1
Prawne formy obrotu i zarządzania nieruchomościami - Prof. dr hab. T.
Kurowska - egz. Ustny. Zagadnienia w punkcie kserograficznym.
Wykład z dnia 6.03.20011.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
zawiera ustalenia tryb postepowania w zakresie opracowania miejscowego planu
zagospodarowania.
Te ustalenia planu miejscowego zgodne z przepisami ustawy kształtują sposób
wykonywania prawa własności
W związku powyższym trzeba odnieść się do regulacji kodeksowej, treści art. 140 KC, że w
granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może
korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa i w
tych samych granicach a w szczególności może pobierać pożytki i w tych samych granicach
może rzeczą rozporządzać.
Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel
może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.
W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
A zatem zgodnie z art. 5KC trzeba powiedzieć, że ten przepis ustawy , wpływa na treść
MPZP wraz z innymi przepisami prawa, kształtuje treść prawa własności.
Art. 5KC- Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie
działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie
korzysta z ochrony.
Zgodnie z wyrokiem NSA z 1990r art. 140 KC i art. 6 KC stanowi przedmiotowe
ograniczenie w sposobie wykonywania prawa własności nieruchomości.
Plan Miejscowy jako przepis normatywny
Ustalenia planu Miejscowego określają przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości.
2
Art. 6. 1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z
innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.
2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:
1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego
oraz osób trzecich;
2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do
innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Pytanie?, na które z tych uprawnień ustalenia prawa miejscowego będą miały wpływ a na
które nie. Chodzi o sferę korzystania.
Uchwała Rady Gminy zatwierdzająca pan miejscowy wpływa na treść prawa własności
bowiem ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania nieruchomości.
Plan miejscowy nie ma charakteru obowiązkowego i tam gdzie go nie ma to będą decyzje
administracyjne.:
O lokalizacji inwestycji celu publicznego
O warunkach zabudowy
Zasadniczym instrumentem są plany miejscowe, bowiem w tych planach określa się
Przeznaczenie terenu
Granice i zasady zagospodarowania terenu
Zasady i standardy Kształtowania zabudowy i urządzenia terenu w postaci
normatywu zabudowy.
Zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane.
Bowiem art. 6.Uo PiZP jest aktem normatywnym i wiąże wszystkich ,którzy chcą
zagospodarować teren, nawiązuje do kodeksowej klauzuli o społeczno gospodarczego prawa
ponieważ jest jednym z przepisów prawa wyznaczających granice prawa własności.
W swojej istocie własność nieruchomości jest nieograniczona przez społeczno gospodarcze
przeznaczenie ustalone w planie miejscowym w odniesieniu do użytkowania wieczystego.
W sferze korzystania trwa ustawiczny nadzór organów gminy albo organów wykonawczych.
3
Mają również zastosowanie przepisy Ustawy 21.08.1997r o Gospodarce nieruchomościami,
w art. 29.1,art30 i art. 33.1 to są przepisy dające uprawnienia nadzorcze organom
reprezentującym właściciela.
Art. 29. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się
okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje
oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości,
stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego.
2. Jeżeli przedmiotem umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej
nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub
remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w
umowie.
Art. 236.§ 1. KC_Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy
użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat,
dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.
§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty
użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z
takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów
jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie
terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes
społeczny.
§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.
Art. 239.§ 1. KC_ Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do
jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika
powinien być określony w umowie.
§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie
budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń
w czasie trwania użytkowania wieczystego;
wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia
istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
4
Art. 30. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze
wieczystej.
Art. 33. 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez
rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
Art33.3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed
upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik
wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w
szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy
zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat
rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.
Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie
może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania
umowy.
Art. 240.KC- Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu
przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w
sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności
jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Jeżeli nabywca nabył nieruchomość od JST lub SP w celu zabudowy to może być osobą
Fizyczną lub Prawną.
Te przepisy precyzują termin i sposób zabudowy na użytkowaniu wieczystym, termin
rozpoczęcia zabudowy oraz termin zakończenia tej zabudowy jak również termin
wygaśnięcia umowy )art33.1 U o GN)
Rozdział 7 Ustawy o gospodarce Nieruchomościami: Ustalanie sposobu i terminów
zagospodarowania nieruchomości gruntowych
Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się
sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który
nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala
się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie
zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika
wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.
Art. 63. 1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o
których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.
5
2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być
ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat
z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.
3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości
nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po
bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za
każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości.
4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.
Art. 64. 1. Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia
roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości
gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji.
2. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.
Art. 65. 1. Nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie:
1) niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym
nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany
właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania
został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji;
2) złożenia do właściwego organu wniosku o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, stosuje się przepis art. 33 ust. 3.
Art. 66. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się odpowiednio do trwałego zarządu.
Rozporządzenie :
Jest to uprawnienie do korzystania z rzeczy
Uprawnienie do rozporządzania(dysponowania) rzeczą.
Każdoczesny właściciel , użytkownik wieczysty jest związany ustalonym w planie
miejscowym przeznaczeniu nieruchomości tzw, własność . zgodnie z art. 140KC może zbyć
swoje prawo na rzecz każdego podmiotu bez ograniczeń. Jeżeli nie było planu miejscowego
nabywca jest związany a została wydana decyzją o warunkach zabudowy lub lokalizacji
celu publicznego , Jego nabywca zawsze będzie związany przeznaczeniem terenu ustalanym
w palnie miejscowym. To znaczy, że z przeniesienia prawa własności w użytkowanie
wieczyste nie wynika ,ze zmieniła się treść.
Nabywca wstępuje w cesje praw czyli przeniesienie na niego praw wypływających z decyzji o
zabudowie aby mógł wykonać zabudowę. Nie może wystąpić o nową decyzję ponieważ
trzeba by było stwierdzić nieważność poprzedniej decyzji, a organ nie może wydać innej.
Czynności obrotu nie mogą samodzielnie powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości ,
czyli że nabywca musi także kierować się ustalonym wcześniej przeznaczeniem terenu w
planie miejscowym. W przypadku nieustalenia planu miejscowego kieruje się decyzją
6
ostateczną o warunkach zabudowy bądź też decyzją ostateczną o lokalizacji celu
publicznego.
Co do zasady zmiana, przeznaczenia gruntu , może odbyć się tylko w trybie przepisów
ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
na podstawie przeniesienie własności gruntu a tym samym nieruchomości może odbyć się
tylko w trybie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego będą miały istotne znaczenie dla podziału
nieruchomości ponieważ ten podziała jest dokonywany zwykłymi czynnościami obrotu i
może nastąpić gdy jest zgodny z ustaleniami Planu zagospodarowania miejscowego=art.
93,1.UoGN.
Art. 93. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu
miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.
Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na
obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o
przystąpieniu do sporządzenia planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest
zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia
wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.
2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1, gmina ogłosiła o przystąpieniu do
sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości,
postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie
dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy
nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis ust. 1.
3. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów
odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału
nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.
Jeśli nie sporządzono planu Miejscowego lub gmina nie przystąpiła do sporządzenia planu
miejscowego zasady podziału nieruchomości ustała Wójt Burmistrz, Prezydent Miasta w
ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Niezależnie od ustaleń Planu Miejscowego podział nieruchomości(art. 95 U o GN może
nastąpić także w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma lub
więcej domami jednorodzinnymi lub innymi domami mieszkalnymi:
W celu wydzielenia gruntu niezbędnego do prawidłowego korzystania z domu lub
budynku wzniesionego samodzielnie przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze.
W celu wydzielenia gruntu nabytego w drodze zasiedzenia.
Taki podział, jeżeli jest plan miejscowy będzie podziałem fizycznym, natomiast
podziałem prawnym jest ten , który przenosi( własność ) prawa własności
nieruchomości(umowa lub orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości)
7
W odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych z braku planu miejscowego podział
dokonywany jest przez uprawnionego geodetę , który sporządza mapę, nanosi linie
rozgraniczające i nanosi to na mapę.
Jest to też podział fizyczny zaliczany do czynności materialno technicznych.
OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI ZURBANIZOWANYMI.
Obok zasad ogólnych prawa cywilnego i szczególnych zasad dotyczących nieruchomości
regulowanych ustawą z dnia 21.08.1997r……….
Zurbanizowane:
Grunty zabudowane
Grunty przeznaczone pod zabudowę w planie miejscowym lub w decyzji.
Różny jest zakres stosowania przepisów o gospodarce nieruchomościami, w zasadniczej
swojej części dotyczy ocen gospodarowania w tym obrotu nieruchomościami , które
stanowią własność Skarbu Państwa lub JST i ich związków, oraz obrotu
nieruchomościami nabytymi w użytkowanie wieczyste od Skarbu Państwa lub JST i ich
związków.
W pewnym jednak uniwersalnym obszarze to gospodarowanie i obrót dotyczy też
wszelkich nieruchomości , także i prywatnych.
1. wszelkich nieruchomości dotyczą przepisy odnoszące się do podziału
nieruchomości z wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych , które w planie
miejscowym zostały przeznaczone na te cele z wyjątkiem art 92 .
2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje zasady rozporządzania
nieruchomościami Skarbu Państwa i JST, czyli obrót nieruchomościami nawet
zabudowanymi lub przeznaczonymi pod zabudowę, które stanowią własność osób
fizycznych i osób prawnych- poddany jest ogólnym i szczególnym zasadom obrotu
nieruchomościami.
Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na
obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku
planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że
dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących
niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw
rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000
ha.
2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane
w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i
zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i
drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
8
Wg. rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r.
w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
3. Grunty zabudowane i zurbanizowane
1) Tereny mieszkaniowe
Do terenów mieszkaniowych zalicza się grunty, niewykorzystywane do produkcji rolniczej i
leśnej, zajęte pod budynki mieszkalne, urządzenia funkcjonalnie związane z budynkami
mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejścia, przydomowe place gier i zabaw itp.), a także
ogródki przydomowe.
2) Tereny przemysłowe
Do terenów przemysłowych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia służące
produkcji przemysłowej, a także ujęcia wody, oczyszczalnie ścieków, stacje transformatorowe,
czynne hałdy i wysypiska, urządzenia magazynowo-składowe, bazy transportowe i remontowe
itp.
3) Inne tereny zabudowane
Do innych terenów zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia
związane z administracją, służbą zdrowia, handlem, kultem religijnym, rzemiosłem, usługami,
nauką, oświatą, kulturą i sztuką, wypoczynkiem, łącznością itp., czynne cmentarze,
grzebowiska zwierząt oraz inne grunty zabudowane, niewymienione w pkt 1 i 2.
4) Zurbanizowane tereny niezabudowane
Do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza się grunty niezabudowane,
przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z
produkcji rolniczej i leśnej.
5) Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
Do terenów rekreacyjno-wypoczynkowych zalicza się niezajęte pod budynki:
a) tereny ośrodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecięcych, plaże, urządzone parki,
skwery, zieleńce (poza pasami ulic),
b) tereny o charakterze zabytkowym: ruiny zamków, grodziska, kurhany, pomniki przyrody
itp.,
c) tereny sportowe: stadiony, boiska sportowe, skocznie narciarskie, tory saneczkowe,
strzelnice sportowe, kąpieliska itp.,
d) tereny spełniające funkcje rozrywkowe: lunaparki, wesołe miasteczka itp.,
e) ogrody zoologiczne i botaniczne,
f) tereny zieleni nieurządzonej niezaliczone do lasów oraz gruntów zadrzewionych i
zakrzewionych.
6) Użytki kopalne
Do użytków kopalnych zalicza się grunty zajęte przez czynne odkrywkowe kopalnie, w których
odbywa się wydobycie kopalin.
7) Tereny komunikacyjne, w tym:
a) Drogi
Do użytku gruntowego o nazwie "drogi" zalicza się grunty w granicach pasów drogowych
dróg publicznych i dróg wewnętrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985
r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 i Nr 86, poz. 958).
W szczególności do dróg zalicza się grunty zajęte pod:
- drogi krajowe,
9
- drogi wojewódzkie,
- drogi powiatowe,
- drogi gminne,
- drogi w osiedlach mieszkaniowych,
- drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych oraz do obiektów użyteczności publicznej,
- place postojowe i manewrowe przy dworcach kolejowych, autobusowych i lotniczych,
portach morskich i rzecznych i innych oraz ogólnodostępne dojazdy do ramp wyładowczych i
placów składowych.
Grunty zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, leśnych oraz
poszczególnych nieruchomości nie są drogą w rozumieniu rozporządzenia. Grunty te wlicza
się do przyległego do nich użytku gruntowego;
b) Tereny kolejowe
Do terenów kolejowych zalicza się grunty zajęte pod obiekty, budowle i inne urządzenia
przeznaczone do wykonywania i obsługi ruchu kolejowego (torowiska kolejowe, stacje,
rampy, magazyny, bocznice kolejowe itp.);
c) Inne tereny komunikacyjne
Do innych terenów komunikacyjnych zalicza się grunty zajęte pod:
- porty lotnicze i inne budowle oraz urządzenia służące komunikacji lotniczej,
- urządzenia portowe, przystanie, obiekty i budowle służące komunikacji wodnej,
- naziemne obiekty, budowle i urządzenia górskich kolei linowych,
- torowiska tramwajowe poza pasami ulic i dróg, a także obiekty i urządzenia związane z
komunikacją miejską,
- urządzone parkingi poza lasami państwowymi, dworce autobusowe,
- wały ochronne wód przystosowane do ruchu kołowego.
NIERUCHOMOŚĆ:
Ujęcie prawa cywilnego
Zgodnie z art. 46. § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), „nieruchomościami są części powierzchni
ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z
gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”[1]. Wyodrębnienie nieruchomości winno
się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów –
geodezyjnym).
Ujęcie wieczysto-księgowe
W myśl zapisów 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „nieruchomością jest
część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”[2]. Fakt utworzenia dla
nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia.
„Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”[3]. Jednak,
w ramach jednej księgi wieczystej mogą by ujawnione działki, które niekoniecznie muszą
spełniać warunki określone w przytoczonym powyżej art. 46. § 1 k.c. Podstawą oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.
10
3. Obrót nieruchomościami SP i JST co do zasady zbliżony jest do uniwersalnych zasad
obrotu Prawa Cywilnego, ponieważ te grunty mogą być sprzedawane na rzecz wszystkich
podziałów podmiotów czyli zarówno osób fizycznych jak i osób prawnych , Mogą być
oddawane w najem dzierżawę, ograniczane prawami rzeczowymi, mogą być oddawane w
użytkowanie wieczyste z małymi wyjątkiem:
Na gruntach leśnych stanowiących własność SP nie mogą być oddawane w
użytkowanie wieczyste osobom fizycznym.
Grunty rolne i leśne nie mogą być oddawane w formie aportu
Obrót nieruchomościami SP i JST mają zastosowanie pewne ograniczenia ustawy o
gospodarce a więc ograniczenia swobody obrotu wynikające z UoGN dotyczą
przymusowego przetargu.
Art37.1 UoGN stanowi : Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub
oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Zasady i sposób sprzedaży przetargowej reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia
13.01.1998 r. w sprawie określania szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów
na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy,
Rozporządzenie to wprowadza ograniczenia które dotyczą:
Swobodnego kształtowania umowy w zakresie ceny
Sposób ustalania ceny reguluje ustawodawca w art. 40.2 +39 UoGN i jest to cena z
przetargu.
Art. 40.2KC_. Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na
celu wybór najkorzystniejszej oferty.
2a. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione
tylko przez ograniczoną liczbę osób.
Art. 39. UoGN- 1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie
krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia,
przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą
nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, stosownie do art. 67 ust. 2 pkt
2.
2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie
krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może
zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu
warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu
drugiego przetargu.
3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w ust. 1 i 2, właściwy organ nie ma
obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub
oddania w użytkowanie wieczyste.
Wyjątki są uregulowane taksatywnie w art. 37.2 i 3 UoGN.
11
Art37.2UoGN- . Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:
1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie
do art. 34;
2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz
między tymi jednostkami;
3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;
4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia
warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w
użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie
mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej
państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie
jest położona;
9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych
współwłaścicieli nieruchomości;
10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane
stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.
Art37.3.UoGN_ Wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących
własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub
uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone
pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo
innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to
cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis
ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi
nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta
została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w
przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający
powyższe warunki.
4. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub
dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą
wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.
Odnośnie wyjątków sposób ustalania ceny reguluje Ustawodawca ale z wyłączeniem
swobody umów tzw. minimalna cena wywoławcza ustalana na podstawie szacunku
dokonanego przez rzeczoznawcę w obrocie szacunkowym.
Rzeczoznawca majątkowy postępuje wg zasad z art. 149 do 159 UoGN. Oraz art. 353.1 KC
+40.2 i 39 z UoGN.
12
Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu
na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel
wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o
scalaniu i wymianie gruntów.
Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a
także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w
przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują
przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.
5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują
rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.
6. (uchylony).
Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej
taksacji nieruchomości.
Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny,
są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,
dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść
poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość
rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie
podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w
podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość
odtworzeniową nieruchomości.
13
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które
były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej
nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki
uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód.
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt
odtworzenia jego części składowych.
Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i
położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w
urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o
cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na
podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny
sposób użytkowania nieruchomości.
Art. 155. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne
dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w
drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych,
dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do
ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w
wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
14
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę
wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe,
sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane
określone w ust. 1.
Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości
w formie operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego
zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony,
przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań
prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3,
po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie
aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie
szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.
Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja
zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia
zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w
formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości
sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem
powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów
szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.
Art. 158. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom
prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów
szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w
terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.
Art. 159. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny
nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na
nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego,
uwzględniając:
1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść,
metod i technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
15
5) rodzaje nakładów na nieruchomości;
6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego
aktualności;
7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.
Art. 353. KC_ § 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika
świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Art. 3531. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani
zasadom współżycia społecznego.
Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami z 1997 nie reguluje dalszego obrotu
nieruchomościami, które zostały zbyte przez SP lub JST.
Wyjątek - prawo pierwokupu w art. 109 U oGN.
Prawo pierwokupu nieruchomości
Art. 109. 1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa
albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie
od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na
obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla
której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej
nieruchomości;
5) nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach
miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do
nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się
odpowiednio.
3. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób
bliskich dla sprzedawcy;
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami
prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku
zamiany własności nieruchomości;
16
5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało
ujawnione w księdze wieczystej;
6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
4. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Art. 110. 1. Sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109, oraz prawa użytkowania
wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta
nie wykona prawa pierwokupu.
2. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
3. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, stosownie do przepisu ust. 2.
4. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie
oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, o którym mowa w ust. 3. W przypadku
gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne
trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia:
1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży nieruchomości;
2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność
gminy;
3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu
dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej
własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
5. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 4, notariusz doręcza sprzedawcy.
Art. 111. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie
sprzedaży.
OGÓLNE ZASADY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI RTEGULOWANE W KC.
Przeniesienie własności
Co do zasady Art. 155.KC_ § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do
tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi
inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Art155 KC_§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są
rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie
posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
17
Przeniesienie prawa własności Nieruchomości następuje w drodze jednostronnej czynności
prawnej o skutku zobowiązująco rozporządzającym.
Przepis ten dotyczy przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, art44KC.
Art. 44KC . Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.
Art. 44
1
. KC_§ 1. Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe,
przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym.
§ 2. Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych
określają odrębne przepisy, w szczególności regulujące ich ustrój.
Art. 45. Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.
Ograniczenia prawne:=46.1KC
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
Kryterium przeznaczenia = art46.1KC
Art. 461. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą
być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Art. 3. Ustawy o lasach --- Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi)
— drzewami i krzewami oraz runem leśnym — lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków;
2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej:
budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi
leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także
wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
18
Kryterium obszarów.
?
Nieruchomość jest rzeczą oznaczona co do tożsamości albo może być nieruchomość
budynkowa lub lokalowa ,będzie oznaczona co do gatunku
Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.2004. tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903
z pózn. zm.)
art9.= co do gatunku.
Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu
Do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy -
odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się
budowy była
Właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na
budowę, a roszczenie
O ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w
księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek
każdego nabywcy,
Sąd może powierzyć, w trybie postepowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy
innemu wykonawcy
na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
1.
Casus: Właściciel posiada większość takich nieruchomości ale nie oznaczył ich co do
tożsamości np. kilka lokali w kamienicy, które są przedmiotem najmu, własnością jest
budynek, lokale zostaną oznaczone co do tożsamości gdy będą one wyodrębnione.
Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
„lokalami", mogą
Stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi
służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również
do samodzielnych
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Właściciel występuje do starosty o potwierdzenie że lokal jest samodzielny, notarialnie
zawiera umowę z nabywca lokalu lub składa oświadczenie woli ….
Ekspetatywa.=art. 9 U o wł. Lokal.
19
Jak wiadomo, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem nie
dziedzicznym. Spadkobiercom przysługuje jedynie wniesiony wkład budowlany wniesiony
przez zmarłego członka. Prawo lokatorskie może jednak zostac przekształcone we
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Powstaje wówczas ekspektatywa -
czyli oczekiwanie na przyznanie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W jednym z
orzeczeń Sąd Apelacyjny w Warszawie wypowiedział sie co do dziedziczenia tej
ekspektatywy.
Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po
zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się
budowy gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na
budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa
zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek
każdego nabywcy, sad może powierzyć, w trybie postepowania nieprocesowego, dalsze
wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Odrębna własność lokali to pojęcie, z którym wiele osób ma do czynienia lub będzie miało,
dlatego też należy znać podstawowe zagadnienia i prawa z nią związane. Prawo
mieszkaniowe to kategoria, do jakiej zaliczamy odrębną własność lokali, stanowi ona
oddzielny przedmiot regulacji prawnej.
Odrębna własność lokali jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit (to co jest na
powierzchni przypada gruntowi - jest jego częścią składową). Zgodnie z tą zasadą „do części
składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem
związane”(art. 48 kodeksu cywilnego). Jednakże jak już wcześniej powiedzieliśmy, odrębna
własność lokali jest wyjątkiem od wyżej wymienionej zasady: „budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności”(art.46§1 kodeksu cywilnego).
Problematykę własności lokali regulują: ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności
lokali (dalej WłLokU), a także ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Zgodnie z
ustawą WłLokU, odrębna nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a także lokal o
innym przeznaczeniu (art.2, ust.1). Należy przy tym wyjaśnić definicję samodzielnego lokalu,
a także lokalu o innym przeznaczeniu. „Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”
(art.2, ust.2 WłLokU), natomiast lokalem o innym przeznaczeniu jest każdy niezamieszkały
lokal użytkowy, np. sklep.
20
Jak wynika z powyższej definicji samodzielnego lokalu musi on spełniać następujące wymogi:
być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,
być przeznaczony na stały pobyt ludzi,
służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowych,
składać się z zespołu izb, ewentualnie z jednej izby.
Starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie powyższych wymagać. Należy przy tym
zaznaczyć, że „pomieszczenia przynależne do lokalu, a w szczególności piwnica, strych lub
magazyn, są jego częścią składową, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie
przylegały” (art.2, ust.4 WłLokU).
Odrębna własność lokali pierwotnie wywodzi się ze stosunku współwłasności. Obecnie przy
wyodrębnieniu własności lokali tworzy się współwłasność w częściach ułamkowych,
odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej
budynku (art.3, ust.1 WłLokU). Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest
prawem związanym z własnością lokalu i w takim przypadku nie można żądać zniesienia
współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3, ust.2 WłLokU).
Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą
jedynie do użytku właścicieli lokali. Im większy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej
uprawnień przysługuje właścicielowi lokalu. Należy jednak pamiętać, że większe uprawnienia
pociągają za sobą większą odpowiedzialność za zobowiązania w stosunku do przedmiotu
współwłasności.
Odrębną własność lokali możemy ustanowić na trzy sposoby:
I. W drodze umowy:
lokalu. Może ona być zawarta m.in. w trybie darowizny lub sprzedaży, np. ustanowienie
odrębnej własności lokali państwowych i komunalnych można ustanowić jedynie w trybie
sprzedaży, ponadto stosuje się do niej dodatkowo przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
roku o gospodarce nieruchomościami.
powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na
tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie
osobę”(art.9, ust.1 WłLokU)
chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”
21
współwłasności. W takim przypadku dokonuje się podziału nieruchomości poprzez
ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali, należy jednak pamiętać, że
współwłasność nieruchomości wspólnej zostaje zachowana.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna:
- „być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis
do księgi wieczystej” (art.7, ust.2 WłLokU)
- „określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do
niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali
w nieruchomości wspólnej”(art.8, ust.1 WłLokU).
II. W drodze jednostronnej czynności prawnej – „właściciel nieruchomości może ustanawiać
odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim
wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze
umowy” (art.10 WłLokU). Przytoczony artykuł ma zastosowanie np. w wypadku, gdy
nieruchomość ma jednego właściciela, a ten chce wprowadzić na rynek własne, wyodrębnione
samodzielne mieszkanie. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze
jednostronnej czynności prawnej, tak samo jak w przypadku umowy o ustanowieniu odrębnej
własności, umowa musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Ponadto wymagany jest
wpis do księgi wieczystej.
III. Na podstawie orzeczenia sądowego. Sąd w postępowaniu procesowym może orzec
ustanowienie odrębnej własności lokalu w orzeczeniu dotyczącym:
Zniesienia współwłasności.
Podziału spadku.
Podziału majątku wspólnego małżonków.
Jak już wyżej wielokrotnie wspominaliśmy, umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu
powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, ponadto niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej. Jak to podkreśla ustawa i orzeczenie Sądu Najwyższego zarówno wpis do księgi
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie umowy jak i wpis odrębnej własności
lokalu w księdze wieczystej dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu
współwłasności nieruchomości ma charakter konstytutywny, tzn. że odrębna własność lokalu
powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Odrębna własność lokalu jest oznaczona w dziale I Księgi wieczystej i obejmuje dane
dotyczące samego lokalu:
1. O usytuowaniu budynku.
22
2. Liczbę izb i ich rodzaj.
3. Pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie.
4. Rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu).
5. Powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych.
6. Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga
wieczysta.
7. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony,
jako prawo związane z własnością lokalu.
Na zakończenie należy dodać, że ogół właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową, która
posiada zdolność prawną i zdolność sądową. „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w
skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa
może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana”(art.6 WłLokU).
Jak widać odrębna własność lokali to szereg zagadnień i praw z nią związanych, warto, więc
zanim nabędziemy wymarzone „M” dowiedzieć się więcej na ten temat.
Pierwszy wpis do Księgi wieczystej ma charakter konstytutywny , kolejne już deklaratoryjny.
Zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego
z uprzedniej ustawy zobowiązującej do przeniesienia własności niezależnie od sposobu
przeniesienia, czy to z zapisu, bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia to
ważność takiej umowy zawsze zależy od istnienia tego zobowiązania(art156KC) = causa
materialna.
Oprócz tego istnieje wymóg formalny jego udokumentowania.(art158zdanie2KC)
Art. 156. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z
zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej
własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która
zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.= causa
materialna czyli akt notarialny.
SZCZEGÓLNE ZASADY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI.
Do szczególnych zasad obrotu zaliczamy:
Zakaz zastrzeżenia warunku i terminu
23
Wymóg formy aktu notarialnego
Causa umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości
Wpis do księgi wieczystej.
Z uwagi na społeczno gospodarcze przeznaczenie nieruchomości ustawodawca polski w
różnym zakresie steruje obrotem nieruchomościami, po to aby zachować nad nim
kontrolę. Zasadniczo nie ingeruje w treść umów funkcjonujących w sferze obrotu
nieruchomościami. W KC za to zwraca uwagę na intensywny zakaz zastrzegania
warunków lub terminów (art157.1KC)
Art. 157. §1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.
§2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście
własności.
To dodatkowe porozumienie jest umową o skutkach prawno rzeczowych z powołaniem się
na causę wypływającą z pierwszego porozumienia. Np. nieskorzystanie z prawa pierwokupu.
Art. 598. §1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić
uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.
§2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do
innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały
zastrzeżone inne terminy.( doręczenia odpisu lub wypisu z KW)
Casus:
Właściciel wydzierżawił Nieruchomość panu X umowa na czas oznaczony 10 lat i dotyczy to
nieruchomości rolnej , w międzyczasie właściciel postanowił sprzedać te nieruchomość
komuś trzeciemu (Y). Dzierżawcy w tym przypadku przysługuje prawo pierwokupu, a w
umowie było zapisane po upływie 3 lat panu X przysługuje prawo pierwokupu. W tym
przypadku pierwotne nabycie dla X to umowa dzierżawy. Zatem Właściciel nie może
sprzedać swojego majątku bez powiadomienia albo doręczenia odpisu lub wypisu z KW
dzierżawcy. Pan X gdy w ciągu 1 m-ca nie złoży oświadczenia woli w formie aktu
notarialnego, że kupuje dzierżawioną nieruchomość. To druga umowa sprzedaży panu Y
może dojść do skutku.
Art. 597. §1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej
tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.
§2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli
zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania
szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej
samej formie.
Dlaczego jest to ważne ?-Jest to konieczne ze względu na jasność porządku prawnego.
W pierwszym razie byłoby zawieszenie i niepewność co do prawa własności.
Zastrzeżenie:
24
Bezwzględnie jest zakazane zastrzeżenie warunku lub terminu w treści umów
rozporządzających a więc tych, które są zawierane dla wykonania tej pierwszej części
umowy = jest to umowa nieważna na podstawie art. 58.1KC.
Art. 58. §1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest
nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na
miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w
mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień
dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
Taka Czynność prawna sprzeczna z ustawą czyli czynność z art157KC = nieważność
bezwzględna co oznacza ,że nie wywołuje żadnych skutków prawnych od chwili jej zawarcia.
Art. 157. §1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.
Zawierana warunkowo umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub podobna inna
umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości rodzi jedynie
skutki obligacyjne, ona nie przenosi prawa własności np. nieważna byłaby umowa
sprzedaży nieruchomości ,w której zamieszczono by zastrzeżenie, że przeniesienie własności
następuje pod warunkiem uzyskania przez kupującego uzyskania kredytu, spłaty itp.(
czynności niepewne, przyszłe i odległe w czasie, te zdarzenia mogą się nie zdarzyć)
Art157 §2. KC- Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości
została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności
potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na
niezwłoczne przejście własności
Taka Umowa zobowiązująca zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu
zobowiązuje strony do zawarcia kolejnej umowy przenoszącej własność, które w art. 157 ,
określane są dodatkowym porozumieniem stron, czyli to zobowiązanie podlega wykonaniu po
ziszczeniu się warunku lub nadejściu terminu , a ta zawarta umowa rzeczowa w wykonaniu
poprzedniego zobowiązania , zawartego w poprzedzającej umowie zobowiązania,
przenosząca własność musi być bezterminowa i bezwarunkowa.
Ta druga (dodatkowe porozumienie stron) umowa musi zawierać zgodę na bezwarunkowe i
bezterminowe niezwłoczne przejście własności sprzedawanej nieruchomości.
Np.
strony oświadczają ,że dla wykonania zobowiązania umowy sprzedaży nieruchomości
bezwarunkowo i niezwłocznie przeniosą własność sprzedawanej nieruchomości.
II zasada obrotu nieruchomościami
Wymóg aktu notarialnego. = Art. 158KC nakazuje:
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego.
25
To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania
istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości;
zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zastrzeżenie Formy aktu notarialnego musi być zachowane pod rygorem nieważności,
a nakazuje tę formę art. 73KC. Ze szczególnym uwzględnieniem §2.
Art. 73. §1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność
dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa
przewiduje rygor nieważności.
§2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność
dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.
Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie
dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
Wymogi formalne co do Aktu Notarialnego określa Prawo o Notariacie z dnia 14.02.1990
roku.
Dlaczego to zastrzeżenie zostało wprowadzone do ustawodawstwa ?:
Z powodu:
Kontrola państwa obrotu nieruchomościami, która polega na kontroli przestrzegania
zastrzeżonych przez prawo warunków obrotu oraz zabezpieczenie interesów
fiskalnych państwa.
Różnego rodzaju opłaty np. Opłaty z czynności cywilnoprawnych do skarbu państwa.
Taksa notarialna czyli opłata należna Notariuszowi za sporządzenie aktu
Notarialnego. Notariusz jest osobą zaufania publicznego ze względu na swój wysoki
profesjonalizm, podlega ustawie o notariacie, korzystając z ochrony przysługującej
funkcjonariuszom publicznym. Notariusz musi być zarejestrowany w korporacji
zawodowej Notariuszy( np.: do Regionalnej okręgowej Izby Notariuszy w
Katowicach.) Podlega kontroli korporacyjnej. Czynności dokonane przez notariusza
mają charakter dokumentu urzędowego.
Zabezpieczenie interesów stron umowy- notariusz ma taki obowiązek , aby decyzja o
zbyciu lub nabyciu została podjęta po namyślę a ponadto wola stron została wyrażona
w akcie Notarialnym w sposób precyzyjny.
Casus:
Rodzice przekazali córce gospodarstwo rolne w zamian za dożywotnią opiekę nad nimi i
dwoma niepełnosprawnymi umysłowo braćmi. Zapis dokonano w formie AN ale nie było
nim wzmianki o dożywociu dla rodziców i braci, bowiem rodzice obdarzyli córkę
bezgranicznym zaufaniem, również ustanowili ją prawnym opiekunem braci.
In fine, Córka w krótkim czasie po zapisie dokonała sprzedaży majątku.
Wniosek:
Notariusz powinien był przedstawić obu stronom zagrożenia wynikające z takiego zaufania i
zadbać o interesy braci jako osób niepełnosprawnych.
Najbezpieczniej jest obciążyć dożywociem siedlisko. Trzeba w AN precyzyjnie określić
dożywotnika oraz części nieruchomości objęte dożywociem.
26
Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym
zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta
może powodować skutki prawne.
Możliwość stwierdzenia na podstawie wiarygodnego dokumentu urzędowego , jak
umowa, zapis darowizny czy dożywocia, czy innego aktu notarialnego, rodzaju
rozrządzenia, kto jest właścicielem nieruchomości.
W takiej umowie sporządzonej w formie AN , zawsze będzie wzmianka dokonana przez
Notariusza , w zakresie zmiany osoby właściciela, z jednoczesnym przypadkiem
darowizny obciążliwej lub dożywocia, zastrzeżenia praw osobistych, które będą w
Księdze Wieczystej (KW) ujawnione w rodziale III „Obciążenia” (ograniczone prawo
rzeczowe i inne obciążenia ) wypływające ze stosunku zobowiązaniowego. Te obciążenia
ujawnione w KW działają skutecznie wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
W tym przypadku, jeżeli by gospodarstwo rolne przywołane w casusie poprzednim,
przeniesione na rzecz córki , która miała się opiekować się rodzicami i rodzeństwem zostało
zbyte to nowy nabywca musiałby przejąć tą opiekę do, której córka się zobowiązała.
Nabywca nie mógłby wyzbyć się tych obciążeń i musiałby je spełnić, a gdyby nie były
wymienione w dożywociu to na podstawie art. 988KC.
Art. 988. §1. Jeżeli spadkodawca nie postanowił inaczej, wykonawca testamentu powinien
zarządzać majątkiem spadkowym, spłacić długi spadkowe, w szczególności wykonać zapisy i
polecenia, a następnie wydać spadkobiercom majątek spadkowy zgodnie z wolą spadkodawcy
i z ustawą.
§2. Wykonawca testamentu może pozywać i być pozywany w sprawach wynikających z
zarządu spadkiem. Może również pozywać w sprawach o prawa należące do spadku i być
pozwany w sprawach o długi spadkowe.
Notariusz ma prawo i może odmówić sporządzenia aktu notarialnego , jeżeli ma podejrzenie,
że zapis jest wymuszany albo że zachodzi przestępstwo.
III zasada obrotu nieruchomościami.
Causa umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości= art156,158 zdanie 2 KC.
Art. 156. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z
zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej
własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która
zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione
Ważność umowy przenoszącej własność zależy od zobowiązania i powinno być zawarte w
formie Aktu Notarialnego.
W materialnym znaczeniu tzw. Causa Solvendi zawieranie umowy,oznacza jej związanie z
rzeczywistym istniejącym ważnym zobowiązaniem do przeniesienia własności.
Dodany jest wymóg formalny, a to oznacza odwołanie się w treści Aktu Notarialnego do
zobowiązania stanowiącego przyczynę dokonanego rozporządzenia.
Np. prawo pierwokupu.
IV zasada obrotu nieruchomościami.
Wpis do księgi wieczystej – znaczenie wpisu do KW.
KW są rejestracjami publicznymi, które są prowadzone przez Sądy rejonowe, wydziały
wieczystoksięgowe.
27
Księgi Wieczyste prowadzone (zakładane ) są w celach ustalenia stanu prawnego
nieruchomości.
KW składa się z czterech części w których ujawnia się :
1. W pierwszej księdze ujawnia się oznaczenie Nieruchomości.
2. W drugiej księdze ujawnia się prawo własności oraz osobę , która ma tytuł prawny
własności, użytkowania wieczystego oraz podstawę nabycia tego tytułu prawnego.
Np. Umowa o przeniesienie prawa własności nieruchomości, sprzedaży, darowizny,
spadku itp.
3. W trzeciej księdze wieczystej ujawnia się ograniczenia i prawa obciążenia własności
nieruchomości. Inne ograniczenia prawa rzeczowego poza hipoteką oraz inne
obciążenia wynikające z umów zobowiązaniowych.(zabezpieczenia)
4. W czwartej księdze ujawnia się hipotekę.
Znaczenie wpisu w KW prawa po dokonanej czynności prawnej rozporządzającej
nieruchomości.
Wpis prawa własności do KW jest obowiązkowy, w przypadku powstania prawa własności,
prawa użytkowania wieczystego lub prawa odrębnej własności lokalu.
Jeśli dochodzi do użytkowania wtórnego to powstanie obowiązku opiera się o
domniemanie, czyli, że nabywca powinien dokonać wpisu w KW w celu ochrony swojej
własności bądź prawa użytkowania wieczystego albo innego prawa na podstawie umowy
przenoszącej własność.
W świetle obowiązujących przepisów, taki wniosek składa notariusz, Akt notarialny bowiem
na podstawie ustawy o notariacie, powinien zawierać wzmiankę ( wniosek) o dokonaniu
wpisu.= art. 39 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Notariusz przesyła wypis aktu Notarialnego do sądu w ciągu 7 dni, sad dokonuje wpisu ,
chyba że są przeszkody w dokonaniu tego wpisu, ale to bada już Sąd.
Wpis do KW ma charakter deklaratoryjny bowiem przeniesienie własności następuje już
samodzielnie z mocy czynności cywilno prawnej, czyli wpis do KW ujawnia tylko skutki
dokonanej czynności cywilno prawnej tj. umowy zobowiązująco rozporządzającej lub umowy
przenoszącej własność podjętej dla wykonania uprzedniego zobowiązania.
Casus:
Strony zawarły umowę przedwstępną tj. Umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa
własności, została ona ujawniona w KW na konkretnej nieruchomości , strony miały roczny
termin na wykonanie tego zobowiązania.
Konieczna jest Druga umowa , która przeniesie prawo własności nieruchomości na
nabywcę, czyli należy dokonać dwóch wpisów.
Jeżeli strony nie wykonają zobowiązania w określonym terminie czyli ustawowego roku
umowa przedwstępna traci moc.
Nabycie fiducjarne czyli umowa zlecenia- osoba zazwyczaj obcokrajowiec zleca nabycie
nieruchomości innej osobie na jego rzecz (czyli zlecającego).
Z fiducjarnym nabyciem nieruchomości mamy do czynienia w przypadku, gdy własność
nieruchomości jest nabyta przez osobę podstawioną w imieniu własnym, lecz na rzecz i na
koszt osoby trzeciej.
28
Generalnie konstrukcja umowy powierniczej (fiducjarnej) jest oparta na stosunku zlecenia,
zgodnie z którym powiernik (fiducjariusz) zobowiązuje się na każde żądanie dającego
zlecenie przenieść na jego rzecz nabyte prawo oraz wszystkie korzyści związane z umową.
Powiernik może wykonywać swoje świadczenia odpłatnie lub nieodpłatnie.
W trakcie trwania stosunku powierniczego jako właściciel nieruchomości występuje
powiernik, natomiast dającemu zlecenie nie przysługują żadne uprawnienia związane z
prawem własności nieruchomości.
Dający zlecenie może jedynie żądać od powiernika przeniesienia na swoją rzecz prawa
własności nieruchomości.
Dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości - która musi być dokonane w formie aktu
notarialnego - dający zlecenie zostanie ujawniony jako właściciel nieruchomości.
Natomiast sama umowa zlecenia nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r. w sprawie o sygnaturze III
CZP 55/75, Sąd ten stwierdził: Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu
notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez
zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej
własności za zleceniodawcę (art. 158 k.c.).
Fiducjarne zlecenie polega na zobowiązaniu się biorącego zlecenie do dokonania czynności
prawnej w imieniu własnym i na swoją rzecz (ze skutkami dla siebie). Biorący zlecenie jest
też zobowiązany do wydania dającemu zlecenie wszystkiego, co uzyskał na swoją rzecz - nie
jest tu potrzebne wyraźne zobowiązanie się biorącego zlecenie, gdyż obowiązek ten wynika z
przepisów o zleceniu.
Fiducjarne zlecenie nabycia nieruchomości sprowadza się więc do nabycia nieruchomości
przez biorącego zlecenie. To biorący zlecenie występuje jako nabywca (przyszły właściciel),
nabywa on nieruchomość we własnym imieniu i na swoją rzecz - i tak jest to oznaczone w
akcie notarialnym nabycia od obecnych właścicieli.
Dla skutecznego nabycia rzeczy przez biorącego zlecenie oraz dla skutecznego przeniesienia
przez niego własności na dającego zlecenie nie ma znaczenia, czy zbywcy wiedzą o istnieniu
dającego zlecenie.
Fiducjarne zlecenie jest rozbieżne z pełnomocnictwem. Przy pełnomocnictwie udzielonym
biorącemu zlecenie (przy zleceniu nie - fiducjarnym) skutki podjętej czynności (nabycia
własności) powstają bezpośrednio dla dającego zlecenie mocodawcy, staje się on od razu
właścicielem.
Przy zleceniu fiducjarnym biorący zlecenie zobowiązany jest do przeniesienia własności na
dającego zlecenie. Taka umowa powierniczego przeniesienia własności (zlecenie fiducjarne),
nie jest jednak umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, stąd nie jest
wymagana forma aktu notarialnego dla takiej umowy zlecenia.
Wyjątki:
Wpis ma charakter konstytucyjny gdy następuje ustanowienie użytkownika wieczystego
lub chodzi o ustanowienie odrębnego prawa własności lokalu przy lokalach łącznie z
ustanowieniem odrębnej własności budynku, na użytkowaniu wieczystym gdy następuje
przeniesienie udziałów we współużytkowaniu wieczystym.
29
Wykład z dnia 16.04.2011.
Prawne formy obrotu w kontekście KC oraz Umowy o
gospodarce nieruchomościami.
Rodzaje umów :
Art. 155. § 1. (75)
Umowa sprzedaży
,
zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub
inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony
inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy
oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie
posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
sprzedaży,
Zamiany,
darowizny
dożywocia
oddanie w użytkowanie wieczyste
zobowiązujące- najmu ( przepisy ogólne KC oraz ustawa z 21lipca2001r o ochronie
praw lokatorów) , użyczenia, dzierżawy, renty, leasingu.
1. przekazania nieruchomości w różnych formach pr. Czyli umowa zamiany, darowizny,
dożywocia.
Następuje zawsze na podstawie jakiejś czynności prawnej, może to być czynność o
charakterze cywilno-prawnym np. umowa darowizny, dożywocia, przeniesienie
nieruchomości w ramach aportu do spółki, przekazanie nieruchomości w skutek uprzednio
wydanej decyzji administracyjnej
2. inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości, gdzie
ten podwójny skutek zostanie rozerwany np. umowa przedwstępna w przypadku np.
szczególnych rodzajów sprzedaży to będzie umowa sprzedaży z zastrzeżeniem prawa
pierwokupu
UMOWA SPRZEDAŻY
Artykuł 535 przepisy ogólne i szczególne 602 KC z wyłączeniem 589 i 582(na próbę)
Jest to umowa konsensualna ponieważ dochodzi do porozumienia stron , umowa odpłatna,
umowa wzajemna , umowa zobowiązująca.
Art. 535. KC- Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
sprzedawcy cenę.
strony umawiają się co do treści postanowień umownych czyli Nieruchomość
ustalają cenę
umowa wzajemna- kupujący zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić cenę.
30
zobowiązująca obydwie strony zobowiązują się, jeden wydać rzecz, czyli
nieruchomość a drugi zapłacić cenę i rzecz odebrać, jeżeli sprzedawca mu ją wydaje.
Kiedy następuje objęcie nieruchomości w posiadanie? Kiedy następuje zawarcie
protokołu zdawczo odbiorczego. To jest moment, w którym następuje wykonanie
zobowiązania. W przypadku nieruchomości obejmuje rzecz w posiadanie.
odpłatna bo następuje za określona cenę
świadczenia są ekwiwalentne
rzecz oznaczona co do tożsamości czyli nieruchomość
Przedmiot sprzedaży:
Rzecz musi być wyraźnie oznaczona.
Oznaczenie nieruchomości wg KW a w braku KW wg danych z ewidencji budynków i
gruntów, jeżeli to jest lokal, to musi być dokładnie oznaczony czyli lokal przy ulicy …..,
powierzchnia, ilość kondygnacji, lokali ilość izb,
lub rodzajowo dotyczy to ruchomości.
Np. produkt rolny, czy gospodarstwa domowego
Jeżeli przedmiotem najmu jest piwnica i objęto to umową to należy to wskazać w
umowie sprzedaży, tak samo dotyczy tez garażu, mogą stanowić przynależność
nieruchomości lokalowej.
Inna sytuacja gdy mamy do czynienia z budynkiem jedno rodzinnym lub wielorodzinnym
na dwie rodziny i wówczas garaż będzie przynależny.
Inaczej rzecz się ma gdy garaże są podziemne np. w spółdzielni mieszkaniowej, graż i
lokal stanowią odrębne nieruchomości lokalowe i użytkowe.
Czyli przedmiotem może nieruchomość lokalowa, nieruchomość użytkowa oraz
nieruchomość niezabudowana.
Art. 46. § 1KC . Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
Sprzedaż z zastrzeżeniem prawa pierwokupu, sprzedaż z zastrzeżeniem odkupu czyli tzw.
Odkup , sprzedaż na próbę ( w praktyce nie stosuje się tej umowy do nieruchomości),
sprzedaż na raty (umowa z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty)
Ta umowa ma masowe zastosowanie w codziennym obrocie. Sprzedaż jako ekonomiczny
wyraz czynności prawnej ma na celu doprowadzenia do wymiany gospodarczej przy użyciu
pieniądza. Dominująca forma na rynku towarowo-pieniężnym.
Polega na wymianie dobra za inne dobro. Dobro za pieniądz i pieniądz za dobro.
Zbywca wyzbywa się dobra majątkowego w zamian za pieniądz a druga strona tej transakcji
wydaje pieniądz na nabycie dobra które jest dla niej pożądane czy też pożądane dlatego
umowy sprzedaży spotykają się na rynku towarowo-pieniężnym.
W rozliczeniach , w których następuje wymiana dóbr przy użyciu pieniądza oprócz
producentów i konsumentów występują inni uczestnicy tego obrotu: kupiec hurtowy, czyli
31
pośrednik czy też detalista. Następuje wymiana dóbr przy użyciu umowy , biorą w niej udział
wszystkie podmioty prawa cywilnego zarówno podmioty gospodarcze jak i nieprofesjonaliści.
Kodeks cywilny reguluje umowę sprzedaży szczegółowo ze względu na znaczenie tej umowy
w obrocie tytuł 11 księgi trzeciej.
Mają zastosowanie zarówno do obrotu profesjonalnego jak i nieprofesjonalnego. (idziemy do
pośrednika zawieramy umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, idziemy do
dewelopera i tu jest różnie bo on nie zawsze jest tak ze jest profesjonalistą często zatrudnia
osobę czyli prawników który opracowują umowy i stanowią podstawę).
PRZEDMIOT SPRZEDAŻY c.d.
Przedmiotem sprzedaży oprócz nieruchomości mogą być energie i prawa majątkowe:
=art555KC
Art. 555. Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii oraz do
sprzedaży praw.
- Sprzedaż rzeczy sprzedaż energii elektrycznej, wodnej, gazowej itp.
Oznacza udostępnienie korzystania z pewnej jej ilości bądź jej mocy. Którą można ustalić
dzięki pewnym urządzeniom technicznym np. licznik gazowy.
- Sprzedaż praw majątkowych oznacza odpowiednio ich zbycie , do którego mają
zastosowanie przepisy o własności rzeczy, w tym przypadku będziemy lokowali naszą
Nieruchomość.
Będzie tu chodziło o prawa majątkowe zbywalne takie jak :
prawa rzeczowe,
prawa na dobrach niematerialnych np. prawo twórcy jakim jest autor, przenosi prawa
autorskie.
Wierzytelności np. ktoś zalega z zobowiązania
itp. = art234KC,
Art. 234. (107) Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu
należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie
wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
Prowadzi do zbycia własności rzeczy a więc dochodzi do transakcji sprzedaży nieruchomości
czyli zobowiązujemy się do przeniesienia prawa własności nieruchomości, chyba że mamy na
tej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego to wtedy możemy przenieść na swojego
następcę tylko tyle praw ile posiadamy czyli następca nabywa tyle praw ile posiadał jego
poprzednik, zatem przenosimy prawo własności w zamian za określoną cenę.
Jeśli dokonywalibyśmy tego w zamian za inne dobro to wtedy umowa taka nie miałaby
charakteru umowy sprzedaży ale umowy zamiany.
32
Przedmiotem mogą być także całe zespoły praw np. zbycie spadku, zbycie
przedsiębiorstwa w całości lub jego części, zbycie gospodarstwa rolnego w całości lub
jego części.
W odniesieniu do spadku mogą wchodzić rzeczy ruchome, nieruchome, przedsiębiorstwo,
część gosp. rolnego w zależności co będzie wynikało z testamentu. I wówczas spadkobiercy
mogą dokonać sprzedawać przysługujących im praw. Wielkość masy spadkowej jest
określona w postanowieniu o stwierdzeniu o nabyciu spadku
Nie ma przeszkód aby doszło do sprzedaży prawa które w chwili sprzedaży jeszcze
nie istnieją.
Np. w przypadku umów deweloperskich- deweloper zobowiązuje się w stosunku do
drugiej strony umowy do nabycia nieruchomości, wzniesienia budynku, a następnie
wyodrębnienia w tym budynku lokalu oraz wykonaniu zobowiązania po spełnieniu się
tego warunku lub terminu w zależności jak umowa to określa, ustanowienie prawa
własności oraz przeniesienia tego prawa własności oznaczonej rzeczy co do tożsamości,
na stronę umowy developingu lub na rzecz osoby trzeciej wskazanej przez stronę.
Jest to swego rodzaju Ekspektatywa czyli nieruchomość lokalowa która jeszcze nie
istnieje w chwili zawierania umowy developingu. Rzecz przyszła nieistniejąca w chwili
zawierania umowy.
Przedmiot sprzedaży może być oznaczony;
- indywidualnie skonkretyzowana rzecz oznaczona co do tożsamości czyli nr wpisany do
księgi wieczystej a jeśli nie ma prowadzonej księgi to do zbioru dokumentów
- lub rodzajowo dotyczy to ruchomości. Np. produkt rolny, czy gospodarstwa domowego.
Istnieją dobra które są wyłączone z obrotu cywilno-prawnego zwane reks (czyli rzecz) ekstra
kommercium.
W odniesieniu do niektórych dóbr mogą istnieć szczególne wymagania bądź ograniczenia
ustawowe, dotyczy to niektórych nieruchomości jak np. zabytki.
Może to także dotyczyć waluty oraz innych walorów zagranicznych czyli dewiz.
Ograniczony w obrocie jest obrót tkankami i narządami jeżeli jest on dokonywany to tylko na
zasadach określonych w ustawie 26.10.95r. o pobieraniu i przeszczepianiu tkanek i narządów
mogą się one odbywać tylko dla celów leczniczych. Zabroniony jest handel tkankami i
narządami na rynku wtórnym.
Drugim Elementem przedmiotowo istotnym czyli esentialia negotii jest CENA . – art.
535KC
.
W UMOWIE SPRZEDAŻY CENA JEST ZAWSZE SUMĄ PIENIĘŻNĄ W
STOSUNKACH KRAJOWYCH MOŻE BYĆ WYRAŻONA W ZASADZIE W WALUCIE
POLSKIEJ.
Art. 358. § 1. KC- Zasada nominalizmu(walutowości) - Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
przewidzianych, zobowiązania pieniężne na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej mogą być
wyrażone tylko w pieniądzu polskim.
33
Art. 358. KC § 1. Jeżeli przedmiotem zobowiązania jest suma pieniężna wyrażona w walucie
obcej, dłużnik może spełnić świadczenie w walucie polskiej, chyba że ustawa, orzeczenie
sądowe będące źródłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia
w walucie obcej. Waluta obca wtedy przelicza się na złoty polski. W rozliczeniach
międzynarodowych dopuszcza się Euro.
§ 2. Wartość waluty obcej określa się według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy
Bank Polski z dnia wymagalności roszczenia, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe lub
czynność prawna stanowi inaczej.
W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia w walucie polskiej
według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia, w którym zapłata
jest dokonana.
Ustalenie wysokości cen nabycia następuje co do zasady w umowie stron jednakże strony
mogą przez wskazanie podstaw do jej ustalenia podać inna wysokość.
Podstawą do ustalenia będzie wartość rynkowa (dotyczy najczęściej rzeczy oznaczonej co do
gatunku).
Cena, która jest zawarta w umowie nie musi odpowiadać ściśle obiektywnej wartości
przedmiotu sprzedaży. Może BYĆ NIZSZA LUB WYŻSZA BYLE stanowiła w rozumieniu
kontrahentów ekwiwalent zbywanej rzeczy lub prawa. Jeśli przedmiotem sprzedaży jest
nieruchomości, której właścicielem jest podmiot prywatny to można cenę wynegocjować.
Natomiast, jeśli nieruchomości jest własnością Skarbu Państwa albo JST, to oni są związani
ograniczeniami odnośnie ustalania cen sprzedaży Nieruchomości poprzez ustawowe reguły
ustalania ceny, nie mogą sami sobie ustalić drogą porozumienia stron.
Ustalenie ceny poddane jest regulacji szczególnej na podstawie ustawy o gospodarce
nieruchomościami, wtedy cenę ustala się w drodze przetargu gdzie wartość nieruchomości
ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego i jest ona ceną wywoławczą.
W drodze bezprzetargowej np. w razie prawa pierwokupu (Art. 37.2)
to rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości i w tzw. protokole porozumień
ustala się propozycje ceny sprzedaży = wartość nieruchomości.
Wartość ustalono w licytacji w ostatnim przybiciu to propozycja ceny, która znajdzie się w
umowie sprzedaży. Może się zdarzyć, że brak jest nabywców nieruchomości wówczas
według zasad określonych np. w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami kolejny
przetarg odbywa się za połowę ceny, czyli następuje obniżenie ceny poniżej wartości ceny
rynkowej
Te elementy przedmiotowe istotne można ograniczyć do przedmiotu świadczenia, zbywcy
oraz ceny.
Co do ceny w pewnych przypadkach wysokość ceny może być ustalona z chwilą gdy zostanie
ustalony sam przedmiot sprzedaży.
Może być taka sytuacja w odniesieniu do Nieruchomości ,że nieruchomość w MPZP jest
nieruchomością rolną , strony ustalają wartość nieruchomości, strony nie miały świadomości,
że w między czasie MPZP został uchwalony i wartość nieruchomości wzrosła, oraz
nastąpiła zmiana właściwości gruntu np. z rolnej na budowlaną, zbywca dowiaduje się o tym
34
i wtedy przedstawia nową sytuację nabywcy , zdaje mu pytanie czy chce ją nabyć na ten
nowy cel z MPZP w całości czy w części, negocjuje przedmiot zbytu. W takim przypadku
ustala się przedmiot sprzedaży w chwili zawierania umowy sprzedaży. Czyli w tej samej
chwili ustala się przedmiot zbytu oraz cenę.
Dotyczy czynności odpłatnych
ZAWARCIE I FORMA PRAWNA UMOWY
Umowa sprzedaży w tym nieruchomości podlega ogólnym regułom pr. Cywilnego
dotyczących umów w ogólności.
Jeśli chodzi o Nieruchomości to :
obowiązują reguły szczególne
zastrzeżona forma zbycia w formie aktu notarialnego
zakaz zawierania umów sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem lub z
zastrzeżeniem terminu.
A jeżeli są to dodatkowe porozumienia stron to wpis do KW.
W praktyce często są zawierane na podstawie:
uprzednio wystosowanych ofert,
przetargów. Np. w ustawie o gospodarce nieruchomości podstawowym trybem zbycia
nieruchomości jest przetarg a jeśli następuje bezprzetargowy to tylko w przypadkach
ściśle określonych. (pr. Publiczne)
zaproszenie do rokowań
wywłaszczenie na SP, JST lub na cele publiczne wg. art6 U.o gosp.N. - strona
wywłaszczająca musi przedstawić dokumenty ,ze zaprosiła druga stronę do rokowań.
Albo złożyła oferte ale te działania nie przyniosły rezultatu.=art114-124 u.o g,N
Oferta 66KC-70 i 72 formy do wyłonienia osoby nabywcy
SKUTKI PRAWNE czyli wykonanie umowy.
Zależy od charakteru, przedmiotu umowy i treści jej i może trwać przez pewien czas.
Trwać w tym czasie – zawarta jest umowa sprzedaży pod warunkiem że uprawniany do prawa
pierwokupu nie skorzysta z tego prawa. Jeżeli uprawniony w ciągi 1 m-ca złoży
oświadczenie woli o nabyciu to….
W zależności z czego prawo będzie wynikało czy z ustawy czy z Umowy
Powstanie prawa pierwokupu
W praktyce możemy mieć do czynienia z:
ustawowym prawem pierwokupu – wynikającym z treści określonego aktu prawego
(przepisu szczegółowego) lub
35
umownym prawem pierwokupu – wynikającym z czynności prawnej.
Tak więc umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między
stronami do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego np. w umowie sprzedaży,
dzierżawy, najmu.
Ustawowe prawo pierwokupu wynika z zapisów aktów prawnych np. z Ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
W przypadku prawa pierwokupu stosowane są przepisy szczególne a w przypadku ich braku
zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
W świetle Kodeksu cywilnego, uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem
pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub
uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z
nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
Wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią, sprzedawca
(zobowiązany) niezwłocznie powiadamia uprawnionego o:
fakcie zawarcia wymienionej umowy sprzedaży oraz
treści tej umowy.
Obowiązek takiego powiadomienia zawsze ciąży na sprzedawcy, nawet gdyby uprawniony
dowiedział się o transakcji sprzedaży z innych źródeł. Jeśli uprawniony chce skorzystać z
przysługującego mu prawa musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wykonuje prawo
pierwokupu.
Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy
(akt notarialny), również złożenie wymienionego oświadczenia wymaga zachowania tej samej
formy.
Oświadczenie to powinno być złożone w określonym terminie wynikającym z przepisów
szczególnych, a w przypadku braku w nich takiego zastrzeżenia w terminie 1 miesiąca licząc
od dnia otrzymania przez uprawnionego powiadomienia o sprzedaży nieruchomości.
Wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest to, że między stronami (tj. pomiędzy
sprzedającym oraz uprawnionym) powstaje umowa sprzedaży o tej samej treści, co
wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.
Sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje na
mocy ustawy:
Skarbowi Państwa ( w tym Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz
Skarbu Państwa),
jednostce samorządu terytorialnego,
współwłaścicielowi,
dzierżawcy.
Ustawowe prawo pierwokupu - Prawo pierwokupu może wynikać wprost z przepisów, a w
kontekście sprzedaży nieruchomości najważniejsze z nich to:
Kodeks cywilny,
Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych,
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych.
36
OBOWIĄZKI SPRZEDAWCY
-
głównym jego obowiązkiem jest:
przeniesienie na kupującego prawa własności nieruchomości (rzeczy lub
przeniesienie prawa majątkowego stanowiącego przedmiot zbycia np. gospodarstwa
rolnego lub jego część.
Oraz wydanie jej. Wydanie powinno nastąpić we właściwym czasie określonym w
umowie i miejscu położenia nieruchomości. Zapłata ceny w chwili zawarcia umowy
czyli w notariacie w gotówce , czekiem lub przelewem.
Celem wydania jest zapewnienie kupującemu możliwości faktycznego korzystania z
nabytej nieruchomości czy nabytego przedmiotu czyli prawa własności
nieruchomości.
Wydanie następuje poprzez zawarcie protokołu zdawczo-odbiorczego. Czyli w
momencie objecie w posiadanie samoistne, władanie nieruchomością jak właściciel.
Majątu zastosowanie przepisy z części ogólnej zobowiązań.
Art. 545. § 1. Sposób wydania i odebrania rzeczy sprzedanej powinien zapewnić jej całość i
nienaruszalność; w szczególności sposób opakowania i przewozu powinien odpowiadać
właściwościom rzeczy.
Powinna być wydana w całości i nienaruszona chyba ze strony postanowią co innego.
Na sprzedawcy ciąży obowiązek udzielenia kupującemu niezbędnych wyjaśnień o
stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących przedmiotu sprzedaży ciąży na nim
obowiązek wydania stosownych dokumentów.
Art. 546. § 1. Sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o
stosunkach prawnych i faktycznych( np. że nieruchomość jest obciążona, ograniczonymi
prawami jak służebność drogi , mieszkania, została wydzierżawiona albo została obciazona
hipoteką) dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które
jej dotyczą.
Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest
wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
Przykład;
Gospodarstwo rolne jest obciążone hipoteką ale jeszcze nie ma wpisu w KW w części
IV czy
np. spłacone zostały wszystkie raty albo
nieujawniony zakup maszyn na które był zaciągnięty kredyt.
Ze grunt ulega podtopieniu itp.
§ 2. Jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem,
sprzedawca powinien załączyć instrukcję dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy.
Instrukcja korzystania z rzeczy , samej nieruchomości rzadko to będzie dotyczyło. Jeśli na
nieruchomości znajdują się urządzenia trwale z gruntem związane to dokonuje się sprzedaży
nie nieruchomości, ale sprzedaży zbioru rzeczy.
Mianowicie przeniesienie prawa własności nieruchomości może być gospodarstwo rolne- na
nieruchomości są postanowione szklarnie zasilane komputerowo, w takim przypadku
37
dokonuje się przeniesienia prawa własności nieruchomości zabudowanej z jednoczesnym
określeniem wydania instrukcji i gwarancji na urządzenia.
Dodatkowe obowiązki mogą wynikać z Ustawy a gdy dotyczą zbycia kompleksu praw to
stosunków prawnych jest więcej.
OBOWIĄZKI KUPUJĄCEGO .
ZAPŁATY CENY KUPNA.
Naruszenie tego obowiązku jest traktowane jako niewykonanie lub nienależyte wykonanie
świadczenia dłużnika w umowie wzajemnej.
Sposób zapłaty, jej czas i miejsce są normowane przez przepisy o wykonaniu zobowiązań
pieniężnych KC.
Drugim podstawowym obowiązkiem jest ODBIÓR PRZEDMIOTU sprzedaży czyli
nieruchomości.
Jego wykonanie czyli odbiór polega na objęciu rzeczy , we władanie czyli samoistne
posiadanie ,w miejscu położenia, w sposób odpowiadający właściwości przedmiotu i
postanowieniom umowy.
W umowie powinno być zapisane jaki jest stan faktyczny rzeczy, czy znajduje się to
wszystko co było w czasie oglądania,
Spisuje się protokół zdawczo-odbiorczy i jeżeli występują braki, to na podstawie tego
protokołu są podstawy do odstąpienia od umowy albo stwierdzenia wad istotnych.
W przypadku uchybienia temu obowiązkowi wobec kupującego będą miały zastosowanie
przepisy o zwłoce wierzyciela, a w pewnych przypadkach także o zwłoce dłużnika.(
Odpowiedzialność za wady na podstawie KC= 556 i nastepne)
WYKONANIE ZOBOWIĄZANIA
Wykonanie zobowiązania stron sprzedaży podlega ogólnym zasadom przepisów KC
dotyczących wykonania zobowiązań wzajemnych.
Możliwe jest jednostronne odstąpienie od umowy przez sprzedawcę lub kupującego, ale tylko
w przypadkach w ustawie określonych, czyli przed wykonaniem. Natomiast jednostronne
odstąpienie od umowy po wykonaniu nie jest dopuszczalne.
Roszczenia wynikające z umów sprzedaży , roszczenia o charakterze majątkowym w
przypadku nieruchomości, przedawniają się z upływem lat 10.
Przedmiot dotknięty wadą to wada stanowi naruszenie interesów kupującego, które
podważałyby jego zaufanie do partnera transakcja przez to podważałoby pewność oraz
38
zaufanie obrotu i w związku z tym kupujący wg zasad części ogólnych zobowiązań jest
chroniony przez przepisy o skutkach nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika o
czym stanowi art.471 KC i następne.
Art. 471. Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie
jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Art. 472. Jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic
innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.
Art. 473. § 1. Dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za
nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy
ustawy odpowiedzialności nie ponosi.
§ 2. Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może
wyrządzić wierzycielowi umyślnie.
Te przepisy mogą się jednak okazać niewystarczające, dlatego też jest w KC Ochrona
interesów kupującego. Ta ochrona zamyka się w instytucji rękojmi za wady rzeczy. Art. 556 i
następne
Ustawa odróżnia 2 rodzaje wad rzeczy:
- fizyczne
- prawne
Art.556 Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma
wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo
wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o
których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie
niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
§ 2. (212) Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana
stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie
sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady
prawne).
Art. 556 - to jest rękojmia za wady – aby przy wykonywaniu umowy sprzedaży
zabezpieczyć przed naruszeniem Interesu Kupującego jednocześnie po to aby nie naruszać
zaufania do partnera i zapewnić bezpieczeństwo obrotu.
39
WADA FIZYCZNA istnieje wówczas gdy:
zmniejsza wartość rzeczy, nieruchomości np. nieruchomość jest zabudowana
budynkiem i w piwnicy jest grzyb, stan ten zmniejsza wartość rzeczy i może
powodować zmniejszenie użyteczności, bo miała być w piwnicy prowadzona
działalność usługowa.
zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony, albo
wynikająca z przeznaczenia rzeczy lub okoliczności;- z treści umowy wynikało że
jest to nieruchomość która w planie miejscowym była położona na terenie
przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z usługami
podstawowym i tu mamy ten cel w umowie wyznaczony albo wynikający z
okoliczności lub przeznaczenia rzeczy,
rzecz, nieruchomość nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał
kupującego,
rzecz została wydana w stanie niezupełnym
WADA PRAWNA istnieje wówczas gdy:
rzecz, nieruchomość nie stanowi własności sprzedającego lecz należy do osoby
trzeciej. W razie sprzedaży praw to sprzedawca jest odpowiedzialny za istnienie
praw.
rzecz obciążona jest ograniczonymi prawami lub innymi obciążeniami wynikającymi
z umów przenoszących własność lub p np. darowizna z klauzulą zamieszkania.
Regulują to przepisy o darowiźnie lub art. 247KC o współwłasności na rzecz osoby
trzeciej
Art. 247. Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy
obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy
obciążonej.
Tytuł prawny do zamieszkania wyciąga się z umowy albo z orzeczenia sądowego.
Z tytułu rękojmi służą kupującemu uprawnienia: 3
Odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi za wady ma zastosowanie z mocy prawa
czyli z ustawy.
Strony mogą odpowiedzialność na podstawie 558.1KC:
Art. 558. § 1. (210) Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć
lub wyłączyć.
Jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie
odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w
przepisach szczególnych.
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli
sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym. Np. że budynek jest zagrzybiony.
40
Zasady Odpowiedzialności za wady fizyczne. Przysługują 3 i czwarte alternatywne.
Art. 560. § 1. (214) Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić
albo żądać obniżenia ceny.
Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni
rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie.
Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub
naprawiana, chyba że wady są nieistotne.(następuje odstąpienie od umowy).
§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny
sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy
wzajemnej.
§ 3. (215) Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie
powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej
wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
Art. 561. § 1. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku,
kupujący może żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwych takiej samej ilości rzeczy
wolnych od wad oraz naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia.
§ 2. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości, a sprzedawcą jest
wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu
sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego
terminu od umowy odstąpi.
Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.
Wybór rodzaju odpowiedzialności zależy od kupującego. Niekiedy będzie kupujący
ograniczony w wyborze, dotyczy to odstąpienia od umowy - jeżeli rzecz już była
naprawiona lub wymieniona lub wada była nieistotna, albo gdy np. dewloper nie chce usunąc
wady.
Art. 557. § 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli
kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
§ 2. Gdy przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające
powstać w przyszłości, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi,
jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy.
orzeczenia sądów
41
Art. 558. § 1. (213) Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć
lub wyłączyć. Jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie
odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w
przepisach szczególnych.
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli
sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.
orzeczenia sądów
Art. 559. Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które
powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny
tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.
Akt stronności zachowanie przez kupujacego, ponieważ kupujący co do zasady nie ma
obowiązku zbadania rzeczy wydanej mu przez sprzedającego ale ma obowiązek powiadomić
go wadzie pod rygorem utracenia uprawnienie z tytułu rękojmi wygasa czyli obowiązek
należytej staranności.
Termin wyznaczony na dokonania zawiadomienia wynosi 1 miesiąc od wykrycia wady a gdy
zbadanie rzeczy jest w stosunkach danego rodzaju przyjęte miesiąc od czasu w którym przy
zachowaniu należytej staranności mógł je wykryć.
Art. 563. § 1. Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie
zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy
zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o
wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności
mógł ją wykryć. Minister Handlu Wewnętrznego może w drodze rozporządzenia ustalić
krótsze terminy do zawiadomienia o wadach artykułów żywnościowych.
UMOWA DAROWIZNY
W KC regulowane w art. 888 do 902 KC.
Art. 888. § 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego
świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku
Należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu szczodrobliwości bez gospodarczego
ekwiwalentu.
Polega na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku
obdarowanego.
Umowa darowizny i umowa dożywocia wykształciły się na gruncie rolnym, ich celem było
zabezpieczenie osób trzecich na starość.
42
Akt szczodrobliwości polega nie tylko na przesunięciu majątkowym ale również na :
zwolnieniu kogoś z długów
zrzeczenia się określonego prawa
przysporzenia majątkowego dokonanego na korzyść osoby trzeciej. W taki
sposób, że sama czynność prawna między kontrahentami będzie odpłatna ,
jednakże osoba trzecia będzie miała z tego korzyść pod tytułem darmym czyli
nieodpłatnie.
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
rzecz obdarowanego
Charakter prawny umowy darowizny:
- zobowiązująca,
- jednostronna w tym znaczeniu, że nie ponosi darczyńcy żadnej odpłaty
Nie ma znaczenia czy zachodzi przypadek świadczenia nieodpłatnego indywidualny
jakiś motyw, którym kieruje się darczyńca np. altruistyczne, wynikające z pobudek
czysto moralnych. Zobowiązanie darczyńcy musi być z zamiaru nieodpłatne.
Art. 888. § 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego
świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Ten nieodpłatny charakter świadczenia nie koliduje także z okolicznością że
darczyńca obciąży niekiedy obdarowanego obowiązkiem określonego działania lub
też zaniechania nie czyniąc nikogo wierzycielem art.893 KC czyli występuje wtedy
tzw. POLECENIE.
To polecenie jedynie zmniejsza wartość darowizny ale jej nie wyłącza np. rodzice
dokonali darowizny na Rzecz dzieci ale obciążyli ich, tym, że część przedmiotu
przeznaczą na kształcenie wnuka.
Z polecenia wynika, że obdarowanym nie musi to być osoba druga, może być osoba
trzecia.
W przypadku umowy darowizny następuje przysporzenie kosztem majątku
darczyńcy .
Z uwagi na skutki darowizn przepisy KC wyłączają zakresu umowy darowizny takie
przypadki gdy:
ktoś zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia w ramach umowy
użyczenia, nieodpłatnego zlecenia, przechowania - art. 889.1KC albo
gdy ktoś zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo, które nabył w taki
sposób, że w razie zrzeczenia się, prawo jest uważane za nie nabyte, jak np.
odrzucenie spadku, = art. 689.2KC.
WYŁĄCZENIA
Art. 889. Nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:
43
1) gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej
innymi przepisami kodeksu; (np. umowy użyczenia, nieodpłatne zlecenie czy umowa
przechowania)
2) gdy kto zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki
sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte (dziadek żyje ale
została powzięta wiadomość, potem on zmarł)
Art. 890. § 1. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu
notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się
ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
§ 2. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot
darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron.
PRZEDMIOTEM umowy darowizny mogą być różne świadczenia:
1. przeniesienie wszelkiego rodzaju praw, które poza tym mogą być przedmiotem
sprzedaży w całości czyli każda rzecz ruchoma, nieruchomości w całości, w
części , w liczbie i rodzaju pod warunkiem , że są to rzeczy podzielne.
2. prawa które w chwili dokonywania darowizny nie istnieją lub, które powstaną w
przyszłości np. pożytki z rzeczy . Dom wybudowany na nieruchomości oraz
pożytki z rzeczy które się znajdą w Nieruchomości.
3. ustanowienie lub zniesienie jakiegoś prawa majątkowego na korzyść
obdarowanego, prawa własności nieruchomości , prawa użytkowania wieczystego
ale nie mogą to być ograniczone prawa rzeczowe gdyż one mają charakter
osobisty.
4. zapłata oznaczonej sumy pieniężnej czy też zwolnienie obdarowanego z
obowiązania pod warunkiem że nie zastrzeżono od niego w zamian innego
świadczenia (gdyby takie świadczenie zaistniało oznaczało by że taka czynność
prawna miałaby charakter odpłatny a z darowizny wynika ze jest to czynność
jednostronna, nieodpłatna)np. zwolnienie takie może polegać na zwolnieniu z
długu ciążącego wobec darczyńcy
5. Darowizna może także polegać na tym, że ze darczyńca zwalnia obdarowanego z
zobowiązania ,jeżeli nie zastrzeżono dla tego zwolnienia innego świadczenia albo
jeżeli miało ono charakter odpłaty ( nie jest to darowizna)
6. Darowizna może zwalniać z długu , który ciąży wobec darczyńcy albo
zwolnienie z długu obdarowanego wobec osoby trzeciej, kosztem majątku
darczyńcy np. płaci za niego dług.
Umowa będzie skuteczna jeżeli zostanie zachowana forma aktu notarialnego.
44
ZAKRES PODMIOTOWY (KTO MOŻE BYĆ OBDAROWANY, darczyńcą ):
Każda Osoba fizyczna,
Każda Osoba prawna
W skutek wejścia w życie przepisów nowelizowanych ustawy z lipca 1990 r Przyjęcie
darowizny przez jakąkolwiek osobę prawną nie wymaga zezwolenia organu
administracyjnego.
Art13,14,umowy o gospodarce nieruchomościami, darowizna wg regulacji
pozakodeksowych to jest to darowizna na dobro publiczne= kc + ustawa o notariacie.
Odwołanie darowizny ma charakter osobisty, może nastąpić na podstawie ustawy o
gospodarce to jest to dobro publiczne natomiast osoba prywatna może odwołać
darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.
ZAWARCIE UMOWY DAROWIZNY
Umowa darowizny wymaga co do zasady formy aktu notarialnego pod rygorem
nieważności dla oświadczenia darczyńcy, wynika to z art. 890 &1
Art. 890. § 1. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu
notarialnego.
Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli
przyrzeczone świadczenie zostało spełnione- to zdanie nie ma zastosowania ponieważ
wchodzi art. 157KC.
Art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście
własności.
Ma to zapobiec pochopnemu wyzbyciu się przez darczyńcę przedmiotu darowizny
SKUTKI PRAWNE
Umowa jest zobowiązująca i wymaga wykonania przez świadczenie ze strony dłużnika
świadczenia, niejednokrotnie świadczenie może nastąpić przez samo zawarcie umowy
darowizny choć też z uwagi na przepisy ogólne może w jednym akcie(uno aktu) pociągać
także za sobą skutek rozporządzający np. zwolnienie z długu o którym mowa w art.508.
Art. 155. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca
do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej
postanowiły.
Zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie
przyjmuje.
Zawarcie aktu notarialnego który jest czynnością o skutkach zobowiązująco-
rozporządzającym
45
OBOWIĄZKI DARCZYNCY
Z darowizny wynikają w zasadzie obowiązki dla darczyńcy.
Podstawowym obowiązkiem jest wykonanie darowizny w taki sposób aby
obdarowany uzyskał korzyść majątkową stanowiącą przedmiot darowizny kosztem
majątku darczyńcy.
Czyli powinien spowodować aby własność rzeczy przeszła na obdarowanego w
całości , chyba, że co innego będzie wynikało z umowy.
Jeśli przedmiotem świadczenia jest przeniesienie własności rzeczy w tym
nieruchomości darczyńca powinien spowodować aby ta własność przeszła na
obdarowanego oraz aby uzyskał on nad nią władanie.
Jeżeli przedmiotem darowizny jest suma pieniężna darczyńca powinien zapewnić
zrealizowanie zapłaty, powinien zastrzec jaka kwota w jakich terminach. ( z ręki do
ręki gotówka lub też może być przelewem)
Jeżeli przedmiotem jest ustanowienie lub zniesienie prawa majątkowego darczyńca
powinien zrobić tak, aby skutek ten nastąpił np. służebność drogi koniecznej
Złagodzenie zasad określających odpowiedzialność z art.471 i następne KC a wiec za
szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania darowizny darczyńca
ponosi tylko wtedy gdy szkoda spowodowana została umyślnie lub w skutek rażącego
niedbalstwa o czym stanowi art. 891&1
Art. 891. § 1. Darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jeżeli szkoda została
wyrządzona umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa.
§ 2. Jeżeli darczyńca opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego,
obdarowany może żądać odsetek za opóźnienie dopiero od dnia wytoczenia
powództwa.
W przypadku opóźnienia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego ma obowiązek
zapłaty odsetek ale nie od dnia wymagalności jak stanowia zasady ogolne o którym
mowa w art.481 . § 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia
pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł
żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które
dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Tylko 891&2 czyli odsetki są należne nie od nia ich wymagalności lecz od dnia
wytoczenia o nie powództwa.
46
Niekiedy darczyńca może obciążyć obdarowanego poleceniem. W takiej umowie
darowizny można obciążyć obdarowanego obowiązkiem określonego działania bądź
też zaniechania bez czynienia kogokolwiek wierzycielem tzw. darowizna cum modo
czyli obciążona poleceniem. Często taka darowizna cum modo wyrazi się
zastrzeżeniem użycia przez obdarowanego uzyskanej korzyści na oznaczony cel lub
cele. To polecenie, które obciąża obdarowanego może mieć zarówno na względzie
interes osoby trzeciej np. udzielenie wsparcia osobie niepełnosprawnej. Może
kierować się interesem społecznym czy interesem samego obdarowanego.
Przedmiotem polecenia może być także jakaś czynność faktyczna lub prawna np.
przeniesienie własności książki na rzecz biblioteki.
Wypełnienie polecenia nie musi mieć charakteru majątkowego np. rozpoczęcie
studiów.
Nieważność zastrzeżonego polecenia może wpływać na ważność umowy darowizny
wg art. 58 Kc § 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej,
czynność pozostaje w mocy, co do pozostałych części, chyba że z okoliczności
wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby
dokonana.
ODWOŁANIE DAROWIZNY:
Darowizna raz uczyniona może być w przypadkach przewidzianych w ustawie
odwołana. Są 2 sytuacje:
odwołanie darowizny niewykonanej
Odwołanie darowizny wykonanej.
1. gdy darowizna nie została jeszcze wykonania przez darczyńcę, można ja odwołać.
Kiedy?
Art.896 Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze nie wykonaną, jeżeli po
zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny
nie może nastąpić bez spowodowania uszczerbku dla jego własnego utrzymania
odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących
na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.
Czyli : dokonała rozporządzenia ale po tym fakcie ze względu na stan zdrowia nie był
w stanie żyć na obecnym poziomie.
Czyli wbrew zasadzie ”umowa zobowiązuje”. Dopuszczalne jest odwołanie darowizny
w części
Odwołanie przed dokonaniem i po dokonaniu. Nie jest dopuszczalne gdy darczyńca
popadnie w niedostatek wówczas na obdarowanym będzie spoczywał obowiązek w
granicach wzbogacenia dostarczyć darczyńcy środków do zycia w granicach
47
normalnego funkcjonowania albo w sytuacji szczególnej odpowiednio do potrzeb
uzasadnionych jego stanem zdrowia.
Art. 897. KC- Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek,
obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać
darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego
usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych
obowiązków alimentacyjnych.
Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy
wartość wzbogacenia. Może mu zwrócić równowartość niekoniecznie nieruchomość.
Tą wartość wzbogacenia ustala się przy uwzględnieniu ogólnych zasad art. 405 i
następne o bezpodstawowym wzbogaceniu.
Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby,
obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do
zwrotu jej wartości.
2. Darowizna może być odwołana po wykonaniu o czym stanowi art. Art. 898 &1
Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił
się względem niego rażącej niewdzięczności.
Najskuteczniejszą formą jest przedstawienie Sądowi dowodów, świadków,
prawomocnego wyroku dopuszczenia się przestępstwa przeciwko darczyńcy.
(to muszą być działania ciągłe i uporczywe, należy ta ocena do sądu powszechnego,
nie jednorazowe np. wyrzucił go z domu pod wpływem narkotyków)
PRZEBACZENIE wyłącza możliwość odwołania darowizny
Art. 899. § 1. Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli
darczyńca obdarowanemu przebaczył.
Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych,
przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.
§ 2. Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności
tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy
obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój
zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.
§ 3. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym
uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.
PRZEBACZENIE może nastąpić w sposób wyraźny lub dorozumiały przy czym nie
musi mieć charakteru oświadczenia woli darczyńcy.
Przebaczenie które jest przejawem woli darczyńcy nie stanowi oświadczenia woli w
rozumieniu art.60KC np. brak zdolności do czynności prawnej.
48
Art. 898. § 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli
obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do
przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego
odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie
wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.
Art. 60. (27) Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby
dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej
osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie
tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Zrzeczenie się na przyszłość możliwości przebaczenia jest niedopuszczalne jeśli jest
niezgodne z zasadami współżycia społecznego czyli będą miały zastosowanie przepisy
58 KC.
Na równo z darczyńcą uprawnionymi do odwołania darowizny z powodu
rażącej niewdzięczności są spadkobiercy darczyńcy tylko wtedy gdy darczyńca w
chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił
darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia którego skutkiem była śmierć
darczyńcy.
Czyli będzie miał zastosowanie przepis 898 &2
Art. 898 § 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do
przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego
odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie
wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.
Jeśli dojdzie do odwołania darowizny (niezależnie czy została wykonana czy
niewykonana) powinno ono nastąpić przez złożenie oświadczenia na piśmie
obdarowanemu.
Takie oświadczenie ma charakter prawo kształtujący.
Jeśli nastąpiło odwołanie darowizny przed wykonaniem to odwołanie takie następuje z
MOCY PRAWA.
Rozwiązanie darowizny wykonanej wymaga złożenia takiego oświadczenia. Czyli
skutek takiego odwołania następuje odpowiednio po złożeniu oświadczenia
obdarowanemu
.
49
ROZWIĄZANIE UMOWY
Art. 900. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu
na piśmie.
W CIĄGU 2 LAT OD JEJ WYKONANIA GDY DARCZYŃCA zostanie
ubezwłasnowolniony po zawarciu umowy a zostanie ustalone że ze względu na
wartość świadczenia i brak uzasadnionych pobudek była ona nadmierna.
Rozwiązania umowy może żądać
- przedstawiciel ustawowy osoby ubezwłasnowolnionej i jest skuteczne od chwili jej
odwołania.
Art. 901. § 1. Przedstawiciel osoby ubezwłasnowolnionej może żądać rozwiązania
umowy darowizny dokonanej przez tę osobę przed ubezwłasnowo lnieniem, jeżeli
darowizna ze względu na wartość świadczenia i brak uzasadnionych pobudek jest
nadmierna.
§ 2. Rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej
wykonania.
Art. 902. Przepisów o odwołaniu darowizny nie stosuje się, gdy darowizna czyni
zadość obowiązkowi wynikającemu z zasad współżycia społecznego.
Umowa odwołana jest ex nunc czyli od chwili zawarcia umowy a przedmiot umowy
podlega zwrotowi na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu się.
UMOWA DOŻYWOCIA
Regulowana art. 908 do 916 KC, wykształciła się w XIX w ze stosunków wiejskich,
drobnotowarowych.
Ma źródło w zwyczaju przekazywania gospodarstwa rolnego na rzecz następców,
spadkobierców, jeszcze za życia właściciela z uwagi NA PODESZŁY WIEK lub
niepełnopsprawność.
Utarło się w Praktyce że ta umowa jest zawierana w ramach rodziny, tj na rzecz
dzieci lub innych osób bliskich między innymi także i małżonkowie któregoś z
dzieci.
Właściciel gospodarstwa, zawiera taka umowę dożywocia
, …
aby w postanowieniach
umownych określił komu przekazuje gospodarstwo w całości lub części, może
przekazać małżonkowi lub osobie bliskiej.
W drodze tej umowy zastrzegał w niej różnego rodzaju świadczenia ze strony
nabywcy.
Często także dokonanie umowy dożywocia było związane nałożeniem na nabywcę
jeszcze innych obowiązków jak np. dokonania spłat na rzeczy innych dzieci.
Te wszystkie obowiązki z reguły stanowią jedna całość i wchodzą w sferę przyszłych
praw majątkowych w rodzinie zbywcy czyli dożywotnika i to niezależnie od celu
50
umowy jakim jest zabezpieczenie właściciela gosp i osób mu bliskich dożywotniego
utrzymania
.
ISTOTA UMOWY- właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność
na nabywcę w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie
utrzymanie jemu lub osób mu bliskich wskazanych a ewentualnie osoby bliskiej
zbywcy nieruchomości
Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca
zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie),
powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika,
dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu
odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem
pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Mamy do czynienia z dwoma osobami :
Dożywotnik
Zobowiązany czyli nabywca
Jest to umowa zobowiązująca, odpłatna i wzajemna oraz losowa.
Umowa dożywocia nie ogranicza nabywcy nieruchomości w dokonywaniu obciążeń (może
oddać w użytkowanie, służebności drogi, obciążyć hipoteką) ani nie ogranicza jej sprzedaży.
KC gwarantuje bezpieczeństwo dożywotnikowi w art908,1.
Art910KC
Art. 910. § 1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie
następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości
prawem dożywocia.(
dotyczy to
współmałżonka oraz ich dzieci małoletnich
)
Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych
ograniczonych.
Art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci
małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo
potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą
pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać
będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń
przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem
nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby
fizyczne
51
Art910 § 2KC. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi
także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się
wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.
Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Oznacza to ,że osoba na rzecz, której dożywotnik przeniósł prawo może tą nieruchomością
swobodnie dysponować. Ale gdy całe gospodarstwo rolne jest obciążone dożywociem to
dysponowanie już nie jest takie oczywiste.(dawniej notariusz obciążał dożywociem na całości
nieruchomości)
Obecnie , Dożywocie jest zabezpieczone na konkretnej, określonej nieruchomości
,zazwyczaj to jest siedlisko, jeśli są pomieszczenia gospodarcze na bezpośrednio sąsiadującej
nieruchomości to można także ……. oraz na nieruchomości gdzie znajdują się zabudowania
gospodarcze, chyba że co innego wynika z umowy.
Skutki dożywocia – np. obciążone siedlisko to jest jedna nieruchomość, więc nabywca może
nią dysponować swobodnie i nie ma zobowiązań w stosunku do dożywotnika ale kiedy
rozporządza siedliskiem to wówczas nabywca osobiście odpowiada za to prawo na rzecz
dożywotnika na tej nieruchomości ustanowione, nabywca nie może tego zbyć ale dożywotnik
może zamienić dożywocie na rentę.
Prawo dożywocia wchodzi na każdą rzecz znajdująca się w nieruchomości.
PRZEDMIOT ŚWIADCZENIA ze strony zbywcy jest przeniesienie prawa własności
nieruchomości i tylko nieruchomości niekoniecznie rolnej.
Mogą być ponadto objęte inne rzeczy ruchome np. inwentarz żywy, martwy.
Określenie przedmiotu świadczenia ze strony nabywcy są w umowie, czyli strony określają.
Jeśli sporządza bardzo ogólna umowę bez wskazania konkretnych obowiązków to ma
zastosowanie art. 908 &1. Dopuszczalne jest inne określenie świadczeń nabywcy w postaci
jako świadczeń rentownych w pieniądzu
Art. 908§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć
ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części
nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać
powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku,
użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą
do treści prawa dożywocia.
W razie zbycia Nieruchomości obciążonej dożywociem nowy nabywca jest odpowiedzialny
osobiście za świadczenia tym prawem objęte.
Art919.2KC - . W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi
także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się
wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista
odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
52
CHARAKTER PRAWNY
- zobowiązująca
- odpłatna
- wzajemna,
-losowa bo nie można przewidzieć długości życia dożywotnika i osób oznaczonych.
Zbycie nieruchomości przez nabywcę obciążonej dożywociem- prawa dożywotnika są w
księdze wieczystej i jest chronione wobec osób trzecich. Każdy nabywca tej nieruchomości
jest obciążony zobowiązaniami wobec dożywotnika w takim zakresie w jakim wynikało to z
umowy dożywocia.
Art. 913 i 915 KC przewidują możliwość zastąpienia świadczeń przewidzianych na rzecz
dożywotnika przez tzw. Świadczenie dożywotniej renty.
Zmiana dożywocia na rentę.
Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a
zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w
bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre
uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości
tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli
dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Jeżeli nastąpi rozwiązanie to sąd bada bardzo wnikliwe okoliczności, które spowodowały to
rozwiązanie.
Art. 914. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość,
dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą
wartości tego prawa.
Art. 915. Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów,
przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy
dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego
wykonywania do części nieruchomości.
Art. 916. § 1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek
alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej,
jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny.
Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością
pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.
§ 2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od
daty tej umowy.
53
Zapis windykacyjny_ na rzecz osób niepełnosprawnych zapisuje siedlisko itp.
Regulacje pozakodeksowe= ustawa o ubezpieczeniach społecznych rolników z 1990r czyli
umowa z następcą.=art84 ustawy.
Taka umowę z następcą zawiera rolnik z osobą fizyczną młodsza od siebie o co najmiej 15 lat
, w tej umowie rolnik zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności, współwłasności
posiadania samoistnego w chwili nabycia praw do emerytury rolniczej lub rolniczej renty
inwalidzkiej.
Następca w tym okresie będzie pracował w gospodarstwie rolnym , przy czym następca nie
zobowiązuje się do świadczenia pracy.
Jest to umowa nazwana, wzajemna consensualna,
Umowa zawarta pod warunkiem ,że do czasu nabycia praw do emeryturę lub renty następca
będzie Pracował w tym gospodarstwie.
Strony umowy w treści umowy mogą określić jeszcze inne postanowienia , świadczenia , np.
przerw w pracy, że nabywca będzie partycypował w kosztach nabycia materiałów do
produkcji rolnej ,że będzie zaciągał kredyty , może zobowiązać się również do podjęcia
studiów określonej specjalności a rolnik do pokrywania kosztów jego studiów,
Można w umowie określić inny termin wykonania zobowiązania którym nie będzie nabycie
prawa do emerytury lub renty ale np. wiek 45 lat życia, ale wtedy obowiązek alimentacyjny
nie będzie obciążał Skarbu państwa(KRUS) tylko będzie obciążał następcę do czasu gdy
rolnik nie nabędzie należnej emerytury lub renty.
Jeżeli strony nie określą obowiązku alimentacyjnego w umowie to ustawodawca określa że
ma to być 50 % świadczenia emerytalnego.
W momencie gdy dochodzi do spełnienia terminu lub przesłanek do nabycia emerytury lub
renty , czyli kiedy decyzja Prezesa KRUS staje się ostateczna , następcą ma prawo wystąpić
z roszczeniem w stosunku do rolnika o wykonanie zobowiązania, czyli o zawarcie drugiej
umowy(porozumienia stron) przenoszącej własność nieruchomości o skutku
rozporządzającym.
Jeśli rolnik tego odmówi ( gdy zostaną naruszone w sposób istotny warunki umowy)
wykonania zobowiązania, to następca może wystąpić do sądu o nakazanie wykonania
zobowiązania. Następcy przysługuje 1 rok na wystąpienie z roszczeniem.
Art. 84. Przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem)
gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15
lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą
nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie
pracować w tym gospodarstwie. Ponadto umowa z następcą może zawierać inne
postanowienia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po
przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę.
Art. 85. Umowa z następcą, a także umowa w celu wykonania umowy z następcą (przenosząca
własność gospodarstwa rolnego na następcę), powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.
Art. 86. Warunek pracy następcy w gospodarstwie rolnym uważa się za spełniony także w
przypadku usprawiedliwionych lub uzgodnionych z rolnikiem przerw w pracy.
54
Art. 87. Na żądanie rolnika sąd może rozwiązać umowę z następcą, jeżeli następca bez
usprawiedliwionych powodów nie podjął albo zaprzestał pracy w gospodarstwie rolnika, nie
wywiązuje się z obowiązków przyjętych w umowie lub postępuje w taki sposób, że nie można
wymagać od rolnika, aby spełnił obowiązki względem następcy.
Art. 88. 1. Jeżeli w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy
nie postanowiono inaczej, rolnik po przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego na
następcę może żądać od niego świadczeń przewidzianych w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego,
w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami
majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnieniem jego nakładu pracy w gospodarstwie
rolnika i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa.
2. Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa
do emerytury lub renty, a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej
umowy nie postanowiono inaczej, może on także żądać od następcy, w zakresie określonym w
ust. 1, świadczeń pieniężnych w wysokości nieprzekraczającej połowy emerytury podstawowej
miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub
Rozwiązanie umowy z następcą
Z wnioskiem o rozwiązanie może wystąpić tylko rolnik.
Przesłanki do rozwiązania:
Wg KC o rozwiązaniu umowy dożywocia i darowizny a sąd bierze pod uwagę zasady
współżycia społecznego.
Art. 89 U.o Ub.S.R. - Na żądanie rolnika sąd, po rozważeniu interesów stron zgodnie z
zasadami współżycia społecznego, może rozwiązać umowę przenoszącą własność
gospodarstwa rolnego, zawartą w celu wykonania umowy z następcą, jeżeli następca:
1) uporczywie postępuje wobec rolnika w sposób sprzeczny z zasadami współżycia
społecznego lub
2) dopuścił się względem rolnika albo jednej z najbliższych mu osób rażącej obrazy czci bądź
umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu albo wolności, lub
3) uporczywie nie wywiązuje się ze swych obowiązków względem rolnika wynikających z
umowy lub z przepisów prawa.
Art. 90. Jeżeli rolnik zmarł przed wykonaniem umowy z następcą, który pracował w jego
gospodarstwie co najmniej 5 lat, następca może żądać wykonania tej umowy przez
spadkobierców rolnika. Roszczenie następcy ma pierwszeństwo przed roszczeniami z tytułu
zapisów.
Art. 91. Jeżeli z umowy z następcą nie wynika co innego, do umowy tej stosuje się
odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o umowie przedwstępnej, z wyjątkiem art. 390 § 1.
Ta umowa ma doprowadzić do niezakłóconego przeniesienia prawa własności za życia.
55
Wykład z dnia 15.05.2011.
Przeniesienie uprawnienia do korzystania na rzecz osoby trzeciej.
Umowa najmu- , umowa o najmie lokalu = KC reguluje ale posługuje się pojęciem
pomieszczenia =art660KC.Pomieszcenie jest pojęciem szerszym.
Co do ogólnych zasad to ą one w KC –art659 do 679 = ogólne przepisy natomiast przepisy
szczególne są w Art. 680 do 692KC
Przepisy ogólne KC
Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz w tym
nieruchomość (Może być lokal, pomieszczenie, pokój np. na zakład do przechowywania
rzeczy itp.) do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje
się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Jest to umowa zobowiązująca, wzajemna odpłatna.
Stronami tego stosunku najmu są wynajmujący i najemca.
Wynajmujący nie musi być właścicielem nieruchomości bądź tez pomieszczenia, w chwili
zawierania z nim umowy najmu jest traktowany jako posiadacz samoistny i tak należy go
traktować.
Charakterystyczne dla umowy najmu jest czasowość na jaki ta umowa najmu zostaje zawarta,
można ja zawrzeć na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony.
Czasowość wskazuje że po upływie terminu oznaczonego w umowie ta nieruchomość lub
pomieszczenie oznaczona w umowie, ma być oddana wynajmującemu.
Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome lub nieruchomość z wyłączeniem rzeczy
zużywalnych ponieważ one są wyłączone z zakresu przedmiotu umowy najmu.( gdyby
korzystanie z nich miało inny sens niż ich zużycie)
Najem może dotyczyć zarówno nieruchomości jak i części składowej, nieruchomość
zabudowana w całości lub części nieruchomości, w postaci lokalu lub 1 pokoju. Ze
wskazanie4m z jakich urządzeń można korzystać.
Przedmiotem najmu nie mogą być prawa i to różni Umowę najmu od dzierżawy,
Przedmiotem najmu nie mogą być także dobra niematerialne.
Jeżeli te prawa lub dobra niematerialne przynoszą korzyść to wówczas mogą być
przedmiotem dzierżawy. W pewnej sytuacji mogą być przedmiotem dzierżawy Określone
Prawa mogą.
56
Essentialia negotii.
Z jednej strony zobowiązanie do oddania rzeczy do korzystania przez wynajmującego z
drugiej strony opłata wyznaczonego czynszu.
Czynsz jak stanowi KC art689.2§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w
świadczeniach innego rodzaju.
Strony maja wybór co do sposobu uiszczania czynszu.
Jest to umowa cosensulana, odpłatna, względna , powstaje ścisły związek pomiędzy
wynajmującym a najemcą.
Inne świadczenia to może być usługa np. opieka nad osobą starszą.
Może być mieszane , część w pieniądzu a reszta w usługach.
Umowa najmu ma charakter zobowiązujący.
Różnice między umową najmu a umową sprzedaży, dzierżawy , użyczenia.
Od umowy sprzedaży różni się celem gospodarczym, w przypadku umowy sprzedaży chodzi
o przeniesienie prawa własności nieruchomości, wyzbycie się prawa własności przez
wynajmującego.
w umowie dzierżawy chodzi o przeniesienia prawa do używania , korzystania na rzecz
osoby trzeciej.
Od umowy dzierżawy – różni się treścią uprawnień strony do której ta rzecz została
wydana.
Dzierżawy - dzierżawca może używać ale też może pobierać pożytki, płody lub inne
dochody z rzeczy np. z praw, pożytki cywilne , najemca może tylko korzystać z tych rzeczy.
Od umowy użyczenia najem różni się odpłatnością
Skutki prawne zawarcia umowy najmu>
Wg KC umowa najmu nie wymaga zachowania szczególnej formy, jeżeli przedmiotem
najmu jest nieruchomość lub pomieszczenie gdy umowa najmu została zawarta na dłużej niż
rok, to zgodnie z art. 660 KC konieczna jest forma pisemna ad ewentum.
Art. 660. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna
być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na
czas nie oznaczony.
Skutki prawne:
57
Z charakteru tej umowy wynika ,że musi ona trwać przez pewien czas , czyli powstaje
stosunek prawny oparty na wzajemnym zaufaniu pomiędzy stronami. Ta umowa ma
charakter umowy wzajemnej więc nie wszystkie postanowienia ogólne KC będą miały do
niej zastosowanie, wyłączone są przepisy regulujące jednoczesną wymianę świadczeń.
Jeżeli : Art. 661. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie
tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Wynajem na dzień, czy tydzień to płatność z góry, a gdy wynajem dłużej to płątnośc na
koniec miesiąca , ustawodawca reguluje płatność.
Wynajmujący wyda rzecz , Nieruchomość, pomieszczenie itp. Wynajmującemu i pozostawi
do jego dyspozycji przez czas trwania najmu.
Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do
umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Obowiązki wynajmującego:
Wydanie rzeczy najemcy i co do zasady nieprzeszkadzanie mu w używaniu lub korzystaniu,
z rzeczy czy Nieruchomości z tym że najemca musi korzystać z tej rzeczy z godnie z jej
przeznaczeniem i właściwościami.
Np. lokal mieszkalny to zamieszkanie
Lokal użytkowy = działalność jakaś.
Termin wydania: wynika z umowy ale gdy w umowie nie wskazanego terminu wydania to ma
wdanie ma nastąpić niezwłocznie po wezwaniu najemcy. =Art. 662KC +445KC
Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do
umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący
odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu
poprzedniego.
Najistotniejszym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie i nieprzeszkadzanie, ale gdy ją
wyda, to powinna ona być przydatna do umówionego w Umowie użytku a najemca ma
korzystać z tej rzeczy, w takim stanie jak odebrał i ponosić tzw. konieczne nakłady związane
z codziennym użytkowaniem rzeczy np. naprawa klamki, szyba itp. ,natomiast przebudowa
czy podnajem lokalu musi być za zgodą wynajmującego. Brak takiej zgody skutkuje
rozwiązaniem Umowy najmu bez wypowiedzenia.
Wynajmujący ponosi koszty które mają na celu utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do
umówionego użytku np. pęknie rura to naprawia wynajmujący chyba ,ze jest to pilna bardzo
sprawa to może naprawić najemca ale występuje o zwrot tych nakładów do wynajmującego.
Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają
wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca
może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych
napraw na koszt wynajmującego.no zerwanie dachu przez huragan, zalanie przez wodę z
deszczu itp.
Art. 666.
58
§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie
określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający
właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
§ 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają
wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
Po bezskutecznym
upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt
wynajmującego.(art663)
Art. 667.§ 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy zajętej zmian
sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
Art. 681.= drobne naprawy odnośnie lokalu.
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy
podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak
również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła,
ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody
Wygaśnięcie umowy:
W umowie strony mogą określić jakie szczególne obowiązki ciążą na stronach w momencie
wygaśnięcia czy rozwiązania umowy. - zwrócić w stanie niepogorszonym.
Art. 675. § 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie
pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem
prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem,
obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. (252) Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do
umówionego użytku.
Art. 676. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy,
może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich
wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Czynsz.
Do opóźnienia i zwłoki z uiszczeniem czynszu, będą miały zastosowanie ogólne przepisy
KC o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu. Jednakże przepisy w odniesieniu do najmu
Kodeks Cywilny przewiduje odmienną sankcję od prawa odstąpienia od Umowy przez
zastrzeżenie ,ze wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu
wypowiedzenia.
Ze skutkiem natychmiastowym tylko w takiej sytuacji gdy najemca się dopuszcza zwłoki co
najmniej za 2 pełne okresy płatności. = art672.
Art. 672.
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy
płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów
wypowiedzenia.
W celu zabezpieczenia zaległego czynszu..=art670KC.
59
Art. 670.§ 1. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca
zalega nie dłużej niż rok
,
przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach
ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba, że rzeczy te nie podlegają
zajęciu, wg przepisów egzekucyjnych.
Rękojmia za wady rzeczy wynajętej:
Zasady odpowiedzialności .
Nie można odstąpić od umowy.
Nie jest zależna od winy bądź wiedzy wynajmującego, wystarczy ,że sam przedmiot
jest dotknięty wadą
Nie wyłącza odpowiedzialności na zasadach ogólnych czyli z art 471 i następnie KC.
Istnieje wzmocnienie odpowiedzialności bo .Jeżeli w chwili najmu i obejmowania
rzeczy do użytkowania, najemca wiedział o istnieniu wady przepisy o rękojmi nie
mają zastosowania, co więcej zawiadomienie wynajmującego przez najemcę o
ujawnieniu się wady nie stanowi przesłanki dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.
Wyjatek: Jedynie gdyby najemca mógł wypowiedzieć najem a wada dałaby się usunąć
powinien powiadomić wynajmującego o wadzie Zanim dokona wypowiedzenia umowy, aby
wynajmujący mógł te wadę usunąć.
Art. 682.Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego
domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez
zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o
wadach.
Podnajem :
Co do zasady KC regulujące najem na zasadach ogólnych nie zabrania takiej umowy pod
warunkiem ,że wynajmujący wyrazi na nią zgodę. Zatem w czasie, trwania stosunku najmu,
jeżeli strony postanawiają, że wynajmujący wyraża zgodę na to, że najemca może oddać w
lokal lub pomieszczenie w podnajem albo do bezpłatnego użytkowania w całości lub w
części osobie trzeciej.= 668KC
Art. 668.§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do
bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania
rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem
wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi
z umowy najmu.
§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub
podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
W tym przypadku odpowiedzialność się rozkłada na najemcę i podnajemcę, stosunek
podnajmu się kończy najpóźniej w chwili zakończenia umowy najmu, czyli podnajemca może
używać do czasu wygaśnięcia umowy najmu głównej.. Osoba trzecia nie ma roszczeń do
wynajmującego głównego (tylko do najemcy).
60
Jeżeli umowa o podnajem zostanie zawarta do bezpłatnego użytkowania to maja zastosowanie
przepisy o używaniu, ponieważ w tej umowie brak jest elementu o odpłatności.
Zakończenie najmu:
1. Następuje poprzez upływ terminu najmu na który została zawarta
2. Rozwiązanie przed upływem terminu w przypadku gdy:
najemca wykorzystuje najem niezgodnie z celem przeznaczenia
zalega z opłatą za czynsz za co najmniej 2 okresy płatnicze.
Jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy niż 10 lat to w takim
przypadku zgodnie z art. 663KC poczytuje się ,że została zawarta na czas
nieoznaczony tzn, ze w najmujący może ja wypowiedzieć w każdym czasie z
zachowaniem terminu wypowiedzenia ustawowego.
Terminy wypowiedzenia = art. 673/2.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można
wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału
kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Art. 673.§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą
wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów
ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach
czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na
koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec
miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
W przypadku gdy umowa została zawarta na czas oznaczony to ma zastosowanie art273/3.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą
wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. –
Oznacza to , że w czasie trwania tej umowy nie jest możliwe rozwiązanie tej umowy ale jest
dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy przez obie strony, jeżeli taka możliwość została
zastrzeżona przez strony w umowie.
Obowiązki najemcy w przypadku wygaśnięcia umowy najmu czyli zwrot rzeczy:
Zwrot przedmiotu najmu przez najemcę, nie wykonanie lub nienależyte wykonanie tego obowiązku
wg. przepisów KC 471 i następne , mogą stanowić podstawę do odpowiedzialności za szkodę
wyrządzona przez sam fakt odmowy przedmiotu najmu przez najemcę.
Czyli to jest szkoda wyrządzona wynajmującemu przez najemcę.
Przepisy szczególne do umowy najmu znajdują się w art680KC i następne. – jest to
przedmiotem prawa lokalowego.
61
Art. 680.Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem
przepisów poniższych.
Art. 680.1§ 1. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są
najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu
potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się
odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Jeżeli najemca jest jedno ze współmałżonków lub oboje to wg prawa Najemcami są oboje
małżonkowie bez względu na to jakie mają stosunki w małżeństwie pod warunkiem że najem
zaspokaja potrzeby rodziny i, że najem nastąpił w czasie trwania małżeństwa.
Jeżeli w małżeństwie jest rozdzielność majątkową albo jest rozdzielność majątkowa z
wyrównaniem dorobku to stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Art. 680.1§ 2. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za
sobą ustania wspólności najmu lokalu.
Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z
ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Np.
znęcanie się nad rodziną ,alkoholizm itp.
Poniższe przeczytać- z braku czasu nie było na wykładzie.
Art. 681.Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy
podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również
drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania
lokalu, dopływu i odpływu wody.
Art. 682.Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników
albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów
wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Art. 683.Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z
uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i
sąsiadów.
Art. 684.Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne
podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża
bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie
wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.
Art. 685.Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w
budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Art. 6851.Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu
najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Art. 686.Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do
lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.
Art. 687.Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy
płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia,
powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty
zaległego czynszu.
62
Art. 688.Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem
można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Art. 6881.§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale
zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat
należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Art. 6882.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go
podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony
obowiązkiem alimentacyjnym.
Art. 690.Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności.
Art. 691.§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek
nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których
najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we
wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały
z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go
wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas
oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa
względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
Art. 692.Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali
mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.
DZIERZAWA. = art. 693 do 709KC.
Umowa dzierżawy ma konstrukcję co do zasady pokrywającą się z umową najmu, różnica
występuje w tym że z dzierżawy można pobierać pożytki w zamian za zapłatę.
Społeczno gospodarcza funkcja umowy dzierżawy jest inna.
Przedmiotem dzierżawy mogą :
być prawa majątkowe przynoszące pożytki oraz
zespoły praw które mogą być bardzo zróżnicowane.,
nieruchomość- rolna, gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo albo jego część
kompleks produkcyjny
prawa na dobrach niematerialnych
określona rzecz, nieruchomość albo część składowa tej nieruchomości np. grunt
Dzierżawa Jest to konieczne uzupełnienie instytucji najmu, KC tak tez to widzi i umiejscawia
ja po najmie, ale przepisy w KC odnośnie dzierżawy są bardzo ogólne i nie oddają jej
ważności w sensie ekonomicznym gruntów rolnych i gospodarstwa rolnego.
Art. 693.§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
63
Przedmiotem dzierżawy mogą być prawa jak wynika z Art. 709.Przepisy o dzierżawie rzeczy
stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.
Konieczną cechą dzierżawy jest odpłatność i wzajemność świadczeń. Jako element
przedmiotowo istotny może być w pieniądzu albo w świadczeniach innego rodzaju albo może
być mieszany w częściach ułamkowych.
Art. 693.§ § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego
rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Nic nie stoi na przeszkodzie aby strony w Umowie zawarły zapis że czynsz będzie płatny np.
częściowo w pieniądzu a część w naturze np. w formie produktu wytwarzanego w
przedsiębiorstwie.
Obowiązki dzierżawcy.= płacenie czynszu.
Płatność czynszu w terminach określonych w umowie
Art. 699. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z
dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.
W pewnych sytuacjach czynsz może być obniżony= art. 700KC.
Art. 700.Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi( np.
podtopienie, gradobicia, huragan) i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z
przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia
czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Zwłoka w zapłacie czynszu:-=art703KC. Analogicznie jak przy najmie jeżeli:
Art. 703.Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne
okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z
zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez
zachowania terminu wypowiedzenia czyli zez skutkiem natychmiastowym.
Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego
trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. ( to jest ta odmienność od najmu)
Odmiennie gdy chodzi o grunt rolny:
Art. 704.W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na
jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy
naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Obowiązki dodatkowe dzierżawcy.
- utrzymywanie rzeczy w należytym stanie czyli zgodnie z przeznaczeniem i właściwościami
, naruszenie skutkuje możliwością rozwiązania umowy bez wypowiedzenia i maja tu
zastosowanie przepisy o najmie.
Przesłanki ustania stosunku najmu:
Poddzierżawianie bez zgody wydzierżawiającego = ar688KC
Zwłoka w zapłacie czynszu
Niewłaściwe użytkowanie.
64
Rozwiązanie umowy dzierżawy bez wypowiedzenia:
Gdy przedmiot dzierżawy posiada wadę prawną np. gdy nie stanowi przedmiotu
własności lub użytkowania samoistnego np. oszustwo, brak tytułu prawnego.
Art. 705.Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy,
zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do
przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
Art. 706.Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze
swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o
tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów
przy rozpoczęciu dzierżawy.
Art. 707.Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca
obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał
lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.
Umowa użyczenia = REGULOWANA przepisami art.710-719 KC
Użyczenie
Umowa nieodpłatna, realna, nieconsensualna ,od umowy najmu różni ją nieodpłatność.
Art. 710.Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Często występuje w JST i Skarbie Państwa. Dochodzi do skutku przez wydanie rzeczy
biorącemu do używania ale nieodpłatnośc różni ją od najmu , natomiast od darowizny różni
ją ,że korzyść jaką uzyskuje biorący rzecz do używania nie polega na uszczupleniu majątku
użyczającego. Biorący ma obowiązek zwrotu rzeczy po upływie terminu , bądź gdy umowa
zawartą na czas nieoznaczony następuje po upływie okresu wypowiedzenia.
W samej umowie można określić sposób używania a=aer712KC.
Art. 711.Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody,
którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich.
Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć. (
analogicznie jak przy umowie najmu)
Art. 712.§ 1. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy
używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
§ 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do
używania. (Jeżeli to uczyni to umowa ulega rozwiązaniu bez wypowiedzenia)
65
Art. 713.Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia
Art. 714.Biorący do używania jest odpowiedzialny za:
przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z
umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy,
albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez
okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub
uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.
Wygaśnięcie umowy użyczenia:
Art. 715.Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy
się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w
którym mógł ten użytek uczynić.
NP.:Została oddana nieruchomość np. straży miejskiej na czas nieoznaczony ale siedziba straży Miejskiej została
przeniesiona do innego budynku , wówczas art715 bo nieruchomość dla straży stała się zbędna i Straż może
rozwiązać umowy i dokonać zwrotu nieruchomości.
Termin zwrotu
Art. 716.Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami
lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego
upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się
potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy,
użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
Można żądać zwrotu rzeczy:
Jeżeli ktoś używa nieruchomości sprzecznie z umową,
korzysta niezgodnie z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy,
powierza rzecz trzeciej innej osobie niebędącej do tego przez umowę upoważniony
ani zmuszony okolicznościami ,
stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia
umowy
NP. Gmina przeznacza swoje lokale na użyczenie innym, ale gmina nie wiedziała, ze jej wydział np.
komunikacji po roku się tak rozrośnie ,że trzeba go powiększyć i będzie potrzebny następny lokal, zatem
gmina musi wypowiedzieć umowę komuś innemu przed terminem aby ten lokal powiększyć ( tu ma
zastosowanie art. 716.)
Art. 717.Jeżeli kilka osób wspólnie wzięło rzecz do używania, ich odpowiedzialność jest
solidarna.
66
Zwrot rzeczy:
Art. 718.§ 1. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić
użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym;
jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem
prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli biorący do używania powierzył rzecz innej osobie, (za zgodą użyczającego)
obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
Roszczenie:
Art. 719.Roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie szkody
za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy,
jak również roszczenia biorącego do używania przeciwko użyczającemu
o zwrot nakładów na rzecz oraz
o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy
(wszystkie) przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Zarząd nieruchomościami.
Zarząd nieruchomościami jest to pojęcie nie jednoznaczne, jest różnie rozumiane w
zależności od kontekstu, albowiem wiąże się z pojęciem sprawowania zarządu majątkiem
innej osoby.
Przepisy takie znajdziemy w prawie cywilnym, rodzinnym, spadkowym, gospodarczym.
W KC zarząd jest regulowany w części dotyczącej współwłasności od art. 195 i
następne a zwłaszcza artykuły 199 do 205.
Zarząd w przepisach prawa rodzinnego i opiekuńczego regulujące zarząd wspólnym
majątkiem małżonków znajdują się w art. 36-40.Kodeksu Rodzinnego i opiekuńczego.
Zarząd majątkiem dziecka w art. Od 101 i następne.
Przepisy prawa spadkowego , zarząd sprawami spadkowymi sprawowane przez
wykonawcę testamentu, regulowane w art. 988 do 990KC
Kodeks postepowania cywilnego, art od 611-616; 935-936kpc.
Ustawy szczególne ,mianowicie zarząd masa upadłościową, czyli prawo naprawcze
upadłościowe
Inne ustawy jak Ustawa dnia 24.06.2011 własność lokali. Zarząd mała i dużą
wspólnotą mieszkaniową , Zarząd na podstawie ustawy z dnia 16.09.1982 prawo
spółdzielcze. Kodeks spółek handlowych stanowi ,ze zarząd sprawowany jest przez
organy spółki z o o, SA, sp. partnerskie- regulowane w odpowiednich przepisach.
Uwaga te przepisy trzeba znać.
Zarząd – powołujemy się nie tylko na doktrynę ale tez na orzecznictwo.
67
Zarząd w Prawie cywilnym jest to pojęcie zbiorcze i ogólne. Konkretną treść bądź też postać
działania którą określamy zarządem należy ustalać in causa, czyli dla każdego przypadku
oddzielnie.
Jeżeli to jest zarząd majątkiem dziecka to na podstawie kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Jeżeli to jest zarząd majątkiem wspólnoty dużej to podstawie ustawy o własności lokali
Jeżeli to jest zarząd majątkiem małżonków to na gruncie kodeksu rodzinnego
Jeżeli to jest zarząd majątkiem w sp. z o.o. to na podstawie KSH, część o spółkach z o.o.
Jeżeli to jest zarząd majątkiem spółdzielni mieszkaniowej to na podstawie ustawy
spółdzielniach mieszkaniowych.
Jeżeli to jest zarząd majątkiem jakiejkolwiek spółdzielni to na podstawie ogólnych przepisów
prawa spółdzielczego.
Pojeciem zarządu, przepisy prawa określają z reguły działania w sferze prawnej innej osoby,
podejmowane w interesie tej osoby, przez przedmiot do tego upoważniony oraz zazwyczaj
zobowiązany
Zarząd Majątkiem dziecka - dokonują tego opiekunowie prawni lub ustawowi
Art. 101. § 1. Rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka
pozostającego pod ich władzą rodzicielską.
§ 2. Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do
swobodnego użytku.
§ 3. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.
Art. 102. W umowie darowizny albo w testamencie można zastrzec, że przedmioty przypadające dziecku z
tytułu darowizny lub testamentu nie będą objęte zarządem sprawowanym przez rodziców. W wypadku takim,
gdy darczyńca lub spadkodawca nie wyznaczył zarządcy, sprawuje zarząd kurator ustanowiony przez sąd
opiekuńczy.
Art. 103. Czysty dochód z majątku dziecka powinien być przede wszystkim obracany na utrzymanie i
wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, nadwyżka zaś na inne
uzasadnione potrzeby rodziny.
Art. 104. § 1. Sąd opiekuńczy może nakazać rodzicom, żeby sporządzili inwentarz majątku dziecka i
przedstawili go sądowi oraz zawiadamiali sąd o ważniejszych zmianach w stanie tego majątku, w szczególności
o nabyciu przez dziecko przedmiotów majątkowych o znacznej wartości.
§ 2. Sąd opiekuńczy może w uzasadnionych wypadkach ustalić wartość rozporządzeń dotyczących ruchomości,
pieniędzy i papierów wartościowych, których dziecko lub rodzice mogą dokonywać każdego roku bez
zezwolenia sądu opiekuńczego, z zastrzeżeniem art. 103.
Art. 105. Po ustaniu zarządu rodzice obowiązani są oddać dziecku lub jego przedstawicielowi ustawowemu
zarządzany przez nich majątek dziecka. Na żądanie dziecka lub jego przedstawiciela ustawowego, zgłoszone
przed upływem roku od ustania zarządu, rodzice obowiązani są złożyć rachunek z zarządu. Żądanie to nie może
jednak dotyczyć dochodów z majątku pobranych w czasie wykonywania władzy rodzicielskiej.
Art. 106. Jeżeli wymaga tego dobro dziecka, sąd opiekuńczy może zmienić orzeczenie o władzy rodzicielskiej i
sposobie jej wykonywania zawarte w wyroku orzekającym rozwód, separację bądź unieważnienie małżeństwa,
albo ustalającym pochodzenie dziecka.
68
Art. 107. § 1. Jeżeli władza rodzicielska przysługuje obojgu rodzicom żyjącym w rozłączeniu, sąd opiekuńczy
może ze względu na dobro dziecka określić sposób jej wykonywania.
§ 2. Sąd może powierzyć wykonywanie władzy rodzicielskiej jednemu z rodziców, ograniczając władzę
rodzicielską drugiego do określonych obowiązków i uprawnień w stosunku do osoby dziecka. Sąd może
pozostawić władzę rodzicielską obojgu rodzicom, jeżeli przedstawili zgodne z dobrem dziecka porozumienie o
sposobie wykonywania władzy rodzicielskiej i utrzymywaniu kontaktów z dzieckiem, i jest zasadne
oczekiwanie, że będą współdziałać w sprawach dziecka. Rodzeństwo powinno wychowywać się wspólnie, chyba
że dobro dziecka wymaga innego rozstrzygnięcia.
Art. 108. Rodzice, którzy wykonywają władzę rodzicielską nad dzieckiem ubezwłasnowolnionym całkowicie,
podlegają takim ograniczeniom, jakim podlega opiekun.
Art. 109. § 1. Jeżeli dobro dziecka jest zagrożone, sąd opiekuńczy wyda odpowiednie zarządzenia.
§ 2. Sąd opiekuńczy może w szczególności:
1) zobowiązać rodziców oraz małoletniego do określonego postępowania lub skierować rodziców do placówek
albo specjalistów zajmujących się terapią rodzinną, poradnictwem lub świadczących rodzinie inną stosowną
pomoc z jednoczesnym wskazaniem sposobu kontroli wykonania wydanych za rządzeń,
2) określić, jakie czynności nie mogą być przez rodziców dokonywane bez zezwolenia sądu, albo poddać
rodziców innym ograniczeniom, jakim podlega opiekun,
3) poddać wykonywanie władzy rodzicielskiej stałemu nadzorowi kuratora sądowego,
4) skierować małoletniego do organizacji lub instytucji powołanej do przygotowania zawodowego albo do innej
placówki sprawującej częściową pieczę nad dziećmi,
5) zarządzić umieszczenie małoletniego w rodzinie zastępczej albo w placówce opiekuńczo -wychowawczej.
§ 3. Sąd opiekuńczy może także powierzyć zarząd majątkiem małoletniego ustanowionemu w tym celu
kuratorowi.
§ 4. W wypadku, o którym mowa w § 2 pkt 5, sąd opiekuńczy zawiadamia o wydaniu orzeczenia właściwą
jednostkę organizacyjną pomocy społecznej, która udziela rodzinie dziecka odpowiedniej pomocy i składa
sądowi opiekuńczemu sprawozdania dotyczące sytuacji rodziny i udzielanej pomocy, w terminach określonych
przez sąd, a także współpracuje z kuratorem sądowym. Sąd opiekuńczy, ze względu na okoliczności
uzasadniające umieszczenie małoletniego w rodzinie zastępczej albo w placówce opiekuńczo -wychowawczej,
może także ustanowić nadzór kuratora sądowego nad sposobem wykonywania władzy rodzicielskiej nad
małoletnim.
Art. 110. § 1. W razie przemijającej przeszkody w wykonywaniu władzy rodzicielskiej sąd opiekuńczy może
orzec jej zawieszenie.
§ 2. Zawieszenie będzie uchylone, gdy jego przyczyna odpadnie.
Art. 111. § 1. Jeżeli władza rodzicielska nie może być wykonywana z powodu trwałej przeszkody albo je żeli
rodzice nadużywają władzy rodzicielskiej lub w sposób rażący zaniedbują swe obowiązki względem dziecka,
sąd opiekuńczy pozbawi rodziców władzy rodzicielskiej. Pozbawienie władzy rodzicielskiej może być
orzeczone także w stosunku do jednego z rodziców.
§ 1a. Sąd może pozbawić rodziców władzy rodzicielskiej, jeżeli mimo udzielonej pomocy nie ustały przyczyny
zastosowania art. 109 § 2 pkt 5, a w szczególności gdy rodzice trwale nie interesują się dzieckiem.
§ 2. W razie ustania przyczyny, która była podstawą pozbawienia władzy rodzicielskiej, sąd opiekuńczy może
władzę rodzicielską przywrócić.
Art. 112. Pozbawienie władzy rodzicielskiej lub jej zawieszenie może być orzeczone także w wyroku
orzekającym rozwód, separację albo unieważnienie małżeństwa.
69
Art. 1121. § 1. Obowiązek i prawo wykonywania bieżącej pieczy nad osobą dziecka umieszczonego w rodzinie
zastępczej albo w placówce opiekuńczo-wychowawczej, jego wychowania i reprezentowania w tych sprawach, a
w szczególności w dochodzeniu świadczeń alimentacyjnych, należą do rodziny zastępczej albo placówki
opiekuńczo-wychowawczej. Pozostałe obowiązki i prawa wynikające z władzy rodzicielskiej należą do
rodziców dziecka.
§ 2. Przepisu § 1 nie stosuje się, jeżeli sąd opiekuńczy postanowił inaczej.
Art. 1122. Sprawy doboru rodzin zastępczych oraz współdziałania sądów opiekuńczych z organami
administracji państwowej w tych sprawach, a także zakresu i form pomocy Państwa na rzecz dzieci
umieszczonych w rodzinach zastępczych i zasady odpłatności rodziców za poby t ich dzieci w tych rodzinach
oraz postępowanie w tych sprawach - regulują odrębne przepisy.
Wspólnota mieszkaniowa duża – zgodnie z ustawą o własności lokali istnieje obowiązek
ustawowy być powołania zarządu.
Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, w skład zarządu mogą wchodzić członkowie
albo inna osoba trzecia posiadająca uprawnienia do zarządzania wspólnotą mieszkaniową.
Zarząd we wspólnocie działa na rzecz wspólnoty i w interesie wspólnoty, rozstrzyga sporne
kwestie wewnątrz wspólnoty. Równocześnie członkowie są odsunięci w działaniach od
spraw, które mieszczą się w zakresie zarządu.
Orzecznictwo 7 sędziów.= dwie uchwały 11.04.1991; 25.03.1994., maja charakter zasady
prawnej.
Uchwała z 10.04. 1991 roku – SN określił pojęcie zarządu i tak:
Zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku
wspólnego, wśród nich takich czynności , których treścią jest, zarówno zobowiązanie się do
zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku wspólnego jak i przeniesienie
tego prawa na inną osobę.
W drugiej uchwale , z dnia 25.03.1994r,która stanowi rozszerzenie pierwszej, SN stwierdził
,że zarząd majątkiem wspólnym to też całokształt czynności prawnych i faktycznych , które
dotyczą tego majątku , bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy.
Mimo, że dotyczą one zarządu wspólnym majątkiem małżonków to, Można je odnieść do
zarządu rzeczą wspólną na gruncie KC i prawa cywilnego.
Podział czynności zarządu nieruchomości w literaturze i w doktrynie.
Czynności prawne
Czynności faktyczne
Czynności procesowe
Prawne- są to czynności o skutkach rozporządzających, np. sprzedaż nieruchomości,
dzierżawa nieruchomości , wynajem nieruchomości, wynajęcie lokalu w części lub w całości,
zaciągnięcie pożyczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, określenie sposobu zarządu
rzeczą wspólna we wspólnocie mieszkaniowej, zawarcie umowy o zarządzie nieruchomością
wspólną.
70
Ustawa o własności lokalu powiada że współwłaściciele nieruchomości wspólnej mogą
zawrzeć umowę, w której określają sposób zarządu. Taka umowa podlega wpisowi do KW i
każdoczesny właściciel nieruchomości który jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest
związany postanowieniami tej umowy.
Faktyczne- polegają na wykonywaniu czynności mieszczących się w granicach zwykłych
czynności np. naprawa , remonty, budowa lub uprawia ziemie w sposób określony.np w
gospodarstwie rolnym sieje zboże itp.
W umowie trzeba określić obowiązki a gdy nie ma w umowie określonych obowiązków to
przez faktyczne działanie.
Procesowe- są to czynności związane z załatwianiem spraw związanych z rzeczą wspólną
przed sadami , organami administracji, samorządowymi oraz innymi.
Np. występujemy do sądu o rozgraniczenie nieruchomości, jest to czynność procesowa, sąsiad
obejmuje 20cm ziemi w posiadanie, zatem zarząd występuje przed sądem z roszczeniem
windykacyjnym, albo przed wójtem burmistrzem Prezydentem miasta o podział
nieruchomości itp.
Art. Od 199 do 205 KC dotyczą zarządu rzeczą wspólną , które dzielą się na:
czynności zwykłego zarządu,
czynności przekraczające zwykły zarząd
czynności zachowawcze.
Art. 201KC i następne
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości
współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia
sądowego do dokonania czynności.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.(udziały nie są
równe, zazwyczaj są one ułamkowe, ustala się je stosownie do powierzchni użytkowej
lokalu.)
Z reguły zarządca jest uprawniony do podejmowania czynności zwykłego zarządu, związane
z bieżącą eksploatacją nieruchomości wspólnej, do których należy:
- dokonywanie bieżących napraw,
- dbanie o porządek i czystość,
- konserwowanie urządzeń wspólnego użytku - wind, domofonów itp.,
- pobieranie czynszów i innych opłat,
- wpłacanie należności za nieruchomość do właściwych jednostek.
Czynności przekraczające zwykły zarząd.
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają
zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli czyli
jednomyślność.
W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą
żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej
czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Będą to np.:
sprawy związane z przeprowadzeniem generalnego remontu,
podnajęciem części nieruchomości,
71
zmiany jej przeznaczenia rzeczy lub nieruchomości lub jej część itp.
Np. adaptacja strychu, ponieważ doprowadzi to do powstania nowego lokalu mieszkalnego a
tym samym do zmniejszenia udziałów pozostałych współwłaścicieli, albo jeżeli nie powstanie
na tym strychu nowy lokal to będzie miał już inne przeznaczenie.
Np. gdyby ten wyremontowany strych wynająć na studio czy pracownie architektoniczna to
będzie przynosił pożytki, które idą do podziału według wielkości udziałów w nieruchomości
wspólnej na wszystkich współwłaścicieli.
Czynności rozporządzające, jak zbycie nieruchomości wspólnej po podziale.
Obciążenie nieruchomości wspólnej hipoteka, np. zaciągnięty kredyt na naprawę
dachu,
Obciążenie nieruchomości wspólnej ograniczonymi prawami, np. służebności drogi
koniecznej.
Zarządzanie nieruchomością, w ramach zarządu zwykłego polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu wszelkich czynności codziennych zmierzających do utrzymywania
nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem, jak
również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Pozostałe czynności, które nie
mieszczą się w tych granicach należą do czynności przekraczających zwykły zarząd.
Do tej grupy zalicza się również czynności zachowawcze.
Czynności zachowawcze.
Wśród nich są czynności zwykłego zarządu i przekraczającego zarząd zwykły mają, wg art.
209KC wspólny cel, czyli zachowanie wspólnego prawa.
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić
wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Czynności zachowawcze dzielą się na:
czynność zachowawcza prawna,
czynność zachowawcza faktyczna
czynność zachowawcza procesowa.
Czynności zachowawcze zmierzają do zapobieżenia utracie wspólnego prawa do rzeczy
wspólnej, nieruchomości wspólnej lub jej części.
Do prawnych zalicza się do nich:
Wytaczanie powództwa o wydanie rzeczy, nieruchomości wspólnej.
Do faktycznych zalicza się:
Faktyczne czynności- podejmowanie czynności polegającej na zapewnieniu
niezakłóconego korzystania z rzeczy, nieruchomości wspólnej, godnie z jej
przeznaczeniem obecnym
- Np. przywrócenie stanu z godnego z prawem
- zaniechanie dalszego naruszania wspólnego prawa własności lub współposiadania.
- Wszczęcie postepowania o rozgraniczenie nieruchomości lub
- ustanowienie służebności gruntowej.
Art209KC odnosi się do czynności zachowawczych , które zmierzają do zachowania
wspólnego prawa, jest to uprawnienie każdego współwłaściciela z osobna do dochodzenia
roszczenia za utracona własność a współwłaściciel może dochodzić skutecznie tylko
należnego mu odszkodowania.
72
W najbardziej typowej sytuacji wspólna nieruchomością zarządzają wszyscy właściciele wg
zasad przewidzianych w przepisach KC ,które regulują współwłasność.
Zarząd można podzielić na:
Zarząd umowny
Zarząd ustawowy
Zarząd sądowy tzw. przymusowy
Umowa może w każdym przypadku modyfikować zakres czynności obciążających zarządcę
oraz ustalać czynności, których nie może on dokonywać samodzielnie.
Szczególny sposób zarządu przewidziany został w ustawie o własności lokali.
W umowie współwłaściciele lokali mogą samodzielnie określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną lub sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, a w
szczególności - mogą powierzyć jej zarząd osobie fizycznej lub prawnej (administratorowi).
Inaczej niż stanowią to przepisy art. 199 i 201KC, ponieważ te przepisy nie mają charakteru
bezwzględnie obowiązującego ale są one dyspozytywne.
Zatem można w umowie postanowić ,że zarząd nieruchomością wspólną w ich imieniu
będzie sprawował jeden ze współwłaścicieli albo osoba trzecia. Dla pewności że ten zarząd
będzie prowadzony prawidłowo i profesjonalnie, zawierają umowę z zarządcą
Nieruchomościami.
Współwłaściciele mogą zawrzeć Umowę o sposobie zarządu lub sposobie korzystania z
Nieruchomości. Taka umowa we wspólnocie mieszkaniowej podlega ujawnieniu w księdze
wieczystej, tej Nieruchomości. Każdoczesny właściciel nieruchomości lokalowej , jest
równocześnie współwłaścicielem Nieruchomości wspólnej, oraz nieruchomości poza, czyli
przekraczają granicę obrysu nieruchomości.
W umowie nie określa się ,kto będzie sprawował zarząd. Może być sprawowany przez 1 –go
ze współwłaścicieli jak w małych wspólnotach albo profesjonalny zarządca, jak w dużych
wspólnotach.
Poniżej Moja dopasowana wstawka bo nie mogłam zrozumieć o czym ona mówi.
Jeśli jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, tj. licząca do 7 lokali, zarząd nieruchomością
wspólną - jeśli oczywiście współwłaściciele nie umówili się inaczej - podlega przepisom
kodeksu cywilnego o współwłasności.
Natomiast duże wspólnoty, powyżej 7 lokali, są zarządzane na podstawie przepisów o
własności lokali. W tym drugim przypadku właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o
wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który jako organ wspólnoty
mieszkaniowej będzie zarządzał nieruchomością wspólną.
Zarząd może to czynić osobiście, lub za pośrednictwem wyspecjalizowanego podmiotu,
administratora, zarządcy, któremu powierzy czynności zarządu w drodze umowy o
zarządzanie.
73
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego
zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, zaś czynności przekraczające ten zakres - za zgodą
właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały.
Dokonywanie czynności administrowania nieruchomościami jest uzależnione od rodzaju
nieruchomości oraz od tego, czy prawo jej własności przysługuje jednej czy też kilku osobom.
Na czym innym, bowiem polegać będzie zarządzanie samodzielnym lokalem mieszkalnym
przez jego właściciela, a na czym innym zarządzanie wielolokalowym budynkiem
mieszkalnym czy nieruchomością rolną.
Zarządzanie nieruchomością, w świetle ustawy o gospodarce gruntami, polega na
podejmowaniu decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania
nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do
uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządzanie może zostać powierzone
zarządcy - osobie fizycznej lub innemu podmiotowi - przez właściciela, wspólnotę
mieszkaniową czy jednostkę, której przysługuje prawo do nieruchomości, na podstawie
umowy o zarządzanie
.
Kolejny krok to powierzenie zarządu w umowie zarządcy i z tej umowy wynika, jakie
czynności będą mu przysługiwały.
Jeżeli jest powołany zarząd albo w dużej wspólnocie zarząd zawrze umowę i powierzy
wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy, wówczas pozostali członkowie
wspólnoty automatycznie podlegają wyłączeniu od sprawowania zarządu.
Np. Jeśli właściciel ponosi nakłady lub wydatki na część wspólną, to będzie mieć roszczenie
do współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości udziałów.
Roszczenia właścicieli, wynikające z określenia sposobu sprawowania zarządu, lub sposobu
korzystania z nieruchomości, przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych, mogą
być ujawnione w KW, na podstawie art.16.2 pkt.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
z dnia 6.lipca 1982roku ( ostatnia nowela luty 2011)….
Art. 16. [Prawa osobiste i roszczenia]
1. W wypad
kach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami
rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
1)
prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2)
roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o
ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i
warunkowych,
3)
roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez
współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników
,
4)
roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5)
wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one
wpisane do
rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29
sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r.
Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39,
poz. 459),
6)
prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym
roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z
budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w o
znaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie
ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr
74, poz. 855).
74
...przez, co uzyskują skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich
ujawnieniu, a ponadto są chronione rękojmią wiary publicznej Ksiąg Wieczystych.
Wpis przekształca roszczenie przeciwko oznaczonej osobie w roszczenie przeciwko
każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, w konsekwencji każdy nabywca nieruchomości
wspólnej będzie związany ograniczeniami wynikającymi z wpisanych roszczeń.
Np., Umowa o zarządzie została wpisana do KW, jeden z współwłaścicieli zbywa swój
udział czyli nieruchomość lokalową , tym samym przenosi na swego następcę własność
lokalową, oraz udział w nieruchomości wspólnej. Nowy Następca wchodzi w
dotychczasowe prawa swojego poprzednika a tym samym, w tym samym zakresie.
Jeżeli w KW w dziale IV jest hipoteka ustalona, to on wchodzi także w te obciążenia , jeżeli
nieruchomość wspólna była obciążona na rzecz osoby trzeciej np. służebność, w KW
wpisana, to również obciążenie na niego przechodzi.
Nowy nabywca nabywa taki sam zakres praw jak posiadał poprzednik, nie więcej i nie mniej.
Te prawa i obowiązki , które wynikają z Umowy określającej o zarząd lub sposób
korzystania z nieruchomości wspólnej, są prawami majątkowymi, które nie są ściśle związane
z osobą właściciela, ale z udziałem we wspólnej nieruchomości, więc nie gasną z chwilą jego
śmierci, ale przechodzą na jego spadkobierców lub w drodze sukcesji szczególnej jeśli nie
wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli.
Umowa zarządu może być zmieniona w każdym czasie i może być wypowiedziana za
zgodą wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli nie ma tej kwestii uregulowanej w umowie to
przesłanką wypowiedzenia umowy jest istotna zmiana okoliczności. Np. okazuje się ze
współwłaściciele z uwagi na atrakcyjność jej położenia zamierzają inwestować w
nieruchomość i stwierdzili, że potrzebują fachowca który się tym zajmie, ma dokonać
przebudowy nieruchomości itp., bo ta nieruchomość do celowo ma przynosić dochód
właścicielom , zatem musza zmienić zarządcę na specjalistę i to jest ta istotna zmiana, można
zmienić umowę o zarząd bo jest rozszerzenie kompetencji, praw i obowiązkowa a co za tym
idzie wymóg szerszej wiedzy od zarządcy.( inwestowanie)
Jeżeli do współwłaścicieli dochodzi do sporu i brak jest Umowy o zarząd , jest tylko zarząd
ustawowy, to ma zastosowanie art. 203KC, czyli ustanowienie zarządu sądowego.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli
nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących
zwykłego zarządu, albo lub większość krzywdzi mniejszość
Musi zaistnieć jedna z trzech przesłanek z art. 203KC.
nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach
dotyczących zwykłego zarządu
większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu
większość krzywdzi mniejszość.
Zarządca trybie 611 do 616KC KPC oraz o postepowaniu egzekucyjnym wg. 935,936KPC
Art. 611. KPC Zarządca nieruchomości ustanowiony na podstawie art. 203 i 269 § 1 Kodeksu cywilnego
obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej lub w zbiorze
dokumentów.
75
Art. 612. § 1. Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o
tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy
współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w
wykonywaniu czynności.
§ 2. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
Art. 613. § 1. Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w
terminach przez sąd określonych.
§ 2. Sąd może postanowić, aby zarządca wydawał współwłaścicielom nadwyżkę dochodów w naturze.
Art. 614. Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.
Art. 615. Jeżeli powyższe przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu
stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.
Art. 616. Z wyjątkiem spraw przewidzianych w art. 199, 201 i 202 Kodeksu cywilnego, jak również spraw
dotyczących powołania i odwołania zarządcy, wyznaczenie rozprawy zależy od uznania sądu.
Art. 935. § 1.KPC -Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do
prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z
nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu
takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może
pozywać i być pozywany.
§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z
nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
§ 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej
braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę,
chyba że zwłoka groziłaby szkodą.
Art. 936. KPC- Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego
ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowan iem obowiązujących
przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości
wymagana jest zgoda stron, a w jej braku - zezwolenie sądu.
Skutki ustanowienia przymusowego zarządu nieruchomością wspólną.
Sąd może ustanowić zarządcę przymusowego w osobie jednego z współwłaścicieli , albo
osobę trzecią na czas wymagany do podejmowania czynności na czas przez sąd poznaczony.
W tym czasie następuje odsunięcie współwłaścicieli pozostałych w całości lub części od
zarządu, w ich miejsce czynności te wykonuje zarządca ustanowiony przez sąd.
Od jego ustanowienia, współwłaściciele i użytkownicy wieczyści mogą używać tej
nieruchomości w ograniczonym zakresie, tylko w takim, w którym nie przeszkadza
wykonywaniu zarządu określonego przez sąd.
Współwłaściciel bądź użytkownik wieczysty może być pozbawiony używania rzeczy jeżeli
przeszkadza to zarządcy w wykonywaniu zarządu. Każdy może tez wystąpić do sądu o
odwołanie zarządu przymusowego jeżeli odpadnie przyczyna jego ustanowienia.
Odnośnie zarządu ustawowego wg, Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do
współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Ten obowiązek polega na:
aktywnym, w miarę istniejących potrzeb udziale w podejmowaniu decyzji
dotyczących administrowania nieruchomością wspólną.
76
Za administrowanie ustala się wynagrodzenie.
Administrowanie można powierzyć osobie trzeciej w drodze umowy określając zakres jej
uprawnień.
Pobieranie pożytków z rzeczy
Ponoszenie ciężarów w zakresie nieruchomości wspólnej.
Wykład 29.05.2011: Zarząd majątkiem wspólnym małżonków.
Jest regulowany przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego 36do 40 KRiO,
Art. 36. § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu
zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy
poniższe stanowią inaczej.
Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do
majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Czyli są to czynności
które co do zasady przekraczają zakres zwykłego zarządu , wymagana jest zgoda drugiego małżonka.
§ 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia
działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi
małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.
Te przepisy art36 – 40 KRIO, są lex specialis w stosunku do ogólnych reguł zarządu nieruchomością
wspólną wg art. 199 205 KC.
Są to przepisy które obowiązują KriO do chwili kiedy majątek wspólny małżonków stanowi
jedna masę majątkową
.
To się zmieni jeżeli małżonkowie zawrą intercyzę przed zawarciem związku małżeństwa oraz gdy
zawrze ją w czasie trwania małżeństwa,
czyli umowę o rozdzielności majątkowej, w której mogą sobie
określić, które składniki majątkowe będą stanowiły przedmiot odrębnej jej własności, a które wejdą do majątku
wspólnego
, wtedy majątek po zawarciu takiej umowy będzie odrębny a przed jako wspólny.
KRIO stanowi, ze przedmiotami służącymi do wykonywania zawodu każdy ze współmałżonków
zarządza samodzielnie., a gdy drugi małżonek w tym … może zarządzać w zakresie niezbędnym.
Art. 361. § 1. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez
drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej
do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej.
§ 2. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem
czynności prawnej.
§ 3. Przepis art. 39 stosuje się odpowiednio.
Co do zasady może się sprzeciwić czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego
małżonka, z wyjątkiem takich, które zmierzają do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo
podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Wobec osoby trzeciej ten spzreciw jest skuteczny
jeżeli ona się może z nim zapoznać przed dokonaniem czynności
Zgoda drugiego małżonka jest konieczna do :
77
Prowadzących do zbycia obciążenia
Odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego
Oraz takich , które prowadzą do oddania, do najmu i dzierżawy.
Czynności p[prawnej np. zbycie lub wydzierżawianie gospodarstwa rolnego lub
przedsiębiorstwa
Darowizny z majątku wspólnego za wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych ( do
9600zł)
Jeśli zostaje dokonana taka umowa odpłatna, bądź też umowa obciążenia, bądź też nabycie
nieruchomości, gosp. Rolnego, przedsiębiorstwa czyli darowizna z majątku wspólnego i nie
będą to drobne darowizny
, to może być zawarta przez jednego z małżonków ale jest ważność jest
uzależniona od potwierdzenia umowy od drugiego małżonka, przy czym temu pierwszemu musi
upłynąć termin do potwierdzeń zamierzonej przez drugiego małżonka, umowy, po upływie tego
terminu umowa jest ważna i czyn dochodzi do skutku.
Jeżeli jedno małżonków odmawia wyrażenia zgody to ma zastosowanie art. 37 KRIO drugi małżonek
może się zwrócić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd wydaje taka zgodę, gdy
dokonania czynności wymaga dobro rodziny.
Art. 39. Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli
porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się
do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności
wymaga dobro rodziny.
Kuratela nad majątkiem dziecka- regulowana przez KRIO czyli na zbycie dziecka potrzebna
jest zgoda sądu.( art. 199KC)
Zgodnie z art40. Sąd może z ważnych powodów, na żądanie jednego z małżonków pozbawić drugiego
małżonka zarządu majątkiem wspólnym.
Sąd może postanowić , że na czynności z art. 37 potrzebna będzie zgoda sądu.
Art. 40. Z ważnych powodów sąd może na żądanie jednego z małżonków pozbawić drugiego małżonka
samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym; może również postanowić, że na dokonanie czynności
wskazanych w art. 37 § 1 zamiast zgody małżonka będzie potrzebne zezwolenie sądu. Postanowienia te
mogą być uchylone w razie zmiany okoliczności.
W razie ustania wspólności majątkowej małżonków wg KRIO będą miały zastosowanie przepisy KC
art. 199- 205 regulujące zarząd nieruchomością wspólną. .
1
. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
§ 2. Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w
majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do
powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku,
gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o
orzeczenie separacji.
§ 3. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku
wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym
gospodarstwie domowym.
78
Z art. 43 KRIO wynika ,że udziały małżonków są równe, dlatego tez z braku większości
współwłaścicieli, konieczne jest uzyskanie zezwolenia sądu w tych sprawach , w których przepisy
KC wymagają zgody większości współwłaścicieli
Korzystanie z rzeczy wspólnej,
podobnie jak zarząd rzeczą wspólną tak i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli jak i
użytkowników wieczystych może być różnie określone, dlatego też w zależności jakie jest źródło
korzystania z nieruchomości rzeczy wspólnej, można mówić o korzystaniu:
Ustawowym - jeśli korzystają z nie ruchomości wspólnej jak stanowi KC.
Umownym – jeśli umowa określa sposób korzystania
Na podstawie orzeczenia sądowego- jeśli sąd określi sposób korzystania.
Prawo do korzystania z rzeczy wspólnej , ze względu na sposób jego uregulowania w KC można
podzielić na dwa uprawnienia:
Uprawnienie do pobierania pożytków z rzeczy
Uprawnienie do posiadania i używania rzeczy.
Podział ten jest uzasadniony tym, że inny jest przejaw obu sposobów korzystania.
Wspólne posiadanie rzeczy jest niepodzielne i dlatego też przysługuje ono każdemu
współwłaścicielowi do całości bez względu na wielkość jego udziałów.
Przychody(pożytki) natomiast dają się podzielić.
Uprawnienia współwłaścicieli do pożytków reguluje art. 207 KC
Prawo do posiadania rzeczy i używania rzeczy reguluje art. 206KC
Treść tych przepisów została ujawniona w orzecznictwie a zwłaszcza w wytycznych z 1963 w
sprawach stosowania przepisów nieobowiązujących z prawa rzeczowego, które znalazły swoje
odzwierciedlenie w art. 206 i 207KC.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z
niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych
współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości
udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną
Zarząd majątkiem spadkowym
.
Tutaj będą miały zastosowanie przepisy art. 636 , 666, 668KC, regulują one zagadnienia w toku
egzekucji z Nieruchomości i na podstawie odesłania zawartego w KC maja zastosowanie do innego
rodzaju zarządów w KPC uregulowanych między innymi do majtku spadkowego.
Prawo polskie nie zna pojęcia spadku wakującego czyli takiego co do którego nie wiadomo czy
spadkobiercy go obejmą ani też spadków bezdziedzicznych , czyli takich które nie maja
spadkobierców.
Może się zdarzyć tak ,ze majątek spadkowy nie został objęty przez spadkobierców lub spadkobiercę,
i będzie miało to miejscy gdy:
79
Istnieją wątpliwości co do osoby spadku
Spadkobierca jest znany ale nie można się z nim porozumieć i nie można go powiadomić o
fakcie nabycia spadku.(np. wyjechała za granicę )
Spadkobiercy są znani i maja świadomość dziedziczenia ale nie są oni w stanie objąć spadku
w posiadanie.(np. śpiączka)
W takich sytuacjach ustawodawca przewidział instytucję zabezpieczenia spadku i oraz zarząd spadku
nieobjętego
Zabezpieczenie spadku regulowane są w art633-636 KPC
Zarząd spadkiem nieobjętym w 666-668KPC.
Oba rodzaje mogą być stosowane jednocześnie.
KPC przewiduje dwa przypadki zarządu masą spadkową:
Przepisy o zarządzie w toku nieruchomości, regulacja w art. 636KPC.(tzw zarząd
tymczasowy)
Dozór nad nieruchomością
Oba te środki zabezpieczenia spadku oraz zarząd spadku nieobjętego będą miały zastosowanie
jednocześnie.
Jakie są środki zabezpieczenia spadku.
Spisanie majątku ruchomego i oddanie go pod dozór
Złożenie do depozytu
Ustanowienie zarządcy tymczasowego np. gdy dotyczy zbioru praw , gospodarstwa
rolnego czy przedsiębiorstwa..
Ustanowienie dozoru nad nieruchomością
Zastosowanie tych środków nie wyłącza zastosowania równoczesnego pozostałych.
Zabezpieczenia spadku dokonuje sąd w formie postanowienia. Sąd zleca wg art. 635kpc wykonanie
jednego ze środków zabezpieczających przewidzianych art., 636KPC i są nazywane ostatecznymi
środkami zabezpieczenia.
Rozdział 1. (555) Zabezpieczenie spadku i spis inwentarza
Art. 633. (556) Do zabezpieczenia spadku właściwy jest sąd, w którego okręgu znajdują się rzeczy
będące w chwili otwarcia spadku we władaniu spadkodawcy. Sąd, który nie jest sądem spadku,
zawiadomi o dokonanym zabezpieczeniu sąd spadku.
Art. 634. Spadek zabezpiecza się, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw
pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nie
usprawiedliwione rozporządzenie.
Art. 635. (557) § 1. Sąd dokonuje zabezpieczenia spadku na wniosek lub z urzędu.
§ 2. Wniosek może zgłosić każdy, kto uprawdopodobni, że jest spadkobiercą, uprawnionym do
zachowku lub zapisobiercą, a ponadto wykonawca testamentu, współwłaściciel rzeczy,
współuprawniony co do praw pozostałych po spadkodawcy, wierzyciel mający pisemny dowód
należności przeciwko spadkodawcy oraz właściwy urząd skarbowy.
§ 3. Zabezpieczenia spadku dokonuje się z urzędu, jeżeli sąd poweźmie wiadomość, że spadkobierca
jest nieznany, nieobecny lub nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych i nie ma ustawowego
przedstawiciela.
§ 4. Wykonanie postanowienia o zabezpieczeniu spadku i o spisie inwentarza sąd zleca komornikowi
lub innemu organowi.
§ 5. Postanowienie ulega wykonaniu z chwilą jego wydania. Sąd może wstrzymać wykonalność
zaskarżonego postanowienia.
§ 6. Na postanowienie sądu w sprawie zabezpieczenia spadku przysługuje zażalenie.
80
Art. 636. Środkami zabezpieczenia są: spisanie majątku ruchomego i oddanie go pod dozór, złożenie
do depozytu, ustanowienie zarządu tymczasowego, ustanowienie dozoru nad nieruchomością.
Zastosowanie jednego z tych środków nie wyłącza zastosowania innych, równocześnie lub kolejno.
Rozdział 7. (581) Zarząd spadku nie objętego
Art. 666. § 1. Do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę sąd czuwa nad całością spadku, a w razie
potrzeby ustanawia kuratora spadku.
§ 2. (582) Jeżeli inwentarz nie był przedtem spisany, sąd wyda postanowienie o sporządzeniu spisu
inwentarza.
Art. 667. § 1. Kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą, i zawiadomić
spadkobierców o otwarciu spadku.
§ 2. Kurator spadku zarządza majątkiem spadkowym pod nadzorem sądu spadku. Do sprawowania
zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.
Art. 668. Sąd spadku może nakazać sprzedaż należących do spadku rzeczy ruchomych, które są
narażone na zepsucie albo których przechowanie pociąga za sobą nadmierne koszty. Sprzedaż nastąpi
w sposób przewidziany dla sprzedaży ruchomości w toku egzekucji, chyba że sąd określi inny sposób
sprzedaży.
Zarząd majątkiem sprawowany przez wykonawcę testamentu- przewidują przepisy KC w
części dotyczącej spadkobrania.
Dla takiej sytuacji kiedy spadkobierca sporządzi testament wówczas w testamencie ustanowi
tzw. Wykonawcę testamentu, czyli spadkodawca ustanowi wykonawcę testamentu nad
majątkiem spadkowym co wynika z art. 986KC.
Wykonawcą testamentu może być każda osoba fizyczna która posiada pełną zdolność do
czynności prawnych (art. 986 § 2)
Formułowana jest w tym art. Także zasada zgodnie z którą spadkodawca musi wyraźnie
wskazać komu powierza pełnienie takiej funkcji, osobę taką należy wymienić z imienia i
nazwiska, w razie wątpliwości należy podać bardziej dokładne dane personalne niekiedy
wskazując miejsce zamieszkania.
Taką osobą może być jeden z spadkobierców albo zapisobierca może to być też osoba trzecia,
np. prawnik..
Po co wprowadzono wykonawcę testamentu- aby w większym stopniu zapewnić wykonanie
woli spadkodawcy w sposób należyty
Taka osoba która została ujęta w testamencie, bądź też jest zapisobiorcą i została w zapisie
powołana do pełnienia tych obowiązków, jest zobowiązana zwrócić się do sądu o wydanie
odpowiedniego zaświadczenia, że ma status wykonawcy testamentu i na tej podstawie może
wykonywać określone czynności związane z zarządem majątkiem spadkowym.
Taka osoba może także tego obowiązku nie przyjąć, musi jednak złożyć odpowiednie
oświadczenie przed sądem ponieważ tego wymagają przepisy art. 987KC.
Z praktycznego punktu widzenia najlepiej byłoby aby takie oświadczenie zostało złożone
przed podjęciem jakiejkolwiek czynności związanej z pełnieniem tej funkcji.
Takie oświadczenie o rezygnacji z wykonywania funkcji wykonawcy można złożyć w
każdym czasie.
81
Prawa i obowiązki wykonawcy testamentu.
Obowiązki ustanawiane są w testamencie przez spadkodawcę, jeśli spadkodawca nie określi
zakresu tychże obowiązków, bądź też praw, to wówczas obowiązują przepisy KC art. 988 § 1,
Do podstawowych praw i obowiązków wykonawcy testamentu należą :
zarząd majątkiem spadkowym czyli zarząd spadkiem,
spłata długów spadkowych a w szczególności wykonanie zapisów i poleceń a po
wykonaniu
tych
czynności jego podstawowym obowiązkiem jest wydanie
spadkobiercom majątku spadkowego zgodnie z wolą testatora i ustawą (art. 988 § 1)
Wykonawca testamentu posiada także zdolność procesową ,
może pozywać i być pozywanym w sprawach wynikających z zarządu majątkiem
spadkowym
może także pozywać w spawach o prawa należące do spadku i być pozywany w
sprawach o długi spadkowe ((art. 988 § 2)
W ramach zarządu spadku wykonawca testamentu może :
podejmować także czynności przekraczające zwykły zarząd, co oznacza, że przez
cały okres wykonywania tego prawa, uprawnień wykonania zarządu spadkobiercy
pozbawieni są prawa zarządu spadkiem i są odsunięci.
Wykonawca ma spłacić długi spadkowe,
Ściąga także wierzytelności należące do spadku,
Wykonuje wskazane w testamencie zapisy i polecenia, które zazwyczaj są
długami spadkowymi i one z reguły są przedmiotem troski spadkodawcy i często
to przesądza o ustanowieniu wykonawcy testamentu.
Po spełnieniu tych wszystkich czynności wykonawca jest zobowiązany wydać majątek
spadkowy spadkobiercom zgodnie z wolą testatora i przepisami ustawy.
Wykonawca testamentu w czasie wykonywania zarządu podejmuje różnorodne
czynności i z tego tytułu należy mu się wynagrodzenie.
Koszty związane z wykonywaniem tych czynności oraz koszty, które poniósł z
majątku osobistego i wynagrodzeni, wchodzą w skład długów spadkowych.
Wykonawca rozlicza się ze spadkobiercami- z racji tego ,że są to długi spadkowe, w
związku z tym spadkobiercy zobowiązani są do zaspokojenia wykonawcy testamentu
w postaci należnego wynagrodzenia oraz zwrotu innych kosztów które on
podejmował we własnym imieniu ale na rzecz spadkobierców.
To powoduje ,że pomiędzy wykonawcą a spadkobiercą powstaje pewien węzeł
obligacyjny do którego należy stosować przepisy KC o płatnym zleceniu (989 § 1
KC)
Wynagrodzenie oraz zwrot kosztów zarządu majątkiem spadkowym, jeżeli takie
koszty poniósł reguluje art989 § 2 KC.
Wygaśniecie praw i obowiązków wykonawcy testamentu.
Uprawnienia wykonawcy testamentu wygasają z chwilą :
wypełnienia przez niego wszystkich zadań określonych przez spadkodawcę lub
wynikających z treści art. 988 § 1 KC) czyli dokona zarządu wykona polecenia i
zapisy oraz wyda majątek, albo też z testamentu.
śmierci wykonawcy testamentu
zwolnienia go przez sąd z obowiązków na jego własny wniosek ,bądź też na wniosek
spadkobierców którzy uprawdopodobnili że sprzeniewierza się on woli testatora
(sprzedaje majątek pieniądze lokuje nie wiadomo gdzie
82
Skutki utraty przez wykonawcę testamentu pełnej zdolności do czynności prawnych
Spadkobiercy mogą wystąpić do sądu o zwolnienie wykonawcy z tego obowiązku jeżeli
zachodzą okoliczności wymienione w art. 990 KC, natomiast sam fakt że zachodzi
podejrzenie, że jest to osoba chora psychicznie nie stanowi podstawy do wyłączenia
wykonawcy od pełnienia tych czynności, musi być to potwierdzone orzeczeniem sądowym o
ograniczeniu zdolności do czynności prawnych.
Zarząd majątkiem w małej i dużej wspólnocie mieszkaniowej.
Jeśli spojrzymy na ustawę o własności lokali z 24.06.1994r. to ona m.in. statuuje nową
instytucję jaką jest wspólnota mieszkaniowa w związku z możliwością wyodrębnienia lokali
w budynkach wielomieszkaniowych i ustanowienia odrębnej własności nieruchomości
lokalowych.
Ta ustawa określa nie tylko zasady wyodrębnienia i ustanawiania odrębnej własności lokali
ale także pozwala na określenie momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej oraz pozwala
na określenie wykonywania zarządu w małej i dużej wspólnocie mieszkaniowej.
Małą wspólnotą mieszkaniową jest taka wspólnota w której wielkość lokali nie przekracza 7
lokali, natomiast duża wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą w, której następuje
wyodrębnienie ponad 7 lokali.
Wspólnota mieszkaniowa jest:
ułomną osoba prawną,
powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia co najmniej 1 lokalu, w formie
odrębnej nieruchomości lokalowej.
W okresie( lata 1990-2000 i nadal) kiedy gminy dokonywały sprzedaży lokali, to były te
lokale stopniowo wyodrębniane z całości i ustanawiane odrębne nieruchomości lokalowe.
Z chwilą wyodrębnienia w takim budynku wielomieszkaniowym co najmniej jednego lokalu,
jako odrębnej własności nieruchomości, wówczas z mocy prawa powstawała już wspólnota
mieszkaniowa.
Wspólnota mieszkaniowa, która zaliczana jest do dużej wspólnoty ponieważ wielkość lokali
przekracza 7. Natomiast jeśli były budynki w których były 4 lokale, 2lokale, 3 lokale
zazwyczaj w budynkach nie jednorodzinnych, zazwyczaj w budynkach mieszkalnych, jeśli
jest możliwość ze względów technicznych po ścianie dylatacyjnej.
Wyodrębnienie odrębnej nieruchomości budynkowej, ten budynek stanowi wspólnotę
mieszkaniową, jeśli w nim następuje wyodrębnienie co najmniej 1lokalu i ustanowienie
odrębnej własności nieruchomości tego lokalu.
Właściciele nieruchomości lokalowych są także współwłaścicielami nieruchomości wspólnej,
a tymi nieruchomościami wspólnymi są:
schody,
strychy,
pralnie,
nieruchomość gruntowa pod budynkiem
nieruchomość przewidziana do korzystania racjonalnego z tego z budynku
83
Nieruchomość, która jest przewidziana do korzystania racjonalnego z tego z budynku a która
może stanowić także i nieruchomość gruntową, która znacznie przekracza te nieruchomość
niezbędną wspólną położoną pod budynkiem w którym te lokale są wyodrębnione ,to poza tą
nieruchomością gruntową niezbędną do korzystania zazwyczaj przyjmuje się od 2 do 5
metrów.
To też jest nieruchomość wspólna, czyli patrząc na konstrukcję prawną wspólnoty
mieszkaniowej ,to trzeba powiedzieć że ona odpowiada zasadniczo modelowi spółki jawnej,
jest to ułomna osoba prawna ,która w praktyce działa samodzielnie ale do czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu które zostały określone w art. 22 ust3 ustawy o
własności lokali potrzebna jest uchwała właścicieli lokali w której wyrażają zgodę na
dokonywanie czynności oraz udzielają zarządowi, bądź też zarządcy pełnomocnictwa do
zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
To pełnomocnictwo powinno być udzielone poprzez podjęcie uchwały z udziałem notariusza
czyli w formie prawem przewidziany.
Dla skuteczności oświadczenia woli w imieniu wspólnoty składanej przez zarząd bądź
zarządcę potrzebne jest dla nich stosowne umocowanie.
Brak tego umocowania bądź przekroczenie granic umocowania w przypadku jednostronnych
czynności prawnych oznacza nieważność takiej czynności chyba, że członkowie wspólnoty
mieszkaniowej zgodzili się na działanie zarządu bez umocowania.
Jeśli zarząd lub zarządca podejmie taką czynność, co do której brak było umocowania to
wówczas to umocowanie może otrzymać poprzez konwalidację czyli poprzez podjęcie
uchwały w późniejszym czasie w której takie umocowanie otrzyma od wspólnoty czyli od
członków wspólnoty mieszkaniowej .
W ramach ustawy o własności lokali, która powiada że do zarządu w małych wspólnotach
mieszkaniowych mają zastosowanie przepisy KC o zarządzie rzeczą wspólną.
Natomiast jeśli chodzi o duże wspólnoty mieszkaniowe to będą miały zastosowanie przepisy
art. 18 i następne ustawy o własności lokali.
Jeśli chodzi o małą wspólnotę mieszkaniową to w takiej sytuacji ustawodawca powiada w
art. 19 , że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal
do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością
wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności.
Zarząd w małej wspólnocie mieszkaniowej –według zasad czyli ustawa- nie podejmuje
żadnych wspólnych reguł zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie
mieszkaniowej każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania przy zarządzie
nieruchomością wspólną.
Każdy z nich może podejmować określone czynności zarządu bezpośredniego, zatem
wszystkie decyzje podejmowane odnośnie nieruchomości wspólnej (a więc działki, dachu,
instalacji kanalizacyjnej, wind itp.) wymagają współdziałania właścicieli.
W przypadku powołania zarządu 1 osobowego albo kolegium , spośród właścicieli i jeśli
ten zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu, to wtedy pozostali członkowie są
odsuwani od wykonywania tych czynności, jeśli chodzi o inne podejmowanie czynności
wówczas ustawowo wymagana jest zgoda większości.
Jeśli chodzi o podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd np. nadbudowa, dobudowa
strychu wymagana jest jednomyślność musi być zgoda wszystkich współwłaścicieli
84
nieruchomości wspólnej a tymi współwłaścicielami są członkowie wspólnoty mieszkaniowej
czyli regulacje KC mamy ustawowy zarząd nieruchomością.
Casus.
Inna sytuacja, mają dosyć natręctwa sąsiada który chce wynagrodzenia za czynności które on
podejmuje, to część z nich doszła do wniosku że facet nie ma profesjonalnego przygotowania
i jeszcze dodatkowo wprowadza obowiązki z którymi oni się nie zgadzają
….. więc postanowili zawrzeć umowę o zarządzie nieruchomością wspólna i jednocześnie w
tej umowie zawarli postanowienie że ustanawiają zarządcę czyli do wykonywania czynności
zarządu powołują zarządcę.
Jest to pewne upoważnienie do zatrudnienia firmy, która profesjonalnie zajmuje się
zarządzaniem nieruchomością i z taką osobą która ma uprawnienia do wykonywania zarządu
nieruchomością, wydane na podstawie ustawy o Gospodarce nieruchomościami,-określające
sposób wynagradzania.
Taka mała wspólnota mieszkaniowa licząca do 7lokali może zaciągać zobowiązania może
pozywać i być pozywana czyli posiada zdolność procesową w granicach określonych przez
ustawę.
Ta mała wspólnota mieszkaniowa działa bez organu powołanego do jej reprezentowania.
Duża wspólnota mieszkaniowa działa przez organ jakim jest zarząd.
W małej wspólnocie mieszkaniowej do czasu wyznaczenia przez wspólnotę , poprzez
podjęcie uchwały przez większość współwłaścicieli, osoby lub osób do sprawowania zarządu
a więc może to być osoba będąca członkiem wspólnoty jak i osoba która pochodzi spoza
wspólnoty, powołują do sprawowania zarządu i do reprezentowania jej na zewnątrz czyli do
czasu aż taka osoba nie zostanie powołana każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej
jest uprawniony i zobowiązany do reprezentowania tej małej wspólnoty.
W momencie kiedy zostanie powołany zarządca on wykonuje wszystkie czynności do
których został upoważniony w umowie, pozostali członkowie wspólnoty pozostają odsunięci
od wykonywania tychże czynności.
Czynnościami zwykłego zarządu są czynności:
faktyczne
prawne i
procesowe,
które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz z jej administracją.
Zarządca jest odpowiedzialny wobec wszystkich właścicieli za pełnienie swoich obowiązków
i w określonych terminach na koniec roku kalendarzowego powinien składać sprawozdanie z
zarządu.
Jeśli bez usprawiedliwionej przyczyny nie złoży sprawozdania w oznaczonym terminie
wówczas sąd może ustanowić zarządcę przymusowego, wyznaczając termin do składania
takich sprawozdań, a w przypadku kiedy przymusowy zarządca nie wykonuje tychże
obowiązków, czyli sprawozdanie zarządu bądź też nie wykonuje innych czynności które sąd
mu nakazał ,czyli poleceń, wówczas może być skazany na grzywnę stosownie do 983KPC.
W braku umowy możliwe jest ustanowienie zarządcy przymusowego.
Jednocześnie jeżeli ustanawia się zarządcę przymusowego, którego ustanawia sąd, to taki
zarządca jest zobowiązany niezwłocznie zgłosić wniosek do sądu wieczystoksięgowego o
ujawnienie zarządu sądowego w KW prowadzonej dla określonej nieruchomości wspólnej.
85
Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lokali mogą jedynie współdziałać w
zarządzie nieruchomością wspólną w sposób, który nie narusza praw i obowiązków
zastrzeżonych dla zarządcy.
Zarządca reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, w tym także w postępowaniu sądowym, przy
czym trzeba wyrażanie podkreślić że jeśli chodzi o sprawy dotyczące odrębnej własności
nieruchomości lokali względem do uprawnienia zarządcy, to on nie ma możliwości
ingerowania w sprawy związane z prowadzeniem spraw w ramach nieruchomości
lokalowych.
Uprawnienia zarządcy nie dotyczą lokali ( to jest w gestii właściciela), obejmują tylko
nieruchomość wspólną czyli strych schody windy, parking, dach, grunt wokół budynku, droga
dojazdowa, itp.,
Nie ma możliwości ingerowania w stosunki wewnątrz lokalu, chyba że przepis ustawy na to
pozwala na podstawie przepisów odnośnie sprzedaży lokalu, czy zgłoszenie roszczenia o
sprzedaż lokalu w przypadku naruszenia porządku domowego.
Tylko te przepisy pozwalają na ingerencję wspólnoty mieszkaniowej w własność lokalu.
Czynności przekraczające zwykły zarząd określone w art. 22 ustawy o własności lokali
Art. 22.
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna
jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca
zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające
zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.(forma aktu notarialnego)
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie
odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania
odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z
eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych
właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które
zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym
budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz
ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji
86
pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie
tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość
lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy
zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Wg art. 66KC.
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i w przypadku jeśli brak
zgody osób właściwych do udzielenia tej zgody, właściciel może wystąpić do sądu o
ustanowienie zarządu sądowego i na podstawie orzeczenia sądu ustanawiany jest zarząd
przymusowy.
Czynności zwykłego zarządu będą czynnościami faktycznymi oraz procesowymi związanymi
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem czy też
zgodnie z wolą właścicieli.
Casus:
Podział czynności przekraczających zwykły zarząd np. 2budynki w jednym jest 4lokale w
drugim są 2-3 lokale,
Gdy będzie chodziło o podział w związku z rozbudową nadbudową modernizacją, to musi
być zgoda wszystkich.
Do podziału nieruchomości wspólnej będą dążyli właściciele nieruchomości by ustalić
własność gospodarowania. Nieruchomość wspólna jest wprost proporcjonalna do wielkości
przypadających udziałów.
87
Dokonujemy podziału do odrębnego korzystania, zawieramy umowę o podziale
nieruchomości do korzystania z części nieruchomości wspólnej gruntowej w części
odpowiadającej wielkości przypadających nam udziałów.
Albo zawiera się umowę albo się występuje do sądu. Jeżeli to jest mała wspólnota to
właściciele sami prowadzą interesy , ale gdy jest duża to musi zostać powołany zarząd.
Zawiera się umowę o odrębnym korzystaniu z nieruchomości wspólnej i w tej umowie
określa się sposób korzystania z tej nieruchomości po podziale.
Ustawodawca nie przewiduje możliwości ograniczenia swobody zarządu w podejmowaniu
istotnych czynności dla interesów wspólnoty mieszkaniowej np., poprzez określenie
najwyższej sumy zobowiązań ,jakie zarząd może zaciągnąć bez zgody ogółu właścicieli
Nie może także określić, ograniczyć swobody zarządu w podejmowaniu czynności np. w
zakresie zaciąganej przez zarząd wysokości kredytu bankowego, bądź też innego.
Jeżeli jest zarząd, to w takim wypadku on decyduje w jakiej wysokości zaciąga ten kredyt, w
tym przypadku ustawodawca nie przewiduje wprowadzenia przez wspólnotę czyli członków
wspólnoty ograniczeń zarządu tej materii, one powinny być uzasadnione aktualnymi
potrzebami na remont, przebudowę inne czynności określone w art. 22 ust 3.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości
udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego
lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z
eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych
właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które
zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym
budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz
ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji
pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie
tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną . tj.
rozporządzanie, obciążanie , modernizacja, remonty , nadbudowa , rozbudowa, zmiana
88
wielkości udziałów itp. Wówczas członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą sobie w
umowie określić, co wolno zarządcy lub zarządowi a czego nie wolno.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą sobie w umowie określić, że wszystkie udziały
są równe.
Nie ma żadnych przeciwskazań by przyjąć taką zasadę, że wszystkie udziały są sobie równe-
w praktyce rzadko do tego dojdzie, ale nie można wykluczyć takiej możliwości.
W związku z tym może podjąć taką uchwałę, że zarządca może :
dokonać zmiany wielkości nieruchomości wspólnej,
dokonać zmiany zarządu nieruchomością wspólną.
Co do zasady nie można zmienić zasad reprezentacji oraz udzielania pełnomocnictw,
obowiązują tu przepisy ustawy dotyczące dużej wspólnoty mieszkaniowej oraz przepisy KC
regulujące sposoby udzielania pełnomocnictw oraz formę prawną udzielania takiego
pełnomocnictwa.
Jeśli chodzi o ograniczenie władztwa wspólnoty mieszkaniowej to one zostały określone w
wyroku SN z 3.04.2009r. w którym to SN stwierdził że właściciele lokali nie mogą
podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali.
Zmiana wielkości udziałów przynależących do lokali ukształtowanych na podstawie umowy
bądź też ustawy, może być dokonana w umowie zawartej między wszystkimi właścicielami
lokali oraz dotychczasowym właścicielem nieruchomości, który pozostaje właścicielem
wszystkich niewyodrębnionych lokali.
Casus.
Np. mamy sytuacje, że wyodrębnione są 4lokale a 3lokale stanowią własność
dotychczasowego właściciela lokali w budynku czyli między dotychczasowymi
właścicielami wyodrębnionych lokali a dotychczasowym właścicielem wymagana jest zgoda
w której będzie określona zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, bo to on
jest właścicielem niewyodrębnionych lokali. Jego udział w nieruchomości wspólnej jest
większy (nie są to odrębne nieruchomości). Musi być zatem zawarta umowa określająca
wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jeśli następuje podział nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami to potrzebna jest nie
tylko uchwała ,która jest podjęta w tym przedmiocie ,ale także uchwała wyrażająca zgodę na
zmianę udziałów w nowopowstałych wyodrębnionych nieruchomościach powstałych po
podziale (zawierają umowę i w tej umowie wyrażają zgodę na zmianę udziałów).
Nawiązanie do poprzedniego casusu.
Jeśli np. mieli udział w nieruchomości o pow 11 arów i stały 2 budynki nieduże 1piętrowe to
ich udziały były proporcjonalne do nieruchomości gruntowej a po podziale uległy
zmniejszeniu i na tę zmianę muszą wyrazić zgodę, ponieważ na podział i na zmniejszenie
udziałów wymagana (niezbędna) jest zgoda ,w postaci uchwały przyjętej jednomyślnie.
W przypadku dużej wspólnoty wymagana jest zgoda większości.
Jeżeli powierzchnia działki zajętej pod budynek lub budynki, w którym dokonano
wyodrębnienia chociażby jednego lokalu na rzecz innej osoby niż dotychczasowy właściciel,
jest większa niż powierzchnia niezabudowana, to do prawidłowego korzystania
89
współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości i taki podział wymaga uchwały
właścicieli lokali, o tym stanowi art. 22 ust 3 pkt 6. „Udzielenie zgody na zmianę wysokości
udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.”
Taki podział wymaga podjęcia uchwały oraz notarialnego pełnomocnictwa dla zarządcy lub
zarządu na dokonanie takiego podziału.
Właściciele podejmują uchwałę na dokonanie podziału, natomiast oni sami nie mogą
dokonywać tej czynności, ale mogą udzielić pełnomocnictwa - w małej wspólnocie
mieszkaniowej zarządcy, a w dużej wspólnocie – zarządowi, na podejmowanie tych
czynności.
Zarządca lub zarząd będzie występował do Wójta, Burmistrza, Prezydenta o podział tej
nieruchomości czyli podejmie określone (konieczne) czynności.
W
razie
sporu,
który, jeżeli powstanie w stosunkach majątkowych pomiędzy
współwłaścicielami, to uchwała zawarta notarialnie poświadczona czyli zrobiona przez
notariusza, będzie podstawowym dowodem w sprawie w przypadku gdy współwłaściciele
wystąpią do sądu o zniesienie współwłasności przez podział rzeczy (nieruch) w naturze.
Tutaj zarząd, będzie miał legitymację procesową - na dokonanie określonej czynności muszą
przedstawić uchwałę i sąd na tej podstawie będzie dokonywał podziału i zniesie tę
współwłasność.
To samo dotyczy wydzielenia działki niezabudowanej lub objętej zabudową nie uznaną za
niezbędną do prawidłowego korzystania z budynku, lub budynków ,jak przejście do
budynku, grunt pod budynkiem, które umożliwiaja racjonalne i prawidłowe korzystanie z
budynku,
Reszta tj nieruchomość wspólna ale nie związana z prawidłowym korzystaniem z tej
nieruchomości. W takiej sytuacji możemy różne decyzje podejmować:
dokonać podziału,
dokonać zabudowy
i na te czynności wskazana jest uchwała, ze wskazaniem do jakich czynności zarządca , bądź
zarząd jest upoważniony.
Podział nieruchomości w celu części jej sprzedaży czyli zbycia, rozporządzenia
nieruchomością a w pozostałej części zgoda na zmniejszenie udziałów w nieruchomości
wspólnej powstałej po podziale, oraz następnie upoważnienie do zabudowy tej nieruchomości
wspólnej poza nieruchomością zbędną do korzystania z tej nieruchomości w której są lokale
np. na wybudowanie 4-6garaży.
To znaczy ,że w tym umocowaniu (udzielenie pełnomocnictwa w formie prawem
przewidzianej), zarządca może podejmować te czynności, do których został w umowie
umocowany:
do wszczęcia czynności w postaci złożenia wniosku o wydanie decyzji o podziale
nieruchomości
do podejmowania czynności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę
do zawierania umów z opracowaniem projektu budowlanego
do zawierania umów związanych ze zbyciem nieruchomości ze wskazaniem środków
finansowych z których będą finansowane te czynności.
90
To wszystko powinno być w konkretnym umocowaniu a następnie określone jakie czynności
może podejmować bo są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, czyli
powinno być wyspecyfikowane w podejmowanej(podjętej ) uchwale.
Jeśli chodzi o konkretny art. 5 regulujący podział nieruchomości wspólnej , jeśli powierzchnia
nieruchomości wspólnej zabudowanej budynkiem jest większa niż powierzchnia działki
budowlanej, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości w drodze uchwały i
umocowania zarządu do podejmowania czynności.
Jeśli na nieruchomości gruntowej położony jest więcej niż jeden budynek a przynajmniej w
jednym z nich jest wyodrębniona własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału
tej nieruchomości polegającej na wyodrębnieniu dotychczasowej nieruchomości dwu lub
więcej działek budowlanych.
Nawiązanie do casusu ( rysunek)
Wydzielono np. jedną dodatkową działkę na tej nieruchomości z których będziemy czerpali
korzyści finansowe, rozporządzamy nią przenosząc własność nieruchomości na jedną osobę
albo rozporządzamy w sensie takim, że wydzierżawiamy tę nieruchomość, ponieważ jest
dobrze usytuowana i np. wydzierżawiamy na działalność gospodarczą. Do rozporządzania ta
nową działką , trzeba dać umocowanie zarządowi albo zarządcy, ale jeżeli zarządca nie
potrafi gospodarować naszą nieruchomością zgodnie z oczekiwaniami Nas czyli właścicieli
to zawsze taką Umowę z zarządcą można w każdej chwili zmienić z uwagi na ważne
okoliczności, którymi mogą być zmiana przeznaczenia użytkowania.
Przy dokonywaniu podziału będą miały zastosowanie przepisy art. 92-99 ustawy o
gospodarce nieruchomościami.
Wspólnota mieszkaniowa wybierając zarząd, bądź też powołując zarządcę, powinna
jednocześnie określić wysokość wynagrodzenia dla zarządcy lub członków zarządu.
To wynika wyraźnie z art. 22 ust 3 określający zakres czynności przekraczających zwykły
zarząd, w pkt.1 jest zapis ,że wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać uzasadnionemu
nakładowi jego (zarządcy lub zarządu) pracy.
Inne będzie wynagrodzenie zarządcy jeżeli dokonuje tylko czynności zwykłego zarządu a
inne, na pewno wyższe, dla zarządcy który będzie dokonywał podziału nieruchomości, itp.
czyli czynności przekraczające zwykły zarząd, ponieważ te czynności wymagają wiedzy
specjalistycznej.
Każda wspólnota ma swoje konto na które wpływają środki z czynszu, z innych źródeł
związanych z pochodzeniem z pobierania pożytków.
Przy posiadaniu rzeczy wspólnej każdy ma prawo do pożytków i korzyści z nich ,
proporcjonalnie do swojej części udziałów w całości udziałów tej rzeczy wspólnej..
Brak uchwał bądź tez umowy w kwestii wynagrodzenia dla zarządcy lub zarządu, stwarza
możliwość dla uprawnionego(zarządu) do wystąpienia do sądu z żądaniem określenia
wysokości kwoty należnej od wspólnoty mieszkaniowej.
Nie pobiera się tego wynagrodzenia od każdego z członków wspólnoty tylko od wspólnoty,
pozwanym jest wspólnota a nie członek wspólnoty.
Zewnętrznie reprezentuje wspólnotę zarządca lub zarząd, co więcej nawet jeśli się poróżnią
członkowie wspólnoty, to organem rozjemczym upoważnionym do regulowania sytuacji
91
konfliktowych jest wspólnota mieszkaniowa a nie członkowie którzy pozostają z sobą w
sporze.
Kiedy członek wspólnoty może wystąpić do sądu?
Kiedy zajdą przesłanki okreslone w art. 203KC, które dają podstawę do wystąpienia z
pozwem, z żądaniem o ustanowienie zarządu przymusowego :
kiedy większość krzywdzi mniejszość.
kiedy naruszone są zasady współżycia społecznego,
zarząd nie jest wykonywany zgodnie z przeznaczeniem danej nieruchomości.
W chwili zaistnienia wyraźnej, jakiejkolwiek przesłanki z art. 203, każdy z członków
wspólnoty może wystąpić do sądu, ale musi podać przyczynę, okoliczności ,dowody, że jedna
z tych przesłanek została spełniona.
Od tego jest uzależnione ustanowienie zarządu przymusowego bądź też zarządu
komisarycznego w dużej wspólnocie.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa powołuje członka zarządu z pośród osób innych niż
właściciele lokali, wówczas wysokość wynagrodzenia jest pozostawiona swobodzie stron
umowy, tj. między zainteresowanym zarządcą a wspólnotą i taka uchwała lub umowa będzie
wynikiem uzgodnienia stanowiska stron umowy - w dużej wspólnocie to (przekazanie
zarządu) będzie przyjęte na podstawie uchwały a w małej na podstawie umowy.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych te czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu podejmowane są w szczególnej formie poprzez podjęcie uchwały, która może być
podjęta na Walnym Zgromadzeniu a może być podjęta w części lub całości droga obiegową.
przekazuje się od właściciela do drugiego właściciela obiegówką jt też dopuszczalna forma
podejmowania uchwał.
Natomiast jeżeli chodzi o ustalenie wynagrodzenia zarządcy przymusowego ustanowionego
przez sąd, to o wysokości tego wynagrodzenia decyduje sąd stosownie do treści 935KPC a nie
ogół właścicieli.
W takiej sytuacji kiedy Sąd podejmuje decyzje, współwłaściciele nieruchomości wspólnej
mogą wystąpić do sądu o zwolnienie zarządcy przymusowego z uwagi na zaistniałą
przyczynę uzasadniającą zwolnienie go z pełnienia tego przymusowego zarządu.
Jeśli ustała przyczyna dla której powołano zarząd przymusowy mogą wystąpić do sadu o
zwolnienie go z tejże funkcji.
Inne zagadnienie które może powstać odnośnie czynności przekraczających zwykły zarząd,
to dotyczą podziału lokali albo połączenia dwóch lub więcej lokali.
W takim przypadku wymagana jest zgoda ogółu współwłaścicieli wyrażona w uchwale w
dużej wspólnocie mieszkaniowej.
Dlatego, że wymagane jest, w następstwie podjęcia tej uchwały, udzielenie pełnomocnictwa
zarządowi do podjęcia czynności technicznych czy też techniczno-budowlanych , nawet jeśli
nie są związane z przebudową, rozbudową na podział tej nieruchomości która później będzie
przedmiotem np. dzierżawy.
W jaki sposób podejmowane są uchwały przez właścicieli
-
decyduje o tym art. 23
ustawy o własności lokali .
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego
zbierania głosów przez zarząd.
92
Uchwała może być także wynikiem głosów poddanych częściowo na zebraniu a częściowo w
drodze indywidualnego zbierania przez zarząd.
Takie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali według przypadającej ich
wielkości udziałów, chyba ,że w umowie bądź w uchwale podjęto inne postanowienia.
Wtedy przyjmuje się ,że na jeden lokal przyjmuje się jeden głos. Jeżeli suma udziałów nie jest
równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź też gdy obydwa te
warunki są spełnione łącznie, wówczas głosowanie według zasady że na każdego
współwłaściciela przypada 1 głos, przeprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
posiadających 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Art. 23.
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze
indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość
udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden
głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie
co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie,
każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Zaskarżanie uchwał
Takie uchwały mogą być zaskarżane do sądu. Właściciele lokali mogą zaskarżyć uchwałę do
sądu z powodu:
-niezgodności z przepisami prawa
-niezgodności z umową właścicieli lokali albo
-jeśli narusza taka uchwała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną
bądź w inny sposób narusza jego interesy.
W ust 1 art. 25 określono materialno prawne przesłanki zaskarżalności uchwały
podejmowanej w ramach dotyczących zarządzania tą nieruchomością .
Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni.
Każdy ze współwłaścicieli może zaskarżyć taką uchwałę w przeciągu 6 tygodni od dnia
podjęcia uchwały na zebraniu ogółu współwłaścicieli albo 6 tygodni od dnia powiadomienia
współwłaścicieli o treści takiej uchwały, jeśli była ona podejmowana w drodze
indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.
Prawo zaskarżania uchwał nie przysługuje natomiast zarządowi w dużych wspólnotach
mieszkaniowych lub zarządcy powołanemu w drodze umowy w małych.
Nie przysługuje także prawo zaskarżania uchwał innym organom wspólnoty takim, jak radzie
nadzorczej czy komisji rewizyjnej jeżeli takie we wspólnocie funkcjonują.
Prawo zaskarżania uchwał nie przysługuje także zarządcy przymusowemu.
93
Taka zaskarżona decyzja do sądu podlega wykonaniu chyba, że sąd na żądanie wstrzyma jej
wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Podstawą zaskarżania mogą być okoliczności wymienione w art. 25 ust 1
Art. 25.
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami
prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego
zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli
albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie
indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie
do czasu zakończenia sprawy.
Literatura ewentualna - Roman Dziczek komentarz do art. 5oraz art. 17-25.