Cymerman_Operat

Unormowania prawne i zawodowe

ROZPORZ

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21

wrze

nia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo

ci i

sporz

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,

poz. 2109)

§ 55- 58

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce
nieruchomo

ciami (T.j. DU z 2004 r Nr 261

poz. 2603)

art.156-157

KSWP 3. Operat szacunkowy

Uregulowania ogólne

Art. 156

Opini

o warto

ci nieruchomo

sporz

dza si

w formie

operatu szacunkowego

Forma opinii o warto

nieruchomo

ci:

Organ administracji publicznej, który zlecił

sporz

dzenie operatu szacunkowego, jest

obowi

zany umo

liwi

osobie, której interesu

prawnego dotyczy jego tre

ść

, przegl

danie tego

operatu oraz sporz

dzanie z niego notatek i

odpisów. Osoba ta mo

Ŝą

uwierzytelnienia

sporz

dzonych przez siebie odpisów z operatu

szacunkowego lub wydania jej z operatu

szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest

to uzasadnione wa

nym interesem tej osoby.

Uregulowania ogólne

Art. 156

Udost

pnienie opinii o warto

Wykorzystanie operatu

Art. 156

Operat mo

e by

wykorzystany

tylko z celem zlecenia.

Rzeczoznawca maj

tkowy nie ponosi

odpowiedzialno

ci za wykorzystanie operatu

bez jego zgody do innego celu ni

cel, dla

którego został sporz

dzony

Operat szacunkowy mo

e by

wykorzystywany do celu, dla którego

został sporz

dzony, przez

okres 12

miesi

od daty jego sporz

dzenia,

ść

operatu

Art. 156

Wyj

tek, je

li wyst

piły zmiany

uwarunkowa

prawnych lub istotne

zmiany czynników wpływaj

cych na

warto

ść

Operat szacunkowy mo

e by

wykorzystywany po upływie okresu

12 po

potwierdzeniu jego

aktualno

ci przez rzeczoznawc

maj

tkowego.

ść

operatu

Art. 156

§ 58. 1. Potwierdzenie aktualno

ci operatu

szacunkowego nast

puje poprzez doł

czenie

do operatu szacunkowego klauzuli, w której

rzeczoznawca o

wiadcza o aktualno

operatu. Rzeczoznawca maj

tkowy podpisuje

klauzul

ść

operatu

Art. 156

Potwierdzenie aktualno

ci operatu

nast

puje przez umieszczenie stosownej

klauzuli w operacie szacunkowym przez

rzeczoznawc

, który go sporz

dził.

Oceny prawidłowo

ci sporz

dzenia operatu

szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa

rzeczoznawców maj

tkowych w terminie nie

dłu

szym ni

3 miesi

ce od dnia zawarcia umowy o

dokonanie tej oceny

Oceny prawidłowo

ci sporz

dzenia operatu szacunkowego

Art. 157

Sporz

dzenie przez innego rzeczoznawc

maj

tkowego wyceny tej samej nieruchomo

ci w

formie operatu szacunkowego nie mo

e stanowi

podstawy oceny prawidłowo

ci sporz

dzenia

operatu szacunkowego

Oceny prawidłowo

ci sporz

dzenia operatu szacunkowego

Art. 157

W przypadku gdy operat szacunkowy został

sporz

dzony przez osoby powołane lub

ustanowione przez s

d, o ocen

operatu mo

wnioskowa

tylko s

Podane zasady oceny stosuje si

odpowiednio w przypadku rozbie

nych

operatów szacunkowych okre

laj

cych

warto

ść

tej samej nieruchomo

ci dla

samego celu wyceny.

Oceny prawidłowo

ci sporz

dzenia operatu szacunkowego

Art. 157

1. Operat szacunkowy przedstawia post

powanie

dotycz

ce okre

lenia warto

2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezb

dne

przy dokonywaniu wyceny nieruchomo

ci przez

rzeczoznawc

maj

tkowego, w tym wskazanie

podstaw prawnych i uwarunkowa

dokonanych

czynno

ci, rozwi

merytorycznych,

przedstawienia toku oblicze

oraz wyniku

cowego.

ROZPORZ

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ci i sporz

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 55

ROZPORZ

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ci i sporz

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 56

1) okre

lenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) okre

lenie celu wyceny;

3) podstaw

formaln

wyceny nieruchomo

ci oraz

ródła

danych o nieruchomo

ci;

4) ustalenie dat istotnych dla okre

lenia warto

nieruchomo

ci;

5) opis stanu nieruchomo

ci;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomo

ci;

7) analiz

i charakterystyk

rynku nieruchomo

ci w

zakresie dotycz

cym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju okre

lanej warto

ci, wyboru

podej

cia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie oblicze

warto

ci nieruchomo

ci oraz

wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

1. W operacie szacunkowym przedstawia si

sposób dokonania wyceny

nieruchomo

ci, w tym:

ROZPORZ

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ci i sporz

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 56

2. Kwot

warto

ci nieruchomo

ci wyra

a si

w pełnych złotych.
3. W operacie szacunkowym zamieszcza si

tak

e stosowne klauzule wskazuj

ce na

szczególne okoliczno

ci dotycz

ce wyceny

nieruchomo

ci.

4. Do operatu szacunkowego doł

cza si

istotne dokumenty wykorzystane przy jego
sporz

dzaniu.

5. Wyci

g zamieszcza si

na pocz

tku

operatu szacunkowego.

ROZPORZ

DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze

nia 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomo

ci i sporz

dzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)

§ 57

1. Rzeczoznawca maj

tkowy sporz

dzaj

operat szacunkowy podpisuje go,

zamieszczaj

c dat

i piecz

ęć

rzeczoznawcy

maj

tkowego.

2. Je

eli operat szacunkowy został

sporz

dzony przez kilku rzeczoznawców

maj

tkowych, operat podpisuj

wszyscy

sporz

dzaj

cy go rzeczoznawcy maj

tkowi w

sposób, o którym mowa w ust. 1.

Operat szacunkowy jest dokumentem o charakterze prawno -
finansowym, w którym okre

la si

warto

ść

przedmiotu

wyceny. A

eby miał on charakter dokumentu, to musi

spełnia

podstawowe warunki dokumentalno

ci, a głównie:

Główne cechy

1. Dokumentalno

ść

operatu

•musi by

wykonany przez osob

, która ma do

tego upowa

nienie,

•musi by

wykonany zgodnie z

obowi

zuj

cym stanem prawa w zakresie

procedur szacowania (ustawy,
rozporz

dzenia) oraz standardy ,

•musi by

sygnowany własnor

cznym

podpisem i wła

ciw

piecz

Główne cechy

2. Stan edytorski operatu

O poziomie edytorskim

wiadczy:

1. czytelno

ść

i przejrzysto

ść

zawartych my

li,

2. logika w nast

puj

cych po sobie zdarzeniach,

3. bezbł

dno

ść

rzeczowa i prawna,

4. wła

ciwe dokumentowanie danych,

5. dobra jako

ść

dokumentów faktograficznych

(fotograficznych i kartograficznych)
potwierdzaj

cych stan przedmiotu wyceny,

6. bezbł

dno

ść

gramatyczna i ortograficzna

opracowania,

7. dobra jako

ść

druku i rozmieszczenie tekstu,

wła

ciwe akcentowanie tytułów i podtytułów,

8. staranna i estetyczna oprawa.

Główne cechy

3. Zawarto

ść

i układ operatu

Architektura operatu powinna by

nast

puj

ca: podstawy formalno prawne

poprzedzaj

opis przedmiotu wyceny, a

nast

pstwem tego powinno by

wybranie

odpowiedniej procedury szacowania i
wreszcie samo szacowanie - obliczenia -
zako

czone wnioskowaniem ko

cowym. W

tre

ci operatu powinny by

zawarte punkty

wymienione w standardzie, przy czym ich
układ i kolejno

ść

powinna tworzy

logiczn

cało

ść

(zale

y to od autora operatu).

3. Podstawy:
• formalne oraz przedmiot i zakres wyceny,
• prawne,
• merytoryczne

Główne cechy

3. Zawarto

ść

i układ operatu

Jedna z propozycji układu operatu:

1. Strona tytułowa

2. Wyci

g z operatu

4. Opis przedmiotu wyceny

5. Przedstawienie sposobu wyceny.

6. Analiza i charakterystyka rynku

7. Okre

lenie warto

ci przedmiotu wyceny

8. Wnioski i uwagi ko

cowe

9. Zał

czniki

•piecz

ęć

przedsi

biorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy

maj

tkowego, wzgl

dnie rzeczoznawców maj

tkowych,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

•miejscowo

ść

oraz dat

sporz

dzenia operatu

szacunkowego.

1. Strona tytułowa

Strona tytułowa winna zawiera

•nazw

"Operat szacunkowy"

•okre

lenie rodzaju nieruchomo

ci lub praw do

nieruchomo

ci stanowi

cych przedmiot wyceny oraz jej

adres,

•imi

i nazwisko rzeczoznawcy (ców) maj

tkowego (ych) -

autora (autorów) operatu szacunkowego,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

1. Strona tytułowa

Komentarz:

Operat szacunkowy

nieruchomo

ci gruntowej zlokalizowanej w

miejscowo

ci Jeziorany gm. Kartuzy (dzia

ka nr

80) stanowi

cej mienie komunalne wykonany

w celu okre

lenia warto

do ustalenia ceny

sprzedaŜy w przetargu

Wykonawca
mgr in

. Rafa

Kotlewski zam. ................

Rzeczoznawca maj

tkowy

Olsztyn- grudzie

2008 r

(co?
gdzie?
czyje?
w jakim celu?),

(kto? adres, podpis i piecz

ęć

Ryszard Cymerman

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

2. Wyci

g z operatu szacunkowego

Ustawa…

art..158 z

rzeczoznawcy maj

tkowi przekazuj

, z uwzgl

dnieniem art.175 ust.3, organom

prowadz

cym kataster nieruchomo

ci wyci

gi z wykonanych przez siebie

operatów szacunkowych, zawieraj

ce opisy nieruchomo

ci, w terminie 3 miesi

od dnia ich sporz

dzenia”.

Rozporz

dzenie …..

wyci

g, o którym mowa w artykule 158, powinien zawiera

tak

e okre

lenie

nieruchomo

ci, cel wyceny, okre

lenie rodzaju warto

ci i jej wielko

ść

, dat

okre

lenia warto

ci, dat

sporz

dzenia operatu oraz podpis rzeczoznawcy

maj

tkowego”.

wyci

g, o którym mowa w art.158, zamieszcza si

na pocz

tku operatu

szacunkowego

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

2. Wyci

g z operatu szacunkowego

1.Wyci

g z operatu szacunkowego winien zawiera

• krótki opis nieruchomo

ci,

• okre

lenie celu wyceny,

• oszacowan

warto

ść

nieruchomo

ci,

• okre

lenie daty sporz

dzenia operatu szacunkowego,

• piecz

ęć

i podpis rzeczoznawcy maj

tkowego.

2. Wyci

g z operatu szacunkowego sporz

dza si

w dwóch

egzemplarzach, przy czym jeden zał

cza si

do operatu jako

strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi
prowadz

cemu ewidencj

gruntów i budynków (kataster

nieruchomo

ci), wła

ciwemu dla lokalizacji nieruchomo

ci.

Podpis i pieczęć

Podać dane o rzeczoznawcy majątkowym

Wykonawca operatu

NaleŜy podać rodzaj oszacowanej wartości i
jej wielkość

Oszacowana wartość

NaleŜy podać jakie podejście, metodę i
technikę szacowania zastosowano

Zastosowana
procedura

NaleŜy podać datę z której przyjęto stanu
nieruchomości i z której przyjęto poziom cen
oraz datę sporządzenia operatu

Daty istotne dla wyceny

NaleŜy podać jaki jest powód określania
wartości

Cel wyceny

NaleŜy tu podać istotne informacje o stanie
prawnym, danych z ewidencji gruntów,
przeznaczeniu w planie miejscowym i danych
techniczno-uŜytkowych, bez podawania
danych osobowych dotyczących właściciela
nieruchomości.

Przedmiot wyceny

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

2. Wyci

g z operatu szacunkowego

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

Podaj

c podstaw

formaln

nale

y poda

- nazw

firmy

lub osoby fizycznej (nazwisko i imi

), adres

zamawiaj

cego, numer i dzie

wystawienia zlecenia lub

podpisania umowy.
Przedstawi

tu wi

c nale

y odpowied

na nast

puj

pytania: Kto zleca? Jego adres ? Jaka jest forma
zlecenia – pisemna, ustna, umowa zlecenie, umowa
o dzieło itd.

3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny

Podstawa formalna

Podstaw

formaln

stanowi umowa z zamawiaj

cym wycen

, albo

postanowienie s

du lub innego organu.

komentarz:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny

Nieruchomo

ść

stanowi

przedmiot wyceny nale

okre

poprzez podanie:

• rodzaju nieruchomo

ci,

•poło

enia - adresu nieruchomo

ci,

• oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków
(katastrze nieruchomo

ci),

•numeru ksi

gi wieczystej.

okre

lenie przedmiotu

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny

Zakres wyceny okre

la rzeczoznawca maj

tkowy bior

c pod

uwag

w szczególno

ci:

wymagania wynikaj

ce z przepisów prawa,

•potrzeby wynikaj

ce z celu wyceny,

• tre

ść

zamówienia lub wymaga

zamawiaj

cego o ile nie

pozostałyby one w

sprzeczno

ci z przepisami prawa i zasadami wyceny.

eli zamawiaj

cy wycen

ę Ŝą

da od rzeczoznawcy maj

tkowego zrealizowania

zakresu wyceny sporz

dzonej niezgodnie z przepisami prawa, rzeczoznawca winien

odmówi

przyj

cia takiego zamówienia.

okre

lenie zakresu wyceny

Zakres wyceny okre

la si

poprzez podanie odpowiednio:

• rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomo

ść

, podlegaj

cych

wycenie,
• okre

lenie cz

ęś

ci nieruchomo

ci lub cz

ęś

ci składowych gruntu, których wycena

dotyczy,
• okre

lenie praw, cz

ęś

ci nieruchomo

ci lub cz

ęś

ci składowych gruntu, które nie

podlegały wycenie.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

okre

lenie celu wyceny nast

puje poprzez

wskazanie dla jakiego celu operat szacunkowy

został opracowany i w jakim wył

cznie mo

e by

wykorzystany.

Okre

lenie celu wyceny

Nale

y tu pami

e celem wyceny jest zawsze (i li

tylko) okre

lenie warto

z jakiego

powodu, np. okre

lenie warto

ci do ustalenia

ceny sprzeda

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

Okre

lenie celu wyceny

•

ustalenia ceny wywoławczej przy sprzedaŜy

•

ustalenia ceny sprzedaŜy dzierŜawcy (najemcy)

•

aktualizacji opłat za uŜytkowanie wieczyste

•

obliczenia naleŜności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji

•

obliczenia opłaty planistycznej

•

obliczenia opłaty adiacenckiej

•

obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie

•

obliczenia odszkodowania za szkody (róŜne, np.: spowodowane budową

infrastruktury podziemnej; spowodowane przez zwierzęta łowne lub
chronione)

•

ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu

•

ustalenia wielkości opłaty skarbowej (podatku od spadków i darowizn lub

od czynności cywilno-prawnych)

•

ustalenia wysokości ubezpieczenia

•

obliczenia kwoty naleŜnej za przekazane gospodarstwo rolne na Skarb

Państwa w zamian za emeryturę (lub rentę)

•

rozliczenia poniesionych nakładów

•

do uwłaszczenia osoby prawnej

•

ustalenia ceny sprzedaŜy nieruchomości uŜytkownikowi wieczystemu

•

zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabywanych

nieruchomości

Celem
niniejszej
wyceny jest
określenie
wartości
(rynkowej,
odtworzenio
wej) do:

Przykłady

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

4. Podstawy prawne

Rzeczoznawca maj

tkowy zobowi

zany jest powoła

w szczególno

ci na przepisy:

•z których wynika wymagany sposób okre

lenia

warto

ci nieruchomo

ci i zakres wyceny,

•okre

laj

ce obowi

zki rzeczoznawcy maj

tkowego,

•definiuj

ce rodzaj i tre

ść

praw, których podmiotem

jest wyceniana nieruchomo

ść

•okre

laj

ce szczególne wymagania co do metody

lub zakresu wyceny.

Podstawy materialno- prawne okre

la si

poprzez podanie:

przepisów prawa wła

ciwych ze wzgl

du na

przedmiot, zakres, oraz cel wyceny.

szczególne (Dz. U. Nr 9, 23, 44)

Rozporz

dzenie Rady Ministrów z dnia

z dnia 21 wrze

nia 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomo

ci i sporz

dzania

operatu szacunkowego Dz.U.207
poz.2109

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych

Szacowanie na bazie Ustawy z 21
sierpnia

1997

gospodarce

nieruchomościami

Szacowanie na bazie przepisów
szczególnych (na bazie innych
przepisów prawa)

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o
gospodarce nieruchomo

ciami

(T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603)

2. Rozporz

dzenia wykonawcze:

1. Przepisy szczególne

ustawy

rozporz

dzenia

3. Rozporz

dzenie Rady Ministrów z

dnia z dnia 21 wrze

nia 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomo

ci i

sporz

dzania operatu szacunkowego

Dz.U.207 poz.2109

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

4. Podstawy prawne

komentarz:

2.Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o

gospodarce nieruchomo

ciami

(T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603)

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

W operacie szacunkowym nale

y poda

ć ź

ródła

danych merytorycznych, z których korzystał
rzeczoznawca maj

tkowy w trakcie dokonywanej

wyceny. W szczególno

ci dotyczy to

ródeł:

•o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster
nieruchomo

ci, kataster uzbrojenia terenu, ksi

wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania
przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z
ogl

dzin itp.

•o rynku nieruchomo

ci,

•innych, maj

cych wpływ na wycen

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

komentarz

-nale

y tu poda

przepisy prawne dopełniaj

ce zagadnienie

lub procedur

szacowania np. Ustaw

o własno

ci lokali – w

przypadku wyceny lokali;
-Zarz

dzenie nr 14 Ministra Le

nictwa i Przemysłu Drzewnego

z 1985 roku przy wycenie drzewostanów le

nych (do

ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie).

Podaj

c podstawy merytoryczne mo

na je poda

w trzech

punktach:

1. Przepisy uzupełniaj

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

komentarz

Podaj

c podstawy merytoryczne mo

na je poda

w trzech

punktach:

ródła informacji

• Ewidencja gruntów i budynków,
• Opracowania planistyczne
• Wywiad terenowy (wizja lokalna)
• Dokumenty prawne
• Przegl

d transakcji

• Dokumentacje techniczne
• Wykazy prowadzone przez urz

dy skarbowe

• Tabele taksacyjne i mapy taksacyjne.

poda

wszystkie

ródła, z których korzystano przy wycenie, np.:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

5. Podstawy merytoryczne

komentarz

Podaj

c podstawy merytoryczne mo

na je poda

w trzech

punktach:

nale

y tu poda

ksi

ąŜ

ki, skrypty, katalogi, normatywy, z

których korzystano przy wycenie.

3. Materiały pomocnicze

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

6. Okre

lenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

Daty, które winny by

wymienione w operacie

szacunkowym:
•data sporz

dzenia wyceny,

•data, na któr

okre

lono warto

ść

przedmiotu

wyceny,

•data, na któr

okre

lono i uwzgl

dniono w wycenie

stan przedmiotu wyceny,

•data dokonania ogl

dzin nieruchomo

Daty okre

la si

podaj

c: dzie

, miesi

c i rok.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

Sporz

dzenie opisu nieruchomo

ci winno by

dorazowo poprzedzone ogl

dzinami i badaniem stanu

nieruchomo

ci.

Z przeprowadzonych ogl

dzin nieruchomo

rzeczoznawca maj

tkowy mo

e sporz

dzi

protokół, i

uczyni

go zał

cznikiem do operatu szacunkowego.

Stan nieruchomo

ci okre

la si

w wycenie na dzie

sporz

dzenia operatu

szacunkowego, chyba,

e z przepisu szczególnego, lub z postanowienia

wła

ciwego organu wynika konieczno

ść

okre

lenia tego stanu na inn

dat

Stan prawny nieruchomo

ci podlega ustaleniu wszystkich praw - zarówno

o charakterze rzeczowym jak i obligatoryjnym, oraz roszcze

odnosz

cych si

do wycenianej nieruchomo

ci, który wynika z

dokumentów obrazuj

cych stan prawny nieruchomo

ci.

W operacie szacunkowym nale

y zamie

opis

nieruchomo

ci z uwzgl

dnieniem jej stanu technicznego i

ytkowego.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

W ramach opisu nieruchomo

ci nale

y okre

i scharakteryzowa

szczególno

ci:

•rodzaj, charakter i cechy nieruchomo

stanowi

cej przedmiot wyceny,

•lokalizacj

i czynniki

rodowiskowe,

•stan i stopie

wyposa

enia w urz

dzenia

infrastruktury technicznej,
•stan zagospodarowania otoczenia nieruchomo

ci,

•stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w
miejscu poło

enia nieruchomo

ci,

•stan i dotychczasowy sposób u

ytkowania i

zagospodarowania nieruchomo

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

W stosunku do budynków i urz

dze

trwale z gruntem zwi

zanych i

odpowiednio innych cz

ęś

ci składowych gruntu nale

y okre

szczególno

ci:

•rodzaj i przeznaczenie obiektu,
•parametry techniczno-u

ytkowe,

•wiek obiektów,
•rodzaj konstrukcji i wyko

czenia,

•sposób i warunki u

ytkowania oraz utrzymania, w tym

dotychczasow

gospodark

remontowo-zapobiegawcz

•zgodno

ść

wzniesienia budynków z przepisami prawa

budowlanego,
•stan techniczny i stopie

ycia,

•mo

liwo

ci i warunki dalszej eksploatacji,

•sposób u

ytkowania w stosunku do ustale

wynikaj

cych z

planu miejscowego.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

komentarz

Przedmiot wyceny mo

e by

opisany i okre

lony w czterech nast

puj

cych punktach:

1. Stan prawny – na podstawie dokumentów prawnych (ksi

wieczyste, akty notarialne i inne) nale

y okre

stan prawny

przedmiotu wyceny.

2. Oznaczenie w ewidencji gruntów – tu nale

y poda

•jednostk

ewidencyjn

•obr

•nr jednostki rejestrowej
•nr działki.
•dane o u

ytkach i klasach bonitacyjnych

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

komentarz

Przedmiot wyceny mo

e by

opisany i okre

lony w czterech nast

puj

cych punktach:

3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne – nale

y tu poda

ustalenia wynikaj

ce z miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego oraz z przepisów dotycz

cych ochrony przyrody,

ochrony

rodowiska i ochrony zabytków. (według standardu:

przeznaczenie nieruchomo

ci okre

la rzeczoznawca maj

tkowy

na podstawie obowi

zuj

cego planu miejscowego. W przypadku

braku takiego planu okre

lenie przeznaczenia nast

puje na

podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu. W razie braku takiej decyzji nale

y okre

aktualny

sposób u

ytkowania nieruchomo

ci, zamieszczaj

c w operacie

szacunkowym odpowiedni

w tym zakresie klauzul

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

7. Opis przedmiotu wyceny

komentarz

4. Opis techniczno-u

ytkowy

– w tym punkcie nale

y poda

takie dane o

przedmiocie wyceny, które charakteryzuj

przedmiot wyceny i wpływaj

na warto

ść

Nale

y tu wi

c poda

opis poło

enia (lokalizacj

)

opis gruntu
opis cz

ęś

ci składowych (budynków, lokali, ro

lin)

Ustalanie stanu technicznego
Uzbrojenie techniczne nieruchomo

Okre

lanie cech ro

linno

Przedmiot wyceny mo

e by

opisany i okre

lony w czterech nast

puj

cych punktach:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

8. Przedstawienie sposobu wyceny

Wybór wła

ciwego podej

cia oraz metody i techniki szacowania

nieruchomo

ci nale

y do wył

cznych uprawnie

rzeczoznawcy

maj

tkowego, który jest zwi

zany w tym zakresie obowi

zuj

cymi

przepisami prawa.
Dokonuj

c wyboru metody wyceny rzeczoznawca maj

tkowy ma

obowi

zek uwzgl

dni

w szczególno

ci nast

puj

ce kryteria:

•cel wyceny,
•rodzaj i poło

enie nieruchomo

ci, funkcj

wyznaczon

dla niej w planie

miejscowym,
•stopie

wyposa

enia w urz

dzenia infrastruktury technicznej,

•stan zagospodarowania nieruchomo

ci,

•dost

pne dane o cenach nieruchomo

ci lub czynszach rynkowych,

•zakres wyceny,
•uwarunkowania wynikaj

ce z podstaw materialno-prawnych wyceny,

•stan prawny nieruchomo

ci.

Sposób wyceny, w tym rodzaj okre

lonej warto

ci i wybór podej

cia,

metody i techniki szacowania winien by

w operacie szacunkowym

wyra

nie przedstawiony i uzasadniony.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

•uwarunkowa

w zakresie popytu i

poda

y, oraz kształtowania si

na tym tle

cen,

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo

ci.

Celem analizy jest okre

lenie:

•stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do
rodzaju nieruchomo

ci stanowi

cej przedmiot

wyceny,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

•przystawalno

ci nieruchomo

stanowi

cej przedmiot wyceny do

uwarunkowa

rynku,

tym tak

e z punktu widzenia kryterium

przestrzennego ( rynek lokalny, regionalny, krajowy,
mi

dzynarodowy),

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo

ci.

Celem analizy jest okre

lenie:

•zakresu danych przyj

tych w

procesie wyceny.

•rodzaju nieruchomo

ci stanowi

cej

przedmiot wyceny,

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo

ci.

Zakres analizy i stopień jej
szczegółowości winien wynikać w
szczególności z:

•dost

pno

ci i liczby danych rynkowych.

•przyj

tego w operacie szacunkowym

sposobu wyceny,

•celu i zakresu wyceny,

1. Okre

lenie rodzaju i obszaru rynku

Tok postępowania przy analizie rynku:

4. Dokonanie charakterystyki transakcji

3. Okre

lenie trendów dotycz

cych popytu i

poda

2. Zgromadzenie informacji o transakcjach

obiektami podobnymi

5. Okre

lenie cech rynkowych

(czynników

wpływaj

cych na ceny)

6. Okre

lenie trendu zmian cen

7. Okre

lenie znaczenia poszczególnych cech

oraz kierunku i siły ich oddziaływania

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

Operat szacunkowy winien zawiera

obliczenia

spełniaj

ce wymagania metodyczne odpowiedniego

podej

cia, metody i techniki, ze szczególno

pozwalaj

sprawdzi

, czy wycena nie zawiera

bł

dów metodycznych i rachunkowych.

yte w obliczeniach oznaczenia lub symbole

powinny by

obja

nione.

W celu zapewnienia przejrzysto

ci operatu

szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mog

zosta

przedstawione w formie zał

czników do

operatu.

Okre

lenie warto

ci nieruchomo

ci.

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

9. Ustalenie wyniku szacowania

Wynik ko

cowy wyceny winien by

uzasadniony w operacie

szacunkowym wnioskami z dokonanych oblicze

i po

konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki
rynku nieruchomo

ci.

Wynik wyceny nie mo

e by

przedstawiony w operacie

szacunkowym w postaci przedziału warto

ci.

Rzeczoznawca maj

tkowy nie mo

e udzieli

w operacie

szacunkowym gwarancji co do aktualno

ci sporz

dzonej

wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna
by

zamieszczona w operacie szacunkowym.

Wynik ko

cowy wyceny

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

•o mo

liwo

ci wykorzystania operatu szacunkowego

wył

cznie dla celu w jakim został on sporz

dzony.

W operacie szacunkowym nale

y zamie

niezb

dne z punktu widzenia

przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w
szczególno

ci:

•o sporz

dzeniu operatu szacunkowego zgodnie z

przepisami prawa i standardami zawodowymi,

•o sporz

dzeniu i przekazaniu wyci

gu z operatu

szacunkowego,

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

•o zakresie dokonanych ogl

dzin i oceny stanu techniczno-u

ytkowego

budynków, budowli i urz

dze

, a tak

e czynno

ci z tym zwi

zane nie

stanowi

ekspertyzy technicznej,

•o wyst

pieniu w trakcie czynno

ci szacunkowych warunków

ograniczaj

cych, które mogły mie

wpływ na okre

lenie warto

ci, z

podaniem ich rodzaju i przyczyn,
•o wykluczeniu odpowiedzialno

ci wobec osób trzecich, w szczególno

z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, ani

eli został on

sporz

dzony,

•o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub
udost

pniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

•o sporz

dzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio

ogl

dzin i badania stanu stanu techniczno-u

ytkowego nieruchomo

ci lub

obiektów na tej nieruchomo

ci, je

eli dopuszczaj

to odpowiednie

przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowa

szczególnych.

W miar

potrzeby operat szacunkowy mo

e zawiera

dalsze klauzule, w

szczególno

ci:

Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

•odpisy lub wypisy z ksi

gi wieczystej, albo dokumentu

stwierdzaj

cego prawa do nieruchomo

ci,

•wypis z katastru nieruchomo

ci,

•plany sytuacyjne, mapy,
•dokumentacj

fotograficzn

•istotne dokumenty dokumentacji technicznej lub szkice
techniczne,
•wypisy i wyrysy z dokumentów sporz

dzone przez autora

operatu szacunkowego,
•protokół z ogl

dzin nieruchomo

ci, gdy został on

sporz

dzony,

•inne dokumenty istotne dla sporz

dzonej wyceny.

11. Zał

czniki do operatu szacunkowego

do operatu szacunkowego nale

y doł

czy

jako zał

czniki w szczególno

ci: