OBOWIĄZKI ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn.zm.).
Dla zapewnienia utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie, obowiązujące
przepisy nakazują poddawanie obiektów budowlanych okresowym i doraźnym kontrolom
stanu technicznego, wykonywanym przez odpowiednio wykwalifikowane osoby.
Właściciele, zarządcy oraz użytkownicy obiektów budowlanych mają obowiązek ich
użytkowania w sposób zgodny z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz
utrzymywania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym
i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia ich właściwości użytkowych i
sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym
z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo
budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).
Art. 5. 1. Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:
1) spełnienie wymagań podstawowych dotyczących:
a) bezpieczeństwa konstrukcji,
b) bezpieczeństwa pożarowego,
c) bezpieczeństwa użytkowania,
d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
e) ochrony przed hałasem i drganiami,
f) odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii;
2) warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:
a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;
2a) możliwość dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu;
3) możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego;
4) niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich;
5) warunki bezpieczeństwa i higieny pracy;
6) ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;
7) ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych
ochroną konserwatorską;
Dla zapewnienia właściwego stanu technicznego obiektów budowlanych należy przestrzegać
wymagań związanych z ich utrzymaniem, o których mowa w art. 61, 62
i 70 ustawy - Prawo budowlane.
Rozdział 6
Utrzymanie obiektów budowlanych
Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Art. 62. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2;
5) okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:
a) co najmniej raz na 2 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,
b) co najmniej raz na 4 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;
6) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanychurządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji,
ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.]
1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
1b. Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła, a kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 r. użytkowane są już ponad 15 lat, przeprowadza się do dnia 31 grudnia 2010 r.]
2. Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje
właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1.
3. Właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5-6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
[5. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, pkt 2 i pkt 6 oraz ust. 1b, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.]
5. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.>
6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
6a. Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.
7. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich częściej, niż zostało to ustalone w ust. 1, może być określony w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 7 ust. 3 pkt 2.
Przepis uchylający pkt 5 i 6 w ust. 1 w art. 62 wchodzi w życie z dn. 9.03.2015 r. (Dz. U. z 2014 r. poz. 1200).
Przepis uchylający ust. 1b w art. 62 wchodzi w życie z dn. 9.03.2015 r. (Dz. U. z 2014 r. poz. 1200).
Art. 70. [1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.]
1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej
kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.>
2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1.
Nowe brzmienie ust. 1 w art. 70 wchodzi w życie z dn. 9.03.2015 r. (Dz. U. z 2014 r. poz. 1200).
Osoby, które nie spełniają określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego
w należytym stanie technicznym, użytkują obiekt w sposób niezgodny
z przepisami lub nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego,
podlegają grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo
pozbawienia wolności do roku (art. 91a ustawy - Prawo budowlane).Natomiast osoby, które
nie zapewniają wykonania okresowej kontroli podlegają karze grzywny (art. 93 pkt 8 ustawy
- Prawo budowlane). Ponadto karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze
grzywny podlegają osoby, które nie spełniają, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku
usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować
niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 92 ust. 1 pkt 2
ustawy - Prawo budowlane).
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku zawarte są m.in. art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.), która określa też, jak często
różne kontrole mają być przeprowadzane.
Niezależnie od terminów ustawowych w razie wystąpienia uszkodzenia albo zagrożenia obiektu
spowodowanego siłami natury lub człowieka, także należy przeprowadzić kontrolę stanu
technicznego budynku np. gdy wystąpią: pożar, silne wiatry, wyładowania atmosferyczne itp.
Art. 62. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez
właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i
niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i
przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego
otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i
piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków
ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do
31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej
2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2;
osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ
o przeprowadzonej kontroli;
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o
których mowa w art. 61 pkt 2;
5) okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem
efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:
a) co najmniej raz na 2 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o
efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,
b) co najmniej raz na 4 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o
efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;
6) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej
zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do
wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.
1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń
z poprzedniej kontroli.
1b. Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW
użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła,
powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej
kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę
parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę tę
przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła, a
kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 r. użytkowane są już ponad 15 lat,
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
przeprowadza się do dnia 31 grudnia 2010 r.
2. Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1.
3. Właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu
budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi,
bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w
ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego
części.
4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, przeprowadzają osoby
posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
5. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i
urządzeń chłodniczych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, pkt 2 i pkt 6 oraz ust. 1b, mogą
przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad
eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c,
powinny przeprowadzać:
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do
przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do
przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów
wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest
wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
7. Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich
częściej, niż zostało to ustalone w ust. 1, może być określony w rozporządzeniu, o którym
mowa w art. 7 ust. 3 pkt 2.
Art. 63. 1. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez
okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i
dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
2. W przypadku opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku o powierzchni
użytkowej przekraczającej 1000 m2, który jest zajmowany przez organy administracji publicznej
lub w którym świadczone są usługi znacznej liczbie osób, jak dworce, lotniska, muzea, hale
wystawiennicze, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno być umieszczone w
widocznym miejscu w budynku.
3. Właściciel budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7, jest obowiązany zapewnić sporządzenie
świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, jeżeli:
1) upłynął termin ważności świadectwa charakterystyki energetycznego budynku;
2) w wyniku przebudowy lub remontu budynku, uległa zmianie jego charakterystyka
energetyczna.
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
Art. 63a. (uchylony).
Art. 64. 1. Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz
obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem
sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą
dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu
technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.
2. Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, o którym mowa w ust. 1, nie obejmuje
właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1;
3) dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu mostowego
na podstawie przepisów o drogach publicznych.
3. Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu
technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty, o których mowa w
art. 63, powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
4. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi,
w drodze rozporządzenia, wzór książki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia.
Art. 65. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać dokumenty,
o których mowa w art. 64 ust. 3, przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek
organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we
właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w
budownictwie.
Art. 66. 1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub
środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości,
określając termin wykonania tego obowiązku.
2. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1
pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
Art. 67. 1. Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do
remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi
lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy
przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.
3. W stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych
ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
decyzję, o której mowa w ust. 1, właściwy organ wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim
konserwatorem zabytków.
4. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w terminie 30 dni.
Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za uzgodnienie.
Art. 68. W razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku
przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest
obowiązany:
1) nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy
obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części
budynku z użytkowania;
2) przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych
na podstawie odrębnych przepisów;
3) zarządzić:
a) umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub
mienia oraz o zakazie jego użytkowania,
Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku
b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.
Art. 69. 1. W razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie
niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub
zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających.
2. Do zastosowania, na koszt właściciela lub zarządcy, środków przewidzianych w ust. 1 są
upoważnione również organy Policji i Państwowej Straży Pożarnej. O podjętych działaniach
organy te powinny niezwłocznie zawiadomić właściwy organ.
Art. 70. 1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają
obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są
obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62
ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować
zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności
katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli
obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię
tego protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu,
przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia
stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1
MATERIAŁY SZKOLENIOWE
OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI I ZARZĄDCÓW OBIEKTÓW BUDOWLANYCH
WINB w Kielcach
5
1. Dokonywanie przynajmniej raz w roku (lub dwa razy w roku - dotyczy to budynków o
powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o
powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2) kontroli stanu technicznego obiektów
budowlanych narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne czy też działanie
innych czynników występujących podczas ich użytkowania, kontroli instalacji i
urządzeń służących ochronie środowiska, kontroli instalacji gazowych oraz
przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. Dokonywanie przynajmniej raz na pięć lat kontroli stanu technicznego
i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
3. Przeprowadzenie kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo
w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt,
związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku którego następuje
uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem,
które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia
lub środowiska,
4. Przeprowadzenie kontroli okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego
kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do
potrzeb użytkowych,
5. Przeprowadzenie kontroli okresowej, polegającej na ocenie efektywności
energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji,
6. Przeprowadzenie jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności
energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz
dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać (dot. kotłów o wydajności powyżej
20kW i użytkowanych co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce
znamionowej kotła),
7. Przechowywanie przez okres istnienia obiektu dokumentów, o których mowa w art. 60,
oraz opracowań projektowych i dokumentów technicznych robót budowlanych
wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
8. Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, jeżeli upłynął
termin ważności świadectwa charakterystyki energetycznego budynku lub w wyniku
przebudowy lub remontu budynku, uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna,
9. Prowadzenie książki obiektu budowlanego, stanowiącej dokument przeznaczony do
zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego,
remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego (nie dotyczy
budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych: budownictwa
zagrodowego i letniskowego, wymienionych w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego).
Uwaga:
• Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać dokumenty
dotyczące obiektu przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek
organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we
właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w
budownictwie.
• W razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie
niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy organ zapewni zastosowanie niezbędnych
środków zabezpieczających na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
ZAKRES I TERMIN PRZEPROWADZENIA
KONTROLI OKRESOWYCH
- art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
(Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.),
- §4÷§6 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia
1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 2009
r. Nr 205, poz. 1584)
Przepisy art. 62 ust. 1, ustawy - Prawo budowlane nakładają na
właściciela lub zarządcę obowiązek poddawania obiektów
budowlanych następującym rodzajom kontroli ich stanu
technicznego:
1. Kontrola okresowa, co najmniej raz w roku ( „roczna”) - art.
62, ust. 1, pkt. 1 Pb
Kontrola „roczna” polega na:
a) sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli
i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania
czynników występujących podczas użytkowania obiektu.
Do elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne należą wszystkie zewnętrzne
elementy obiektu budowlanego. Natomiast elementami narażonymi na czynniki niszczące są
elementy obiektu, na które oddziaływają:
• czynniki powstające w trakcie procesów technologicznych odbywających się
wewnątrz obiektu lub w bezpośredniej jego bliskości (np. drgania wywołane pracą
pras mimośrodowych),
• czynniki wytwarzane przez urządzenia techniczne niezwiązane z obiektem (np.
samochody przejeżdżające przez most),
• czynniki wytwarzane przez siły natury (np. wilgoć na basenie)
b) sprawdzeniu stanu technicznego instalacji i urządzeń służących ochronie
środowiska,
Należy przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu
oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi,
w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania
ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól
elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są np. urządzenia sanitarne służące
oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także służące do czasowego gromadzenia
odpadów stałych, urządzenia filtrujące czy wygłuszające. Obowiązek kontroli instalacji
i urządzeń służących ochronie środowiska, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b
ustawy - Prawo budowlane, nie został w żaden sposób ograniczony w stosunku do
rodzaju obiektu budowlanego czy podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.
W zależności od przedmiotu okresowej kontroli, osobą upoważnioną do jej dokonania
będzie więc osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami
budowlanymi w specjalności konstrukcyjno - budowlanej, bądź uprawnieniami do
projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie
sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych
i kanalizacyjnych, a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania
robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń
elektrycznych elektroenergetycznych bez ograniczeń w zależności od zakresu posiadanych
uprawnień.
c) sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów
kominowych(dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
Ocena powinna obejmować sprawdzenie:
• wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
• zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą
właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
• drożności przewodów kominowych,
• siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia
pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń
dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
• występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów,
włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
• działąnia urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych
w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony
kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
• częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w
§ 34 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca
2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów
budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 109, poz. 719),
• dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli
przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
• występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących
spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.
Zgodnie z § 47 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków
mieszkalnych, stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być
kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów
wentylacyjnych oraz spalinowych.
Instalacją gazową jest układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą,
wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu
z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na
urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami (zob. § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia).
Wymagania i procedura wykonywania okresowej kontroli stanu technicznej sprawności
instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności
publicznej, zasilanych z sieci gazowej, są przedmiotem normy PN-M.-34507:2002 Instalacja
gazowa. Kontrola okresowa. Norma ta zawiera szereg definicji związanych z instalacjami
gazowymi, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz
kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona
występuje. W przytoczonej normie podano również zasady postępowania w przypadku
wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku propozycje formularzy
protokołów z okresowej kontroli.
Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji
z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków
mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych
powinny zawierać ocenę:
• stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,
• rozmiarów zużycia lub uszkodzenia tych elementów,
• zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,
• metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie
wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,
• zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji
w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. W razie potrzeby do protokołów
należy dołączyć dokumentację graficzną wykonaną w toku kontroli.
Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym przy czym odstęp czasu
między datą kontroli w danym roku, a datą kontroli w roku poprzednim nie musi być równy
365 dni (tj. 1 rok). Wskazane jest jednak aby przeglądy przeprowadzać w okresie
wiosennym, kiedy można zaplanować ewentualne prace remontowe.
Do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych
w użytkowanych obiektach budowlanych upoważnione są:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do
przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych
i wentylacyjnych,
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności -
w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów
przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych,
w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Kontrole stanu technicznego przewodów kominowych, obok kominiarzy, którzy
kontrolują przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne,
wykazując się przy tym kwalifikacjami mistrza w zawodzie kominiarskim, mogą więc również
wykonywać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Natomiast wyłącznie osoby z uprawnieniami budowlanymi mogą kontrolować kominy
przemysłowe, kominy wolno stojące oraz kominy lub przewody kominowe, w których ciąg
kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Przez uprawnienia budowlane odpowiednie do dokonywania kontroli stanu
technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych, rozumie się uprawnienia, które
upoważniają ich posiadacza do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi
w specjalności konstrukcyjno - budowlanej oraz uprawnienia do projektowania lub
kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji
i urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych i gazowych,
w zależności od zakresu posiadanych uprawnień. Osoby posiadające stosowne uprawnienia
w ograniczonym zakresie, mogą przeprowadzać kontrole stanu technicznego przewodów
kominowych i wentylacyjnych tylko w obiektach wchodzących w zakres tych uprawnień.
Natomiast kontrolę stanu technicznego instalacji gazowych mogą przeprowadzać
zarówno osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, jak
również kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń,
instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tzn. świadectwa kwalifikacyjne wymagane
przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych
i gazowych, o których mowa w § 5 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki, Pracy
i Polityki Społecznej z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzania
posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci
(Dz. U. Nr 89, poz. 828 z późn. zm.).
2. Kontrola okresowa, co najmniej raz na 5 lat („pięcioletnia”) -
art. 62, ust. 1, pkt. 2 Pb
Kontrola okresowa pięcioletnia polega na sprawdzeniu stanu technicznego
i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego
oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji
elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu,
zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz
uziemień instalacji i aparatów.
Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli
rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy - Prawo budowlane, który pokrywa
się z zakresem kontroli pięcioletniej. Oznacza to, że właściciel lub zarządca, w roku
kalendarzowym, w którym przypadają obie kontrole może przeprowadzić jedną kontrolę,
która uwzględniałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej.
Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych i piorunochronnych mogą
przeprowadzać zarówno osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej
specjalności, jak również kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją
urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tzn. świadectwa kwalifikacyjne
wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci
energetycznych i gazowych, o których mowa w § 5 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra
Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych
zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń,
instalacji i sieci (Dz. U. Nr 89, poz. 828 z późn. zm.).
3. Kontrola okresowa, co najmniej dwa razy w roku dla obiektów
wielkopowierzchniowych -art. 62, ust. 1, pkt. 3 Pb
Kontroli stanu technicznego co najmniej dwa razy w roku należy dokonywać przed i po
okresie zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada - jedynie w stosunku do
dwóch rodzajów obiektów.
Obowiązkiem tym zostały objęte budynki, które posiadają określoną powierzchnię
zabudowy, tzn przekraczającą 2000 m², bez względu na powierzchnię dachu oraz inne niż
budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m², tj. obiekty
budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy jak np. wiaty.
W odniesieniu do pozostałych obiektów obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli
dwa razy w roku nie ma zastosowania.
Osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy
organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli (zob. art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy -
Prawo budowlane).
4. Kontrola bezpiecznego użytkowania - art.62, ust.1, pkt.4 Pb
Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu należy przeprowadzać każdorazowo
w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych
z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy
sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe
na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku
których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim
uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa
mienia lub środowiska.
Konieczność poddania obiektu budowlanego kontroli bezpiecznego użytkowania powstanie w
przypadku wystąpienia ww. czynników, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu
budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować
zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Dotyczy to więc
nie tylko sytuacji uszkodzenia obiektu, ale również wystąpienia bezpośredniego zagrożenia
takim uszkodzeniem. Dodatkowo niezbędną przesłanką jest zaistnienie zagrożenia życia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Natomiast kwalifikacja czy w konkretnym przypadku istnieje zasadność przeprowadzenia
kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu, np. czy uszkodzenia spowodowane przez silny
wiatr spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, należy do właściciela bądź zarządcy
budynku. Jednakże ostateczna ocena w tym zakresie należy do prowadzącego konkretne
postępowanie - właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego.
5. Kontrola okresowa stanu technicznego kotłów - art.62, ust.1,
pkt.5 Pb
Właściciele lub zarządcy zostali zobowiązani do poddawania obiektów budowlanych w
czasie ich użytkowania kontroli okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego
kotłów, z uwzględnieniem ich efektywności energetycznej oraz ich wielkości do potrzeb
użytkowych:
• co najmniej raz na 2 lata - w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem
ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW, albo
• co najmniej raz na 4 lata - w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem
ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów
opalanych gazem.
Obowiązek ten został wprowadzony z dniem 1 stycznia 2009 r., zatem kontrolę obiektów już
użytkowanych należy po raz pierwszy przeprowadzić, w zależności od wydajności kotła, w
ciągu dwóch bądź czterech lat od wejścia w życie przedmiotowych przepisów.
Dokumentem mówiącym o zasadach i metodach badania efektywności kotłów będących w
użytkowaniu oraz ocenie odbiorczych instalacji CO i CWU jest norma PN-EN 15378 Systemy
ogrzewcze w budynkach - Inspekcje kotłów i systemów ogrzewczych.
Kontrole okresowe stanu technicznego kotłów powinny być dokonywane przez osoby
posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej.
6. Kontrola okresowa urządzeń chłodniczych w systemach
klimatyzacji wykonywana co najmniej raz na pięć lat - art.62,
ust.1, pkt.6 Pb
Obowiązek ten wynika z dodanego przepisami ustawy z dnia 19 września 2007 r., o
zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373) pkt 6 do art. 62 ust. 1.
Zgodnie z tym przepisem obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania
poddawane kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności
energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości
w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.
7. Kontrola jednorazowa instalacji grzewczej z kotłem - art.62,
ust.1b Pb
Obowiązek ten wynika z dodanego przepisami ustawy z dnia 19 września 2007 r., o
zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373) ust. 1b do art. 62.
Zgodnie z tym przepisem instalacje grzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej
wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej
na tabliczce znamionowej kotła, powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu
budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru
wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma
ona spełniać.
Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat
użytkowania kotła.
Do przeprowadzania jednorazowej kontroli instalacji grzewczej z kotłem obejmującej ocenę efektywności kotła upoważnione są osoby posiadające, zarówno uprawnienia
budowlane w odpowiedniej specjalności, jak również osoby posiadające kwalifikacje
wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci
energetycznych i gazowych, czyli posiadające uprawnienia wynikające z przepisów o
dozorze technicznym i energetyce.
PRZEGLĄDY OBIEKTÓW PRZED I PO
OKRESIE ZIMOWYM
Obowiązujące obecnie przepisy nakładają na zarządców lub właścicieli obowiązki
dokonywania okresowej kontroli stanu technicznego co najmniej dwa razy w roku,
w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni
zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni
dachu przekraczającej 1 000 m2 .
Zakres przeprowadzanych kontroli jest taki sam jak w przypadku kontroli, o której
mowa w art. 62 ust. 1 pkt. 1 Prawa budowlanego, tj. kontroli okresowej, co najmniej raz
w roku. Jeżeli w danym roku należy dokonać kontroli 5-letniej to takim przypadku jedna
z w/w kontroli może być przeprowadzana w takim zakresie.
Przepisy dotyczące przeprowadzania kontroli obiektów o powierzchni zabudowy
przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu
przekraczającej 1 000 m2 nakładają również dodatkowe obowiązki na osoby dokonujące
kontroli. Po sporządzeniu protokołu taka osoba jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie
zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli. Brak przesłania takiego
zawiadomienia jest karany mandatem jak wykroczenie.
Często zdarza się sytuacja gdy zarządca lub właściciel przesyła takie zawiadomienia
lecz jest to czynność nieprawidłowa, gdyż przepisy wyraźnie wskazują na osoby dokonujące
kontroli.
Kolejną nieprawidłowością jest przesyłanie protokołów z kontroli (lub ich kopii), gdzie taki obowiązek wynika z art. 70 Pb i dotyczy sytuacji gdy w trakcie kontroli stwierdzi się
zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska,
a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym
albo zatrucie gazem.
W trakcie okresu jesienno - zimowego mamy do czynienia z gwałtownymi zjawiskami
pogodowymi, które mogą wpływać negatywnie na stan techniczny obiektów budowlanych.
Należy pamiętać, że w przypadku wystąpienia takich zjawisk jak: wyładowania
atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne,
osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych,
pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub
bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, obowiązkiem zarządców lub
właścicieli jest przeprowadzenie kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu.
Kontrola o której mowa powyżej powinna oceniać wpływ w/w zjawisk na stan
techniczny obiektów budowlanych i zawierać informację o braku lub możliwości dalszego
bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego.
WYKONYWANIE ROBÓT BUDOWLANYCH W
ISTNIEJĄCYM OBIEKCIE (BIEŻĄCA KONSERWACJA,
REMONT, PRZEBUDOWA, ROZBUDOWA)
Ustawa Prawo budowlane określa jakie roboty budowlane wymagają uzyskania
decyzji o pozwoleniu na budowę, a są to: przebudowa, rozbudowa, nadbudowa oraz
odbudowa. Zgodnie z definicją zawartą w przepisach Prawa budowlanego przez przebudowę
należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana
parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem
charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość,
szerokość bądź liczba kondygnacji - w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany
charakterystycznych w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
Przebudową są roboty polegające np. na:
− wymianie ścian nośnych poprzez zastąpienie ich ścianami wykonanymi z innego
materiału niż pierwotnie,
− wzmocnienie konstrukcji stropów poprzez wprowadzenie nowych elementów
konstrukcyjnych,
− wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym nowych instalacji i urządzeń
technicznych (np. montaż dźwigu),
− wykonanie podbicia ław fundamentowych.
Rozbudowa istniejącego obiektu budowlanego polega na zmianie powierzchni
zabudowy. Rozbudową będzie np.: wykonanie wiatrołapu przed budynkiem mieszkalnym,
wykonanie tarasu, dobudowanie dodatkowego pomieszczenia itp.
Nadbudowa budynku najczęściej wiąże się z wykonaniem dodatkowej kondygnacji
nad całym obiektem budowlanym lub jego częścią. Odbudowa obiektu budowlanego wiąże
się z rozebraniem części (lub całego) budynku i wykonaniem jego odtworzenia.
Realizacja wyżej opisanych robót budowlanych polegających na przebudowie,
rozbudowie, nadbudowie i odbudowie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
natomiast ich realizacja bez tej decyzji traktowana jest jak samowola budowlana.
Roboty remontowe nie wymagają pozwolenia na budowę, jednak przed rozpoczęciem
ich wykonywania niezbędne jest dokonanie zgłoszenia. Zgłoszenie robót nie wymagających
pozwolenia na budowę dokonujemy we właściwym organie administracji architektoniczno -
budowlanej (Starosta lub Wojewoda) na 30 dni przed ich rozpoczęciem.
Przez roboty remontowe rozumiemy wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym
robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego,
a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów
budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Robotami remontowymi będą:
− wymiana elementów instalacji,
− wymiana pokrycia dachu,
Jest wyjątek od opisanej powyżej zasady: w przypadku wykonywania robót
remontowych w obiektach wpisanych do rejestru zabytków, to wykonywanie takich robót
wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Bieżącą konserwacją (nie wymagającą ani pozwolenia, ani zgłoszenia) nazwiemy
roboty polegające na malowaniu, lakierowaniu posadzek, miejscowej wymianie
i uzupełnieniu posadzek, wymianie oszklenia, wymianie żarówek itp.
Przykłady innych robót budowlanych wymagających dokonania zgłoszenia:
docieplenie budynków o wysokości do 12m (powyżej tej wysokości wymagane jest
pozwolenie na budowę),
utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych,
instalowanie tablic i urządzeń reklamowych,
instalowanie krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności
publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
instalowanie urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych.
Zgłoszenia wymaga również zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części. Zgodnie z ustawą Pb przez zmianę sposobu użytkowania rozumiemy podjęcie
bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:
bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno - sanitarne,
ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Zmiana sposobu użytkowania w szczególnych przypadkach wymagać może uzyskania
pozwolenia na budowę, gdy w ramach tej zmiany należy wykonać roboty budowlane np.:
polegające na przebudowie.
Przykłady:
zmianą sposobu użytkowania będzie przekwalifikowanie lokalu mieszkalnego na lokal
handlowo - usługowy (sklep, punkt fryzjerski, apteka itd.) lub na odwrót,
zmianą sposobu użytkowania będzie zamontowanie nowej linii produkcyjnej, która
zmieni wielkość lub układ obciążeń,
nie będzie zmianą sposobu użytkowania podjęcie w lokalu mieszkalnym
jednoosobowej działalności gospodarczej związanej z pracą biurową lub wytwórczą
(o ile charakter tej pracy nie zmieni np.: warunków bezpieczeństwa pożarowego lub
zdrowotnych).
Roboty rozbiórkowe.
Prowadzenie robót rozbiórkowych wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na
rozbiórkę. Od tej zasady są dwa wyjątki. Zgłoszenia wymaga prowadzenie robót
rozbiórkowych:
budynków i budowli - niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną
konserwatorską - o wysokości poniżej 8m, jeżeli odległość od granicy działki jest nie
mniejsza niż połowa wysokości,
obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie
na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.
Zwolnienia od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę określone są w art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane. Należy pamiętać, że wymienione w powyższych artykułach
przypadki budowy lub robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę mają
charakter zamknięty, tj. we wszystkich innych sytuacjach wymagane jest uzyskanie decyzji
o pozwoleniu na budowę.
KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO
Obowiązek prowadzenia przez właścicieli lub zarządców książek
obiektów budowlanych wynika z art. 64 Pb, natomiast
przechowywania dokumentacji związanej z książką z art. 63 Pb.
Art. 64 ust. 1.
Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu
budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia,
o którym mowa w art. 20 ust. 2, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument
przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu
technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.
Obiekt budowlanym jest to:
a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
b) budowla stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i
urządzeniami,
c) obiekt małej architektury;
Budynek jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z
przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
Budowla jest to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej
architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci
techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem
urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie
ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i
podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze,
pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych,
elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
składających się na całość użytkową;
Art. 64 ust. 2.
Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, o którym mowa w ust. 1, nie obejmuje
właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1 (czyli nie wymagających pozwolenia na budowę);
3) dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu
mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.
Art. 64 ust. 3.
Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu
technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty, o których mowa w
art. 63, powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.
Art. 64 ust. 4.
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi,
w drodze rozporządzenia, wzór książki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia.
Art. 63 ust. 1.
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres
istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, (czyli dokumentację budowy i
dokumentację powykonawczą, jak również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a
także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń
związanych z tym obiektem) oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót
budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
NIEPRAWIDŁOWOŚCI:
Brak książek obiektów budowlanych.
Niedołączanie protokołów z kontroli obiektu budowlanego oraz ocen, ekspertyz
i innych dokumentów do książek obiektów.
Nieprawidłowe prowadzenie książek obiektów.
12