Jak kupić
dom mądrze
i nie przepłacić
Tajniki banków, pośredników,
prawników i właścicieli domów
Z serii:
Elżbieta Baumgartner
Zagadnienia:
Na jaki dom cię stać • Ile możesz pożyczyć • Twoja punktacja kredytowa
• Ile musisz wyłożyć • Jak kupić dom bez pieniędzy • Jaki dom kupić • Domy
z fabryki • A może się budować? • Czy potrzebujesz agenta • Ile dom jest warty
• Jak się targować • Kontrakt • Rodzaje pożyczek hipotecznych • Gdzie się udać
po kredyt • Czego banki wolą nie wyjawiać • Ile kosztuje closing • Co się dzieje
w czasie closingu • Rządowe programy pomocy • Domy za $1 • Pożyczki FHA
ODWIEDŹ NAS W INTERNECIE:
www.poradniksukces.com
Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment
pełnej wersji całej publikacji.
Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji
kliknij tutaj
.
Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora
sklepu na którym można
nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji
. Zabronione są
jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z
regulaminem serwisu
.
Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie
internetowym
e-booksweb.pl - Audiobooki, ksiązki audio,
e-booki
.
Jak kupi~ dom mqdrze i nie
przep]aci~
Tajniki bank*w, po<rednik*w, prawnik*w
i w]a<cicieli dom*w
El\bieta Baumgartner
Polpress Services
255 Park Lane
Douglaston, NY 11363
www.poradniksukces.com
Ok]adka: SKOK Communications, LLC, tel. 1-718/224- 2948
Wydawca: Polpress Services, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363,
tel. 1-718/ 224-3492
Redakcja tekstu: Danuta Marciszek
International Standard Book Number ISBN 0-9633932-9-4
Copyright 2005-2006 by Polpress Services
Kopiowanie ca]o<ci lub fragment*w tej ksiq\ki bez pozwolenia jej
wydawcy stanowi naruszenie praw autorskich.
Tre<~ niniejszej ksiq\ki ma charakter og*lnej informacji i nie powin-
na by~ traktowana jako porada prawna. Przed podj[ciem jakichkolwiek
decyzji czytelnik powinien rozwa\y~ swojq w]asnq sytuacj[ i ewentual-
nie zasi[gnq~ opinii prawnika.
Tw*rcy ksiq\ki do]o\yli wszelkich stara#, by przedstawi~ aktualne i
prawdziwe informacje. Czytelnik powinien by~ <wiadomy, \e przepisy,
adresy i numery telefon*w ulegajq zmianie.
Specjalne podzi[kowania nale\q si[ osobom, kt*re przyczyni]y si[ do
powstania tej ksiq\ki. Sq to: mec. Ewa Bogdan, Marzena Moryc, Mag-
dalena Owsiany i Jaros]aw Armatys.
Spis tresci
1. Wst[p
4
2. Co trzeba wiedzie~
7
2. 1. Kupi~ czy wynajmowa~
7
2. 2. Przyk]adowe obliczenia
10
2. 3. Czy warto po\ycza~
13
2. 4. Dom ulgq podatkowq
15
3. Twoja historia kredytowa
20
3. 1. Twoja kartoteka
20
3.
2.
Punkt
a
c
j
a
kr
e
dyt
owa
–
s
e
kr
e
t
bi
ur
kr
e
dyt
owyc
h
21
3. 3. Jak sprawdzi~ sw*j raport kredytowy
25
3. 4. Gdy masz marny kredyt
26
3. 5. Czego biura kredytowe wolq nie wyjawia~
28
3. 6. Czego banki spodziewajq si[ po dobrym kliencie
29
4. Na jaki dom ci[ sta~
30
4. 1. Twoje dochody
30
4. 2. Ile mo\esz po\yczy~
32
4. 3. Wst[pna kwalifikacja (preúualification)
36
4. 4. Wst[pne zatwierdzenie po\yczki (preapproval)
37
5. Ile pieni[dzy musisz wy]o\y~
38
5. 1. Wysoko<~ wk]adu w]asnego
38
5. 2. Koszt kredytu
40
5. 3. Koszty przeniesienia prawa w]asno<ci domu
43
5. 4. Koszt us]ug zam*wionych przez ciebie
45
5. 5. Ile w sumie trzeba mie~ pieni[dzy
47
5. 6. Udokumentowanie stanu majqtkowego
48
6. Jakq nieruchomo<~ kupi~
51
6. 1. Wyb*r okolicy
51
6. 2. Sprecyzuj swoje potrzeby odno<nie domu
52
6. 3. Mieszkanie w]asno<ciowe kondominium
53
6. 4. Mieszkanie w]asno<ciowe cooperative
59
6.
5.
Udz
i
a
]
y
c
z
a
s
owe
–
i
l
uz
j
a
w]
a
s
no<
c
i
62
6. 6. Istniejqcy dom jednorodzinny
67
6. 7. Dom z fabryki
69
6. 8. Budowa w]asnego domu
71
6. 9. Kupno nowego domu
73
6. 10. Dom do remontu
76
6. 11. Dom wielorodzinny
78
6.
12.
Home
owne
r
s
’
As
s
o
c
i
a
t
i
on
–
s
t
r
a
\
ni
k
c
z
y
t
yr
a
n
79
7. Pomoc agenta handlu nieruchomo<ciami
84
7. 1. Rola agenta
84
7. 2. Jak wsp*]pracowa~ z agentem
91
Strona 1
7. 3. Dyskontowi brokerzy
93
7. 4. Czego agent woli nie wyjawi~
94
7. 5. Czy spr*bowa~ samodzielnie
96
7. 6. Jak szuka~ domu samodzielnie
98
8. Procedura kupna domu
101
8. 1. Jak oszacowa~ warto<~ domu
101
8. 2. Informacja o wadach budynku
103
8. 3. Sprawd^ stan techniczny domu
106
8. 4. Co nabywasz z domem, a czego nie
109
8. 5. Czego w]a<ciciel woli nie wyjawia~
111
8. 6. Jak si[ targowa~
113
8. 7. Wst[pna umowa i zadatek
115
9. Kontrakt sprzeda\y
117
9. 1. Czemu s]u\y kontrakt
117
9. 2. Jak wyglqda kontrakt
118
9. 3. Kiedy umowa jest prawomocna
121
10. Po\yczka hipoteczna
123
10. 1. S]ownictwo po\yczek hipotecznych
123
10. 2. Rodzaje po\yczek hipotecznych
125
10. 3. Po\yczki o sta]ej stopie procentowej
129
10. 4. Po\yczka o zmiennej stopie procentowej
131
10. 5. Po\yczki balonowe
138
10. 6. Interest-only mortgage
139
10. 7. Jakq po\yczk[ wybra~
141
10. 8. Czego banki wolq nie wyjawi~
144
10. 9. Gdzie dowiedzie~ si[ wi[cej
145
11. Jak ubiega~ si[ o po\yczk[
146
11. 1. Kto udziela po\yczek
146
11. 2. Jak szuka~ najlepszej po\yczki
150
11. 3. A mo\e mortgage broker?
153
11. 4. Procedura po\yczkowa
157
11. 5. Potrzebne dokumenty
159
11. 6. Mortgage lock-in
160
11. 7. Jak u]atwi~ uzyskanie kredytu
162
11. 8. Czytaj umow[ po\yczkowq
164
11. 9. Czego banki wolq nie wyjawi~
166
11. 10. Gdzie dowiedzie~ si[ wi[cej
168
12. Closing
169
12. 1. Co to jest closing
169
12. 2. Ile kosztuje closing
170
12. 3. Przed closingiem
172
12. 4. Dzie# closingu
174
12. 5. Jakie koszty closingu sq odpisem podatkowym
178
13. Rzqdowe programy pomocy
182
Strona 2
13. 1. Dlaczego rzqd pomaga
182
13. 2. Programy Fannie Mae i Freddie Mac
183
13. 3. Po\yczki Federal Housing Administration
185
13. 4. Po\yczki Veteran Administration
187
13. 5. Domy za symbolicznq kwot[
188
13. 6. Lokalne programy mieszkaniowe
191
14. S]owniczek termin*w
192
15. Za]qcznik. Ksiq\ki Poradnika Sukces
199
Strona 3
1.
Wst[p
Dom jest najpowa\niejszym zakupem w \yciu ka\dego z nas.
Zwa\ywszy, \e procedura wyboru domu, zaciqgni[cia po\yczki i za-
mkni[cia transakcji kupna-sprzeda\y jest skomplikowana nawet dla
Amerykan*w, imigranci muszq si[ do niej dobrze przygotowa~. Nie-
znajomo<~ ameryka#skich reali*w, i cz[sto j[zyka, powodujq, \e ni-
ni
e
j
s
za ks
i
q\
ka – j
e
dy
ny pol
s
koj
[zycz
ny po
r
ad
ni
k dl
a pr
zys
z]
ego
w]
a<
ci
c
i
e
l
a
domu
–
j
es
t
ni
e
odzow
na
dl
a
ka
\dego.
Do \adnego zadania nie wolno podchodzi~ nieprzygotowanym,
szczeg*lnie do tak powa\nego i kosztownego, jak kupno domu.
Ju\ na wst[pie tej ksiq\ki chc[ rozwia~ mit, w kt*ry chcia]oby wie-
rzy~ wielu czytelnik*w, ten mianowicie, \e od znania na rzeczy sq spe-
cjali<ci: adwokaci, bankierzy, agenci nieruchomo<ciowy, brokerzy
po\yczkowi. P]acimy im, wi[c zadbajq oni o nasze interesy. Nie ko-
niecznie. Interesy wielu profesjonalist*w sq sprzeczne z twoimi. Ty
chcesz kupi~ dom niedrogi i bez usterek, a broker nieruchomo<ciowy
woli przemilcze~ znane mu wady. Ufasz rekomendowanemu przez
brokera prawnikowi, a on spisuje kontrakt bardziej korzystny dla
sprzedajqcego. Ty chcesz najta#szej po\yczki hipotecznej, a bank ob-
ciq\a ci[ r*\nymi utajonymi op]atami. W]a<ciciel domu wydawa] si[
rozsqdnym facetem, a tymczasem wykr[ci] si[ z kontraktu i nie chce
odda~ zadatku.
Jak widzisz, warto liczy~ na siebie samego, by monitorowa~ ka\dy
aspekt kupna domu i nie da~ si[ nabi~ w butelk[. Ta ksiq\ka ci pomo\e.
Czytajqc poszczeg*lne rozdzia]y dowiesz si[, Czytelniku, \e proces
kupowania domu sk]ada si[ z kilku wa\nych etap*w.
Wst[p
Strona 4
Decyzja o kupnie domu. Najpierw nale\y skonfrontowa~ marzenia
z rzeczywisto<ciq, \eby policzy~, czy sta~ ci[ na dom. Czy czas jest od-
powiedni na zaciqgni[cie po\yczki hipotecznej? Czy oprocentowania
nie sq za wysokie? Mo\e wkr*tce spadnq? Czy masz dobrq histori[
kredytowq? Nie zaszkodzi sprawdzi~ jq samemu, zanim przyjrzy si[
jej bank i zobaczy jakie< omy]ki, kt*re ci[ zdyskwalifikujq. Zastan*w
si[, czy potrzebujesz pomocy brokera nieruchomo<ciowego, czy dasz
sobie rad[ sam.
Poszukiwanie domu. Daj sobie co najmniej p*] roku na wybranie
okolicy, do kt*rej chcia]by< si[ przenie<~, a p*^niej domu w tym rejo-
nie. Poznaj tam sklepy, szko]y, ko<ci*]. Przekonaj si[, czy rozwija si[
ona, czy stopniowo podupada. Jacy ludzie si[ tam wprowadzajq, jacy
wynoszq? Ile kosztujq tam domy i ile wynoszq czynsze mieszka#.
Obejrzyj kilkana<cie, nawet kilkadziesiqt dom*w. Po pewnym czasie
b[dziesz mia] wyczucie, co jest dobrq okazjq, a co nie.
Poszukiwanie najlepszej po\yczki hipotecznej nale\y prowadzi~
r*wnolegle z poszukiwaniem domu. Istnieje wiele rodzaj*w kredyt*w,
kt*re sq om*wione w tej ksiq\ce szczeg*]owo. Dowiesz si[, jaki rodzaj
jest najstosowniejszy dla ciebie i kt*ry bank daje najlepsze warunki.
Gdy znajdziesz ju\ dobrq po\yczk[, uzyskasz z banku preapproval,
czyli wst[pne zatwierdzenie po\yczki, a ka\dy sprzedajqcy b[dzie
traktowa] ci[ powa\nie.
Wyb*r domu i negocjacja ceny. Gdy ju\ wybierzesz dom, poznasz
jego prawdziwq warto<~, \eby nie przep]aci~. Targuj si[ z w]a<cicielem.
Mo\na wiele zyska~ negocjujqc pozostawienie w budynku wypo-
sa\enia, czasem przej[cie przez w]a<ciciela cz[<ci koszt*w closingu.
Mo\e nawet uda si[ go nam*wi~ na udzielenie ci po\yczki (owner fi-
nancing). Twoja wiedza ma teraz zaprocentowa~.
Wynaj[cie prawnika. Jego wyb*r powinien by~ przemy<lany, bo
potrzebujeciesz mqdrego profesjonalisty broniqcego twoich praw,
kt*ry specjalizuje si[ w obs]udze transakcji nieruchomo<ciowych.
Spisanie kontraktu. Wszystkie ustalenia muszq by~ spisane w kon-
t
r
a
k
ci
e
– na
j
wa
\ni
e
j
s
z
ym do
ku
me
n
t
e
m w
pr
o
ce
du
r
ze kup
na
/
s
pr
z
e
-
da\y. Zamie<~ w nim klauzule, kt*re uchroniq ci[ przed k]opotami. Ta
ksiq\ka i do<wiadczony prawnik w tym pomogq.
Bank daje promes[ kredytu hipotecznego. Z kontraktem klient
udaje si[ do wybranego banku po po\yczk[. Bank przyjrzy si[ jego za-
Wst[p
Strona 5
robkom, historii kredytowej i posesji, kt*rq kupuje i wyda tzw. mortga-
ge commitment, czyli promes[ kredytu. Tw*j prawnik weryfikuje tytu]
w]asno<ci nieruchomo<ci przez zam*wienie title search i title insuran-
ce. Du\o jest do zrobienia przed closingiem. Mo\na wp]ynq~ na
obni
\eni
e
wi
e
l
u
kos
zt
*w
–
war
t
o
pr
ze
czy
t
a~
j
a
k.
Closing
–
cz
y
l
i
pr
o
ce
du
r
a
z
a
mkni
[ci
a
t
r
a
ns
ak
c
j
i
kup
na/
s
pr
ze
da\y
nieruchomo<ci. Nadchodzi wielki dzie#, na kt*ry d]ugo czeka]e<.
Przyjdziesz na t[ imprez[ przygotowany. W przeddzie# odwied^ bu-
dynek i sprawd^, czy w]a<ciciel dotrzyma] wszystkich obietnic. Je\eli
wyjdziesz z closingu z kluczami do w]asnego domu i u<miechem na
twarzy, to b[dzie najwi[kszym uznaniem dla autorki.
O tym w]a<nie jest niniejsza ksiq\ka.
El\bieta Baumgartner
Wst[p
Strona 6
Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment
pełnej wersji całej publikacji.
Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji
kliknij tutaj
.
Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora
sklepu na którym można
nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji
. Zabronione są
jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z
regulaminem serwisu
.
Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie
internetowym
e-booksweb.pl - Audiobooki, ksiązki audio,
e-booki
.