Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 5 z 19
Podatki od nieruchomości
Podatki od nieruchomości stanowią najważniejsze źródło dochodów gmin w Polsce. Ze względów społecznych i
ekonomicznych w polskim systemie podatkowym istnieją trzy różne podatki, których przedmiotem opodatkowania są
nieruchomości. Są to:
-
podatek od nieruchomości
-
podatek rolny
-
podatek leśny.
Trzy formy opodatkowania wynikają z różnych cech i przeznaczenia różnych kategorii nieruchomości. Podatek od
nieruchomości ma charakter podatku majątkowego, tzn. obciąża on majątek lub dochód, jaki ów majątek przynosi lub
może przynosić.
Podatki rolny i leśny są natomiast podatkami przychodowymi. Wysokość tych podatków jest uzależniona od
wielkości przychodów z tytułu prowadzenia działalności rolnej lub leśnej, przy czym poziom tych przychodów jest
ustalana w sposób bardzo ogólny.
Podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości należy do podatków lokalnych i zasila budżety gmin, na terenie których położone są
podlegające opodatkowaniu nieruchomości i obiekty budowlane. Dokładne regulacje prawne dotyczące podatku od
nieruchomości zawiera Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002
r. nr 9, poz. 84 z późn. zm.)
Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, co oznacza, że obowiązek podatkowy wiąże się z faktem
posiadania majątku – gruntu, budynku lub budowli. Nie jest on przy tym w żadnym stopniu uzależniony od korzyści
uzyskiwanych z danej nieruchomości ani sytuacji materialnej władającego nieruchomością.
Przedmiot opodatkowania
Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:
-
grunty,
-
budynki lub ich części,
-
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podatkowi od nieruchomości podlegają grunty rozumiane jako część powierzchni ziemskiej będące odrębnym
przedmiotem własności, z wyjątkiem tych, które podlegają przepisom o podatku rolnym lub leśnym.
Budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z
gruntem, wyodrębniony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiada fundamenty i dach.
Budowla to obiekt budowlany nie będący budynkiem ani obiektem małej architektury, a także urządzenia budowlane
związane z obiektem budowlanym niezbędne do jego normalnego funkcjonowania. Budowlami są zatem m.in. lotniska,
drogi, mosty, tunele, maszty antenowe, zbiorniki, kładki dla pieszych, obiekty sportowe itp.
Obiekty małej architektury nie są opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Należą do nich obiekty budowlane
wznoszone na gruntach w celu zagospodarowania terenu, np. ogrodzenia, huśtawki na placu zabaw, pomniki, krzyże
przydrożne, śmietniki, klomby, wodotryski, ławki, trzepaki, latarnie itp.
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 6 z 19
Podatkowi od nieruchomości nie podlegają m.in.:
-
grunty sklasyfikowane jako użytki rolne, zadrzewienia i zakrzewienia na gruntach rolnych i lasy,
-
pod warunkiem wzajemności – nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji
międzynarodowych, przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych – np. ambasad, urzędów
konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów,
-
grunty pod wodami płynącymi z wyjątkiem jezior i zbiorników retencyjnych i elektrowni wodnych,
-
grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi (morskie wody wewnętrzne to m.in. rzeki Dziwna, Świna, Zalew
Szczeciński oraz rzeka odra do mostu Długiego w centrum Szczecina, zatem prawdą jest, że Szczecin leży nad
wodami morskimi ☺)
-
nieruchomości i ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu lokalnego (urzędy gmin, starostwa i
urzędy marszałkowskie)
- pasy drogowe (jezdnie, pobocza) oraz budowle dróg publicznych (wiadukty, mosty, tunele, parkingi itp.)
Podmiot podatku
Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne bez osobowości
prawnej, które są:
-
właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
-
posiadaczami samoistnymi nieruchomości i obiektów budowlanych,
-
użytkownikami wieczystymi gruntów,
-
posiadaczami zależnymi nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego na podstawie umowy dzierżawy, najmu, użytkowania lub bez tytułu prawnego.
Właściciel to osoba wymieniona w ewidencji nieruchomości. Prawo własności obejmuje tzw. triadę praw do rzeczy:
prawo posiadania rzeczy (faktycznego władania nią), rozporządzania rzeczą (właściciel może ją sprzedać, podarować,
wydzierżawić, obciążyć zastawem bądź hipoteką, zapisać w testamencie itp.) oraz korzystania z niej (osiągania dochodu z
jej wynajmu, korzystania z płodów rolnych, zużywania rzeczy - np. paliwa, jedzenia itp.). Wg innej koncepcji właściciel
może robić z rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przepisami.
Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma władania nieruchomością. Użytkownik wieczysty włada
nieruchomością tak samo, jak gdyby był jej właścicielem (z pewnymi wyjątkami). Zasadniczą różnicą w stosunku do
prawa własności jest to, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem, które wygasa po upływie określonego czasu.
Zgodnie z przepisami użytkowanie wieczyste ustanawia się w Polsce na okres od 40 do 99 lat. Użytkownik wieczysty nie
płaci całej ceny odpowiadającej wartości rzeczy, lecz wnosi opłatę w wysokości 15% do 25% wartości rynkowej oraz
opłaty roczne w wysokości najczęściej 0,3% do 3% rocznie. Użytkowanie wieczyste może być ustanawiane wyłącznie na
gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub JST. Instytucja użytkowania wieczystego przez cały okres PRL była
praktycznie jedyną możliwością nabycia nieruchomości, system gospodarczy tego okresu dążył bowiem do
wyeliminowania własności prywatnej.
Posiadacz samoistny – osoba, która władając rzeczą robi to z własnej woli, tzn. władanie to nie zależy od woli
innych osób. Posiadaczem samoistnym może być więc właściciel, ale może nim być również ktoś inny, np. włada rzeczą
która była własnością zmarłego, a nie odziedziczył jej.
Posiadacz zależny to osoba, która włada rzeczą w wyniku umowy z właścicielem. Zatem posiadanie to „zależy” od
woli właściciela. W przypadku podatku od nieruchomości podatnikiem podatku jest posiadacz zależny nieruchomości,
której właścicielem jest Skarb Państwa lub JST, a samo posiadanie wynika z umowy najmu lub dzierżawy.
Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek
podatkowy ciąży na nich solidarnie. Wyjątek stanowi przypadek, gdy w budynku wyodrębniono własność lokali.
Wówczas podatek od gruntu, na którym budynek jest położony płacą właściciele lokali w zakresie odpowiadającym
częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego
budynku. Oprócz naliczonego w ten sposób podatku od gruntu należy zapłacić również podatek od lokalu.
Jeżeli na nieruchomości gruntowej będącej w posiadaniu wieczystym znajdują się budynki, to stanowią one własność
użytkownika wieczystego. Ciąży na nim obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości z tytułu własności budynku i z
tytułu posiadania prawa użytkowania wieczystego do gruntu.
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 7 z 19
Podstawa opodatkowania
Podstawę opodatkowania stanowi:
-
dla gruntów – powierzchnia
-
dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa (powierzchnia liczona po wewnętrznym obwodzie ścian na
wszystkich kondygnacjach za wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych). Powierzchnie o wysokości od
podłogi do sufitu od 1,4 do 2,2 m zaliczane są do powierzchni użytkowej w 50%, a poniżej 1,4 m pomija się.
-
dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość stanowiąca podstawę
obliczania amortyzacji w danym roku, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanej – wartość z dnia 1
stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. W przypadku, gdy nie dokonuje się jej
amortyzacji, za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość rynkową budowli, określoną przez podatnika. Jeśli
podatnik nie wskazał wartości lub podał wartość nie odpowiadającą wartości rynkowej, wartość tę ustali biegły
rzeczoznawca majątkowy.
Stawka podatku
Wysokość stawek podatku określa Rada gminy w drodze uchwały. Jednak nie mogą być one wyższe niż stawki
ustalone w Ustawie jako maksymalne.
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą w 2009 r.:
1.
Dla gruntów:
•
gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 0,74 zł od 1 m
2
powierzchni,
•
pod jeziorami retencyjnymi lub elektrowni wodnych – 3,90 zł od 1 ha
2
powierzchni,
•
pozostałych – 0,37 zł od 1 m
2
powierzchni.
2.
Dla budynków lub ich części:
•
mieszkalnych – 0,62 zł od 1 m
2
powierzchni,
•
związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 19,81 zł od 1 m
2
powierzchni,
•
zajętych na prowadzenie działalności gosp. w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym –
9,24 za 1 m
2
,
•
zajętych na prowadzenie działalności w zakresie świadczeń zdrowotnych – 4,01 zł za 1 m
2
powierzchni.
•
dla pozostałych budynków – 6,64 zł za m
2
powierzchni.
3.
od budowli – 2 % ich wartości.
Z podatku od nieruchomości zwalania się m.in.:
•
budowle infrastruktury kolejowej, portowej i lotnisk publicznych,
•
budynki gospodarcze służące działalności rolnej, leśnej i rybackiej,
•
grunty i budynki wpisane do rejestru zabytków,
•
muzea rejestrowane,
•
wały przeciwpowodziowe,
•
nieużytki,
•
budynki w ogrodach działkowych
Ponadto ustawa przewiduje szereg zwolnieńpodmiotowych, m.in.:
•
szkoły wyższe,
•
szkoły, placówki i zakłady szkolenia i doskonalenia nauczycieli,
•
placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk,
•
prowadzących zakłady pracy chronionej,
•
Polski Związek Działkowców.
Rada gminy może ponadto wprowadzić inne niż wymienione zwolnienia przedmiotowe (ale nie podmiotowe).
Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy
ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu
trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.
2
1 ha (hektar) – 10 000 metrów kwadratowych (100m × 100m)
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 8 z 19
Pozostali podatnicy dokonują samodzielnie naliczenia podatku składając do dnia 15 stycznia roku podatkowego
deklarację podatkową. Podatek jest wówczas płacony bez wezwania w miesięcznych ratach.
Podatek rolny
Jak już wspomniano, podatek rolny należy do grupy podatków przychodowych. Jego wysokość uzależniona jest
od teoretycznej wielkości przychodu podatnika. Wartość przychodu z produkcji rolnej zależy od wielu czynników, m.in.
wielkości i rodzaju użytków rolnych, klasy gleby, warunków klimatycznych, ukształtowania terenu, urodzaju, cen skupu
płodów rolnych, otoczenia ekonomicznego itp. Ustawa o podatku rolnym w mniejszym lub większym stopniu uzależnia
wysokość tego podatku od niektórych z wymienionych czynników.
Przedmiot podatku
Przedmiotem podatku rolnego są grunty sklasyfikowane w ewidencji jako rolne lub jako zadrzewione i
zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na działalność gospodarczą (w tym przypadku grunty
opodatkowuje się podatkiem od nieruchomości).
Na potrzeby ustalania podatku ustawa definiuje gospodarstwo rolne – jest to obszar gruntów o łącznej
powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy stanowiący własność lub będący w posiadaniu osoby fizycznej,
prawnej lub bez osobowości prawnej.
Podmiot podatku
Podatnikami podatku rolnego są osoby fizyczne, prawne, oraz jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej,
będące:
•
właścicielami gruntów
•
użytkownikami wieczystymi gruntów,
•
posiadaczami samoistnymi gruntów,
•
posiadaczami gruntów, stanowiących własność skarbu Państwa lub JST, na podstawie umowy lub bez
tytułu prawnego, (posiadacze zależni)
Podstawa opodatkowania
Podstawę opodatkowania stanowi:
•
dla gruntów gospodarstw rolnych – liczba hektarów przeliczeniowych
•
dla pozostałych gruntów – liczba hektarów wynikających z ewidencji gruntów.
Każdą gminę przypisano do jednego z 4 okręgów podatkowych w zależności od warunków ekonomicznych i
produkcyjno-klimatycznych produkcji rolnej.
Liczbę hektarów przeliczeniowych gospodarstwa rolnego oblicza się mnożąc liczbę hektarów fizycznych
gospodarstwa przez odpowiednie współczynniki, których wysokość zależy od klasy i rodzaju użytku rolnego oraz od
okręgu podatkowego. Przeliczniki zawiera poniższa tabela:
3
Rodzaje
Grunty orne
Łąki i pastwiska
Okręgi podatkowe
I
II
III
IV
I
II
III
IV
Klasa użytków
rolnych
Przeliczniki
I
1,95
1,80
1,65
1,45
1,75
1,60
1,45
1,35
II
1,80
1,65
1,50
1,35
1,45
1,35
IIIa
1,65
1,50
1,40
1,25
III
1,25
1,15
1,05
0,55
IIIb
1,35
1,25
1,15
1,00
IVa
1,10
1,00
0,90
0,80
IV
0,75
0,70
0,60
0,55
3
tabela przeliczników jest zgodna ze stanem prawnym na dzień 13 grudnia 2008, zawiera istniejące na ten dzień klasy bonitacyjne
gleby.
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 9 z 19
IVb
0,80
0,75
0,65
0,60
V
0,35
0,30
0,25
0,20
0,20
0,20
0,15
0,15
VI
0,20
0,15
0,10
0,05
0,15
0,15
0,10
0,05
Stawka podatku rolnego wynosi:
1)
od 1 ha przeliczeniowego gospodarstw rolnych – równowartość pieniężną 2,5 q żyta,
2)
dla pozostałych gruntów – równowartość pieniężną 5 q żyta.
1q = 100 kg = 1 dt (decytona); często w mowie potocznej mówi się „metr żyta” lub „metr ziemniaków” – oznacza to ilość
mieszczącą się w dwóch standardowych workach, czyli około 100 kg.
Wartość pieniężną żyta w danym roku podatkowym określa prezes Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie
ś
rednich cen skupu w pierwszych trzech kwartałach poprzedniego roku. W 2008 roku równowartość 1 q żyta dla potrzeb
naliczania podatku rolnego wynosi 58,29 zł/q (nie ma jeszcze danych dotyczących roku 2009).
Podatek leśny
Przedmiotem opodatkowania podatkiem leśnym są grunty leśne sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako
lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.
Podmiotami obowiązanymi do zapłaty podatku leśnego są:
•
właściciel,
•
posiadacz samoistny,
•
użytkownik wieczysty,
•
w niektórych przypadkach posiadacz zależny lasu (gdy las stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego).
Podstawą opodatkowania jest powierzchnia fizyczna lasu wyrażona w hektarach.
Stawki podatku leśnego
- od 1 ha - równowartość pieniężna 0,220 m3 drewna
- dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50 % stawki
określonej wyżej.
Wartość pieniężną 1 m
3
drewna w danym roku podatkowym określa prezes Głównego Urzędu Statystycznego na
podstawie średnich cen skupu w pierwszych trzech kwartałach poprzedniego roku. W 2008 roku dla potrzeb naliczania
podatku leśnego przyjmuje się, że równowartość 1 m
3
drewna to 147,28 zł/m
3
(nie ma jeszcze danych dotyczących roku
2009).
Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna przyjmowaną
jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.
Zwalnia się od podatku leśnego:
1) lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat;
2) lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków;
3) użytki ekologiczne.
Od podatku leśnego zwalnia się również:
1) szkoły wyższe, wyższe szkoły zawodowe oraz wyższe szkoły wojskowe;
2) szkoły, placówki, zakłady kształcenia i placówki doskonalenia nauczycieli – publiczne i niepubliczne oraz
organy prowadzące te szkoły, placówki i zakłady odpowiednio z tytułu zarządu, użytkowania lub użytkowania
wieczystego nieruchomości szkolnych;
3) placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk;
4) prowadzących zakłady pracy chronionej
5) jednostki badawczo-rozwojowe.
Rada gminy w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe.
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 10 z 19
Podatek katastralny
Od pewnego czasu mówi się w Polsce o wprowadzeniu podatku katastralnego, który miałby zastąpić obecne podatki
od nieruchomości, rolny kataster leśny.
Nazwa kataster – według słownika wyrazów obcych Władysława Kopalińskiego – pochodzi z języka łacińskiego i
oznacza wykaz pogłównego. We współczesnym znaczeniu określenia kataster używa się jako synonimu rejestru
nieruchomości. Katastry wprowadził już Napoleon, a upowszechniły się one w Europie w XIX i XX wieku.
4
Rejestry nieruchomości służą nie tylko celom fiskalnym, czyli poborowi podatku od takiego majątku. Powstały
głównie po to, by zapewnić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. W rejestrach katastralnych można znaleźć
dokładne opisy nieruchomości, zarejestrowane transakcje, obciążenia długami. Każdy może uzyskać interesujące go
informacje na ogół odpłatnie. W ten sposób np. zarabia na siebie holenderski kataster. Klientami katastru są głównie
potencjalni nabywcy nieruchomości, inwestorzy, adwokaci, notariusze, architekci, rzeczoznawcy majątkowi i geodeci.
5
Podatek ten obowiązuje w większości państw rozwiniętych (choć nie we wszystkich). W Polsce pomimo starań
kolejnych rządów nie udaje się go wprowadzić. Przyczyną tego jest jak się wydaje duży opór społeczeństwa i strach
polityków przed utratą popularności i poparcia. Ludzie spodziewają się, że wraz z wprowadzeniem podatku katastralnego
wzrosną ich obciążenia podatkowe. Dlatego pomimo starań i podejmowanych od 1994 r. prób podatek katastralny nie
wszedł w życie.
Choć nie wydaje się, by obecny rząd zamierzał wprowadzić ten podatek, to wydaje się, że istnieją wstępne projekty
odpowiednich przepisów, jednak Ministerstwo Finansów nie ujawniło dotąd żadnych konkretnych wiadomości na ten
temat. Kształtu przyszłego podatku można jedynie się domyślać bazując na przeciekach z MF lub też analizując systemy
podatkowe w innych krajach. Dlatego poniższe stwierdzenia mają charakter wyłącznie spekulacji i domysłów.
Przedmiot podatku
Przedmiotem podatku mają być zgodnie z tworzonymi projektami wszystkie nieruchomości, a więc zarówno te objęte
dziś podatkiem od nieruchomości jak i objęte podatkami rolnym i leśnym, choć możliwe jest, że podatek rolny zostałby
zachowany w obecnej formie.
Podmiot podatku
Podobnie jak w przypadku przedmiotu opodatkowania podmiotem opodatkowania będą podatnicy, którzy płacą
obecne podatki: od nieruchomości, rolny i leśny.
Podstawa opodatkowania
Podstawą opodatkowania podatkiem katastralnym może być wartość rynkowa nieruchomości lub też wartość dochodu
(czynszu), jaki może ona przynosić.
Najprawdopodobniej w Polsce podstawą podatku będzie wartość nieruchomości. Takie podejście wydaje się być
proste i przejrzyste, choć budzi wiele kontrowersji. Jak wiadomo, w przypadku nieruchomości można wymienić
przynajmniej kilka rodzajów wartości – rynkową, księgową, czy kosztów odtworzenia.
Problemem jest określenie po pierwsze, która z tych wartości ma być podstawą opodatkowania, po drugie, kto miałby
tę wartość ustalać i w końcu – przy użyciu jakich metod?
Wartość nieruchomości
Wartość rynkowa jest najczęściej wymieniana jako podstawa opodatkowania przy rozważaniach na temat podatku
katastralnego. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena, jaką nabywca byłby skłonny zapłacić za daną
nieruchomość, a sprzedający tę nieruchomość sprzedać. Tak więc de facto wartość rynkową nieruchomości można poznać
tylko w momencie transakcji jej sprzedaży i to pod warunkiem, że cena zapłaty byłaby wynikiem działania mechanizmu
rynkowego (należy wyeliminować sytuacje, gdy nabywca godzi się zapłacić za daną nieruchomość zawyżoną cenę ze
względów sentymentalnych lub też w wyniku niedostatecznej wiedzy na temat danej nieruchomości jak również gdy
sprzedający jest zmuszony w krótkim czasie sprzedać nieruchomość ze względu na jego sytuację finansową). Transakcje
4
Krystyna Milewska, Rzeczpospolita z dnia 16 marca 1998
5
Ibidem
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 11 z 19
sprzedaży nieruchomości mają miejsce bardzo rzadko, więc ustalenie dokładnej wartości rynkowej dla konkretnej
nieruchomości jest niemożliwe, zatem wartość rynkowa musi być ustalona w inny sposób. Wyceny nieruchomości
dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy szacują wartość rynkową nieruchomości metodą porównawczą, w oparciu o
ceny, jakie uzyskały na rynku nieruchomości podobne do wycenianej, lub też metodą dochodową, w której wartość ustala
się na podstawie czynszu (dochodu), jaki nieruchomość przynosi jej właścicielowi.
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest dość dobrym sposobem na poznanie jej wartości,
jednak dla potrzeb podatku katastralnego ma istotne wady:
1)
właściciel nieruchomości będzie z pewnością zainteresowany w zaniżeniu wartości nieruchomości, aby dzięki
temu płacić jak najniższy podatek. Sytuacja ta jest bez wątpienia korupcjogenna,
2)
rzeczoznawca majątkowy za swe usługi pobiera niemałe wynagrodzenie, zatem wycena wszystkich
nieruchomości w Polsce byłaby szalenie kosztowna,
3)
ogromna liczba nieruchomości w Polsce (ponad 80 mln) wobec kilku tysięcy rzeczoznawców powoduje, że
określanie ich wartości trwałoby dziesiątki lat.
Z powyższych powodów wycena nieruchomości zostanie dokonana w inny sposób. Najprawdopodobniej dokona się
tego w sposób masowy – komputery na podstawie danych z katastru nieruchomości będą przy pomocy skomplikowanych
algorytmów obliczać wartość konkretnych nieruchomości. Danymi potrzebnymi do masowej wyceny będą najważniejsze
cechy nieruchomości wpływające na jej wartość – lokalizacja, rodzaj (grunt, budynek, budowla), sposób użytkowania,
stan, sąsiedztwo itp. Zaletami masowej wyceny są niewątpliwie szybkość i powszechność, stosunkowo niski koszt
wyceny, łatwość aktualizacji wartości. Ponadto właściciele mieliby mniejsze opory przed podnoszeniem standardu (a
więc i wartości) nieruchomości, gdyż zmiany te rzadko byłyby uwzględniane w katastrze. Wadami metody są:
•
brak precyzji – na pewno znajdą się nieruchomości, które będą wyjątkowe, jednak ich szczególne cechy zostaną
pominięte w wycenie (np. przebiegająca nad gruntem linia wysokiego napięcia uniemożliwiająca zabudowę
gruntu i obniżająca tym samym jego wartość)
•
konieczność zawarcia w katastrze stosunkowo szczegółowych informacji o nieruchomościach, co pociąga za sobą
wysokie koszty.
•
duża konfliktogenność – to maszyna będzie decydować o wysokości podatku, co zawsze będzie negatywnie
odbierane przez społeczeństwo.
Ponadto przy szacowaniu wartości rynkowej powstaje problem określenia wartości nieruchomości, które nie są
przedmiotem obrotu rynkowego lub są nim niezmiernie rzadko, a przy tym nie przynoszą dochodu, więc nie mogą być
wycenione metodą dochodową np. mostów, pomników, zabytków, dróg, obiektów małej architektury. Prawdopodobnie
zastosowana zostanie wobec nich wartość księgowa, jak to jest obecnie w przypadku budowli, lub też wartość
odtworzeniowa, czyli koszt materiałów i robocizny, jaki należy ponieść, aby zbudować nieruchomość o takich samych lub
możliwie podobnych parametrach użytkowych.
Podstawą podatku może być, jak już wspomniano, dochód generowany przez nieruchomość, np. w ciągu roku. Ta
metoda była stosowana wobec nieruchomości mieszkalnych w międzywojennej Polsce. Podstawę wymiaru podatku na
rok podatkowy stanowił czynsz z tytułu najmu lub czynsz dzierżawny należny za rok poprzedzający rok podatkowy. O ile
nieruchomość nie była wynajmowana - za podstawę wymiaru podatku przyjmowano hipotetyczny czynsz możliwy do
uzyskania z tej nieruchomości. Jeżeli takiej wartości nie można było ustalić, przyjmowano wartość tzw. obiegową,
ustalaną na podstawie cen płaconych za podobne nieruchomości w roku poprzedzającym rok podatkowy.
Podatek od nieruchomości ustalany według wartości czynszowej wynosił do10 proc. tej wartości, a ustalany według
wartości obiegowej od 3 do 5 proc. Jeżeli właściciel poniósł straty na skutek niepłacenia czynszu przez lokatorów - straty
te uwzględniano przy wymiarze podatku.
Obowiązywał również podatek od lokali. Płaciły go osoby fizyczne i prawne zajmujące lokale. Podatek ten wynosił
od 8 do 12 proc. podstawy wymiaru, a podstawą wymiaru było tu faktyczne komorne z roku poprzedzającego rok
podatkowy. Stawka 8-procentowa obowiązywała za lokale jedno-, dwu- i trzyizbowe, 12-procentowa - od czterech i
więcej izb.
Robert Stępień
Rachunkowość i Zarządzanie Finansami III rok
Finanse Samorządów Terytorialnych
Szczecin 2008
Strona 12 z 19
Wartość fiskalna
Najlepszym wyjściem wydaje się rozwiązanie na pierwszy rzut oka szalone. Wartość nieruchomości powinna być
określana przez samego podatnika. System taki miałby szereg zalet:
•
szybkość wyceny,
•
praktycznie zerowy koszt,
•
precyzja i uwzględnienie szczególnych cech nieruchomości.
Jedyną zdaje się wadą tej metody jest to, że podatnicy byliby skłoni zaniżać wartość nieruchomości, zatem należy
wprowadzić czynnik zapobiegawczy. Jednym ze sposobów jest losowe wybieranie nieruchomości i szczegółowa analiza
rzetelności wyceny przez podatnika. Jeśli wycena podatnika wyraźnie odbiegałaby od przeciętnej dla danego rodzaju
nieruchomości organ podatkowy uruchamiałby procedurę weryfikacyjną, mającą na celu ustalenie rzeczywistej wartości
nieruchomości. Gdyby okazało się, że wartość została przez podatnika zaniżona – nakładał nań dotkliwą karę. Innym
sposobem, dość drastycznym, zapobiegającym zaniżaniu wartości jest przymusowa wyprzedaż nieruchomości.
Mianowicie wartość określona przez właściciela do celów podatkowych byłaby ceną, po jakiej gmina (lub, w skrajnie
rygorystycznej wersji, ktokolwiek inny) mogłaby wykupić nieruchomość. Tak więc podatnik, aby zabezpieczyć się przed
taką ewentualnością wyceniałby swą nieruchomość wg wartości, jaką rzeczywiście przedstawia ona dla niego. Jeśli zatem
dom rodzinny, z którym wiążą się wspomnienia z dzieciństwa ma dużą wartość sentymentalną dla właściciela, wówczas
poda on zawyżoną wartość, aby uniknąć przymusowego wykupienia. A więc np. dom, jaki można kupić za 300 tys. zł
właściciel wycenia na 400 tys. – 300 tys. zł to cena, za jaką w razie wywłaszczenia właściciel mógłby sobie kupić dom o
podobnym standardzie, a dodatkowe 100 tys. zł to cena, na jaką właściciel szacuje wartość swojego „sentymentu” do
danej nieruchomości. Jednak za wyższym oszacowaniem wartości kryje się konieczność odpowiednio wyższego podatku
– w ten sposób właściciel „kupuje” sobie pewność, że nieruchomość nie zostanie mu odebrana.
Jednak nakaz odsprzedaży nieruchomości po cenie równej podanej przez właściciela dla celów podatkowych
powodowałby chaos i nieuzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia transakcje sprzedaży (aby np. pozbyć się
nielubianego sąsiada). Przeto wprowadza się dodatkowo czynnik zapobiegający w postaci mnożnika ceny, w wysokości
np. 1,5. Wówczas, aby pod przymusem wykupić nieruchomość należy zapłacić cenę równą podanej przez właściciela
pomnożonej przez współczynnik (w powyższym przykładzie – 400 tys. x 1,5 = 600 tys.)
Wydaje się, że taka metoda jest z logicznego punktu widzenia najdoskonalsza. Koszty wyceny są praktycznie zerowe,
czas potrzebny na wycenę jest krótki, ponadto metoda ta uwzględnia wartość rynkową powiększoną o wartość
sentymentalną, zatem korzystniejszą z punktu widzenia aparatu fiskalnego. Wady metody – jedyną wadą tej metody jest
jak się wydaje tylko konieczność samodzielnego określenia wartości nieruchomości. Oznacza to z jednej strony
upodmiotowienie właścicieli, nadania im w pewnym zakresie prawa do ustalania obciążeń podatkowych, z drugiej jednak
strony kojarzy się podatnikom z wymierzaniem kary samemu sobie, ponadto wprowadza element ryzyka (podam niższą
wartość – zapłacę niższy podatek, ale wtedy jest większe ryzyko, że zostanę wykupiony). Ponadto politycy z pewnością
wskazywaliby na fakt, że większość właścicieli nieruchomości nie jest w stanie w wystarczająco dokładnie określić ich
wartości. Jest to stwierdzenie skądinąd słuszne, jednak świadomość ekonomiczna obywateli Polski jest na wyższym
poziomie niż się powszechnie o tym sądzi, zresztą podobne głosy sprzeciwu pojawiały się, gdy wprowadzano podatek
dochodowy od osób fizycznych (PIT) wraz z obowiązkiem samodzielnego rozliczania się obywateli z fiskusem. Praktyka
pokazała, że społeczeństwo doskonale sobie poradziło z rozliczeniami podatkowymi.
Stawka podatku
Wysokość podatku może być jedynie wynikiem domysłów i spekulacji. Można jedynie stwierdzić, że najczęściej
występujące na świecie stawki podatku katastralnego zawierają się od 0,1% do 1,8% wartości nieruchomości. W Polsce
stawka podatku od nieruchomości wynosi dla budowli 2% od ich wartości księgowej, taka też wysokość najczęściej
pojawia się w publikacjach fachowych dla nieruchomości zajętych pod działalność gospodarczą. W przypadku
nieruchomości mieszkalnych mówi się o stawce od 0,1% do 1%. Prawdopodobnie stawki, przynajmniej w początkowym
okresie stosowania podatku katastralnego, zostaną ustalone w takiej wysokości, aby obciążenie podatkowe
poszczególnych podatników nie zmieniło się istotnie, tzn. aby obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości, rolnego i
leśnego były podobne do obciążenia podatkiem katastralnym.
Zauważyć ponadto można, że podaje się różne stawki dla nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Być może
pojawi się też inna stawka dla nieruchomości rolnych. Niemniej jednak słuszne wydaje się zrównywanie wysokości
stawek dla wszystkich rodzajów nieruchomości, niezależnie od sposobu ich wykorzystywania.