WYKŁAD NR 1 (13.02)

Kryzysu na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat nie było tylko w Niemczech i Japonii. 

Bankowość hipoteczna w Polsce jest słabo rozwinięta. Udział kredytów hipotecznych w PKB w 
Polsce to 19%, w UE 50%, w Holandii nawet 90%. Tylko około 3% Polaków wzięło kredyt 
hipoteczny, tylko około 8% nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest obciążonych hipoteką, w 
Holandii jest to 80%. 

Bloki tematyczne:

1. Organizacja bankowości hipotecznej w Polsce
2. Produkty bankowości hipotecznej
3. Ryzyko oferowanych produktów i metody jego ograniczania (oprócz badania zdolności 

kredytowej są zabezpieczenia, w tym hipoteka na nieruchomości)

4. Hipoteka

- co to jest hipoteka?
- jakie są metody ustanowienia hipoteki?

- bank musi poznać stan prawny nieruchomości i wycenić wartość danej nieruchomości

Sprawy organizacyjne:

–

konsultacje: środa 19:00

–

zaliczenie: egzamin pisemny, zerówka na ostatnim wykładzie (29.05), 10 pytań po 2 punkty, 
zalicza 12 punktów. 

–

podstawą do zaliczenia jest wykład

–

„Mieszkaniowy kredyt hipoteczny w Polsce”, SGH 2010, G. Główka

 

1. System bankowy w Polsce

bankowość hipoteczna → segment bankowości, który zajmuje się długoterminowym 
finansowaniem nieruchomości. 

Na czele systemu bankowego w Polsce stoi NBP i KNF (od 1.01.2008, integracja nadzoru nad 
rynkiem finansowym, Sejm uchwalił ustawę o konsolidacji nadzoru w 2006 roku).

1) zadania nadzorczo -  kontrolne:

- realizuje je głównie KNF
- licencjonowanie banków – jeden ze sposobów utworzenia banku w Polsce, należy złożyć 
wniosek w KNF. Musimy sporządzić biznesplan działania banku: jaką działalnością będzie 
się zajmował, jak będzie się refinansował (ustalenie tego z KNF to około 7-8 miesięcy), 
musimy zawiadomić KNF o członkach zarządu banku, uzyskać zgodę na powołanie danego 
prezesa. Oprócz prezesa zgodę musi uzyskać też jeden członek zarządu. Minimalna ilość 
członków zarządu to trzy osoby, gdy bank się rozrasta to ilość członków się zwiększa, 
najczęściej określa to statut banku. Kolejną ważną kwestią jest wyposażenie kapitałowe 
banku, nie niższe niż równowartość w PLN 5mln EUR. Tę ścieżkę wykorzystuje się w 98% 
przypadków
- rozpoczęcie działalności na polskim rynku w formie oddziału banku zagranicznego w 
Polsce – po 1 maja 2004, pod warunkiem, że kapitał założycielski pochodzi z UE. 
Największym projektem w tej formie był Polbank dopóki nie połączył się z Raiffeisenem. 
Był to grecki Eurobank. Niedawno na polski rynek wszedł także Bank of China (uzyskał 
licencję w Luksemburgu). W tej chwili jest to największy bank na świecie.

*depozyty w banku w formie oddziału nie są gwarantowane przez BFG, ale przez rząd kraju, z 
którego pochodzi kapitał (w przypadku Polbanku był to więc rząd grecki). Taki bank podlega też 
nadzorowi ze strony kraju macierzystego, a nie KNF.

*bank jest przedsiębiorstwem specyficznym, bo charakteryzuje się bardzo dużym lewarowaniem. 
Udział środków własnych to tylko około 10-12% pasywów. 90% pasywów to środki obce, w tym 
80% to depozyty. Obciąża te środki ryzykiem, które jest zróżnicowane. 

*Po II WŚ tylko Rosja i Islandia (2007/8) nie obsłużyły swoich dłużnych papierów wartościowych.
W Polsce aktywa w miarę bezpieczne to polskie obligacje skarbowe i bony pieniężne. 

*W przeciętnym banku uniwersalnym większość aktywów stanowią kredyty i pożyczki – ok. 70%.

–

tworzenie i ocena przestrzegania przez banki norm nadzorczych → mamy zestaw norm 
wprowadzanych przez uchwały sejmowe, rekomendacje itp. 

–

współczynnik wypłacalności banku = kapitały własne banku / aktywa banku 
obliczone z uwzględnieniem poziomu i ryzyka ← uproszczony mianownik. 
Nazywa się również współczynnikiem adekwatności kapitałowej. Dzisiaj 
panują zasady ustalone w Bazylei II, która mówi, że współczynnik ten nie 
może być niż niż 8% (od trzeciego roku działania). W Polsce wymaga się od 
banków w warunkach kryzysu ok. 12%. Przeciętny współczynnik wynosi na 
polskim rynku ok. 13%. Jeżeli współczynnik spada, knf żąda od banku 
przygotowania programu naprawczego i jego wprowadzenia. Jeżeli nie da on 
rezultatów wprowadza się zarząd komisaryczny w banku, powoływany przez 
knf. Zawieszone zostaje działanie rady nadzorczej. W latach 2000-2002 były 
w polskich bankach trzy zarządy komisaryczne, dzisiaj nie ma w żadnym. 

–

Współczynnik koncentracji → określa w jakiej wysokości dany bank może 
udzielić kredytu pojedynczemu kredytobiorcy lub grupie kredytobiorców 
powiązanych ze sobą kapitałowo w stosunku do kapitałów własnych tego 
banku. Maksymalnie jest to 25% kapitałów własnych. Ma to bardzo istotne 
znaczenie do finansowania nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych (Złote 
Tarasy → 240 mln euro). Bank może utworzyć konsorcjum bankowe i 
zaproponować innym bankom wejście do konsorcjum, a sam staje się 
liderem. 

–

Rezerwy → jeżeli aktywa się psują musimy utworzyć rezerwy. Dzieją się na 
dwa rodzaje: 
a) rezerwy obowiązkowe → związane z działalnością depozytową banku, 
każdy bank przyjmujący depozyty musi tworzyć rezerwy. Dzisiaj rezerwa 
wynosi 3,5%, poziom ten ustala RPP jako ciało NBP. Rezerwa ta ma dwa 
znaczenie: zabezpieczenie depozytów oraz regulowanie poziomu pieniądza w 
systemie bankowym, który banki mogą przeznaczyć na kredyty. W Chinach 
ta rezerwa wynosi 18%! U nas 0,5% to około 6 miliardów mniej środków w 
systemie na kredyty. Rezerwa jest oprocentowana 0,9% stopy redyskonta 
weksli w NBP. 
b) rezerwy celowe → uzależnione są od jakości portfela kredytowego w 
banku. Jeżeli portfel się psuje – rezerwy są tworzone. Z nadzorem bankowym 
w tej kwestii współdziała także Minister Finansów, który wydaje 
rozporządzenie. Jeżeli portfel się poprawia banki rozwiązują rezerwy celowe. 
Banki co miesiąc muszą klasyfikować kredyty: 
–

kredyty w sytuacji regularnej (ok. 90% portfela)

–

kredyty w sytuacji normalnej (nie tworzymy rezerwy)

–

kredyty pod obserwacją (rezerwa 1,5% od kapitału kredytów w 

momencie tworzenia rezerwy, a nie od tego, co jest zawarte w 
umowie kredytowej) - tworzone są również wskutek zalecenia 
władz nadzorczych, np. gdy wchodziliśmy do UE (związane z 
biznesem rolniczym), gdy panowała ptasia grypa (na kredyty 
związane z ptasim biznesem).

–

Kredyty w sytuacji nieregularnej → najczęściej nieobsługiwane lub 
kondycja kredytobiorcy się pogarsza:

–

kredyty poniżej standardu (20% rezerwy) → przełomowa sytuacja 
jeżeli chodzi o jakość kredytu, można ratować kredyt: próbować 
go restrukturyzować w banku, w którym funkcjonuje lub 
zrefinansować ten kredyt z innego banku (nowy kredytodawca 
będzie musiał utworzyć rezerwę 20%)

–

kredyty w sytuacji wątpliwej (50% rezerwy) → utrzymuje się taką 
rezerwę do momentu, gdy przekona się bank, że restrukturyzacja 
da dobre rezultaty

–

kredyt w sytuacji straconej (100%) → potem następuje 
wypowiedzenie umowy przez bank i rozpoczęcie procesu 
windykacji przez komornika. Bank wystawia BTE, uzyskuje 
klauzulę wykonalności w sądzie i wtedy BTE staje się BTW. Do 
momentu wystawienia BTE liczy się odsetki umowne od kapitału, 
który pozostał do spłaty. Po wystawieniu BTE liczy się odsetki 
ustawowe od całej kwoty zadłużenia (do kapitału kredytu dolicza 
się wszystkie pozostałe zaległości, np. odsetki). Są więc wyższe 
odsetki i wyższa podstawa do naliczania odsetek. 

•

Rezerwy tworzone są w koszty, przy czym do momentu tzw. uprawdopodobnienia rezerwy 
(np. spisania kredytu w straty, rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego itp.) nie są to 
koszty uzyskania przychody. Duże rezerwy widać więc w 2 miejscach: spada współczynnik 
wypłacalności oraz w wyniku finansowym.

–

kontrole KNF w bankach, nie rzadziej niż raz na 3 lata, zapowiadane wcześniej przez 
nadzór.

–

Kontrole doraźne, np. kontrola dotycząca stosowania Rekomendacji T

2) cel inflacyjny 

- realizuje głównie NBP przez RPP

(…)

WYKŁAD 3 (27.02)

Banki komercyjne:

–

banki uniwersalne → w Polsce jest ich 65, grupa ta jest bardzo zróżnicowana: największy 
pod względem sumy bilansowej jest PKO BP, Pekao S.A., BZ WBK.

–

Banki specjalistyczne → nie sprzedają wszystkich produktów bankowych, tylko KNF 
specjalizuje je w jakimś obszarze, udzielając im licencję. W Polsce mamy:

–

banki samochodowe → 6 banków. Są powiązane z dużymi koncernami 
produkującymi samochody

–

banki hipoteczne → 2 banki, ich specjalizację można określić do 2 obszarów, 
specjalizacja ta wynika z ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 
29.08.97. Ustawa ta jest pierwszą regulacją prawną, na bazie której funkcjonują 

banki hipoteczne, Prawo Bankowe jest drugą w kolejności regulacją pod 
względem ważności. Dwa obszary: emisja długoterminowych papierów 
wartościowych – listów zastawnych w celu zdobywania długoterminowego 
kapitału na finansowanie nieruchomości oraz udzielanie długoterminowych 
kredytów na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. 

Największy bank hipoteczny w Polsce to BRE Bank Hipoteczny. Specjalizuje się przede wszystkim 
w udzielaniu kredytów na nieruchomości komercyjne oraz finansuje deweloperów na rynku. Od 
kilku lat nie udziela kredytów osobom fizycznym.
Drugim bankiem jest Pekao Bank Hipoteczny (dawniej BPH Bank Hipoteczny). Bank ten udziela 
kredytów komercyjnych i na cele mieszkaniowe. 
Do 31.11.2011 funkcjonował ING Bank Hipoteczny. Został wchłonięty przez centralę ING Banku 
Śląskiego. 
Do 15.11.2008 funkcjonował Nykredit (jako oddział banku duńskiego). 

–

banki spółdzielcze → 573 banki, są to małe, lokalne banki. Jeżeli bank ten ma kapitały 
równe 5 mln euro i więcej może działać samodzielnie (26 banków). Pozostałe muszą być z 
zrzeszeniu:

–

BPS S.A.

–

SGB Bank z siedzibą w Poznaniu (powstał z połączenia Wielkopolskiego Banku 
Gospodarczego i Mazowieckiego Banku Regionalnego). 

W 2005 roku było polecenie, żeby nie było mniejszego banku niż 500 tys. euro, od 2007 roku 
wymóg ten wynosi minimum 1 mln euro. 

II. System bankowości hipotecznej w Polsce

Składa się z 2 elementów:

–

banki uniwersalne

–

banki hipoteczne

Znacznie dominują banki uniwersalne, bankowość specjalistyczna jest bardzo słabo rozwinięta. 

III. PRODUKTY BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ W POLSCE

1. Produkty służące inwestowaniu w nieruchomości

–

kredyt hipoteczny → kredyt bankowy przeznaczony na finansowanie nieruchomości i 
zabezpieczony hipoteką na przedmiocie kredytowania, jakim jest nieruchomość. Służy do 
finansowania inwestycji na wtórnym rynku nieruchomości (nieruchomości, które mają 
pozwolenie na użytkowanie, a wszelka działalność budowlana została zakończona). 
Czasami może przybierać charakter kredytu refinansowego, jeżeli będzie zaciągany przez 
kredytobiorcę w celu spłaty podobnego kredytu w innym banku. Jest to produkt o 
ograniczonym ryzyku kredytowym banku, dlatego powinien mieć niższą marżę kredytową. 

–

Kredyt budowlano-hipoteczny → służy finansowaniu inwestycji na pierwotnym rynku 
nieruchomości (nieruchomości, na których prowadzona jest działalność budowlana i nie 
została ona jeszcze zakończona). Ma dwie fazy:

–

faza budowlana → dobiega końca, gdy kredytobiorca uzyskuje 
pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (uzyskuje się je we władzach 
samorządu terytorialnego). Kredytobiorca w tej fazie płaci tylko odsetki, 

a nie spłaca rat kapitałowych. Na rynku mieszkaniowym ludzie czasami 
płacą też raty kapitałowe. 

–

faza hipoteczna → kredyt staje się podobny do kredytu hipotecznego. 

*Z uwagi na fazę budowlaną jest to produkt o wyższym ryzyku, co powinno mieć swoje 
odzwierciedlenie w wyższej marży kredytowej. Ryzyko to wynika z dwóch powodów:

–

faza budowlana może nigdy nie dobiec końca

–

niska jakość przebiegu fazy budowlanej → wartość nieruchomości na 
koniec fazy budowlanej, która jest szacowana przez rzeczoznawcę na 
początku tej fazy w celu ustanowienia hipoteki, może nie zostać 
osiągnięta. A więc bank może nie osiągnąć założonego zabezpieczenia 
kredytu. 

*Kredyt ten może mieć trzy cele:

–

finansowanie zabudowy nieruchomości gruntowej → kredytobiorcą jest właściciel gruntu

–

finansowanie budowy nieruchomości budynkowej → kredytobiorcą jest tutaj wieczysty 
użytkownik gruntu

–

finansowanie zamiaru nabycia nieruchomości lokalowej

–

kredyt budowlany → jest typowym kredytem produkcyjnym, zaciąganym przez 
deweloperów na wybudowanie nieruchomości w celu jej sprzedaży innym podmiotom.

2. Produkty służące uwalnianiu kapitału z nieruchomości

–

pożyczka hipoteczna → pożyczka bankowa, której prawnym zabezpieczeniem jest hipoteka 
na nieruchomości. Służy ona monetyzacji nieruchomości (uwalnianiu kapitału), co oznacza, 
że właściciel nieruchomości poprzez obciążenie jej hipoteką może uzyskać w banku 
wysokie środki, przeznaczyć je na dowolny cel i korzystać na dotychczasowych zasadach z 
tej nieruchomości. Z braku celu wynika, że pożyczka jest obarczona znacznie wyższym 
ryzykiem kredytowym, niż wszystkie wcześniejsze produkty. Banki ograniczają to ryzyko 
na różne sposoby:

–

podniesienie marży kredytowej (co najmniej 2 razy wyższa niż w przypadku 
kredytu hipotecznego)

–

obniżenie LTV (Loan to Value) → relacja wartości kredytu do wartości 
nieruchomości, która go zabezpiecza poprzez hipotekę. Standardowo w polskiej 
bankowości LTV = 80% (20% wkładu własnego). Jeżeli wynosi więcej niż 80%, 
to są dodatkowe koszty – trzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu 
własnego. Przy pożyczce będzie to około 65%.

–

skracanie okresu finansowania → 15 lat (kredyt hipoteczny może być na 30-40 
lat).

*pożyczka a kredyt:

–

pożyczki może udzielać każdy podmiot, kredytu tylko bank

–

pożyczka jest regulowana Kodeksem Cywilnym, a kredyt Prawem Bankowym

–

przy pożyczce nie określa się celu, na jaki jest udzielana, a w przypadku kredytu zawsze jest 
określony cel, a wykorzystanie kredytu niezgodnie z celem jest przestępstwem. 

–

kredyt konsolidacyjny → polega na udzieleniu kredytu przez bank właścicielowi 
nieruchomości, w celu spłaty skonsolidowania jego wcześniejszych zobowiązań bankowych 
(najczęściej bardzo wysoko oprocentowanych, np. limit w ROR, pożyczka pieniężna itp.). 
Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Przyjęcie przez bank takiego 
zabezpieczenia znacznie obniża jego ryzyko kredytowe i pozwala ustalić oprocentowanie 

kredytu konsolidacyjnego na poziomie znaczenie niższym niż zobowiązania konsolidowane 
(nawet o połowę niższym). Ponadto, z uwagi na hipotekę, pozwala to wydłużyć okres 
kredytowania nawet do 15-20 lat z wcześniejszych krótkich okresów. Wynika z tego, że 
kredyt konsolidacyjny bardzo dobrze nadaje się do wykorzystywania w celach 
restrukturyzacyjnych.

W Polsce jeszcze nie ma takiego produktu jak odwrócony kredyt hipoteczny.

WYKŁAD 4 (6.03)

Odwrócony kredyt hipoteczny

→ kredyt, którego udziela się właścicielowi nieruchomości, jest zabezpieczony hipoteką na 
nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy, najczęściej jest to nieruchomość mieszkaniowa; 
w zamian za przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz bank po śmierci kredytobiorcy.
→ w niektórych krajach określa się minimalny wiek kredytobiorcy (65 lat)
→ stosuje się kilka form wypłaty kredytu przez banki, są związane z różnym stopniem ryzyka:

–

wypłata jednorazowa – przeznaczona dla bogatszych klientów, o wyższych dochodach z 
emerytury. Środki z kredytu są potrzebne do załatwienia jakiejś jednorazowej sprawy. Bank 
ponosi dość ograniczone ryzyko kredytowe jak na ten rodzaj produktu, bo nie ryzykuje 
wysokością kredytu, który wynikałby z długości życia klienta. 

–

Wypłata w miesięcznych ratach do śmierci klienta (czyli w układzie dożywotnim) – jest z 
reguły przeznaczona dla mniej zamożnych emerytów, którzy potrzebują środków na życie 
codzienne. Tutaj ryzyko kredytowe banku jest znacznie wyższe, co znajdzie 
odzwierciedlenie w poziomie LTV, gdyż bank nie zna wartości kredytu, ponieważ jest ona 
uzależniona od długości życia klienta (max LTV = 50%)

Dlaczego nie ma tego produktu na polskim rynku?

1. Nie jest opracowany produkt finansowy (bankowy) tego rodzaju → jest to niewielka bariera, 

bo doświadczenia zagraniczne w tym zakresie są bogate.

2. Bariery prawne → projekt ustawy próbuje stworzyć podstawy prawne do wprowadzenia 

tego produktu na rynek. Wiele ustaw w polskim systemie nie pozwala bankom na 
oferowanie tego typu produktu. 
- artykuł 110 Prawa Bankowego → bank nie może udzielić kredytu ani pożyczki klientowi, 
jeżeli ten nie posiada zdolności kredytowej (przy odwróconym kredycie w ogóle nie bada 
się zdolności)
- w momencie śmierci obywatela wygasają wszystkie jego pełnomocnictwa z wyjątkiem 
testamentu, nie można więc wystawić BTE po śmierci.

3. Bariery psychologiczne → po pierwsze mieszkanie w Polsce jest ciągle dobrem 

szczególnego rodzaju (dużo na nie wydajemy, długo na nie zarabiamy itp.). Po drugie nie 
chcemy sprzedawać tego wyjątkowego dobra za pół ceny. Po trzecie jeżeli mamy 
spadkobierców, to chcemy im przekazać spadek.

Wniosek: Istotą odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że kredytobiorca pozostaje 
właścicielem nieruchomości aż do śmierci. Zarówno on, jak i jego spadkobiercy mogą spłacić 
kredyt i bank nie przejmie nieruchomości na swoją własność. Projekt ustawy daje spadkobiercom 6 
miesięcy na podjęcie decyzji o spłacie kredytu. 

Najwięcej wypowiedzeń kredytu wiąże się z niedotrzymaniem przez kredytobiorcę obowiązku nie 
pogorszenia stanu nieruchomości. 

Na polskim rynku powstają takie instytucje jak fundusze hipoteczne, które udzielają tzw. renty 
hipotecznej. Renta ta jest oparta o Kodeks Cywilny (906-913), czyli o tzw. dożywocie → stąd też 
często nazywa się dożywotnią rentą hipoteczną. Dożywocie w myśl KC powstaje na skutek 
bezpłatnego przekazania nieruchomości. Ten, kto pozbywa się własności określany jest 
dożywotnikiem, a nabywający nieruchomość – właścicielem nieruchomości. Właściciel 
zobowiązany jest świadczyć tzw. dożywocie. Artykuł 908 mówi o świadczeniu dożywocia w 
naturze: wyżywienie, pielęgnacja, mieszkanie, pokrycie kosztów pochówku zgodnie z lokalnym 
zwyczajem. Artykuł 913 KC pozwala to świadczenie dożywocia zamienić na rentę dożywotnią w 
formie pieniężnej.

→ przy zaciągnięciu dożywotniej renty hipotecznej przestaje się być właścicielem nieruchomości w 
momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Ma to niebezpieczne konsekwencje:

–

ani dożywotnik, ani jego spadkobiercy nie mogą zachować nieruchomości i spłacić renty

–

udzielający renty nie są nadzorowani przez nadzór finansowy. Gdyby rentodawca upadł 
dożywotnik nie będzie miał nieruchomości ani renty.

Wniosek: Równolegle z tym produktem powinien być oferowany o wiele bezpieczniejszy 
odwrócony kredyt hipoteczny. Brak tego produktu jest niebezpieczny dla osób starszych.

Zapotrzebowanie na odwrócony kredyt hipoteczny – przyczyny:

–

stan polskiego systemu emerytalnego – emerytury coraz mniejsze, uwarunkowania 
demograficzne

–

bardzo szybko przyrasta w Polsce ilość właścicieli nieruchomości – nie ma w zasadzie 
rynku najmu (negatywna strona: usztywnia to rynek pracy)

–

bardzo niski stopień obciążenia nieruchomości w Polsce hipoteką → w 27 krajach UE 
=40%, w Polsce =8,7%, w Holandii = 80%.

IV. Podstawowe cechy bankowych produktów hipotecznych

1. Wysoka wartość poszczególnych produktów, co związane jest z kapitałochłonnością 

nieruchomości

2. Kredyt hipoteczny musi być długoterminowy, żeby rozłożyć spłatę kapitału w czasie. 

Miesięczne obciążenie spłatą raty kapitału powinno być jak najlepiej dostosowane do 
miesięcznych dochodów kredytobiorcy.

3. Relatywnie niskie oprocentowanie w stosunku do innych produktów bankowych, co 

związane jest z formą ich prawnego zabezpieczenia, która ogranicza ryzyko kredytowe 
banku. 

4. Istnieją dwie podstawowe formy spłaty kredytów hipotecznych:

- raty malejące – w formie tej pierwsza rata jest najwyższa, bo odsetki naliczane są później 
od mniejszej wartości kapitał u następnych okresach. Ta forma spłaty przeznaczona jest dla 
kredytobiorców o wyższej zdolności kredytowej, bo muszą mieć zdolność, aby obsłużyć 
kredyt przy pierwszych najwyższych ratach
- raty równe – tzw. annuitetowych. Forma ta rozszerza dostępność kredytów, bo skierowana 
jest do kredytobiorców o niższej zdolności kredytowej.

5. Docelowym zabezpieczeniem kredytu na nieruchomości jest hipoteka. Wynika to z długiego 

okresu kredytowania, gdyż każde inne zabezpieczenie niż nieruchomość traciłoby na 
wartości w tak długim horyzoncie czasowym.

V. Koszty produktów hipotecznych

1. oprocentowanie – jest to najwyższy z wszystkich kosztów. Z reguły jest to zmienna stopa 

procentowa (w Polsce 98% kredytów hipotecznych). Wynika to z 2 czynników:
- duże wahania w poziomie inflacji stóp procentowych – banki nie są pewne kształtowania 
się stóp procentowych w długim okresie
- refinansowanie poprzez krótkie depozyty, które nie są uzupełniane papierami 
wartościowymi. Wprowadza to niepewność co do kosztu pozyskania kapitału w długim 
okresie. Poprzez zmienną stopę procentową bank przerzuca ryzyko stopy procentowej na 
kredytobiorcę. W krajach zachodnich stosowane są także quasi – stałe stopy procentowe: 
stopy te są stałe w pewnym okresie, np. 3 lub 5 lat. Po upływie tego okresu ustala się stopę 
stałą na kolejny okres, ale dostosowuje się ją do kosztów pozyskania pieniądza w danym 
okresie. 
W Polsce oprocentowanie ustala się poprzez: stawka referencyjna + marża banku.
Stawka referencyjna → stopa procentowa na rynku międzybankowym różna dla różnych 
walut. Jej poziom jest niezależny od banku i od kredytobiorcy, decyduje tutaj rynek. 
Marża banku ma charakter stały w całym okresie kredytowania. Bank nie może jej 
podwyższyć, ale może ją obniżyć, gdy na rynku będą niższe stopy i będziemy chcieli odejść 
do innego banku po kredyt refinansujący. 

Kredyt w PLN → 3M WIBOR
Kredyt w EUR → 6M LIBOR w euro (0,22%) - stawka po jakiej banki handlują w Londynie
EURIBOR → stawka po jakiej banki handlują we Frankfurcie nad Menem 
Kredyt w walutach obcych: problem ryzyka kursowego oraz problem spreadu.
Kredyt w CHF → 6M LIBOR dla CHF (0,09%)
Kredyt w USD → 6M LIBOR dla USD (0,45%) - na polskim rynku nie udzielane są te kredyty od 
kilkunastu lat. 

WYKŁAD 5 (13.03)

2. Prowizje bankowe → dochody nieobarczone ryzykiem kredytowym. Wyrażane są 

procentem od kapitału kredytu. 
- prowizja od uruchomienia kredytu – na rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznie ok. 
1,5%, na rynku komercyjnych kredytów procent maleje wraz ze wzrostem wartości kredytu. 
Z tej prowizji banki rezygnują, gdy chcą pozyskać kredyty refinansowe (chwyt 
marketingowy). Generalnie niedobrze jest rezygnować z tej prowizji, bo znaczna część jest 
sprzedawana przez pośredników i jest to jedno ze źródeł pokrycia ich wynagrodzenia.
- prowizja za przewalutowanie kredytu – w praktyce ok 1% od wartości kredytu, która 
podlega przewalutowaniu. Często jest brak prowizji przy przewalutowaniu z waluty obcej 
na PLN. 
- prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – przed kryzysem była wystandaryzowana na 
rynku. Teraz obowiązuje w początkowym okresie kredytowania, najczęściej jest wyższa na 
początku kredytu, a później maleje. Jedyny bank, który ma prowizję w całym okresie 
kredytowania to PKO BP. 
- prowizja za gotowość – wprowadzona w latach 2004-2005, gdy konkurencja była silna, 
niskie dochody odsetkowe. Charakterystyczna raczej dla rynku komercyjnych kredytów 
hipotecznych. Najczęściej dotyczy kolejnej transzy kredytu budowlano-hipotecznego 
przeznaczonego na nieruchomości komercyjne. Ma ekonomiczny sens przy wysokich 
kwotach kredytu. Jest to prowizja za późniejsze uruchamianie kredytu niż założone to było 
w umowie kredytowej. 

3. Opłaty → wyrażane kwotowe, zryczałtowane wynagrodzenie za wykonanie jakiejś 

czynności

- opłaty bankowe – związane z kredytami hipotecznymi i stanowią dochody banku, np. 
opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego (obecnie prawie jej nie ma), za inspekcję na 
placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu budowlano-hipotecznego 
(150-250 zł), za aneks do umowy kredytowej (100 zł),np. w przypadku niedostarczenia aktu 
notarialnego w terminie, zmiana harmonogramu spłat; opłata za wydanie opinii – historii o 
kredycie hipotecznym (wprowadzona w 2007, żeby klienci nie brali kredytów 
refinansowych w innych bankach, dzisiaj to ok 150-200 zł)
- inne opłaty – niezbędne dla kredytu hipotecznego, ale nie są dochodami banku. np. opłaty 
związane z ustanowieniem hipoteki (złożenie wniosku, opłata sądowa), opłata związana z 
wyceną wartości nieruchomości, opłaty związane ze składkami ubezpieczeniowymi 
(zabezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie od ognia i 
innych zdarzeń losowych)

1,2,3 → będą przy każdym kredycie

4. Koszt różnic kursowych, spread – przy kredytach walutowych; koszt wynikający z różnicy 

między kursem uruchomienia kredytu, który jest kursem kupna waluty w danym banku a 
kursem spłaty kredytu, który jest kursem sprzedaży waluty w danym banku. Do 2006 nie 
było żadnych regulacji dotyczących wartości spreadu. 
- rekomendacja S → pierwsza regulacja, wydana jeszcze przez KNB, weszła w życie 1 lipca 
2006. Postanowiono, że kredyt można spłacać ze swoich środków, które może zdobyć w 
innym źródle niż dany bank. Niewiele to jednak zmieniło, bo banki nie chciały przyjmować 
gotówki, kazały zakładać rachunki walutowe (prowadzenie kosztowało 300-400 zł). 
- ustawa antyspreadowa – weszła w życie 9 sierpnia 2011 roku, była kontynuacją 
Rekomendacji S. Podtrzymała postanowienia rekomendacji i dodano, że bank nie może 
pobierać dodatkowych opłat z powodu spłacania kredytu przez klienta z własnych środków. 

VI. Metody ograniczania ryzyka kredytowego przy finansowaniu nieruchomości

1. Badanie i ocena zdolności kredytowej – paradoks: na bazie danych historycznych bank 

podejmuje decyzje dotyczące przyszłości. 

2. Prawne zabezpieczenie kredytu:

- poręczenie: w myśl prawa cywilnego (żyrowanie) i w myśl prawa wekslowego (podpisanie 
za kogoś weksla) 
- blokada rachunku bankowego: blokada depozytu/lokaty lub blokada rachunku 
inwestycyjnego (w przypadku akcji przedsiębiorstw bank będzie chciał wysokiego 
przebicia, bo tutaj jest duża dynamika zmian wyceny; bank patrzy też na dywersyfikację 
inwestycji)
- prawo do dysponowania rachunkiem bankowym – udzielenie bankowi zgody do pobrania 
środków z rachunku prowadzonego w innym banku, gdyby na rachunku u kredytodawcy nie 
było środków w dacie spłaty kredytu
- przewłaszczenie – przeniesienie własności maszyn, urządzeń lub zapasów na bank na 
okres trwania umowy kredytowej i pozostawienie ich do użytkowania dotychczasowemu 
właścicielowi, najczęściej kredytobiorcy. Ma dwie wady: niepłynne i tracące na wartości. 
- zastaw sądowy – objęcie umową zastawu maszyn, urządzeń, zapasów. Przed 98 roku 
nazywał się zastawem rejestrowym. Prawo Bankowe nakazuje rejestr tego zastawu w 
sądzie. Ta zasada zmniejszyła znaczenie zastawów, teraz wykorzystuje się go tylko wtedy, 
gdy nie można zastosować przewłaszczenia, np. w przypadku kredytowania samochodów. 
Jest słabszym w sensie prawnym niż przewłaszczenie, ale ma te same wady. 
- cesja należności / przelew wierzytelności – dobre zabezpieczenie, jeżeli wierzytelność ma 
dobrą jakość, np. dobra umowa najmu. 

- gwarancja / regwarancja bankowa – teraz mniej popularne, bardziej w obrocie 
międzynarodowym
- hipoteka

3. Monitorowanie kredytu w okresie trwania umowy kredytowej – ważniejsze niż 

zabezpieczenia prawne, bo szybka reakcja może wiele zmienić. W przypadku detalicznych 
kredytów jest coraz lepiej w bankach, bo są to kredyty jednorodne, standardowe i podlegają 
analizie systemowej. Przy kredytach korporacyjnych jest gorzej, bo kredyty są różnorodne, 
nie podlegają takiej automatyzacji. 

*banki dobierając prawne zabezpieczenie kredytu kierują się w pierwszej kolejności płynnością 
tego zabezpieczenia.

VII.

Hipoteka jako ograniczenie ryzyka kredytów przeznaczonych na nieruchomości

WYKŁAD (20.03)

A) zabezpieczenie przejściowe (pomostowe) – od momentu uruchomienia kredytu do momentu 
wpisu do księgi wieczystej (ustanowienia hipoteki). Zawsze będzie potrzebne, jeżeli celem kredytu 
będzie finansowanie nieruchomości lokalowej (kredyt budowlano-hipoteczny), dlatego, że w czasie 
trwania fazy budowlanej nie będzie możliwości ustanowienia hipoteki. Istnienie tego 
zabezpieczenia wynika także z opieszałości sądownictwa w Polsce. W Warszawie trzeba poczekać 
na wpis do księgi wieczystej około 3-4 miesiące. 

hipoteka → dobre zabezpieczenie, bo nieruchomość jest dobrem wyjątkowo trwałym, 
nieruchomości gruntowe są niezniszczalne, a nieruchomości lokalowe dzisiaj buduje się tak, aby 
przetrwały 100 lat. Drugą cechą tego zabezpieczenia jest skończoność rynku nieruchomości, przez 
co rozumie się, że na tym rynku nie można w tak dowolny sposób mnożyć podaży jak na innych 
rynkach. Ta skończoność jest zróżnicowana – przypadku nieruchomości gruntowych – nie można 
ich w żaden sposób pomnożyć. Nieruchomości lokalowe można mnożyć, ale w bardzo długim 
procesie inwestycyjnym (dom jednorodzinny – minimum 3 lata). Jeżeli podaży nie możemy 
mnożyć, a rośnie popyt, to cena i wartość będzie rosła. Popyt jednak nie rośnie liniowo – podlega 
zmianom cyklicznym. W długim okresie (czyli w horyzoncie czasowym kredytowania 
nieruchomości) popyt rośnie, mimo cykli koniunkturalnych. 

Wpis do księgi wieczystej jest tzw. wpisem konstytutywnym, czyli tworzącym prawo. 
Inny rodzaj wpisu w księdze – deklaratoryjny – potwierdzający dane prawo na nieruchomości, a nie 
tworzący to prawo. 
Wpis do KW musi się uprawomocnić: 14 dni od momentu wpisu (sędzia) lub 7 dni (referendarz).

W okresie przejściowym występuje też poręczenie (10% przypadków, zazwyczaj w najbliżej 
rodzinie). Takie zabezpieczenie nic nie kosztuje, ale trzeba mieć zdolność kredytową, nie zamierzać 
zaciągnąć zobowiązania w okresie trwania poręczenia, występują też bariery psychologiczne. 

Podstawowym zabezpieczeniem przejściowym jest ubezpieczenie kredytu. Cena takiego 
ubezpieczenia to 0,8 – 1,2% w stosunku rocznym. Banki podpisują umowy z ubezpieczycielami, 
dzięki czemu duże banki uzyskują dla swoich klientów niższą cenę ubezpieczenia. Bank pobiera 
składkę w imieniu ubezpieczyciela: poprzez dopisanie do marży kredytowej (pobierana 
miesięcznie, najlepszy, najnowocześniejszy sposób) lub poprzez pobieranie miesięczne. 

B) Podstawowe cechy hipoteki:

–

jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo na cudzej własności. Może być 

ustalana na prawie własności, prawie wieczystego użytkowania, spółdzielczym prawie 
własnościowym do lokalu.

CECHY:

–

jawność – będzie skuteczna, gdy jest wpisana do działu IV KW

–

pierwszeństwo – wierzyciel hipoteczny (bank) ma pierwszeństwo zaspokajania swoich 
roszczeń przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości

–

szczegółowość – żeby hipoteka była skuteczna, to musi być szczegółowo określona: do 
jakiej kwoty, w jakiej walucie, co jest podstawą ustanowienia hipoteki (umowa kredytowa)

–

akcesoryjność – jest ściśle związana z wierzytelnością kredytową, jaką zabezpiecza. Nie 
może istnieć samoistnie – gdy wierzytelność wygasa, wygasa także hipoteka. Prowadzi to 
też do wad: banki nie mogą swobodnie handlować wierzytelnościami hipotecznymi, 
hipoteka wygasa i trzeba ją znowu ustanawiać, co jest kosztowne – utrudnia to 
funkcjonowanie wtórnego rynku wierzytelności hipotecznych, w tym zdobywanie kapitału 
na refinansowanie kredytów hipotecznych. Dlatego też na dojrzałych rynkach są też inne 
prawa rzeczowe o charakterze nieakcesoryjnym. W Polsce jest pomysł, aby stworzyć takie 
prawo – nazywa się ono „dług gruntowy”. 

Rodzaje hipotek:

–

umowne:
- podstawowa
- uboczna

–

przymusowe – mogą być ustanawiane przez każdego wierzyciela, ale najczęściej są 
ustanawiane przez US i ZUS.

C) Nowe zasady funkcjonowania hipoteki w Polsce

Hipotekę w Polsce reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982 roku. Przez 
27 lat nic się nie zmieniało. Dopiero 26.06.2009 Sejm zmienił gruntownie tę ustawę i wprowadził 
nowe zasady hipoteki w Polsce. 

Zasadnicze zmiany (weszły w życie 20.02.2011):

1. Skreślenie wcześniejszego podziału hipotek umownych na hipotekę zwykłą (która była 

wykorzystywana do zabezpieczenia wierzytelności kredytowych o znanej ustalonej wartości 
w momencie wpisu hipoteki) oraz hipotekę kaucyjną (była wykorzystywana do 
zabezpieczania wierzytelności kredytowych o nieustalonej wartości w momencie wpisu 
hipoteki) i wprowadzeniu w to miejsce jednej podstawowej hipoteki umownej, która może 
zabezpieczać oba te rodzaje wierzytelności. Zmianę tę należy ocenić jako dobrą, gdyż 
usankcjonowała ona istniejącą już praktykę rynkową w tym zakresie.

2. Skreślenie istniejącej zasady automatycznego przesuwania się hipotek w dziale IV KW. 

Przed 20.02 hipoteka 2 wygasała – hipoteka 3 stawała się drugą. Nikt nie mógł ingerować w 
ten proces. Jest to bardzo ważne na którym miejscu jest hipoteka, bo o kolejności 
zaspokajania wierzycieli z hipoteki decyduje tylko i wyłącznie kolejność wpisów. Od 2007 
roku dotyczy to również takich wierzycieli jak US, ZUS, czyli wierzycieli tzw. 
uprzywilejowanych. Trybunał Konstytucyjny wydał orzeczenie, że jakiekolwiek 
uprzywilejowanie wierzycieli jest niezgodne z Konstytucją, bo narusza to równość obrotu. 
Nadano prawo właścicielowi nieruchomości zwolnionym miejscem po hipotece. Oznacza 
to, że jeżeli dziś wygaśnie hipoteka pierwsza, to o tym, co znajdzie się na pierwszym 
miejscu decyduje właściciel, może nawet zaciągnąć nowy kredyt. Jest to zmiana pozytywna, 
bo każde umocnienie właściciela w gospodarce rynkowej powinno być odbierane 

pozytywnie. Drugą konsekwencją tego jest fakt, że utrudnia to sytuację bankom 
finansującym nieruchomości. Dlatego też banki teraz kredytują nieruchomości w 2 
sytuacjach: gdy nie ma wpisu w dziale IV KW oraz, gdy właściciel nieruchomości zgodzi 
się na wpisanie do działu III KW roszczenia, na mocy którego właściciel nieruchomości 
zgodzi się na określone zadysponowanie zwolnionym miejscem po hipotece, która istnieje 
już w dziale IV KW i przeniesie tam wierzytelności danego banku. To jest oceniane 
negatywnie, ponieważ jest to komplikacja prawna. 

3. Jedną hipoteką można zabezpieczać kilka wierzytelności, wcześniej jak się miało 16 

kredytów, trzeba było ustanowić 16 hipotek. Warunki:
- wszystkie kredyty służą finansowaniu jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego na rynku 
nieruchomości
- zostanie ustanowiony tzw. administrator hipoteki i tylko on imieniu wszystkich wierzycieli 
w zostanie wpisany do działu IV KW

4. W Polsce istnieje generalna zasada prawna, która polega na tym, że jeśli podziałowi podlega 

nieruchomość obciążona hipoteką, to wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku takiego 
podziału będą obciążone hipoteką łączną. Przed 20.02.2011 istniał od tej zasady jeden 
wyjątek: jeśli podziałowi podlegały nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, to 
nieruchomości mieszkaniowe wyodrębnione z takiego podziału nie były obciążone hipoteką 
łączną. Po 20.02.2011 tę zasadę skreślono, więc jeżeli deweloper nie spłaci kredytu, to 
kupujący mieszkania dostają je obciążone hipoteką łączną.
Pozytywna zmiana – bo uproszczenie prawa.
Negatywna zmiana – w Polsce brakuje mieszkań i można było trochę zaczekać z tą zmianą, 
bo pogarsza ona sytuację kredytobiorców. 

WYKŁAD (27.03)

Warunki ustanowienia hipoteki:
A) Stan prawny nieruchomości – wpływa na wartość nieruchomości i jej cenę na rynku, dlatego 
musi być analizowany przez bank. Przede wszystkim musimy sięgnąć do działu III KW, gdzie są 
wpisywane wszystkie obciążenia nieruchomości z wyjątkiem hipotek. Pierwszym obciążeniem są 
służebności, czyli ograniczone prawa rzeczowe (prawa na cudzej własności)

–

służebność gruntowa – nazywa się ją służebność przejazdu / przejścia / drogi koniecznej. 
Jeżeli nieruchomość jest w drugiej linii zabudowy (nie ma dostępu do drogi publicznej), to 
nieruchomość w pierwszej linii zabudowy będzie obciążona służebnością gruntową. Ta 
służebność nie ma wpływu na decyzję banku

–

służebność osobista – związana z osobami – najczęściej służebność do zamieszkania, czyli 
ktoś ma prawo do zamieszkania w czyjejś nieruchomości. Może wygasnąć, gdy ten, kto 
posiada tę służebność zgodzi się ją znieść lub, gdy ta osoba umrze. Obciążenie tą 
służebnością nieruchomości nie hamuje obrotu nią, ale będzie ona miała mały popyt na 
rynku, a więc niska cena w stosunku do wartości. W związku z tym bank mógłby nie 
zaspokoić swojej wierzytelności, a więc bank nie przyjmie takiej nieruchomości jako 
zabezpieczenia

–

służebność przesyłu (dopracowana w polskim systemie prawnym z dniem 3.08.2008) – 
służebność na rzecz przedsiębiorstw infrastrukturalnych / przesyłowych, np. sieci 
energetycznych, gazowni itp. oznacza, że mogą one zainstalować na nieruchomości jakieś 
urządzenie przesyłowe. Służebność ta jest odpłatna. Bank musi dokonać analizy 
nieruchomości pod kątem charakteru urządzenia, które się tam znajduje i jego posadowienia 
na nieruchomości. Na bazie tej analizy podejmie decyzję czy przyjąć taką nieruchomość 
jako zabezpieczenie. 

Kolejnym obciążeniem w dziale III KW jest dożywocie. Powstaje w wyniku bezpłatnego 

przekazania prawa do nieruchomości (prawa własności lub wieczystego użytkowania). Jest 
uregulowane w 906-913 K.C. Dożywotnik – pozbył się prawa, właściciel – ten kto nabył prawa. 
Właściciel jest zobowiązany świadczyć różne „usługi” dożywotnikowi. Taka sytuacja powstaje 
najczęściej w stosunkach rodzinnych. Obciążenie nieruchomości dożywociem ma skutki bardzo 
podobne do służebności osobistej – mały popyt na rynku. A za ten dożywocie wyklucza raczej 
przyjęcie nieruchomości do zabezpieczenia hipotecznego. 
W dziale III nie interesuje nas np. prawo pierwokupu.

W dziale IV bank sprawdza czy są tam wpisy hipoteczne. Jeżeli nie ma wpisu – ok, jeżeli jest wpis 
– bank zaproponuje właścicielowi wpis do działu III roszczenia (omówiono przy nowych zasadach 
hipoteki w Polsce).

B) Określenie wartości nieruchomości

W banku uniwersalnym określona będzie rynkowa wartość nieruchomości. Ustala się ją dla takich 
nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Można ją ustalić w trzech 
podejściach do wyceny nieruchomości:

–

podejście porównawcze – zakłada, że nieruchomość ma taką wartość, jaką mają 
nieruchomości do niej podobne (o podobnych cechach). Rzeczoznawca musi podać cechy, 
na podstawie których uznał, że są podobne i wagi procentowe tych cech. Najczęściej będą to 
takie cechy jak: lokalizacja (położenie), stan techniczny, uzbrojenie, powierzchnia. Mamy tu 
3 metody:
1. Metoda porównywania parami – stosowana, gdy mamy płytki lokalny rynek 
nieruchomości, czyli rynek na którym jest mało transakcji nieruchomościami podobnymi. 
Będzie prawidłowa, jeżeli porównamy trzy pary nieruchomości. Oddaje autentyczny stan 
rynku, niczego nie zmieniamy.
2. Metoda korygowania ceny średniej – stosujemy, gdy rynek nieruchomości jest głęboki, 
czyli jest duży obrót nieruchomościami podobnymi do wycenianej i mamy dużo informacji 
o cenach transakcyjnych. Aby ta metoda była prawidłowa należy pozyskać informacje o 
cenach transakcyjnych kilkunastu podobnych nieruchomości. Korygowanie polega na tym, 
że jest cena minimalna i maksymalna i ustala się deltę ceny. 
3. Metoda analizy statystycznej rynku – nie jest wykorzystywana w praktyce. 

W podejściu porównawczym NIE MA TECHNIK WYCENY.

–

podejście dochodowe – przyjmuje zasadę, że nieruchomość ma tą wartość, na ile jest zdolna 
do kreowania dochodu. W ten sposób wyceniane są nieruchomości przeznaczone na cele 
komercyjne. Mamy 2 metody wyceny:
1. Metoda inwestycyjna – wykorzystywana w 90% przypadków. Stosuje się ją wtedy, gdy 
dochód z nieruchomości pochodzi z czynszu. 
2. Metoda zysków – dla nieruchomości nietypowych, w przypadku, gdy dochód z 
nieruchomości ma charakter zysku. Na przykład wycena stacji benzynowej: już nie 
nieruchomość, ale jeszcze nie przedsiębiorstwo. 

Niezależnie od metody wyceny mamy 2 techniki wyceny:

1. Techinka kapitalizacji prostej brutto lub netto – gdy dochód jest stabilny w czasie. Polega 
na określeniu dochodu potencjalnego brutto z nieruchomości (takiego, jakby kreowała, 
gdyby nie miała żadnych „wad”). Następnym etapem jest ustalenie dochodu efektywnego 
brutto z nieruchomości, co można uczynić poprzez pomniejszenie dochodu potencjalnego o 
najczęściej dwa parametry: ubytek dochodów z tytułu pustostanów i ubytek dochodów w 
wyniku trwale nie płaconego czynszu przez najemców. Musimy ustalić stopę kapitalizacji = 
dochód roczny / cena transakcyjna. Pokazuje nam ona okres zwrotu nakładów. Możemy 

obliczyć tę stopę na dwa sposoby:

–

na podstawie informacji z rynku nieruchomości, na którym znajduje się nieruchomość 
wyceniana. Będzie to możliwe, gdy na tym rynku będą informacje, takie jak stawki czynszu 
w nieruchomościach podobnych do nieruchomości wycenianej → po to, aby ustalić dochód 
roczny oraz informacje o cenach transakcyjnych nieruchomościami podobnymi. 

–

W przypadku braku takich informacji stopę kapitalizacji wyznacza się na podstawie rynku 
kapitałowego, czyli oprocentowania bezpiecznych długoterminowych aktywów (w Polsce 
10-letnich obligacji skarbu państwa). Współczynnik kapitalizacji – odwrotność stopy 
kapitalizacji. 

Aby ustalić wartość techniką kapitalizacji prostej netto należy ustalić kolejny rodzaj dochodu → 
dochód operacyjny netto. Uzyskuje się go poprzez pomniejszenie dochodu efektywnego brutto o 
wydatki (koszty operacyjne). W skład kosztów wchodzą najczęściej: koszty dostawy mediów, 
koszty zarządzania nieruchomością, opłata roczna za wieczyste użytkowanie, podatek od 
nieruchomości, koszty drobnych napraw i remontów, koszty ubezpieczenia nieruchomości. 

*Jakie są dochody w wycenie? Co to jest i jakie są sposoby ustalania stopy kapitalizacji

2. Technika dyskontowania strumieni dochodów → stosujemy ją, gdy dochód z 
nieruchomości ma charakter zmienny w czasie. Stosuje się ją w przypadku nowych 
projektów. Rzeczoznawca wycenia przyszłość, technika ta jest oparta o prognozę dochodów 
w ustalonym okresie. 

Od czego zależy długość okresu prognozy? → od okresu zmienności dochodów, kończy się, gdy 
dochody osiągną stabilizację.

–

dyskontujemy dochody z poszczególnych lat, stopa dyskonta będzie uzależniona w dużej 
mierze od ryzyka inwestycji. Po zdyskontowaniu sumujemy dochody i otrzymujemy 
wartość nieruchomości.

–

Wartość nieruchomości w pierwszym roku po okresie objętym prognozą nazywa się 
wartością rezydualną nieruchomości.

*Może być wykorzystane też podejście MIESZANE, ale nie będziemy o tym mówić

3. Podejście kosztowe → służy do ustalania odtworzeniowej wartości nieruchomości. Jest ona 

ustalana dla nieruchomości, które nie mogą i nie są przedmiotem obrotu rynkowego oraz w 
przypadku szczególnego rodzaju / celu wyceny nieruchomości (np. w celu ubezpieczenia 
nieruchomości).

–

wartość odtworzeniowa – nakłady, jakie należałoby ponieść, aby odtworzyć nieruchomość 
uwzględniającej jej poziom zużycia i obecny poziom cen rynkowych

–

nieruchomość jest warta tyle, ile reprezentuje sobą jej majątek (ceny rynkowe)

Mamy dwie metody:

–

metoda kosztów odtworzenia – w 80% przypadków, wprost służy obliczaniu wartości 
odtworzeniowej

–

metoda kosztów zastąpienia – w celach likwidacyjnych

Mamy trzy techniki (niezależnie od metody):

*klasyfikacja zależy od sposobu szacowania stopnia zużycia nieruchomości
*zużycie: techniczne, funkcjonalne i środowiskowe

–

technika wskaźnikowa – zużycie nieruchomości określamy jednym wskaźnikiem

–

technika elementów scalonych – stosowana najczęściej, szacujemy zużycie według jej 
elementów scalonych. O tym jak możemy dzielić nieruchomość mówią katalogi budowlane 

–

technika szczegółowa (kosztorysowa) – szacujemy zużycie każdego elementu osobno

*wartość rynkową nieruchomości oblicza się dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem 
obrotu rynkowego

*wycena nieruchomości dla ustanowienia hipoteki jest jednym z celów wyceny – drugim co do 
częstotliwości na rynku. Pierwszym celem jest propozycja ceny wywoławczej w transakcjach 
kupna-sprzedaży. Trzecim celem jest aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie 
nieruchomości. Następnym jest:

–

ubezpieczenie nieruchomości,

–

ustalenia renty planistycznej – jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego zwiększy 
wartość nieruchomości. Właściciel musi podzielić się z gminą do 30% wzrostu wartości 
(jeżeli sprzedaje nieruchomość do 5 lat od powstania planu)

–

dla ustalenia opłaty adiacenckiej – nalicza się ją najczęściej, gdy nastąpi uzbrojenie 
nieruchomości ze środków publicznych lub UE lub, gdy gmina dokona podziału lub scalenia 
nieruchomości i w związku z tym wzrośnie jej wartość

–

w celu badania opłacalności inwestowania w nieruchomość

–

w celu przekształceń własnościowych – prywatyzacji

OPERAT SZACUNKOWY – dokument z wyceny nieruchomości. 

Struktura operatu szacunkowego:
(reguluje to rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i 
sporządzania operatu szacunkowego)

–

strona tytułowa – jest bardzo ważna

–

wyciąg z operatu szacunkowego – skrót (4 elementy). Rzeczoznawca jest zobowiązany na 
mocy prawa, żeby w ciągu 3 miesięcy od sporządzenia operatu wysłać ten wyciąg do 
catastro nieruchomości

–

określenie przedmiotu wyceny – jaki rodzaj nieruchomości jest przedmiotem wyceny. 
Trzeba wykorzystać dwa kryteria: podziału nieruchomości wg art. 46 KC (kryterium 
własności) oraz kryterium wykorzystania / przeznaczenia nieruchomości

–

zakres wyceny – jaka wartość i jakiego rodzaju prawa do nieruchomości jest określana

–

cel wyceny 

–

podstawy prawne wyceny – zawsze będą 3: ustawa o gospodarce nieruchomościami z 
21.08.1997, rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości 
i sporządzania operatów, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (stare Standardy Zawodowe 
Rzeczoznawców Majątkowych) oraz nowy standard → dotyczący wyceny nieruchomości w 
celu zabezpieczenia wierzytelności kredytowej (2010).
*Każdy inny cel wyceny niż ustanowienie hipoteki = PKZW
*ustanowienie hipoteki = stosujemy ten nowy standard z 2010 roku!

–

Analiza lokalnego rynku nieruchomości 

–

uzasadnienie wyboru sposobu wyceny 

–

przeprowadzenie procedury wyceny

–

podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem – wynik zaokrąglony do pełnego złotego 
polskiego

–

załączniki operatu szacunkowego – muszą być zawsze! Ich zadaniem jest udokumentowanie 
danych podanych w operacie. Są dwie grupy: załączniki obligatoryjne (dokumentujące stan 

prawny wycenianej nieruchomości: odpis z księgi wieczystej, protokół badania księgi 
wieczystej, wyciąg z planu przestrzennego zagospodarowania, czy jest wydana decyzja o 
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu → gdy nieruchomość nie jest objęta 
planem zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań /studium gminne → gdy 
nie ma warunków zabudowy; na podstawie aktualnego wykorzystania → jeżeli nie ma 
poprzednich; wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków) oraz załączniki fakultatywne 
(zawsze jest dokumentacja fotograficzna, różne zestawienia informacji wykorzystanych w 
operacie)

WYKŁAD (17.04.2013)

Podstawowe różnice w udzielaniu kredytów hipotecznych pomiędzy bankami uniwersalnymi a 
bankami hipotecznymi

(!) inna podstawa prawna działania tych dwóch rodzajów banków (!)

Różnice:

–

inny sposób refinansowania akcji kredytowej:
a) banki uniwersalne → głównie poprzez depozyty zbierane od osób fizycznych, 
przedsiębiorstw oraz instytucji. Zaletą tego sposobu jest to, że w polskich warunkach jest to 
najtańszy sposób finansowania. Podstawową wadą jest niedostosowanie długości aktywów 
banku (kredytów) do długości pasywów (depozytów). Złamana jest w ten sposób tzw. złota 
reguła bankowa → długie aktywa powinny być finansowane długimi depozytami. Taka duża 
skala tego zjawiska, jaka ma miejsce w Polsce powoduje narastanie ryzyka płynności w 
bankach. Ważne są dwie kwestie: rosnący udział w aktywach banków kredytów 
hipotecznych oraz czynnik regulacyjny, związany z wdrożeniem tzw. Bazylei III. Wejdą one 
w życie w 2018-2019 roku. Koszt pozyskania środków w polskim systemie bankowym w 
bankach uniwersalnych zależy od struktury depozytów:
- depozyty bieżące: środki na ROR oraz na rachunkach bieżących podmiotów i instytucji 
(najtańsze, bo są najbardziej płynne, średni poziom oprocentowania ROR w Polsce to 0,5% 
rocznie)
- rachunki oszczędnościowe → zachowuje pewne cechy rachunku bieżącego (dość wysoką 
płynność), a jednocześnie był znacznie wyżej oprocentowany. Można dowolnie wpłacać i 
wypłacać środki, przy czym wpłacać można zawsze, natomiast wypłaty można dokonywać 
najczęściej raz w miesiącu bez konsekwencji kosztowych. Każda kolejna wypłata wiąże się 
z uiszczeniem pewnej opłaty (ale oprocentowanie salda pozostaje na ustalonym wcześniej 
poziomie)
- rachunki terminowe – tradycyjne, standardowe → oprocentowanie ustalane przez zarząd 
banku, mają rozbudowaną strukturę (3, 6 miesięczny itd.), nie można zmieniać salda w 
okresie umownym (ani dopłacać, ani wypłacać)
- rachunki terminowe - niestandardowe → można z bankiem negocjować oprocentowanie i 
ustalać okres lokowania środków w sposób indywidualny. Najczęściej można je zakładać 
powyżej pewnej kwoty, długo granicą taką było 50 tys. zł, teraz granica jest różna w 
poszczególnych bankach
- rachunki terminowe – specjalne → najczęściej najdroższe, gdyż oparte o specjalną 
promocję, dobrze reklamowaną. Pojawiają się w sytuacji dużego boomu kredytowego na 
rynku, gdy bankom potrzebne są środki. 
Średni koszt zależy od tej struktury, w tym głównie od tego ile jest depozytów a'vista. 
Dzisiaj decydują o tym: liczba oddziałów i internet. Kolejną zaletą depozytów jest łatwy i 
tani dostęp do tego typu źródła kapitału na udzielanie kredytów hipotecznych. 

b) banki hipoteczne → głównie poprzez emisję długoterminowych papierów wartościowych 
– listów zastawnych. Wada tego sposobu jest taka, że w Polskich warunkach jest on 
znacznie droższy niż refinansowanie poprzez depozyty. Zaletą tego sposobu jest 
minimalizowanie ryzyka płynności banku poprzez lepsze dostosowanie długości jego 
aktywów i pasywów. Listy zastawne – termin zapadalności to 4-5 lat (Polska), w Niemczech 
nawet 15-20 letnie. W Polsce mamy dwa rodzaje listów zastawnych:
1. hipoteczny list zastawny, który dominuje na polskim rynku, charakteryzuje się tym, ze 
podstawą jego emisji są kredyty udzielone przez bank hipoteczny, których zabezpieczeniem 
jest hipoteka na nieruchomości (w całym katalogu kredytów, które są podstawą emisji tego 
rodzaju listów, 90% muszą to być kredyty hipoteczne, a tylko 10% kredyty budowlano-
hipoteczne)
2. publiczne / komunalne listy zastawne → mają dwie podstawy emisji: kredyty udzielone 
przez bank hipoteczny o bardzo niskim ryzyku kredytowym – najczęściej w ogóle 
niezabezpieczone, ale tego typu kredytów bank ten może udzielić tylko i wyłącznie 
podmiotom wymienionym z nazwy w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych 
(są to: Europejski Bank Inwesytycyjny, EBOR, JST i ich związki – komunalne, najczęściej 
emitowane w Polsce). Drugą podstawą emisji są kredyty udzielone przez bank hipoteczny, 
których prawnym zabezpieczeniem jest stuprocentowe poręczenie podmiotów 
wymienionych w ustawie, o których mowa wyżej. 

Co jest podstawą klasyfikacji listów zastawnych w Polsce? → Podstawa ich emisji.

Listy zastawne w Polsce mogą być emitowane w ofercie prywatnej i publicznej (rynek CeTO, a od 
dwóch lat są na rynku Catalyst). W warunkach kryzysu listy zastawne okazały się najlepszymi 
papierami wartościowymi. 

–

inny sposób wyceny wartości nieruchomości w celach ustanowienia zabezpieczenia kredytu 
→ w uniwersalnych jest to rynkowa wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu 
użytkowania. Wartość tę można szacować w 3 podejściach: porównawczym, dochodowym i 
mieszanym. Taką wartość można ustalać tylko dla nieruchomości, które są lub mogą być 
przedmiotem obrotu rynkowego. W bankach hipotecznych wyceniamy bankowo-hipoteczną 
wartość nieruchomości (BHWM), podstawą jest ekspertyza wykonana w banku 
hipotecznym. Operat szacunkowy stanowi tylko podstawę dla takiej ekspertyzy. Te dwie 
wartości różnią się od siebie: wartość rynkowa jest wartością bieżącą (zmieniającą się wraz 
z koniunkturą rynkową), natomiast BHWM opiera się na ostrożnej wycenie – średnich 
wartościach w cyklu koniunkturalnym (jest to określanie ryzyk, jakie mogą zaistnieć w 
okresie trwania kredytu). Stąd też wartość rynkowa zawsze jest wyższa od BHWM, a 
różnice te są najwyższe w czasie wysokiej koniunktury na rynku. Wycena przez BHWM 
zmniejsza jednak konkurencyjność banku hipotecznego na rynku, bo LTV jest liczone od 
niższej wartości. BHWM jest po to, by dbać o bezpieczeństwo listów zastawnych, 
niezależnie od stanu koniunktury na rynku nieruchomości. 

- bank uniwersalny może kredytować 3 podstawowe rodzaje prawa: prawo własności, prawo 
wieczystego użytkowania i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Bank hipoteczny może 
kredytować tylko prawo własności i wieczystego użytkowania. Nie może finansować prawa 
spółdzielczego, bo jest to prawo ograniczone, a więc najsłabsze. Oznacza to, że jest to prawo na 
cudzej własności – w tym przypadku na własności spółdzielczej, właścicielem nieruchomości jest 
spółdzielnia. Posiadacz tego prawa posiada prawo tylko do zamieszkania lub innego użytkowania 
lokalu. Z prawem tym nie jest związany udział w nieruchomości wspólnej, jak to ma miejsce w 
przypadku nieruchomości lokalowej – odrębnej własności do lokalu.

(spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu istnieje tylko na rynku wtórnym, nie można 

ustanawiać tego typu prawa na nowych lokalach od 2007 roku). 

- bank hipoteczny co do zasady nie może kredytować nieruchomości, która nie posiada urządzonej 
księgi wieczystej, z wyjątkiem systemu deweloperskiego i budowanych tam nieruchomości 
lokalowych. Ale w takiej sytuacji bank hipoteczny powinien wpisać roszczenie w tej sprawie do 
działu III KW „dewelopera”. Na mocy takiego roszczenia deweloper zobowiązuje się wobec banku 
hipotecznego, że po zakończeniu budowy wyodrębni lokale w odrębną własność na mocy ustawy o 
własności lokali z 24.06.1994 roku i będzie możliwe hipoteczne zabezpieczenie kredytu. 

–

bank hipoteczny musi mieć tak zwaną pierwszą hipotekę, czyli musi być wpisany na 
pierwszym miejscu w dziale IV. Po 20.02.2011 ma to już mniejsze znaczenie.

Wykład (24.04)

Kanały dystrybucji w bankowości hipotecznej

A. Dystrybucja mieszkaniowych kredytów hipotecznych i innych produktów detalicznych (w 
Polsce po

życzki hipoteczne)

życzki hipoteczne)

–

sieć placówek banku – podstawowy kanał – w Polsce ok. 75% wszystkich mieszkaniowych 
kredytów hipotecznych. Jest to dość drogi kanał – bank ponosi koszty pracy, zatrudnienia, 
utrzymania lokali, systemu informatycznego itp. Sprzedaż często wspomagana jest centralną 
platformą kredytową banku. Polega to na tym, że wprowadzane do są kredyty do określonej 
bazy w oddziale i na centralnej platformie podejmowana jest decyzja (scoring – w pełni 
automatycznie, inne kwestie rozpatrywane indywidualnie). Najczęściej platformy te są poza 
Warszawą. 

–

Zewnętrzne kanały dystrybucji – około 25% mieszkaniowych kredytów hipotecznych jest 
sprzedawane tą drogą (w Holandii aż 40%):
a) pośrednicy finansowi na szczeblu centralnym (w skali całego kraju), np. Open Finance, 
Dom Kredytowy Lotus. Cechą charakterystyczną tego kanału jest to, że jest on dość drogi, 
ale bardziej efektywny niż sieć placówek, bo pośrednicy otrzymują wynagrodzenie w 
postaci success fee – w czasie boomu wynosiły one nawet 1,8 – 2,2% od wartości kredytu. 
Przez kanał ten można pozyskać dość dobrych klientów o dużych dochodach, którzy z 
powodu braku czasu najczęściej korzystają z usług pośredników. Dobra współpraca w tym 
wypadku zależy od szybkości podejmowania decyzji przez bank oraz od elastyczności 
stawek przy wyższych kwotach. 
b) pośrednicy lokalni – zróżnicowana grupa, małe lokalne firmy, pośrednicy w obrocie 
nieruchomościami itp. Cechy:

–

znacznie tańszy kanał niż pośrednicy na szczeblu centralnym – w czasach 
boomu 0,5-1%

–

duża aktywność w regionie, np. Nawiązują kontakty ze starostwem 
(penetracja lokalnego rynku)

–

wadą jest tutaj duże ryzyko reputacyjne banku – drobny pośrednik jest słabiej 
przygotowany, może obiecać klientowi rzeczy, których bank nie będzie w 
stanie zrealizować. Poza tym często nie potrafią skompletować dokumentów, 
co powoduje wydłużenie całego procesu. Konieczne są więc szkolenia dla 
pośredników, z którymi stale współpracujemy, przygotowanie w centrali 
wzoru umowy, którą w oddziale może podpisać pośrednik, stworzenie 
centralnego rejestru zawartych umów oraz monitorowanie aktywności 
pośredników.

c) współpraca z biurami sprzedaży deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych itd.

–

Płacenie prowizji pracownikom tych biur – 1,5-2%

–

lub obniżenie marży o prowizję, która obowiązuje na tym rynku (stosowane 
najczęściej w okresie boomu)

(!) Trzeba pamiętać o cross-sellingu – sprzedaży wiązanej. Najważniejsza jest praca na własnej 
bazie klientów. 

B. Kanały dystrybucji związane z udzielaniem kredytów hipotecznych na nieruchomości 
komercyjne

–

placów banku i komórki centrali banku (głównie) – produkty mniej standardowe.

–

Kto podejmuje decyzję? - zależy głównie od wartości kredytu.

–

Placówki, które nie są oddziałami powinny zajmować się przedstawieniem 
oferty i przyjęciem wniosku

–

do pewnej wysokości kredyty sprzedawane są w oddziałach. W takim 
wypadku decyzję podejmuje komitet kredytowy regionu, któremu 
przewodniczy dyrektor regionu.

–

specjalistyczne oddziały do obsługi klientów korporacyjnych – najczęściej są 
departamentami centrali (CBK – centra bankowości korporacyjnej), których szefem jest 
dyrektor działu sprzedaży w centrali. Decyzję podejmuje komitet kredytowy centrali  (II-go 
stopnia), któremu przewodniczy dyrektor zarządzający ryzykiem. Przy najwyższych 
wartościach decyzja podejmowana jest natomiast przez komitet kredytowy banku (I-go 
stopnia), któremu przewodniczy członek zarządu odpowiedzialny za pion ryzyka. W skład 
tego komitetu wchodzi odpowiednia ilość członków zarządu (tak, aby było quorum).

(!) W Polsce zarząd banku nie podejmuje decyzji biznesowych, tylko tworzy regulacje i 
rozwiązania. 

CECHY CHARAKTERYSTYCZNE BANKOWYCH PRODUKTÓW HIPOTECZNYCH

A. Mieszkaniowe kredyty hipoteczne:

–

standardowy charakter – długość, LTV, marża itd. Jest to potrzebne w automatyzacji 
sprzedaży i monitorowaniu portfela

–

relatywnie najwyższa marża

–

najdłuższy okres kredytowania – do momentu wejścia w wiek emerytalny

–

idealny produkt do cross-sellingu – można zarabiać na  innych produktach (na drugim 
miejscu po ROR)

–

dwie formy spłaty – raty malejące i annuitetowe (poszerzają dostępność kredytów)

B. Kredyty zabezpieczone hipotecznie udzielane na finansowanie nieruchomości komercyjnych:

–

wyższa wartość – różnice w wartości maja dużą zmienność

–

brak standaryzacji – maleje wraz ze wzrostem kwoty kredytu

–

relatywnie niższa prowizja jednostkowa

–

krótsze okresy kredytowania – zależy od typu banku: 8 lat w uniwersalnych, 15-20 lat w 
hipotecznych

PODSTAWOWE RYZYKA ZWIĄZANE Z FINANSOWANIEM NIERUCHOMOŚCI

ryzyko – niebezpieczeństwo niespłacenia kredytu lub utraty dochodów banku związanych z tym 
kredytem

A. Ryzyko kredytowe – prawdopodobieństwo wystąpienia tego ryzyka określamy poprzez badanie 
zdolności kredytowej. Strata, jaką bank poniesie w przypadku wystąpienia zdarzenia zależy od 
zabezpieczenia, w tym głównie od poziomu LTV. 

B. Ryzyko walutowe / kursowe – występuje, gdy kredyty udzielane są w walutach obcych. 
Kredytobiorca nie jest w stanie zabezpieczyć się przed tym ryzykiem. Dla banku jest to 
niebezpieczeństwo zaprzestania obsługi, a dodatkowo banki nie mają odpowiedniego 
zabezpieczenia w postaci hipoteki, gdy PLN się znacząco osłabia (rok temu 15% portfela nie było 
zabezpieczone!). Oprócz tego RPP nie ma żadnego wpływu na poziom akcji kredytowej i nie jest w 
stanie zapobiegać ewentualnym boomom. 

C. Ryzyko stopy procentowej – jest bardziej dokuczliwe dla kredytobiorców. 

D. Ryzyko rynkowe – ma wpływ na poziom dochodów kredytobiorców, stan bezrobocia, wahania 
cen nieruchomości itd. - zmienia się wraz z cyklicznością gospodarki

E. Ryzyko prawne – bardzo ważne w przypadku finansowania nieruchomości – związane z wyceną 
nieruchomości* i poprawnym ustanowieniem hipoteki. 

*nowy standard wyceny – rzeczoznawca ma obowiązek wskazania ryzyk związanych ze stanem 
nieruchomości i z rynkiem

F. Ryzyko płynności – w Polsce może wynikać z:

–

skutków powyższych ryzyk

–

z refinansowania akcji kredytowej.

Obecnie narasta, bo rośnie udział długoterminowych kredytów hipotecznych w aktywach banku.

ZARZĄDZANIE RYZYKIEM POPRZEZ:

–

kształtowanie cen kredytów

–

zasady kształtowania LTV

–

zasady wyceny nieruchomości w celu ustanowienia hipoteki

–

administracja kredytów, która monitoruje portfel

WYKŁAD (8 V)

CYKL KONIUNKTURALNY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI A BANKOWOŚC 
HIPOTECZNA

1. Cykliczność rynków nieruchomości

rynek – brak jednolitej definicji:

–

definicja z pozycji czasowo-przestrzennych mówi, że rynek to miejsce, w którym odbywają 
się transakcje kupna-sprzedaży („tradycyjny” sposób postrzegania rynku). W wypadku 
nieruchomości taki sposób postrzegania rynku nie zaniknie z powodu kapitałochłonności i 
długowieczności towaru, jakim jest np. mieszkanie. 

–

rynek jako proces, w którym zachodzi ogół relacji ekonomicznych i społecznych między 
sprzedającym a kupującym. Procesem tym rządzi mechanizm rynkowy, w którym 

zasadniczą rolę odgrywają: popyt, podaż i cena. Działa on idealnie, gdy panuje doskonała 
konkurencja. 

(!) na rynku nieruchomości mamy dwa rodzaje obrotu:

–

rynkowy – oznacza nabywanie nieruchomości (określonych praw do niej) poprzez 
transakcje kupna-sprzedaży – DOMINUJE

–

nierynkowy – nabywanie praw do nieruchomości w sposób inny niż transakcja kupna-
sprzedaży:

–

spadek w procesie dziedziczenia

–

zasiedzenie – poprzez długoterminowe użytkowanie nieruchomości 
samoistnie (20 lat – w dobrej wierze lub 30 lat ?). Musi być prawomocny 
wyrok sądu. Nie można zasiedzieć linii podziemnych: gazowych, 
wodociągowych itp.

–

Decyzja administracyjna – w warunkach polskich sprowadza się to do 
wywłaszczenia

(!) obrót na rynku nieruchomości to obrót prawami:

–

własności

–

wieczystego użytkowania

–

spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu

Rynek nieruchomości nie jest jednolity. Są różne segmenty:

–

mieszkaniowy 

–

segmenty o charakterze komercyjnym: biurowy, handlowy, magazynowy

–

nieruchomości rolnych

–

nieruchomości leśnych i rekreacyjnych

Segmenty te podlegają różnym wahaniom koniunkturalnym, o różnej amplitudzie zmian:

–

najniższa amplituda zmian charakteryzuje rynek nieruchomości mieszkaniowych – jest to 
dobro pierwszej potrzeby, więc władze państw prowadzą politykę mieszkaniową, która 
podtrzymuje popyt na rynku (np. Program rodzina na swoiim)

–

wyższe amplitudy zmian można zaobserwować zwłaszcza na rynku biurowym i 
magazynowym – w tym zakresie państwa nie prowadzą bowiem żadnej polityki, dlatego 
rynki te są związane z cyklem w gospodarce. 

(!) Cykl wyraża się przede wszystkim w zmianie cen nieruchomości. Na rynkach komercyjnych 
mamy do czynienia z wahaniami cen czynszu.

2. Istota i czynniki kształtujące cykliczność rynku nieruchomości

Mamy dwie grupy czynników:

I. Czynniki wewnętrzne / endogeniczne:

–

związane z procesami strukturalnymi na rynku nieruchomości i jego cechami

–

na ich bazie widać następującą prawidłowość:

Popyt na nieruchomości zmienia się relatywnie szybko i w krótkim czasie. Te zmiany spotykają się 
ze z natury sztywną podażą, która reaguje z opóźnieniem na zmiany w popycie (proces budowy 
trwa ok. 2-3 lat). Prowadzi to do wzrostu cen (początek cyklu). Rosnące ceny powodują wzrost 
marży deweloperów, co zachęca ich do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Inwestycje te 
kredytowane są przez banki. Ceny rosną nadal, bo nie ma jeszcze dostatecznej podaży (budowy 

nadal trwają). Jeżeli popyt w tej fazie cyklu spowodowany jest czynnikami fundamentalnymi, 
takimi jak migracje, spadek stóp procentowych, niska inflacja, to cykl charakteryzuje się mała 
amplitudą wahań. Jeżeli oprócz czynników fundamentalnych powodują go także czynniki 
spekulacyjno-psychologiczne i zakupy na rynku nieruchomości będą spekulacyjne (i przekroczą 
one 20% rynku), wówczas dojdzie do kryzysu, bo powstanie bańka spekulacyjna (nie tylko bańka 
cenowa, jak w pierwszym przypadku). 

(!) Wzrost spekulacyjny nie byłby możliwy bez roli systemu finansowego, który doprowadza do 
boomu na rynku kredytów hipotecznych. Powoduje to:

–

obniżanie zabezpieczeń

–

zwiększenie konkurencji między bankami 

–

złe ocenianie zdolności kredytowej.

Ceny nadal rosną, a gdy osiągną taki poziom, że kredytobiorcy nie będą już mieli zdolności 
kredytowej nastąpi wyhamowanie wzrostu. Spowoduje to, że spekulanci zaczną sprzedawać 
nieruchomości, co spowoduje spadek cen. Następnie banki ograniczą akcję kredytową, co 
dodatkowo spowoduje, że ceny będą spadały. Oprócz tego następuje zwiększenie podaży, bo 
nastąpił koniec budów rozpoczętych w pierwszej fazie cyklu, co powoduje, że ceny obniżają się 
jeszcze bardziej – KRYZYS

3. Konsekwencje kryzysu na rynku nieruchomości w stosunku do sektora bankowego i 

gospodarki

Kryzys przekłada się na jakość aktywów hipotecznych w bankach – kredyty zaczynają się psuć, bo 
nie są obsługiwane, a banki nie są w stanie zrealizować hipotek z powodu nadmiaru podaży lub 
mieszkania są sprzedawane po niższych cenach niż początkowo zakładano. Banki zaczynają więc 
tworzyć rezerwy celowe, co przekłada się na kapitał własny i współczynnik wypłacalności. To z 
kolei przekłada się na obsługę przez banki innych sektorów gospodarki – banki ograniczają akcję 
kredytową np. w segmencie przedsiębiorstw. W ten sposób kryzys dociera do innych segmentów 
gospodarki. Rządy nie mogą dopuścić do upadłości banków – muszą je dokapitalizować. To 
powoduje problemy budżetowe krajów, rosną deficyty. Z tego powodu rośnie też oprocentowanie 
obligacji (większe ryzyko) i rządy nie mogą obsłużyć swojego długu – kraj upada lub korzysta z 
pomocy zewnętrznej – MFW, EBC itp. 

(!) Rynek nieruchomości może destabilizować system bankowy i całą gospodarkę.

Rola bankowości hipotecznej w stabilnym funkcjonowaniu całego systemu jest więc ogromna. 
Dlatego też:

–

musi funkcjonować na zasadach rynkowych

–

musi podlegać pewnej regulacji, bo rynek nie jest efektywny (problemem jest znalezienie 
optimum regulacji). Konieczne są regulacje w 2 obszarach:

–

polityka pieniężna – ustalenie stóp procentowych (nie są skuteczne w 
przypadku kredytów walutowych)

–

regulacje nadzorcze (KNF):

–

poziom LTV – regulowanie ilości środków

–

TDI – ilość zadłużenia do dochodów (dotyczy kredytobiorcy) – 
rekomendacja T

–

sposoby i zasady wyceny nieruchomości – wartość rynkowa jest 
cena bieżącą, powinno się wprowadzić wartość bankowo-
hipoteczną

–

sposób refinansowania akcji kredytowej – nie tylko rynek 
pierwotny (depozyty), ale także rynek wtórny.

(!) Uruchomienie rynku wtórnego wierzytelności w Polsce – poważną bariera jest 
nieprzenaszalność hipoteki.

WYKŁAD (22.05)

Stan i perspektywy rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce

1. System bankowości hipotecznej ukształtowany w ostatnich 20 latach.

Składa się z dwóch elementów:

–

banki uniwersalne – w ramach tych banków działają 3 kasy mieszkaniowe

–

banki hipoteczne 

Pierwsze kredyty hipoteczne w Polsce były udzielone w 1996 roku, do 2004 roku dynamika 
wzrostu sprzedaży tych kredytów była dość niska. Po 2004 roku nastąpiło gwałtowne 
przyspieszenie rozwoju bankowości hipotecznej. Dzisiaj na koniec grudnia 2012 portfel hipoteczny 
wynosi 313,8 mld zł. To daje około 19,5-20% PKB, co plasuje nas daleko poniżej średniej 
europejskiej (EU27 – 50% PKB, w Holandii – 90%PKB). Portfel ten został udzielony głównie 
przez banki uniwersalne, udział banków hipotecznych to około 10-12% (głównie na nieruchomości 
komercyjne). Wprowadzony z dniem 1.01.1998 roku system bankowości specjalistycznej w Polsce 
nie funkcjonuje – świadczy o tym portfel kredytowy i rozwój instytucjonalny tego sektora. 
Dlaczego ukształtowała się taka struktura?

–

do 2007 roku rynek bankowy w Polsce był nadpłynny – przeważały w nim depozyty nad 
kredytami. Tylko 75% depozytów było wykorzystywane na akcję kredytową. Jest to 
charakterystyczne dla młodego rynku. W związku z tym banki nie potrzebowały innego 
sposobu zdobywania kapitału niż depozyty. Od 2007 roku rynek na skutek przyspieszenia 
kredytowania nastąpiła nadwyżka wartości kredytów nad depozytami (w 2008 roku około 
13 mld zł nadwyżki). Środki na akcję kredytową muszą więc pochodzić z innych źródeł niż 
depozyty. To przyspieszenie oznacza, że szybko rosną w aktywach banku kredyty 
długoterminowe (średnio 25%). sytuację ratuje wówczas to, że mamy w polskim systemie 
bankowym wiele banków, które należą do wielkich grup kapitałowych. Kryzys na świecie 
powoduje dwa zjawiska na polskim rynku bankowym:

–

spada akcja kredytowa – luka między depozytami a kredytami się 
zmniejsza, ale nie dochodzi do nadwyżki depozytów

–

banki matki zaczynają wycofywać swoje kapitały w postaci depozytów z 
polskich banków, bo potrzebują płynności.

Przesłanki do dalszego rozwoju:

–

poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce – brakuje około 600 tysięcy 
mieszkań. Bardzo zmienia się struktura popytu mieszkaniowego: więcej singli i więcej 
seniorów, którzy potrzebują innych rozwiązań.

–

Brak rynku najmu w Polsce – usztywnia to rynek pracy. Na jedno mieszkanie wynajmowane 
w Polsce przypada aż 27 mieszkań własnych (dysponowanie jednym z dwóch praw: 
własności lub spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu). W Hiszpanii 17, w Niemczech i 
Francji 2-3 mieszkania. 

(!) hipotekę można ustanowić na nieruchomości lub na spółdzielczym prawie własnościowym do 
lokalu (!)

–

duża potrzeba inwestycji infrastrukturalnych w Polsce

–

rozwój nieruchomości turystycznych – rynek drugich mieszkań (rozwija się szybko np. w 
Zakopanem)

–

niewystarczająca ilość nieruchomości komercyjnych

Mamy 340-345 mieszkań na 1000 mieszkańców. Niemcy – 510, Francja – 470. 

Co zrobić, żeby bankowość hipoteczna się rozwijała? 
Rynek ten rozwija się w sposób żywiołowy. Ma dwie cechy:

–

dominacja banków uniwersalnych – oznacza to refinansowanie krótkimi depozytami i 
wycenę wartości rynkowej nieruchomości. Trzeba więc zbudować system, który 
rozwiązywałby problem ryzyka płynności i ryzyka kredytowego. Można spróbować 
powołać kasy oszczędnościowe. Polega to na tym, że do każdego rachunku na koniec roku 
państwo dopłaca jakąś jego część (na początku nawet 30%).
Obecnie podjęto decyzję, że depozyty gromadzone w banku przez minimum 5 lat będą 
zwolnione z podatku Belki. 
Jeżeli chodzi o ryzyko płynności, to muszą być emitowane jakieś papiery wartościowe. Do 
tej pory listy zastawne to około 3 mld zł – 1% portfela kredytów hipotecznych. 
Jeżeli chodzi o ryzyko kredytowe – wymaga ono doskonalenia poprzez zmiany regulacyjno 
– nadzorcze. Po pierwsze należy jasno określić zasady liczenia zdolności kredytowej przy 
mieszkaniowych kredytach hipotecznych. Ważna jest kwestia też liczenia minimum 
socjalnego. Kolejnym problemem jest wycena nieruchomości. Obecnie jest bardzo duża 
dowolność, liczy się wartość rynkową. Inną ważną kwestią jest poziom LTV. 
Stworzenie wtórnego rynku wierzytelności hipotecznych jest też bardzo ważne dla rozwoju 
rynku kredytów hipotecznych. Problemem jest tutaj hipoteka, która jest akcesoryjnym 
prawem rzeczowym.