryb i organizmów

yj cych w wodzie - Prawo Wodne). Zgodnie z art.53 „po ytki naturalne rzeczy stanowi jej

płody i inne odł czone od niej cz ci składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki

stanowi normalny dochód z rzeczy”.

Uwaga: przy odł czonych cz ciach składowych nieruchomo ci

dwa warunki: „normalny dochód” (charakter stałych i okresowych przychodów jakie przynosi rzecz

pomniejszona o wydatki operacyjne, nieprawidłowo nazywane „kosztami uzyskania” przychodu lub

dochodu) i uzyskany „wg zasad prawidłowej gospodarki”- np. nie zani one czynsze najmu lokalu;

po ytkiem jest drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki le nej, ale nie jest drewno

pozyskane w wyniku rabunkowej gospodarki).

Na podstawie umowy lub innej czynno ci prawnej (

po ytki cywilne - fructus civiles) takie jak

czynsz z najmu, dzier awy (Uwaga: niekonieczna forma pieni na). Zgodnie z art.53. ,,po ytki

cywilne rzeczy stanowi dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego”.

UWAGA: Prawo do pobierania po ytków to główna ró nica pomi dzy najmem i dzier aw , poza prawem do

u ywania za umówiony czynsz (np. najem lub dzier awa działki rekreacyjnej).

Istniej równie zgodnie z art.54

Po ytki prawa - dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem (np. odsetki od po yczonych pieni dzy, opłaty licencyjne, dywidendy).

UWAGA: Rzeczoznawcy maj tkowi uwzgl dniaj po ytki prawa tylko w podej ciu mieszanym –

metodzie pozostało ciowej (poz. „koszty finansowania” – uzyskania kredytu), natomiast nie

uwzgl dniaj w podej ciu dochodowym.

Cz sto w wycenie (szczególnie na zlecenie S du) przy ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych

nale y oszacowa „

szkod rzeczywist ” lub „utracone korzy ci”.

Vide:

Szkoda rzeczywista jest wył cznie strat jak poszkodowany poniósł na mieniu.

Jest to zmniejszenie aktywów lub zwi kszenie pasywów poszkodowanego.

Aktywa mog by zmniejszone przez utrat albo zmniejszenie warto ci, a wzrost pasywów przez zwi kszenie

zobowi za .

Ustalenie wysoko ci szkody nast puje przez porównanie stanu maj tkowego przed i po doznaniu szkody.

Zachodz dwa podstawowe przypadki: utrata mienia i ubytek warto ci mienia.

• Utrata mienia zachodzi, gdy strona nie mo e odzyska utraconego mienia (niemo liwy zwrot w

naturze).

• Ubytek warto ci mienia zachodzi, gdy strona odzyskuje mienie mniejsze lub gorsze. Na ogół

wyst puje utrata lub przypadek równoczesnej utraty pewnych składników mienia i zmniejszenia si

warto ci innych składników.

Szkoda rzeczywista (damnum emergens) nie obejmuje utraconych korzy ci (lucrum cessans).

Nale y pami ta , e:

prawo rzeczowe mo e istnie tylko na rzeczy !

rzecz ruchoma lub nieruchoma mo e by obci ona wi cej ni jednym prawem

rzeczowym.

Rzeczoznawca Maj tkowy obowi zany jest zna podział praw rzeczowych:

- PRAWO WŁASNO CI (jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231
- PRAWO U YTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU

KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomo ciami

- PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

wg. art. 244 - 352 KC z zastrze eniem wyj tków przewidzianych w KC do

ustanowienia p.r.o. stosuje si przepisy przeniesieniu własno ci (umowa

pomi dzy uprawnionym, a nabywc ).

S to prawa na rzeczy cudzej

(ius in re aliena).

U YTKOWANIE

SŁU EBNO ( gruntowa i osobista )

ZASTAW

SPÓŁDZIELCZE WŁASNO CIOWE PRAWO DO LOKALU

HIPOTEKA

2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany tre ci i wyga ni cia ograniczonych

praw rzeczowych

W obecnym prawie polskim o. p. rz. s uregulowane przede wszystkim w nast puj cych przepisach

prawnych:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in.

ustawa z dnia 2 lipca 2004r o zmianie ustawy Kodeks post powania cywilnego oraz o zmianie niektórych

ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804),

Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o ksi gach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r Nr 124, poz. 1361 ze

zmianami),

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomo ciami (D.U. z 2004r Nr 261, poz.2603, Nr

281, poz.2782 oraz z 2005r Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420 i Nr 175, poz.1459) wraz z

Rozporz dzeniem Rady Ministrów z dnia 21 wrze nia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomo ci i

sporz dzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r Nr 196 poz.1628),

Ustawa z dnia 16 wrze nia 1982r Prawo Spółdzielcze (jednolity tekst D.U. z 2003r Nr 188 z pó niejszymi

zmianami, m.in. Dz.U. z 2004r Nr 99 poz. 1001 oraz z 2005r Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz.1024),

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r Nr 119 poz.1116 ze

zmianami m.in. Dz.U. z 2004r Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz.

1024)

Ustawa z dnia 8 lipca 2005r o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419)

Ustawa z dnia 6 maja 1981r o pracowniczych ogrodach działkowych (jednolity tekst Dz.U. Nr 96 z 1985r

poz. 390 ze zmianami)

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r Nr 8, poz. 60 ze zmianami)

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze zmianami)

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 140, poz. 940 ze

zmianami).

Aktualny komplet informacji prawnej – Internetowy serwis Kancelarii Sejmu –

http://www.sejm.gov.pl

. (Nowe przepisy

prawne – vide strony PFSRM www.pfva.com.pl).

KC art.245.

„1. Z zastrze eniem wyj tków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego

stosuje si odpowiednio przepisy o przeniesieniu własno ci”.

„2. Jednak e do ustanowienia o.p.r. na nieruchomo ci nie stosuje si przepisów o

niedopuszczalno ci warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla

o wiadczenia wła ciciela, który prawo ustanawia”.

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje si odpowiednio o przepisy o ochronie własno ci (Konstytucja

RP, przepisy o przeniesieniu własno ci, uwaga: nikt nie mo e posiada wi cej praw ni posiadał jego poprzednik

prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r mo e by ustanowione pod warunkiem lub z zastrze eniem terminu. Nie

mo na skutecznie ustanowi o.p.r w drodze zapisu testamentowego.

Nale y pami ta , e prawo powstałe pó niej nie mo e by wykonywane z uszczerbkiem dla prawa

powstałego wcze niej (zgodnie z zasad pierwsze stwa, „prior tempore, potior iure”).
Prawa rzeczowe ujawnione w ksi gach wieczystych maj pierwsze stwo przed prawami rzeczowymi

nie ujawnionymi w KW. Je li kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwsze stwo

wpisu. Uwaga: s wyj tki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).

UWAGA: R kojmia wiary publicznej ksi g wieczystych nie obejmuje słu ebno ci. Przy czym r kojmi wiary publicznej

rozumie si tak e w sensie negatywnym. Oznacza to, e nabywca w drodze czynno ci prawnej, odpłatnej nieruchomo ci

maj cej urz dzon ksi g wieczyst , nabywa nieruchomo w stanie wolnym od obci e , które nie zostały wpisane do

ksi gi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, e pewne prawa mimo, e nie zostały wpisane do ksi gi wieczystej obci aj

nieruchomo . S to wymienione w art. 7 ustawy o ksi gach wieczystych i hipotece:

prawa obci aj ce nieruchomo z mocy ustawy niezale nie od wpisu

prawo do ywocia

słu ebno ci ustanowione na podstawie decyzji wła ciwego organu pa stwowego

słu ebno ci drogi koniecznej albo ustanowione w zwi zku z przekroczeniem granicy przy

wznoszeniu budynku lub innego urz dzenia.

W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania r kojmi, przy wycenie nale y uwzgl dni wpływ

tych praw na warto nieruchomo ci, poniewa nabywca nieruchomo ci obci onej tymi prawami

nab dzie nieruchomo wraz z obci eniem, cho nie było ono ujawnione w ksi dze wieczystej.

Wa ne jest równie e zgodnie z art. 8 ustawy o ksi gach wieczystych i hipotece działanie r kojmi jest

wył czone, gdy w ksi dze wieczystej s ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji,

wzmianka o kasacji.

KC art.49. – (urz dzenia wył czone - zmiana linii orzeczniczej)

”Urz dzenia słu ce do doprowadzenia lub odprowadzenia wody, pary, gazu, pr du elektrycznego oraz inne urz dzenia

podobne nie nale do cz ci składowych gruntu lub budynku, je eli wchodz w skład przedsi biorstwa lub zakładu”.

Nowa interpretacja przepisu dotyczy poj cia „je eli wchodz w skład przedsi biorstwa lub zakładu”

(tzn. przysługiwania przedsi biorstwo prawa własno ci lub innych praw maj tkowych).

Dwie precedensowe uchwały:

Uchwała S du Najwy szego podj ta w dniu 13 maja 2004r (sygn.III SK 39/2004 OSNAPiUS 2005r nr 6,poz.89)

dotycz ca wykładni art.49 Kodeksu Cywilnego wskazuje, e podstawowym warunkiem uzyskania własno ci

urz dzenia infrastruktury jest uzyskanie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomo ci. Znaczenie uzyskania

prawa do gruntu uległo zwi kszeniu po zmianie linii orzeczniczej dotycz cej art. 49k.c. Wbrew dotychczasowym

pogl dom nie istnieje automatyzm w przej ciu prawa własno ci po fizycznym poł czeniu instalacji wybudowanej

przez inwestora z sieci , gdy decyduje zdarzenie prawne, a nie faktyczne. Urz dzenia wymienione w art.49, słu ce

m.in. do doprowadzenia gazu, wody, ciepła podlegaj obrotowi cywilnoprawnemu, przy czym jako infrastruktura

przedsi biorstwa sieciowego s ruchomo ciami.

Uchwała S du Najwy szego podj ta w dniu 8 marca 2006r w składzie siedmiu s dziów (sygn.III CZP 105/05) stanowi

prawie konstytucyjny przełom dla wła cicieli nieruchomo ci. Nie zmienia si prawo lecz linia orzecznictwa, która

mo e stanowi nowe bardzo interesuj ce ródło zlece dla du ej grupy rzeczoznawców maj tkowych. SN

odpowiadaj c na pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich wskazał, e to do wła ciciela nieruchomo ci nale y

decyzja czy usytuowane w granicach jego działki liniowe urz dzenia infrastruktury stan si własno ci

przedsi biorstwa np. energetycznego, gazowego, wodoci gowego itp. (Uwaga - mo liwo zasiedzenia słu ebno ci

– uchwała z 31 maja 2006r).

Role si zmieniły. Podstawow konsekwencj omawianych Uchwał SN odnosz c si do konstytucyjnych praw i wolno ci

obywatelskich jest wskazanie, e wła ciciel nieruchomo ci nie zostaje pozbawiony praw do urz dze infrastruktury

usytuowanych w granicach jego gruntu przez to, e zostały one poł czone z sieci przedsi biorstwa!

Dotychczas to wła ciciele nieruchomo ci, cz sto przez lata, traktowani jako „niemile widziani petenci” musieli zabiega o

wynagrodzenia i odszkodowania. Cz sto te urz dzenia infrastruktury były lokowane w granicach nieruchomo ci bez

wiedzy i zgody wła cicieli. W orzecznictwie dominował pogl d, e w momencie przył czenia urz dze infrastruktury do

sieci staj si one automatycznie własno ci przedsi biorstwa energetycznego, gazowego, wodoci gowego itp.). Dotyczyło

to tak e przypadków, gdy wła ciciel lub inna osoba ponie li koszty budowy urz dzenia, a powszechn praktyk było

bezpłatne przejmowanie odcinków przewodów znajduj cych si w granicach nieruchomo ci. Dawało do uprzywilejowan

pozycj przedsi biorstwu sieciowemu, które nie musiało zabiega o uzyskanie trwałego tytułu prawnego do tych urz dze

(i ich eksploatacji oraz przeprowadzania napraw). Natomiast wła ciciela nieruchomo ci czekała zwykle „droga przez

m k ”, aby uzyska wynagrodzenie za korzystanie z gruntu lub zwrot kosztów za budow urz dzenia je li sam je

finansował.

Obecnie przepis prawny si nie zmienił, lecz nowa linia orzecznicza wskazuje, e je li przedsi biorstwo sieciowe nie

uzyskało trwałego tytułu do korzystania z gruntu nie jest wła cicielem tych urz dze , a wła ciciel nieruchomo ci

mo e je po prostu ze swego gruntu usun lub renegocjowa warunki korzystania z nich!

Poprzednio zasadnicze znaczenie dla sposobu wykładni art.49 miała uchwała TK z dnia 4 grudnia

1991r uznaj ca, e przepis ten jest wyj tkiem od zasady okre lonej w art.47 §2, zgodnie z którym

„cz ci składow rzeczy jest wszystko, co nie mo e by od niej odł czone bez uszkodzenia lub istotnej

zmiany cało ci albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odł czonego”. Oznaczał to, e

wyszczególnione urz dzenia były cz ci składow zakładu (przedsi biorstwa sieciowego). Nast pnie

SN oraz NSA i S d Antymonopolowy, stwierdzały, e w momencie podł czenia urz dzenia do sieci,

przestawały by cz ci składow nieruchomo ci w granicach której były usytuowane, a przechodziły

na własno przedsi biorstwa sieciowego. Czyli zmiana wła ciciela nast powała automatycznie i była

kwesti „faktu technicznego”, a nie „faktu prawnego” np. umowy z wła cicielem nieruchomo ci (np.

dotycz cej ustanowienia słu ebno ci gruntowej).

Aktualnie SN przedstawia now wykładni działania art.49, wskazuj c e fizyczne podł czenie

urz dze przesyłowych nie mo e stanowi przesłanki wskazuj cej na zmian wła ciciela urz dze ,

gdy musi by zawarta odpowiednia

umowa pomi dzy wła cicielem nieruchomo ci a

przedsi biorstwem sieciowym. Prawnicy wskazuj tak e, na fakt, e aktualne stanowisko dotycz ce

interpretacji art. 49KC w pełni odpowiada literze i intencjom ustawy z 2001r o zbiorowym

zaopatrzeniu w wod i zbiorowym odprowadzaniu cieków oraz prawa energetycznego z 1997r.

(pozwolenie na budow art.32 ust.4 Prawa Budowlanego....; rodzaje i tre umów)

Wg „Ustawy o gospodarce nieruchomo ciami” (D.U. z 2004r Nr 261, poz.2603):

• art. 93 ust.3. (obowi zuje od 2000r) „Podział nieruchomo ci nie jest dopuszczalny, je eli projektowane do

wydzielenia działki gruntu, nie maj dost pu do drogi publicznej; za dost p do drogi publicznej uwa a si

równie wydzielenie drogi wewn trznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich słu ebno ci dla

wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych słu ebno ci drogowych, je eli nie

ma mo liwo ci wydzielenia drogi wewn trznej z nieruchomo ci obj tej podziałem. Nie ustanawia si

słu ebno ci na drodze wewn trznej w przypadku sprzeda y wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzeda

udziału w prawie do działki gruntu stanowi cej drog wewn trzn ".

• art. 112 ust.2. „wywłaszczenie nieruchomo ci polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji

własno ci, prawa u ytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomo ci”.

• art.128 ust.1. (nowy zapis) ,,wywłaszczenie własno ci nieruchomo ci, u ytkowania wieczystego lub

innego prawa rzeczowego nast puje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadaj cym

warto ci tych praw”.

• art.128 ust.2. ,,je eli na wywłaszczanej nieruchomo ci lub prawie u ytkowania wieczystego s ustanowione

inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza si o kwot równ warto ci tych praw” (np. wywłaszczenie

gruntu z ustanowion słu ebno ci gruntow „drogi koniecznej”).

• art. 130 ust 2 ,,ustalenie wysoko ci odszkodowania nast puje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy

maj tkowego okre laj cego warto nieruchomo ci”.

Wg Rozporz dzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrze nia 2004r w sprawie wyceny nieruchomo ci

oraz sporz dzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

„§38 (d.39):

„ 1. Przy okre laniu warto ci nieruchomo ci uwzgl dnia si obci enia nieruchomo ci

ograniczonymi prawami rzeczowymi, je eli wpływaj one na zmian tej warto ci.

2. Przy okre laniu warto ci nieruchomo ci obci onej ograniczonym prawem rzeczowym jej

warto pomniejsza si o kwot odpowiadaj c warto ci tego prawa, równej zmianie warto ci

nieruchomo ci, spowodowanej nast pstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku mo liwo ci okre lenia warto ci w sposób, o którym mowa w ust.2, warto

ograniczonego prawa rzeczowego okre la si przez obliczenie kosztów uzyskania tego

prawa”.

4. Przepisy ust.2 i 3 stosuje si odpowiednio, je eli nieruchomo jest przedmiotem umowy

najmu, dzier awy, u yczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z

nieruchomo ci, je eli wpływa to na zmian warto ci nieruchomo ci”.

5. (nowy zapis) W przypadku okre lenia warto ci nieruchomo ci na potrzeby ustalenia

odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzgl dnia si jej obci enie prawem do ywocia”.

ródłem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego mo e by :

• czynno prawna (umowa w formie aktu notarialnego)

• orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywłaszczenie

• zasiedzenie (dot. słu ebno ci; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwałe

widoczne urz dzenie - droga, most, studnia)

• orzeczenie s du (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,

• ugoda s dowa.

Ustanie lub zmiana tre ci ograniczonego prawa rzeczowego nast puje wskutek:

• orzeczenia s du lub ugoda s dowa

• umowy

• wyga ni cia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. słu ebno ci)

• zniesienia jej bez wynagrodzenia, je eli utraciło dla nieruchomo ci władn cej wszelkie znaczenie

(dot. słu ebno ci)

• zniesienia jej za wynagrodzeniem, je eli wskutek zmiany stosunków stało si szczególnie uci liwe

dla wła ciciela nieruchomo ci obci onej, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z

nieruchomo ci władn cej (dot. słu ebno ci)

• zmiany tre ci lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem

je eli powstanie wa na potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie, nacjonalizacja)

• nadej cia terminu, na który zostało ustanowione (dot. słu ebno ci)

• spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomo ci obci onej hipotek przez wierzyciela.

• zrzeczenia si

• dot. słu ebno ci: nabycia nieruchomo ci władn cej przez wła ciciela nieruchomo ci obci onej lub

odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomo ci przez osob trzeci (bo to prawo do rzeczy cudzej).

• dot. słu ebno ci: podziału nieruchomo ci władn cej lub obci onej mog cy mie nast puj ce skutki:

• przy podziale nieruchomo ci władn cej słu ebno utrzymuje si na rzecz ka dej

cz ci utworzonej przez podział, jednak gdy zwi ksza si u yteczno tylko jednej

lub kilku z nich wła ciciel nieruchomo ci mo e da zwolnienia jej wzgl dem

pozostałych

• przy podziale nieruchomo ci obci onej utrzymuje si na cz ciach utworzonych,

jednak gdy jej wykonywanie ogranicza si do jednej lub kilku z nich, to wła ciciele

pozostałych cz ci mog da ich zwolnienia od słu ebno ci wzgl dem cz ci

pozostałych

• je eli wskutek podziału nieruchomo ci władn cej lub obci onej sposób

wykonywania wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron b dzie

ustalony przez s d.

Podstaw wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do ksi gi wieczystej (w tym ustanowienia, zmiany

tre ci lub wykre lenia tego prawa) mog stanowi :

• dokumenty z podpisem notarialnie po wiadczonym (o ile przepis szczególny nie stanowi

inaczej)

• akty notarialne

• decyzje administracyjne (nast puj z mocy samego prawa, lecz musz by przewidziane w

przepisach prawa)

• orzeczenia s dowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o charakterze

konstytutywnym (tzn. potwierdzaj ce jedynie istniej cy stan prawny np. postanowienie o

ustanowieniu drogi koniecznej) jak i deklaratoryjnym (przenosz ce o.p.r.- orzeczenie o

stwierdzeniu zasiedzenia słu ebno ci lub orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie

pierwsze stwa prawa lub o wyga ni ciu wierzytelno ci)

• inne za wiadczenia (np. wystawiane przez władze i urz dy w zakresie ich wła ciwo ci,

dokumenty wystawiane przez banki, ugody sadowe i zrównane z nimi pod wzgl dem

skutków prawnych ugody w post powaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego,

dokumenty geodezyjne w tym; dotycz ce podziału lub scalenia nieruchomo ci).

3.U ytkowanie

3.1. Tre prawa u ytkowania

U YTKOWANIE art. 252 - 284 KC - prawo u ywania i pobierania po ytków (zakres mo e by

ograniczony przez wył czenie oznaczonych po ytków rzeczy lub wykonywanie mo na ograniczy do

oznaczonej cz ci nieruchomo ci), niezbywalne, niedziedziczne, bez obowi zkowego wpisu do KW,

prawo wygasa po upływie okresu, na który zostało ustanowione, wskutek niewykonywania przez lat

dziesi , najpó niej ze mierci osoby uprawnionej.

U ytkowanie mo e by wkładem niepieni nym (aportem) do spółek kapitałowych (Uchwała SN z dnia

26.05.91)
Tradycyjnie prawo u ytkowania pełniło funkcj alimentacyjn (np. w ramach prawa do ywocia)

pomi dzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcj produkcyjn (np. u ytkowanie przez

rolnicze spółdzielnie produkcyjne).
KC wyró nia u ytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a tak e

inne wypadki u ytkowania (wynikaj ce z odr bnych ustaw: np. u ytkowanie przez pracownicze ogrody

działkowe lub u ytkowanie górnicze).
U ytkownik powinien wykonywa swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (mo e

pobiera tylko po ytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzeda cegły, wycinka lasu).
W praktyce rzeczoznawców maj tkowych interesuje przede wszystkim u ytkowanie ustanawiane na

nieruchomo ci lub na okre lonym zespole rodków produkcji.
Przykład u ytkowania: spółdzielnia, nie b d ca spółdzielni mieszkaniow , która si nie uwłaszczyła.

Art. 258. ”W stosunkach wzajemnych mi dzy u ytkownikiem, a wła cicielem u ytkownik ponosi ci ary,

które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny by pokrywane z po ytków rzeczy”.

(„ci ary” tj. podatki, ubezpieczenia, cz

remontów; tzw. ”remonty bie ce”).

Art.259. „Wła ciciel nie ma obowi zku czyni nakładów, na rzecz obci on u ytkowaniem. Je eli

takie nakłady poczynił, mo e od u ytkownika da ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych

spraw bez zlecenia”.(„nakłady na rzecz” tj. dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew, utrzymywanie

inwentarza).

Art. 260. „1. U ytkownik obowi zany jest dokonywa napraw i innych nakładów zwi zanych ze

zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie

powiadomi wła ciciela i zezwoli mu na dokonanie potrzebnych robót.

2. Je eli u ytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowi zany, stosuje si odpowiednio przepisy o

prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. („naprawy i inne nakłady” tj. cz

remontów tzw. ”remonty

kapitalne”).
Art.263. „Roszczenie wła ciciela przeciwko u ytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia

rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak równie roszczenie u ytkownika przeciwko wła cicielowi o

zwrot nakładów na rzecz przedawniaj si z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.

Art. 265. „Przedmiotem u ytkowanie mog by tak e prawa”.

UWAGA: Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomo ciami „Do trwałego zarz du w

sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje si odpowiednio przepisy

Kodeksu cywilnego o u ytkowaniu”.

3.2. Okre lanie warto ci prawa u ytkowania

Rzeczoznawca maj tkowy (biegły s dowy) decyduje o metodologii wyceny, najcz ciej stosuj c

zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomo ciami - kompilacj podej cia porównawczego,

dochodowego i kosztowego.
Jak okre lamy warto u ytkowania? Metod wybiera biegły na podstawie:

•

celu wyceny

•

odpowiednich przepisów prawnych

•

rodzaju dost pnych informacji

•

czasu, na który zostało ustanowione u ytkowanie

•

zakresu ustanowienia u ytkowania (np. ograniczonego przez wył czenie oznaczonych

po ytków rzeczy).

3.3. Wpływ u ytkowania na warto nieruchomo ci

Ustanowienie u ytkowania zawsze obni a warto rynkow nieruchomo ci.
Rzeczoznawca nie ocenia wył cznie cz ci nieruchomo ci, na której ustanowiono u ytkowanie, lecz

wielko utraty warto ci całej nieruchomo ci obci anej. (to jest stosunek prawnorzeczowy, a nie

obligacyjny – st d o.p.rz. „ wykonywane” mo e by na oznaczonej cz ci nieruchomo ci, ale

„ustanawiane” jest na całej nieruchomo ci).

Biegły powinien sobie postawi pytania:

czy, jakie i na jak długo ponosi straty wła ciciel nieruchomo ci obci onej

czy, jakie i na jak długo uzyskuje korzy ci u ytkownik nieruchomo ci.

UWAGI:

• nale y rozró ni ustanowienie u ytkowania (o.p.r, prawo bezwzgl dne) od najmu i

dzier awy (prawa obligacyjne, wzgl dne) - problem praw do u ywania jak i pobierania

po ytków oraz problem obowi zku ponoszenia nakładów na nieruchomo ci. U ytkownik

mo e bezpo rednio wobec osób trzecich dochodzi roszczenia windykacyjnego lub

negatoryjnego. Dzier awca musi si gn do po rednictwa osób trzecich.

• konieczno rozró nienia oznaczonych po ytków.

4. Słu ebno ci

4.1.Rodzaje słu ebno ci i tre słu ebno ci

SŁU EBNO ( gruntowa i osobista ) art. 285-305 KC, okre lana w literaturze równie pod nazw

historyczn „serwitut”.

4.1.1. Słu ebno gruntowa

Obci enie jednej nieruchomo ci (obci onej, słu ebnej) na rzecz wła ciciela innej nieruchomo ci

(władn cej) prawem, którego tre polega, b d na tym, e wła ciciel nieruchomo ci władn cej mo e

korzysta w oznaczonym zakresie z nieruchomo ci obci onej, b d na tym, e wła ciciel

nieruchomo ci obci onej zostaje ograniczony w mo no ci dokonywania w stosunku do niej

okre lonych działa , b d te na tym, e wła cicielowi nieruchomo ci obci onej nie wolno

wykonywa okre lonych uprawnie , które mu wzgl dem nieruchomo ci władn cej przysługuj na

podstawie przepisów o tre ci i wykonywaniu własno ci.

Słu ebno gruntowa mo e mie jedynie na celu zwi kszenie u yteczno ci nieruchomo ci władn cej lub

oznaczonej jej cz ci.

Zakres słu ebno ci gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza si , w braku innych danych, według

zasad współ ycia społecznego przy uwzgl dnieniu zwyczajów miejscowych.

Przykłady: dojazd do nieruchomo ci (tzw. droga konieczna), prawo przej cia, przejazdu, przep du bydła,

korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN – Wigierski Park Narodowy – potwierdzenie

prawa wło cian nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizuj cej jeziora),

wydobywania wiru, słu ebno widoku z okien lub wiatła, pobierania ciółki z cudzego lasu, prawo

oparcia budynku o budynek s siada, ograniczenie wysoko ci zabudowy.

Uprawnionym (posiadaczem słu ebno ci) jest ka dorazowy wła ciciel nieruchomo ci władn cej.

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)

”1. Je eli nieruchomo nie ma odpowiedniego dost pu do drogi publicznej lub do nale cej do tej

nieruchomo ci budynków gospodarczych, wła ciciel mo e

da od wła cicieli gruntów s siednich

ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej słu ebno ci drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nast pi z uwzgl dnieniem potrzeb nieruchomo ci nie maj cej dost pu

do drogi publicznej oraz z najmniejszym obci eniem gruntów, przez które ma droga prowadzi . Je eli

potrzeba ustanowienia drogi jest nast pstwem sprzeda y gruntu lub innej czynno ci prawnej, a mi dzy

zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, s d zarz dzi, o ile jest to mo liwe, przeprowadzenie drogi

przez grunty. które były przedmiotem tej czynno ci prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzgl dnia interes społeczno-gospodarczy”.

UWAGA:
Ró nica pomi dzy ”drog konieczn ” (art. 145, szczególna słu ebno gruntowa) a „droga
dojazdow ” (art.285-305).

4.1.2. Słu ebno osobista

Obci enie nieruchomo ci tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego tre odpowiada

tre ci słu ebno ci gruntowej. Wygasa najpó niej za mierci uprawnionego, niezbywalna,

niedziedziczna (ale mo na si umówi , e po mierci uprawnionego słu ebno mieszkania

przysługiwa b dzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i mał onkowi, uprawniony mo e przyj

do wspólnego zamieszkiwania mał onka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania

mo e dotyczy innych osób przyj tych jako domowników np. gosposi), nie mo na jej naby

przez zasiedzenie, mo e by wyj tkowo zamieniona na rent (wkład do spółdzielni

produkcyjnej). Nie mo na ustanowi słu ebno ci osobistej na własno ciowym spółdzielczym

prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. „umowa o prze ycie”, „umowa o do ywocie”, nie jest

to „umowa o opiek ”).

Przykłady: prawo do ywotniego zamieszkiwania, równie zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania wiru,

droga dojazdowa - ale uprawnion jest okre lona osoba fizyczna.
Stosuje si odpowiednio wszystkie przepisy dotycz ce słu ebno ci gruntowej.

Słu ebno gruntow ujawnia si

w dziale III KW nieruchomo ci obci onej (przeznaczonym na

wpisy dotycz ce wszystkich ograniczonych praw rzeczowych poza hipotek oraz na wpisy ogranicze

w rozporz dzaniu nieruchomo ci lub u ytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i

roszcze z wyj tkiem roszcze dot. hipoteki) i

w dziale I KW nieruchomo ci władn cej (poniewa

dział pierwszy obejmuje nie tylko oznaczenie nieruchomo ci, ale równie wpisy praw zwi zanych z jej

własno ci ).

Natomiast słu ebno osobista ujawnia si tylko w dziale III KW nieruchomo ci obci onej.

Słu ebno jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana tre ci i zniesienie współwłasno ci równie nast puje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z

1976.03.24 - IIICRN18/76 „zniesienie słu ebno ci le y w interesie wła ciciela nieruchomo ci

słu ebnej i dlatego powinien od ponosi wszystkie zwi zane z tym koszty”).

Uwagi z praktyki wyceny słu ebno ci i orzecznictwa:
1.

Słu ebno zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem ( wiadczenie

ekwiwalentne, pełni funkcj ceny i ma charakter obligacji realnej). Wysoko wynagrodzenia

mo na okre li z zastosowaniem podej cia porównawczego. Uprawniony mo e zrzec si

wynagrodzenia. Wynagrodzenie powinno by okre lone jako wiadczenie jednorazowe,

dopuszcza si jednak wynagrodzenie w formie wiadcze okresowych (ich warto biegły

mo e dyskontowa na dat wyceny). Wynagrodzenie nie musi by okre lone w sumie

pieni nej - mo e by wiadczeniem niepieni nym. Wynagrodzenie ustala si wg cen

rynkowych, lecz nie ma ustawowych wskazówek, jak nale y okre li podstaw do oszacowania

zwi kszenia si warto ci nieruchomo ci władn cej i obni enia warto ci nieruchomo ci

obci onej oraz strat poniesionych przez wła ciciela nieruchomo ci obci onej (przy

obliczeniu warto ci wiadcze powtarzaj cych si mo na si posłu y w drodze analogii

Ustaw o podatku od spadków i darowizn - wg tego sposobu „wynagrodzenie ustala si przez

przemno enie rocznej warto ci utraconych po ytków i dochodów”). Literatura przedmiotu

wskazuje jednoznacznie, e o wysoko ci wynagrodzenia decyduje w ród innych czynników

warto strat poniesionych przez wła ciciela nieruchomo ci obci onej np. przez utrat

płodów rolnych z zaj tego pod drog pasa gruntu.

Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia si z upływem 10 lat od daty ustanowienia

słu ebno ci. Natomiast roszczenie o ustanowienie słu ebno ci nie ulega przedawnieniu.

Wynagrodzenie powinno by „stosowne”, czyli uwzgl dnia skutki przekroczenia granicy tj.

rodzaj i stopie uci liwo ci dla wła ciciela nieruchomo ci obci onej oraz korzy ci

uzyskane przez wła ciciela nieruchomo ci władn cej (w okresie kilku lub kilkunastu lat).

Biegły ustala hipotetyczne wynagrodzenie, jakie musiałby zapłaci wła ciciel nieruchomo ci

obci onej za korzystanie z cudzej nieruchomo ci.

Roszczenie o ustanowienie słu ebno ci przysługuje nie tylko wła cicielowi ale te

u ytkownikowi wieczystemu gruntu i wła cicielowi nieruchomo ci budynkowej, natomiast nie

przysługuje wła cicielom odr bnych lokali, poniewa uregulowanie dost pu do

poszczególnych lokali nale y do zarz du wspóln nieruchomo ci . Posiadacz samoistny

równie da ustanowienia słu ebno ci jednak e mo e to by tylko słu ebno osobista.

Przypadek ustanowienia słu ebno ci, której

da wła ciciel nieruchomo ci obci onej.

Słu ebno ustanawiana w zwi zku z przekroczeniem granic gruntu s siedniego przy

wznoszeniu budynku. „Je eli przy wznoszeniu budynku lub innego urz dzenia przekroczono

bez winy umy lnej granice s siedniego gruntu, wła ciciel tego gruntu nie mo e

przywrócenia stanu poprzedniego, chyba e bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił si

przekroczeniu granicy albo e grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Mo e on da albo

stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej słu ebno ci gruntowej,

albo wykupienia zaj tej cz ci gruntu, jak równie tej cz ci gruntu, która na skutek budowy

straciła dla niego znaczenie gospodarcze”. (art. 151KC).

Słu ebno ci nie mo na obci y ułamkowej cz ci nieruchomo ci (je eli wła ciciel, który

obci ył sw nieruchomo nie ujawnion w ksi dze wieczystej słu ebno ci , przenosi na

inn osob udział w prawie własno ci, nie informuj c jej o ustanowieniu słu ebno ci, to

słu ebno nadal si utrzymuje, pomimo e nabywca działa w zaufaniu do ksi g wieczystych).

Przeciwko słu ebno ci drogi koniecznej nie działa r kojmia wiary publicznej ksi g

wieczystych.

Je eli wskutek podziału nieruchomo ci władn cej albo nieruchomo ci obci onej sposób

wykonywania słu ebno ci wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron b dzie

ustanawiany przez s d (art.290).

Przy podziale gruntu S d mo e obci y poszczególne cz ci potrzebnymi słu ebno ciami

gruntowymi w razie zniesienia współwłasno ci, odpowiednio w razie działu spadku oraz

podziału maj tku wspólnego mał onków (art 212KC).

Podział nieruchomo ci - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomo ciami.

Słu ebno drogi koniecznej nie mo e by ustanowiona pomi dzy współwła cicielami, który

podzielili si nieruchomo ci do u ytkowania.

Dopuszczalne jest ustanowienie słu ebno ci drogi koniecznej na rzecz ka doczesnego

wła ciciela nieruchomo ci w sytuacji, w której nieruchomo władn ca i obci ona

(słu ebna) s własno ci ró nych osób (w ród nich wła ciciela jednej i współwła ciciela

drugiej np. pan A jest wła cicielem nieruchomo ci władn cej i współwła cicielem

nieruchomo ci obci onej).

Wła ciciel gruntu, na którego cz ci ustanowione jest do ywotne u ytkowanie, mo e

domaga si wytyczenia drogi dojazdowej przez działk obj t u ytkowaniem, je eli nie ma

innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna).

Nie jest dopuszczalne ustanowienie drogi koniecznej ze wzgl du na ogólne potrzeby

mieszka ców, tylko na rzecz ka doczesnego wła ciciela konkretnej nieruchomo ci jako

nieruchomo ci władn cej.

Dost p do drogi publicznej w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych (drogi krajowe,

wojewódzkie, gminne oraz lokalne miejskie i zakładowe). Vide Rozp. Ministra Transportu i

Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunków technicznych

jakim powinny odpowiada drogi publiczne i ich usytuowanie (wykaz szeroko ci dróg w

liniach rozgraniczaj cych w zale no ci od klasy drogi).

Rzeczoznawca maj tkowy (biegły s dowy na polecenie S du) ocenia czy dost p jest

„odpowiedni”. Cz sto rzeczoznawca opiniuje, e dost p jest odpowiedni w wypadku, w

którym suma kosztów wykonania i utrzymania urz dzenia koniecznego do doprowadzenia do

stanu odpowiedniego istniej cego dojazdu (np.mostu), byłaby znacznie wy sza od

uszczerbku nieruchomo ci, przez które droga konieczna ma prowadzi , polegaj cego na

wyj ciu spod eksploatacji pasa gruntu na t drog . Zwi kszenie u yteczno ci nieruchomo ci

wskutek ustanowienia słu ebno ci drogowej powinna przewy szy uszczerbek gruntów, przez

które droga prowadzi.

Mo liwo ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniej cy

dost p do drogi publicznej nadaje si tylko do ruchu kołowego (problem dyskutowany w

literaturze prawniczej).

10. Wła ciciel nieruchomo ci, który tak zabudował lub zabudowuje swoj nieruchomo , e

zamyka sobie dojazd do dalej od drogi poło onych cz ci nieruchomo ci, nie mo e da od

s siadów ustanowienia słu ebno ci drogowej dla uzyskania dojazdu do tych cz ci

nieruchomo ci.

11. Poj cie „grunty s siednie” - s siedztwo nie musi by bezpo rednie (fizyczna styczno ), ale

s siedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomo ci musi by bezpo rednie.

12. Poj cie „interes społeczno-gospodarczy” - d enie do ustalenia szlaku dro nego powinien

przebiega najkrótszym i najta szym poł czeniem z drog publiczn (np. z omini ciem

siedliska).

13. Je eli po ustanowieniu słu ebno ci gruntowej powstanie wa na potrzeba gospodarcza,

wła ciciel nieruchomo ci obci onej mo e

da za wynagrodzeniem zmiany tre ci lub

sposobu wykonywania słu ebno ci, chyba e dana zmiana przyniosłaby niewspółmierny

uszczerbek nieruchomo ci władn cej (art 291KC).

14. Sieci infrastruktury. Per analogiam przyjmuje si , e nieruchomo jest pozbawiona dost pu

do sieci nie maj cej bezpo redniego do niej dost pu. Wg interpretacji wi kszo ci autorów

publikacji m.in. St.Rudnickiego oraz wykładu G Kołodziejskiej – przepis dotycz cy

ustanowienia drogi koniecznej jest stosowany równie w praktyce ustanawiania słu ebno ci

gruntowej polegaj cej na doprowadzeniu linii energetycznej, wodoci gowej, kanalizacyjnej

czy gazowej do nieruchomo ci przez grunty s siednie w celu podł czenia nieruchomo ci

pozbawionej elektryczno ci, wody czy gazu do sieci oraz do przeprowadzenia przewodów do

nieruchomo ci nie podł czonej do sieci i nie maj cej z ni bezpo redniej ł czno ci

(oczywi cie za wynagrodzeniem). Odr bne zdanie wyra a m.in. E.Gniewek argumentuj c, e

chodzi o słu ebno przechodu i przejazdu i nie powinno si aprobowa stosowania

przepisów do przeprowadzania przez cudze grunty sieci infrastruktury.(vide artykuły

E.M.Wolanin i E.Kozubek w „Nieruchomo ” Nr I/23 kwartalnik laskiego Stowarz.Rz.M.)

15. Drog konieczn mo e by równie słu ebno budynkowa (np. przej cie przez klatk

schodow s siada przy nieruchomo ci powstałej z drodze działu spadku).

16. Słu ebno korzystania z tarasu na dachu budynku (w aktach notarialnych przy sprzeda y

lokali w apartamentowcach, w zapisem w aktach notarialnych dotycz cym ponoszenia

kosztów remontu posadzki tarasu i barierek oraz obowi zku sprz tania niegu, a tak e

udost pniania tarasu ekipom remontowym).

17.Słu ebno dost pu do słupa energetycznego ustanowiona na rzecz znajduj cej si w

u ytkowaniu wieczystym przedsi biorstwa nieruchomo ci zabudowanej stacj energetyczn

(SN sygn.IIICZP 79/02– słup energetyczny i przewody s cz ci składow przedsi biorstwa,

przynale no ciami), za wynagrodzeniem. Podobnie inne sieci przesyłu gazu, wody, metro.

18.

Wła cicielowi nieruchomo ci obci onej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie drogi

koniecznej, chocia by nie poniósł z tego tytułu adnej szkody. Je li jednak tak szkod

poniósł, ma obowi zek wykazania jej wysoko ci –

stwierdził S d Najwy szy w wyroku z dnia 8 maja

2000r, powołuj c si na art.6 KC. W przepisie tym ustanowiono fundamentaln zasad , e ci ar udowodnienia

faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne (sygn.V CKN 43/2000).

19. Słu ebno metro – Hala Marymoncka i SM Bielany

20. Nale y pami ta , e ustanowienie drogi koniecznej mo e stanowi zarzewie konfliktów

s siedzkich.

Rozró niamy słu ebno ci czynne i bierne:

•

słu ebno czynna (pozytywna)

polega na uprawnieniu wła ciciela jednej nieruchomo ci do

ograniczonego korzystania z nieruchomo ci innego wła ciciela np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie

ciółki, wody, owoców, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urz dze energetycznych,

kanalizacyjnych etc.

•

słu ebno bierna (negatywna)

polega na obowi zku niewykonywania przez wła ciciela nieruchomo ci

obci onej okre lonych uprawnie , wchodz cych w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia

ogrodzenia lub budynku ponad okre lon wysoko , zakaz wybicia okien na stron s siada, zakaz

korzystania z uprawnie do wej cia na grunt s siedni w celu usuni cia zwieszaj cych si z jego drzew gał zi

i owoców, zakaz uprawy okre lonych ro lin lub sadzenia okre lonych drzew (uczulenie), zaniechanie

dokonywania pogł bienia rowu melioracyjnego, które obni yłoby poziom wody w studni s siada.

4.2. Okre lanie warto ci słu ebno ci

4.2.1. ródła danych w procesie wyceny słu ebno ci

. Informacje do wyceny prawa własno ci

•

obligatoryjne - dane z ewidencji gruntów i budynków, uzbrojenia podziemnego (w przyszło ci dane

z katastru), dane z ksi gi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT

•

fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomo ci, w

tym ceny transakcyjne oraz dane do oblicze metodami dochodowymi (np. poziom czynszu, stopa

kapitalizacji), dane do oblicze metodami kosztowymi (koszty odtworzenia lub rozbiórki obiektów:

ceny materiałów budowlanych, koszt prac budowlanych i rozbiórkowych, ceny materiału

nasadzeniowego etc).

. Informacje do oszacowania ró nicy warto ci prawa własno ci i warto ci słu ebno ci

•

informacje o aktualnych uwarunkowaniach prawnych obu praw - konieczno prawidłowego

zdefiniowania przedmiotu wyceny (np. typowy bł d w rozró nieniu zmniejszenia si warto ci lokalu

obci onego prawem do ywotniego zamieszkiwania a warto ci lokalu z najemcami

„kwaterunkowymi”).

•

informacje z monitoringu rynku lokalnego dotycz ce ró nic pomi dzy w/w prawami

•

inne informacje np. publikowane przez GUS dotycz ce długo ci ycia, cen skupu płodów rolnych,

uzyskiwanych rednich plonów, ceny paliwa.

4.2.2. Metodologia i procedury oszacowania warto ci wynagrodzenia za ustanowienie słu ebno ci

Rzeczoznawca maj tkowy (biegły s dowy) decyduje o metodologii wyceny, najcz ciej stosuj c zgodnie z

art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomo ciami - kompilacj podej cia porównawczego, dochodowego i

kosztowego.

Jak okre lamy warto słu ebno ci? Metod wybiera biegły na podstawie:

•

rodzaju słu ebno ci

•

celu wyceny

•

odpowiednich przepisów prawnych

•

rodzaju dost pnych informacji.

Cz sto warto słu ebno ci okre lamy poprzez obliczenie jako podstawy warto ci jednostkowej gruntu

nieruchomo ci obci onej, a nast pnie poprzez przemno enie tej warto ci przez powierzchni gruntu

obj tego słu ebno ci i pomno enie przez współczynnik zale ny np. od tego czy wła ciciel

nieruchomo ci obci onej mo e równie korzysta z tej cz ci gruntu. Ten sposób szacowania mo na

stosowa tylko wówczas, gdy warto pozostałej cz ci nieruchomo ci nie ulega zmianie na skutek

ustanowienia słu ebno ci.

Cz sto dla obliczenia warto ci słu ebno ci szacujemy warto rocznych strat (np. utraconych

po ytków zarówno naturalnych jak i cywilnych), które wła ciciel nieruchomo ci obci onej ponosi w

przypadku ustanowienia na niej słu ebno ci.

Zastosowanie przy wycenie praw oraz warto ci nieruchomo ci nietypowych (np. obliczenie nie

poniesionych kosztów).

Wycena ta polega na odpowiedzi na pytania: czy, jakie i na jak długo korzy ci uzyska nabywca prawa.

Czyli wyliczamy warto „odst pnego”. Rozró niamy dwa rodzaje korzy ci:

• korzy ci bie ce (ró nice w konsekwencjach finansowych)

• korzy ci przyszłe (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych).

Sposób ten stosujemy np. przy wywłaszczenia słu ebno ci gruntowej np. w trybie ustawy o autostradach płatnych, w

przypadku gdy wła ciciel nieruchomo ci władn cej musi pokona dłu sz drog aby dojecha do swojej nieruchomo ci.

4.3. Wpływ słu ebno ci na warto nieruchomo ci władn cej i obci onej

4.3.1. Wpływ słu ebno ci na warto nieruchomo ci władn cej

Obejmuje tylko słu ebno ci gruntowe.

Nale y pami ta , e słu ebno gruntowa mo e mie jedynie na celu zwi kszenie u yteczno ci

nieruchomo ci władn cej lub oznaczonej jej cz ci oraz, e zakres słu ebno ci gruntowej i sposób jej

wykonywania oznacza si , w braku innych danych, według zasad współ ycia społecznego przy

uwzgl dnieniu zwyczajów miejscowych.

Biegły powinien sobie postawi pytanie: czy, jakie i na jak długo osi ga korzy ci wła ciciel nieruchomo ci

władn cej (lub mo e osi ga ) i to zarówno obecnie jak i w przyszło ci.

Zdarza si , e dzi ki ustanowieniu słu ebno ci mo e ulec zmianie funkcja nieruchomo ci władn cej albo

działka mo e uzyska prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej warto .

4.3.2 Wpływ słu ebno ci na warto nieruchomo ci obci onej

Obejmuje słu ebno ci gruntowe i osobiste.

Ustanowienie słu ebno ci zwykle obni a warto rynkow nieruchomo ci.

Rzeczoznawca maj tkowy (biegły s dowy) nie ocenia wył cznie cz ci nieruchomo ci, na której

ustanowiono słu ebno , lecz wielko utraty warto ci całej nieruchomo ci obci anej.

Rz.m. powinien sobie postawi pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty wła ciciel nieruchomo ci

obci onej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia si warto budynku, czy uzyskuje ni sze czynsze z

wynajmu lokali w s siedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku mo liwo ci wzniesienia

nowego obiektu handlowego w cz ci frontowej działki itp).

Przykłady:

A. Słu ebno gruntowa - drogi koniecznej zale y od bardzo wielu elementów, ró nych w konkretnych

sytuacjach tj. szeroko drogi, ilo osób i pojazdów, które korzystaj z drogi, cz stotliwo przejazdu i

przechodu, czas w którym droga jest wykorzystywana (np. dojazd do domku jednorodzinnego lub do motelu).

B. Słu ebno gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu współwłasno ci - podział gruntu i ustanowienie

słu ebno ci drogi dojazdowej wzdłu długiej i w skiej działki - mo e ograniczy mo liwo zabudowy (inny

kształt projektowanego budynku, w szy dost p do frontu działki).

C. Słu ebno gruntowa - drogi koniecznej - czy z działki korzysta tylko wła ciciel nieruchomo ci władn cej czy

tak e wła ciciel nieruchomo ci obci onej (np. dojazd do gara u, zbiornika bezodpływowego itp.), czy

słu ebno „drogi koniecznej” przep du bydła jest okresowa (np. doj cie do nieruchomo ci władn cej drog

gruntow jest niemo liwa tylko przez okresow cz

roku w czasie du ych opadów wiosennych).

D. Słu ebno osobista - do ywotniego zamieszkiwania - wiek osoby, na rzecz której ustanowiono słu ebno

osobist ; ilo osób na rzecz których ustanowiona została słu ebno , czy jest zapis, e prawo zamieszkiwania

przenosi si na dzieci lub wnuków; czy cz

lokalu, w której zamieszkuje do ywotnik jest samodzielna, czy jest

osobne wej cie, czy posiada własn łazienk itp).

UWAGA: W czasie ogl dzin nieruchomo ci strony cz sto podnosz ró ne argumenty wpływaj ce na

zmian warto ci nieruchomo ci zarówno obci onej jak i władn cej. Mo na wtedy wykona opini w

dwóch wariantach wg powoda i wg pozwanego (ewentualnie z własnym komentarzem) do decyzji

S du. Mo na jeszcze doda wariant trzeci „autorski” do wiedzy S du.

5. Zastaw

5.1. Tre zastawu

ZASTAW - KC art 306-335 - wierzytelno ustanawiana na rzeczach ruchomych i prawach.

Prawo podobne do

hipoteki (ale mo e nie by okre lona suma oraz inna podstawa prawna).

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelno ci mo na rzecz ruchom lub prawo obci y prawem,

na mocy którego wierzyciel b dzie mógł dochodzi zaspokojenia z rzeczy bez wzgl du na to, czyj

stała si własno ci , i z pierwsze stwem przed wierzycielami osobistymi wła ciciela rzeczy, wyj wszy

tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwsze stwo szczególne.

Zastaw mo na ustanowi tak e w celu zabezpieczenia wierzytelno ci przyszłej lub warunkowej.

Okre lenie praw i obowi zków zastawnika (wierzyciela) i zastawcy (wła ciciela rzeczy).

Zastawnik mo e dochodzi zaspokojenia z rzeczy obci onej zastawem bez wzgl du na ograniczenie

odpowiedzialno ci dłu nika wynikaj ce z przepisów prawa spadkowego.

Je eli rzecz obci ona zastawem przynosi po ytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobiera je

i zalicza na poczet wierzytelno ci i zwi zanych z ni roszcze . Po wyga ni ciu zastawu obowi zany jest

zło y zastawcy rachunek (art.319).

Je eli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowi zany, stosuje si odpowiednio przepisy o

prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Prawo ustanawiane jest na rzeczach ruchomych i na prawach. Na rzeczach ruchomych nas nie

interesuje, chyba e szacujemy warto całego przedsi biorstwa (np.linia produkcyjna) lub maszyn i

urz dze trwale zwi zanych z gruntem.

Rzeczoznawca maj tkowy (biegły s dowy) zwykle mo e jedynie wycenia prawo zastawu w stosunku do praw

oraz maszyn i urz dze trwale zwi zanych z gruntem (gdy nie posiadamy uprawnie do wyceny rzeczy

ruchomych).

Podobnie jak w przypadku u ytkowania i słu ebno ci do wyceny mo na zastosowa podej cia: porównawcze,

dochodowe i kosztowe.

Poj cie „ekspektatywy odr bnej własno ci lokalu” oraz „ekspektatywy spółdzielczego własno ciowego prawa do lokalu” –
nowe prawa – roszczenia opisane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r (ze zmianami) – art.17

art.19. S to prawa dziedziczne, zbywalne i obci alne – mog stanowi przedmiot wyceny np. dla potrzeb bankowych.

Z chwil zawarcia umowy o budow lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego

własno ciowego prawa do lokalu, zwane „ekspektatyw własno ciowego prawa do lokalu” (art.17

uosm).

Z chwil zawarcia umowy o budow lokalu z zobowi zaniem, e po jego wybudowaniu zostanie zawarta

umowa o ustanowienie odr bnej własno ci tego lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odr bnej własno ci

lokalu, zwane „ekspektatyw odr bnej własno ci lokalu” (art.18 i 19 uosm).

Ekspektatywa jest prawem zbywalnym (wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesion cz ci ), przechodzi na

spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspektatywy powinna by zawarta w formie aktu notarialnego, przy

czym nabycie ekspektatywy (przez nabywc , a tak e spadkobierc , zapisobierc lub licytanta) staje si skuteczne z chwil

przyj cia w poczet członków spółdzielni.

Okre lenie warto ci ekspektatywy rzeczoznawca musi uwzgl dnia wkład budowlany (lub wniesion cz

wkładu

budowlanego) i w zale no ci cech rynkowych wła ciwych przy wycenie lokali n.p. od stanu zaawansowania inwestycji

wyceniamy warto ekspektatywy: odr bnej własno ci lokalu lub własno ciowego prawa do lokalu (mieszkalnego lub

u ytkowego oraz miejsca postojowego w wielostanowiskowym gara u).

6. Hipoteka

6.1. Tre hipoteki

HIPOTEKA - Ustawa o ksi gach wieczystych i hipotece.

Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia okre lonej wierzytelno ci pieni nej przez obci enie

nieruchomo ci ze skutkiem przeciwko ka doczesnemu wła cicielowi i z pierwsze stwem przez

wierzycielami osobistymi wła ciciela.

Przedmiotem hipoteki mo e by :

• nieruchomo (gruntowa, budynkowa i lokalowa)

• prawo u ytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy równie budynki i inne urz dzenia

na gruncie)

• spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu (dawne prawa: własno ciowe spółdzielcze

prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu u ytkowego, prawo do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej)

• wierzytelno zabezpieczona hipotek (subintabulat).

UWAGI:
1.

ułamkowa nieruchomo ci mo e by obci ona hipotek , je eli stanowi udział

współwła ciciela.

Nie jest mo liwe obci enie hipotek jednej z działek geodezyjnych, jakie składaj si na

nieruchomo opisan w ksi dze wieczystej

Hipoteka przymusowa nie powstaje na nieruchomo ciach obj tych wspólno ci ustawow

wła ciciela nieruchomo ci (np. podatnika) i jego mał onka, mo e ona obci a tylko nieruchomo ci

nale ce do maj tku odr bnego (Uchwała SN z 8.11.2000r IIICZP 33/2000). Zgodnie z zasad

art.32 kodeksu rodzinnego i opieku czego dorobkiem mał onków s wszystkie przedmioty

maj tkowe nabyte w czasie trwania wspólno ci ustawowej (czyli je li nie ma intercyzy do dnia

lubu). Jest to wspólno ł czna, maj ca charakter bezudziałowy (a art.34 ordynacji pozwala na

obci anie hipotek nieruchomo ci tylko gdy stanowi udział podatnika).

Wierzytelno zabezpieczona na nieruchomo ci bez wzgl du na osob wła ciciela (ale kolejno

zaspokajania si z nieruchomo ci nie zawsze odpowiada kolejno ci wpisu).

Hipoteka jest ci le zwi zana z wierzytelno ci , któr zabezpiecza, stosunek ten okre la si mianem

akcesoryjno ci hipoteki. Przejawia si to tym, e wyga ni cie wierzytelno ci powoduje wyga ni cie

hipoteki.

Hipoteka obci a nieruchomo , w zwi zku z czym nie jest mo liwe obci enie hipotek całego

maj tku nieruchomego dłu nika.

Hipoteka nie daje wierzycielowi adnych praw do posiadania nieruchomo ci ani pobierania

po ytków lub dochodów, nieruchomo pozostaje nadal w posiadaniu dłu nika, który nie jest nawet

ograniczony w prawie do rozporz dzania ni .

Hipoteka podlega oprocentowaniu - odsetki ustawowe lub w wysoko ci ustalonej strony.

Obowi zuje zasada nominalizmu.

Hipoteka obejmuje nieruchomo wraz z przynale no ciami (rzeczami ruchomymi potrzebnymi do

korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynale no ci (samochód dostawczy mo e by

przynale no ci , a samochód osobowy i meble - nie).

10. Hipoteka ustanowiona na prawie u ytkowania wieczystego, które jest prawem czasowym, wygasa

z chwil upływu czasu, na jaki zostało ustanowione. Wierzyciele hipoteczni uzyskuj w stosunku

do dłu nika hipotecznego w to miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach u ytkownika

wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własno

utracił wskutek wyga ni cia prawa u ytkowania wieczystego gruntu. (art. 101 ustawy o ks.wiecz. i

hip. w zw. z art. 242. K.C.).

11. Subintabulat (hipoteka na wierzytelno ci zabezpieczonej hipotecznie) mo e powodowa powstanie

„ła cuszka” wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie jest to instytucja prawna o mieszanym

charakterze hipoteki i zastawu.

12. Hipoteki nie mo na ustanowi na ekspektatywie prawa własno ci lokalu lub domu (zgodnie z

ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r), a jedynie prawo zastawu.

Rodzaje hipotek: zwykła, przymusowa (przysługuje skarbowi pa stwa i jednostce samorz du

terytorialnego, ZUS...), ł czna (solidarna odpowiedzialno – jedna wierzytelno zabezpieczona na

kilku nieruchomo ciach, powstaj ca np. przy podziale nieruchomo ci obci onej na kilka

nieruchomo ci np. przy wyodr bnianiu poszczególnych nieruchomo ci lokalowych), kaucyjna

(wierzytelno o wysoko ci nieustalonej, ale do ustalonej sumy najwy szej; istniej ca lub mog ca

powsta w przyszło ci).

UWAGA:

Obecnie nie ma ju hipoteki ustawowej (zabezpieczaj cej wierzytelno pa stwow ), zwanej potocznie „tajn ”,

dawniej zabezpieczaj cej wierzytelno pa stwow automatycznie z mocy ustawy i posiadaj cej pierwsze stwo

przed innymi hipotekami, chocia by wierzytelno z tytułu podatków nie została ujawniona w ksi dze wieczystej

(od 1997r je eli organ podatkowy nie zło ył wniosku o wpis hipoteki ustawowej w terminie miesi ca od dnia jej

powstania, hipoteka ustawowa wygasała).

Obecnie obowi zuje hipoteka przymusowa oraz zastaw skarbowy, b d ce zabezpieczeniami rzeczowymi, z których

fiskus mo e skorzysta dopiero po dor czeniu decyzji ustalaj cej wysoko zobowi zania podatkowego czy

zaległo ci podatkowej lub po dor czeniu decyzji o odpowiedzialno ci podatkowej płatnika lub inkasenta. Jest to

bardzo istotna zmiana, gdy poprzednio obowi zuj cy rodzaj zabezpieczenia hipotecznego postrzegany był jako

godz cy w pewno obrotu gospodarczego i sprzeczny zarówno z interesami nabywców nieruchomo ci jak i

kredytodawców (wi ksze ryzyko, wy sze oprocentowanie kredytów).

Dawne hipoteki ustawowe stały si hipotekami przymusowymi, a nie wpisane do KW hipoteki ustawowe wygasły.

Zgodnie z Ustaw Ordynacja podatkow (Zabezpieczenie wykonania zobowi za podatkowych) -

hipoteka przymusowa (tak jak poprzednio ustawowa) jest skuteczna wobec ka dorazowego wła ciciela

przedmiotu i ma pierwsze stwo przed innymi hipotekami, z wyj tkiem sytuacji gdy przedmiot

hipoteki ustawowej jest obci ony równocze nie hipotek ustanowion dla zabezpieczenia

długoterminowego kredytu bankowego – w tym przypadku decyduje kolejno wniosków o

dokonanie wpisu).

UWAGI:

1. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, którego istnienie i tre zale y od innego prawa (nie ma

samodzielnego bytu jurydycznego), gdy powstaje w cisłym zwi zku z prawem które zabezpiecza.

Hipoteka nie mo e powsta bez istnienia prawa głównego tj. zabezpieczanej wierzytelno ci, za z kolei jej

wyga ni cie powoduje wyga ni cie hipoteki.

2. Dla hipoteki w praktyce charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej istotne s :

• zasada oznaczono ci (hipotek mo na zabezpieczy jedynie wierzytelno pieni n o ci le

sprecyzowanej wysoko ci)

• zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do ksi gi wieczystej, nie jest mo liwe je eli

nieruchomo nie posiada zało onej ksi gi wieczystej)

• zasada szczegółowo ci (hipotek mo na obci y jedynie oznaczona, konkretn nieruchomo

wchodz c w skład maj tku dłu nika)

• hipoteka obci a nieruchomo wraz z jej cz ciami składowymi, przynale no ciami i pewnymi

po ytkami cywilnymi

• wierzyciel mo e uzyska zabezpieczenie swojej wierzytelno ci równocze nie od dłu nika osobistego

i rzeczowego, którzy mog by jednym, ale mog by równie odmiennymi podmiotami (np. jedna

osoba zaci ga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomo ci, albo

nieruchomo obci ona hipotecznie jest zbywana – jest dwóch dłu ników: osobisty – poprzedni

wła ciciel i rzeczowy – nowy wła ciciel)

3. W tpliwo ci budzi zapis art.38 (poprzednio 39) Rozporz dzenia RM z dnia 21.09 2004 (wykonawczego do

ustawy o gospodarce nieruchomo ciami) – vide strona 6 konspektu.

Przy poprzednim zapisie (przed 2004r) wielu rzeczoznawców wyra ało pogl d, e „warto hipoteki

odejmuje si od warto ci rynkowej nieruchomo ci” (vide „Korespondencja Federacji” str. 39 kwartalnika

„Rzeczoznawca Maj tkowych” Nr 4(27) z 2000r). Powy ej przytoczony przepis ma zastosowanie do

okre lania warto ci takich o.p.rz., które daj prawo do korzystania z danej nieruchomo ci lub jej cz ci.

Obci enie hipotek nieruchomo ci zabezpiecza jedynie okre lon kwot na nieruchomo ci, nie daj c

adnych mo liwo ci korzystania z tej nieruchomo ci wierzycielowi (osobie, na rzecz której została

zabezpieczona hipoteka) tj. mo liwo u ywania, pobierania po ytków. Metodologia wyceny praw do

nieruchomo ci nie obejmuje adnego sposobu oszacowania warto ci hipoteki, tym bardziej, e rozró niamy

ró ne rodzaje hipotek, ustanawianych i rozlicznych na podstawie ró nych sposobów. W przypadku gdy

przedmiotem opracowania (opinii a nie operatu szacunkowego) jest nie „warto nieruchomo ci”, a „cena

sprzeda y” pomocnym mo e by Wydział Ksi g Wieczystych S du Powszechnego, który mo e rozlicza

kwot zabezpieczon na danej nieruchomo ci.

Rzeczoznawca maj tkowy ma obowi zek okre li warto rynkow nieruchomo ci oraz zamie ci zastrze enie

o kwocie zabezpieczonej hipoteka na szacowanej nieruchomo ci.

4. Kolejno zaspokajania roszcze (bardzo krytykowana przez „ wiatowy Notariat Łaci ski”) jest nast puj ca:

pierwsze stwo Skarbu Pa stwa i Gminy (z wyj tkami), nast pnie wiadczenia alimentacyjne i z tytułu pracy,

na ko cu hipoteka na rzecz np. osoby prawnej i fizycznej (mimo, e mo e by wpisana jako pierwsza).

Czyli hipoteka ustanowiona z tytułu niezapłaconego w 2001r podatku od psa ma pierwsze stwo przed

hipotek wpisan na rzecz osoby fizycznej w 1996r.

Ograniczenia wierzyciela hipotecznego doznaj ogranicze wynikaj cych z przepisów szczególnych –

np. przywilej egzekucyjny wynikaj cy z tre ci art.1025 par.1 k.p.c., zgodnie z którym nale no ci

zabezpieczone hipotecznie znajduj si na szóstym miejscu zaspakajania w toku egzekucji, a tak e

zasada zaliczenia nieruchomo ci obci onej hipoteka do masy upadło ci w post powaniu

upadło ciowym skutkuj ce proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejno

zaspokajania roszcze jest szczególnie istotna gdy warto nieruchomo ci nie wystarcza na pełne

pokrycie zabezpieczonych wierzytelno ci.

5. Ró nice pomi dzy wierzytelno ci hipoteczn a hipotek

• przedawnienie – wierzytelno pieni na ulega przedawnieniu, jednak e wierzyciel mo e

zaspokoi swoje roszczenia z nieruchomo ci zabezpieczaj cej jego wierzytelno (hipoteka chroni

wierzyciela przed przedawnieniem)

• dziedziczenie – zaw enie podlega przewidziana w art. 1012 k.c. mo liwo zło enia przez

spadkodawc o wiadczenia co do ograniczenia swej odpowiedzialno ci za długi spadkowe do

warto ci stanu czynnego spadku. Wierzyciel, bowiem mo e dochodzi zaspokojenia z

nieruchomo ci bez wzgl du na odgraniczenia odpowiedzialno ci przewidziane w prawie

spadkowym, co wynika z art. 74 ustaw o ks. wiecz. i hipotece.

• przelew wierzytelno ci hipotecznej – w wyniku umowy pisemnej pomi dzy wierzycielem

hipotecznym a nabywc nieruchomo ci (nie jest wymagana ani zgoda, ani wiedza dłu nika

hipotecznego)

• waloryzacja – ustanowiona hipoteka podlega realizacji według warto ci nominalnej zabezpieczonej

wierzytelno ci.

• wierzytelno , poza okre lonymi w przepisach szczególnych wyj tkami, powinna by okre lona w

pieni dzu polskim (zarówno nale no główna jak i odsetki)

6. Ograniczenia zabezpieczenia w zakresie odsetek – hipoteka nie chroni odsetek przedawnionych, roszczenie o

odsetki korzysta z pierwsze stwa równego z tym, jakie przysługuje wierzytelno ci głównej tylko za

okres ostatnich dwóch lat przed zako czeniem post powania egzekucyjnego.

7. Zmniejszenie si warto ci nieruchomo ci – sam mechanizm hipoteki sprawia, e zbycie nieruchomo ci

(nawet wielokrotne przez kolejnych wła cicieli) nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Jednak e

jego interes mo e by istotnie naruszony w przypadku zmniejszenia si warto ci nieruchomo ci

stanowi cej przedmiot zabezpieczenia (np. zwi zanej z przebudowa, nie przeprowadzaniem

koniecznych prac remontowych, nie zabezpieczeniem przy przerwaniu inwestycji).

Ustawa o ks. wiecz. i hip. przewiduje ochron profilaktyczn interesu wierzyciela, polegaj ca na prawie

dania zaniechania działa prowadz cych do zmniejszenia warto ci nieruchomo ci, przy czym dotyczy

to nie tylko działa sprzecznych z prawem, jak równie dotyczy to nie tylko wła ciciela nieruchomo ci

(dłu nika), ale równie ka dej osoby, która swoim działaniem powoduje zmniejszenie warto ci

nieruchomo ci (np. najemca, kierownik robót budowlanych)

8. Wyga ni cie hipoteki – hipoteka wygasa w przypadku: zapłaty długu lub zrzeczenia si hipoteki (wykre lenie

hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstaw wykre lenia z ksi gi wieczystej jest dokument z

podpisem wierzyciela po wiadczonym notarialnie), zło enie zabezpieczonej sumy do depozytu

sadowego (np. w sytuacji, gdy dłu nik chce si zwolni z długu, a wierzyciel odmawia przyj cia

wiadczenia lub nie wiadomo, kto jest wierzycielem) oraz w przypadku konfuzji (gdy wierzyciel

nab dzie własno nieruchomo ci).

9. Egzekucja z nieruchomo ci – Po zaj ciu nieruchomo ci w ustalonym terminie komornik sporz dza „protokół

z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomo w sposób zgodny z oznaczeniem w ksi dze

wieczystej, budynki, budowle, a tak e stwierdza obci enia, które istniej na danej nieruchomo ci. Do

oszacowania powołuje jednego lub kilku biegłych. Je eli zostan zgłoszone prawa osób trzecich, to

wówczas szacuje si warto całej nieruchomo ci z wył czeniem rzeczy spornej, a osobno warto tej

rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzeda y w formie sprzeda y licytacyjnej jest ustalana w

wysoko ci ¾ sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

4.2. Okre lanie warto ci nieruchomo ci obci onej hipotek

Rzeczoznawca maj tkowy (biegły s dowy) nie pomniejsza warto ci nieruchomo ci z tytułu obci enia

hipotek (ani o kwot zapisan w Dziale IV, ani o odsetki, ani o przyznane koszty post powania)!.

Biegły równie nie oblicza wysoko ci odsetek.

W opisie stanu prawnego nale y umie ci wzmiank o wpisie do działu IV ksi gi wieczystej.

Vide art. "Uwzgl dnianie hipoteki przy okre laniu warto ci nieruchomo ci” Prof. Stanisławy Kalus w kwartalniku

„Nieruchomo ” SRM 2/2001 Katowice.

Ustanowienie hipoteki nie zmienia warto ci nieruchomo ci, lecz ma wpływ na cen .

W zale no ci od celu wyceny (np. okre lenie warto ci aportu do spółki, ustalenie ceny

wywoławczej, ceny transakcyjnej, warto ci masy spadkowej etc.) koniecznym jest ustosunkowanie si

rzeczoznawcy (biegłego) do zmiany warto ci szacowanego prawa (w opisie stanu prawnego i w

analizie uzyskanego wyniku wyceny, ew. opracowanie analizy warto ci wierzytelno ci wraz z

roszczeniami ubocznymi ).

5. Spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu

Tre prawa wg ustawy z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych

(t.j. Dz.U. z 2003r

Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r Nr 72, poz.643

i Nr 122, poz. 1024)

UWAGA: Zgodnie z ustaw z dnia 2 lipca 2004r o zmianie ustawy Kodeks post powania cywilnego oraz o

zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nast piła zmiana art. 244KC – istniej ce w dniu

14 stycznia 2003r dotychczasowe prawa:

• WŁASNO CIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO

• SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU U YTKOWEGO (w tym gara u)

• PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWE

stały si – z mocy prawa - spółdzielczymi własno ciowymi prawami do lokalu, o których mowa w rozdziale 2

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jest to prawo zbywalne, dziedziczne, mo e podlega wpisowi do KW.

Nie omawiam aktualnej tre ci tego prawa, poniewa (po wieloletniej dyskusji konkurencyjnych projektów

ustaw zmieniaj cych Ustaw Prawo Spółdzielcze z 1982r, a nast pnie Kodeks Cywilny) uchwalono Ustaw z

dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (D.U.Nr 4 z 2001 poz.27), która weszła w ycie w dniu

23 kwietnia 2001r. Ustawa ta przewidywała m.in. uwłaszczenie spółdzielców z własno ciowym (i lokatorskim)

prawem do lokalu (na ich wniosek). Nie mo na było ju by ustanawia nowych tzw. „spółdzielczych”

ograniczony praw rzeczowych.W dniu 31 grudnia 2002r dokonano kolejnej zmiany do ustawy (opublikowanej

w DU Nr 240, poz.2058) obowi zuj cej od 15 stycznia 2003r, zgodnie z któr prawa te mog by nadal

ustanawiane (i stanowi przedmiot obrotu i wyceny dla ró nych celów: sprzeda , kredyt, post powanie

spadkowe).

Ostatnie zmiany do ustawy obowi zuj od czerwca 2005r (opis zmian poni ej).

Dotychczas zasadnicze ró nice mi dzy prawem własno ci lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu

wpływaj ce na warto tych praw były nast puj ce:

• wła cicielem lokalu jest spółdzielnia, a spółdzielca posiada jedynie o.p.r.

• brak prawa do udziału w gruncie (tylko „po rednio”; np. opłaty z tytułu u ytkowania

wieczystego gruntu)

• inna forma opłat

przy lokalach w prawem własno ci (nieruchomo ci lokalowe) nie ma czynszu - „koszty

eksploatacji bie cej”, konieczno ponoszenia kosztów remontów cz ci wspólnych -

„zaliczka na poczet przyszłych remontów” po roku rozliczenie

przy lokalach w prawem spółdzielczym (spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu)

te nie ma czynszu – s „opłaty okre lone w ustawie i statucie” w spółdzielniach vide

ró ne zapisy statucie spółdzielni. Vide art. 4.1 i 4.5 uosm. Członek spółdzielni wnosi

opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci w cz ci

przypadaj cej na jego lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci

stanowi cych mienie spółdzielni, zobowi zania spółdzielni z innych tytułów (takie jak

spłaty kredytów zaci gni tych przez spółdzielnie wraz z odsetkami, koszty okre lenia

przez spółdzielni przedmiotu odr bnej własno ci poszczególnych lokali), a tak e

pokrycie kosztów działalno ci społecznej, o wiatowej i kulturalnej prowadzonej przez

spółdzielni . Jednocze nie mo liwo udziału z zyskach spółdzielni np. z tytułu

wynajmu lokali u ytkowych, miejsc parkingowych, działalno ci gospodarczej itp. – art.

5 uosm.

• sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszka (tj. wymiana instalacji, armatur,

grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) – mo liwo przeznaczania po ytków SM na

wydatki zwi zane z utrzymaniem i eksploatacj nieruchomo ci oraz działalno o wiatowa,

kulturalna, rekreacyjna itp. – art. 5 uosm (uwaga: wła ciciele wyodr bnionych lokali, którzy

nie pozostali członkami SM, musz za to płaci ).

Obecnie coraz bardziej zacierane s ró nice pomi dzy prawem własno ci lokalu, a prawem

„spółdzielczym” do lokalu np.:

• ograniczenia w prawie dziedziczenia (konieczno zostania członkiem spółdzielni,

poprzednio prawo nie mogło by nabyte przez kilka osób np. dwoje dzieci, a jedynie

mał onków); obecnie tylko rodzina i konkubenci

• brak konieczno ci uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub u yczenie lokalu

mieszkalnego i u ytkowego (poprzednio casus odmowy wydania zgody na wynajem lokalu

bankowi, w budynku w którym spółdzielnia wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi).

UWAGA:

Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał niezgodno z Konstytucj oraz Europejsk Konwencj

Praw Człowieka ustawy Prawo Spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przykład z rynku warszawskiego: Zmiana ró nicy pomi dzy prawem własno ci lokali (tzw. „lokali

hipotecznych” wykupionych uprzednio od gminy), a warto ci „lokali spółdzielczych” po wprowadzeniu

ustawy o własno ci lokali (wprowadzaj cej obowi zek ponoszenia kosztów remontów cz ci wspólnych w

starych, zaniedbanych kamienicach).

Główne zmiany wprowadzone do uosm od czerwca 2005r:

Wi cej praw dla spółdzielców (m.in. prawo wgl du do dokumentów: nie tylko statut i

regulaminy, ale równie protokoły z walnego zgromadzenia, protokół z lustracji,

sprawozdania finansowe, protokół z posiedzenia zarz du i rady nadzorczej, umowy o

remonty, decyzje dot. inwestycji, umowy dot. mediów.

Odpowiedzialno cywilna i karna władz SM (były przepisy ogólne, obecnie uszczegółowienie

– aspekt psychologiczny).

uregulowania prawne nie pozwalaj ce władzom SM na przeznaczanie pieni dzy z opłat za

mieszkania na inwestycje. SM musi mie zgod osób nie b d cych członkami SM na

obci enie kredytem (hipotek ) domu, w którym maj lokale.

Po wyroku TK z IV.2005r wstrzymano przekształcanie praw do lokali. Obecnie łatwiejsze

przekształcenie (prawa lokatorskiego we własno ciowe oraz w pełn własno , a tak e prawa

własno ciowego w pełna własno ). UWAGA: Nowelizacja nie we wszystkim realizuje wyrok

TK – potrzebna jest kolejna zmiana (projekt przygotowali posłowie poprzedniego Sejmu).

Nowe zasady przekształce przewiduj łatwiejsze (przekształcenia w prawo własno ciowe ni

w pełn własno ) i szybsze przekształcenia (gdy pierwszy lokal w budynku – SM ma 12 m-

cy)

sprawa uregulowania tytułu prawnego do gruntu oraz sprawa bonifikat.

Nadzór Ministra Infrastruktury nad SM. W tpliwo ci co do konstytucyjno ci przepisu o tym

nadzorze nad spółdzielniami. Po skardze członków SM do Ministra – mo e on da od SM

informacji, a gdy stwierdzi, e władze łami prawo – mo e wyst pi z wnioskiem o lustracje

do wła ciwego zwi zku rewizyjnego lub do Krajowej Rady Spółdzielczej (na koszt SM). Jest

ponad 3tys. SM – 3,5mln członków – gdyby tylko 1% członków wyst piło ze skarg – ile by

było spraw (jest to przepis z minionego ustroju – zamiast chodzi na zebrania i bada spraw

w post powaniu wewn trz spółdzielczym – mo na wyst pi do ministra).

Mieszkania zakładowe przekazywane SM nieodpłatnie – najemcy, by zosta członkami SM

nie musza wnosi wkładu mieszkaniowego lub budowlanego.

Podział SM znowu na wniosek mniejszo ci (art.108a). Obecnie S d mo e wyda orzeczenie

zast puj ce Uchwał Walnego Zgromadzenia o podziale.

Wła ciciel wyodr bnionego lokalu powinien zosta członkiem SM - budynkiem zarz dza

SM, nie ma wspólnoty (cho ju mo e by , decyduje wielko udziałów – wg ustawy o

własno ci lokali).

Obecnie w Sejmie trwaj bardzo zaawansowane prace nad kolejnymi, gł bokimi zmianami w uosm.

7.2. Metodologia i procedury oszacowania warto ci spółdzielczego własno ciowego prawa do

lokalu

Biegły s dowy (rzeczoznawca maj tkowy) musi zapozna si ze Statutem Spółdzielni (mo e on

zawiera wa ne informacje stanowi ce dla biegłego okre lone atrybuty cenotwórcze np. konieczno

ponoszenia kosztów remontów).

Biegły decyduje o metodologii wyceny (podobnie jak w przypadku wyceny wynagrodzenia za

ustanowienie słu ebno ci) stosuj c kompilacj podej cia porównawczego, dochodowego i

kosztowego.
Jak okre lamy warto spółdzielczego prawa rzeczowego?
Metod wybiera biegły na podstawie:

•

rodzaju prawa

•

celu wyceny (np. podział masy spadkowej)

•

odpowiednich przepisów prawnych

•

rodzaju dost pnych informacji (w tym informacji o mo liwych zmianach legislacyjnych).

UWAGI (do omówienia):

Odmienny sposób wyceny, w zale no ci od celu wyceny:

dla potrzeb rynkowych (np. sprzeda , kredyt, spadek) – okre lamy warto prawa spółdzielczego.

W podej ciu porównawczym porównujemy do praw spółdzielczych – informacje ze SM;

natomiast w podej ciu dochodowym uwzgl dniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne –

opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci w cz ci przypadaj cej na

wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci stanowi cych mienie spółdzielni,

zobowi zania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaci gni tych przez

spółdzielnie), a tak e koszty działalno ci społecznej, o wiatowej i kulturalnej prowadzonej przez

spółdzielni . Jednak e wydatki te pomniejszamy o udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu

wynajmu lokali u ytkowych, miejsc parkingowych, działalno ci gospodarczej itp. W analizie

wyniku dobrze wskaza na ró nice pomi dzy własno ciowym prawem spółdzielczym a prawem

własno ci.

dla potrzeb przekształce – okre lamy warto jak własno lokalu (nieruchomo lokalowa). W

podej ciu porównawczym porównujemy do transakcji obejmuj cych podobne nieruchomo ci

lokalowe – informacje z aktów notarialnych; natomiast w podej ciu dochodowym uwzgl dniamy

przede wszystkich jako wydatki operacyjne – koszty opłat eksploatacji i remontów nieruchomo ci

wspólnej oraz np. opłaty roczne z tytułu u ytkowania wieczystego gruntu.

Standard zawodowy „Wycena dla potrzeb spółdzielni mieszkaniowych”.

8. Prawa zobowi zaniowe – dzier awa, najem, u yczenie, renta i do ywocie

8.1. Najem

Prawo opisane s w art. 659-692 KC

Art.659. ”1. Przez umow najmu wynajmuj cy zobowi zuje si odda najemcy rzecz do u ywania

przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowi zuje si płaci wynajmuj cemu

umówiony czynsz.

2. Czynsz mo e by oznaczony w pieni dzach lub w wiadczeniach innego rodzaju”.

Art.660. ”Umowa najmu nieruchomo ci lub pomieszczenia na czas dłu szy ni rok powinna by

zawarta na pi mie. W razie niezachowania tej formy poczytuje si umow za zawart na czas nie

oznaczony”

Art.661-664. (Przedłu enie najmu, stan i utrzymaniu rzeczy, naprawy konieczne, r kojmia)

Art.665-672. (Roszczenia osób trzecich, sposób u ywania rzeczy, niewła ciwe u ywanie rzeczy,

podnajem i bezpłatne u ywanie, terminy płatno ci, zwłoka z zapłat )

Art. 673–679 (Terminy wypowiedzenia, zwrot rzeczy, ulepszenie, przedawnienie, zbycie

przedmiotu najmu, wypowiedzenie przez nabywc ).

Art. 680–692 (Najem lokali).

8.2. Dzier awa

Prawo opisane s w art. 693-709 KC

Art.693. (Poj cie) ”1. Przez umow dzier awy wydzier awiaj cy zobowi zuje si odda

dzier awcy rzecz do u ywania i pobierania po ytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a

dzier awca zobowi zuje si płaci wydzier awiaj cemu umówiony czynsz.

2. Czynsz mo e by zastrze ony w pieni dzach lub w wiadczeniach innego rodzaju. Mo e by

równie oznaczony w ułamkowej cz ci po ytków”.

Art.694. ”Do dzier awy stosuje si odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów

poni szych”.

Art.695-696 (Terminy, prawo pierwokupu, wykonywanie dzier awy)

Art. 697-698 (Naprawy konieczne, poddzier awa, bezpłatne u ywanie)

Art. 699-702 (Termin płatno ci czynszu, obni enie czynszu, prawo zastawu, rozszerzenie)

Art. 703-706 (Zwłoka z zapłat , wypowiedzenie, zwrot przedmiotu dzier awy, pozostawione

zasiewy).

Art. 708 (Bezczynszowe u ytkowanie).

8.3. U yczenie

Prawo opisane s w art. 710-719 KC

Art.710. (Poj cie) ” Przez umow u yczenia u yczaj cy zobowi zuje si zezwoli bior cemu, przez

czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne u ywanie oddanej mu w tym celu rzeczy”
(nieruchomo ci)

Art.711. (Wady rzeczy)
Art.712. (Sposób u ywania)
Art.713. (Koszty utrzymania)
Art.714. (Przypadkowa utrata)
Art.715. (Zako czenie)
Art.716. (Przedterminowe zako czenie)
Art.717. (Solidarna odpowiedzialno  bior cych)
Art.718. (Zwrot rzeczy)
Art.719. (Przedawnienie).

8.4. Do ywocie

Prawo opisane s w art. 908-916 KC

Art. 908. (Poj cie) §1. Je eli w zamian za przeniesienie własno ci nieruchomo ci nabywca zobowi zał si

zapewni zbywcy do ywotnie utrzymanie (umowa o do ywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy,

przyj zbywc jako domownika, dostarcza mu wy ywienia, ubrania, mieszkania, wiatła i opału, zapewni mu

odpowiedni pomoc i piel gnowanie w chorobie oraz sprawi mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadaj cy

zwyczajom miejscowym.

§2. Je eli w umowie o do ywocie nabywca nieruchomo ci zobowi zał si obci y ja na rzecz zbywcy

u ytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do cz ci nieruchomo ci, słu ebno ci mieszkania lub

inn słu ebno ci osobist albo spełnia powtarzaj ce si wiadczenia w pieni dzach lub w rzeczach

oznaczonych co do gatunku, u ytkowanie, słu ebno osobista lub uprawnienie do powtarzaj cych si wiadcze

nale do tre ci prawa do ywocia.

§3. Do ywocie mo na zastrzec tak e na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomo ci.

Art.910. (skutki rzeczowe i osobiste) §1. Przeniesienie własno ci nieruchomo ci na podstawie

umowy o do ywocie nast puje z jednoczesnym obci eniem nieruchomo ci prawem

do ywocia. Do takiego obci enia stosuje si odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych

ograniczonych.

§2. W razie zbycia nieruchomo ci obci onej prawem do ywocia nabywca ponosi tak e

osobist odpowiedzialno za wiadczenia tym prawem obj te, chyba e stały si wymagalne

w czasie, kiedy nieruchomo nie była jego własno ci . Osobista odpowiedzialno

współwła cicieli jest solidarna.

Art.911. ( mier jednego z uprawnionych) Prawo do ywocia ustanowione na rzecz kilku osób

ulega w razie mierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Art.912. (Niezbywalno ) Prawo do ywocia jest niezbywalne.

Art.913. (Zamiana na rent , rozwi zanie) §1. Je eli z jakichkolwiek powodów wytworz si

mi dzy do ywotnikiem a zobowi zanym takie stosunki, e nie mo na wymaga od stron, eby

pozostawały nadal w bezpo redniej ze sob styczno ci, s d na danie jednej z nich zamieni

wszystkie lub niektóre uprawnienia obj te tre ci prawa do ywocia na do ywotni rent

odpowiadaj ca warto ci tych praw.

§2. W wypadkach wyj tkowych s d mo e na danie zobowi zanego lub do ywotnika, je eli

do ywotnik jest zbywc nieruchomo ci, rozwi za umow o do ywocie.

Art.914. (Zbycie nieruchomo ci) Je eli zobowi zany z tytułu umowy o do ywocie zbył

otrzyman nieruchomo , do ywotnik mo e da zamiany prawa do ywocia na do ywotni

rent odpowiadaj c warto ci tego prawa.

Art.915. (U ytkowanie dla zapewnienia utrzymania) Przepisy dwóch artykułów poprzedzaj cych

stosuje si odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomo ci zobowi zał si , w celu

zapewnienia zbywcy do ywotniego utrzymania, do obci enia nieruchomo ci u ytkowaniem z

ograniczeniem jego wykonywania do cz ci nieruchomo ci.

Art.916. (Bezskuteczno wzgl dna do ywocia) §1. Osoba, wzgl dem której ci y na

do ywotniku ustawowy obowi zek alimentacyjny, mo e da uznania umowy o do ywocie za

bezskuteczn w stosunku do niej, je eli wskutek tej umowy do ywotnik stał si niewypłacalny.

Uprawnienie to przysługuje bez wzgl du na to, czy do ywotnik działał ze wiadomo ci

pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez wzgl du na czas zawarcia umowy.

§2. Uznania umowy o do ywocie za bezskuteczn nie mo na da po upływie pi ciu lat od

daty zawarcia tej umowy”.

Do ywocie – prawo zobowi zaniowe, do którego stosuje si odpowiednio przepisy o ograniczonych

prawach rzeczowych, gdy przeniesienie własno ci nieruchomo ci nast puje z jednoczesnym obci eniem

nieruchomo ci prawem do ywocia. Pomimo, e KC nie ukształtował do ywocia jako opr w rozumieniu

art.244, jednak e nadał umowie do ywocia, jako stosunkowi obligacyjnemu, skuteczno erga omnes

(umowa wi

ca wszystkie osoby, a nie tylko strony) i nakazał stosowa do obci enia nieruchomo ci

art.244 i dalsze.

Zbywc nieruchomo ci (do ywotnikiem, uprawnionym) mo e by tylko osoba fizyczna. Nabywc

(zobowi zanym) mo e by osoba fizyczna i osoba prawna (np. zgromadzenie zakonne). Nabywca

zobowi zuje si zapewni zbywcy lub (i) osobie mu bliskiej (osobom mu bliskich) do ywotnie utrzymanie.

Osoba bliska, zgodnie z kodeksem rodzinnym i opieku czym, to krewny, powinowaty oraz np. konkubent,

ale nie osoba trzecia nie pozostaj ca ze zbywc nieruchomo ci w stosunku blisko ci.

Przedmiotem zbycia mo e by ka da nieruchomo (m.in. gruntowa, budynkowa, lokalowa, prawo

u ytkowania wieczystego, udział we współwłasno ci nieruchomo ci). Przedmiotem umowy nie mo e by

spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu.

Umowa powinna dokładnie okre la rodzaj i wielko wiadcze oraz regulowa zakres zmian w razie

wyga ni cia prawa do ywocia w stosunku do jednego z do ywotników.

Umowa do ywocia powinna by zawarta pod rygorem niewa no ci (ad solemnitatem) w formie aktu

notarialnego. Prawo do ywocia mo e by ujawnione jest w dziale III ksi gi wieczystej (przy czym wpis nie

jest konieczny do jego powstania).

Zgoda do ywotnika nie jest potrzebna do zbycia nieruchomo ci. Nabywca nieruchomo ci ponosi

odpowiedzialno zarówno rzeczow (z nieruchomo ci) jak i osobist za wiadczenia obj te do ywociem.

Natomiast przy podziale obci onej nieruchomo ci przeniesienie obci enia na jedn tylko z nieruchomo ci

powstałych z podziału mo e nast pi jedynie za zgod uprawnionego do ywotnika.

Obowi zki wynikaj ce z obci enia prawem do ywocia przy sprzeda y nieruchomo ci przechodz na

nabywc , a je eli jest ich kilku, odpowiadaj oni solidarnie (a nie odpowiednio do udziałów).

Prawo niezbywalne, wi c nie mo e by przedmiotem zastawu, nie podlega egzekucji, nie wchodzi w skład

spadku), ale jest dopuszczalne zbycie wiadcze zaległych.

Do ywocie, jako jedna z umów przenosz cych własno nieruchomo ci (prawie nie obci ona podatkiem i

daj ca poczucie bezpiecze stwa osobom starszym przekazuj cym np. dzieciom swoje nieruchomo ci), jest

zdecydowanie zbyt rzadko stosowane w obrocie nieruchomo ciami (w szczególno ci w kr gu rodziny). Przy

czym nabywca (zobowi zany) mo e si podda dobrowolnej egzekucji wiadcze okre lonych w akcie

notarialnym.

8.5. Inne prawa zobowi zaniowe dotycz ce nieruchomo ci

Poza w/wyszczególnionymi prawami przedmiotem wyceny mog by inne prawa zobowi zaniowe

pozostaj ce w zwi zku z nieruchomo ci : m.in. prawo renty, prawo leasingu, wkład niepieni ny do

spółki (aport) itp.

8.6. Okre lanie warto ci praw zobowi zaniowych

Do okre lenia warto ci praw zobowi zaniowych (w tym prawa najmu, dzier awy, u yczenia i

do ywocia) oraz wpływu tych praw na nieruchomo rzeczoznawca maj tkowy, w zale no ci od celu

wyceny mo e w szczególno ci wzi pod uwag :

tre umowy,

rodzaj umowy (w tym: charakter umowy stały lub czasowy; umowa konsensualna

np. najem lub dzier awa - dochodzi do skutku w momencie zawarcia umowy lub

umowa realna np. u yczenie - dochodzi do skutku w momencie wydania rzeczy),

zakres umowy (umowa dotyczy całej nieruchomo ci lub jej cz ci składowych, a

nawet cz

cz ci składowej np. ciana budynku wynaj ta na reklam ),

odpowiednie przepisy prawa (uwzgl dniaj ce np. ró nice pomi dzy umow najmu

lokalu mieszkalnego i lokalu u ytkowego, uniemo liwiaj ce podwy k czynszu

najmu itp.),

skuteczno prawa wobec nabywcy nieruchomo ci (prawa zobowi zaniowe z

zasady skuteczne tylko mi dzy stronami stosunku prawnego czasami zyskuj

szersz ochron i np. obci enia z tych praw przechodz na nabywc

nieruchomo ci),

czas trwania umowy (w tym ró nice pomi dzy umow na czas oznaczony w formie

pisemnej z dat pewn lub umow na czas nieoznaczony) oraz mo liwo ci

przedłu enia umowy, a tak e mo liwo ci jej wypowiedzenia,

rodzaj i wysoko czynszu, w tym: czynszu wolnego /rynkowego/ (obowi zuj cego

na rynku w dacie wykonania wyceny) lub czynszu umownego (ustalonego przez

strony w dacie zawierania umowy, cz sto nieaktualnego w dacie wykonania

wyceny) albo czynszu wynikaj cego z odpowiednich przepisów prawa np. czynszu

regulowanego, czynszu przy najmie lokali socjalnych,

form płatno ci: czynsz oznaczony w pieni dzach lub wiadczeniach innego

rodzaju np. wiadczenie rzeczy zamiennych lub usług, czynsz okre lony np. przy

dzier awie w postaci ułamkowej cz ci po ytków (niekoniecznie pochodz cych z

dzier awionej nieruchomo ci),

rodzaj i wysoko innych wiadcze (np. zobowi zanie wynajmuj cego do

sprz tania, ogrzewania lub zobowi zanie najemcy do napraw, remontów lub

adaptacji nieruchomo ci, zobowi zanie najemcy do uiszczania opłat za odbiór

nieczysto ci stałych, płynnych, opłat za wind , anten zbiorcz , ochron itp.,

zobowi zanie dzier awcy do uiszczania podatków i innych ci arów zwi zanych z

własno ci nieruchomo ci),

sposób i terminy uiszczania czynszu i innych wiadcze (np. najem zwykle

miesi cznie z góry, dzier awa zwykle półrocznie z dołu),

obowi zki i uprawnienia wynikaj ce z praw zobowi zaniowych oraz z zawartych

umów (np. obowi zek wynajmuj cego utrzymania nieruchomo ci w stanie

zdatnym do u ytku przez cały okres trwania umowy najmu, obowi zek najemcy w

zakresie dokonywania drobnych nakładów zwi zanych ze zwykłym u ywaniem

rzeczy, obowi zek wynajmuj cego ponoszenia kosztów napraw koniecznych,

obowi zek dzier awcy ponoszenia zarówno kosztów drobnych nakładów jak i

wszystkich napraw niezb dnych do zachowania nieruchomo ci w stanie nie

pogorszonym,

roszczenia stron zwi zane z rozliczeniami nakładów poniesionych na

nieruchomo ci (roszczenie wynajmuj cego lub wydzier awiaj cego o naprawienie

szkody z powodu uszkodzenia nieruchomo ci lub o zwrot drobnych nakładów;

roszczenie o odszkodowanie z tytułu przedwczesnego rozwi zania umowy,

roszczenie najemcy o zwrot nakładów ulepszaj cych lub zwrot nadpłaconego

czynszu, rozliczenie nakładów w momencie zako czenia umowy itp.),

dost pne informacje dotycz ce szacowanej nieruchomo ci oraz wyodr bnionego

rodzaju i obszaru rynku obejmuj cego prawa zobowi zaniowe.

Przy okre lenia warto ci prawa zobowi zaniowego lub warto ci nieruchomo ci obci onej prawem

zobowi zaniowym mo na uwzgl dni :

koszty zwi zane z oddaniem nieruchomo ci lub jej cz ci w najem, dzier aw lub u yczenie oraz

koszty zwi zane z utrzymaniem nieruchomo ci w okresie trwania umowy (konieczno

doprowadzenia nieruchomo ci przez wła ciciela do stanu przydatnego do umówionego u ytku),

koszty zwi zane ze zwykłym u ywaniem nieruchomo ci w czasie trwania umowy oraz koszty

zwi zane ze zwrotem nieruchomo ci (konieczno doprowadzenia nieruchomo ci przez najemc

lub bior cego do stanu niepogorszonego, lecz uwzgl dniaj cego zu ycie b d ce nast pstwem

prawidłowego u ywania oraz przez dzier awc do stanu, w jakim si powinien znajdowa

stosownie do przepisów o wykonywaniu dzier awy),

czynnik pertraktacji o udział w po ytkach (w tym dochodach pozaczynszowych) uzyskiwanych z

nieruchomo ci,

sposób i terminy płatno ci okre lone w umowie (np. czynsz miesi czny przy najmie, czynsz

roczny przy dzier awie, inne wiadczenia, w tym wiadczenia w sumie pieni nej lub np. udział

w po ytkach pochodz cych z tej lub innej nieruchomo ci, przy dzier awie gruntu rolnego mo e

nie by dochodu gdy czynsz został okre lony jako udział w rzeczywistych plonach),

Warto prawa zobowi zaniowego w podej ciu dochodowym mo e by okre lona zarówno przy

zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej jak i techniki dyskontowania strumieni pieni nych (DCF).

Przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni pieni nych polegaj cej na przekształcaniu

przyszłych strumieni dochodu uzyskanego z mo liwo ci u ywania nieruchomo ci (lub jej cz ci) oraz

ewentualnego uzyskiwania po ytków (przy dzier awie) w warto dochodow prawa

zobowi zaniowego przy u yciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieni nych w

czasie trwania umowy zobowi zaniowej podanych w wielko ciach bie cych mo e by uznawana za

warto prawa zobowi zaniowego do nieruchomo ci.

= CF

x 1/(1+r) + CF

x 1/(1+r)

+ (...) + CF

x 1/(1+r)

w którym:

- warto prawa zobowi zaniowego

- strumie pieni ny dochodu na koniec kolejnego okresu (np. przy najmie

zwykle 1 miesi ca, przy dzier awie zwykle 1 roku), obliczony jako ró nica (Wp -

Wo), gdzie:

Wp - dochód uzyskany z mo liwo ci korzystania z nieruchomo ci lub jej cz ci i

ewentualnie z po ytków (przy dzier awie - po ytków naturalnych i cywilnych w

rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrze onych dla najemcy, dzier awcy,

bior cego (komodatariusza) na czas trwania umowy zobowi zaniowej

Wo - wydatki operacyjne zwi zane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikaj ce z

umowy zobowi zaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty drobnych

nakładów)

1,2, ...t - okres trwania umowy zobowi zaniowej (np. miesi ce, lata). W przypadku

do ywocia nale y uwzgl dni wiek do ywotnika (st d okres trwania prawa

do ywocia dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobn długo

ycia osoby okre lonej płci i okre lonego wieku podawan np. przez GUS)

r - stopa dyskontowa (okre lon odpowiednio jak w punkcie 3).

Okre lenie wysoko ci stawki czynszu.

Stawki czynszu najmu lub dzier awy proponuje si :

w przypadku rozwini tego sektora rynku okre la w podej ciu porównawczym

(metod porównywania parami lub korygowania ceny redniej) z uwzgl dnieniem

wszystkich cech rynkowych nieruchomo ci

w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako procentowy udział w warto ci

rynkowej nieruchomo ci (np. w wysoko ci 6,4% - 8,3% warto ci rynkowej

nieruchomo ci - vide "Warto ciowy wymiar dzier awy wieloletniej terenów

zurbanizowanych”

A.Trybusz

ACTA

ACADEMIAE

AGRICULTURAE

TECHNICAE OLSTENENSIS 1993r.).

Metodologia wyceny prawa do ywocia mo e by analogiczna do okre lania warto ci

słu ebno ci (punkt 4.2. niniejszego opracowania), jednak e mo e si zd y , e warto

prawa do ywocia b dzie wi ksza od warto ci nieruchomo ci .

9. Standard Zawodowy „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowi zaniowe”

(w cz ci dot. ograniczonych praw rzeczowych)

Literatura fachowa z zakresu wycen nieruchomo ci nie wyczerpuje tej problematyki, st d wielu

rzeczoznawców maj tkowych (w tym i biegłych s dowych) napotyka liczne trudno ci w okre leniu

warto ci tych praw.

Sprawa jednolitego postrzegania wyceny ograniczonych praw rzeczowych i wypracowania odpowiedniej

metodologii szacowania jest bardzo istotna. Od wiedzy, do wiadczenia i umiej tno ci rzeczoznawców

maj tkowych zale y cz sto zmniejszenie napi i bezkonfliktowe rozwi zanie problemów.

W grudniu 2002r Rada Krajowa PFSRM uchwaliła standard zawodowy, oznaczony numerem IV.4, pod tytułem

„Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowi zaniowe. Zasady Wyceny” obowi zuj cy od 1 lipca 2003r.
Przedmiotem standardu jest zarówno:

a) okre lenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw obligacyjnych na warto rynkow

nieruchomo ci

b) jak i okre lenie warto ci poszczególnych praw:

słu ebno ci gruntowej i osobistej,

hipoteki,

dzier awy,

najmu,

u yczenia,

renty i do ywocia.

Jednocze nie zwraca si uwag na fakt zapisu, e standard stosuje si odpowiednio do okre lania warto ci

innych praw pozostaj cych w zwi zku z nieruchomo ci .

Standard wskazuje na konieczno stosowania okre lonych procedur przy wycenie i umieszczenia

informuj cych o tym zapisów w operacie szacunkowym i tak np.:

Przy okre leniu czynników, które maj wpływ na warto wycenianego prawa nale y uwzgl dni w

szczególno ci:

• charakterystyk prawa

• zbywalno i obci liwo prawa

• zakres ingerencji uprawnionego w prawa wła ciciela

• terminowo prawa

• sposób ujawnienia prawa

• zakres ochrony prawa.

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca maj tkowy winien uwzgl dni , e prawa b d ce przedmiotem

standardu mog wpływa , w wi kszym lub mniejszym stopniu na warto nieruchomo ci, obni aj c t

warto , podwy szaj c j lub te nie mie na ni istotnego wpływu.

W zwi zku z okre leniem warto ci prawa rzeczoznawca maj tkowy (na danie zamawiaj cego np. S du) mo e

wyrazi opini na temat celowo ci ustanowienia prawa, zmiany jego tre ci lub zniesienia prawa (nie w formie

operatu szacunkowego) – vide przykład „Otwock”.

UWAGA: W przypadku, gdy przedmiotem wyceny s prawa zbywalne oszacowaniu podlega ich warto rynkowa. Przy

wycenie nieruchomo ci obci onej prawami niezbywalnymi oszacowaniu podlega wył cznie ich wpływ na warto

rynkow nieruchomo ci. Gdy brak jest mo liwo ci okre lenia wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na warto

nieruchomo ci - warto tego prawa mo e by okre lona poprzez uwzgl dnienie kosztów jego uzyskania (w tym koszty

sporz dzenia dokumentacji geodezyjnej, zawarcia umowy).

10. Literatura

1. „Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej” wyd. III - Wydawnictwo BECK - Warszawa 2000r

2. „Kodeks Cywilny” wyd. IV - Wydawnictwo BECK - Warszawa 2000r

3. „Kodeks Cywilny - w orzecznictwie i pi miennictwie. Ksi ga druga. Własno i inne prawa

rzeczowe” P.Suski - Wydawnictwo BECK - Warszawa 1996r

4. „Prawo rzeczowe” J. Ignatowicz - Wydawnictwa Prawnicze PWN - Warszawa 2000r

5. „Prawo rzeczowe” E. Gniewek – Podr czniki prawnicze - Wydawnictwo C.H.BECK - Warszawa

1999r

6. „Prawo rzeczowe - zarys wykładu” Z. K.Nowakowski - Warszawa 1980r

7. „Prawo obrotu nieruchomo ciami” G.Bieniek, S.Dmowski, S.Rudnicki, G.Rudnicki – Wyd.

C.H.BECK W-wa 1995r

8. „Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Ksi ga Druga - Własno i inne prawa rzeczowe”

S.Rudnicki – wydanie 6. Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2004r

9. „Prawo własno ci i inne prawa rzeczowe” J.Brol. Pa stwowe Wydawnictwo Ekonomiczne

Warszawa 1993r

10. "Wycena nieruchomo ci i przedsi biorstw. Tom I" A.Hopfer, H.J drzejewski, R. róbek, S. róbek. Wyd.II

TWIGGER Warszawa 1997r

11. "Wycena nieruchomo ci miejskich" W.Kłopoci ski, Wyd.SGP Warszawa 1995r

12. "Wycena nieruchomo ci przy zastosowaniu podej cia porównawczego” M.Prystupa,

Biblioteczka Rzeczoznawcy Maj tkowego. Wyd. PFSRM 2003r

13. „Mi dzynarodowe Standardy Wyceny” Wyd. PFSRM Warszawa 2005r

14. „Informacje w wycenie nieruchomo ci” pod red.A.Hopfera Wyd. PFSRM Warszawa 2005r

15. „Ustawa o gospodarce nieruchomo ciami. Komentarz” G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk

LexisNexis Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2005r

17. „WYCENA” Biuletyn PSRWN Nr 3(9) „Słu ebno drogi koniecznej ”- R.Wa niewski,

R. róbek Olsztyn 1993r

18. „WYCENA” Biuletyn PSRWN Nr 4(27) „Prawa Rzeczowe Ograniczone” - Iwona Nowak

Olsztyn 1993r

19. „Ograniczone prawa rzeczowe. Słowniczek terminów prawniczych” Stanisława Kalus. Kwartalnik

Stowarzyszenia Rzeczoznawców Maj tkowych w Katowicach nr 3(7) i 4(8) z 1993r

20. „Wycena słu ebno ci gruntowych” autor J.Kubo - praca studialna na Studium Podyplomowe

„Wycena Nieruchomo ci” Akademii Rolniczej we Wrocławiu, promotor S.Serafin

21. „Informacja jako element wyceny praw rzeczowych” M.Nowakowska Materiały IV Krajowej

Konferencji Rzeczoznawców Maj tkowych we Wrocławiu 1995r

23. „Słu ebno ci” Z. K. Nowakowski PREiS 1968r Nr 3,

25. „Egzekucja z nieruchomo ci” Wydawnictwo Stowarzyszenia Komorników S dowych 1994r.

26. „Słu ebno ci gruntowe i osobiste” Izabella Polszakiewicz-Zabrzeska, Wyd. ZCO, Warszawa -

Zielona Góra 1997r

27. "Komentarz do Ustawy o gospodarce nieruchomo ciami" G.Bieniek, A.Hopfer, Z.Marmaj,

E.Mzyk, R. róbek. wyd.II Wydawnictwo Zachodnie Centrum Organizacji 2000r.

32. „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz” K.Pietrzykowski C.H.BECK Warszawa 2001

33. „Spółdzielnie mieszkaniowe” L.Myczkowski C.H.BECK Warszawa 2002

34. "Warto rynkowa nieruchomo ci " E.Kucharska-Stasiak Wyd.TWIGGER - Warszawa 2000r.

35. "Własno i inne prawa rzeczowe – tekst i orzecznictwo " E.Kawala TNOiK „DOM ORGANIZATORA” Toru 1999r.

36. "Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych” Praca zbiorowa. Wyd. TUR

O rodek Doradztwa i Szkolenia Warszawa-Jaktorów 2001r.

37. "Spółdzielnie mieszkaniowe, Prawo spółdzielcze, własno lokali, wspólnoty mieszkaniowe” Tadeusz

Fijałkowski Wydawnictwo WPG Warszawa 2001r.

38 "Warto ciowy wymiar dzier awy wieloletniej terenów zurbanizowanych” A.Trybusz ACTA

ACADEMIAE AGRICULTURAE TECHNICAE OLSTENENSIS 1993r

39. "Bankowo-hipoteczna warto nieruchomo ci” A.Drewicz-Tułodziecka, .Łosiak-Szewczyk, Z.Obradowi ,

J.Ostrzechowska – Wyd. C.H.BECK - Warszawa 2001r.

40. "Hipoteka, listy zastawne, obligacje hipoteczne” I.Heropolita ska, M.Michalski "TWIGGER" - Warszawa 2001r.

41. "Uwzgl dnianie hipoteki przy okre laniu warto ci nieruchomo ci” S.Kalus „Nieruchomo ” SRM 2/2001 Katowice.

42. "Zeszyt hipoteczny nr 5 - Ksi gi wieczyste a kredytowanie hipoteczne w praktyce bankowej. Ksi gi wieczyste w

Polsce” oraz „Zeszyt hipoteczny Nr 9” Egzekucja z nieruchomo ci. Przelew wierzytelno ci hipotecznych”

Wydawnictwa FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO – Warszawa 2000r.

43. "Kluczowe zagadnienia wyceny nieruchomo ci dla kredytu hipotecznego – Wyznaczanie stóp dyskontowych i

kapitalizacji na potrzeby wyceny nieruchomo ci” Wydawnictwa FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU

HIPOTECZNEGO – Warszawa 2003r.

44. "Słu ebno energetyczna a przepisy kodeksu cywilnego” E.Kozubek „Nieruchomo ” kwartalnik l skiego

Stowarzyszenia Rzeczoznawców Maj tkowych I/2003 (45).

45. "Urz dzenia infrastruktury technicznej na nieruchomo ciach” M.Wolanin „Nieruchomo ” kwartalnik l skiego

Stowarzyszenia Rzeczoznawców Maj tkowych 2002 i I/2003.

46. "Nieruchomo – Prawo, Podatki, Praktyka” Wyd.C.H.BECK, m.in. Nr 04(68) z kwietnia 2004r – artykuł .Z.Bojar.

47. "Własno lokali” G.Bieniek Z.Marmaj. Wyd.C.H.BECK Warszawa 2003r

48. "Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Maj tkowych" Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców Maj tkowych

- Warszawa 2004r.

WYCENA

spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu, a nieruchomo lokalowa

Podobie stwa i ró nice

Operat

szacunkowy

Nieruchomo lokalowa

Spółdzielcze własno ciowe

prawo do lokalu

przedmiot wyceny

(wi zka praw)

prawo własno ci

prawo do lokalu i

pomieszczenia przynale nego

(np.piwnicy) oraz udział w

nieruchomo ci wspólnej, w tym

w prawie do gruntu

(konieczno ponoszenia opłat z

tytułu u ytkowania wieczystego

gruntu, podatki, etc.,

konieczno ponoszenia

kosztów remontu cz ci

wspólnych: np. naprawa dachu,

elewacji, wymiana d wigu itp.)

udział w nieruchomo ci

wspólnej - (sposób obliczania

udziału w przypadku gdy zbyte

były lokale w dacie wej cia w

ycie ustawy)

ograniczone prawo rzeczowe

wła cicielem lokalu jest spółdzielnia

mieszkaniowa; wg KC z zastrze eniem

wyj tków ustanowienia o.p.r. stosuje si

przepisy przeniesieniu własno ci.
Zgodnie z ustaw z dnia 2 lipca 2004r o

zmianie ustawy Kodeks post powania

cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw

Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nast piła

zmiana art. 244KC.
S to prawa na rzeczy cudzej

(ius in re

aliena).
Brak prawa do cz ci wspólnej ; brak prawa

do udziału w gruncie (tylko „po rednio”;

np. opłaty z tytułu u ytkowania

wieczystego gruntu)

podstawa prawna

•

Ustawa z dnia 21 sierpnia

1997r

gospodarce

nieruchomo ciami (t.j. D.U. z

2004r Nr 261, poz.2603, Nr

281, poz.2782 oraz z 2005r

Nr 130, poz.1087, Nr 169,

poz.1420 i Nr 175, poz.1459)

•

Rozporz dzenie

Rady

Ministrów z dnia 21 wrze nia

2004r. w sprawie wyceny

nieruchomo ci i sporz dzania

operatu szacunkowego (Dz.U.

Nr 207 poz.2109, zmiana

Dz.U. z 2005r Nr 196

poz.1628) – UWAGA: § 32

rozp.

•

Ustawa z dnia 24 czerwca

1994r o własno ci lokali (t.j.-

Dz.U. Nr 80 z 2000r poz. 903

Dz.U. Nr 141 z 2004r

•

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r

Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93

ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia

2 lipca 2004r o zmianie ustawy Kodeks

post powania cywilnego oraz o zmianie

niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172

poz.1804),

•

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o

spółdzielniach mieszkaniowych (t.j.

Dz.U. z 2003r Nr 119 poz.1116 ze

zmianami m.in. Dz.U. z 2004r Nr 19

poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r

Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024)

•

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o

gospodarce nieruchomo ciami (D.U. z

2004r Nr 261, poz.2603, Nr 281,

poz.2782 oraz z 2005r Nr 130,

poz.1087, Nr 169, poz.1420 i Nr 175,

poz.1459)

•

Rozporz dzeniem Rady Ministrów z

poz.141, ze zmianami),

•

Standardy Zawodowe

dnia 21 wrze nia 2004r. w sprawie

wyceny nieruchomo ci i sporz dzania

operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207

poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r Nr 196

poz.1628),

•

Standardy Zawodowe

cel wyceny

cele ’’rynkowe”; m.in.:

dla potrzeb sprzeda y

nieruchomo ci (w tym w

drodze przetargów)

dla potrzeb bankowych

(m.in.

kredytowania

hipotecznego)

dla potrzeb fiskalnych

(naliczanie podatku przy

transakcjach kupna -

sprzeda y,

spadkach,

darowiznach,

odpisach

amortyzacyjnych

inwestycyjnych etc.)

okre lenie warto ci dla

potrzeb naliczenia opłat z

tytułu najmu i innych

umów,

okre lenie warto ci dla

potrzeb

nabywania

nieruchomo ci

przez

cudzoziemców

okre lenie

warto ci

aportów do spółek,

okre lenie

warto ci

odszkodowa

(wywłaszczenie)

dla potrzeb rynkowych (np. sprzeda ,

kredyt, spadek) – okre lamy warto

prawa spółdzielczego (nowy cel: dla

potrzeb bankowych (m.in. kredytowania

- ekspektawywa)

dla potrzeb przekształce –

np. lokatorskiego spółdzielczego prawa do

lokalu:

•

na spółdzielcze własno ciowe

prawo do lokalu

•

w prawo własno ci

lub np. spółdzielczego własno ciowego prawa

do lokalu:

•

w prawo własno ci

okre lamy warto jak własno lokalu

(nieruchomo lokalowa).

ródła informacji o

nieruchomo ci

i rynku

lokalnym

−

Dokumenty i informacje

udost pnione przez Zleceniodawc

- Wypis z ksi gi wieczystej

(lokal, grunt, budynek)

- Dane z operatu ewidencji gruntów

(dot. działki gruntu, budynku)

- Miejscowy Plan Ogólny

Zagospodarowania

Przestrzennego

− Informacje uzyskane w Dziale

Technicznym ADK (m.in.

jak nieruchomo lokalowa +

Statut spółdzielni;

oraz informacje ze spółdzielni: o budynku,

roku budowy, zastosowanych materiałach

budowlanych, powierzchnie, kubatura,

dane o remontach, dane o działce gruntu

zw. z budynkiem
informacje o cenach transakcyjnych lokali

spółdzielczych; wydatkach operacyjnych

(vide poni ej pod.dochodowe)

dotycz ce informacji o budynku, w
którym znajduje si przedmiotowy
lokal tj. rok budowy, zastosowane
materiały budowlane,
powierzchnie, kubatura, dane o
remontach)

− Informacje o cenach nieruchomo ci

lokalowych uzyskane w:

•

Wojewódzki

O rodek

Dokumentacji

Geodezyjnej

Kartograficznej (analiza aktów not.)

•

Urz d Dzielnicy, ... Miasta

•

Agencje

po rednictwa

obrotu nieruchomo ciami

dane

publikowane

"Rzeczpospolitej",

" yciu

Warszawy",

"Gazecie

Wyborczej" i prasie lokalnej (np.

dot. zamierze inwestycyjnych,

cen i stawek czynszu, stopy

kapitalizacji)

−

ogl dziny budynku, lokalu;

wizja lokalna

analiza rynku

xxxx

jak przy nieruchomo ciach lokalowych +

analiza rynku lokalnego dot. lokali

spółdzielczych

podej cie

porównawcze

do porównania przyjmujemy

transakcje prawem własno ci

lokalu (nieruchomo ci

lokalowej) wraz z prawem do

cz ci wspólnej; w tym w

prawie do gruntu

do porównania przyjmujemy transakcje

własno ciowym spółdzielczym prawem do

lokalu (o ile to mo liwe) z danej

spółdzielni,

informacje

cechach

rynkowych te ze spółdzielni (informacje

ze SM); Uwaga: Mog by inne wagi cech

ni dla nieruchomo ci lokalowych

podej cie

dochodowe

Wydatki operacyjne:

przy lokalach w prawem własno ci

(nieruchomo ci lokalowe) nie ma

czynszu – ponosi si :

•

„koszty

eksploatacji

bie cej”

•

”koszty remontów cz ci

wspólnych” - „zaliczka na

poczet

przyszłych

remontów”

roku

rozliczenie

•

opłaty roczne z tytułu

u ytkowania wieczystego

gruntów,

podatki,

zarz dzanie, ubezpieczenie

itp.

•

remonty bie ce lokalu

Przy lokalach w prawem spółdzielczym

(spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu) te

nie ma czynszu – s „opłaty okre lone w ustawie

i statucie” - vide ró ne zapisy statucie

spółdzielni.

Nale y

uwzgl dni

przede

wszystkich jako wydatki operacyjne (art. 4.1 i

4.5 uosm) – opłaty na pokrycie kosztów

eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci w

cz ci przypadaj cej na wyceniany lokal, koszty

eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci

stanowi cych mienie spółdzielni, zobowi zania

spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty

kredytów zaci gni tych przez spółdzielnie wraz

z odsetkami), a tak e koszty działalno ci

społecznej,

o wiatowej

kulturalnej

prowadzonej przez spółdzielni .
Uwaga: Jednak e wydatki te pomniejszamy o

udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu

wynajmu

lokali

u ytkowych,

miejsc

parkingowych, działalno ci gospodarczej itp.

Sprawa ponoszenia kosztów remontów

mieszka (tj. wymiana instalacji, armatur,

grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) –

mo liwo przeznaczania po ytków SM na

wydatki zwi zane z utrzymaniem i

eksploatacj

nieruchomo ci

oraz

działalno

o wiatowa,

kulturalna,

rekreacyjna itp. – art. 5 uosm (uwaga:

wła ciciele wyodr bnionych lokali, którzy

nie pozostali członkami SM, musz za to

płaci ).

analiza wyniku

analiza warto ci jednostkowej

lokalu na tle analizy rynku

W analizie wyniku mo na wskaza  na ró nice
pomi dzy własno ciowym prawem spółdzielczym a
prawem własno ci (wg KC) oraz fakt,  e oba prawa
s  zbywalne, dziedziczne, obci alne; a obecnie
coraz bardziej zacierane s  ró nice pomi dzy
prawem własno ci lokalu, a prawem spółdzielczym
do lokalu np.:

• nie obowi zuj ju ograniczenia w

prawie nabycia prawa spółdzielczego (nie

obowi zuje zasada jednopodmiotowo ci

prawa, prawo spółdzielcze do lokalu nie

mogło by nabyte przez kilka osób np.

rodze stwo, a jedynie mał onków);

obecnie tylko rodzina i konkubenci,

• nie obowi zuj ju ograniczenia w

prawie dziedziczenia (obowi zuje nadal

konieczno

zostania

członkiem

spółdzielni, ale poprzednio prawo nie

mogło by nabyte w spadku przez kilka

osób np. dwoje dzieci, a jedynie

współmał onków); obecnie tylko rodzina

i konkubenci,

• brak konieczno ci uzyskania zgody

spółdzielni na wynajem lub u yczenie

lokalu miesz. i u ytk.

klauzule

Przykładowe klauzule:

Niniejsza

opinia

została

sporz dzona zgodnie z przepisami

prawa

oraz

Standardami

Zawodowymi

Rzeczoznawców

Maj tkowych opracowanymi przez

Polsk Federacj Stowarzysze

Rzeczoznawców Maj tkowych.

Zgodnie z art.158 Ustawy o

gospodarce nieruchomo ci z

niniejszej

opinii

został

sporz dzony Wyci g, który

zostanie

przekazany

Wojewódzkiego

O rodka

Jak nieruchomo lokalowa + ze wzgl du na cel

wyceny opracowanie nie obejmuje:

• okre lenia warto ci lokalu bez prawa

gruntu

• okre lenia warto ci gruntu zwi zanego

z budynkiem, w którym usytuowany jest

przedmiotowy lokal

• ustale dotycz cych udziału w

nieruchomo ci wspólnej

• ustale dotycz cych wysoko ci opłat z

tytułu u ytkowania wieczystego gruntu

zwi zanego z tym lokalem

• ustale

dotycz cych

waloryzacji

wkładu mieszkaniowego (w tym kosztów

budowy przypadaj cych na lokal,

Dokumentacji Geodezyjnej i

Kartograficznej

–

System

Rejestracji Cen Nieruchomo ci.
Niniejsza opinia mo e by

wykorzystana

jedynie

zakresie i celu okre lonym w

punkcie 2.
Wykonuj cy wycen nie ponosi

odpowiedzialno ci wobec osób

trzecich, a tak e za wadliwo

lub nieaktualno dokumentacji

dostarczonej

przez

Zleceniodawc .

Przeprowadzaj cy

niniejsze

oszacowanie nie otrzymał do

wgl du:

•

szczegółowych

projektów,

wg których zrealizowano

budynek,

którym

usytuowano

przedmiotowy

lokal

•

wiadectw

dotycz cych

rodzaju

jako ci

zastosowanych

materiałów

budowlanych

•

informacji

dotycz cych

zakresu, rodzaju i jako ci

wykonanych prac budowlano-

monta owych

•

wykazu prac remontowych

(dotycz cych dat, zakresu i

rodzaju robót).

W ramach niniejszego opracowania
nie były wykonywane analizy i
ekspertyzy dotycz ce stanu
technicznego elementów
konstrukcyjnych. Niniejsza opinia
została wystawiona wył cznie na
podstawie fragmentarycznej
dokumentacji udost pnionej w ADK
oraz ogl dzin obiektu (nie
wykonywano odkuwek ani innych
prac studialnych).

Rok budowy budynku oraz

dane liczbowe (powierzchnie i

kubatur ), a tak e dane

ewidencyjne

dla

potrzeb

niniejszego

opracowania

przyj to

zgodnie

przekazanymi dokumentami.

wysoko ci pomocy uzyskanej przez

spółdzielni na realizacj budowy)

• ustale

dotycz cych

spłat

przypadaj cych na przedmiotowy lokal

cz ci

zobowi za

spółdzielni

zwi zanych z budow , w tym w

szczególno ci

odpowiedniej

cz ci

zadłu enia kredytowego spółdzielni wraz

z odsetkami

• ustale dotycz cych przypadaj cego

na przedmiotowy lokal uzupełnienia

wkładu

mieszkaniowego

tytułu

modernizacji budynku (trwałe ulepszenia

zwi kszaj ce warto lokalu)

• ustale

dotycz cych

spłat

przypadaj cych na przedmiotowy lokal

zobowi za spółdzielni z tytułu kredytów

po yczek

zaci gni tych

sfinansowanie

kosztów

remontów

nieruchomo ci, w której znajduje si

lokal

• ustale dotycz cych spłat zadłu enia z

tytułu opłat zwi zanych z eksploatacj i

utrzymaniem

nieruchomo ci

stanowi cych mienie spółdzielni
• okre lenia ró nicy pomi dzy warto ci

rynkow lokalu, a zwaloryzowan

(proporcjonalnie do aktualnej warto ci

rynkowej lokalu) warto ci wniesionego

wkładu mieszkaniowego.

Zastrzega si prawa autorskie

niniejszej opinii i prosi si o

nie kopiowanie opracowania.

Opinia nie mo e by publikowana w

cało ci lub w cz ci w jakimkolwiek

dokumencie bez zgody autorki (bez

uzgodnienia

formy

tre ci

publikacji).

Warto

rynkowa

nieruchomo ci, okre lona w

operacie szacunkowym, bazuje

na cenach sprzeda y netto (bez

podatku VAT). Warto ta

abstrahuje

wszelkich

kosztów

sprzeda y

nieruchomo ci oraz podatków

zwi zanych z transakcj .

Główne zmiany wprowadzone do ustawy o sm od czerwca 2005r:

Wi cej praw dla spółdzielców (m.in. prawo wgl du do dokumentów: nie tylko statut i regulaminy, ale

równie protokoły z walnego zgromadzenia, protokół z lustracji, sprawozdania finansowe, protokół z

posiedzenia zarz du i rady nadzorczej, umowy o remonty, decyzje dot. inwestycji, umowy dot. mediów.

Odpowiedzialno cywilna i karna władz SM (były przepisy ogólne, obecnie uszczegółowienie – aspekt

psychologiczny).

uregulowania prawne nie pozwalaj ce władzom SM na przeznaczanie pieni dzy z opłat za mieszkania

na inwestycje. SM musi mie zgod osób nie b d cych członkami SM na obci enie kredytem

(hipotek ) domu, w którym maj lokale.

Po wyroku TK z IV.2005r wstrzymano przekształcanie praw do lokali. Obecnie łatwiejsze

przekształcenie (prawa lokatorskiego we własno ciowe oraz w pełn własno , a tak e prawa

własno ciowego w pełna własno ). UWAGA: Nowelizacja nie we wszystkim realizuje wyrok TK –

potrzebna jest kolejna zmiana (projekt przygotowali posłowie poprzedniego Sejmu). Nowe zasady

przekształce przewiduj łatwiejsze (przekształcenia w prawo własno ciowe ni w pełn własno ) i

szybsze przekształcenia (gdy pierwszy lokal w budynku – SM ma 12 m-cy)

sprawa uregulowania tytułu prawnego do gruntu oraz sprawa bonifikat.

Nadzór Ministra Infrastruktury (obecnie Ministra Transportu i Budownictwa) nad SM. W tpliwo ci

co do konstytucyjno ci przepisu o tym nadzorze nad spółdzielniami. Po skardze członków SM do

Ministra – mo e on da od SM informacji, a gdy stwierdzi, e władze łami prawo – mo e wyst pi

z wnioskiem o lustracje do wła ciwego zwi zku rewizyjnego lub do Krajowej Rady Spółdzielczej (na

koszt SM). Jest ponad 3tys. SM – 3,5mln członków – gdyby tylko 1% członków wyst piło ze skarg –

ile by było spraw (jest to przepis z minionego ustroju – zamiast chodzi na zebrania i bada spraw w

post powaniu wewn trz spółdzielczym – mo na wyst pi do ministra).

Mieszkania zakładowe przekazywane SM nieodpłatnie – najemcy, by zosta członkami SM nie musza

wnosi wkładu mieszkaniowego lub budowlanego.

Podział SM znowu na wniosek mniejszo ci (art.108a). Obecnie S d mo e wyda orzeczenie

zast puj ce Uchwał Walnego Zgromadzenia o podziale.

Wła ciciel wyodr bnionego lokalu powinien zosta członkiem SM - budynkiem zarz dza SM, nie ma

wspólnoty (cho ju mo e by , decyduje wielko udziałów – wg ustawy o własno ci lokali).