Microsoft Word - raport2005-banki.doc

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Spis treści..........................................................................................................................str.2

Synteza .......................................................................................................................3

1. Finansowanie nieruchomości przez system bankowy w Polsce...........................3

2. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne w Polsce..........................5

3. Szanse i zagrożenia dla systemu bankowego wynikające z finansowania

nieruchomości.......................................................................................................6

Wstęp..........................................................................................................................9

1. Rynek nieruchomości w Polsce............................................................................9

2. Finansowanie nieruchomości w Polsce .............................................................11

II.

Finansowanie nieruchomości przez system bankowy..............................................12

1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.......................12

2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości – ogółem.....................14

3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe.............18

4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe.........21

III.

Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne.............................................23

1. Banki hipoteczne w Polsce.................................................................................23

2. Specyfika działalności banków hipotecznych....................................................24

3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce...........26

4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki

hipoteczne – ogółem...........................................................................................26

5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

udzielonych przez banki hipoteczne...................................................................30

6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe

udzielonych przez banki hipoteczne...................................................................33

7. Emisje listów zastawnych...................................................................................35

IV.

Szanse dla systemu bankowego w zakresie finansowania nieruchomości...............36

Zagrożenia dla systemu bankowego.........................................................................37

VI.

Działania podejmowane przez nadzór bankowy......................................................41

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Synteza

1. Finansowanie nieruchomości przez system bankowy w Polsce

• W odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku, banki coraz bardziej angażują się w

finansowanie nieruchomości. (wzrost należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości z 50 519 mln zł w czerwcu 2004 r. do 58 921 mln zł w czerwcu 2005r.).

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wykazują dużą dynamikę

wzrostu. W okresie czerwiec 2004 – czerwiec 2005 przyrost ich wartości wyniósł

16,6%, podczas gdy przyrost należności brutto ogółem od sektora niefinansowego w

systemie bankowym wyniósł 7,6%.

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości stanowią istotny udział w

należnościach brutto od sektora niefinansowego ogółem ( 23,6%)

• Rynek kredytów na nieruchomości jest zdominowany przez największe banki

uniwersalne (3 banki uniwersalne posiadały 49,5% rynku w czerwcu 2005 r.).

Pozycję lidera utrzymuje ciągle PKO Bank Polski SA z 27,8% udziałem w rynku.

Pozostałe pozycje zajmują: Bank BPH S.A. z 15,6% udziałem w rynku i PEKAO

S.A. z 6% udziałem w rynku.

• 51,6% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych jest w

walutach obcych. W należnościach od podmiotów niefinansowych ogółem udział ten

wynosi 26,3%. Popularność tych kredytów wynika przede wszystkim z ich niższego

oprocentowania w stosunku do kredytów wyrażonych w złotych.

• Wśród należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości dominują (84,5%)

należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

- 49 797 mln

zł.

Zgodnie z instrukcją wypełniania formularzy sprawozdawczych dla NBP:

Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe dla osób prywatnych

- kredyty udzielone na:

nabycie, budowę, przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę domu albo lokalu mieszkalnego stanowiącego
odrębną nieruchomość,

uzyskanie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej albo prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej,

remont domu albo lokalu, o których mowa powyżej,

nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w
którym jest lub ma być położony lokal mieszkalny,

inne cele związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, w szczególności na pokrycie kosztów partycypacji
w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego.

Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe dla podmiotów gospodarczych - kredyty udzielane na:

budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę budynków mieszkalnych oraz adaptację pomieszczeń
niemieszkalnych na cele mieszkalne;

nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domów jednorodzinnych lub budynków mieszkalnych;

na remonty, modernizację i renowację lokali i budynków mieszkalnych,

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wykazują większą

dynamikę (czerwiec 2004 r. – czerwiec 2005 r. wzrost o 19,3%) niż należności z

tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe (3,7% w tym samym okresie).

• Jakość należności z tytułu kredytów na nieruchomości jest relatywnie lepsza (udział

należności zagrożonych w tej grupie wyniósł 5,8% w czerwcu 2005 r.) od jakości

należności ogółem od sektora niefinansowego w systemie bankowym (udział

należności zagrożonych w tej grupie wyniósł 13,2%). Z drugiej strony niski udział

należności zagrożonych z tytułu kredytów na nieruchomości obecnie nie musi

oznaczać, że sytuacja ta utrzyma się w przyszłości, bowiem jest to ciągle „młody”

portfel kredytowy, który w znacznej części powstał w ciągu ostatnich trzech lat. W

dłuższej perspektywie jakość należności z tytułu kredytów na nieruchomości będzie

uzależniona nie tylko od zmian sytuacji finansowej kredytobiorców ale również od

ewentualnego spadku cen nieruchomości.

• Należności z tytułu kredytów na nieruchomości zdominowane są przez kredyty

zabezpieczone hipoteką (56,3%). Wynika to m. in. z długoterminowego charakteru

tych kredytów, dla których pewniejszym przedmiotem zabezpieczenia na cały okres

kredytowania jest nieruchomość, niż zabezpieczenia osobiste. Należy zauważyć, że

udział kredytów zabezpieczonych hipoteką spada (w ciągu roku z 60,1% do 56,3%), co

należy ocenić negatywnie z punktu widzenia ostrożnościowego.

• Głównymi kredytobiorcami na rynku kredytów związanych z finansowaniem

nieruchomości są osoby prywatne

(71,1%). Jakość należności z tytułu kredytów na

nieruchomości dla osób prywatnych jest lepsza (3% należności zagrożonych) od

należności z tytułu kredytów na nieruchomości dla drugiej pod względem wielkości

grupy kredytobiorców – 25,2% - przedsiębiorstwa (15,9% należności zagrożonych)

o ile wymienione czynności związane są pośrednio lub bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą
podmiotów. Kredyt udzielony przedsiębiorcy indywidualnemu może zostać zatem wykazany w pozycji „kredyty na
nieruchomości mieszkaniowe” jedynie w sytuacji, gdy działalność gospodarcza przedsiębiorcy polega na świadczeniu
usług mieszkaniowych.

Dla potrzeb sprawozdawczości przekazywanej do NBP (formularze U0101 i U0102) wśród jednostek sektora

niefinansowego rozróżnia się następujące kategorie kredytobiorców: osoby prywatne, przedsiębiorcy indywidualni,
rolnicy indywidualni, przedsiębiorstwa, instytucje niekomercyjne działające na rzecz gospodarstw domowych.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

2. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne w Polsce

• Rola banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości dotychczas jest

niewielka. Według stanu na czerwiec 2005r. kwota należności brutto banków

hipotecznych z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wyniosła 3 308 mln zł.

• Udział banków hipotecznych w rynku kredytów na nieruchomości w czerwcu

2005r. wynosił 5,6% (w czerwcu 2004r. 5%).

• Należności z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne

wykazują dużą dynamikę wzrostu. W okresie czerwiec 2004 – czerwiec 2005

wystąpił 29,8% przyrost wartości należności brutto banków hipotecznych z tytułu

kredytów na nieruchomości.

• 70,9% należności brutto z tytułu kredytów udzielanych przez banki hipoteczne

wyrażonych jest w walutach obcych. Udział ten jest wyższy niż w przypadku

należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system

bankowy (51,6%).

• Wśród należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości dominują (75,1%)

należności z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe (nieruchomości

pozostałe)

. Wysoki udział kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w kredytach

udzielonych przez banki hipoteczne wynika z dużej aktywności na tym obszarze BRE

Bank Hipoteczny S.A. Jest to sytuacja odmienna niż w przypadku należności brutto z

tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system bankowy (84,5%

stanowią należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe).

• Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne wynosi 8%. Jest to nieco wyższy

udział niż w przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości

udzielonych przez system bankowy ogółem (5,8%).

Zgodnie z instrukcją wypełniania formularzy sprawozdawczych dla NBP:

Kredyty na nieruchomości pozostałe - kredyty na nabycie, budowę, przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę budynku,
budowli, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub nabycie spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego o
przeznaczeniu gospodarczym (w szczególności: przemysłowym, produkcyjnym, handlowym, usługowym, składowym,
biurowym, produkcyjnym i usługowym w rolnictwie i leśnictwie), publicznym (w szczególności: na cele transportu,
łączności, energetyki, ochrony zdrowia, opieki społecznej, oświaty, nauki, kultury i kultu religijnego, administracji
publicznej, ochrony środowiska, obronności i bezpieczeństwa państwa, zaopatrzenia w wodę) bądź użytkowym (np.
garaże) oraz na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku lub budowli o
przeznaczeniu gospodarczym, publicznym lub użytkowym.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki

hipoteczne w 81,5% zabezpieczone są hipoteką. Jest to wyższy udział niż w

przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez

system bankowy (56,3%).

• Główną kategorią kredytobiorców banków hipotecznych są przedsiębiorstwa

(66,3%).

• Banki hipoteczne przeprowadziły dotychczas łącznie 15 niepublicznych i 4 publiczne

emisje hipotecznych listów zastawnych. Wg stanu na czerwiec 2005r. zobowiązania

banków hipotecznych z tytułu listów zastawnych wyniosły 1 220 mln zł.

3. Szanse i zagrożenia dla systemu bankowego wynikające z finansowania

nieruchomości.

• Rosnący popyt na kredyty na finansowanie nieruchomości, w tym szczególnie na

nieruchomości mieszkaniowe ( 84,5% kredytów brutto na nieruchomości ogółem).

• Budowa przez ZBP centralnej bazy danych o rynku nieruchomości (AMRON)

wpłynie na zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości a tym samym zwiększy

bezpieczeństwo jego uczestników.

• Niewykorzystany potencjał wzrostu aktywności banków hipotecznych w zakresie

kredytów na nieruchomości i emisji długoterminowych listów zastawnych.

• Postępująca komputeryzacja systemu ksiąg wieczystych, która ma na celu

usprawnienie postępowania wieczysto-księgowego (zakładanie ksiąg wieczystych i

dokonywanie w nich wpisów).

• Zwiększenie możliwości inwestycyjnych na rynku kapitałowym poprzez kolejne

emisje listów zastawnych.

• Kreowanie listu zastawnego jako długoterminowego papieru wartościowego

charakteryzującego się wysokim bezpieczeństwem inwestycyjnym.

• Potencjalny popyt na listy zastawne ze strony funduszy emerytalnych, funduszy

inwestycyjnych, zakładów ubezpieczeń i innych inwestorów długoterminowych.

• Należności z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią znaczny

udział, (23,6%) należności ogółem banków od sektora niefinansowego. W przypadku

kryzysu na rynku nieruchomości może to mieć negatywny wpływ na sytuację

banków, ze względu na spadek wartości zabezpieczeń. Należy wskazać, że

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

nieruchomości mieszkaniowe (w Polsce 84,5% kredytów brutto na nieruchomości

ogółem) zasadniczo w mniejszym stopniu podatne są na kryzys na rynku

nieruchomości. Ich ceny charakteryzują się mniejszą amplitudą wahań niż w

przypadku nieruchomości niemieszkaniowych.

• Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na długie okresy (w ofercie

banków istnieją kredyty do 35 lat). Banki uniwersalne refinansują je ze źródeł o

krótkich terminach wymagalności, co stanowi istotne źródło ryzyka w ich

działalności. Dlatego istnieje potrzeba wykorzystywania przez banki uniwersalne

instrumentów długoterminowego refinansowania kredytów na finansowanie

nieruchomości.

• W okresie ostatnich lat ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie

rosły. Ewentualny kryzys lub pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości ma

bezpośredni wpływ na jakość kredytów na finansowanie nieruchomości. Obecnie,

mimo wysokiej dynamiki zaangażowania banków w finansowanie nieruchomości w

Polsce, brak symptomów mogących świadczyć o możliwości wystąpienia sytuacji

kryzysowej na rynku nieruchomości w najbliższym czasie.

• Istotnym problemem w Polsce są wciąż nieuregulowane kwestie własnościowe wielu

nieruchomości. Brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. Brak jest wciąż

pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości, co utrudnia

bankom bieżący monitoring wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację.

• Bardzo ważnym elementem działalności w zakresie kredytu hipotecznego jest ostrożne

ustalanie wartości nieruchomości przyjmowanych jako przedmiot zabezpieczenia

spłaty kredytu. Ze względu na nieprzejrzystość rynku nieruchomości w Polsce (np.

brak baz danych o jego rozwoju) jakość wycen jest w dalszym ciągu nieprecyzyjna,

co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków. Fakt ten również podkreślają

agencje ratingowe (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości niemieszkaniowych).

• Kredyty na finansowanie nieruchomości w znacznym stopniu udzielane są w walutach

obcych (51,6%), co w przypadku kryzysu walutowego może mieć negatywny wpływ

na możliwość spłaty kredytów. Wysoki udział kredytów walutowych wynika z ich

niższego oprocentowania w stosunku do kredytów w złotych. Banki zabezpieczają się

przed ryzykiem kredytowym wynikającym z kredytów walutowych na nieruchomości

(możliwość przewalutowania kredytu, udzielając niższego kredytu walutowego, niż

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• wynikałoby to z analizy zdolności kredytowej klienta, oferując kredytobiorcom

instrumenty finansowe zabezpieczające przed ryzykiem walutowym.

• Wciąż istnieje popyt na kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Zmiana

dotychczasowego trendu kształtowania się stóp procentowych i ich wzrost, może za

sobą pociągnąć wzrost ryzyka kredytowego z tytułu większych obciążeń dla

kredytobiorców. Jednocześnie jednak banki udzielając kredytów o zmiennej stopie

procentowej zabezpieczają się przed ryzykiem stopy procentowej.

• Zwiększona konkurencja ze strony zagranicznych instytucji kredytowych, które po

przystąpieniu Polski do UE angażują się w finansowanie nieruchomości w Polsce.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

I. Wstęp

1. Rynek nieruchomości w Polsce

Od kilku lat obserwuje się w Polsce wzrost popytu na nieruchomości a zwłaszcza na

nieruchomości mieszkaniowe. Głównymi czynnikami determinującymi wzrost udzielanych

kredytów na nieruchomości w ostatnich latach jest wciąż niezaspokojony popyt na

nieruchomości mieszkaniowe i spadająca stopa oprocentowania kredytów.

Dodatkowo, wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości stymulowany był

także spekulacjami odnośnie poziomu cen nieruchomości po wejściu Polski do UE oraz

zapowiedziami podwyższenia podatku VAT na usługi i materiały budowlane.

W ocenie wielu analityków, zarówno krajowych jak i zagranicznych, należy oczekiwać

dalszego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce

. Jednym ze wskaźników branym pod

uwagę przy formułowaniu takiej tezy jest udział kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

w PKB. W Polsce udział ten kształtuje się ciągle na niskim poziomie, co zdaniem wielu

świadczy o znacznym potencjale rozwojowym tego rynku.

Wykres 1

Źródło: Opracowanie na podstawie „Report on competition in EU mortgage lending markets” - Banking Supervision

Committee, European Central Bank, 2005r.

Według raportu „Report on competition in EU mortgage lending markets” opracowanego przez

Banking

Supervision Committee,

European Central Bank w 2005r., kredyty hipoteczne w Polsce w roku 2004 stanowiły

0,2% kredytów hipotecznych udzielonych w krajach UE.

Kwota kredytów mieszkaniowych jako udział w PKB w poszczególnych krajach UE

w 2004r.

Dan

Hol

and

lk.

yta

rtuga

lia

Irl

Nie

pan

kse

cja

lgi

Fin

landi

Fra

str

toni

ło

Łot

ęgr

lsk

Sł

owa

cja

Sł

eni

w %

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Ocenę taką prezentują nie tylko funkcjonujący dotychczas w Polsce kredytodawcy.

Wskazuje na to również wzrost zainteresowania tym rynkiem ze strony zagranicznych

instytucji finansowych, które po przystąpieniu Polski do UE zamierzają angażować się w

finansowanie nieruchomości w Polsce. Notyfikacje dotyczące działalności

transgranicznej w Polsce złożyły 83 zagraniczne instytucje kredytowe

oraz 7

działalność w formie oddziału

. Niektóre z nich zgłosiły zamiar finansowania

nieruchomości poprzez udzielanie kredytów hipotecznych. Coraz bardziej widoczna jest

również działalność funduszy inwestujących w nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Wiele

zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych i

uregulowanych (np. kwestie własnościowe nieruchomości). Powoduje to, że poszczególne

jego segmenty charakteryzują się ciągle podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego

rynku, długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych

doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on

dostatecznie przejrzysty a co za tym idzie dostatecznie przewidywalny. Brak jest wciąż

pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości (np. dotyczących

poziomu cen nieruchomości i ich trendów w podziale na poszczególne rodzaje

nieruchomości i ich lokalizację), co utrudnia bankom bieżący monitoring wartości

przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację.

Optymistyczne prognozy co do rozwoju rynku nieruchomości w Polsce

, które mogą

osłabić ostrożność działających na nim banków, są dodatkowo wzmacniane w różnego

rodzaju publikacjach np. poprzez odniesienie do sytuacji w Hiszpanii, w okresie jej

przystępowania do UE. Wówczas ceny nieruchomości w tym kraju znacznie rosły

. Pomija

się jednak fakt ich gwałtownego spadku w późniejszym okresie, co spowodowało

kryzysową sytuację wielu instytucji finansowych zaangażowanych w rynek

nieruchomości, w tym banków

Wielka Brytania – 22; Niemcy – 15; Austria – 17; Irlandia – 5; Francja – 6; Holandia - 2, Węgry - 4,

Włochy - 2, Luksemburg – 4; Czechy - 1, Cypr - 2, Dania – 2, Lichtenstein -1. (źródło: dane NBP)

Wg. stanu na 24.06.2005r. (źródło: dane NBP)

Prognozy te odnoszą się w szczególności do takich miast jak: Warszawa, Kraków, Wrocław.

Chodzi tu w szczególności o ceny nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych), których ceny są

bardziej wrażliwe na zachodzące zjawiska gospodarcze a amplituda ich wahań jest zwykle wyraźnie większa
niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.

Kryzys ten był bardzo kosztowny dla gospodarki Hiszpanii. Udział tych kosztów w PKB Hiszpanii wynosił

17%: Reiner Lux, Beleihungswert und Zertifizierung, Der langfristige Kredit, 10-2001

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 2

Źródło: opracowanie na podstawie: Asset Price and Stability; European Central Bank, April 2000

Wszystkie wspomniane powyżej czynniki powodują, że wskazana jest podwyższona

ostrożność w angażowaniu się banków w działalność na rynku nieruchomości.

2. Finansowanie nieruchomości w Polsce

Nieruchomości w Polsce finansowane są przez banki uniwersalne i specjalistyczne

banki hipoteczne. Jednak zasadniczą rolę w tej działalności odgrywają wciąż banki

uniwersalne. Utrzymują 94,4% udział w rynku finansowania nieruchomości w Polsce.

Należności brutto banków uniwersalnych z tytułu kredytów na nieruchomości stanowią

22,3% należności brutto od sektora niefinansowego ogółem i wciąż wykazują tendencję

wzrostową.

Stosunkowo młode, specjalistyczne banki hipoteczne, odgrywają wciąż niewielką rolę

w finansowaniu nieruchomości w Polsce. Posiadają 5,6% udział w tym rynku. Jednakże

należy podkreślić, że ich potencjał rozwojowy, wynikający ze specyfiki działalności, nie

został do tej pory należycie wykorzystany. Banki uniwersalne, które są właścicielami

specjalistycznych banków hipotecznych, w sposób niedostateczny uwzględniają ich

specyfikę i możliwości w swoich strategiach finansowania nieruchomości. Obserwuje się

nawet przypadki konkurowania spółki matki (bank uniwersalny) ze spółką córką (bank

hipoteczny) na rynku nieruchomości.

W kolejnych latach, w przypadku banków hipotecznych, wzrost rynku kredytów

hipotecznych skutkować powinien dalszym zwiększaniem kwot emisji hipotecznych listów

Ceny nieruchomości komercyjnych w głównych

miastach Hiszpanii

100

150

200

250

300

350

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

eks 1994=100

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

zastawnych. Według stanu na czerwiec 2005r. banki hipoteczne dokonały 19 emisji

hipotecznych listów zastawnych. Ich zobowiązania z tytułu emisji hipotecznych listów

zastawnych wyniosły 1 220 mln zł. Zainteresowanie nabywaniem listów zastawnych

wykazują różne instytucje finansowe. Jednak głównie rosnące wciąż aktywa instytucji

wspólnego inwestowania determinują popyt na długookresowe, charakteryzujące się

wysokim bezpieczeństwem instrumenty finansowe jakimi są listy zastawne

. Rosnący

popyt na listy zastawne powiększać będzie również pulę środków banków hipotecznych,

które będą przeznaczone na kolejne kredyty na finansowanie nieruchomości. Istotną rolę w

tym procesie, a tym samym w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, mogą odegrać

inwestorzy zagraniczni. Zdobycie i utrzymanie ich zaufania do polskiego rynku

nieruchomości oraz emitowanych w Polsce listów zastawnych umożliwi bankom

hipotecznym pozyskiwanie kapitału nie tylko na rynku krajowym lecz i poza jego

granicami. Aby to zaufanie pozyskać niezbędne jest utrzymanie szczególnych norm

ostrożnościowych obowiązujących banki hipoteczne oraz kontynuowanie podejmowanych

działań

na rzecz zwiększenia przejrzystości, a tym samym bezpieczeństwa, polskiego

rynku nieruchomości.

II. Finansowanie nieruchomości przez system bankowy

1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.

Finansowanie nieruchomości w Polsce zdominowane jest przez duże banki uniwersalne.

Należności brutto trzech z nich (PKO Bank Polski SA, Bank BPH SA, Bank Polska

Kasa Opieki SA) z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wg stanu na koniec

czerwca 2005r. wynosiły łącznie 29 159 mln zł, co stanowiło ok. 49,5% wszystkich

należności z tytułu kredytów na nieruchomości w systemie bankowym.

Na koniec czerwca 2005 r. największymi kredytodawcami na rynku kredytów na

finansowanie nieruchomości były:

Zgodnie z raportem NBP „Rozwój systemu finansowego w Polsce w latach 2002-2003” największym

zagrożeniem dla rozwoju sektora instytucji wspólnego inwestowania jest zbyt mała podaż instrumentów
finansowych oraz niedostosowanie ich charakterystyki do potrzeb tych instytucji.

Trwają prace nad opracowaniem przez środowisko rzeczoznawców majątkowych standardu wyceny

nieruchomości na potrzeby banków, rozbudowywana jest baza danych o rynku nieruchomości AMRON,
postępuje proces komputeryzacji ksiąg wieczystych, wyjaśniane są kwestie własnościowe nieruchomości,
doskonalone są procedury kredytowe banków itd.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

1. PKO Bank Polski SA

– bank posiada 27,8% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,

2. Bank BPH SA

- bank posiada 15,6% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,

3. Bank Polska Kasa Opieki SA.

- bank posiada 6% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce

Wykres 3

Na podkreślenie zasługuje fakt, że są to banki wielooddziałowe, obejmujące działalnością

obszar całego kraju. Zdecydowaną większość należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości tych banków stanowią należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości mieszkaniowe ( PKO BP S.A. – 99,5%, Bank BPH S.A. – 76,4%, PEKAO

S.A. – 99,6%)

Znaczące zaangażowanie w finansowanie nieruchomości widoczne jest również w innych

bankach uniwersalnych:

- GE Money Bank S.A. – 5,6% udział w rynku.

- Kredyt Bank S.A. – 4,2% udział w rynku.

- Millennium Bank S.A. – 3,9% udział w rynku.

- Bank Zachodni WBK S.A. – 3,8% udział w rynku.

- BRE Bank S.A. – 3,7% udział w rynku.

- ING Bank Śląski S.A. – 1,4% udział w rynku.

Należności brutto PKO BP SA, PEKAO SA, Banku BPH

SA z tytułu kredytów na finansow anie nieruchomości

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

30.

.03

31.

.03

31.

.04

30.

.04

30.

.04

31.

.04

31.

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

R, US

PKO BP S.A.

PEKAO S.A.

BANK BPH S.A.

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wysoką dynamikę w zakresie finansowania nieruchomości wykazuje Getin Bank SA

Udział czterech funkcjonujących w Polsce specjalistycznych banków hipotecznych w

finansowaniu nieruchomości przez system bankowy jest wciąż niewielki i wynosi 5,6%.

Wykres 4

2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości – ogółem

• Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wyniosła

58 922 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 16,6%

. Należności z tego tytułu stanowiły

23,6% należności brutto od sektora niefinansowego ogółem.

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości w 51,6% wyrażone były w

walutach obcych. Dla porównania udział należności walutowych w należnościach od

sektora niefinansowego ogółem wynosił 26,3%.

W systemie bankowym udział należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wynosił 84,5%

Udział banków w finansow aniu nieruchomości w Polsce w

latach 2003-2005

100

120

.06

.03

.09

.03

.12

.03

.06

.04

.09

.04

.03

.05

PKO BP S.A.

BPH S.A.

PEKAO S.A.

Pozostałe banki

Banki hipoteczne

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 5

• Większość (84,5%) należności z tytułu finansowania nieruchomości stanowiły

należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe.

Wykres 6

Roczny przyrost należności brutto od sektora niefinansowego ogółem wyniósł 7,6%.

Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

6.0

.09

.03

.04

.09

.04

2.0

.03

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

UR,

Kredyty ogółem

w tym kredyty w zł

w tym kredyty w alutow e

EUR

USD

Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

31.

.03

31.03

.04

30.

.04

30.

09.

31.

.04

31.

03.

.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

Kredyty na nieruchomości mieszkaniow e

Kredyty na nieruchomości niemieszkaniow e

Kredyty na nieruchomości ogółem

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Udział należności zagrożonych

w należnościach brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości wynosił 5,8%

Wykres 7

• Udział należności zagrożonych jest stosunkowo niski ze wzglądu na fakt, iż portfel kredytów

na nieruchomości jest stosunkowo „młody”. Większość kredytów została udzielona w ciągu

ostatnich trzech lat.

Wykres 8

Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych w złotych

wynosił 7,5%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 4,1%.

Dla porównania udział należności zagrożonych w należnościach od sektora niefinansowego ogółem wynosił 13,2%.

Formularz sprawozdawczy przedstawiający strukturę kredytów na nieruchomości wg lat zaangażowania wypełniony

był przez banki po raz pierwszy wg stanu na czerwiec 2005r. Analiza przekazanych danych wskazuje na potrzebę ich
weryfikacji.

Należności zagrożone z tytułu kredytów na nieruchomości

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

.03

.04

.06

.04

.12

.04

.03

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

poniżej standardu

w ątpliw e

stracone

EUR

USD

Struktura kredytów sektora niefinansow ego na finansow anie

nieruchomości w g lat zaangażow ania

5000

10000

15000

20000

do 1

roku

od 1 do 3

lat

od 3 do 5

lat

od 5 do

10 lat

od 10 do

20 lat

pow . 20

lat

n z

złotow e

w alutow e

ogółem

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości w 56,3% (tj. 33 161 mln zł)

zabezpieczone były hipoteką. Udział ten wykazuje tendencję malejącą. Ten

stosunkowo niski

udział wynika głównie z długiego postępowania

wieczystoksięgowego i stosowania przez banki również innych zabezpieczeń niż

hipoteka.

Wykres 9

• Ze względu na długookresowy charakter kredytów na nieruchomości zabezpieczenie

hipoteczne winno być preferowane przez banki. Okres zapadalności większości

kredytów na nieruchomości wynosi 10-20 lat.

Wykres 10

Udział należności zabezpieczonych hipoteką w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości

30.06

.03

30.

31.

12.

.03

.04

.06

.04

30.

09.

31.12

.04

.03

.05

30.06

.05

w %

Struktura kredytów sektora niefinansow ego na finansow anie

nieruchomości w g terminów zapadalności ogółem

5000

10000

15000

20000

do 1

mieś

pow 1

do 3

mieś

pow 3

do 6

mieś

pow 6

mieś

do 1
roku

pow 1

roku
do 3

lat

pow 3

do 5

lat

pow 5

do 10

lat

pow

10 do
20 lat

pow

20 lat

n z

złotow e

w alutow e

ogółem

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów przeznaczonych na nieruchomości

były osoby prywatne 71,1% (tj. 41 908 mln zł) i przedsiębiorstwa 25,2% (tj. 14

831mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 3%

i 13,4%. Należności brutto z tytułu kredytów udzielonych osobom prywatnym w

39,5% wyrażone były w złotych a udzielonych przedsiębiorstwom w 67,5%.

Wykres 11

3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

• Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

wyniosła 49 797 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 19,3%. Należności z tego tytułu

stanowiły 84,5% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem

udzielonych przez sektor bankowy.

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 51%

wyrażone były w walutach obcych.

Informacje dotyczące skali i dynamiki finansowania nieruchomości mieszkaniowych przez banki w Polsce, które były

sporządzane przez GINB w ubiegłych latach, zniekształcone były przez błędy w sprawozdawczości przekazywanej przez
jeden z dużych banków. Informacje zawarte w niniejszym opracowaniu zostały odpowiednio skorygowane.

Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z

tytułu kredytów na nieruchomości

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

30.

31.

30.

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

osoby pryw atne

przedsiębiorstw a

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 12

• Udział należności zagrożonych

w należnościach z tytułu kredytów na

nieruchomości mieszkaniowe wynosił 4,3%.

Wykres 13

Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych

w złotych wynosił 6,7%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 2%.

Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości

mieszkaniow e

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

.12

.03

31.03

.04

30.06

.04

30.09

.04

31.12

.04

.03

.05

30.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

Kredyty ogółem

w tym kredyty w zł

w tym kredyty w alutow e

EUR

USD

Należności zagrożone banków z tytułu kredytów

mieszkaniow ych

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

31.12

.03

31.

03.

.06

.04

30.

31.12

.04

31.03

.05

30.

06.

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

poniżej standardu

w ątpliw e

stracone

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 56% (tj. 27

890 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.

Wykres 14

• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

były osoby prywatne 83,8% (tj. 41 708 mln zł) i przedsiębiorstwa 15,9% (tj. 7 928

mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 3% i

11,1%. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych osobom

prywatnym w 39% wyrażone były w złotych a udzielonych przedsiębiorstwom w

98%.

Wykres 15

Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z

tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniow e

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

31.

.03

31.

.04

30.

.04

31.

30.

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

osoby pryw atne

przedsiębiorstw a

EUR

USD

Udział należności zabezpieczonych hipoteką w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości

mieszkaniow e

30.06

.03

30.09

.03

31.12

.03

31.03

.04

30.06

.04

30.09

.04

31.12

.04

31.03

.05

30.06

.05

w %

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniowe

• Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniowe wyniosła 9 124 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 3,7%. Należności

brutto z tego tytułu stanowiły 15,5% należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości ogółem udzielonych przez sektor bankowy.

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 55%

wyrażone były w walutach obcych.

Wykres 16

• Udział należności zagrożonych

w należnościach z tytułu kredytów na

nieruchomości niemieszkaniowe wynosił 13,7%.

Informacje dotyczące skali i dynamiki finansowania nieruchomości niemieszkaniowych przez banki w Polsce, które

były sporządzane przez GINB w ubiegłych latach, zniekształcone były przez błędy w sprawozdawczości przekazywanej
przez jeden z dużych banków. Informacje zawarte w niniejszym opracowaniu zostały odpowiednio skorygowane.

Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniow e

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

.12

.03

31.03

.04

30.06

.04

30.09

.04

31.

12.

.03

.05

30.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

Kredyty ogółem

w tym kredyty w zł

w tym kredyty w alutow e

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 17

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 57,8% (tj.

5 271 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.

Wykres 18

• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów przeznaczonych na nieruchomości

niemieszkaniowe były przedsiębiorstwa 75,7% (tj. 6 903 mln zł), przedsiębiorcy

Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe

wyrażonych w złotych wynosił 12,2%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu
kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych był wyższy i wynosił 15%.

Należności zagrożone banków z tytułu kredytów na

nieruchomości niemieszkaniow e

100

200

300

400

500

600

700

800

31.

.03

31.

.04

30.

31.

.04

31.

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

poniżej standardu

w ątpliw e

stracone

EUR

USD

Udział należności zabezpieczonych hipoteką w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniow e

30.06

.03

30.09

.03

31.12

.03

31.03

.04

30.06

.04

30.09

.04

31.12

.04

31.03

.05

30.06

.05

w %

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

indywidualni 9,9% (tj. 904 mln zł) i rolnicy indywidualni 7,7% (tj. 699 mln zł).

Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 16%, 11,2% i

4,4%.

Wykres 19

III. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne

1. Banki hipoteczne w Polsce.

Obecnie w Polsce istnieją cztery specjalistyczne banki hipoteczne, utworzone na

podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych:

• BRE Bank Hipoteczny SA

z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na

utworzenie banku w dniu 12.03.1999 r. (uchwała nr 15/KNB/99). Z dniem wydania

decyzji przez Przewodniczącego KNB (01.12.1999 r.) rozpoczął działalność

operacyjną (decyzja nr 942/99). Od grudnia 2004r. właścicielem Banku jest Atlas-

Vermoegenverwaltungs – GmbH, spółka zależna Commerzbank AG. Zgodnie z

przyjętą strategią BRE Bank Hipoteczny SA będzie prowadził działalność w zakresie

Poprzednia nazwa banku Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA

Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z

tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniow e

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

31.

12.

31.

.04

30.

06.

.09

.04

31.12

.04

.03

.05

30.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

przedsiębiorstw a

przedsiębiorcy indyw id

rolnicy indyw idualni

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

finansowania nieruchomości niemieszkaniowych. Nieruchomości mieszkaniowe w

ramach grupy finansowane będą przez BRE Bank SA.

• BPH Bank Hipoteczny SA

z siedzibą w Warszawie powstał w dniu 01.12.1999 r. z

przekształcenia HYPO–BANK POLSKA SA w HypoVereinsbank Bank Hipoteczny

SA (uchwała nr 244/KNB/99). W tym samym dniu rozpoczął działalność operacyjną.

Akcjonariuszami banku są Bank BPH SA z siedzibą w Krakowie (99,93% akcji) i PBK

Inwestycje SA (0,07% akcji).

• Śląski Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na

utworzenie banku 08.11.2000 r. (uchwała nr 79/KNB/2001). Zezwolenie na

rozpoczęcie działalności uzyskał 21.09.2001 r. (decyzja nr 172/2001). Jedynym

akcjonariuszem banku jest ING Bank Śląski SA z siedzibą w Katowicach.

• Nykredit Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na

utworzenie banku 18.11.2002 r. (uchwała nr 328/KNB/02). Zezwolenie na rozpoczęcie

działalności uzyskał 15.09.2003r. (decyzja nr 291/2003). Jedynym akcjonariuszem

banku jest Nykredit A/S z siedzibą w Kopenhadze. Bank jest w trakcie likwidacji.

Akcjonariusz podjął decyzję o prowadzeniu działalności w Polsce w formie oddziału.

2. Specyfika działalności banków hipotecznych

Zakres działalności banków hipotecznych, określony ustawą o listach zastawnych i

bankach hipotecznych, jest znacznie ograniczony (zasada specjalizacji) w stosunku do

banków uniwersalnych. Ich podstawowa działalność polega na:

- udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką i emitowaniu na ich podstawie

hipotecznych listów zastawnych oraz

- udzielaniu kredytów podmiotom o wysokiej zdolności kredytowej (np. Skarb Państwa,

Narodowy Bank Polski, jednostki samorządu terytorialnego) albo poręczonych lub

gwarantowanych przez te podmioty i emitowaniu na ich podstawie publicznych listów

zastawnych.

Ze względu na znaczną koncentrację ryzyka (ryzyko sektorowe) banki hipoteczne

obowiązują szczególne normy ostrożnościowe, zawarte w ustawie o listach zastawnych i

Poprzednia nazwa banku HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

bankach hipotecznych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami działalność banków

hipotecznych podlega szczególnemu nadzorowi (art.1 ustawy o listach zastawnych i

bankach hipotecznych).

Od początku działalność banków hipotecznych napotyka na różnego rodzaju bariery:

- Podstawową barierą utrudniającą dynamiczny rozwój działalności banków

hipotecznych w Polsce jest długotrwałe postępowanie wieczystoksięgowe i

nieuregulowane kwestie własnościowe wielu nieruchomości. W sądach rejonowych

większych miast postępowanie o wpis hipoteki do księgi wieczystej trwa średnio kilka

miesięcy. Do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej,

kredyt udzielony przez bank hipoteczny nie może stanowić podstawy emisji

hipotecznych listów zastawnych i musi być zrefinansowany z innych źródeł –

ustawowo ograniczonych. Do polepszenia sytuacji w tym zakresie z pewnością

przyczyni się postępująca komputeryzacja ksiąg wieczystych.

- Kolejną ważną barierą były także nieścisłości ustawy o listach zastawnych i bankach

hipotecznych. W celu usunięcia przeszkód w rozwoju działalności banków

hipotecznych Sejm uchwalił w dniu 5 lipca 2002 r. szeroką nowelizację tej ustawy,

która weszła w życie 09.09.2002 r. Uwzględnia ona m.in. postulaty zgłaszane przez

Komisję Nadzoru Bankowego wyrażone w pismach do Ministerstwa Finansów. W

powyższej nowelizacji m.in. rozszerzono zakres dozwolonych czynności banku

hipotecznego o udzielanie kredytów dla jednostek samorządu terytorialnego, bądź

poręczonych lub gwarantowanych przez te jednostki, zliberalizowano limity

dotyczące relacji wartości kredytu do bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości

stanowiącej przedmiot zabezpieczenia spłaty kredytu, zwiększono możliwości

refinansowania działalności podstawowej ze źródeł dodatkowych, innych niż listy

zastawne, umożliwiono bankowi hipotecznemu wypłatę środków kredytowych

przed ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej jego spłatę.

- Do istotnych barier rozwoju banków hipotecznych należy również obserwowany brak

współpracy a nawet konkurowanie z bankami–matkami w zakresie kredytowania

nieruchomości. Kwestie te są przedmiotem analiz GINB i dyskusji z zarządami

banków. GINB podkreśla w szczególności konieczność wypracowywania spójnej

strategii udzielania kredytów na nieruchomości przez całą grupę bankową a nie

odrębnie przez poszczególnych jej członków.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

- Rosnąca konkurencja ze strony banków uniwersalnych, które posiadają rozbudowaną

sieć oddziałów i nie są związane szczególnymi normami ostrożnościowymi (ze

względu na możliwość większej dywersyfikacji ryzyka niż specjalistyczne banki

hipoteczne).

3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości.

Rola banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce jest dotychczas

niewielka. Udział kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne

stanowił 5,6% kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem

(zob. wykres nr 4). Roczny przyrost wartości należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości udzielonych przez banki uniwersalne wynosił 15,9% a przez banki

hipoteczne 29,8%.

Ciągle istotnym czynnikiem wpływającym na niski udział banków hipotecznych w

kredytowaniu nieruchomości jest m.in. wciąż stosunkowo wczesna faza ich działalności

(pierwsze banki zaczęły funkcjonować w grudniu 1999 r. a ostatni został uruchomiony we

wrześniu 2003r.), brak należytej współpracy ze „spółkami matkami” oraz bariery

natury prawnej (np. długotrwałe postępowanie wieczystoksięgowe, nieuregulowane

kwestie własnościowe nieruchomości w Polsce, brak planów zagospodarowania

przestrzennego) na jakie napotykają bądź napotykały w praktyce swojego funkcjonowania.

Banki hipoteczne działające w Polsce koncentrują się na kredytowaniu przedsiębiorstw i

finansowaniu nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych). Widoczne jest to w

szczególności w znacznym udziale zaangażowania na tych obszarach BRE Banku

Hipotecznego SA. Kredyty na nieruchomości niemieszkaniowe udzielone przez ten bank

stanowią 45,1% wszystkich kredytów udzielonych przez banki hipoteczne.

4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych

przez banki hipoteczne – ogółem

• Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości

ogółem wyniosła 3 308 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 29,8%.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki

hipoteczne w 70,9% wyrażone były w walutach obcych.

Wykres 20

• Większość (75,1%) należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości stanowiły

należności z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe

Wykres 21

• Udział należności zagrożonych

w należnościach brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne wynosił 8%

Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych w złotych

wynosił 8,2%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 7,8%.

Należności banków hipotecznych z tytułu finansow ania

nieruchomości

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

30.

.03

30.09

.03

31.

.03

31.03

.04

.06

.04

30.09

.04

31.12

.04

31.03

.05

30.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

UR,

Kredyty na nieruchomości mieszkaniow e

Kredyty na nieruchomości niemieszkaniow e

Kredyty ogółem

EUR

USD

Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na

nieruchomości

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

30.

06.

9.0

31.

12.

31.

03.

6.0

31.

12.

31.

03.

6.0

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

UR,

Kredyty ogółem

w tym kredyty w zł

w tym kredyty walutowe

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 22

• Udział kredytów zagrożonych jest stosunkowo niski ze względu na fakt, iż portfel

kredytów na nieruchomości banków hipotecznych jest stosunkowo „młody”.

Większość portfela powstała w ciągu ostatnich trzech lat.

Wykres 23

Dla porównania udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych

przez system bankowy wyniósł 5,8%.

Zob. przypis 16

Struktura kredytów sektora niefinansow ego na

finansow anie nieruchomości w g lat zaangażow ania - banki

hipoteczne

200

400

600

800

1000

1200

do 1

roku

od 1 do 3

lat

od 3 do 5

lat

od 5 do

10 lat

od 10 do

20 lat

pow . 20

lat

n z

złotow e

w alutow e

ogółem

Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu

kredytów na nieruchomości

100

120

140

160

30.

.03

30.09

.03

31.12

.03

31.03

.04

30.

.04

.09

.04

31.

12.

31.

03.

30.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

poniżej standardu

w ątpliw e

stracone

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki

hipoteczne w 81,5% (tj. 2 695 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.

Wykres 24

• Ze względu na długookresowy charakter kredytów na nieruchomości, zabezpieczenie

hipoteczne jest ustawowo preferowane przez banki hipoteczne. Okres zapadalności

większości kredytów udzielonych przez banki hipoteczne na nieruchomości wynosi 10-

20 lat.

Wykres 25

• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości udzielonych

przez banki hipoteczne były przedsiębiorstwa 66,3% (tj. 2 195 mln zł) i osoby

prywatne 25,8% (tj. 854 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach

Struktura kredytów sektora niefinansow ego na

finansow anie nieruchomości w g terminów zapadalności-

banki hipoteczne

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

do 1

mieś

pow

1 do

mieś

pow

3 do

mieś

pow

mieś

do 1
roku

pow

roku
do 3

lat

pow

3 do
5 lat

pow

5 do

10 lat

pow

10 do

20 lat

pow

20 lat

n z

złotow e

w alutow e

ogółem

Udział należności zabezpieczonych hipoteką w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości

30.06

.03

30.09

.03

31.12

.03

.04

.06

.04

30.

09.

31.12

.04

31.03

.05

30.06

.05

w %

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

wynosił odpowiednio 9,1% i 5,6%. Należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości udzielonych osobom prywatnym w 33% wyrażone były w złotych a

udzielonych przedsiębiorstwom w 25%.

Wykres 26

5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe –

udzielonych przez banki hipoteczne.

• Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości

mieszkaniowe wyniosła 823 mln zł. Roczny spadek wyniósł 1,5%. Należności z tego

tytułu stanowiły 25% kredytów brutto na nieruchomości udzielonych przez banki

hipoteczne. Spadek ten spowodowany jest głównie zmianami w strategiach BRE

Banku Hipotecznego S.A. i BPH Banku Hipotecznego S.A.

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 65%

wyrażone były w walutach obcych.

Należności banków hipotecznych od głównych kategorii

kredytobiorców z tytułu kredytów na nieruchomości

500

1 000

1 500

2 000

2 500

30.

31.

.03

31.

.04

30.

.04

31.

.04

31.

.05

30.

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

przedsiębiorstw a

osoby pryw atne

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 27

• Udział należności zagrożonych

w należnościach brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości mieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne wynosił 5,5%.

Wykres 28

Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych

w złotych wynosił 7,3%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 4,5%.

Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na

nieruchomości mieszkaniow e

100

200

300

400

500

600

700

800

900

30.

.03

30.

.03

31.12

31.

03.

30.

.04

30.09

.04

31.12

.04

31.03

30.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

Kredyty ogółem

w tym kredyty w zł

w tym kredyty w alutow e

EUR

USD

Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu kredytów

na nieruchomości mieszkaniow e

9.0

2.0

.09

.04

3.0

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

poniżej standardu

w ątpliw e

stracone

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe udzielone przez

banki hipoteczne w 87,5% zabezpieczone były hipoteką.

Wykres 29

• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości mieszkaniowe

udzielonych przez banki hipoteczne były osoby prywatne 96% (tj. 791 mln zł) i

przedsiębiorstwa 3,4% (tj. 28 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych

grupach wynosił odpowiednio 5,7% i 0%. Należności brutto z tytułu kredytów na

nieruchomości mieszkaniowe udzielonych osobom prywatnym w 33,8% wyrażone

były w złotych a udzielonych przedsiębiorstwom w 74%.

Wykres 30

Udział należności zabezpieczonych hipoteką w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości

mieszkaniow e banków hipotecznych

30.

.03

31.

.05

30.

.05

w %

Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii

kredytobiorców z tytułu kredytów mieszkaniow ych

100

200

300

400

500

600

700

800

900

31.

.03

31.

.04

30.

.04

30.

31.

.04

31.

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

UR,

osoby pryw atne

przedsiębiorstw a

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne.

• Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości

niemieszkaniowe wyniosła 2 485 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 45%. Należności

banków hipotecznych z tego tytułu stanowiły 75% kredytów brutto na nieruchomości

ogółem udzielonych przez banki hipoteczne.

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 73%

wyrażone były w walutach obcych.

Wykres 31

• Udział należności zagrożonych

w należnościach z tytułu kredytów na

nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne stanowił 8,8%.

Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe wyrażonych w złotych

wynosił 8,6%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
wyrażonych w walutach obcych był wyższy i wynosił 8,8%.

Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na

nieruchomości niemieszkaniow e

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

.06

.03

.09

.03

.12

.03

.04

.06

.04

.09

.04

.12

.04

.03

.05

.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

Kredyty ogółem

w tym kredyty w zł

w tym kredyty w alutow e

EUR

USD

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 32

• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych

przez banki hipoteczne w 79,5% (tj. 2 485 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.

Wykres 33

• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości

niemieszkaniowe udzielanych przez banki hipoteczne były przedsiębiorstwa 87% (tj.

2 166 mln zł) i przedsiębiorcy indywidualni 10% (tj. 256 mln zł). Udział należności

zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 9,2% i 6%. Należności z tytułu

kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych przedsiębiorcom w 24,4%

wyrażone były w złotych a udzielonych przedsiębiorcom indywidualnym w 51,7%.

Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu

kredytów na nieruchomości niemieszkaniow e

100

120

140

30.06

.03

30.

.03

31.12

.03

31.03

.04

30.06

.04

30.

09.

31.

.04

31.03

.05

.06

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

, U

poniżej standardu

w ątpliw e

stracone

EUR

USD

Udział należności zabezpieczonych hipoteką w

należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniow e banków hipotecznych

30.06

.03

30.09

.03

31.

.03

31.

03.

.06

.04

30.09

.04

31.12

.04

31.03

.05

30.

06.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Wykres 34

7. Emisje listów zastawnych

Na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, tylko specjalistyczne

banki hipoteczne uprawnione są do emisji listów zastawnych. Ze względu na stosunkowo

krótki okres funkcjonowania banków hipotecznych i niewielki portfel udzielonych przez

nie kredytów hipotecznych również dokonywane na ich podstawie emisje listów

zastawnych charakteryzują się stosunkowo niewielką kwotą.

Wykres 35

Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii

kredytobiorców z tytułu kredytów na nieruchomości

niemieszkaniow e

500

1 000

1 500

2 000

2 500

30.

.03

30.

.04

30.

.04

31.

.04

30.

.05

n z

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

UR,

przedsiębiorstw a

przedsiębiorcy indyw id

EUR

USD

Portfel kredytow y banków hipotecznych i ich zobow iązania z

tytułu listów zastaw nych

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

12.01 06.02 12.02 06.03 12.03 06.04 12.04 06.05

n z

portfel kredytow y brutto

hipoteczne listy zastaw ne

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

Banki hipoteczne przeprowadziły dotychczas łącznie 15 niepublicznych i 4 publiczne

emisje

hipotecznych listów zastawnych. W czerwcu 2005r. zobowiązania z tytułu emisji

listów zastawnych wyniosły 1 220 mln zł. Listy zastawne głównego emitenta listów

zastawnych (BRE Bank Hipoteczny S.A.) posiadają aktualnie następujące oceny agencji

ratingowych: A2 (Moodys) i BBB+ (Fitch).

IV. Szanse dla systemu bankowego w zakresie finansowania

nieruchomości.

• Rosnący popyt na kredyty na finansowanie nieruchomości, w tym szczególnie na

nieruchomości mieszkaniowe ( 84,5% kredytów brutto na nieruchomości ogółem).

• Nadal istnieje niewykorzystany potencjał wzrostu aktywności banków hipotecznych

w zakresie kredytów na nieruchomości. Wraz z poszerzaniem przez nie sieci

dystrybucji produktów spodziewany jest wzrost kwoty ich należności z tytułu tych

kredytów.

• Wprowadzana komputeryzacja systemu ksiąg wieczystych, która ma na celu

wyeliminowanie długiego okresu oczekiwania na założenie księgi wieczystej czy

dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Kwestie te należą do najbardziej utrudniających

rozwój bankowości hipotecznej w Polsce.

• Nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych obowiązująca od

09.09.2002 r., która m.in. rozszerzyła zakres dozwolonych czynności banku

hipotecznego o udzielanie kredytów dla jednostek samorządu terytorialnego, bądź

poręczonych lub gwarantowanych przez te jednostki, zliberalizowała limity dotyczące

relacji wartości kredytu do bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości stanowiącej

przedmiot zabezpieczenia spłaty kredytu, zwiększyła możliwości refinansowania

działalności podstawowej ze źródeł dodatkowych, innych niż listy zastawne,

umożliwiła bankowi hipotecznemu wypłatę środków kredytowych przed

ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej jego spłatę.

BRE Bank Hipoteczny – 10 niepublicznych i 3 publiczne; BPH Bank Hipoteczny S.A. – 3 niepubliczne i 1

publiczna; Śląski Bank Hipoteczny S.A. – 2 niepubliczne.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Zwiększenie możliwości inwestycyjnych na rynku kapitałowym poprzez kolejne

emisje listów zastawnych.

• Kreowanie listu zastawnego jako długoterminowego papieru wartościowego

charakteryzującego się wysokim bezpieczeństwem inwestycyjnym. Dokonywanie

emisji listów zastawnych wyłącznie przez banki hipoteczne może stanowić podstawę

zainteresowania ze strony banków uniwersalnych, które będą chciały mieć bank

hipoteczny ze względu na możliwość pozyskiwania długoterminowego finansowania w

grupie.

• Potencjalny popyt na listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne ze strony

funduszy emerytalnych, funduszy inwestycyjnych, zakładów ubezpieczeń i innych

inwestorów długoterminowych.

V. Zagrożenia dla systemu bankowego.

• Należności z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią duży udział, tj.

23,6% należności ogółem banków od sektora niefinansowego, co w przypadku

kryzysu na rynku nieruchomości może mieć negatywny wpływ na sytuację banków,

w związku ze spadkiem wartości zabezpieczeń, co potwierdzają doświadczenia wielu

państw w tym np. wspomniane na wstępie doświadczenia hiszpańskie oraz

doświadczenia francuskie

. Ma to znaczenie zwłaszcza dla banków uniwersalnych, w

których kredyty na nieruchomości stanowią istotny udział w portfelu kredytowym i nie

podlegają szczególnym regulacjom ostrożnościowym (tak jak w bankach

hipotecznych). Jednak należy wskazać, że nieruchomości mieszkaniowe (84,5%

kredytów brutto na nieruchomości ogółem) zasadniczo w mniejszym stopniu

podatne są na kryzys na rynku nieruchomości. Ich ceny charakteryzują się mniejszą

amplitudą wahań niż w przypadku nieruchomości niemieszkaniowych. Ceny

nieruchomości niemieszkaniowych (kredyty na ten segment rynku nieruchomości

stanowią 15,5% kredytów na nieruchomości ogółem) znacznie silniej związane są z

cyklem koniunkturalnym rozwoju gospodarki. Ceny ich mogą podlegać znacznym

W czasie kryzysu na rynku nieruchomości we Francji w latach ’90, kiedy w odstępie dwóch lat (od końca 1989r. do

końca 1999r.) ceny nieruchomości komercyjnych w Paryżu spadły o połowę i zaczęła szybko rosnąć liczba pustostanów,
trudności przeżywały nie tylko przedsiębiorstwa działające w sektorze

budownictwa i nieruchomości, ale również banki -

głównie banki państwowe, które były najbardziej zaangażowane w finansowanie nieruchomości (Credit Foncier de

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

fluktuacjom, co wpływa na zwiększone ryzyko ich wartości jako zabezpieczenia

kredytów.

• Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na długie okresy (w ofercie

banków istnieją kredyty nawet do 35 lat). Banki uniwersalne refinansują je ze źródeł

o krótkich terminach wymagalności, co stanowi istotne źródło ryzyka w ich

działalności. Dlatego istnieje potrzeba wykorzystywania przez banki uniwersalne

instrumentów długoterminowego refinansowania kredytów na finansowanie

nieruchomości.

Wykres 36

• W okresie ostatnich lat ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie

rosły ze względu na spadek oprocentowania kredytów i wzrost popytu na

nieruchomości wzmacnianego obawami co do wpływu podwyżki podatku VAT na

usługi i materiały budowlane oraz spekulacje co do wzrostu cen nieruchomości po

wejściu Polski do UE. Ewentualny kryzys lub pogorszenie koniunktury na rynku

nieruchomości ma bezpośredni wpływ na jakość kredytów na finansowanie

nieruchomości. Obecnie, mimo wysokiej dynamiki zaangażowania banków w

finansowanie nieruchomości w Polsce, brak symptomów mogących świadczyć o

możliwości wystąpienia sytuacji kryzysowej na rynku nieruchomości w Polsce w

najbliższym czasie. Jednak ze względu na długookresowy charakter czynności

France, Credit Lyonaise). Banki te musiały utworzyć dodatkowe rezerwy celowe, restrukturyzować zadłużenia klientów,
przejmować za długi nieruchomości, których nie można było sprzedać. Ich sytuacja unormowała się dopiero w 1996 r.

Kredyty i depozyty o zapadalności/wymagalności powżej 5 lat

1998-12

1999-12

2000-12

2001-12

2002-12

2003-12

2004-12

mld

Kredyty sektora niefinansowego i budżetowego powyżej 5 lat
Depozyty sekt. fin., niefin. i budż. oraz pap.wart. własnej emisji powyżej 5 lat

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

związanych z finansowaniem nieruchomości wskazane jest stosowanie przez banki

procedur minimalizujących ryzyko z odpowiednim wyprzedzeniem.

Należy podkreślić, że banki uniwersalne mają znacznie większą swobodę w

udzielaniu tego rodzaju kredytów (możliwość dywersyfikacji ryzyka portfela

kredytowego) niż specjalistyczne banki hipoteczne. Mimo to, ze względów

ostrożnościowych:

- kredyty na nieruchomości udzielane przez banki uniwersalne w większości

posiadają zabezpieczenie hipoteczne (56,3% należności brutto z tytułu kredytów

na finansowanie nieruchomości). Udział ten byłby wyższy gdyby nie długie

postępowanie wieczysto-księgowe w Polsce,

- dążą do zachowywania bezpiecznej relacji wartości kredytu do wartości

nieruchomości (Loan to Value - LTV). Według analiz przeprowadzonych przez

GINB większość banków stosuje wewnętrzne limity LTV,

- monitorują sytuację na rynku nieruchomości

Banki hipoteczne, ze względu na specyfikę ich działania (koncentracja ryzyka

sektorowego), muszą przestrzegać ustalonych ustawowo limitów dotyczących

wskaźnika LTV, wymogu zabezpieczenia hipoteką udzielnych kredytów na

nieruchomości oraz specjalnych (ostrożnych) zasad wyceny nieruchomości.

• Istotnym problemem w Polsce są wciąż nieuregulowane kwestie własnościowe wielu

nieruchomości. Brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. Brak jest wciąż

pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości (np. poziom cen

nieruchomości i ich trendy w podziale na poszczególne rodzaje nieruchomości i ich

lokalizację), co utrudnia bankom bieżący monitoring wartości przyjmowanych

zabezpieczeń i ich aktualizację.

• Bardzo ważnym elementem działalności w zakresie kredytu hipotecznego jest ostrożne

ustalanie wartości nieruchomości przyjmowanych jako przedmiot zabezpieczenia

spłaty kredytu. Banki uniwersalne mają większą niż specjalistyczne banki hipoteczne

swobodę w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości, a jeśli już korzystają z

wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, to jest to wartość

rynkowa (aktualna cena możliwa do uzyskania na rynku). Jedynie na banki

hipoteczne nałożony jest ustawowy wymóg ustalania w każdym przypadku bankowo

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

– hipotecznej wartości nieruchomości

. Ze względu na nieprzejrzystość rynku

nieruchomości w Polsce (np. brak baz danych o jego rozwoju) jakość wycen jest w

dalszym ciągu nieprecyzyjna, co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków.

Brak wiarygodnych i precyzyjnych danych o rynku nieruchomości (cen nieruchomości,

amplitudy ich wahań, trendów) utrudnia bieżący monitoring jakości przyjmowanych

przez banki zabezpieczeń na nieruchomościach i ich weryfikację. Fakt ten jest również

podkreślany przez agencje ratingowe (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości

niemieszkaniowych).

• Kredyty na finansowanie nieruchomości ciągle w znacznym stopniu udzielane są w

walutach obcych (51,6% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości), co w

przypadku kryzysu walutowego może mieć negatywny wpływ na możliwość spłaty

kredytów. Tak wysoki udział kredytów walutowych wynika z ich niższego

oprocentowania w stosunku do kredytów w złotych. Banki zabezpieczają się przed

ryzykiem kredytowym wynikającym z kredytów walutowych na nieruchomości,

oferując przede wszystkim możliwość przewalutowania kredytu, udzielając niższego

kredytu walutowego, niż wynikałoby to z analizy zdolności kredytowej klienta

przyjmując bardziej wymagające kryteria oceny wiarygodności kredytowej oraz

dokonując dla większych kredytów analizy (stress test) odporności sytuacji finansowej

kredytobiorcy na ewentualną deprecjację złotego wobec waluty kredytu lub oferując

kredytobiorcom instrumenty finansowe zabezpieczające przed ryzykiem

walutowym.

• W dalszym ciągu istnieje popyt na kredyty o zmiennym oprocentowaniu, zgłaszany

szczególnie przez osoby prywatne. Zmiana dotychczasowego trendu kształtowania

się stóp procentowych i ich wzrost, może za sobą pociągnąć wzrost ryzyka

kredytowego z tytułu większych obciążeń dla kredytobiorców. Jednocześnie jednak

banki udzielając kredytów o zmiennej stopie procentowej są zabezpieczone przed

ryzykiem stopy procentowej.

• Zwiększona konkurencja ze strony zagranicznych instytucji kredytowych, które po

przystąpieniu Polski do UE angażują się w finansowanie nieruchomości w Polsce.

Jedynie wydana przez KNB Rekomendacja J z dnia 20 lipca 2000r. dotycząca tworzenia przez banki baz danych

odnoszących się do rynku nieruchomości oraz rozporządzenie RM w sprawie rezerw celowych wskazują na potrzebę
monitorowania ryzyka sektorowego (rynek nieruchomości).

Ostrożne zasady ustalania bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości wskazuje Rekomendacja F dotycząca

podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania
bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

VI. Działania podejmowane przez nadzór bankowy.

• Nadzór bankowy widząc potrzebę ograniczenia ryzyka kredytów na finansowanie

nieruchomości mieszkaniowych dokonał zmian uchwały nr 5/2001 KNB (weszła w

życie 1 stycznia 2005), przy zachowaniu możliwie dużej swobody zarządzania

ryzykiem kredytów na finansowanie nieruchomości przez banki.

Zgodnie z obecnie obowiązującą uchwałą nr 5/2001 KNB w sprawie rachunku

adekwatności kapitałowej 50% wagą ryzyka objęte są należności zabezpieczone

hipoteką ustanowioną na nieruchomości mieszkaniowej, którą dłużnik zamieszkuje lub

będzie zamieszkiwał bądź też oddał lub odda w najem lub dzierżawę.

W znowelizowanej uchwale wprowadzono formalne ograniczenia dotyczące

stosowania preferencyjnej 50% wagi ryzyka poprzez wprowadzenie limitów LtV:

50% wartości rynkowej lub 60% wartości bankowo-hipotecznej. Ponadto w celu

korzystania z preferencyjnej wagi ryzyka przez banki uniwersalne konieczne będzie

obowiązkowe posiadanie wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę.

Powyżej wskazanych poziomów wartości zabezpieczenia stosowana ma być 100%

waga ryzyka. Również 100% waga ryzyka zostanie utrzymana dla kredytów

zabezpieczonych na nieruchomościach niemieszkaniowych (komercyjnych)

charakteryzujących się wyższym poziomem ryzyka.

• Obecnie trwają w Generalnym Inspektoracie Nadzoru Bankowego prace nad

wdrożeniem nowych rozwiązań w zakresie pomiaru ryzyka w działalności banków

na potrzeby wyliczania wymogów kapitałowych. Podstawę tych prac stanowi projekt

nowelizacji Dyrektywy 2000/12/EC oraz Dyrektywy 93/6/EEC z dnia 14 lipca 2004r.

wraz z późniejszymi zmianami. Nowe rozwiązania mają na celu bardziej adekwatne

odzwierciedlenie ryzyka w poszczególnych obszarach działalności banków.

W obszarze ryzyka kredytowego zapisy projektu nowelizacji ww. Dyrektyw dają

możliwość, w zależności od decyzji władz nadzorczych (tzw. opcje narodowe),

preferencyjnego

traktowania wierzytelności zabezpieczonych na

nieruchomościach. Stanowisko nadzoru bankowego w kwestiach dotyczących opcji

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

narodowych w zakresie ryzyka kredytowego zostało przedstawione w następujących

dokumentach konsultacyjnych:

- Dokument konsultacyjny dotyczący zasad wyliczania wymogów kapitałowych z

tytułu ryzyka kredytowego przy zastosowaniu metody standardowej (maj 2005),

- Dokument konsultacyjny dotyczący zasad wyliczania wymogów kapitałowych z

tytułu ryzyka kredytowego przy zastosowaniu metody zaawansowanej (maj 2005),

- Dokument konsultacyjny dotyczący technik redukcji ryzyka kredytowego (lipiec

2005).

Zawarte w tych dokumentach opcje narodowe stanowią obecnie przedmiot dyskusji

nadzoru bankowego z sektorem bankowym.

• KNB wskazała na potrzebę dokonywania bieżących analiz rynku nieruchomości przez

banki wydając „Rekomendację J z dnia 20 lipca 2000r. dotyczącą tworzenia przez

banki baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości.” W późniejszym czasie

Związek Banków Polskich podjął – wspieraną przez NBP - inicjatywę budowy

centralnej bazy danych o cenach transakcyjnych nieruchomości w Polsce. Podobne

działania podjął Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zamieszczając w

znowelizowanej w listopadzie 2003r. ustawie o gospodarce nieruchomościami zapis:

„Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast dokonuje okresowych badań rynku

nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych lub

wykorzystywanych na cele mieszkaniowe”. Działania te wpłyną na zwiększenie

przejrzystości rynku nieruchomości w Polsce a tym samym ograniczenie ryzyka

banków angażujących się w jego finansowanie.

• Działania inspekcyjne w bankach, które skoncentrowane są m.in. na problematyce

kredytów na nieruchomości. W ciągu ostatniego roku przeprowadzono w bankach 20

inspekcji kompleksowych obejmujących między innymi problematykę finansowania

nieruchomości oraz 7 inspekcji problemowych dotyczących finansowania

nieruchomości.

• Opracowywanie dalszych zmian w sprawozdawczości nakierowanych na zbieranie

dokładniejszych informacji o finansowaniu nieruchomości.

• Pogłębione analizy finansowania nieruchomości m.in. poprzez kolejne ankiety

kierowane do banków, a także wyjaśnianie bezpośrednio z bankami konkretnych

problemów dotyczących finansowania przez nie nieruchomości.

GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO

Biuro Analiz Systemu Bankowego

• Przekazywanie corocznej informacji do banków o sytuacji w zakresie finansowania

nieruchomości przez banki w Polsce, która wskazuje również na szanse i zagrożenia w

tym zakresie.

• W wewnętrznych konsultacjach GINB znajduje się projekt uchwały KNB w sprawie

zarządzania płynnością. Regulacja ta pozwoli lepiej monitorować ryzyko wynikające

z refinansowania długookresowych kredytów na nieruchomości poprzez instrumenty o

krótkich terminach wymagalności.

•

Obserwowane są działania podejmowane w ramach UE w zakresie kredytu

hipotecznego. Opublikowanie tzw. „Zielonej Księgi – kredyty hipoteczne w UE

” jest

uznawane za etap poprzedzający złożenie propozycji legislacyjnych przez Komisję

Europejską, które będą dotyczyć szeroko rozumianych kredytów hipotecznych.

Możliwość podjęcia przez KE działań dotyczących rynków kredytów hipotecznych jest

istotnym elementem polityki KE w zakresie ogólnej integracji usług finansowych.

W księdze znajdują się rozdziały: Ochrona konsumenta, kwestie prawne, zabezpieczenie hipoteczne,

finansowanie kredytu hipotecznego.