S. Owczarek

ĆWICZENIE 1. OCENA EFEKTYWNOŚCI KOSZTOWEJ BUDYNKU

1.1. Oceny finansowe przedsięwzięć gospodarczych

Powszechnie znane są oceny finansowe przedsięwzięć gospodarczych. Oceny te zostały opracowane na użytek banków.

W tym zakresie rozróżniane są: metody statyczne i dynamiczne

Do metod statycznych należą:

1. Rachunku porównawczego kosztów.

2. Rachunku porównawczego zysków.

3. Rachunku rentowności.

4. Rachunku okresu zwrotu.

Do metod dynamicznych należą:

1. Metoda wartości zdyskontowanej netto. Zwanej metodą wartości bieżącej. NPV.

2. Rachunek wewnętrznej stopy procentowej.

3. Rachunek annuitetowy.

Zdyskontowany strumień przepływów pieniężnych

gdzie

NPV - zaktualizowana wartość netto,

NCF - przepływy pieniężne netto w kolejnych latach okresu obliczeniowego,

D - współczynnik dyskontowy;

t = 0,1,.....,n - okres życia w projektowanym przedsięwzięci w latach.

Ocena przedsięwzięcia dotyczy projektu przedsięwzięcia. Przedmiotem zainteresowania jest zwrot kosztów lub zysk z planowanego przedsięwzięcia budowlanego.

1.2. Ocena efektywności istniejącego obiektu

1.2.1. Rodzaje powierzchni w rzucie budynku

Obiektem naszych zainteresowań jest ocena obiektu użytkowego (biurowego lub mieszkalnego) po jego wybudowaniu. Podejście to jest nieco podobne do oceny istniejącej nieruchomości. Jego cel jest jedynie trochę inny. Zadaniem naszym jest ocena efektywności istniejącego obiektu. W tym celu analizujemy rzuty poziome budynku:

Wyróżnione wielkości odniesione do powierzchni. Są to pola:

W analizie wyodrębniamy pola:

Powierzchnia użytkowa F_u

Powierzchnia komunikacji F_k

Powierzchnie techniczne F_t.

Powierzchnia użytkowa dodatkowa F_ud

Powierzchnia użytkowa ogólna F_uo

Powierzchnia konstrukcji F_kon

Powierzchni całkowitej F_c,

Przyjmiemy oznaczenia:

(1)

(2)

(3)

1.2.2.Wartość użytkowa budynku

( 4 )

C_ju- wartość jednostkowa powierzchni nieruchomości powstała z uwzględnienia w cenie powierzchni użytkowej dodatkowej (F_kom+ F_tech) .

Wyrażenie można po przekształceniu napisać w postaci:

(5 )

f_g - współczynnik geometryczny wykorzystania powierchni użytkowej,

(6 )

r1 - współczynnik korelacji pomiędzy jednostkową wartością użytkową a jednostkowym jednostkowym kosztem wzniesienia

(7)

Wartość użytkową można też napisać w postaci:

1.2.3. Kryterium oceny wartości użytkowej

Przyjmujemy definicję efektywności energetyczno kosztowej jako stosunek W wartości uzyskanych efektów użytkowych do kosztu K poniesionych w okresie wzniesienia budynku i jego N latach eksploatacji. Obliczenia dokonano według zależności:

(1)

gdzie

(2)

(3)

(4)

We wzorach przyjęto oznaczenia:

W - wartość użytkowa budynku, w złotych

K_w - koszt wzniesienia budynku, w złotych,

K_zc - koszt zapotrzebowania na ciepło, w złotych

f_g - współczynnik geometryczny wykorzystania powierchni użytkowej,

Z kryterium wynika, że do oceny potrzebne są:

- analiza kosztów realizacji budynku (zestawienie kosztów),

- koszt ogrzewania budynku

1.2,4. Zestawienie kosztów wzniesienia budynku

Do zestawienia kosztów stosujemy metody:

- wykonania kosztorysu szczegółowego,

- wykonania zestawienia metodą wskaźników scalonych.

Metoda wskaźników scalonych ustalenia kosztów wzniesienia budynku

Tablica 6. Zestawienie wskaźników kosztowych na jednostkę obmiaru oraz kosztów robót przy realizacji obiektu mieszkaniowego wielorodzinnego

Nr Elem entu	podst wyc KNR tab/poz	Element	Wskaźniki techn.-ekonomiczne
						na scalone jednostki obmiaru			na jednostki podane w KNR			%Udz w kosz	koszt bud.
						Jedn.obm.	Zł na jedn	Liczba Jedn	Jedn. obmiar	Zł na Jedn	Liczba jednostek		Zł.
1	2	3	4	5	5a	6	7	7a	8	8a
1	17/1	ROBOTY ZIEM, FUNDAMENTY	100 m^2 pow zab	19129	1.55				7,00	29666
1.1 1.2 2	17/2 17/3 18/1	- roboty ziemne (grunt II1/IV kat.) - fundam i ściany fundamentowe (murowa z cegły) ŚCIANY NADZ ŚCIANKI,DZIAŁ	100 m^3 um obmur	45032	3.02	100 m^3 m^3	11966 494		3,26 3,74 32,10	136065
2.1 2.8 9	18/2 18/3 19/1	- ściany nadziemia (mur z cegły peł) ścianki działowe STROPY I SCH.	100 m^2	21094	4.58	m^3 m^2	566 132		2597 6,13 22,79	96585
9.1 10	19/2 20/1	- stropy i schody (konstr drewn) DACH.KON.OC. I POKRYCIE	100 m^2 pow zab	8457	1.54	M^2	267		22,79 3,08	13053
10.3 10.4 11	20/2 20/3 21/1	konstr(drewniana) pokrycie papą POSADZKI	100 m^2 pow.gólnej	6639	3.64	M^2pow dachu m^2dach	53 32		1,90 1,18 5,70	24157
11.1 15	21/2 22/1	- posadzki (z desek struganych) STOLARKA	100 m2 p.o.	15582	3.61	m^2 pow ogólnej	67		5,70 13,27	56239
15.3 15.4 16	22/2 22/3 23/1	- stolarka okienna (skrzynkowa) stolarka drzwiowa (płycinowa) TYNKI WE.OKŁ I MAL	1000 m^3 kub bud	33882	1.44	m^2 m^2	738 387		7,97 5,30 11,52	48822
16.1 16.2 21	23/2 23/3 24/1	tynki cementowo w - malowanie (klej) ELEWACJA	100 m^2 um p elew.	3939	4.88	100 m^2 100 m^2	2940 531		9,75 1,77 4,54	19240
21.1	24/2	- elewacja (tynki zwykł.cemen-wap )				100 m^2	4141		4,54
RAZEM roboty budowlane kubatura 1426 m^3 pow. ogól. 364,8 m^2						m^3kub m^2 p.o.	297,2 1161,6		100	423807

Tablica 6. Zestawienie wskaźników kosztowych na jednostkę obmiaru oraz kosztów robót przy realizacji obiektu mieszkaniowego wielorodzinnego

Nr elem		Elementy	Jedn.obm.	Zł na jedn	Liczba Jednostek w budynku szacowanym	Koszt realizacji Budynku ocenianego
1	2	3	4	5	5a
1	17/1	ROBOTY ZIEM, FUNDAMENTY	100 m^2 pow zab	19129
1.1 1.2 2	17/2 17/3 18/1	- roboty ziemne (grunt II1/IV kat.) - fundam i ściany fundamentowe (murowa z cegły) ŚCIANY NADZ ŚCIANKI,DZIAŁ	100 m^3 um obmur	45032
2.1 2.8 9	18/2 18/3 19/1	- ściany nadziemia (mur z cegły peł) ścianki działowe STROPY I SCH.	100 m^2	21094
9.1 10	19/2 20/1	- stropy i schody (konstr drewn) DACH.KON.OC. I POKRYCIE	100 m^2 pow zab	8457
10.3 10.4 11	20/2 20/3 21/1	konstr(drewniana) pokrycie papą POSADZKI	100 m^2 pow.gólnej	6639
11.1 15	21/2 22/1	- posadzki (z desek struganych) STOLARKA	100 m2 p.o.	15582
15.3 15.4 16	22/2 22/3 23/1	- stolarka okienna (skrzynkowa) stolarka drzwiowa (płycinowa) TYNKI WE.OKŁ I MAL	1000 m^3 kub bud	33882
16.1 16.2 21	23/2 23/3 24/1	tynki cementowo w - malowanie (klej) ELEWACJA	100 m^2 um p elew.	3939
21.1	24/2	- elewacja (tynki zwykł.cemen-wap )
kubatura 1426 m^3 kubat.n RAZEM roboty budowlane pow. ogól. 364,8 m^2 p.ogól.						Suma

Korzystamy ze wskaźników wziętych z wykonanych kosztorysów lub z zestawień wycen budynków i budowli, które zostały opracowane dla potrzeb rzeczoznawców zajmujących się się kosztami w budownictwie. Na przykład „Scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i malej architektury.

Z katalogu wybieramy budynek o tej samej technologii, o możliwie mało różniącej strukturze, budynek referencyjny. Z budynku referencyjnego przyjmujemy ceny jednostkowe robót scalonych. W tej samej strukturze kosztorysu dokonujemy obmiaru naszego budynku.

Mnożymy ceny jednostkowe scalonych jednostek obmiaru przez liczbę jednostek obmiaru ocenianego budynku.

---