Rozwiązanie zadania z kwietnia 2010 r.
Ad. 1
Zgodnie z §9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych odzwierciedla współczynnik kapitalizacji.
Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.
W związku z powyższymi uwarunkowaniami wymienione w zadaniu pojęcie „okres zwrotu nakładów” oznaczać będzie okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie przedmiotowej nieruchomości z dochodów możliwych do uzyskania z wynajmu powierzchni biurowej i parkingu.
Ad. 2
Okres zwrotu nakładów zostanie wyliczony ze wzoru:
O = N/D gdzie:
O - okres zwrotu nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości
N - wielkość nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości
D - wielkość stałych dochodów netto możliwych do uzyskania z przedmiotowej nieruchomości
Ad. 3
Obliczenie potencjalnego dochodu brutto PDB
Potencjalny dochód brutto obliczam przy założeniu, że powierzchnie przeznaczone do wynajęcia wynajmowane są w 100%.
Rynkowa stawka czynszu najmu powierzchni biurowej wynosi 74,00 zł/m2/mc i obejmuje opłaty za media i sprzątanie. Stawkę tę koryguję o podane w zadaniu wielkości:
S = 74,00 zł/m2/mc - 12,00 zł/m2/mc - 1,50 zł/m2/mc = 60,50 zł/m2/mc
PDB jest sumą dochodów możliwych do uzyskania z najmu powierzchni biurowej i parkingu:
PDB (pow. biurowa) = 60,50 zł/m2/mc × 12 mcy × 7.390,00 m2
PDB (pow. biurowa) = 5.365.140,00 zł
PDB (parking) = 18.000,00 zł/mc × 12 mcy
PDB (parking) = 216.000,00 zł
PDB = PDB (pow. biurowa) + PDB (parking) = 5.365.140,00 zł + 216.000,00 zł
PDB = 5.581.140,00 zł
Obliczenie efektywnego dochodu brutto EDB
Efektywny dochód brutto obliczam jako dochód możliwy do uzyskania z przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem pustostanów i zaległości czynszowych, typowych na rynku najmu.
Z warunków zadania wynika, że:
- na rynku nie występują zaległości czynszowe;
- na rynku nie występują pustostany powierzchni parkingowej.
Obliczam procentowe wielkości pustostanów dla powierzchni biurowej:
- biurowiec A → WPA = (1.200 m2 × 6mcy/12mcy) / 7.200 m2 = (1.200 m2 × 0,5) /7.200 m2 = 0,08
- biurowiec B → WPB = 1.800 m2 / 18.000 m2 = 0,10
- biurowiec C → WPC = (2.020 m2 × 9mcy/12mcy) / 12.424 m2 = (2.020 m2 × 0,75) / 12.424 m2 = 0,12
- biurowiec D → WPD = 953 m2 / 9892 m2 = 0,10
Średnia wielkość pustostanów wynosi (0,08 + 0,10 + 0,12 + 0,10) = 0,10
EDB (pow. biurowa) = PDB (pow. biurowa) × (1 - 0,10) = 5.365.140,00 zł × 0,9
EDB (pow. biurowa) = 4.828.626,00 zł
EDB (parking) = PDB (parking) = 216.000,00 zł
EDB = EDB (pow. biurowa) + EDB (parking) = 4.828.626,00 zł + 216.000,00 zł
EDB = 5.044,626,00 zł
Obliczenie wydatków operacyjnych WO
- podatek od nieruchomości - grunt → 0,73 zł/m2 × 1.200 m2 = 876,00 zł
- podatek od nieruchomości - budynek → (11.400,00 m2 - 490,00 m2) × 20,00 zł/m2 = 218.200,00 zł
- koszty mediów → 11.400,00 m2 × 12,00 zł/m2/mc × 12mcy = 1.641.600,00 zł
- koszt usługi zarządzania, obsługi i konserwacji nieruchomości → 22.000,00 zł/mc × 12mcy = 264.000,00 zł
- koszt sprzątania pomieszczeń (czyli powierzchni biurowa, pomieszczenia sanitarne i gospodarcze) →
(7.390,00 m2 + 600,00 m2) × 1,50 zł/m2/mc × 12 mcy = 143.820,00 zł
Razem wydatki operacyjne właściciela wynoszą:
WO = 876,00 zł + 218.200,00 zł + 1.641.600,00 zł + 264.000,00 zł + 143.820,00 zł
WO = 2.268.496,00 zł
Obliczenie dochodu operacyjnego netto DON
DON = EDB - WO = 5.044,626,00 zł - 2.268.496,00 zł
DON = 2.776.130,00 zł
Wielkość stałych dochodów netto możliwych do uzyskania z przedmiotowej nieruchomości wynosi:
D = DON = 2.776.130,00 zł
Obliczenie wielkości nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości N
Wielkość nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości jest sumą ceny transakcyjnej netto oraz zadłużenia inwestora brutto, którą nabywca zobowiązał się zapłacić.
N = 47.500.000 zł + 1.732.766,00 zł
N = 49.232.766,00 zł
Obliczenie okresu zwrotu nakładów:
O = N/D = 49.232.766,00 zł / 2.776.130,00 zł = 17,73
Zwrot nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości nastąpi po 17,73 latach.
tomagosz