1
Ocena ekonomicznej efektywności
inwestycji
Tezy wykładu
1.
Pojęcie inwestycji i cele inwestowania.
Inwestycje – proces angażowania środków finansowych
w różne rodzaje aktywności gospodarczej wyrażający się
w:
pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych
drogą zakupu ( spółek, nieruchomości, maszyn itp.),
wytwarzanie majątku rzeczowego w procesie
inwestycyjnym, prowadzące do przyrostu lub/i
odtworzenia tego majątku w celu osiągnięcia
korzyści,
zakup lub tworzenie nowych wartości majątkowych
charakterze niematerialnym ( licencje, patenty,
prowadzenie badań i rozwoju),
nabywanie papierów udziałowych ( np. akcji ) lub
papierów wartościowych ( np. obligacje).
Cele inwestowania – wydatkowanie środków pieniężnych
w celu odniesienia korzyści w późniejszym okresie. Celem
jest więc czerpanie dochodów lub nadzieja na zysk.
Cele te można określić jako:
odkładanie konsumpcji na przyszłość,
lub
angażowanie kapitału w celu jego pomnażania.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
2
2. Inwestycja jako kategoria rzeczowa i finansowa.
Ujęcie rzeczowe – za podstawę rozważań przyjmuje się
przepływy dóbr a więc zamianę środków finansowych na
dobra rzeczowe, usługi, prawa użytkowania, patenty w celu
osiągnięcia w następnych okresach dodatkowych
dochodów lub oszczędności kosztów.
Można wyróżnić następujące strumienie nakładów
inwestycyjnych ujęciu rzeczowym
nakłady na roboty budowlano – montażowe,
nakłady na zakup maszyn, urządzeń, środków
transportu, narzędzi inwentarza,
pozostałe ( np. licencje, dokumentacja, wdrożenie,
szkolenie załogi , reklama).
Ujęcie finansowe – podstawą jest transfer środków
pieniężnych ( przepływ kapitału). Dla ich odróżnienie od
inwestycji rzeczowych inwestycje te nazywa się lokatami.
Jest to każde wykorzystanie kapitału w celu jego
powiększenia.
Inwestycje te są narzędziem alokacji zasobów
finansowych. Wymuszają ocenę efektywności
inwestycji i lokowanie w przedsięwzięcia
najkorzystniejsze, tzn. przynoszące maksymalne
korzyści przy możliwym do zaakceptowania poziomie
ryzyka.
Uwaga: gdy mówimy o przyszłości lub o wartości kapitału
nierozerwalnie z tymi pojęciami wiąże się pojęcie ryzyka
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
3
3. Nieruchomość jako lokata bezpośrednia i pośrednia.
Cechy nieruchomości jako lokaty:
a) zalety:
lokata pewna zabezpieczająca kapitał (trwała w
miejscu i czasie, zabezpieczająca przed inflacja – w
długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna
rosnąć co najmniej w takim tempie jak inflacja) ),
lokata zapewniająca stałe dochody – dochody z
czynszów lub/i opłat poza czynszowych; przy
wycofywaniu się z inwestycji można liczyć na zwrot
zainwestowanego kapitału ( pomniejszony o
zamortyzowane salda),
możliwość „odmrożenia” zainwestowanych środków –
możliwość zaciągnięcia kredytów hipotecznych pod
posiadaną nieruchomość,
umiarkowany poziom ryzyka – w skali 1 do 10: ryzyko
inflacji -1, bankructwa – 5 , wahań cen rynkowych 6-7,
płynności -10 .
b) wady:
mała płynność – utrudnione wycofywanie środków
pieniężnych ( dłuższa ekspozycja na rynku),
konieczność fachowej obsługi – wymagania prawa
budowlanego i względy bezpieczeństwa,
ryzyko prawne – swoiste zagrozenie występujące w
Polsce ( zaszłości w regulacji praw do nieruchomości).
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
4
Inwestowanie może być dokonywane bezpośrednio lub
pośrednio ( np. przez fundusze wspólnego inwestowania –
tzw. fundusze powiernicze).
Zalety i wady bezpośrednich i pośrednich lokat w nieruchomości
LOKATY BEZPOŚREDNIE
Zalety
Wady
niskie ryzyko w porównaniu z
akcjami
niska płynność
korzyści z dywersyfikacji portfela
konieczność permanentnego
zarządzania
zabezpieczenie kapitałów przed
inflacją
wysoka kapitałochłonność
skuteczność w równoważeniu
narażonych na inflacje zobowiązań
długoterminowych
niepodzielność
LOKATY POŚREDNIE
Zalety
Wady
wysoka płynność
brak kontroli nad
nieruchomościami
podzielność
niska efektywność w krótkim
okresie
fachowe zarządzanie
wysoka korelacja z rynkiem akcji
wykorzystanie dźwigni finansowej
zmiany form opodatkowania
wysoka specjalizacja instrumentu
możliwość zmiany wagi lub typu
ryzyka
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
5
4.
Uwarunkowania decyzji inwestycyjnych na rynku
nieruchomości.
Indywidualne preferencje inwestora:
- preferencje ryzyko – zwrot,
- horyzont czasowy.
Rynkowe uwarunkowania decyzji inwestycyjnych:
- ogólna koniunktura gospodarcza,
- dostępność kapitałów ( przede wszystkim
oprocentowanie kredytów),
- inflacja,
- interwencjonizm państwowy.
Uwarunkowania prawne:
- uwarunkowania wynikające z prawa miejscowego
(plany zagospodarowania przestrzennego),
- system podatkowy i kierunki jego zmian,
- uregulowany system własnościowy.
Oczekiwania co do przyszłości.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
6
5. Rodzaje i źródła ryzyka .
Definicja.
Ryzyko to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane
z podjęciem określonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest
miarą niepewności rezultatów oczekiwanych w przyszłości
jako efekt określonej inwestycji.
Rodzaje ryzyk – ogólnie.
Ryzyko systematyczne – zwane rynkowym,
zdeterminowane jest zewnętrznymi warunkami
gospodarowania, odnosi się do tych czynników, które
wpływają na zysk wszystkich porównywalnych
instrumentów inwestycyjnych; jest to ryzyko nie
dywersyfikowalne.
Ryzyko niesystematyczne - określane również jako
ryzyko dywersyfikowalne; zależy od specyficznych
czynników dla inwestowania w konkretny rodzaj
lokaty.
Ryzyko finansowe .
Ryzyko dochodu.
Źródła ryzyka systematycznego dla inwestycji w
nieruchomości:
sytuacja gospodarcza regionu i kraju,
pojawienie się nieoczekiwanej inflacji,
nadpodaż nieruchomości,
zmiany polityki gospodarczej
zmiany w podatkach.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
7
Źródła ryzyka niesystematycznego na rynku
nieruchomości:
niekorzystne zmiany w otoczeniu,
zmiany w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego,
bankructwo najemcy,
niemożliwość wynajęcia po wygaśnięciu umowy najmu,
szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomości.
Źródła ryzyka finansowego:
zmiana stóp oprocentowania,
zwiększenie ryzyka finansowego z tytułu włączenie do
finansowania kapitału obcego (ryzyko walutowe),
niemożliwość spłaty kredytu z powodu małej
dochodowości.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
8
6. Inwestorzy na rynku nieruchomości.
Inwestorzy instytucjonalni – cechami łączącymi ta grupę
inwestorów są:
inwestowanie pieniędzy im powierzonych,
posiadanie osobowości prawnej z określonym w
statucie prowadzeniem działalności lokacyjnej jako
celu podstawowego ( np. fundusze powiernicze) lub
jednego z powierzonych celów ( np. fundusze
ubezpieczeniowe),
zorganizowanie w formie przedsiębiorstwa.
Inwestorzy indywidualni – podmioty , które nie spełniaja
tych cech.
Inwestorzy instytucjonalni na rynku nieruchomości;
towarzystwa ubezpieczeniowe – szczególnie
zainteresowane są towarzystwa ubezpieczeń na życie (
np. w USA ok. 35% udziału tych firm to udziały w
nieruchomościach);
fundusze emerytalne – np. w Wielkiej Brytanii ok. 10 %
lokat tych funduszy w inwestycjach;
banki - dokonują inwestycji pośrednich lub
bezpośrednich w nieruchomości w celu dywersyfikacji
portfela inwestycyjnego; najistotniejsza jest jednak rola
banków w finansowaniu nieruchomości za
pośrednictwem udzielanych kredytów,
fundusze powiernicze – skupiają one kapitał
inwestorów wydając w zamian jednostki uczestnictwa i
dokonują lokat we własnym imieniu; fundusze
inwestycyjne nieruchomości lokują swoje aktywa w
grunty oraz budowle; dochody i zyski czerpią z najmu,
dzierżawy także sprzedaży po cenach wyższych od cen
nabycia.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
9
7. Kryteria inwestowania nieruchomości.
7.1. Kryteria tradycyjne (stayczne).
Stanowią one pierwsze przybliżenie modeli bardziej
złożonych. Mogą być wystarczające przy podejmowaniu
decyzji inwestycyjnych dotyczących prostych zamierzeń.
Do tradycyjnych kryteriów należą:
okres zwrotu
-mnożnik dochodu brutto :
całkowite nakłady inwestycyjne
PDB lub EDB
- mnożnik dochodu netto:
całkowite nakłady inwestycyjne
DON
Uwaga: wszystkie mnożniki wyrażają okres zwrotu czyli
liczbę lat konieczną do odzyskania zainwestowanego
kapitału; preferują projekt, który przynosi okres
najkrótszy.
stopa zwrotu
- stopa kapitalizacji:
R = (DON):(całkowite nakłady inwestycyjne) x 100%
- stopa zwrotu z kapitału własnego po opodatkowaniu:
R= (CF) : (kapitał własny) x 100%
gdzie CF – przepływy pieniężne po
opodatkowaniu
uwaga: informuje jaki jest roczny zwrot z inwestycji w
postaci dochodu z jednostki zaangażowanego kapitału.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
10
średnia stopa dochodu:
- średnia stopa dochodu operacyjnego netto
R
śr
= (DON
śr
) : ( całkowite nakłady inwestycyjne) x100%
uwaga: przy jej wyznaczaniu bierze się pod uwagę nie
dochód początkowy (jednoroczny dochód z roku
bazowego)lecz średnie dochody;
7.2 Kryteria dynamiczne.
Metody w tych kryteriach wykorzystują modele
zdyskontowanych strumieni pieniężnych .
Do najczęściej stosowanych metod należą:
1. Wartość bieżąca netto NPV.
2. Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.
Ad. 1/ Wartość bieżąca netto NPV.
Jest to różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a
poniesionymi wydatkami w związku z jej realizacją;
NPV =
n
i
i
r
CF
i
1
)
1
(
+ PV ...............wzór (a)
gdzie:
PV – aktualna wartość kapitału odzyskanego po okresie „n”
CF – przepływy pieniężne po opodatkowaniu,
r - stopa dyskontowa
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)
11
Z dwóch projektów inwestycyjnych lepszy jest projekt, dla
którego NPV jest większe.
Ad. 2/ Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.
Wewnętrzna stopa zwrotu IRR jest to wysokość stopy
dyskontowej „R” ze wzoru (a) , przy której NPV = 0, czyli jest
to taka stopa , która równoważy bieżącą wartość wpływów z
wartością bieżącą wydatków.
Warunkiem zaakceptowania projektu inwestycyjnego jest ,
aby wewnętrzna stopa zwrotu była co najmniej równa stopie
zwrotu „r” wymaganej przez inwestora, tzn.:
IRR ≥ r
Wyznaczanie IRR;
Metodą graficzna – szukamy w układzie
współrzędnych (r, NPV) miejsca zerowego , tzn
miejsca gdzie NPV = 0,
Metoda matematyczna
IRR = r
1
+ {NPV
1
( r
2
–r
1
) } : { NPV
1
+NPV
2
}
gdzie:
r
1
– poziom stopy dyskontowej dla której NPV>0,
r
2
– poziom stopy dyskontowej dla której NPV<0,
NPV
1
–
wartość NPV obliczona dla stopy r
1
,
NPV
2
- wartość NPV obliczona dla stopy r
2
Warszawa,10.05.2006 r.
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (
http://www.novapdf.com
)