JAK PRAWIDŁOWO SPRZEDAĆ PODDASZE

Zgoda na adaptację strychu będącego częścią nieruchomości wspólnej i jego sprzedaż należą wyłącznie do kompetencji członków wspólnoty mieszkaniowej. Muszą oni wy­razić ją w uchwale podjętej większością udziałów (lub głosów, jeżeli nastąpi głosowa­nie według zasady l właściciel - l głos). Żaden ze współwłaścicieli - choćby była nim gmina - nie może takiej zgody udzielić samodzielnie.

W pewnej wspólnocie mieszkaniowej gmina jako jeden z właścicieli, ale nie-posiadający większości udziałów -sama, bez pytania o zgodę pozostałych członków wspólnoty - wydała panu X pozwolenie budowlane na zaadaptowa­nie strychu, który by! nieruchomością wspólną. Osoba ta do momentu ukoń­czenia wszystkich prac płaciła ustaloną z gminą kwotę tytułem dzierżawy zaj­mowanej powierzchni na konto wspól­noty. Po zakończeniu prac pan X zwró­cił się do gminy o możliwość nabycia własności powstałego w ten sposób lo­kalu. Gmina przedstawiła więc na ze­braniu wspólnoty projekt uchwały o wy­rażeniu zgody na sprzedaż zaadaptowa­nego strychu oraz na przeliczenie i zmia­nę udziałów w części nieruchomości wspólnej. Większość członków wspól­noty nie chciała o tym jednak słyszeć, czując się poszkodowanymi. Nic bo­wiem o takich zamiarach wcześniej nie wiedzieli i nie wyrażali zgody na zmia­nę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jaką był strych. Sytuacja stała się więc napięta, gdyż pan X domaga się od gminy aktu własności strychu, gmi­na nie może go sama sprzedać, gdyż jest tylko jego współwłaścicielem, a człon­kowie wspólnoty nie mają zamiaru wy­razić na to zgody.

Jak powinna więc prawidłowo prze­biegać procedura zaadaptowania i sprze­daży strychu, aby uniknąć opisanych powyżej komplikacji i - mówiąc wprost - łamania przepisów ustawy z 24 czerw­ca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, póz. 388 z późn. zm, dalej uwl)?

Treść uchwały

Jeśli sprzedaż strychu ma nastąpić na rzecz konkretnej osoby, to z całą pew­nością członkowie wspólnoty mieszka­niowej muszą najpierw podjąć uchwa­lę, w której powinny być zawarte, zgod­nie z art. 22 ust. 3 pkt 4, 5 i 5a uwl, wszystkie istotne postanowienia, a przede wszystkim:

• zgoda na zmianę przeznaczenia czę­ści nieruchomości wspólnej w postaci powierzchni strychowej, z określeniem wg wstępnych pomiarów ilości metrów, które mają być zaadaptowane i wskaza­ne w dokumencie (szkicu), sporządzo­nym przez uprawnioną osobę (inż. geo­detę). Ten szkic powinien stanowić za­łącznik do uchwały;

• zgoda na adaptację określonej czę­ści strychu na określone cele (mieszkal­ne, użytkowe) przez wyraźnie wskazaną osobę wymienioną z imienia, nazwiska, z podaniem jej nr-u dowodu osobistego, miejsca zamieszkania. W tym miejscu powinien już zostać przedstawiony przez tę osobę projekt sporządzony przez ar­chitekta, który będzie stanowił podstawę dalszych prac projektowych. Kopia pro­jektu także powinna stanowić załącznik do uchwały. Należy również zaznaczyć, czy powierzchnia zaadaptowana będzie stanowiła odrębny lokal mieszkalny, czy też powiększy już istniejący;

* zgoda na ustanowienie własności odrębnej lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu oraz jego sprzedaż kon­kretnej osobie ze wskazaniem kwoty, za jaka ma to nastąpić.

Z uwagi na konieczność udzielenia zarządowi pełnomocnictw do zawarcia umów notarialnych (sprzedaż nieruchomości), uchwala musi być protokołowana przez notariusza i mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § l kc oraz art. 22 ust 2 uwl),

OKREŚLENIE CENY

Przy kwocie sprzedaży powinna być określona jej wysokość, forma i termin płatności oraz ewentualne dodatkowe postanowienia, np. że:

• pewna jej część (50, 60, 70 procent) zostanie zapłacona przy podpisaniu umowy przedwstępnej,

• zostanie ona określona w złotów­kach lub jako równowartość złotych pol­skich w euro według średniego kursu NBP, obowiązującego w przypadającym dniu płatności,

• będzie odpowiadała np. 50 proc. ceny rynkowej lokali mieszkalnych w da­nej okolicy lub też będzie odpowiadała w 100 proc cenie rynkowej, z zaliczeniem jednak na jej poczet wartości nakładów poniesionych na adaptację lokalu (stan­dard podstawowy),

• będzie odpowiadała wartości uzgodnionych między kupującym a wspólnotą robót (np. generalny remont dachu, elewacji, co. itp.).

Oczywiście, właściciele lokali mogą w uchwale przekazać zarządowi prawo ustalenia wysokości ceny sprzedaży lo­kalu odrębnego, powstałego w wyniku adaptacji. Jednak wydaje się, że lepiej będzie, gdy w uchwale zostaną określo­ne przynajmniej zasady ustalenia ceny sprzedaży. Nie ma co prawda również przeszkód, aby już w uchwale określić ją kwotowo, lecz biorąc pod uwagę upływ czasu pomiędzy podjęciem uchwały a zakończeniem adaptacji - wskazana suma mogłaby okazać się nieadekwatna do wartości powstałego lokalu. Jeżeli jed­nak wspólnota zdecyduje się na takie roz­wiązanie, to należy wprowadzić wymóg zaliczki oraz powiązać jej płatność z datą umowy przedwstępnej sprzedaży bądź wydania pomieszczenia strychowego adaptującemu. Można również zastrzec konieczność waloryzacji kwoty pozosta­łej do zapłaty

Właściciele lokali mogą również postanowić, że korzystanie przez kupu­jącego z powierzchni strychowej w okresie adaptacji (liczonym od dnia wydania mu powierzchni strychowej do momentu jej sprzedaży) będzie miało charakter odpłatny Wspólnota powinna określić termin zakończenia robót adaptacyjnych.

Kwota pochodząca zarówno z wpłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej w trakcie budowy, jak i ze sprzedaży już powstałego lokalu w pierwszej kolejności służy pokryciu wydatków związa­nych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast w części przekraczającej te potrzeby przypada właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (art. 12 ust 2 uwl). Najczęściej jednak tak uzyskane pieniądze są przeznaczane na fundusz remontowy czy też podwyższenie standardu nieruchomości wspólnej.

ZMIANA UDZIAŁÓW

W omawianej uchwale członkowie wspólnoty powinni również od razu wyrazić zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie wieczystego użytkowania działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Ponieważ zmiana udziałów wiąże się ze sporymi kwotami, można określić, że koszty wszyst­kich aktów notarialnych zawartych w wykonaniu tej uchwały oraz koszty sądowe stosownych wpisów do ksiąg wieczystych pokryje osoba nabywająca zaadaptowany lokal

W wyniku zmniejszenia się udziałów przypadających na poszczególne dotychczas istniejące lokale powstaje udział przypisany dla nowo powstałego lokalu. Nie następuje tutaj indywidualne odsprzedawanie nadwyżki udziału w stosunku do stanu poprzedniego przez poszczególnych właścicieli lokali ani inna forma przepływu tzw. ułamków z ułam­ków, lecz „skokowe" uznanie nowego stanu rzeczy, bowiem powstanie nowego lokalu generuje jego prawo jako wy­odrębnionej nieruchomości do przypisania mu odpowiednich cech, czyli prawa do gruntu i do części wspólnych budynku. Ze względu na stabilny stan po-

wierzchni działki, automatycznie muszą ulec zmniejszeniu udziały określające prawa dotychczasowych lokali zgodnie z zasadami opisanymi w art. 3 ust 3. Nie następują tutaj przepływy prawa pomiędzy poszczególnymi dotychczasowymi właścicielami lokali a nowym lokalem, lecz powstaje nowy stan faktyczny, którego materialnego istnienia nie można kwestionować.

Uznanie „skokowego" przejścia pomiędzy stanem przed i po powstaniu nowego lokalu rzutuje na sposób postępowania z ułamkowym prawem użyt­kowania wieczystego. Jednak w przy­padku przejścia do nowego stanu, niezbędny jest udział właściciela nieruchomości, czyli gminy. W sytuacji „skokowego" zmniejszenia się udziałów w prawie użytkowania wieczystego dla dotychcza­sowych lokali, nowo powstały lokal nie będzie posiadał tego prawa, ponieważ (mimo iż istnieje możliwość zmniejszenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego uzasadniona zasadami z art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali) nie ma możliwości zbudowania z pozostałych „ułamków z ułamków" nowej ja­kości udziału w użytkowaniu wieczy­stym. Ze swej definicji użytkowanie wieczyste - jako ograniczone prawo rzeczowe - ma cechy niepozwalające na dowolne łączenie ustanowionych odrębnie przez właściciela praw, którymi są: okres trwania prawa i jego związek ze sposobem użytkowania nieruchomości. W tej sytuacji zmniejszenie udziałów w prawie użytkowania wieczystego dla poszczególnych lokali powoduje, że różnice udziałów z tych lokali nie scalają się, lecz są formą zrzeczenia się, czyli w efekcie zanikają, a nowo powstały lokal wymaga odrębnego ustanowienia użytkowa­nia wieczystego przez gminę.

Opisane w art. 3a ustawy o własności lokali wyrównanie terminów Uczenia okresów użytkowania wieczystego w istotny sposób ułatwi scalanie lokali, natomiast nie posłuży do wyodrębnienia nowego lokalu, dla którego musi powstać nowe, niezwiązane z istniejącymi lokalami, prawo użytkowania wieczystego.

---