http://e-prawnik.pl
Umowa najmu i dzierżawy
Wynajmujesz lokal? Sprawdź jak może się skończyć stosunek najmu
Data: 05-05-2009 r.
Skutkiem zawarcia umowy jest powstanie względnie trwałego stosunku pomiędzy stronami.
Istotą najmu
jest
czasowość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w powiązaniu z ekwiwalentnym świadczeniem
czynszu.
Okres ten może być wyznaczony w sposób ścisły przez podanie konkretnej daty lub bez ścisłego
oznaczenia tego okresu. Jeżeli termin nie jest wyznaczony, każda ze stron może
wypowiedzieć
umowę najmu
na zasadach ustalonych przez strony lub zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Tak więc zakończenie
stosunku najmu następuje odmiennie w stosunku do umów zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony.
Najem zawarty na czas oznaczony
Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony zasadnicze znaczenie ma określenie terminu końcowego w
taki sposób, aby nie było co do niego żadnych wątpliwości
, tj. podanie wyraźnie w umowie daty ustania
najmu albo okresu, z upływem którego najem wygasa.
Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może stanowić określone w niej zdarzenie,
jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego zajście w
przyszłości jest - ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne (zob. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 30.08.1990 roku, IV RC 236/90, OSNC 1991/10-12), np. uzyskanie pełnoletniości, śmierć człowieka.
Wystąpienie zdarzenia powodującego
rozwiązanie
umowy najmu powoduje, iż ulega on rozwiązaniu z mocy
prawa.
Maksymalny termin zawarcia umowy na czas oznaczony wynosi 10 lat - po upływie tego okresu najem
uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. W stosunkach między przedsiębiorcami termin ten wynosi
30 lat.
Istotą umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest trwałość stosunku prawnego aż do momentu
umownego rozwiązania umowy. Strony mają zatem bardzo ograniczone możliwości rozwiązania takiej
umowy przedwcześnie, bez zgody drugiej strony. Zgodnie z § 3 art. 673 Kodeksu cywilnego, zarówno
wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten nie
precyzuje, jak ma wyglądać określenie ?wypadków". Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji
w których może wystąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego, ?zdarzenie" to wydarzenie, fakt, a
zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie
umowy najmu zawartej na czas określony, byłoby niezgodne z przepisami. Nie jest dopuszczalne
wypowiedzenie umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie
wypowiedzenie (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19.01.2006 roku, I Aca 833/05, Lex nr
186539).
Należy zaznaczyć, że uzależnienie prawa do wypowiedzenia od ?różnych powodów" nie pozwala stronom na
pełną swobodę w decydowaniu o wcześniejszym zakończeniu stosunku prawnego. Pomimo tego, iż nie jest to
pojęcie ścisłe, przyczyny wypowiedzenia muszą być na tyle konkretne i sprecyzowane w umowie, aby
możliwa była kontrola zasadności i legalności wypowiedzenia.
Przykład:
Jako powody uzasadniające wcześniejsze zakończenie najmu wskazać można np.:
zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności,
używanie rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy,
oddanie rzeczy w podnajem albo do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.
Najem zawarty na czas nieoznaczony
Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć
najem za zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych.
Wypowiedzenie umowy jest czynnością prawną jednostronną przysługującą każdej ze stron i powoduje
wygaśnięcie stosunku najmu. Dla oświadczenia o wypowiedzeniu najmu nie została przewidziana forma
szczególna, chyba że sama umowa zawiera w tym zakresie uregulowania, np. gdy umowa przewiduje formę
pisemną, tylko wypowiedzenie w tej formie będzie skuteczne i wiążące. Wobec braku uregulowania
umownego, wypowiedzenie może być dokonane w każdej formie, również przez czynność procesową - np.
wniesienie
pozwu o eksmisję.
Strony w umowie mogą określić także termin wypowiedzenia. Gdy tego nie uregulują, obowiązują terminy
ustawowe. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu w krótszym terminie niż ustawowy nie powoduje
nieważności samego wypowiedzenia, ma zaś ten skutek, że najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu uzależnione są od częstotliwości zapłaty czynszu i są następujące:
gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - najem można wypowiedzieć najpóźniej na
3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
gdy czynsz jest płatny miesięcznie - najem można wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego,
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czas - najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód,
gdy czynsz jest dzienny - najem można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.
O ile w umowie strony mogą ustalić terminy wypowiedzenia odmiennie dla obydwu stron, terminy ustawowe
są jednakowe dla wynajmującego i najemcy.
Wypowiedzenie najmu nie musi zawierać w swojej treści uzasadnienia dla wypowiedzenia, np. poprzez
wskazanie przyczyny (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.09.1997 roku, II CKN 320/91,
niepublikowany).
Warto przeczytać też:
Skutki prawne zakończenia najmu
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. -
Kodeks cywilny
(Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami)
http://e-prawnik.pl