Część 2 - Notatki, Geodezja, Pomiary katastralne, Wyklady


Etap II podziału nieruchomości - czynności w trybie administracyjnym:

  1. Przekazanie przez geodetę organowi prowadzącemu projektu podziału (z klauzulą ODEK o przyjęciu do PZGK) wraz z kopią protokołu przyjęcia granic nieruchomości, wykazem zmian danych ewidencyjnych, wykazem synchronizacyjnym.

  2. Wydanie decyzji zatwierdzającej podział.

  3. Ostateczna decyzja stanowi podstawę do:

    1. Umieszczenia na mapie klauzuli „Niniejszy podział został zatwierdzony decyzją z dn. … nr …” oraz podpisem osoby upoważnionej.

    2. Wyznaczenie na gruncie projektowanym punktów granicznych i ich stabilizację, sporządzenie stosownej dokumentacji

    3. Sporządzenie ostatecznego wykazu zmian danych ewidencyjnych, mapy uzupełniającej (mapy zmian danych ewidencyjnych).

    4. Skompletowanie operatu II etapu i przekazanie go do zasobu

Wyznaczenie na gruncie i utrwalenie nowych punktów granicznych nie ma charakteru obowiązkowego obowiązkowego odbywa się na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Z czynności utrwalenia sporządza się protokół o czynnościach utrwalenia nowych punktów granicznych, powiadamia się zainteresowane strony z poświadczeniem zawiadomienia.

Podział nieruchomości zabytkowych

  1. Nieruchomośc zabytkowa - szczególny rodzaj nieruchomości, która ze względu na swój charakter podlega szczególnej ochronie prawnej, przewidzianej w ustawie.
    Zabytkami są obiekty wpisane do rejestru zabytków, wpisane w muzeach do inwentarza i wchodzące w skład bibliotek, z wyjątkiem materiałów wchodzących w skład narodowego zasobu archiwalnego, których ochronę regulują odrębne przepisy, (jeżeli ich charakter zabytkowy jest oczywisty, o ile nie podlegają ochronie na podstawie odrębnych przepisów).
    O zabytkowym charakterze nieruchomości decyduje jej uznanie za dobro kultury i wpisanie do rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ogłasza się to w Dzienniku urzędowym województwa, ujawnia w Księdze Wieczystej i ewidencji gruntów i budynków.

  2. Podział nieruchomości zabytkowej - na podstawie przepisów szczególnych (ustawa o ochronie zabytków). Przed wydanie decyzji (lub postanowienia) organ jest zobowiązany uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków w formie decyzji administracyjnej (art. 96 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 106 poz. 1. Kodeksu postępowania administracyjnego)

Sądowy podział nieruchomości

  1. Art. 2. KPC stanowi:
    Do rozpoznawania spraw cywilnych powołane są sądy powszechne, o ile sprawy te nie należą do właściwości sądów szczególnych oraz Sądów najwyższych (…)
    Nie są rozpoznawane w postępowaniu sądowym sprawy cywilne, jeżeli przepisy szczególne przekazują je do właściwości innych organów.

  2. Sąd powszechny orzeka o podziałach nieruchomości w sprawach:

    1. O zniesienie współwłasności, gdy brak porozumienia stron.

    2. O wydzielenie działki budowlanej, gdy został na niej wzniesiony przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze budynek.

    3. O podział majątku wspólnego małżonków.

    4. O dokonanie działu spadku.

    5. O nabycie prawa własności do części nieruchomości przez zasiedzenie.

Podział nieruchomości orzekany przez sąd jest podziałem prawnym.

  1. Sąd zasięga opinii wójta i konserwatora zabytków, gdy sposób podziału jest uzależniony od zapisów planu zagospodarowania przestrzennego lub zapisów konserwatorskich. Opinie te nie mają charakteru postanowień postanowień i nie wiąże sądu w orzekaniu sposobu podziału, a podlegają tylko swobodnej ocenie sądu. Sąd nie podlega bezwzględnemu rygorowi ustaleń MPZP.

  2. W postępowaniu podziałowym sądowym nie wydaje się decyzji zatwierdzającej podział, ale orzeczenie sądowe. Orzeczenie powinno być poprzedzone sporządzeniem projektu podziału, przyjętym wraz z całym operatem przez ośrodek dokumentacji. Przyjęty projekt podziału stanowi załącznik do orzeczenia sądu o podziale nieruchomości. Prawomocne orzeczenie sądowe stanowi podstawę do przeprowadzenia właściwego podziału ewidencyjnego, czyli dokonania zmian w operacie ewidencji gruntów i dokonania wpisów do Księgi Wieczystej.

Podziały nieruchomości o korzystania

  1. Art. 26 Kodeksu Cywilnego
    Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem, korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

  2. Jeżeli współwładający w ułamkowych częściach nie są w stanie określić zasad korzystania z nieruchomości, mogą wnioskować o dokonanie podziału do korzystania. Dotyczy to tylko współwłasności z podanym udziałem (ułamkowym, procentowym), a nie bezudziaływm (małżeńska współwłasność ustawowa, spółka cywilna itp.)

  3. Podziały do korzystania należą do właściwości sądów rejonowych. Orzeczenie wydaje się w postępowaniu nieprocesowym, korzystając z opinii geodety, wyrażone w postaci propozycji podziału na mapie z uwzględnieniem udziałów. W przypadku braku możliwości wydzielenia udziałów do korzystania przez wszystkich współwłaścicieli sąd może wniosek oddalić.

  4. Podział do korzystania nie wywołuje skutków prawnorzeczowym, czyli nie przenosi tytułu własności na współwłaściciela, ujawnia jedynie tymczasowe zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Podział nie jest uwidaczniany w ewidencji gruntów, nie likwiduje współwłasności. Ujawnia się go jednak jako dokument w aktach Księgi Wieczyste, gdyż wiąże współwłaścicieli i podlega wykonaniu postępowaniu egzekucyjnym. Jest formą realizacji roszczeń o współposiadanie rzeczy wspólnej.

Połączenie i podział nieruchomości

Przykład: Deweloper wykupuje działki, ale chce, żeby były inaczej podzielone.

  1. Podstawowe informacje:

    1. Asortyment: aktualizacja operatu ewidencyjnego

    2. Warunki wykonana połączenia:

      • Wola właściciela lub współwłaściciela

      • Tworzenie jednolitej nieruchomości gruntowej i bezpośrednie sąsiedztwo

      • Uregulowany stan prawny nieruchomości

      • Wszystkie działki wpisane są do tej samej Księgi Wieczystej

  • Niezbędne dokumenty:

    1. Mapa ewidencyjna

    2. Szkic rozmieszczenia i numeracji punktów granicznych

    3. Wykaz współrzędnych punktów załamania granic

    4. Mapa zasadnicza

    5. Wypisy z ewidencji gruntów i budynków

  • Czynności geodety:

    1. Zgłoszenie pracy w ośrodku, pobranie materiałów

    2. Badanie stanu prawnego nieruchomości w Księgach Wieczystych

    3. Sporządzenie szkicu z rozmieszczeniem granic łączonych działek (niekonieczne)

    4. Obliczenie kontrolne pól powierzchni działek dotychczasowych

    5. Obliczenie pola powierzchni działki po połączeniu

    6. Porównanie powierzchni

    7. Nadanie jej nowego numeru, uzgodnienie arkusza mapy.

    8. Zgłoszenie zmian ewidencyjnych przez właścicieli

    9. Opracowanie załącznika graficznego do wydania decyzji w sprawie dokonania

    10. Przekazanie operatu do zasobu.

    11. Sporządzenie wstępnego projektu podziału.

    12. Przygotowanie dokumentacji do wszczęcia procedury podziałowej

    Połączenie nieruchomości sąsiednich i ich ponowny podział
    Przepis ten został wprowadzony nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 28.11.2004 i obowiązuje od 22.09.2004 roku.
    Do połączenia i podziału mają zastosowanie te same przepisy, które dotyczą podziałów w trybie administracyjnym, i tak:

    1. Mogą być realizowane na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne, a gdy brak planu wykorzystywania na cele inne niż rolne i leśne.

    2. Proponowany podział musi być zgodny z ustaleniami planu, a w razie braku planu niesprzecznymi przepisami odrębnymi albo zgodny z warunkami określonym w decyzji WZ lub ZT.

    3. Wniosek o połączenie i poprawny podział może być zawieszony zgodnie z art. 94 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

    4. Wniosek o połączenie i ponowny podział odbywa się na mocy decyzji organu.

    5. Decyzja zatwierdzająca połączenie i ponowny podział wraz z obowiązaniem, złożonym w formie aktu notarialnego stanowią podstawę do dokonania odpowiednich wpisów w Księgach Wieczystych i katastrze.

    6. Połączenie i ponowny podział odbywa się na koszt zainteresowanych osób.

    7. Działki wydzielone pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na gestora drogi za odpowiednim odszkodowaniem w udziale proporcjonalnym do powierzchni gruntów objętych połączeniem i ponownym podziałem.

    8. Obowiązują przepisy o opłacie adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości gruntu.

    9. Drogi wewnętrzne pozostają we współwłasności w udziałach proporcjonalnych.

    Scalenie i podział gruntów zurbanizowanych

    1. Instytucja scaleń i podziałów nieruchomości stanowi ważny instrument realizacji ustaleń planów miejscowych sytuacji, gdy ustalenia planistyczne odbiegając w istotnym zakresie od istniejące struktury własnościowej gruntów. Obecnie obowiązuje dość rygorystyczna zasada uwzględniania praw własności do gruntu w planach zagospodarowania przestrzennego. Stąd w planach miejscowych w ramach części obligatoryjnej określa się obszary i warunki scalenia i podziału oraz w zależności od potrzeb w fakultatywnej części planu mogą być takie obszary wskazane.

    2. Art. 22 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
      Stwierdza, że jeśli w planie miejscowym wyznaczony jest obszar wymagający scalenia i podziału, to wówczas Rada Gminy jest zobowiązana podjąć uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału. Problematyka scaleń i podziałów gruntów zurbanizowanych jest obecnie uregulowana w dwóch ustawach:

      1. O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

      2. O gospodarce nieruchomościami

    A także w aktach wykonawczych do tych ustaw, tj.:

    1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu planu miejscowego

    2. Rozporządzenie Rady Ministrów 04.05.2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości.

    W pierwszej ustawie z art. 22 wynika obowiązek podjęcia uchwały z urzędu, natomiast art. 102 drugiej ustawy wynika, że gmina może dokonać scalenia i podziału (brak rygoryzmu).

    1. Zgodnie z art. 101 Ustawy o gospodarce nieruchomościami instytucji scalenia i podziału nie stosuje się na terenach rolnych i leśnych oraz na obszarach, dla których nie ma planu miejscowego. Scaleniem i podziałem mogą być objęte grunty objęte w obowiązującym planie miejscowym i pod warunkiem, że w planie tym zostały określone szczegółowe warunki scalenia i podziału (parametry geometryczne działek, inne motywy urbanistyczne podziału)

    2. Podjęcie uchwały jest poprzedzone analizą okoliczności uzasadniającej przeprowadzenie tej procedury. Dopiero po dokonaniu takiej analizy może być podjęta uchwała o przystąpieniu do scalenia i podziału, jeżeli w planie miejscowym dostaną ustalone granic obszarów wymagających takiego zabiegu, to gmina jest zobligowana do podjęcia działań z urzędu bez możliwości podjęcia uchwały o odmowie przystąpienia.

    3. Rada Gminy dokonuje scalenia i podziału nieruchomości.

    1. (brak tekstu)

    2. w zależności od potrzeb na wniosek zainteresowanych stron zgodnie z art. 102 Ustawy o Gospodarce nieruchomości oraz §3 Rozporządzenia gmina może dokonać scalenia i podziału poza obszarami, dla których ustalono obowiązek wykonania z inicjatywy

    Do wniosku o wszczęcie postępowania zainteresowane strony dołączają:

    1. Celem scalenia i ponownego podziału nieruchomości jest stworzenie:

      1. Korzystnej struktury obszarowej niezabudowanych terenów zurbanizowanych.

      2. Łatwiejszego dostępu do sieci dróg publicznych.

      3. Racjonalnych warunków dla zbrojenia terenów zurbanizowanych w urządzenia infrastruktury technicznej.

    2. Dokumentację geodezyjną na zlecenie wójta wykonuje geodeta uprawniony. Na dokumentację geodezyjną składa się:

      1. Mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału

      2. Rejestr nieruchomości z wykazem stanu dotychczasowego oraz stanu po scaleniu i podziale

    3. Przed sporządzeniem mapy geodeta powinien dokonać geodezyjnego opracowania granic nieruchomości, w którym określa łączną powierzchnię działek wchodzących w obszar scalenia i podziału jako podstawę do dokonania precyzyjnych rozliczeń po podziale.

    4. Etapy postępowania scalenia i podziału nieruchomości:

      1. Wszczęcie postępowania, gdy przewidziano w planie miejscowym obszary wymagające scalenia i podziału.

      2. Czynności wstępne polegające na przeprowadzeniu analiz uzasadniających okoliczności wszczęcie postępowania. Analiza i ocena podlegają wniosku oraz dokument uczestników postępowania pod względem zgodności z katastrem nieruchomości, warunki zagospodarowania przestrzennego, istniejącej infrastruktury technicznej, dotychczasowa struktura władania, stan prawny, możliwości finansowania przez gminę kosztów przeprowadzenia postępowania.

      3. Opracowanie projektu uchwały - wójt, burmistrz lub prezydent miasta opracowują w okresie 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku: uchwałę o przystąpienie do scalenia i podziału.

      4. Podjęcie przez rade gminy uchwały o przystąpienie do scalenia podziału, powiadomienie uczestników postępowania o terminie zebrania informacyjnego, złożenie we właściwym sądzie rejonowym wniosku o ujawnienie księgach wieczystych wpisów tymczasowych o przystąpieniu do scalenia i podziału.
        Zebranie informacyjne ma na celu zapoznanie uczestników postępowania z treścią podjętej uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych scaleniem i podziałem mogą wybrać ze swojego grona radę uczestników scalenia w liczbie do 10 osób. Rada ta posiada uprawnienia opiniodawcze.

      5. Opracowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale wymaga przygotowania: