Zadanie
Post
ę
powanie kwalifikacyjne na rzeczoznawc
ę
maj
ą
tkowego
w dniu 25 pa
ź
dziernika 2007 r.
Gmina X zbywa na rzecz najemcy lokal mieszkalny zajmowany na podstawie umowy zawartej w 2001 r.
Lokal składa si
ę
z 2 pokoi, kuchni, WC i holu o ł
ą
cznej powierzchni u
Ŝ
ytkowej Pu = 64,50 m
2
.
Wg protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu stan techniczny okre
ś
lono jako zły, zdewastowany, wymagaj
ą
cy remontu
kapitalnego, standard lokalu – niski, ogrzewanie piecowe – niesprawne.
W umowie najmu przedmiotowego lokalu strony ustaliły,
Ŝ
e w przypadku sprzeda
Ŝ
y lokalu na rzecz najemcy, nakłady poniesione
na remont kapitalny wraz z wykonaniem indywidualnej instalacji c.o. podlega
ć
b
ę
d
ą
rozliczeniu zgodnie z przepisami prawa.
Warto
ść
lokalu, według stanu z daty zawarcia umowy najmu została okre
ś
lona w wysoko
ś
ci 198 000,00 zł.
W latach 2002/2003 najemca dokonał remontu kapitalnego polegaj
ą
cego na wymianie wszystkich elementów wyko
ń
czeniowych
oraz wykonanie indywidualnej instalacji c.o.
Koszt wykonanych robót wg faktury wykonawcy wyniósł 80.125,00 zł (bez podatku VAT).
Zadanie obejmuje:
wskazanie aktu prawnego reguluj
ą
cego czynno
ś
ci rzeczoznawcy w zakresie dotycz
ą
cym zadania
podanie zasady okre
ś
lenia warto
ś
ci nakładów wg zasad rynkowych
wskazanie sposobu wyceny oraz transakcji, które nale
Ŝ
y wykorzysta
ć
do rozwi
ą
zania zadania
okre
ś
lenie warto
ś
ci rynkowej nakładów najemcy
Dane do rozwi
ą
zania zadania:
Lp.
Rodzaj cechy
Cechy rynkowe lokalu
dla stanu przed dokonaniem nakładów
Cechy rynkowe lokalu
dla stanu po dokonaniu
nakładów (stan na dat
ę
wyceny)
1
Poło
Ŝ
enie
dobre
dobre
2
Kondygnacja
parter
parter
3
Stan techniczny lokalu
zły
dobry
4
Stan u
Ŝ
ytkowy
niski
podstawowy
5
Stan techniczny cz
ęś
ci wspólnych
ś
redni
ś
redni
W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano nast
ę
puj
ą
ce transakcje lokali mieszkalnych w tej samej dzielnicy odpowiadaj
ą
ce
dacie wyceny:
Cechy lokalu
Lp.
Pow.
lokalu
m
2
Program
funkcjonalny
Poło
Ŝ
enie
Kondygnacja
Stan
tech.
lokalu
Standard
u
Ŝ
ytkowy
Stan tech.
cz
ęś
ci
wspólnych
Cena
jedn.
zł/m
2
Uwagi
1
61,80
2P,K,Pp,Ł
Dobre
I pi
ę
tro
Ś
redni
Podstawowy
Ś
redni
4.020,00
2
28,60
P,K,Pp,Ł
Przeci
ę
tne
Ostatnia
kondygnacja
Niezada-
walaj
ą
cy.
Podstawowy
Niezada-
walaj
ą
cy
4.000,00
3
69,63
2P,K,Pp,Ł
Przeci
ę
tne
Parter
Ś
redni
Podstawowy
Niezada-
walaj
ą
cy
2.320,50
Słu
Ŝ
ebno
ść
osobista
4
60,40
2P,K,Pp,Ł
Dobre
I pi
ę
tro
Dobry
Podwy
Ŝ
szony
Ś
redni
4.500,00
5
64,00
2P,K,Pp,Ł
Niekorzyst. Parter
Zły
Niski
Zły
2.400,00
6
158,15 5P,K,Pp,WC,Ł Przeci
ę
tne
II pi
ę
tro
Ś
redni
Podstawowy
Ś
redni
1.989,00
7
66,25
2P,K,Pp,Ł
Dobre
I pi
ę
tro
Dobry
Podstawowy
Ś
redni
2.960,00
Sprzeda
Ŝ
na rzecz
najemcy
8
58,98
2P,K,Pp,Ł
Dobre
III pi
ę
tro –
ostatnie
Zły
Podstawowy
Niezada-
walaj
ą
cy
3.306,20
Sprzeda
Ŝ
przez
komornika
9
63,05
2P,K,Pp,Ł
Dobre
Parter
Dobry
Podstawowy
Ś
redni
4.060,00
10
62,10
2P,K,Pp,Ł
Przeci
ę
tne
II pi
ę
tro
Zły
Niski
Niezada-
walaj
ą
cy
3.105,00
11
61,48
2P,K,Pp,Ł
Dobre
Parter
Niezada-
walaj
ą
cy
Podstawowy
Ś
redni
3.560,00
Wagi i przedziały (skale) poszczególne cech ustalono:
Lp.
Cecha
Waga cechy
Przedziały cechy
1
Poło
Ŝ
enie
25 %
dobre – przeci
ę
tne - niekorzystne
2
Kondygnacja
10 %
I pi
ę
tro – najlepsze
II i III – po
ś
rednie
parter i ostatnia kondygnacja (najni
Ŝ
ej oceniona) – niekorzystne
3
Stan techniczny lokalu
35 %
Dobry –
ś
redni – niezadowalaj
ą
cy – zły
4
Standard
20 %
Podwy
Ŝ
szony – podstawowy – niski (brak c.o.)
5
Stan techniczny cz
ęś
ci
wspólnych budynku
10 %
Ś
redni – niezadowalaj
ą
cy – zły