UNIWERSYTET PRZYRODNICZY WE WROCŁAWIU
KATEDRA GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

STUDIA PODYPLOMOWE

Wycena nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami i pośrednictwo w ich obrocie

`

Dr Alina Kulczyk-Dynowska

Podstawy wiedzy z zakresu ekonomii i rynku nieruchomości

9.1. Podstawy ekonomii

9.2. Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości

Wrocław - padźiernik, 2011 r.

PRZEDMIOT I CEL EKONOMII

Ekonomia - nauka badająca w jaki sposób społeczeństwo gospodarujące decyduje o tym co, jak i dla kogo wytwarzać.

Gospodarowanie - obejmuje dużą grupę zachowań ludzkich mających na celu wytworzenie dóbr nie dostarczanych przez środowisko naturalne. Ekonomia jest nauką społeczną, gdyż zwraca uwagę na współpracujące i wzajemnie ze sobą powiązane jednostki.

Ekonomiczny aspekt ludzkiej działalności ulegał zmianom na przestrzeni wieków:

1. Arystoteles - uznawany za ojca ekonomii, badał głownie losy gospodarstw domowych „oikos”, bo tylko tam toczyło się życie gospodarcze. Wymiana i rynki nie odgrywały znaczącej roli. Zwrócił on jednak uwagę na problem cen i wartości pracy niewolniczej. Powstała nazwa ekonomia = „oikos” (gospodarstwo domowe) + „nomos” (prawo)

2. Merkantyliści (XVII w.) dociekali natury pieniądza i kursów walutowych oraz kształtowali poglądy na temat roli państwa, polityki pieniężnej, celnej i podatkowej. Na tym etapie zaczął się kształtować język ekonomiczny.

3. Fizjokraci - przyznawali przyrodzie i rolnictwu podstawową rolę w gospodarce. Gospodarkę zaś uważali za system naczyń połączonych między którymi przepływają towary i pieniądze.

4. A. Smith - klasyczna szkoła ekonomii - wyjaśniał zjawiska ekonomiczne pod kątem interesów ludzi dążących do pomnażania własnych korzyści.

Niewidzialna ręka - naturalny porządek gospodarki sprawiający, że prywatne interesy przyczyniają się do bogactwa i są korzystne dla ogółu.

PROCES GOSPODAROWANIA JAKO PRZEDMIOT BADAŃ EKONOMII

Potrzeby - subiektywne odczucia braku pewnych rzeczy lub warunków niezbędnych do życia i funkcjonowania danej osoby lub grupy osób.

Pełne zaspokojenie potrzeb jest niemożliwe. Potrzeby się odnawiają i prowadzą do postępu technicznego.

Środkami zaspokojenia potrzeb są:

• dobra - przedmioty materialne, oraz usługi lub stany (tj. właściwości otoczenia), które dają poczucie satysfakcji.

Akt zaspokajania potrzeb - konsumpcja.

Rodzaje dóbr:

- kryterium źródła pochodzenia

1. wolne - dobra dane przez przyrodę, w stanie gotowym do konsumpcji np. powietrze, światło,

2. rzadkie (ekonomiczne) - powstałe w wyniku procesów wytwórczych.

Każde z nich może być produkcyjne lub konsumpcyjne.

• kryterium zasady użycia dóbr i usług

1. dobra prywatne - są przedmiotem konsumpcji indywidualnych osób.

Cechy dóbr prywatnych:

• konkurują ze sobą tzn. konsumpcja dodatkowej ilości danego dobra przez jedną osobę, zmniejsza ilość dóbr, które mogą nabyć inne osoby

• umożliwiają one wyłączanie z konsumpcji tzn. właściciel dobra może odmówić jego dostaw np. nie sprzedajemy Kowalskiemu, bo nam nie płaci

2. dobra publiczne - wytwarzane w sektorze gospodarki publicznej, zaspokajają potrzeby zbiorowości społecznych. Mogą być dostarczane przez państwo odpłatnie lub nieodpłatnie. Z tym, że nieodpłatność wiąże się z koniecznością finansowania tych dóbr z budżetu państwa - odpłatność pośrednia.

Cechy dóbr publicznych:

• nie zużywają się zwykle jednorazowo, korzystać z nich może jednocześnie wiele osób,

• nie mogą być zastępowane przez dobra prywatne,

• nie można nikogo wykluczyć z korzystania z tych dóbr przez cenę, albo zakaz.

3. dobra mieszane - o charakterze pośrednim np. opieka zdrowotna w części państwowa w części prywatna.

• kryterium

1. dobra społecznie pożądane - pewna ich ilość powinni konsumować wszyscy nawet jeśli tego nie chcą np. oświata, służba zdrowia

2. dobra społecznie niepożądane - państwo w dobrze pojętym interesie obywateli ogranicza dostęp do nich np. papierosy, narkotyki, hazard

Korzystanie z dóbr ekonomicznych jest uregulowane przez prawa własności - tj. normy sankcjonujące posiadanie i sposoby władania dobrami i usługami ekonomicznymi.

Rzadkość dóbr i usług - oznacza, że istnieje skończona ilość zasobów, które przy pomocy nawet najlepszej technologii mogą być wykorzystane do produkcji skończonej ilości dóbr ekonomicznych.

Dlatego ludzkość musi rozstrzygać:

1. co produkować

2. jak produkować

3. dla kogo produkować

Gospodarowanie (proces gospodarczy) - ogół procesów wytwarzania(1), podziału(2) i konsumpcji (3) dóbr.

Czynniki produkcji:

1. ziemia i jej zasoby - obejmuje zarówno powierzchnię ziemi, jej walory i użytki, jak i kopaliny.

Dochód stanowiący wynagrodzenie za usługi tego czynnika produkcji - RENTA.

2. praca - ogół fizycznych, psychicznych i intelektualnych zdolności człowieka do świadczenia usług w działalności gospodarczej. PŁACA

3. kapitał - wartość, która zastosowana przynosi właścicielowi dochód, ma zdolność pomnażania wartości PROCENT

1. kapitał rzeczowy - budowle, maszyny i urządzenia, zapasy

2. kapitał finansowy - pieniądz, papiery wartościowe

4. przedsiębiorczość - ogół zdolności i przymiotów przedsiębiorcy, zapewniających racjonalną i efektywną koordynację zasobów gospodarczych przedsiębiorstwa. ZYSK

Ziemia i praca to pierwotne czynniki wytwórcze tzn. nie są one wytworem systemu ekonomicznego.

Gospodarstwa domowe nie tylko konsumują - część zasobów akumulują tj. oszczędzają na przyszłość.

Podmioty rynkowe:

1. gospodarstwo domowe,

2. przedsiębiorstwo

3. rząd

Gospodarstwa domowe dostarczają na rynek czynników produkcji:

1. pracy - w zamian za płace,

2. kapitału - jeśli zaoszczędzą w zamian za procent

3. ziemi - w formie sprzedaży, albo dzierżawy w zamian za renty gruntowe

Przedsiębiorstwo - zespół osobowych, rzeczowych i finansowych zasobów gospodarczych, zorganizowanych i skoordynowanych w formie wyodrębnionego przedsięwzięcia gospodarczego w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Warunki rynku doskonale konkurencyjnego:

1. rozproszenie popytu i podaży - liczba sprzedających/kupujących powinna być tak duża, a udział dostarczanej przeze każdego z nich podaży/popyt tak niewielka w stosunku do całości podaży/popytu, żeby żaden uczestnik rynku zmieniając rozmiary dostaw/zakupów nie mógł wpłynąć na cenę albo inne warunki sprzedaży,

2. przejrzystość rynku - brak jakichkolwiek ograniczeń w dostępie do informacji o transakcjach dokonywanych na rynku

3. płynność rynku - pełna swoboda w kształtowaniu warunków transakcji, nie ma ograniczeń w kształtowaniu cen, warunków płatności

4. istnieje pełna swoboda wejścia i wyjścia z rynku.

RACJONALIZACJA WYBORÓW EKONOMICZNYCH

Rzadkość dóbr sprawia, że podejmowane decyzje musza spełniać warunek optymalności.

Optymalność - największa możliwa nadwyżka korzyści nad kosztami osiągnięcia celu. Wtedy podmiot znajduje się w równowadze.

Prawo malejących korzyści krańcowych - zmniejszanie się korzyści z każdej kolejnej jednostki będącej przedmiotem działalności.

W związku z rzadkością dóbr rozszerzanie działalności powoduje coraz wyższe koszty ich uzyskania.

Podmiot dąży do równowagi tzn. zwiększa rozmiary działalności dopóki korzyści z kolejnej konsumowanej/produkowanej jednostki są większe niż jej koszty.

Równowaga => korzyść krańcowa = koszt krańcowy

Niewystarczalność dóbr - zawsze mamy więcej niż jeden sposób ich wykorzystania np. oszczędności, wakacje lub kino, wykład.

Wybory zawsze mają charakter alternatywny.

Koszt alternatywny - koszt straconych możliwości, tj. wartość utraconej najlepszej z możliwych korzyści.

Np. uszycie spódnicy przez krawca kosztuje 50 zł. Pani stomatolog postanawia zaoszczędzić 50 zł i podejmuje decyzję o samodzielnej pracy nad spódnicą. Praca nad spódnicą wiąże się z całym dniem poświęconym na szycie (brak wprawy) co oznacza zamknięty gabinet i utratę 10 pacjentów. Czy faktycznie dokonano oszczędności? 50 zł „zaoszczędzono”, ale kosztem alternatywnym wynagrodzenia za 10 wizyt, czyli wliczając koszt alternatywny poniesiono stratę.

Krzywa możliwości produkcyjnych - zbiór punktów oznaczających różne kombinacje ilościowe dóbr, które mogą być produkowane wówczas, gdy dostępne czynniki produkcji są wykorzystane w sposób pełny i efektywny.

Efektywny - oznacza, że nie można zwiększyć produkcji jednego dobra bez zmniejszenie produkcji drugiego dobra.

Stosunek komplementarności - uzupełnianie się dóbr.

Stosunek substytucji - zastępowanie się dóbr.

INNE MOŻLIWOŚCI RACJONALIZACJI WYBORÓW EKONOMICZNYCH

Specjalizacja:

• zwiększa ilość efektu osiągniętego z danego nakładu

• zmniejsza nakłady niezbędne do wytworzenia jednostki efektu

Korzyści skali - są wówczas, gdy powiększającej się skali produkcji w przedsiębiorstwie lub gospodarce odpowiada mniej niż proporcjonalny wzrost całkowitych kosztów produkcji.

Korzyści skali mają jednak granicę - w pewnym momencie pojawią się niekorzyści skali tj. koszty zaczynają rosną szybciej niż produkcja.

Korzyści zakresu - to oszczędności kosztów uzyskane z tytułu wytwarzania różnych rodzajów produktów w jednej firmie. (dywersyfikacja)

RYNEK I ELEMENTY RYNKU

Rynek:

1. miejsce nawiązywania kontaktów między sprzedającym a kupującym w celu przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży,

2. forma nawiązywania kontaktów między kupującym a sprzedającym w celu ustalenia warunków transakcji tj. ceny, sposobu zapłaty, warunków dostawy

3. proces ekonomiczny nieprzerwanie działający system informacji ingerujący w trzy sfery gospodarowania tj. produkcję , podział, konsumpcję

Mechanizm rynkowy - ogół ekonomicznych warunków wymiany (popyt, podaż, ceny) i wzajemnych zależności między nimi oraz procesów dostosowawczych regulujących zachowania podmiotów gospodarczych i poszczególnych sfer gospodarki.

Na rynku występują dwa podmioty - sprzedający i kupujący. Sprzedający po zapłaceniu przez kupującego ceny przekazuje na kupującego prawo własności towaru.

Wymiana barterowa - towar za towar. Np. Kowalski ma zbędną szafę a odczuwa potrzebę posiadania kozy. Główny problem sprowadza się do tego, iż musi on znaleźć osobę, która posiada potrzebę posiadania szafy a ma zbędna kozę.

Funkcje rynku:

1. regulator wymiany

2. regulator produkcji

Rynek to narzędzie alokacji czynników produkcji pomiędzy różne działy wytwarzania.

3. Regulator procesu podziału produktu społecznego - określa poziom cen produktów, dochody nabywców (renta, płaca, procent, zysk) i decyduje o tym kto nabywa dobra i usługi składające się na produkt społeczny,

4. Narzędziem zachowania ładu ekonomicznego w gospodarce.

Rynek nieoficjalny - to działalność nierejestrowana przez statystykę:

• ukryte zarobkowanie,

• transfery rzeczowe i pieniężne,

• działalność produkcyjno-usługowa w obrębie gospodarstwa domowego.

Podział rynków

• ze względu na ekonomiczną siłę oddziaływania na siebie uczestników rynku

1. konkurencyjny,

2. monopolistyczny

Rynek konkurencyjny - funkcjonuje na nim wielu sprzedających i kupujących żaden nie jest w stanie istotnie wpłynąć na cenę.

Konkurencja - proces przy pomocy, którego uczestnicy rynku dążąc do realizacji swoich interesów próbują przedstawić korzystniejsze od innych oferty pod względem ceny, ilości, jakości, terminów dostaw, terminów zapłaty itp. wpływających na decyzję zawarcia transakcji.

Konkurencja:

• pobudza przedsiębiorczość,

• zmusza do bycia lepszym w biznesie,

• dla konsumenta oznacza możliwość zakupu po niższej cenie towaru o lepszej jakości

Monopol - oznacza, że na rynku jest jeden sprzedawca/nabywaca, który sprzedaje/kupuje określone dobra i usługi.

Monopolista:

• dyktuje warunki uczestnikom rynku,

• może podnieść cenę ograniczając podaż np. ropa naftowa,

POPYT

Popyt - odwrotna relacja między ceną określonego dobra czy usługi a ilością, którą konsumenci są skłonni nabyć w danym czasie, przy założeniu, że wszystkie inne elementy charakteryzujące popyt pozostaną bez zmian.

Wielkość popytu - ilość towaru jaką konsumenci są skłonni kupić po danej cenie

Prawo popytu - przy wyższych cenach występuje zapotrzebowanie na mniejszą ilość kupowanych dóbr niż przy cenach niższych (ceteris paribus)

P- cena

X

Ruch pod wpływem ceny

Y

Z

D - Popyt

Q - Produkcja

Przesuwanie się po krzywej popytu - ograniczanie lub rozszerzanie popytu. Jedynym czynnikiem sprawczym jest zmniejszanie się lub wzrost ceny.

Krzywa popytu może być obrazem popytu:

• gospodarstwa domowego,

• grup konsumentów

• całego rynku

Rynkowa krzywa popytu to suma wszystkich indywidualnych krzywych popytu.

Przy wyższych cenach część nabywców zrezygnuje z kupowania danego dobra, część ograniczy swoje zakupy. Jest też grupa dla której cena nie gra roli.

Popyt jest funkcją wieloczynnikową - są również niecenowe determinanty popytu:

• gusty i preferencje konsumentów (moda, zwyczaje)

• dochody konsumentów

• oczekiwania dotyczące przyszłych dochodów

• ceny innych dóbr tj. ceny dóbr substytucyjnych i komplementarnych

• oczekiwania dotyczące przyszłych cen

Oprócz powyższych czynników na zmiany ilości nabywanego dobra wpływają:

• liczba konsumentów,

• przyczyny losowe np. w czasie powodzi wzrasta popyt na węgiel drzewny, wodę butelkowaną,

• obyczajowe np. karpie na święta,

• czynniki klimatyczne np. lody w lecie, rękawiczki zimą.

Zmiana niecenowych determinant popytu prowadzi do wzrostu/spadku popytu. Jest to niezależne od ceny. Powstaje nowa funkcja popytu.

P - Cena P - Cena

Wzrost Spadek

Q - Produkcja Q - Produkcja

Ad. Dochody konsumentów

Wzrost dochodów prowadzi do wzrostu popytu.

• Prawda, ale tylko w odniesieniu do dóbr wyższego rzędu.

• Dobra niższego rzędu, czy też dobra podstawowe mogą zostać zaspokojone przez dobra wyższego rzędu i w rezultacie popyt na nie spadnie.

Ad. Ceny dóbr komplementarnych i substytucyjnych

• komplementarne - to wzajemnie uzupełniające się np. auto i benzyna

• substytuty - to wzajemnie zastępujące się np. margaryna i masło

Ad. Prognozy cen

jeśli oczekujemy wzrostu cen to robimy zapasy - wtedy prognoza będzie miała efekt wzrostu popytu np. zapowiedź podwyższenia podatku VAT

Odwrotnie jeśli oczekujemy spadku cen - poczekamy aż potanieje - prognoza ma efekt spadku popytu.

Zmiany popytu mogą występować również w efekcie zmian zachowań innych uczestników rynku. Patrzymy na to co ma nasz sąsiad.

Wyjątki od reguły

1. Efekt Veblena (prestiżowy) - konsumenci nabywają więcej dobra gdy jest ono droższe. Chodzi o możliwość demonstracji bogactwa.

2. Efekt owczego pędu - konsument nabywa tym więcej dobra im więcej nabywają go inni

3. Efekt snobizmu - mniej jest cenione dobro, które cieszy się zainteresowaniem innych konsumentów

P-cena

PRESTIŻ OWCZY PĘD SNOBIZM

Q - Produkcja

Popyt typowy

Popyt nietypowy

Popyt efektywny - zapotrzebowanie poparte zdolnością i chęcią kupna i zapłaty czyli ilość kupiona

Popyt potencjalny - to zapotrzebowanie, które zostanie zrealizowane z chwilą uruchomienia możliwości jego sfinansowania. Popyt ten wymaga badania ponieważ pozwala wcześniej opracować producentowi strategię na wypadek zmian dochodów konsumenta.

Popyt nowy (pierwotny) - zapotrzebowanie np. młodego małżeństwa, albo nowo utworzonego przedsiębiorstwa

Popyt odtworzeniowy (restytucyjny) - wymiana

PODAŻ

Podaż - relacja między ilością dobra, którą producenci są skłonni oferować w danym czasie i ceną tego dobra przy założeniu, że pozostałe zjawiska na rynku nie ulegną zmianie.

Wielkość podaży - to ilość dobra, którą producenci dostarczą na rynek.

Prawo podaży - wyraża zmianę ilości sprzedawanego dobra pod wpływem zmieniającej się jego ceny.

Oznacza, że przy wyższych cenach będzie więcej dostarczanego dobra na rynek, niż przy cenach niższych (ceteris paribus)

Między ilością dobra, jaką producenci są skłonni dostarczyć na rynek a ceną występuje zależność wprost proporcjonalna.

Im wyższa cena tym silniejszy bodziec do wytwarzania i sprzedawania.

P - Cena

S - Podaż

Ruch pod wpływem ceny

Q - Produkcja

Przesuwanie się po krzywej podaży w dół i w górę oznacza rozszerzanie/kurczenie podaży.

Podaż również zależy od czynników pozacenowych:

• wielkość podaży zależy od produkcji lub zapasów

(np. podaż dzieł zmarłych twórców jest ograniczona, bo nie ma już produkcji)

• podaż zależy od czasu:

• w krótkim okresie zmiana ceny może wpłynąć tylko na poziom zapasów.

Wzrost ceny = upłynnienie zapasów

Spadek ceny = raczej powiększanie (o ile spodziewamy siew przyszłości wzrostu)

• w średnim okresie podaż może rosnąć w istniejących ograniczonych zdolnościach produkcyjnych

• w długim okresie podaż może rosnąć prawie nieograniczenie, bo możliwe są do zrealizowania inwestycje. Prawie bo jest ograniczona ilość czynników wytwórczych!

Generalnie można przyjąć, że ilość towarów którą producenci będą dostarczać na rynek zależy od ponoszonych przez nich kosztów produkcji.

Cena jednostkowa musi pokryć Jednostkowe Koszty Produkcji

Całkowite przychody ze sprzedaży muszą pokryć Całkowite Koszty Produkcji.

Wszystkie czynniki, które determinują wielkość kosztów produkcji wpływają na kształtowanie się krzywej podaży. Są to:

• zmiany produktywności wywołane zmianą technologii produkcji ( koszty spadają)

• zmiany opłacalności produkcji innych dóbr (przesunięcie zasobów)

• zmiany dostępności zasobów (cena zasobów)

Inne czynniki pozacenowe:

• liczba producentów,

• przyczyny losowe np. susza niszcząca uprawy

Wzrost podaży polega na zmianie wielkości podaży przy każdej cenie. Producenci są skłonni dostarczyć na rynek większą ilość danego dobra niezależnie od jego ceny - czynnikiem sprawczym nie jest więc cena.

Jeśli był postęp w technologii = spadek kosztów produkcji to przy niezmienionej cenie podaż wzrośnie.

Jeśli rośnie oprocentowanie kredytów = podaż spada, bo drożej kosztuje wynajęcie czynników wytwórczych i nie można akceptować dotychczasowej ceny.

P - cena WZROST SPADEK PODAŻY

S

S1 S1

S

Q - Produkcja

RÓWNOWAGA RYNKOWA

Cena równowagi - równoważy ona aspiracje poszczególnych uczestników rynku. Rynek ulega oczyszczeniu tzn. wielkość popytu = wielość podaży.

Cena równowagi jest jedyną która ma cechę trwałości - skoro zadowala obie strony transakcji to nikt nie chce jej zmieniać. Będzie stałą dopóki nic się nie zmieni w otoczeniu.

P - Cena

PODAŻ

E

P_e

POPYT

Q_e Q - Produkcja

Rysunek. Równowaga rynkowa

Nadwyżka rynkowa - ilość o którą wielkość podaży przewyższa popyt przy danym poziomie ceny.

Producenci nie będą mogli sprzedać swoich wyrobów - zacznie się walka o klienta i obniżanie ceny. Proces konkurencji będzie spychał cenę w dół.

Niedobór rynkowy - ilość o którą wielkość popytu przewyższa podaż przy danym poziomie ceny.

Konsumenci będą proponowali wyższe ceny byleby tylko dostać produkt. Wzrost ceny zachęci producentów do zwiększenia dostaw, a to doprowadzi do równowagi. Sytuacja ta może doprowadzić do uruchomienia się procesów inflacyjnych.

P - Cena

Nadwyżka rynkowa PODAŻ

+ + + + + + + + + + + +

P₂ + + + + + + + +

+

PE

- - - -

P₁ - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - POPYT

Niedobór rynkowy

Q - Produkcja

Rysunek. Nadwyżka i niedobór rynkowy

Ograniczająca funkcja cen - zdolność ustalenia ceny przez siły popytu i podaży na poziomie, na którym ilość towaru poszukiwana przez konsumentów jest dokładnie równa ilości, którą chcą sprzedać producenci.

Równowaga krótkookresowa - taka kombinacja ceny i ilości towaru, która będzie istnieć dopóki producenci nie będą mieli czasu (możliwości) zmiany tych czynników wytwórczych, których ilość w krótkim okresie jest stała.

W długim okresie producenci:

• mogą zmienić wszystkie czynniki wytwórcze,

• w wyniku postępu możliwe są oszczędności,

• to pozwala na zmniejszenie kosztów

• a w konsekwencji na:

• wzrost podaży

• zmniejszenie ceny (bo koszty spadły)

Punkt równowagi długookresowej kształtuje się przy: niższej cenie

wyższej ilości

P- Cena PODAŻ krótki okres

PODAŻ długi okres

POPYT

Q - Produkcja

Rysunek. Długookresowa równowaga rynkowa

Równowaga długookresowa - stanowi taki układ ilości i ceny, który wystąpi, gdy przedsiębiorstwa będą miały dość czasu na przekształcenie swoich urządzeń produkcyjnych i innych zasobów, których ilość jest w krótkim okresie stała.

REGULACJA RYNKU

Nie zawsze mechanizm rynkowy jest w stanie zapewnić sytuację akceptowalną przez społeczeństwo. Stąd też państwo prowadzi interwencje poprzez np. interwencyjne skupy płodów rolnych, dopłaty do kredytów mieszkaniowych, kary za zanieczyszczenie środowiska, regulację cen gazu itp.

Regulacja państwowa może mieć formę:

• regulacji ilości

• regulacji cen

Regulacja ilości - oznacza najczęściej ustalenie wielkości podaży w drodze np. licencjonowania. Funkcja podaży staje się pionowa

Limit powoduje, że cena będzie wyższa niż gdyby nie prowadzono regulacji.

P - cena PODAŻ (limit) PODAŻ

P_limit

P_e

POPYT

Q_limit Q_e

Q - Produkcja

Rysunek Regulacja ilości i warunki równowagi

Ad 2. Regulacja cen:

• ustalenie cen urzędowych

• administracyjną kontrolę cen,

• regulację cen przy pomocy uprawnień podatkowych (akcyza)

• ustalanie dolnego/górnego pułapu ceny

Cena minimalna - określony urzędowo najniższy poziom ceny, którego nie można przekroczyć ustalając warunki transakcji. Jest WYZSZA niż cena równowagi.

Dzięki niej chroni się interesy producentów np. rolników. W wymiarze mikro ma to zapewnić im zwrotu zainwestowanych środków. W wymiarze makro ma to zapewnić bezpieczeństwo żywnościowe kraju - gdyby w wymiarze mikro nie nastąpiła równowaga rolnicy zrezygnowaliby z produkcji (w demokracji nikt nie może być zmuszony do produkcji), a to uzależniłoby gospodarkę od odstaw z zewnątrz.

P- Cena

nadwyżka PODAŻ

CENA MINIMALNA

P _e

POPYT

Q_e Q - Produkcja

Rysunek. Cena minimalna i jej skutki

Skutkiem ceny minimalnej jest pojawienie się nadwyżki na rynku.

Rząd musi ponieść konsekwencję swoje polityki i skupić nadwyżkę. Nadwyżki te są magazynowane i upłynniane, gdy sytuacja tego wymaga. Np. działalność Agencji Rynku Rolnego.

Negatywny skutek - redystrybucja dochodów tj. pozarynkowy podział dochodów - podatnik dofinansowuje produkcję rolną.

Cena maksymalna - to ustalony urzędowo najwyższy poziom ceny, którego nie można przekroczyć ustalając warunki transakcji. Jest NIŻSZA niż cena równowagi.

Celem stosowania cen maksymalnych jest ochrona poziomu życia ludności. Skutkiem jej stosowania jest niedobór na rynku.

P - Cena PODAŻ

P_e

CENA MAKSYMALNA

niedobór

POPYT

Q_e Q - Produkcja

Rysunek. Cena maksymalna i jej skutki

Cena maksymalna prowadzi do ograniczenia podaży ze strony producentów. Niedobór powoduje, że konsumenci zaczynają konkurować o dobro i są w stanie zapłacić więcej niż pozwala oficjalna cena. Z reguły pojawi się szara strefa.

Przykład - wszystkie towary (prócz octu i musztardy) w przed 1989 r.

ELASTYCZNOŚĆ POPYTU I PODAŻY

CENOWA ELASTYCZNOŚC POPYTU

Cenowa prosta elastyczność popytu - reakcja popytu na zmianę ceny.

Miarą reakcji popytu jest stosunek procentowej zmiany popytu do procentowej zmiany ceny.

Np. jeśli cena chleba wzrośnie o 100% to i tak konsument podejmie decyzję o zakupie. Jeśli o 100% wzrośnie cena telewizorów to reakcja konsumentów będzie znacznie bardziej widoczna.

Sposoby obliczania:

1. punktowa elastyczność popytu (stosowany przy niewielkich zmianach cen)

różnica popytów różnica cen

E_d = :

popyt wyjściowy cenę wyjściową

2. łukowa elastyczność popytu (stosowany przy większych zmianach cen)

różnica popytów różnica cen

E_d = :

½ sumy popytów ½ sumy cen

Obliczony wynik odpowiada na pytanie o ile % zmieni się popyt na dane dobro pod wpływem jedno% zmiany ceny. Np. E = 10 oznacza, że na 1% zmianę ceny popyt zareagował 10% zmianą ilości.

E_d = 0 popyt sztywny - niezależnie od wielkości zmiany ceny popyt nie reaguje,

E_d = 1 popyt neutralny - zmienia się w takim tempie jak cena (proporcjonalnie)

E_d > 1 popyt elastyczny - zmiana ceny o jednostkę powoduje znacznie większe zmiany popytu

E_d < 1 popyt mało elastyczny - jednostkowa zmiana ceny powoduje, że popyt zmienia się mniej niż o jednostkę.

Szczególny przypadek - popyt rosnący pod wpływem wzrostu ceny. Wskaźnik E_d jest wtedy ujemny.

Substytucyjny efekt zmiany ceny - następująca pod wpływem zmiany relacji cen nabywanych dóbr zmiana popytu konsumenta na dobro

Dochodowy efekt zmiany cen - zmiana popytu konsumenta na dobro wynikająca ze zmiany dochodu realnego w wyniku ruchów cen.

Mieszana elastyczność popytu - reakcja popytu na dane dobro wywołana zmianą ceny substytutu lub dobra komplementarnego

Cenowa elastyczność popytu zależy od:

1. dostępności substytutów - jak są to popyt jest elastyczny np. masło drożeje o 100%, konsument wybierze wówczas margarynę, której cena się nie zmieniła,

2. liczby konkurentów - jak są to popyt elastyczny, bo przenosimy się do innego sprzedawcy,

3. czasu - konsumenci potrzebują czasu na reakcję np. wzrost ceny węgla, gazu oraz energii elektrycznej jako źródła ogrzewania doprowadził do renesansu popularności kominków i pieców kaflowych. Proces ten wymagał inwestycji trwającej minimum jeden sezon grzewczy - wniosek w długim okresie popyt jest bardziej elastyczny.

4. pozycji jaką ma dane dobro w budżecie konsumenta - wyższą elastyczną mają te dobra na które konsument przeznacza dużą część swojego budżetu. Np. konsument wykorzystujący wódkę jedynie do aromatyzowania ciasta, a w związku z tym podejmujący decyzję o zakupie średnio raz do roku nie zwraca uwagi na cenę produktu. Inaczej zachowa się alkoholik.

Dochodowa elastyczność popytu

Prawo Engla - wydatki a więc popyt na dobra wyższego rzędu rosną szybciej w porównaniu ze wzrostem zakupów dóbr podstawowych. W rezultacie udział wydatków na dobra wyższego rzędu ( w stosunku do sumy dochodów) wzrasta, zaś udział kwot wydanych na dobra podstawowe maleje.

Dobra dzielimy:

1. dobra i usługi niższego rzędu - popyt spada przy wzroście dochodu, a rośnie przy spadku

2. dobra i usługi podstawowe - popyt rośnie przy wzroście dochodu i maleje przy spadku

3. dobra i usługi luksusowe - szybszy wzrost popytu niż dochodu

Dochodowa elastyczność popytu - to reakcja popytu na dane dobro lub usługę wynikająca ze zmian dochodów konsumentów.

bezwzględna

różnica popytów przyrost dochodu

E_i = :

popyt wyjściowy dochód wyjściowy

E_i > 1 popyt elastyczny względem dochodu tj. dobra luksusowe

E_i <0,1) popyt mało elastyczny tj. dobra i usługi podstawowe

E_i < 0 dobra i usługi niższego rzędu

Wraz ze wzrostem dochodu zmniejsza się zapotrzebowanie na poszczególne dobra - konsument już się nasycił danymi dobrami np. nikt nie kupuje 100 kg kaszanki miesięcznie, tylko dlatego, że ma większy dochód dyspozycyjny.

Cenowa elastyczność podaży

Cenowa elastyczność podaży - wyrażona liczbowo miara reakcji podaży na zmianę popytu

Sposoby obliczania:

1. punktowa elastyczność podaży (stosowany przy niewielkich zmianach cen)

różnica podaży różnica cen

E_s = :

podaż wyjściowa cenę wyjściową

2. łukowa elastyczność podaży (stosowany przy większych zmianach cen)

różnica podaży różnica cen

E_s = :

½ sumy podaży ½ sumy cen

Ważne - zmiany są tu jednokierunkowe. Tak więc umowny znak minus przed wzorem jest niepotrzebny.

Czynniki kształtujące poziom elastyczności podaży:

• zmieniający się koszt produkcji kolejno wytwarzanych jednostek tzw. koszt krańcowy. Jeśli rośnie szybko wtedy bodźce do zwiększania podaży tj. wyższa cena są osłabione wyższymi kosztami. Podaż staje się mniej elastyczna.

• Czas. W dłuższym okresie możliwości producenta są większe więc i podaż bardziej elastyczna.

• rodzaj działalności wytwórczej. Nie w każdej działalności cena ma duże moce sprawcze.

Podsumowanie:

• równowaga rynkowa i towarzysząca jej cena równowagi nie mają charakteru trwałości w dłuższym okresie czasu,

• na rynku istnieją mechanizmy prowadzące do równowagi jak i destabilizujące równowagę

UZYTECZNOŚC JAKO PODSTAWA DECYZJI KONSUMENTA

Użyteczność - określa subiektywne zadowolenie, pożytek, satysfakcję uzyskaną z tytułu konsumpcji danego dobra.

Można ją rozpatrywać w aspekcie:

• użyteczności całkowitej tj. łączna użyteczność n jednostek dobra

• użyteczności krańcowej - przyrost użyteczności całkowitej wynikający z nabycia i konsumpcji dodatkowej jeszcze jednej jednostki dobra.

Użyteczność krańcowa - uzyskana z ostatniej jednostki dobra

I Prawo Gossena - prawo malejącej użyteczności krańcowej

W miarę wzrostu konsumpcji danego dobra całkowita użyteczność rośnie. Wzrost ten jest jednak coraz wolniejszy tzn. użyteczność krańcowa kolejnych jednostek dobra zmniejsza się wraz ze wzrostem ilości konsumowanego dobra i rosnącym stopniem zaspokojenia potrzeby.

Podstawą ustalenia ceny każdego towaru jest użyteczność krańcowa ostatniej jednostki dobra która znajdzie nabywcę.

Nadwyżka konsumenta - różnica między użytecznością uzyskaną z danej ilości dobra i jego całkowitą ceną. Powstaje dlatego, że otrzymujemy więcej użyteczności niż ona nas kosztuje.

Dlaczego? Przecież cena jest ustalona na poziomie ostatniej jednostki dobra która znajdzie nabywcę, a „początkowe” jednostki dobra miały dużo większą użyteczność.

KRZYWE PREFERENCJI

Krzywa preferencji (krzywa obojętności konsumenta) - zbiór możliwych, równorzędnych kombinacji ilościowych dwóch dóbr, zapewniających tę samą użyteczność całkowitą.

Krzywych obojętności jest wiele. One nie przecinają się ze sobą. Krzywa położona na prawo i w górę ma wyższą użyteczność całkowitą zestawów dóbr.

Krańcowa stopa substytucji - takie zwiększenie (zmniejszenie) ilości dobra X, które równoważy zmniejszenie (zwiększenie) dobra Y o jednostkę nie zmieniając stopnia zaspokojenia łącznych potrzeb konsumenta.

RÓWNOWAGA KONSUMENTA

Konsument zawsze dąży do maksymalizacji konsumpcji a tym samym wyższej krzywej obojętności. Ale to na jakiej krzywej będzie zależy od:

• jego możliwości finansowych (dochodu konsumenta wyznaczanego przez tzw. linię budżetową)

• cen dóbr.

Jeśli konsument już wie na której krzywej obojętności będzie to jaką kombinację dóbr wybierze? Przecież jeśli rośnie ilość dobra X musi spaść ilość dobra Y.

Konsument będzie szukał ideału dopóki:

Użyteczność krańcowa ostatniej jednostki dobra X zrówna się z użyteczność krańcowa ostatniej jednostki dobra Y.

MU_x = MU_y

Równowaga konsumenta jest wtedy, gdy spełniony jest powyższy warunek.

Na tym etapie pomijaliśmy ceny dóbr. To jest niemożliwe w praktyce, więc należy wzór przekształcić:

MU_x MU_y

=

p_x p_y

II Prawo Gossena Prawo wyrównywania się użyteczności krańcowej

Rozmiary popytu na każde dobro zwiększają się do punktu, w którym użyteczność krańcowa uzyskana z jednostki pieniężnej wydanej na to dobro jest dokładnie równa użyteczności krańcowej osiągniętej z jednostki pieniężnej wydanej na inne dobro.

Krzywe obojętności konsumenta będą zrealizowane , gdy linia budżetowa na to pozwoli.

Linia budżetowa - zbiór punktów, charakteryzujących różne ilościowe kombinacje nabywcze konsumenta posiadającego określoną kwotę przeznaczoną na zakup dwóch dóbr, które mają różne ceny. Linia budżetowa to taka kombinacja którą można zrealizować.

Przesunięcia linii budżetowej zależą od ceny dóbr i dochodów konsumenta.

Dobro Y

Wzrost dochodów konsumenta

Dobro X

Dobro Y

Spadek ceny dobra X

Dobro X

Równowaga konsumenta graficznie

Dobro Y

E

Linia budżetowa

Dobro X

E stosunek cen obu dóbr = relacji użyteczności krańcowej ostatnich jednostek tych dóbr.

Kryterium efektywności Pareto - podział zasobów jest efektywny, a także czynniki rozmieszczone są efektywnie jeśli (przy danej technice i zasobach) nie można zwiększyć posiadanej przez daną jednostkę ilości żadnego dobra, nie zmniejszając ilości posiadanej przez kogoś innego.

Produkcyjność czynników wytwórczych

Krótki okres to umowny przedział czasowy w którym podstawowe warunki produkcji:

• rozmiary przedsiębiorstwa,

• technika i technologia produkcji,

• organizacja procesów wytwórczych

są niezmienne.

Zwiększenie produkcji może nastąpić tylko poprzez:

• wzrost zatrudnienia,

• wzrost ilości godzin pracy

Długi okres - przedsiębiorstwo ma możliwość zmian postępu technicznego, technologicznego i organizacyjnego.

W krótkim okresie stosowane do produkcji czynniki wytwórcze dzielą się na dwie grupy:

1. stałe - warunkują organizację procesu produkcji (maszyny, urządzenia, budynki, administracja), a ich rozmiary są stałe i niezmienne wraz ze zmianą wielkości produkcji,

2. zmienne - zmieniają się każdorazowo wraz ze zmianą rozmiarów produkcji (surowiec, energia, pracownicy bezpośrednio produkcyjni)

W długim okresie wszystkie czynniki wytwórcze mają charakter zmienny.

Rysunek. Funkcja produkcji

Wielkość produkcji

Nakłady

O A B C

Odcinek 0-A - produkcja jest zerowa mimo czynników stałych. Potrzebny jest jakiś nakład czynnika zmiennego na uruchomienie produkcji.

A-B - wydajność jest większa niż proporcjonalna tj. produkcja rośnie szybciej niż nakład czynnika zmiennego. Dzieje się tak dlatego, że coraz lepiej wykorzystane są czynniki stałe i zmienne.

B-C - wydajność mniej niż proporcjonalna, ale jest to tzw. realny odcinek krzywej produkcji.

od C - produkcja spada mimo wzrostu nakładu czynnika zmiennego.

Analiza funkcji produkcji:

• tylko jeden czynnik stały

• tylko jeden czynnik zmienny

• dana i stała technologia produkcji

• czynniki produkcji mogą się ze sobą łączyć w różnych proporcjach

Metoda technicznie nieefektywna - gdy zużywamy więcej czynników niż nasz konkurent do wyprodukowania tej samej partii wyrobów

Produkcyjność krańcowa czynnika wytwórczego - przyrost produkcji wywołany wzrostem czynnika wytwórczego o jednostkę.

Max. produkcyjności krańcowej przypada na B-etą jednostkę nakładu czynnika zmiennego tj. na przegięcie funkcji produkcji.

Produkcyjność jednostkowa (przeciętna) - to wielkość produkcji przypadająca na jednostkę czynnika wytwórczego.

Wielkość produkcji (x)

P_j =

Nakład (v)

SUBSTYTUCJA CZYNNIKÓW WYTWÓRCZYCH

Izokwanta produkcji:

O tym jakich czynników produkcji używamy decyduje to, że:

• czynniki produkcji są względem siebie komplementarne i substytucyjne,

• dane dobro można wytwarzać przy pomocy różnych czynników produkcji (różne metody)

• o zakresie substytucji decydują zarówno względy techniczne technologiczne jak i rynkowe

Izokwanta produkcji to krzywa obojętności producenta.

Dla produkcji dobra X w ilości X₁ potrzeba dwóch czynników wytwórczych V₁ i V_2.

Czynniki te trzeba stosować łącznie ale można je trochę zastępować sobą nawzajem.

Izokwanta - wyznacza równoważną kombinację czynników wytwórczych dających tę samą ilość produkcji.

Krańcowa stopa substytucji - takie zwiększenie / zmniejszenie ilości czynnika V₂ które równoważy zmniejszenie / zwiększenie ilości czynnika V₁ o jednostkę nie zmieniając przy tym wielkości otrzymywanej produkcji.

Uwaga:

• krzywa jednakowego produktu nie dotyka osi współrzędnych tzn. substytucja jest z reguły niepełna

Wybór metody wytwarzania

• rynek ustala ceny czynników wytwórczych,

• przedsiębiorstwo będzie droższe czynniki zastępowało tańszymi,

• kombinacje będą trwały dotąd dopóki:

• przy danych cenach czynników wytwórczych każda dodatkowa jednostka pieniężna wydana na ten lub inny czynnik nie przyniesie jednakowego wzrostu produkcji.

W praktyce trzeba ustalić:

• ceny czynników wytwórczych,

• kwotę na ich zakup.

Wówczas powstanie nam izokoszta tj. funkcja jednakowego nakładu.

KOSZTY A ZMIANY ROZMIARÓW PRODUKCJI W PRZEDSIĘBIORSTWIE

Koszty w krótkich okresach

1. koszty całkowite - pieniężny wyraz ogółu nakładów czynników wytwórczych zużytych na daną produkcję

2. koszty stałe - to ta część kosztów całkowitych która pozostaje stałą mimo zmian rozmiarów produkcji

3. koszty zmienne - to ta część kosztów całkowitych, która zmienia się wraz z rozmiarami produkcji

Koszty przeciętne (jednostkowe) - to średnie koszty jednostki produktu przy danym rozmiarze produkcji

Kj = Kc/Produkcja

Kjs = Ks/ Produkcja

Kjz = Kz/ Produkcja

Koszt krańcowy - to przyrost kosztów całkowitych (lub zmiennych) spowodowany przyrostem produkcji o jednostkę.

Koszt krańcowy zależy wyłącznie od zmian zachodzących w zmiennej części kosztów.

Generalnie:

• koszty są funkcją wielkości produkcji - rosną gdy ona rośnie. Pytanie: w jakim tempie?

Koszty całkowite

koszty

C P

B

A Koszty stałe

0

Produkcja

Odcinek OA - to poziom kosztów stałych

Odcinek AB - to „przestój” jest minimum zmiennego czynnika wytwórczego potrzebnego uruchomienia produkcji

Odcinek B do P - działa prawo rosnącej wydajności kolejnych nakładów czynnika wytwórczego. Są one coraz lepiej wykorzystywane. Mniej niż proporcjonalny przyrost kosztów

Odcinek OC - w punkcie P to poziom kosztów całkowitych

Krzywa Kosztów całkowitych od P w górę - możliwe jest powiększanie produkcji, ale coraz większym nakładem czynników zmiennych. Od punktu P koszt krańcowy zaczyna rosnąć szybciej niż produkcja.

Rysunek Koszty stałe i zmienne w ujęciu łącznym i przeciętnym

Koszty KOSZTY STAŁE

K_sj

Produkcja

KOSZTY ZMIENNE

Koszty

K_zj

Produkcja

UWAGA:

• Ksj - stale maleją

• Kzj - ma swoje minimum

Ale Kcj ma swoje minimum przy produkcji większej niż minimum Kzj - stały spadek Ks to równoważy

Koszty Kcj Q₂ = > minimum Kcj

Kzj Q₁ => minimum Kzj

Ksj

Q₁ Q₂ Produkcja

Uwaga: techniczne optimum to nie jest gwarancja na największe zyski. Największe zyski są wtedy gdy największa jest różnica między kosztami a utargami.

KOSZTY W DŁUGICH OKRESACH

W długim okresie wszystkie koszty mają charakter zmienny.

W długim okresie funkcja kosztu jednostkowego to obwiednia wszystkich możliwych krótkookresowych funkcji.

Rysunek. Tendencje długookresowych zmian kosztów

Koszty

Produkcja

Korzyści skali - rozszerzenie działalności produkcyjnych wywołuje mniej niż proporcjonalny wzrost kosztów całkowitych w stosunku do wzrostu produkcji.

Niekorzyści skali - na odwrót

Stałe zwroty skali - koszty całkowite rosną proporcjonalnie do wzrostu produkcji a rezultatem jest stały poziom kosztów jednostkowych.

Rysunek Korzyści skali

Koszty Kjm - mały zakład

Kjm Kjd - duży zakłąd

Kjd

Q1 Q2 Produkcja

Rysunek. Stałe zwroty skali

Koszty Kjm - mały zakład

Kjm Kjd - duży zakłąd

Kjd

Q1 Q2 Produkcja

Rysunek. Niekorzyści skali

Koszty Kjd Kjm - mały zakład

Kjm Kjd - duży zakłąd

Q1 Q2 Produkcja

Korzyści skali dzieli się na:

1. wewnętrzne - są skutkiem zwiększania rozmiaru pojedynczej firmy

2. korzyści zewnętrzne - powstające w wyniku ekspansji grupy firm i w rezultacie obniżające koszty w poszczególnych firmach

Korzyści wewnętrzne - źródła:

• specjalizacja i podział pracy

• wykorzystanie wspólnych etapów produkcji

• pełniejsze wykorzystanie przestrzeni

• pełniejsze wykorzystanie zapasów

Niekorzyści skali - źródła:

• wzrost kosztów zarządzania,

• biurokracja

• problemy z koordynacją działalności

PRZYCHODY JAKO PRZESŁANKA DECYZJI PRODUCENTA

Celem producenta jest max. różnicy między kosztami a przychodami.

Jaka gra możliwa jest po stronie przychodów - zależy to od rodzaju rynku. Na potrzeby tych rozważań wyróżnia się:

• rynek doskonale konkurencyjny

• czysty monopol

• rynek typu pośredniego

PRZYCHODY w warunkach rynku doskonale konkurencyjnego

Rysunek Przychody w warunkach rynku doskonale konkurencyjnego

Utarg Uc => Utarg Całkowity

P=Uj=U'k

Produkcja=Sprzedaż

Cena jest stała więc Uc zależy tylko od ilości produkcji (sprzedaży)

Skoro

Uc = Q x p

Uc = Q x Uj

To p=Uj

PRZYCHODY w warunkach rynku zmonopolizowanego

Przedsiębiorca jest cenotwórcą. Mniejsza ilość produkcji podniesie cenę, bo konsument będzie o dobro walczył.

Rysunek. Utargi w warunkach rynku zmonopolizowanego

Utargi

Parabola = > Uc

Produkcja

RÓWNOWAGA PRZEDSIĘBIORSTWA WOLNOKONKURENCYJNEGO

W wolnej konkurencji:

• cena jest dana przez rynek i żaden z uczestników gry rynkowej nie może na nią wpłynąć

• zmieniać można jedynie koszty firmy

Optimum ekonomiczne jest, gdy przedsiębiorstwo produkuje wielkość produkcji, która zapewnia:

Utarg k = Koszt k

Dla przypomnienia

Optimum techniczne - jest wtedy, gdy przeciętny koszt jednostki wyrobu jest najniższy, czyli gdy Kj=K'k

Rysunek. Równowaga cenobiorcy z zyskiem nadzwyczajnym

K'krańcowy

Utargi Kj

Koszty

Cena

Uj=U'k=p

Qt Qe Produkcja

Cały odcinek krzywej kosztu krańcowego („bąbelek” pod prostą) pod prostą wyznaczającą cenę to zysk nadzwyczajny.

Qt - techniczne optimum produkcji minimum Kosztu jednostkowego

Kk przecina Kj

Qe - ekonomiczne optimum

Qe jest przy większej produkcji - zwiększać ją będziemy dopóki Kk=Uk

Jeżeli linia Uj=U'k=p będzie położona poniżej przecięcia się obu funkcji jest zagrożenie stratami.

RÓWNOWAGA MONOPOLU

Monopol - wyłączność po stronie sprzedaży

Monopson - wyłączność po stronie popytu

Monopolista:

• towar przez niego produkowany nie ma bliskich substytutów ( w przeciwnym razie działania monopolisty byłby nieskuteczne),

• może dyktować cenę

• może stosować dyskryminację cenową tj. różnym odbiorcom oferować towar w różnych cenach,

• brak konkurencji (wpływa również na pogorszenie jakości),

• pełna informacja o rynku.

Monopole powstają na kanwie związków:

• pionowych - integracji podlegają kolejne stadia procesu produkcyjnego np. kopalnia rudy matali, huta, walcownia itp.

• poziomych - integracji podlegają przedsiębiorstwa tego samego stadium produkcji np. wszystkie huty

9.2. Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości

Nieruchomość stanowi w gospodarce rynkowej:

1. Podstawę funkcjonowania całej gospodarki (produkcja i wymiana towarów nie odbywa się w przestrzeni wirtualnej, tylko w obrębie nieruchomości)

2. Przedmiot wymiany taki sam jak np. dobra konsumpcyjne

Istotnej jest, że nieruchomość nie ma substytutu.

Nieruchomość jest TOWAREM, ale przedmiotem obrotu są prawa do nieruchomości.

Nieruchomość może być przedmiotem:

• Sprzedaży, zamiany, zrzeczenia się,

• Oddania w użytkowanie wieczyste,

• Najmu lub dzierżawy,

• Użyczenia,

• Oddania w trwały zarząd.

Nieruchomość może stanowić:

• Aport (wkład niepieniężny do spółki)

• Wyposażenie nowotworzonych przedsiębiorstw państwowych lub fundacji

Obrót prawami na nieruchomościach dokonuje się w dwojakiego rodzaju transakcjach:

• Rynkowych

• Kupno/sprzedaż

• Najem

• Dzierżawa

• Użytkowanie

• Podnajem

• Zamiana

• Nierynkowych

• Darowizna

• Spadek

• Wywłaszczenie/uwłaszczenie

• Eksmisja

• Egzekucja

Cena nieruchomości a cechy nieruchomości

Atrybuty cenotwórcze:

• Lokalizacja (położenie) nieruchomości tj. Centrum, obszary chronione, markety itp.

• Drogi dojazdowe tj. Ilość, jakość, przepustowość

• Przeznaczenie określone w MPZP

• Wyposażenie w infrastrukturę techniczną

• Stan zagospodarowania

• Stopień zużycia części składowych dot. budynków, budowli

• Stan prawny danej nieruchomości

W związku z niejednorodnością cech jakie może mieć nieruchomość pojawia się problem związany z wyceną nieruchomości. Należy pamiętać, że w odróżnieniu od usług pośrednika w obrocie nieruchomościami koszt usługi wyceny nie jest zależny od ceny rynkowej nieruchomości. Opłata za wycenę uzależniona jest od:

• Charakteru, wielkości i rodzaju części składowych nieruchomości

• Kwalifikacji rzeczoznawcy (doświadczenie, prestiż)

• Nakładu pracy rzeczoznawcy oraz ponoszonych przez niego kosztów:

• Koszty pozyskanie dokumentacji

• Ekspertyzy np. analiza gruntu, taksacja lasu

• Terminu sporządzenia wyceny

Rzeczoznawca może określić wartość rynkową, odtworzeniową lub katastralną. Logiczne jest, że skoro mogą to być ww. rodzaje wartości to nie są one sobie równe.

Wartość rynkowa stanowi pojęcie prawne, które jest używane przez organy kontrolujące obrót nieruchomościami. Wartość ta ma za zadanie odwzorować cenę:

• konkretnej nieruchomości

możliwą do uzyskania

• na konkretnie podanym (miejsce i czas) rynku.

Ustawodawca zwraca uwagę w ustawie o gospodarce nieruchomościami, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. dot. stron umowy: niezależne od siebie, nie działające pod przymusem, posiadające stanowczy zamiar zawarcia umowy

2. dot. czasu: czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości i przeprowadzenia negocjacji minął

Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom odtworzenia pomniejszonym o stopień zużycia.

Określa się ją dla nieruchomości, które nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego tj. nie występują na rynku. Czynności tej dokonuje się głównie w związku z wymogami ubezpieczalni.

Wartość katastralna określona jest w wyniku masowej wyceny, przeprowadzanej okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Istotnym jest, iż wartość nie równa się wartości rynkowej (jest od niej niższa).

Rynek - miejsce wymiany praw do nieruchomości

Kategoria techniczna

• Miejsce w którym sprzedający i kupujący spotykają się osobiście celem dokonania wymiany

Kategoria przestrzenna

• Obszar o zbliżonych warunkach dokonywania zakupu i sprzedaży. Zasięg rynku zależy od:

• cech towaru,

• częstotliwości zakupu, organizacji zaopatrzenia

Kategoria ekonomiczna

• Ogół stosunków wymiennych pomiędzy sprzedającymi reprezentującymi podaż, a kupującymi zgłaszającymi swoje zapotrzebowanie (popyt) na towary i usługi, znajdujące swoje potwierdzenie w sile nabywczej.

Wyróżnia się:

Rynki formalne

• Instytucje organizujące obrót towarami w wyznaczonych miejscach i czasie wg przyjętych reguł np. jarmarki, giełdy, aukcje

Rynki nieformalne

• Brak instytucji organizujących

Warto zauważyć, że rynek nieruchomości nie ma siedziby, statutu, nie podlega koordynacji organizatora a dodatkowo jest nieprzejrzysty. Nieprzejrzystość w aspekcie omawianego rynku oznacza, iż występuje trudny dostęp do informacji o cenach transakcyjnych, a często oferta stanowi jedyną informację.

Rynek nieruchomości:

• Działania i interakcje ludzi zajmujących się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości

• Działalność gospodarcza, w wyniku której dochodzi do wymiany towarów

• (to termin abstrakcyjny obejmujący transakcje nieruchomościami w całym kraju)

• Zestaw układów, w których nabywcy i sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm cenowy, wzajemne oddziaływanie osób, które wymieniają prawa własności do nieruchomości na inne aktywa (gotówkę).

Funkcje i cechy rynku nieruchomości

Funkcje rynku nieruchomości:

1. Funkcja wymiany - wygrywa kupujący oferujący najwyższą cenę i/lub potrafiący zapewnić najwyższą stopę zwrotu z kapitału zainwestowanego w nieruchomość

2. Funkcja informacyjna - w związku z nieprzejrzystością rynku funkcja ta jest realizowana przy współpracy z rzeczoznawcami

3. Funkcja korygowania sposobu wykorzystania przestrzeni

Cechy rynku nieruchomości:

1. Niejednolitość popytu

1. Różnorodność rynków nieruchomości w zależności od przedmiotu transakcji:

• Nieruchomości mieszkaniowe

• Nieruchomości komercyjne

• Grunty rolne

• Lasy itp.

2. Różna aktywność na poszczególnych rynkach

3. Konieczność specjalizacji zawodowej pośredników oraz zarządców

• Zróżnicowanie przestrzenne - wyróżnia się rynki lokalne, regionalne, krajowe i międzynarodowe. W zależności od charakteru nieruchomości zasięg rynków lokalnych i regionalnych może być różny.

• Zróżnicowanie charakteru nabywanych praw - wyróżnia się dwa podstawowe rynki tj. rynek najmu oraz rynek lokat.

• Zróżnicowanie jakości nieruchomości - dotyczy przede wszystkim obiektów kategoryzowanych np. biurowce, hotele. Najbardziej widocznym skutkiem są różnice w stawkach czynszu.

• Niedoskonałość - Brak informacji o rynku (nieprzejrzystość). Brak racjonalności w decyzjach (decyzje podejmowane nie tylko w oparciu o kryterium efektywności ekonomicznej). Skutkuje to trudnością w osiąganiu równowagi rynkowej, utrudnioną wyceną, oraz nieelastycznymi cenami na rynku nieruchomości.

• Mała elastyczność popytu i podaży - Słaba reakcja popytu i podaży na zmianę ceny. Jest to efekt braku substytutów nieruchomości. Podaż związana jest z cyklem inwestycyjnym, który trwa kilka lat. Nie oznacza to jednak stałej podaży w krótkim okresie. Zawsze część nieruchomości jest oddawana do użytku i wynika to z decyzji o inwestycji podjętej na podstawie wcześniejszych wskazań (z przeszłości). Niemniej jednak mechanizm rynkowy na omawianym rynku jest ociężały.

• Wymóg fachowej obsługi - konieczność uzyskania licencji, uprawnień oraz stałego doskonalenia umiejętności. Rynek nieruchomości upodabnia się pod względem ww. cech do rynku papierów wartościowych.

• Lokalny charakter rynku nieruchomości - potencjalny nabywca zwykle musi osobiście poznać każdą proponowaną nieruchomość. Nie ma nieruchomości idealnej ponieważ zalety i wady mają zarówno lokalny jak i osobisty (tj. zależny od preferencji danego konsumenta) charakter.

• Podatność na interwencjonizm - Sektor publiczny jest integralną częścią rynku nieruchomości ponieważ pełni rolę użytkownika powierzchni, wynajmującego, nabywcy i sprzedawcy. Ponadto państwo poprzez ustawodawstwo może korygować zachowania uczestników rynku wykorzystując np. politykę mieszkaniową, konstrukcję systemu podatkowego itp. Samorządy mogą kreować lokalny rynek za pomocą np. MPZP, obniżenie stawek podatku od nieruchomości lub poprzez inwestycję w infrastrukturę.

Podsumowanie: dlaczego rynek nieruchomości jest niedoskonały?

1. Stały w miejscu

2. Cena nieruchomości zależna od zmian w otoczeniu - nie ma zmian zawsze skutkujących wzrostem bądź spadkiem ceny wszystkich nieruchomości.

3. Elastyczność cenowa popytu na nieruchomości jest niska. Powody: Brak substytutu i trudne (koszto i czasochłonne) zmiany przeznaczenia np. obiekty postindustrialnego i w mieszkania, starego biurowca w nowoczesny obiekt.

4. Możliwe zachowania spekulacyjne lub monopolistyczne.

5. Konieczność zgromadzenia kapitału (bariera wejścia).

6. Zachowanie uczestników rynku nie zależy od ceny (moda, sąsiedztwo, miejsce zamieszkania rodziny) decyzja nie jest więc oparta na kryteriach optimum efektywności ekonomicznej.

7. Różnorodność ekonomiczna i fizyczna nieruchomości (trudności w porównaniu i wycenie nieruchomości)

8. Stałość podaży w krótkim okresie.

9. Wpływ sposobu użytkowania na wartość (np. kamienica czynszowa mieszkalna, a kamienica z powierzchniami biurowymi)

10. Mimo postępu technologicznego w zakresie łączności nadal jest to rynek o dominującym kontakcie osobistym.

11. Brak informacji o cenach transakcyjnych (transakcje prywatne pozostają tajemnicą)

Unia Europejska a rynek nieruchomości

Funkcjonowanie UE wpływa poprzez m.in. fundamentalną zasadę swobody: przepływu ludzi, towarów, kapitału, usług na wykonywanie zawodów nieruchomościowych.

Swoboda przemieszczania się ludzi - mobilność ludzi w Europie sprawia, że wzrósł rynek nieruchomości na wynajem lub zakup nieruchomości na cele mieszkalne. Ludzie przemieszczają się zarówno w okresie wieku produkcyjnego jak i w okresie emerytalnym (powód - różnice w kosztach życia). W związku z zasadą równości osoby te muszą być traktowane tak samo jak obywatele państwa w którym kupują nieruchomość.

Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (wyrok z 4 listopada 2009 r.)

Osoby, które zbyły nieruchomość w Polsce i za uzyskane w ten sposób środki finansowe zakupiły nieruchomość w innym kraju UE zwolnione są z podatku dochodowego od ich sprzedaży.

Jest to o tyle istotne, że w art. 21 ust. 1 pkt. 3 ustawy o PIT w katalogu zwolnień wskazane jest, iż aby skorzystać ze zwolnienia należy nabyć nieruchomość położoną w granicach RP. Zapis ten jest w sprzeczności z Traktatem ustanawiającym Wspólnotę Europejską jako, że narusza fundamentalne zasady.

Sąd uznał, że uzależnienie udzielenia ulgi w podatku dochodowym od zakupu nieruchomości położonej na terytorium RP narusza art. 18 TWE. Zgodnie z jego treścią każdy obywatel UE ma prawo do swobodnego przemieszczania się i przebywania na terytorium UE, z zastrzeżeniem sytuacji w TWE określonych. Ponadto naruszony został zapis art. 39 ww. Traktatu odnoszący się do kwestii swobodnego przepływu pracowników.

Austria

Austria wprowadziła ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Szczegółowe regulacje określone są w wewnętrznych przepisach poszczególnych landów.

Występują jednak zasady ogólne:

• Osoby fizyczne i prawne niepochodzące z UE muszą uzyskać odpowiednie zezwolenie

• Osoby fizyczne i prawne zlokalizowane na terenie UE od początku 2000 r. traktowani są tak samo jak obywatele Austrii tj. bez ograniczeń w stosunku do nich.

Wyjątek od generalnej zasady występuje w Tyrolu. Tyrol ze względu na wartości krajobrazowe i kulturowe jest obwarowany dodatkowymi przepisami.

Wymagana jest zgoda Komisji ds. obrotu nieruchomościami w przypadku obrotu nieruchomościami gruntowymi o powierzchni powyżej 2 ha.

Komisja wyraża zgodę na zakup ziemi przez obcokrajowca o ile:

• Nie narusza to interesu politycznego państwa

• Może przyczynić się do poprawy sytuacji gospodarczej

• Przyniesie korzyści kulturowe

• Kupujący od minimum 10 lat ma miejsce zamieszkania w Austrii

Specjalne uregulowania dotyczą nabywania gruntów rolnych i leśnych. Zarówno Austriacy jak i cudzoziemcy ze wszystkich krajów muszą uzyskać zgodę Komisji ds. obrotu nieruchomościami na zakup takiej nieruchomości. Odmowy należy spodziewać się w przypadku:

• Zagrożenia, że nieruchomość utraci przeznaczenie rolne lub leśne

• Braku kwalifikacji nabywcy do długoterminowego, samodzielnego gospodarowania

• Dokonywania zakupu w celach spekulacyjnych

• Dokonywania zakupu w celach znacznego poszerzenia nieruchomości ziemskiej (analogia do ograniczenia przestrzeni publicznej)

Niemcy

Główną zasadą jest to, aby grunty rolne pozostawały jako miejsce pracy rolników. Każdy z Landów ma własne uregulowania dotyczące areału którego kupno (dzierżawa) wymaga zgody administracji rolnej. Niemcy stosują zasadę zwierciadła tj. podmiot zagraniczny ma taką samą sytuację w momencie zakupu jak podmiot niemiecki w kraju podmiotu zagranicznego.

Charakterystyczne jest to, że do przeniesienia własności nieruchomości wymagane są dwie umowy:

• skutkach obligacyjnych (zobowiązująca)

• skutkach rzeczowych (przenosząca własność)

Luksemburg

Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących zakupu nieruchomości. Wyjątkiem do generalnej zasady są nieruchomości nadgraniczne, gdzie w celu sfinalizowania transakcji niezbędne jest uzyskanie zgody prefekta prowincji.

Cechą charakterystyczną rynku nieruchomości w Luksemburgu jest traktowanie lasu jako dwóch rzeczy tj. gruntu i drzew. W praktyce nie ma to wpływu na obrót nieruchomościami (sprzedaje się łącznie). Przestrzegana jest powszechnie zasada właściwego użytkowania nieruchomości tj. zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Francja

W niewielkim zakresie stosuje się ograniczenia dotyczące handlu nieruchomościami. Ziemia rolna znajduje się pod kontrolą resortu rolnictwa Obrót nieruchomościami musi być ewidencjonowany przez właściwe ministerstwo. Cudzoziemcy są traktowani tak samo jak Francuzi w zakresie nabywania lasów. Natomiast w przypadku ziemi rolnej pierwokup przysługuje zawsze jej dzierżawcy. Nabywca ziemi rolnej musi uzyskać zgodę odpowiedniej instytucji czuwającej nad optymalizacją wielkości gospodarstw rolnych.

Charakterystyczne są przepisy regulujące nabywanie winnic. Przyjmuje się minimalne normy dotyczące areału - są różne w różnych regionach i wynoszą około 1 ha (górnej granicy nie ma).

Podsumowanie: w przypadku zakupu nieruchomości przez cudzoziemców należy szczególną ostrożność zachować w przypadku:

1. lasów

2. gruntów rolnych

3. nieruchomości rekreacyjnych.

1

1

Koszty rosną bardziej niż proporcjonalnie

Niekorzyści skali

Rosnące korzyści skali

Stałe korzyści skali

Uj = p

Utarg krańcowy

---