OPERAT SZACUNKOWY

Określenie wartości nieruchomości lokalowej położonej w Olsztynie przy ulicy Sojowej 25 jako podstawy negocjacji ceny sprzedaży. (obręb nr 47, działka ewidencyjna nr 277/47)

Wykonawca:

Rzeczoznawca majątkowy

Magdalena Chutkowska

Olsztyn, 08.04.2008r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO:

Opis przedmiotu wyceny:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa położona w Olsztynie przy ulicy Sojowej.

W ewidencji gruntów i budynków nieruchomość jest oznaczona jako działka ewidencyjna nr 277/47, położona w obrębie nr 47, w jednostce ewidencyjnej Olsztyn w województwie warmińsko-mazurskim.

Dla nieruchomości urządzona jest księga wieczysta KW nr 89123, prowadzona przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszar ten przeznaczony jest na cele mieszkaniowe.

Nieruchomość położona jest na osiedlu Dajtki. W otoczeniu znajdują się działki o podobnej funkcji. Dojazd drogą asfaltową. Działka o kształcie prostokąta położona na płaskim terenie, w pełni uzbrojona.

Cel wyceny:

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej gruntu jako podstawy negocjacji ceny sprzedaży.

Sposób wyceny:

Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

Oszacowana wartość rynkowa (WRU) wynosi:

205 000 zł (słownie: dwieście pięć tysięcy złotych)

Data, na którą określono wartość:

20.11.2007 r.

Data sporządzenia operatu:

20.11.2007 r.

Autor operatu:

Rzeczoznawca majątkowy:

Magdalena Chutkowska

SPIS TREŚCI:

1. Przedmiot i zakres wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawy formalne, materialno - prawne i merytoryczne wyceny:

1. Podstaw formalna

2. Podstawy materialno - prawne

3. Źródła danych merytorycznych

4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

4. Opis i określenie stanu nieruchomości:

1. Stan prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

3. Lokalizacja i otoczenie

4. Stan techniczno - użytkowy

5. Metodyka określenia wartości nieruchomości:

1. Rodzaj określanej wartości

2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

6. Analiza i charakterystyka rynku:

1. Analiza transakcji podobnych

2. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cen rynkowych

7. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny::

1. Opis przedmiotu wyceny i nieruchomości podobnych w aspekcie przyjętych cech rynkowych

2. Oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości

3. Wynik końcowy wyceny

8. Klauzule i zastrzeżenia

9. Wykaz załączników

10. Załączniki

1. Przedmiot i zakres wyceny:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca własność gminy, położona w Olsztynie przy ulicy Sojowej.

W ewidencji gruntów i budynków nieruchomość jest oznaczona jako działka ewidencyjna nr 277/47, położona w obrębie nr 47, w jednostce ewidencyjnej Olsztyn w województwie warmińsko-mazurskim.

Dla wycenianej nieruchomości urządzona jest księga wieczysta KW nr 89123, prowadzona przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości gruntowej.

2. Cel wyceny:

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) jako podstawy negocjacji ceny sprzedaży.

3. Podstawy formalne, materialno - prawne i merytoryczne wyceny:

3.1. Podstawa formalna:

Podstawę formalną stanowi zlecenie Urzędu Miasta w Olsztynie nr 3466/2007 z dnia 12.11.2007 r.

1. Podstawy materialno - prawne:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. nr 261 z 2004 r. poz. 2603 z póź. zm.)

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z póź. zm.)

3. „Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych”, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

2. Źródła danych merytorycznych:

1. księga wieczysta KW nr 89123, prowadzona przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych

2. Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Urząd Miasta w Olsztynie, Wydział Mienia i Geodezji

3. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta Olsztyn znajdujący się w Urzędzie Miasta Olsztyn, Wydział Strategii Rozwoju Miast

4. Wypisy z aktów notarialnych, umów kupna-sprzedaży nieruchomości, znajdujące się w Wydziale Mienia i Geodezji w Urzędzie Miasta w Olsztynie

5. Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu prowadzona przez Urząd Miasta w Olsztynie, Wydział mienia i Geodezji

6. Wywiad terenowy

7. Informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

2. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego:

data sporządzenia wyceny - 20.11.2007 r.

data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 20.11.2007 r.

data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny - 20.11.2007 r.

data dokonania oględzin nieruchomości - 15.11.2007 r. i 20.11.2007 r.

4. Opis i określenie stanu nieruchomości:

4.1. Stan prawny nieruchomości:

Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie badania księgi wieczystej KW nr 89123, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Wynika stąd, że w skład nieruchomości położonej w Olsztynie przy ulicy Sojowej wchodzi działka gruntowa niezabudowana o powierzchni 598 m², oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem 277/47, obręb nr 47 (załącznik nr 2).

Właścicielem jest Gmina Olsztyn. Nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi ani hipoteką (załącznik nr 1).

4.2. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego:

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta Olsztyn dla otoczenia jeziora Ukiel w Olsztynie, Rejon Dajtki, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Olsztynie Nr XXIII/337/04 z dnia 31 marca 2004 roku, obszar pomiędzy ul. Sielską a ul. Rolną, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolem:

MN - zabudowa o funkcjach mieszkaniowych jednorodzinnych

Funkcje obszarów sąsiednich są takie same. Mianowicie 1 MN, MN 1, 2 - zabudowa o funkcjach mieszkaniowych jednorodzinnych.

4.3. Lokalizacja i otoczenie:

Nieruchomość położona jest w województwie warmińsko - mazurskim, w peryferyjnej części miasta Olsztyn, na osiedlu Dajtki, przy ulicy Sojowej. Znajduje się ok. 200 m od drogi prowadzącej do Ostródy oraz 3 km od centrum miasta.

Nieruchomość zlokalizowana jest w zachodniej części osiedla Dajtki, w otoczeniu nieruchomości gruntowych niezabudowanych, zabudowanych lub z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne.

Warunki komunikacji w otoczeniu nieruchomości oceniono jako dobre. Dojazd do Centrum ulicą Sielską, następnie Warszawską. W pobliżu znajdują się przystanki MPK - linia 7 i 13. Dojazd do działki możliwy jest drogą o nawierzchni asfaltowej.

Blisko działki znajdują się tereny rekreacyjne - lasy i jeziora. Nieruchomość położona jest przy mało uczęszczanej uliczce wewnątrzosiedlowej, co stwarza sprzyjające warunki do mieszkania.

W otoczeniu nieruchomości czynnikiem negatywnym może być niewielka odległość od drogi w kierunku Ostródy oraz znajdujące się do drugiej stronie ulicy Sielskiej - lotnisko Aeroklubu Warmińsko - Mazurskiego.

4.4. Stan techniczno - użytkowy:

Nieruchomość gruntowa o powierzchni 598 m² ma regularny, prostokątny kształt. Linia frontu wynosi ok. 25 m². Działka stanowi płaski teren o korzystnych warunkach gospodarczych. Nieruchomość jest niezabudowana, nie ogrodzona. Uzbrojona jest w wodociąg, kanalizację, energię elektryczną oraz instalację gazową.

Protokół z wizji terenowej stanowi załącznik nr 3.

5. Metodyka wyceny nieruchomości:

5.1. Rodzaj określanej wartości:

Zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. nr 261 z 2004 r. poz. 2603 z póź. zm.) dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu na rynku rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości.

Oszacowana wartość jest określana wg Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych jako wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

5.2. Wybór podejścia i metody wyceny:

Według § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, stosuje się podejście porównawcze.

Wycenę nieruchomości przeprowadzono przy zastosowaniu metody porównywania parami. O wyborze metody zadecydowała dostępność danych o transakcjach dotyczących nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

6. Analiza i charakterystyka rynku:

Na potrzeby wyceny określono:

• Rodzaj rynku - rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne;

• Obszar rynku - dzielnice domów jednorodzinnych położonych na osiedlu Dajtki w Olsztynie;

• Okres badania cen - od stycznia 2006 roku do listopada 2007 roku.

Dla celów wyceny zgromadzono informacje o 31 nieruchomościach podobnych. Ceny nieruchomości na badanym terenie wahały się od 123 zł/m² do 391,04 zł/m². na podstawie analizy stwierdzono, że ceny działek budowlanych na danym terenie wykazywały tendencję wzrostową. Średnia zmiana cen przypadająca na 1 miesiąc wynosiła 2,02% (obliczenie trendu czasowego zamieszczono w załączniku nr 6).

Szacowana nieruchomość stanowi typowy przedmiot obrotu na analizowanym rynku. Za czynniki, które miały decydujący wpływ na cenę transakcji uznano: kształt (69,91%), powierzchnia (25,32%), lokalizacja (4,77%).

6.1. Analiza transakcji podobnych:

Wykaz transakcji przyjętych do analiz przedstawia tabela nr 1.

Na podstawie danych przedstawionych w tabeli określono:

• Cenę minimalną: C_min = 159,12 zł/m²

• Cenę maksymalną: C_max = 398,94 zł/m²

• ∆C = C_max - C_min = 239,82 zł/m²

6.2. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cen rynkowych:

Skala ocen przyjęta na potrzeby wyceny została przedstawiona w tabeli poniżej:

Cecha	Ocena	Opis
Powierzchnia	Mała (M)	0 - 700 m^2
		Średnia (Śr)	701 - 1400 m^2
		Duża (D)	>1400 m^2
	Kształt	Regularny (R)	Kształt zbliżony do prostokąta, korzystny pod względem zabudowy
		Nieregularny (N)	Działka w kształcie trójkąta bądź nieregularnego wieloboku, niekorzystny pod względem zabudowy
	Lokalizacja	Korzystna (K)	Położenie przy cichych wewnątrzosiedlowych uliczkach, blisko lasu oraz placówek usługowo - handlowych, przystanku
		Przeciętna (P)	Położenie przy ulicach o większym natężeniu ruchu, w większej odległości od placówek handlowo - usługowych
		Niekorzystna (N)	Położenie przy ruchliwej drodze lub torach kolejowych, o niekorzystnym sąsiedztwie, daleko od placówek handlowych i usługowych

7. Określenie wartości nieruchomości:

7.1. Opis przedmiotu wyceny i nieruchomości podobnych w aspekcie przyjętych cech rynkowych:

Do dalszych analiz przyjęto 3 nieruchomości porównawcze oznaczone w tabeli numerami 11, 20 ,28. Jednostką porównawczą stanowi 1 m².

Cechy	WAGI	POPRAWKI [zł]			NW (32)	N (11)	N (20)	N (28)
LOK	4,77%	0	5,72	11,44	K	P+5,72	P+5,72	N+11,44
KSZT	69,91%	0	-	167,66	R	N+167,66	R0	N+167,66
POW	25,32%	0	30,36	60,72	M	M0	M0	M0
∑:						+173,38 zł	+5,72 zł	+179,10 zł
C:						345,40 zł	341,17 zł	341,85 zł

7.2. Oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości:

Wartość rynkowa nieruchomości jest równa średniej cenie za 1 m² pomnożonej przez powierzchnię tej nieruchomości, czyli:

Wnier₃₂ = 598m² * 342,81 zł/m² = 205 000 zł

7.3. Wynik końcowy wyceny:

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Olsztynie na osiedlu Dajtki przy ulicy Sojowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna Nr 277/47, wynosi:

205 000 zł

(słownie: dwieście pięć tysięcy złotych)

Określona w operacie wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne na rynku lokalnym i może stanowić podstawę do negocjacji ceny sprzedaży nieruchomości.

9. Klauzule i zastrzeżenia:

I. Niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

II. Wyciąg z operatu został przekazany organowi prowadzącemu kataster nieruchomości

III. Operat nie może być wykorzystany w żadnym innym celu niż ten, dla którego został sporządzony

IV. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji

V. Operat jest ważny 12-ście miesięcy od dnia jego sporządzenia

VI. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej.

10. Wykaz załączników:

Załącznik nr 1 - Protokół z badania księgi wieczystej

Załącznik nr 2 - Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków

Załącznik nr 3 - Protokół z wizji terenowej

Załącznik nr 4 - Fragment mapy ewidencji gruntów

Załącznik nr 5 - Fragment mapy ewidencyjnej - Dajtki

Załącznik nr 6 - Obliczenia (trend czasowy, wagi)

Załącznik nr 1

Olsztyn, 20.12.2007 r.

PROTOKÓŁ

z badania księgi wieczystej

Księga wieczysta KW Ne 89123 dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Olsztynie przy ul. Jana Dąbrowskiego 2, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Badanie księgi wieczystej przeprowadzono w dniu 5.12.2007 roku w obecności pracownika sądu. W badanej księdze wieczystej znajdują się następujące wpisy:

Dział I - oznaczenie nieruchomości:

Olsztyn, ul. Sojowa. Jednostka ewidencyjna Olsztyn, obręb 47, działka nr 277/47 o powierzchni 598 m².

Dział II - spis praw:

Właściciel: gmina miejska Olsztyn

Wpis na podstawie aktu notarialnego z 24.02.1996 r. Rep. A. Nr 287/99

Dział III - ciężary i ograniczenia:

Brak wpisów

Dział IV - hipoteki

Brak wpisów

………………….

(pieczęć i podpis)

Załącznik nr 2

Olsztyn, 20.12.2007 r.

PROTOKÓŁ

z badania ewidencji gruntów i budynków

Województwo: warmińsko-mazurskie

Jednostka ewidencyjna: Olsztyn

Nr Księgi Wieczystej: 89123

Właściciel: Gmina Olsztyn, Udział: 1/1

Siedziba: Olsztyn ul. Orla 23

Obręb	Numer		Bliższe określenie położenia	Rodzaj użytków	Klasa	Powierzchnia [m^2]
		Mapy				Działki				Użytków	Ogólna działki
47	131	277/47	Sojowa	B		598	598
Razem:						598	598
Powierzchnia jednostki rejestrowej:						598	598
Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt osiem m^2

………………..

(data i podpis)

Załącznik nr 3

Olsztyn, 15.12.2007 r.

PROTOKÓŁ Z WIZJI TERENOWEJ

W DNIU 15 GRUDNIA 2007 ROKU Katarzyna Stępniak w obecności Kamili Pracz dokonała oględzin nieruchomości położonej przy ulicy Sojowej na osiedlu Dajtki w Olsztynie. Działka położona jest w peryferyjnej części osiedla i przylega do wewnętrznej dorgi osiedlowej. Drogi wewnętrzne są utwardzone. Położona jest w paśmie innych niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Ma regularny kształt, zbliżony do prostokąta. Teren działki jest płaski. Jest niezagospodarowana (porośnięta trawą), uzbrojona, niezabudowana.

Lokalizacja dobra - dostęp do infrastruktury społecznej, niedaleka odległość do przystanków MPK - linie 7, 13.

Załącznik nr 6

TREND CZASOWY:

Para: 22,23:

Para: 4,5:

Para: 26,30:

Pary:26,30 nie bierzemy pod uwagę w obliczeniach z powodu zbyt dużej rozbieżności wyników.

WAGI:

∆C = 239,82 zł

• Lokalizacja:

Para 2,22:

Para 8,18:

w_lśr = 0,0376

• Kształt:

Para 1,4:

Para 18,19:

w_kśr = 0,52845

• Powierzchnia:

Para 2,3:

Para 2,15:

w_pśr = 0,1994

∑w = 0,7876

---