1
Zadanie
Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego
w dniu 25 czerwca 2009 r.
Nieruchomość gruntowa oznaczona działką nr 123/4 o powierzchni 1 810 m
2
zabudowana budynkiem
o funkcji biurowej została oddana jednostce organizacyjnej w trwały zarząd.
1.
Ustalenia wynikające z protokołu zdawczo — odbiorczego nieruchomości:
•
budynek o konstrukcji tradycyjnej (ściany murowane, stropy Ackermana, schody
żelbetowe, dach 2 spadowy kryty dachówka), niepodpiwniczony, 3 kondygnacyjny z
poddaszem
•
powierzchnia zabudowy - 360,00 m
2
•
kubatura budynku – 4 140,00 m
3
•
stan elementów wykończeniowych: posadzki, okna, drzwi, część tynków — wymagają
wymiany.
Instalacje sanitarne i elektryczne - wymagają wymiany
•
Budynek wymaga ocieplenia.
2.
Opis budynku po wykonaniu remontu I adaptacji poddasza:
•
powierzchnia zabudowy
- 369,24 m
2
•
kubatura budynku
- 4 246,26 m
3
•
powierzchnia:
pomieszczeń biurowych
- 788,88 m
2
pomieszczeń WC
- 44,80 m
2
pomieszczeń gospodarczych
- 33,60 m
2
korytarzy
- 280,00 m
2
klatek schodowych
- 35,20 m
2
Razem powierzchnia ogólna - 1 182,48 m
2
•
stan techniczny
- dobry (średnioważony stopień zużycia wynosi S
Z
= 10%)
•
standard budynku
- podwyższony
3.
Wysokość nakładów związanych z remontem i adaptacją poddasza na biura określona w
oparciu o faktyczny zakres rzeczowy wykonanych robót i cen tych robót na lokalnym rynku
wynosi: 1.012.050,00 zł. Stopień zużycia elementów wykonanych w ramach w/w nakładów -
S
Z
=0%
4.
Ustalenia wynikające z badania lokalnego rynku nieruchomości tzw. biurowych:
•
brak transakcji nieruchomości podobnych do podanej w zadaniu
•
brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla stanu nieruchomości przed
remontem budynku
•
rynkową stawkę czynszu najmu pomieszczeń biurowych dla stanu po remoncie i
adaptacji poddasza określono w wysokości 50,00 zł/m
2
/miesiąc (netto bez podatku
VAT) przy założeniu, że:
- w stawce czynszu ujęte jest korzystanie z pomieszczeń komunikacji i sanitarnych
- opłaty za media oraz sprzątanie ponosi najemca,
- właściciel nieruchomości ponosi koszty zarządzania „ konserwacji budynku,
ubezpieczenia – które na lokalnym rynku dla podobnych nieruchomości kształtują się
w wysokości 2,50 zł/m
2
pow. ogólnej/miesiąc, oraz podatek od nieruchomości
•
średni rynkowy poziom strat w dochodzie wynosi: 5%.
•
stawki podatku od nieruchomości Rada Gminy uchwaliła w wysokości 0,74 zł/m
2
/rok
dla gruntu i 19,81 zł/m
2
pow. budynku/rok
•
współczynnik kapitalizacji ustalono w wysokości W
k
= 10,0
•
wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności O przeznaczeniu „usługi
biurowe” w przeliczeniu na ceny jednostkowe wynosi : 350,00 zł/m
2
.
2
5.
W wyniku badania lokalnego rynku budowlanego oraz analizy specjalistycznych publikacji
dotyczących cen robót i obiektów budowlanych ustalono wskaźnik jednostkowy kosztu
budowy tego rodzaju budynku biurowego dla stanu po remoncie i adaptacji w wysokości
755,00 zł/m
3
kubatury.
Zadanie obejmuje:
1.
Podanie zasad określenia wartości nieruchomości jako prawa własności oddanej w trwały
zarząd na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu z uwzględnieniem przypadku, gdy
jednostka organizacyjna dokonała remontu wraz z adaptacją.
2.
Podanie zasad określenia wartości rynkowej nakładów.
3.
Określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu trwałego
zarządu.
Ad. 1.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 87.4. Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą
zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną, po dniu
dokonania ostatniej aktualizacji, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
5. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na budowę
poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały
one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.
6. Zasady o których mowa ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających
na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez jednostkę organizacyjną, o ile w ich
następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Art. 88. 1. Jeżeli jednostka organizacyjna poniosła nakłady na wybudowanie budynków i innych
urządzeń trwale związane z gruntem, położonych na nieruchomości oddanej w trwały zarząd,
wartości tych nakładów nie uwzględnia się w cenie nieruchomości będącej podstawą do ustalenia
opłat z tytułu trwałego zarządu. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku nabycia budynków
i innych urządzeń w trybie, o którym mowa w art. 17.
2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zabudowy, odbudowy, rozbudowy,
nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego położonego na nieruchomości, zgodnie
z przepisami Prawa budowlanego.
Ad. 2.
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
§ 35. 1. Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której
dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami.
2. Z wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się odpowiednio:
1) nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych;
2) nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych.
Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów, i ich
zakresu rzeczowego.
3. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po
dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych
nakładów, przy czym:
1) przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości
nieruchomości określa się jej wartość rynkową;
2) przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości
nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.
3
4. W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej
stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania
sposobu, o którym mowa w ust. 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości
uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu
prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów. Wskaźnik
przeliczeniowy ustala się jako:
1) stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz
uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów
odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po
dokonaniu nakładów, albo
2) udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją dane
pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych - z uwzględnieniem stopnia
zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których te nakłady
dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.
5. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 4, określa się jako wartość rynkową, jeżeli wartość
nakładów jest określana według zasad rynkowych albo jako wartość odtworzeniową, jeżeli wartość
nakładów jest określana według zasad kosztowych.
6. Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nakładów dokonanych na
nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.
Ad. 3.
Ze względu na brak transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej oraz ze względu na fakt,
iż wyceniana nieruchomość może przynosić dochód zastosowano podejście dochodowe, metodę
inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej.
Określenie potencjalnego dochodu brutto (PDB):
PDB = D
ROK
* P
UŻYTKOWA
PDB = 50 zł/m
2
/miesiąc * 12 * 788,88 m
2
= 473 328 zł/rok
Określenie efektywnego dochodu brutto (EDB):
EDB = PDB * (1-Straty)
EDB = 473 328 zł/rok * (1-0,05) = 449 661,60 zł/rok
Określenie wydatków operacyjnych (O
OPER
):
Koszty zarządzania, ubezpieczenia (K
ZARZ
):
K
ZARZ
= 2,50 zł/m
2
* P
BUD
* 12 = 2,50 zł/m
2
* 1 182,48 * 12 = 35 474,40 zł/rok
Podatki:
Pod
GRUNT
= P
GRUNT
* 0,74 zł/m
2
/rok = 1 810 * 0,74 zł/m
2
/rok = 1 339,40 zł/rok
Pod
BUD
= P
UŻYTK
* 19,81 zł/m
2
pow. budynku/rok = (788,88+44,80+33,60)m
2
*
19,81 zł/m
2
= 867,28 m
2
* 19,81 zł/m
2
= 17 180,82 zł/rok,
O
OPER
= K
ZARZ
+ Pod
GRUNT
+ Pod
BUD
= 35 474,40 zł/rok + 1 339,40 zł/rok + 17 180,82 zł/rok =
53 994,61 zł/rok
Określenie dochodu operacyjnego netto (DON):
DON = EDB - O
OPER
= 449 661,60 zł/rok - 53 994,61 zł/rok = 395 666,99 zł/rok
Określenie wartości rynkowej nieruchomości
W
NIER_RYNK
= DON * W
KAPITAL
= 395 666,99 zł/rok * 10 = 3 956 670 zł
W
NIER_RYNK
= 3 956 670 zł
4
Ponieważ jednostka organizacyjna poniosła nakłady związane z remontem i adaptacją poddasza na
biura wartości tych nakładów nie należy uwzględniać w cenie nieruchomości będącej podstawą do
ustalenia opłat z tytułu trwałego zarządu.
Ze względu na fakt, iż nie znamy wartości rynkowej nieruchomości przed dokonaniem nakładów, do
określenie wartości rynkowej nakładów należy zastosować, następującą zależność:
W
NAKŁ
= (W
NIER_RYNK
– W
GRUNT
) * W
PRZEL
gdzie:
W
PRZEL
= W
NAKŁ_ODT
/(W
NIER_ODT
* (1-S
z
))
Wartość nakładów poniesionych na rozbudowę W
NAKŁ_ODT
= 1 012 050,00 zł
Wartość kosztów odtworzenia nieruchomości W
NIER_ODT
:
W
NIER_ODT
= K
BUD
* C
j
= 4 246,26 m
3
* 755,00 zł/m
3
= 3 205 926,30 zł
Współczynnik przeliczeniowy:
W
PRZEL
= 1 012 050,00 zł/(3 205 926,30 zł * (1-0,1)) = 1 012 050,00 zł/2 885 333,67 zł = 0,3508
Wartość gruntu W
GRUNT:
W
GRUNT
= P
GRUNT
* W
GRUNT_JEDN
= 1 810 m
2
* 350 zł/m
2
= 633 500 zł
Określenie wartości rynkowej nakładów:
W
NAKŁ
= (W
NIER_RYNK
– W
GRUNT
) * W
PRZEL
= (3 956 670 zł - 633 500 zł) * 0,3508 = 3 323 170 zł *
0,3508 = 1 165 768 zł
W
NAKŁ
= 1 165 768 zł
Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu
W
NIER
= W
NIER_RYN
- W
NAKŁ
= 3 956 670 zł - 1 165 768 zł = 2 790 902 zł
W
NIER
= 2 790 902 zł