Olczyk Magdalena
komentarz
LEX/el. 2005
Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i zmiana Kodeksu cywilnego. Komentarz do zmian wprowadzonych ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmi
Stan prawny: 2005.05.01
Art. 2.
Art. 2.
ust. 1 pkt 8
Przyczyną zmian wprowadzonych w brzmieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.l.) było ujednolicenie terminologii użytej w tej ustawie ze słownictwem z przepisów dotyczących ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych [zob. uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 20]. Ponieważ powołano się jedynie ogólnie na przepisy odnoszące się do ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, można wskazać na kilka ustaw regulujących te kwestie. Zgodnie z art. 3 ust. 1. ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach [Dz. U. z 2001 r. Nr 62, poz. 628 z późn. zm.] odpady oznaczają każdą substancję lub przedmiot należący do jednej z kategorii, określonych w załączniku nr 1 do ustawy (wymieniono w nim 16 kategorii odpadów), których posiadacz pozbywa się, zamierza pozbyć się lub do ich pozbycia się jest obowiązany. W art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminie [Dz. U. z 1996 r. Nr 132, poz. 622 z późn. zm.] znajduje się definicja nieczystości ciekłych, przez które rozumieć należy ścieki gromadzone przejściowo w zbiornikach bezodpływowych. Jeżeli chodzi o definicję ścieków, można ją odnaleźć w dwóch ustawach: w art. 3 pkt 38 ustawy 27 kwietnia 2001 r. - Prawo o ochronie środowiska [Dz. U. z 2001 r. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.] oraz w art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków [Dz. U. z 2001 r. Nr 72, poz. 747 z późn. zm.] zawierające zbliżone wyliczenie wprowadzanych do ziemi lub do wody substancji uważanych za ścieki.
Zmiana ta wobec powyższego nie wnosi do aktualnego brzmienia przepisu nowych treści. Aktualne pozostaje stanowisko, wedle którego katalog opłat niezależnych od właściciela nie podlega rozszerzeniu, a w konsekwencji "nie jest możliwe umowne rozszerzenie tego katalogu na inne kategorie kosztów, związanych z eksploatacją nieruchomości czy poszczególnych lokali. Te inne pozycje muszą być objęte w przypadku najmu czynszem, a przypadku innych tytułów do lokalu - ogólną kategorią opłat" [F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 62]. Należy przypomnieć, że za opłatę niezależną od właściciela nie można także uznać opłaty za abonament telefoniczny czy innych związanych z zainstalowanymi w lokalu urządzeniami (chodzi o sytuację, gdy stroną umowy czy z operatorem, czy innym usługodawcą jest właściciel). Jak wskazano, korzystanie przez najemcę z telefonu lub innego urządzenia zamontowanego przez właściciela w drodze umownego porozumienia między stronami z jednej strony nie składa się na uprawnienia lokatora do korzystania z przedmiotowego lokalu, z drugiej zaś strony opłaty te nie mogą być zaliczane do opłat za korzystanie z lokalu. W konsekwencji nie oznacza to zwolnienia lokatora z obowiązku zapłaty za korzystanie z tych urządzeń, jednakże gdyby zalegał on z płatnością za nie, właściciel nie uzyskuje uprawnienia do wypowiedzenia umowy dającej lokatorowi tytuł do zajmowania lokalu [zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 63-64].
ust. 1 pkt 9
1. Wprowadzenie definicji mieszkaniowego zasobu gminy w zamierzeniach ustawodawcy ma doprecyzować zapis zawarty w art. 20 ust. 1 przy jednoczesnym dostosowaniu terminologii do obowiązujących do przepisów ustawy [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 20]. Podobnie jak w dotychczasowym brzmieniu nie tylko lokale, w stosunku do których gminie czy innym podmiotom wskazanym w przepisie przysługuje określony tytuł prawny, ale także lokale będące w ich samoistnym posiadaniu tworzą mieszkaniowy zasób gminy. Wyłączone spod tego zakresu są jedynie lokale będące własnością towarzystw budownictwa społecznego o wątpliwościach związanych z przynależnością do zasobu mieszkaniowego części składowych nieruchomości własnej gminy, zabudowanej budynkami mieszkalnymi, lokali stanowiących odrębną nieruchomość, czy lokali niewyodrębnionych zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 249-252].
2. Problem nadal powoduje interpretacja pojęcia spółki handlowej utworzonej z udziałem gminy. Proponuje się, by za uznaniem czy określony lokal stanowiący własność spółki handlowej z udziałem gminy wchodził w skład zasobu mieszkaniowego, decydował sam fakt zaangażowania gminy w tę spółkę jako wspólnika, bez względu na wysokość wkładu, pozycji gminy w spółce, czy też podmiotów, z którymi zawiązuje (bądź do których przystępuje) spółkę [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 254]. Inny pogląd zakłada, że może tu chodzić jedynie o te spółki, w których gmina ma pozycję dominującą, co jednak może budzić pewne wątpliwości [o wątpliwościach tych, przedstawiając różne poglądy, pisze jeszcze na gruncie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 72;]. Można się zastanawiać, czy nie chodzi tu jedynie o te spółki, które od samego początku zostały utworzone z udziałem gminy, przy czym późniejsze wycofanie się gminy ze spółki nie oznaczałoby dla lokatorów, że tracą oni status przyznany im na podstawie przepisów obowiązujących w dniu nawiązania z nimi stosunku najmu [zob. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 72-73]. Ta ostatnia interpretacja skłania się wobec tego ku literalnej wykładni przepisu. Kwestia ta jednak może być uznana za problematyczną zwłaszcza w aktualnym stanie, kiedy gmina ma obowiązek zapewnić lokale socjalne tak dużej liczbie osób i ograniczenie jej w możliwości wywiązywania się z tego obowiązku (przez wykluczenie uznania za spółkę z udziałem gminy spółek, w których nabywa udział w jakiś czas po jej powstaniu), mogłoby uderzać w jej interesy. Z drugiej strony przy wykładni komentowanego przepisu należy pamiętać o pozostałych wspólnikach spółki, którzy przez sam fakt uczestnictwa gminy w spółce muszą ponosić tego konsekwencje i np. oprócz określonych stawek czynszowych obowiązujących w wynajmowanych przez nich lokalach mieszkalnych, zostają "obciążeni" innymi konsekwencjami, w postaci np. obligatoryjnego zapewnianie tymże lokatorom lokalu socjalnego [o zmianach dotyczących podmiotów zobowiązanych do zapewnienia lokalu socjalnego zob. komentarz do art. 14]. Wydaje się jednak, że pierwsza z przedstawionych wykładni jest jednak najbardziej przekonująca.
3. Gminne (dotychczas komunalne) osoby prawne to, zgodnie z art. 14 ust. 1 u.o.l., głównie jednoosobowe spółki gminy powstałe z przekształcenia przedsiębiorstw komunalnych, w stosunku do których rada gminy do dnia 30 czerwca 1997 r. nie postanowiła o wyborze organizacyjno-prawnej formy lub o ich prywatyzacji.
ust. 1 pkt 11
1. Wprowadzenie definicji publicznego zasobu mieszkaniowego stanowi pewne novum w ustawie. Dotychczas ustawodawca nie posługiwał się tym pojęciem, ale w art. 7 ust. 1 u.o.l. wymieniał lokale, w których miała być ustalona stawka czynszu według wskazanych tam reguł. Zmiana, jak podkreślono, ma głównie charakter terminologiczny [zob. uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 20].
2. Z definicji publicznego zasobu gminy wynika, że obejmuje on oprócz mieszkaniowego zasobu gminy także lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego (czyli powiatu i województwa) oraz samorządowych osób prawnych tych jednostek. Wypada w tym miejscu zastanowić się, co oznacza pojęcie samorządowych osób prawnych jednostek samorządu terytorialnego. Samorządowe osoby prawne to osoby prawne, które mogą być powoływane, przejęte lub tworzone na podstawie odrębnych ustaw wyłącznie przez jednostki samorządu terytorialnego i w stosunku do których jednostki samorządu terytorialnego posiadają 100% praw wynikających z wkładów, udziałów czy akcji. Typowym przykładem są spółki prawa handlowego (spółki kapitałowe) i spółdzielnie (zob. np. uzasadnienie uchwały SN z dnia 14 marca 1995 r., w którym Sąd uznał (w odniesieniu do gminy), że za takie osoby prawne można uznać tylko takie podmioty, w których gminie przysługuje 100% praw, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1992 r., III CZP 140/91 (OSNCP 1992, z. 6, poz. 109), dotycząca zbliżonego co do istoty zagadnienia udziałów Skarbu Państwa w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością). Poza tym można wskazać jeszcze na fundacje i stowarzyszenia, których fundatorami czy członkami są wyłącznie jednostki samorządu terytorialnego, tzw. instytucje kultury organizowane przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 13, poz. 123 z późn. zm.) - teatry, opery, operetki, kina, muzea itp.; samodzielne publiczne zakłady opieki zdrowotnej utworzone przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o zakładach opieki zdrowotnej (Dz. U. Nr 91, poz. 408 z późn. zm.). Konieczny jest jednak wpis do KRS, jako wymóg uzyskania osobowości prawnej przez taki podmiot. (art. 35b ust. 1 i ust. 4 u.KRS); ewentualnie mogą to być także inne podmioty, jeżeli ustawy przyznają im taki status. Za samorządowe osoby prawne nie mogą być uznane ani biblioteka prowadzona na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 27 czerwca 1997 r. o bibliotekach (Dz. U. Nr 85, poz. 539 z późn. zm.), gdyż jest to samorządowa jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ani np. publiczny zakład opieki zdrowotnej utworzony w formie zakładu budżetowego lub jednostki budżetowej.
Oprócz tych samorządowych osób prawnych istnieją także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które nie należą do grupy samorządowych osób prawnych. Wśród tych jednostek można wskazać np. na jednostki pomocnicze gminy (co do ich statusu prawnego zob. wyrok NSA z dnia 26 maja 1992 r., III SA/Wr 1248/92, niepubl.; uchwała SN z dnia 19 stycznia1993 r., III CZP 160/92, OSNCP 1993, nr 6, poz. 102), jednostki budżetowe, zakłady budżetowe czy gospodarstwa pomocnicze. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że używając zwrotu samorządowe osoby prawne jednostek samorządu terytorialnego, należy jednak rozumieć samorządowe osoby prawne, o których była mowa wyżej.
4. Oczywiście w skład publicznego zasobu mieszkaniowego wchodzą też lokale stanowiące własność Skarbu Państwa, czy też państwowych osób prawnych [art. 33 k.c. i n.].
ust. 1 pkt 12
Przede wszystkim przepis ustalający sposób wyliczania wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 został przeniesiony z art. 9 ust. 9 u.o.l. Zmieniono również sposób ustalania wskaźnika, przyjmując kompetencję dla wojewody ustalania dwóch wskaźników przeliczeniowych dla miasta, będącego siedzibą wojewody lub sejmiku wojewódzkiego oraz dla pozostałej reszty województwa. "Tak ustalone wskaźniki będą lepiej odzwierciedlać przeciętne koszty budowy i nie będą podlegać takim wahaniom, jak ustalane obecnie dla powiatów" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 20].
Ustalenie wskaźnika przeliczeniowego ma podatkowe znaczenie dla wyliczania stawek czynszu, a w konsekwencji możliwości zaskarżenia do sądu na podstawie art. 8a.
Art. 3.
Art. 3.
1. Treść nowego brzmienia art. 3 ust. 1 jest całkowicie nowym rozwiązaniem przyjętym przez ustawodawcę w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów i ma zapobiegać nadmiernej ingerencji ustawodawcy w swobodę zawierania umów stwarzających tytuł do używania lokalu. W uzasadnieniu projektu ustawy podkreślono, że chodzi o wyłączenie spod stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (z wyjątkiem wymienionych w komentowanym przepisie) tych wszystkich sytuacji, w których właściciel oddaje do używania lokal, bo przejściowo nie korzysta z niego w całości lub części, w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. "Proponowane wyłączenie dotyczy najmu nawiązywanego doraźnie przez właścicieli będących osobami fizycznymi w związku z przejściowym nieużywaniem lokalu. Wyłączenie to powinno przyczynić się do rozwoju rynku najmu i eliminowania przypadków zawierania umów najmu «na czarno», bez płacenia podatku od dochodów z najmu" [tak uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 20-21]. Przepisy, które znajdą zastosowanie także do tzw. najmu okazjonalnego, dotyczą obowiązków związanych z udostępnieniem lokalu w razie awarii wywołującej szkodę bądź grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, podstaw i procedury wypowiedzenia [szczegółowo zob. komentarz w punktach następnych], możliwości eksmisji lokatora w razie, gdy wykracza on w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w lokalu, podstaw i sposobu obliczania odszkodowania za zajmowanie lokali bez tytułu prawnego.
2. Przede wszystkim należy rozstrzygnąć, jaki jest zakres komentowanego przepisu. Po pierwsze, z treści przepisu, a zwłaszcza z użytego na początku zdania pierwszego art. 3 ust. 1 u.o.l. sformułowania "w razie oddania do używania lokalu" wynika, że nie chodzi tu jedynie o najem, ale o każdy tytuł (a więc także nieodpłatny) uprawniający lokatora do zajmowania lokalu.
3. Najważniejsze wydaje się wobec tego dokonanie analizy pojęcia "oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych". Przede wszystkim chodzi o każde oddanie do używania, zarówno nieodpłatne, jak i odpłatne. Jak słusznie zauważono, w praktyce niewątpliwie, w przeważającej części będzie chodzić o najem [zob. R. Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2005, s. 44]. Wskazuje się również, że chodzi tu głównie o te lokale, w których właściciele zamieszkują i zaspokajają w ten sposób swoje potrzeby mieszkaniowe, "w sposób niestały, na czas określony i w związku z określoną sytuacją rodzinną lub osobistą" [R. Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2005, s. 44]. Wydaje się jednak, że przejściowe niekorzystanie z całości lub części lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć w ten sposób, że lokal oddany w używanie przestaje być na jakiś czas centrum życiowym właściciela. Pozostaje wątpliwość, o jaki czas może chodzić, gdyż z pewnością ze strony właścicieli będą istnieć próby wyłączenia umów o oddanie lokalu do używania spod reżimu ustawy. Wydaje się, że wyznaczenie ścisłej granicy czasowej jest w tym wypadku niemożliwe, a interpretacja powinna mieć na względzie motywy rezygnacji, opuszczenia lokalu stanowiącego do tej pory centrum życiowe właściciela. Dlatego z całą pewnością spod reżimu ustawy nie mogą być wyłączone te lokale, które właściciel przeznacza na wynajmowanie w celach zarobkowych, prowadząc w ten sposób zorganizowaną działalność. Chodzi tu także o lokale wynajmowane przez właściciela kamienicy, w której on sam mieszka. Analogicznie należy potraktować sytuację, gdy właściciel mieszka na stałe, tzn. swoje centrum życiowe zorganizował w innym mieście, a lokal przeznaczony do wynajmowania znajduje się w innym mieście, w którym właściciel ani nie pracuje, ani nie przebywa. Tę analizę należy odnieść także do części lokalu. Może więc zdarzyć się tak, że właściciel pozostawi w części lokalu członków swojej rodziny, a część lokalu wynajmie. Wówczas, jak się wydaje, o ile czyni to jedynie na określony czas, część lokalu (np. pokój) będąca przedmiotem umowy, nie będzie podlegała przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Kwestią, na którą warto zwrócić uwagę, jest to, że art. 3 ust. 1 jest przepisem wyjątkowym, toteż przy jego wykładni nie należy hipotezy przepisu rozciągać na inne niż określone w nim stany faktyczne. Dlatego nie może być mowy, by wynajęty lokal był wyłączony spod działania ustawy o ochronie praw lokatorów dlatego, że właściciel (który zamieszkuje w zupełnie innym miejscu) powoła się na przejściowe niekorzystanie z lokalu, który wynajmuje, przez swoich bliskich (np. wynajmuje przejściowo, gdyż jego dziecko za rok po powrocie z zagranicy, będzie chciało zamieszkać w tym lokalu, a dotychczas zamieszkiwało z nim). Tak samo należy ocenić sytuację, jeżeli chodzi o małżonka. Oczywiście, prostym wyjściem z sytuacji jest zawarcie przez osobę bliską właścicielowi umowy (wtedy staje się on właścicielem w rozumieniu ustawy i lokal wynajęty w tej sytuacji nie będzie podlegał przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów; ta sytuacja może, dla lokatora, rodzić kolejne komplikacje, w zależności od tego, czy właściciel - w znaczeniu prawnorzeczowym - wyrazi na to zgodę, czy nie). Ustawa jednak wyraźnie posługuje się zwrotem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela (a nie rodziny, czy też osób bliskich, albo wobec których ciąży na nim obowiązek alimentacyjny), a ponadto sam ustawodawca wyłączył zastosowanie w tego typu przypadkach art. 11 ust. 7 u.o.l.
4. O ile właściwie większych wątpliwości nie nasuwa stosowanie do tych przypadków przepisów art. 10 ust. 1-3, art. 13 czy 18 ust. 1 i 2 (w tym wypadku, należy wskazać, że ustawa wyłączyła zarówno dla właściciela roszczenie o odszkodowanie skierowane do gminy (art. 18 ust. 4), jak i pewien mechanizm ochronny w stosunku do tych lokatorów, którzy zajmują lokal bez tytułu prawnego, ale przyznano im prawo do lokalu socjalnego; mają oni płacić czynsz nie wedle reguły z art. 18 ust. 3, ale w wysokości, jaką właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu - co zapewne będzie i tak oznaczać stawkę dotychczasową), to można się zastanawiać nad zabiegiem ograniczającym stosowanie art. 11 do odpłatnych tytułów uprawniających do zajmowania lokalu (głównie najmu) jedynie do ust. 1 i 2 pkt 1-3. Dokładna analiza art. 11 ust. 1 u.o.l. wskazuje, że jest to przepis mający na celu ograniczenie, właściwie wyłączenie możliwości wypowiadania przez właściciela umowy z innych przyczyn, niż wskazanych w ustępach 2-5 tegoż przepisu. Czy wobec tego do np. okazjonalnego (tj. takiego, kiedy właściciel przejściowo nie korzysta z lokalu) najmu lokalu mieszkalnego może mieć w drodze odesłania z art. 11 ust. 1 zastosowanie art. 11 ust. 3 czy 4? Czy też może przyjąć, że stosowanie art. 11 ust. 1 ma zostać ograniczone jedynie tylko do tego zakresu, który odnosi się do procedury dokonania wypowiedzenia najmu, a przyczyny dotyczy jedynie ust. 2 pkt 1-3? Gdyby literalnie rzecz potraktować, wtedy należałoby zaakceptować pierwszą ze wskazanych propozycji, tj. wypowiedzenie najmu okazjonalnego mogłoby się odbyć wyłącznie z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2-5 (z wyłączeniem ust. 2 pkt 4, dokonanym przez pozytywne wskazanie przyczyn wskazanych w punktach 1-3, co byłoby z kolei zabiegiem nieco sztucznym). Tym samym rozszerzyłoby to zakres omawianego przepisu, a tego zdaje się ustawodawca chciał w tym przypadku uniknąć. Poza tym przepisy art. 11 ust. 3 i 4 kreują długi, bo odpowiednio 6-miesięczny i 3-letni okres wypowiedzenia umowy najmu. Trudno byłoby zrozumieć, dlaczego w takim razie najem zawarty np. na 3 miesiące w razie powrotu właściciela do wynajętego lokalu miałby 3-letni okres wypowiedzenia (w sytuacji gdyby właściciel nie mógł zapewnić najemcy lokalu zamiennego). Mając to na uwadze, należy przyjąć, że w przypadkach, o których mowa w art. 3 ust. 1, zastosowanie art. 11 ust. 1 u.o.l. należy rozumieć w ten sposób, że chodzi tu jedynie o określenie formy dokonania wypowiedzenia, a przypadki, w których wypowiedzenie może być dokonane, zostały określone jedynie w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 u.o.l. Argumentację tę wspiera wyraźne wyeksponowanie w art. 3 ust. 1 odwołania do przepisu art. 11 ust. 2 pkt 1-3, gdyby bowiem chodziło o stosowanie art. 11 ust. 1 u.o.l. w sensie proponowanym w pierwszej wersji, to odwołanie to byłoby niepotrzebne. Należy podkreślić, że w ten sposób ustawodawca ograniczył właścicielom wynajmującym lokale na przejściowy okres katalog sytuacji, w których mogą oni dokonać wypowiedzenia umowy, tylko do trzech wskazanych w art. 11 ust. 2 przypadków (wykluczając tym samym rozwiązanie z ważnych powodów). W przypadku zaś, gdy chodzi o odesłanie do art. 11 ust. 1 i znajdującą się w treści tego przepisu przyczynę wypowiedzenia określoną w art. 21 ust. 4 i 5, należy stwierdzić, że nie znajdzie on zastosowania do najmu okazjonalnego, gdyż gmina nie jest właścicielem, który oddaje w używanie lokal, dlatego, że przejściowo nie korzysta z niego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
5. Powstaje pytanie o konsekwencje wyłączenia spod działania przepisów lokali wymienionych w art. 3 ust. 1 u.o.l. Czy wobec tego wyłączenie np. stosowania art. 6 u.o.l. oznacza, że w stosunku do najmu lokali mieszkalnych na okres przejściowy nie można w ogóle zastrzegać kaucji, czy też można, ale reguły decydujące o jej wysokości i sposobie pobierania są zupełnie inne niż te, które zostały zapisane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jeszcze na gruncie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (przed wprowadzeniem art. 6a ustawy, tj. przed październikiem 1997 r.) został wypowiedziany pogląd o niedopuszczalności zastrzegania kaucji w umowie najmu lokalu mieszkalnego [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 193]. Pogląd ten jednak opierał się na braku w ówczesnym stanie prawnym przepisu wyraźnie dopuszczającego możliwość pobierania świadczeń pieniężnych innych niż określone przez ustawy (przepisy ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych nie przewidywały wówczas możliwości pobierania kaucji, natomiast taką możliwość dopuszczał art. 32 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). Poza tym podkreślano, że kaucja może stanowić zarówno istotne zagrożenie dla interesów najemcy, jak i środek umożliwiający obejście przepisów czynszowych i dlatego przyjmowano, że poza wypadkiem przewidzianym przez ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, za niedopuszczalne należało uznać zastrzeganie kaucji w przypadku lokali mieszkalnych [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 193]. Wobec tego wydawałoby się, że w analizowanym przypadku skoro ustawodawca wyklucza możliwość stosowania przepisów o kaucji w razie np. przejściowego najmu lokalu mieszkalnego, niedopuszczalne jest zastrzeżenie kaucji mieszkaniowej. Wydaje się jednak, że jest to pogląd zbyt daleko idący. Głównie dlatego, że kaucja jako porozumienie umowne niezależne od umowy podstawowej (głównej, np. najmu) może być zawierana na zasadach przewidzianych przez art. 3531 k.c. Pozostaje pytanie o zasady, jakie mają być stosowane przy ustalaniu np. jej dopuszczalnej wysokości. Wydaje się, że przy ewentualnym sporze sąd powinien kierować się w ocenie, czy nie zostały naruszone zasady współżycia społecznego, regułami określonymi w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Na przykład, jeżeli właściciel wynająłby lokal mieszkalny na 30 miesięcy i pobrał od najemcy kaucję w wysokości odpowiadającej 15-miesięcznej wysokości czynszu, wówczas takie postanowienie należałoby oceniać jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Przede wszystkim dlatego, że używający lokali mieszkalnych jedynie przejściowo, byliby w gorszej sytuacji niż ci, którzy mogą używać lokalu przez czas nieoznaczony, tj. nieprzejściowo, a wiec także przez kilka- kilkanaście lat. Po drugie dlatego, że właściciel w przypadkach, o których mowa w art. 3, nie jest skrępowany żadnymi ustawowymi przesłankami przy podwyższaniu stawek czynszowych, a nawet jego lokatorzy, bez względu w jakiej sytuacji byliby, są wyłączeni spod możliwości (art. 14 ust. 3 u.o.l.) i obowiązku (art. 14 ust. 4 u.o.l.) orzekania przez sąd o lokalu socjalnym. Nie ma racji, dla której należałoby iść w jeszcze dalszej ochronie udzielanej właścicielom w analizowanych przypadkach.
6. Ustawodawca wykluczył stosowanie w odniesieniu do lokali wynajętych przejściowo także art. 15 u.o.l. Powstaje pytanie, czy oznacza to dla sądów powrót do zasady orzekania o obowiązku opróżnienia lokalu przez dłużnika i wszystkie "osoby i rzeczy jego prawa reprezentujące"? Zasada objęcia eksmisją jedynie osób, które są wskazane w tytule wykonawczym, powinna być jasna i oczywista, z tym że praktyka sądowa przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów była całkowicie odmienna. Stąd wykluczenie spod stosowania art. 15 u.o.l. rodzi powyższą wątpliwość. Należy ją jednak rozstrzygnąć, mając na uwadze przepis art. 1046 k.p.c., który w § 2 stanowi, że komornik, który prowadzi egzekucję na podstawie tytułu nakazującego dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, usunie z niego także osoby zajmujące lokal wraz z dłużnikiem, chyba że osoby te wykażą dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Jednakże przepisu tego nie stosuje się (podobnie jak art. 791 § 1 k.p.c.) do opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Wobec powyższego należy stwierdzić, że komornik przy eksmitowaniu dłużnika i innych osób, z lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, może podjąć określone czynności jedynie w stosunku do osób wskazanych w tytule wykonawczym. Właściciele muszą nadal, tak jak było do tej pory, wskazywać poszczególne osoby, wobec których sąd ma orzec o opróżnieniu lokalu. Z tą różnicą, że sąd nie będzie wzywać już do wzięcia udziału w sprawie gminy. Nawet wtedy, gdy zgodnie z art. 1046 k.p.c. ma zapewnić lokal zastępczy. Dyspozycja art. 15 została bowiem w całości przez ustawodawcę wyłączona.
7. Spod przepisów ustawy wyłączono te lokale, które podlegają przepisom innych ustaw, wskazanych w ust. 2 art. 3. Wcześniej, bo nowelizacją z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 116, poz. 1203) z dniem 1 lipca 2004 r. spod działania przepisy ustawy wykluczono lokale pozostające w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
8. Podobnie jak w dotychczasowym stanie prawnym, o ile przepisy innych ustaw regulują określone kwestie w sposób mniej korzystny dla lokatora niż ma to miejsce w ustawie o ochronie praw lokatorów, przepisy tej ostatniej ustawy mają pierwszeństwo w zastosowaniu. Może w związku z tym powstać wątpliwość co do wzajemnego stosunku art. 3 ust. 2 i art. 3 ust. 3 u.o.l. Wydaje się jednak, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów muszą ustąpić pierwszeństwa, nawet gdy przewidują korzystniejsze rozwiązanie, przepisom szczególnym wskazanym w art. 1a i 3 ust. 2 u.o.l. z tego względu, że zostały one najpierw (wcześniej) wyłączone spod zakresu ustawy i to wcześniejsze wyłączenie przewiduje stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów jedynie w sytuacjach, przez te przepisy nieuregulowanych.
Art. 6.
Art. 6.
1. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy, zmiana przepisu dotyczącego zasad pobierania i zwrotu kaucji mieszkaniowej dotyczy głównie kaucji zabezpieczającej przy zamianie lokali, gdyż do tej pory w tych przypadkach wynajmujący nie miał możliwości pobierania kaucji. "Proponowana zmiana będzie pozwalać na pobieranie kaucji przy zamianie lokalu, ale tylko wtedy, jeżeli kaucja wypłacona za zwracany lokal, została zwaloryzowana. Zwrot kaucji bez waloryzacji oznacza rezygnację wynajmującego z kaucji za lokal udostępniany w wyniku zamiany" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 22].
2. Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Przyjmuje się, że chodzi nie tylko o ewentualny zaległy czynsz, czy też odszkodowanie za szkody wyrządzone przez najemcę nienależytym wykonywaniem jego obowiązków wynikających z umowy najmu, ale także należność wpłacona z tytułu kaucji powinna dać wynajmującemu możliwość zaspokojenia jego roszczenia w razie bezumownego korzystania z lokalu przez lokatora [zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 97]. Co do charakteru prawnego kaucji zob. także M. Olczyk, Kaucja mieszkaniowa, Transformacje Prawa Prywatnego 2004, nr 3-4, s. 7 i n. oraz powołana tam literatura].
3. Za trafne należy uznać spostrzeżenie przyjmujące, że zastrzeżenie kaucji przewyższającej wskazaną w art. 6 ust. 1 u.o.l granicę 12-krotności miesięcznego czynszu za lokal, liczonego według stawek czynszu obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu, uważać należy za warunek zawieszający sprzeczny z prawem [F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 98; w tym miejscu należy podkreślić, że zawarcie w umowie najmu porozumienia kaucyjnego oznacza zawarcie umowy najmu pod warunkiem zawieszającym, że kaucja zostanie wpłacona, a dopóki warunek ten się nie spełni, umowa najmu nie wywiera skutków prawnych]. Konsekwencją takiego poglądu jest pytanie o sankcje czynności, tj. czy może w tej sytuacji mieć zastosowanie art. 94 k.c., który zakłada, że w analizowanej czynności dochodzi do nieważności całej czynności prawnej, czyli umowy najmu. Odrzucając tę możliwość (a więc zastosowanie w niniejszym przypadku art. 94 k.c.), jako niekorzystną dla lokatora, za właściwe należy uznać rozwiązanie przyjmujące, że za nieważne należy uznać samo porozumienie kaucyjne. Oznaczałoby to, że lokatorowi w tej sytuacji przysługiwałoby roszczenie o zwrot według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu w stosunku do całej pobranej kwoty kaucji, a nie jedynie do nadwyżki, przekraczającej określoną w przepisie art. 6 ust. 1 u.o.l.
4. Wobec uczynionej na początku analizy poprzedniego punktu uwagi zmiana przepisów dotyczących kaucji wprowadziła możliwość pobierania kaucji przy zamianie lokali, ale jedynie wtedy, gdy najemca uzyskał zwrot kaucji w wysokości zwaloryzowanej. Wydaje się, że chodzi tu o przypadki zamiany lokali należących do jednego wynajmującego (właściciela). Bez zmian pozostał zakaz pobierania kaucji w przypadku, gdy przedmiotem najmu jest lokal socjalny czy zamienny.
5. Tak jak dotychczas ustawa zawiera przepis regulujący sposób wyliczenia wysokości zwaloryzowanej kaucji. Zmiana ma charakter stylistyczny, bo pozostawia ten sam sposób wyliczenia wysokości waloryzowanej kaucji, jednocześnie czyniąc łatwiejszym zrozumienie zasady. Wyliczenie sumy waloryzowanej kaucji opiera się na pomnożeniu wysokości czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji przez krotność czynszu przyjętego przy pobieraniu kaucji (nie może być wyższa niż 12). Wysokość zwracanej kaucji nie może być niższa niż kaucja pobrana, co oczywiście ma znaczenie w tych przypadkach, w których po zakończeniu najmu okazałałoby się, że kwota ta (np. z powodu obniżenia stawek czynszu) byłaby niższa niż wpłacona.
6. Przepis art. 6 ust. 4 u.o.l. właściwie dokładnie powtarza brzmienie dotychczasowego art. 6 ust. 2 i nie wprowadza żadnej zmiany. Należy wobec tego mieć na uwadze, że zobowiązanie wynajmującego staje się wymagalne po upływie miesiąca od zaistnienia jednego ze wskazanych w przepisie zdarzeń: opróżnienia lokalu lub nabycia własności przez najemcę. Opróżnienie lokalu oznacza, że lokator wyprowadza się z niego wraz z osobami, które z nim tam zamieszkują oraz usuwa wszelkie rzeczy do niego należące. Powinien także oddać wynajmującemu klucze. Nabycie własności lokalu oznacza nie tylko nabycie własności lokalu jako odrębnej własności, ale także jako udziału w nieruchomości, której jest częścią składową, jak i ograniczonego prawa rzeczowego, gdyż chodzi tu o zgaśnięcie najmu w drodze konfuzji [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 100].
7. Potrącenie należności następuje według zasad wyrażonych w art. 498 k.c. i n. Potrącenie to staje się możliwe dopiero z chwilą ustania najmu, a nie w czasie jego trwania. O tym, jakie należności wynajmującego mogą być potrącone, zob. komentarz do art. 6 ust. 1.
Art. 6(a).
Art. 6(a).
1. Komentowany przepis prawie w całości odpowiada treści dawnego art. 9 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (dalej: u.n.l.m.), dlatego wiele z uwag dotyczących aktualnego brzmienia art. 6a i n. u.o.l. będzie się odwoływać do poglądów wypracowanych na tle ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.
2. Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń budynku w taki sposób, by najemca miał możliwość korzystania z przedmiotu najmu [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 23]. Z tym przepisem koresponduje ogólny obowiązek wynajmującego określony w art. 662 k.c., w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Wobec powyższego ustawodawca zdecydował o stworzeniu przykładowego katalogu obowiązków, ciążących na wynajmującym w związku z właściwym utrzymaniem urządzeń, mających zapewnić najemcy możliwość normalnego korzystania z rzeczy. Można wobec tego obowiązki wynajmującego scharakteryzować w ten sposób, że, po pierwsze, nie mają one charakteru katalogu zamkniętego, co nakazuje przyjąć, że w razie, gdy określony obowiązek nie obciąża najemcy, obciąża on wynajmującego. W razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, należy przyjąć, iż wynajmującego, o ile nie jest ona wyraźnie wymieniona w art. 10 ust. 2 [ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych] - jako obciążających najemcę. [...] [G. Bieniek, Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszkań, Praca i Zabezpieczenie Społeczne 1995, nr 5, s. 48 i n.].
Po drugie zaś trafne jest stwierdzenie, które powinno mieć zasadnicze znaczenie dla dokonywania oceny zakresu obowiązków wynajmującego, że naprawy o charakterze "ogólnobudynkowym" będą obciążać wynajmującego [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 153]. Podobnie powinno być z naprawami "ogólnolokalowymi", które, o ile nie znajdują się w katalogu art. 6b ust. 2, obciążają wynajmującego. Potrzebę takiej interpretacji widać na przykładzie analizowanej niegdyś wzajemnej relacji przepisów kreujących z jednej strony obowiązki wynajmującego, polegające na naprawie i wymianie wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także naprawie i wymianie wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu, z drugiej strony obowiązki najemcy w zakresie naprawy i konserwacji osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Ponieważ regulacja ta została dosłownie powtórzona, pozostał także problem z interpretacją obowiązków wynajmującego i najemcy w zakresie naprawiania i konserwowania osprzętu i anteny zbiorczej [szczegółowo F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 152-153]. Rozwiązanie m.in. tej kwestii przynosi, zastosowanie zasady, o której była mowa wcześniej.
Chociaż wcześniejsze rozwiązanie w zakresie sposobu określenia przez ustawodawcę katalogu obowiązków po stronie najemcy i wynajmującego poddane zostało krytyce [np. Z. Bidziński, który słusznie twierdził, że z punktu widzenia techniki legislacyjnej wystarczające było jedynie zamieszczenie w katalogu zamkniętym obowiązków najemcy w zakresie napraw i konserwacji, aby "bez potrzeby szczegółowego, a jednocześnie tylko przykładowego wymieniania obowiązków wynajmującego, reszta tych obowiązków i tak obciążała tylko jego", Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 115], ustawodawca pozostał przy tym sposobie określenia zakresu obowiązków stron umowy najmu.
3. Jednym z obowiązków, którym obciążony jest także wynajmujący względem najemcy, jest - jak stwierdził Sąd Najwyższy - obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku [wyrok SN z dnia 7 marca 1997, II CKN 25/97, LEX nr 56808].
Art. 6(b).
Art. 6(b).
1. Artykuł 6b wprowadza katalog zamknięty obowiązków obciążających najemcę, którego głównym obowiązkiem (poza płaceniem czynszu) jest utrzymywanie lokalu, pomieszczeń przynależnych do niego, w należytym stanie. Obowiązek przewidziany przez art. 6b ust. 1, jest powtórzeniem, a zarazem konkretyzacją regulacji z art. 666 k.c., nakładającego na najemcę obowiązek używania lokalu w sposób określony w umowie, a gdy takowego brak, w sposób odpowiadający właściwości i przeznaczeniu rzeczy. Przy ocenie, jaki jest zakres obowiązków najemcy, który ma używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, należy mieć na uwadze również to, jakie według Kodeksu cywilnego naprawy obciążają najemcę, a jakie wynajmującego. Zgodnie z art. 662 § 2 k.c. drobne naprawy połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Ponieważ kodeks nie wypowiada się w kwestii, co należy uważać za naprawy drobne, aktualnie art. 6b ust. 2 wprowadza katalog zamknięty tych napraw. Wszystko, co leży poza nim, nie może być uważane za naprawę drobną, w konsekwencji należy przyjąć, że są to naprawy obciążające wynajmującego [o wątpliwościach zob. komentarz do art. 6a]. Warto także zauważyć, że najemcę obciąża obowiązek troszczenia się o urządzenia służące do wspólnego użytku, jak i zapobieganiu ich dewastacji. Należy przyjąć, że nie chodzi tu o obowiązek dokonywania napraw tych urządzeń czy ich konserwacji (bo te obciążają wynajmującego), ale o takie zachowanie, które ma na celu głównie utrzymanie porządku na klatkach, w windach itp. Chodzi więc o niezaśmiecanie, sprzątanie klatek, nieniszczenie ścian, tynków poprzez rysowanie po nich czy brudzenie, reagowanie na dewastowanie mienia przez innych itp. W związku z tym powstaje pytanie, czy naruszenie w jakikolwiek sposób owego obowiązku dbania także o części wspólne budynku może dla najemcy oznaczać jakiekolwiek konsekwencje. Z całą pewnością, gdy to najemca niszczy urządzenia wspólne, nie ulega wątpliwości, że mogą go spotkać dwojakiego rodzaju sankcje. Pierwsza to odpowiedzialność odszkodowawcza, druga - utrata tytułu do zajmowania lokalu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.l. Natomiast pewne wątpliwości wiążą się z sytuacją, gdy np. sprawca dewastacji nie został ustalony (kwestie te zostały dostrzeżone i były przedmiotem dyskusji jeszcze na gruncie dawnego stanu prawnego). Czy wobec tego wynajmującemu przysługują w stosunku do najemcy roszczenia odszkodowawcze z tytułu nienależycie wykonanego zobowiązania (którego treść stanowi obowiązek "ochrony" urządzeń służących wspólnemu użytkowi), a na najemcy ciąży obowiązek wykazania, że to nie z jego winy nastąpiła dewastacja mienia wspólnego? [o tych wątpliwościach pisze F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 201]. Wydaje się, że słusznie wykluczona została taka ewentualność, a w drodze zastosowania wykładni funkcjonalnej przyjąć można, że ustawodawcy "chodziło jedynie o nałożenie na najemcę ogólnego obowiązku staranności w korzystaniu z lokalu i części wspólnych budynku" [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 202]. W konsekwencji jedynie naruszenie tego obowiązku przez najemcę, tj. korzystanie przez niego w sposób niezgodny z przeznaczeniem tych urządzeń, może prowadzić do powstania konsekwencji, o których była już mowa wcześniej [takie przekonanie wyraził też F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 202].
2. Regulamin, w którym są zawierane zasady korzystania z lokali, czy urządzeń wspólnych powinny, w razie gdy nie są indywidualnie ustalane z najemcą, być mu doręczone zgodnie z art. 384 k.c. Jest on jednym z przykładów wzorca umowy, a więc postanowień przygotowywanych przez jedną ze stron przed zawarciem umowy. Tym samym w zasadzie, gdy wynajmujący posługuje się przy zawieraniu umowy wzorcami umów (korzysta z opracowanych przez innych, sam je uprzednio formułuje itp.), powinien regulamin taki doręczyć. Wydawałoby się, że samo wywieszenie regulaminu, np. w gablocie na klatce schodowej, nie jest wystarczające, także i z tego względu, że najemca powinien w każdym wypadku mieć swobodny dostęp do dokumentu, w którym wymieniono jego dalsze obowiązki. Taka sytuacja zachodziłaby, gdyby chodziło o umowę zawieraną między konsumentem a przedsiębiorcą (o pojęciu przedsiębiorcy zob. art. 431 k.c.), a w konsekwencji brak doręczenia wzorca powinien sankcjonować nieskuteczność włączenia go do treści umowy. Jednakże w ogromnej liczbie przypadków, gdy wynajmujący nie prowadzi działalności zawodowej ani gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali, regulamin taki, o ile posługiwanie się nim jest w stosunkach danego rodzaju zwyczajowo przyjęte, by był skutecznie inkorporowany do umowy, powinien spełniać warunki określone w art. 384 § 2 k.c. Wynajmujący nie musi go doręczać, ale powinien stworzyć warunki łatwego zapoznania się z jego treścią. W związku z tym wymogiem za każdy łatwo udostępniony do zapoznania się z treścią można uważać regulamin, którego treść została wydrukowana w odpowiedniej wielkości i rodzaju czcionce, umieszczony w miejscu, w którym istnieje możliwość zapoznania się z jego treścią (np. w miejscu odpowiednio oświetlonym), uwzględniającym wszystko co wpływa na możliwość zaznajomienia się bez trudu z treścią postanowień wzorców [o regulaminie jako wzorcu umowy, jeszcze w dawnym stanie prawnym, zob. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 109-113].
3. W porównaniu do dawnej treści art. 10, obecny art. 6b wprowadza kilka zmian w zakresie obowiązków najemcy. Między innymi można zauważyć, że najemca został zobowiązany do malowania okien nie tylko od wewnątrz, jak do tej pory stanowił art. 10 u.n.l.m., ale także i na zewnątrz.
Art. 6(c).
Art. 6(c).
Podobnie jak pod rządami przepisów ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (art. 13), art. 6c wprowadza zalecenie sporządzenia przez strony, przed wydaniem lokalu, protokołu. Dokument ten ma głównie spełniać zadanie dowodowe, gdyż stanowi on zgodnie z komentowanym przepisem podstawę rozliczeń między stronami przy zwrocie lokalu [zob. A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 2000, s. 49]. Brak spisania protokołu nie wpływa w żaden sposób na ważność umowy najmu, niemniej jednak ma dla stron istotne znaczenie. Przede wszystkim pozwala ocenić, w jakim stanie najemca przejął lokal w dniu jego wydania, a zatem do jakich napraw jest zobowiązany najemca w chwili jego oddania [zob. Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 116]. Brak protokołu oznacza przede wszystkim domniemanie, że lokal został wydany bez żadnych usterek, "a zatem w stanie wprost doskonałym niewymagającym tym samym spisywania jakiegokolwiek protokołu" [Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 116]. Należy jednak pamiętać, że najemca może takie domniemanie obalić poprzez wykazanie, że było zupełnie inaczej. Tylko że jak słusznie zauważono, wiążą się z tym ogromne trudności dowodowe, gdyż zwykle pomiędzy dniem wydania najemcy lokalu a oddania go wynajmującemu upływa długi okres, czasem nawet kilkunasto- czy kilkudziesięcioletni. Wobec tego przeprowadzenie przez najemcę dowodu, że lokal był w stanie gorszym niż w dniu jego oddania, będzie bardzo utrudnione, o ile w ogóle niemożliwe [tak trafnie Z. Bidziński, Status prawny..., s. 116].
Art. 6(d).
Art. 6(d).
1. Analiza przepisu, który stanowi odpowiednik dawnego art. 16 u.n.l.m., powinna mieć na uwadze brzmienie art. 684 k.c., który zezwala najemcy na założenie w lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radio i innych podobnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Należy uznać, że art. 684 k.c. stwarza dla najemcy możliwość dokonania wskazanych w nim ulepszeń bez zgody wynajmującego, chociaż nie zmienia to jednak kwalifikacji tych urządzeń jako ulepszeń [tak też Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 120]. Ulepszeniem lokalu jest bowiem dokonanie każdej zmiany, która podnosi standard zajmowanego przez najemcę lokalu [zob. J. Panowicz-Lipska, (w:) System Prawa Prywatnego. Tom 8. Prawo zobowiązań - część szczegółowa, Warszawa 2004, s. 106]. W miarę rozwoju techniki dojdą tu inne urządzenia, jak założenie sieci kablowej, Internetu, zainstalowanie anteny satelitarnej, systemu alarmowego itp.
Według niektórych Autorów, którzy wypowiadali się odnośnie do tej regulacji pod rządami ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, za stanowiskiem dopuszczającym zainstalowanie przez najemcę urządzeń wskazanych w art. 684 k.c. bez zgody wynajmującego przemawiała treść art. 16 u.n.l.m. (obecnie art. 6c u.o.l.), który nie regulował w sposób samodzielny kwestii dokonywania w lokalu ulepszeń przez najemcę [Z. Bidziński powołuje także innych Autorów uznających to rozwiązanie jak A. Mączyński, A. Proksa, Nowe prawo lokalowe, Kraków 1994, s. 33]. Przeciwnicy, akcentowali jednak, że nie ma podstaw, by twierdzić, że regulacja dotycząca ulepszeń w ustawie o najmie lokali jest niezupełna, a w konsekwencji oznacza to, że najemca, który chce dokonać jakiegokolwiek ulepszenia, powinien uzyskać zgodę wynajmującego [tak F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 273]. Aktualnie argument, na który powoływali się zwolennicy i przeciwnicy w zakresie konieczności uzyskania zgody na dokonanie ulepszeń, przestał mieć znaczenie z tego względu, że ustawa o ochronie praw lokatorów zupełnie autonomicznie rozstrzyga w art. 3 ust. 3 tę kwestię. Brak w ustawie o ochronie praw lokatorów przepisu o treści analogicznej do art. 1 ust. 2 u.n.l.m. [w zakresie nieuregulowanym ustawą do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego] nie oznacza, że w kwestiach nieuregulowanych w ustawie nie stosuje się przepisów Kodeksu cywilnego. Takie twierdzenie byłoby błędne. Rozstrzygające jednak dla sporu, a co za tym idzie - niezwykle praktycznej kwestii, jest - jak wspomniałam - treść art. 3 ust. 3 u.o.l., który stanowi, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Właśnie tutaj mamy do czynienia z sytuacją, w której Kodeks cywilny przewiduje dla lokatora korzystniejsze rozwiązanie. Dlatego też należy uznać, że w zakresie instalacji, o których mowa w art. 684 k.c. i innych im podobnych, najemca nie musi uzyskiwać zgody wynajmującego.
2. Zgoda wynajmującego nie musi być udzielona w formie pisemnej. Ustawa wymaga, by w formie pisemnej były zawarte postanowienia określające sposób rozliczenia między stronami z tytułu dokonanych ulepszeń. Brak formy pisemnej pociąga za sobą skutki określone w art. 74 k.c.
3. Jeszcze na gruncie dawnego art. 16 powstała rozbieżność co do tego, czy najemca, który nie uzyskał zgody wynajmującego na dokonanie ulepszeń, może wystąpić z powództwem na drogę sądową o wyrażenie przez sąd zgody i nakazanie wynajmującemu nieprzeszkadzania w dokonywaniu tych zmian. Problem ten stał się znowu aktualny wraz z momentem wprowadzenia art. 6c u.o.l. Reprezentowane były w tej kwestii dwa rozbieżne stanowiska. Pierwsze, zgodnie z którym taka możliwość nie istniała, dlatego że w tych przypadkach, w których najemca może wymusić na drodze sądowej zgodę wynajmującego na określone zachowanie, ustawodawca wyraźnie o tym wspomina (chodziło o dawny art. 14 u.n.l.m., w którym ustawodawca przewidział, że wynajmujący nie może odmówić zgody na podnajęcie całości czy części lokalu bądź oddanie go w używanie, bez uzasadnionej przyczyny; przepisu tego aktualnie nie recypowano w takim kształcie, por. art. 6882 k.c. i nowa treść art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.l.). Jednakże głównym argumentem przemawiającym przeciwko dopuszczalności wystąpienia przez najemcę w tych sytuacjach na drogę sądową było przekonanie, że wynajmujący ma w każdym przypadku prawo odmówić dokonywania takich ulepszeń w lokalu, co do którego najemca w chwili zawierania umowy wiedział, jaki jest jego standard, a także że w takim mieszkaniu przyjdzie mu (z jego własnej woli) mieszkać. Zauważa się również, że wówczas ewentualnie niższy standard mieszkania ma swoje odzwierciedlenie w stawce czynszu pobieranej przez wynajmującego [zwolennikiem przedstawionego stanowiska jest m.in. Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 120]. Zupełnie odmienne stanowisko zostało wyrażone przez A. Golę i J. Sucheckiego (w:) Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 2000, s. 58], według których w procesie, który będzie się toczył na skutek wytoczenia przez najemcę powództwa o zobowiązanie wynajmującego do wyrażenia zgody i nieprzeszkadzania w założeniu określonej instalacji, sąd będzie badał dwie kwestie: zasadność zarzutów stanowiących podstawę odmowy wynajmującego, jak i czy jego odmowa nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Wydaje się jednak, że za właściwszy należy uznać pierwszy z przedstawionych poglądów. Wskazuje się tu głównie argumenty o charakterze ekonomicznym. Mianowicie, dokonanie przez najemcę ulepszeń za zgodą sądu (a więc także należy potraktować ten przypadek jak sytuację, w której zgodę wyraził sam wynajmujący) nie wpływają na wysokość stawek czynszowych (chyba że strony w umowie określiły to w inny sposób), natomiast bez zgody wynajmującego (poza tym, że wynajmujący może domagać się ich usunięcia), gdy są tego rodzaju, że mają znaczenie dla zmiany wartości lokalu, spowodują ich zmianę [tak Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 120].
Art. 6(e).
Art. 6(e).
1. Analiza komentowanego przepisu powinna obejmować dwie odrębne kwestie. Po pierwsze, chodzi o ustalenie zakresu obowiązków, jakie ma najemca w związku z zakończeniem najmu i zwrotem najętego lokalu. Po drugie, jak przedstawia się kwestia rozliczeń między stronami dotyczącymi dokonanych przez najemcę ulepszeń, z naruszeniem wymagań, o których mowa w art. 6d, a więc wbrew woli wynajmującego.
2. Pierwsza z przedstawionych kwestii dotyczy zwrotu lokalu w określonym stanie po zakończeniu najmu i związanych z tym obowiązków najemcy, których wykonanie ma de facto, doprowadzić do oddania wynajmującemu lokalu w stanie niepogorszonym. W tym celu najemca jest obowiązany odnowić lokal, dokonać w nim obciążających go napraw (za takie należy rozumieć naprawy wymienione w katalogu art. 6b ust. 2 u.o.l.). Pod pojęciem odnowienia lokalu należy rozumieć doprowadzenie lokalu do stanu, w którym inna osoba może w nim zamieszkać, bez dodatkowych prac zmierzających do przygotowania lokalu do tego celu. Chodzi tu głównie o odmalowanie mieszkania, wymiany zużytych wykładzin (jeżeli takie były w chwili objęcia przez najemcę mieszkania) i generalnie takie naprawy, które mieszczą się w katalogu art. 6b ust. 2, ale które powinny być dokonane przed samym opuszczeniem lokalu, tak by był on oddany w stanie niepogorszonym. Ostatni z obowiązków najemcy opuszczającego wynajęty lokal może budzić pewne wątpliwości. Ustawodawca wymaga, by najemca zwrócił wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Takie sformułowanie przepisu mogłoby skłaniać do nieuzasadnionego twierdzenia, że jest to obowiązek o charakterze bezwzględnym, tzn. że zawsze najemca, o ile zużył w jakimś stopniu urządzenia, o których mowa w art. 6b ust. 2, ma zwrócić równowartość kwoty odpowiadającej stopniowi zużycia. W sytuacji, gdyby to nie z winy najemcy doszło np. do uszkodzenia ceramiki umywalki, brodziku, wanny czy misy klozetowej, ale byłoby to spowodowane innym niezależnym od najemcy czynnikiem, np. zanieczyszczeniem czy składem chemicznym wody, przepływającej przez te urządzenia, co w określony sposób oddziałuje na tego typu materiały, dosłowne odczytywanie tego przepisu byłoby niesprawiedliwe. Podobnie rzecz przedstawia się z każdym zmniejszeniem wartości określonego urządzenia wskutek jego normalnego używania (np. kuchenki gazowe, piecyki itp.). Interpretacja zakresu obowiązków ciążących na najemcy w związku z zakończeniem najmu, powinna być zatem dokonywana w powiązaniu z art. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Dlatego też, w razie gdy zużycie urządzeń, o których mowa w art. 6e, jest następstwem normalnego korzystania z nich (a więc sytuacja byłaby taka sama, gdyby używał ich sam właściciel), nie ma powodu, dla którego najemcę należałoby obciążyć obowiązkiem zwrotu wartości. Z ekonomicznego punktu widzenia wartości te, w przypadkach, w których podlegają zwrotowi, z pewnością w większości przypadków nie będą zresztą tak znaczące, jak wysokość kosztów sądowych potrzebnych do ewentualnego przeprowadzenia rozwiązania na drodze sądowej (tu zapewne często powoływani będą biegli dla ustalenia stopnia zużycia urządzenia). Na gruncie stanu prawnego ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych również przeważający był pogląd, że najemca ponosi odpowiedzialność jedynie za takie pogorszenie lokalu (w tym i urządzeń, których ewentualną wartość zużycia miałby zwracać), które stało się wynikiem zaniedbań po stronie najemcy, jego braku zainteresowania właściwym używaniem lokalu, zaniechania napraw ciążących na nim zgodnie z przepisami ustawy [zob. np. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 271; A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Warszawa 2000, s. 59, którzy twierdzą, że wyłączona jest odpowiedzialność najemcy za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania].
3. Artykuł 6e ust. 1 wypowiada jeszcze jedną regułę, w myśl której w razie gdyby najemca dokonał wymiany jednego z urządzeń zainstalowanych w lokalu (elementów tego wyposażenia), może żądać od wynajmującego zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia, przy czym dla obliczenia tych kwot istotne są ceny istniejące w dniu rozliczenia. Jeżeli okaże się, że najemca dokonał wymiany urządzeń, które były w lokalu, na urządzenia o wyższej jakości (np. wymienił baterie zamontowane w umywalkach na innego gatunku, znacznie droższe), wówczas powstaje pytanie, czy rozliczenia te mają być przeprowadzone według zasad ustalonych w art. 6e. Wydaje się, że o ile na rynku istnieją takie same lub zbliżone (ceną, jakością) urządzenia, wymianę urządzeń na inne o standardzie odbiegającym znacznie od pierwotnego należałoby raczej uznać za dokonanie ulepszenia i wówczas poszukiwać podstawy dla rozliczeń w przepisach dotyczących ulepszeń (zob. dalej). Może się jednak w związku z tym pojawić problem konfliktu interesu najemcy (który chcąc wywiązać się z obowiązku, o którym mowa w art. 6e ust. 1, montuje urządzenia, które stanowią ulepszenie lokalu), a interesem wynajmującego (który może nie wyrażać zgody na wprowadzenie tych ulepszeń).
4. Inaczej natomiast należałoby ocenić sytuację, w której najemca wymienia stare urządzenia na nowe, bardzo odbiegające swoją jakością i standardem od poprzedniego, ale robi to albo dlatego, że urządzeń takich samych już się nie produkuje, albo określony standard urządzeń jest jednak na tyle niski, że zagraża bezpieczeństwu bądź uniemożliwia normalne, zgodne z określonym w umowie, przeznaczenie lokalu. Wtedy nie należy sięgać do art. 6e ust. 2, lecz dokonać rozliczeń na podstawie komentowanego przepisu.
5. Następną kwestią wymagającą omówienia jest uprawnienie wynajmującego do żądania, by ulepszenia dokonane z naruszeniem art. 6d zostały usunięte oraz został przywrócony stan poprzedni, pod warunkiem że nie naruszy to substancji lokalu, albo uprawnienie do zatrzymania ulepszenia za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Jednocześnie ustawodawca recypował treść dawnego art. 17 ust. 2 u.n.l.m., bez rozwiązania problemu dostrzeżonego jeszcze na gruncie obowiązywania tej ustawy. Zarówno art. 17 ust. 2 u.n.l.m., jak i obecny art. 6e w pewny, dość istotny sposób modyfikują treść art. 676 k.c. Według art. 676 k.c., kiedy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jak widać, zakres pierwszego uprawnienia, tj. do zatrzymania ulepszenia, jest identyczny jak w art. 6e (także 17 ust. 2 u.n.l.m.). Jednakże w odniesieniu do drugiego, alternatywnego, istnieją już pewne różnice. W art. 6e u.o.l. ustawodawca przewidział możliwość usunięcia dokonanych ulepszeń i przywrócenia stany poprzedniego, ale tylko wtedy, gdy nie doprowadzi to do naruszenia substancji lokalu. Natomiast kształtując uprawnienie wynajmującego do usunięcia dokonanych przez najemcę wbrew jego woli ulepszeń na podstawie art. 676 k.c., ustawodawca w ogóle nie uzależnił wykonania tego uprawnienia od możliwości naruszenia substancji lokalu. Już wobec tego na gruncie przepisów ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych powstała wątpliwość, dlaczego ustawodawca, mając świadomość [w doktrynie, pod rządami przepisów ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych wskazywano na ten problem, zob. np. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 273, który powołuje także J. Skąpskiego, Najem lokali mieszkalnych w świetle ustawy z 2 VII 1994 r., (w:) Studia z Prawa Gospodarczego i Handlowego (Księga pamiątkowa ku czci Profesora Stanisława Włodyki), Kraków 1996, s. 406; także Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 121] istnienia tych różnic, określa w różny sposób treść uprawnienia wynajmującego w dwóch aktach prawnych, przy czym należy dodać, że przez ponad trzy lata, wobec uchylenia ustawy o najmie lokali mieszkalnych problem ten nie istniał, gdyż jedyną podstawą dla rozliczenia ulepszeń dokonanych bez zgody wynajmującego był art. 676 k.c. Aktualnie do uprawnienia wynajmującego odnośnie do możliwości usunięcia dokonanych wbrew jego woli ulepszeń należałoby stosować art. 6e, który literalnie zawęża jego zakres. Wydaje się jednak, że rację ma Z. Bidziński, który twierdzi, że "gdy chodzi o ulepszenia, które przecież nigdy nie są nakładami koniecznymi, ale zawsze tylko użytkowymi lub nawet jedynie zbytkownymi, należy bardzo szeroko interpretować pojęcie możliwości ich usunięcia bez naruszenia «substancji lokalu», tak, aby możliwe było niemal zawsze wykluczenie ulepszeń nie dających się usunąć bez naruszenia «substancji lokalu». W przeciwnym bowiem razie wybór dany przez ustawodawcę mógłby stać się fikcją, a wynajmujący musiałby zatrzymać i zapłacić niekiedy bardzo wysokie kwoty, jeśliby poczynione ulepszenia były szczególnie kosztowne, a wchodziły w skład nakładów zaspokajających tylko indywidualne upodobania najemcy." [Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 122]. W bardzo podobny sposób argumentują jeszcze inni autorzy, którzy twierdzą, że nie można zmuszać wynajmującego do tolerowania zmian w przedmiocie najmu, których nie chciał i nie chce zatrzymać, przeciwne zapatrywanie, godziłoby w uprawnienia wynajmującego wywodzące się także z prawa własności [tak np. A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Warszawa 2000, s. 61]. Dlatego też mając na uwadze powyższe, zakres uprawnienia wynajmującego dotyczącego możliwości usunięcia dokonanych wbrew jego woli ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego, bez naruszenia substancji lokalu, należy interpretować bardzo szeroko. Wydaje się, że nawet żądanie skucia ścian z glazury czy usunięcia innych urządzeń, mieści się w zakresie uprawnienia wynajmującego, który - jak słusznie wskazano - nie powinien być zmuszany do płacenia za zmiany w swoim lokalu, na które nie wyraził zgody. Natomiast można mieć wątpliwości, czy także zakres tego uprawnienia dotykałby np. żądania wymiany okien na inne albo parkietu na dotychczasowy układ wzoru lub gatunek drewna, albo wreszcie zburzenia wybudowanej ścianki działowej.
Art. 6(f).
Art. 6(f).
Przepis ten, który stanowi powtórzenie brzmienia części art. 11 u.n.l.m., pozwala stronom, w sytuacji gdy lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (zob. komentarz do art. 2 ust. 1 pkt 11), odmiennie (a więc zarówno rozbudowywać obowiązki wynajmującego, jak i najemcy) ustalić prawa i obowiązki stron umowy najmu. Nie oznacza to, jak słusznie zauważono, możliwości dowolnego ukształtowania w tym zakresie praw i obowiązków stron, zwłaszcza poprzez alokację odpowiedzialności z tytułu obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu i budynku ciążącym jedynie na najemcy [tak też zob. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 204]. Klauzule takie, o ile jednak są stosowane przez przedsiębiorcę, w umowie z konsumentem, mogą zostać poddane kontroli na podstawie art. 3851 n. k.c.
Natomiast w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego powstało na gruncie przepisów ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych pytanie, czy przepisy wskazane w art. 9 i 10 u.n.l.m. (obecnie art. 6a-6e u.o.l.) są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, czy semiimperatywnymi, czyli dopuszczającymi możliwość jeszcze lepszego ukształtowania praw najemcy, a obciążenia np. wynajmującego-gminy dodatkowymi obowiązkami. Wyrażono pogląd, że ponieważ chodziło tu o lokale, w których obowiązuje tzw. czynsz regulowany, którego wysokość w praktyce nie jest wystarczająca dla utrzymania w należytym stanie zasobu mieszkaniowego, nie można uznać, że ochrona najemcy jest argumentem na tyle silnym, by konflikt ten rozwiązać na ich korzyść. Dlatego też art. 9 i 10 u.n.l.m. (obecnie art. 6a-6e) są przepisami bezwzględnie obowiązującymi [zob. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 154]. Aktualnie jednak wobec zmiany przepisów dotyczących ustalania stawek czynszowych (nie ma czynszu regulowanego, a czynsz jest ustalany na podstawie różnych elementów odnoszących się do położenia, stanu lokalu itd., istnieje również możliwość podwyższania czynszu, które to stawki, o ile są niższe niż 3% wartości odtworzeniowej rocznie i nie przekraczają wysokości 10% dotychczasowego czynszu, nie podlegają zaskarżeniu - zob. art. 8a u.o.l.) argument podany wyżej traci na sile. Otwarta wobec tego pozostaje kwestia, czy np. gminy mogą w sposób korzystniejszy niż przewidziany w art. 6a-6e u.o.l. uregulować prawa najemcy lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wydaje się, że aktualnie nic nie stoi temu na przeszkodzie.
Art. 6(g).
Art. 6(g).
1. Wprowadzenie komentowanego przepisu stwarza wzajemny obowiązek stron informowania się o zmianie adresu, a także w razie zaniedbania wykonania tego obowiązku fikcję doręczenia korespondencji wysłanej na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebranej. Ma to znaczenie głównie w tych sytuacjach, gdyby któraś ze stron stosunku najmu chciałaby uniemożliwić skuteczne doręczenie oświadczenia drugiej strony, np. dotyczące podwyżek stawek czynszowych. Jak wskazano w uzasadnieniu, chodzi tu głównie o rozwiązanie problemów związanych np. ze zmianą właściciela w trakcie trwania umowy. "Bez tej regulacji jest możliwe np. wykorzystanie zmiany adresu właściciela do uchylania się od przyjmowania należności w celu wypowiedzenia najmu" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 23]. Wydaje się, że wprowadzenie tej zasady utwierdzi strony w przekonaniu, że ewentualna zmiana adresu, przez jedną z nich i niepoinformowanie o tym fakcie kontrahenta, nie ubezskuteczni, czy też nie uczyni niemożliwym złożenie oświadczenia przez drugą stronę. Wobec powyższego, zgodnie z treścią tego przepisu zmiana adresu, bez powiadomienia o tym, jak i dokładnych danych związanych z aktualnym zamieszkaniem, nie będzie miało wpływu na skuteczność złożonego oświadczenia wysłanego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na dawny adres.
2. Powstaje pytanie o zakres tej reguły. Wątpliwości wywołują treść obowiązku i forma zawiadomienia. Powstaje pytanie, co się dzieje w sytuacji, gdy jedna ze stron informuje drugą o zmianie adresu, ale go nie podaje. Literalnie interpretując przepis, obowiązek zostałby wykonany, bo ustawa wymaga samego poinformowania o zmianie adresu. Jednak dla drugiej strony oznaczałoby tyle, że nie może skutecznie złożyć oświadczenia zarówno pod dawny adres (bo została poinformowana o jego zmianie), jak i na nowy (bo go nie zna). Taka interpretacja prowadzi jednak do pozbawienia sensu wprowadzonej regulacji i utrudnień w tych sytuacjach, w których istnieją problemy w skutecznym złożeniu oświadczenia drugiej stronie. Dlatego należy stanąć na stanowisku, że dopiero poinformowanie o zmianie adresu wraz z podaniem nowego spełnia wymogi nałożone przez ustawę. W konsekwencji strona obowiązana jest kierować oświadczenia na nowy adres, jedynie gdy zostanie o jego zmianie poinformowana i będzie dysponować nowym adresem kontrahenta, natomiast w razie poinformowania jedynie o zmianie adresu bez podawania nowego, należy przyjąć fikcję doręczenia oświadczenia strony, wysłanego na dawny, znany jej adres.
3. Kolejny problem to forma, w jakiej informacja o zmianie adresu powinna zostać przekazana. Ustawa wymaga dla osiągnięcia skutku, o którym mowa w art. 6g, by poinformować stronę o zmianie adresu na piśmie. Wątpliwości nie dotyczą tych sytuacji, w których strona przesyła oświadczenie własnoręcznie podpisane, ale takich, w których informacja zostaje przekazana np. w mailu. Wydaje się, że dla uzyskania pewności, że informacja pochodzi od strony, a w konsekwencji, że wysłane przez kontrahenta oświadczenie powinno do niej dotrzeć pod wskazany adres, właściwe jest stanowisko zrównujące w tych przypadkach informację przekazaną na piśmie z informacją przekazaną w formie pisemnej (opatrzeniem treści informacji o zmianie adresu własnoręcznym podpisem, przy czym należy pamiętać, że zawiadomienie o zmianie adresu nie jest oświadczeniem woli, ale wiedzy i dlatego przyjmuje się, że przepisy o oświadczeniach woli powinny być tu stosowane w drodze analogii, aczkolwiek w pewnych przypadkach musi być to zabieg bardzo ostrożny [zob. S. Grzybowski, System Prawa Cywilnego. Tom I. Część ogólna, Ossolineum 1985, s. 203]). Za niewywierające skutku, o jakim mowa w art. 6g, należałoby przy takiej wykładni uznać także informację wysłaną faksem. Należy pamiętać, że stanowisko SN w tej kwestii, odnośnie do formy oświadczeń woli, jest jednak odmienne. W jednym z wyroków, w którym interpretowano treść art. 77 k.c., stwierdził że "użyte w (...) art. 77 k.c. sformułowanie «na piśmie» jest przeciwstawieniem formy ustnej i woli wyrażonej w sposób w art. 60 k.c. wskazany. Uzupełnienie, zmiana, rozwiązanie i odstąpienie od zawartej na piśmie umowy może nastąpić - poza wypadkami w ustawie przewidzianymi - w każdy dowolny sposób, byleby tylko zostało stwierdzone pismem. Ustawa nie wymaga, ażeby pismo stwierdzające dokonanie wymienionych czynności zostało sporządzone i podpisane przez obie strony." [wyrok SN z dnia 16 stycznia 2001, II CKN 349/00, LEX nr 52690].
Art. 7.
Art. 7.
1. W komentowanym przepisie została wprowadzona regulacja, która umożliwia m.in. gminie (bo w przepisie mowa jest o publicznym zasobie mieszkaniowym) "stosowanie obniżonego czynszu najemcom o niskich dochodach, co umożliwi wspieranie za pomocą niskiego czynszu takich właśnie osób, natomiast zaprzestanie dotowania w ten sposób osób o wysokich dochodach. Jednocześnie w przypadku wzrostu dochodów i nieprawidłowego korzystania z obniżek, najemca będzie musiał zwrócić właścicielowi kwotę równą sumie obniżek, których nie powinien otrzymać" [uzasadnienie projektu do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, druk nr 3282 z dnia 9 września 2004 r., s. 11].
2. Pozytywnie należy ocenić interwencję ustawodawcy w odniesieniu do wprowadzenia możliwości obniżania czynszów wskazanym kategoriom osób. Co prawda każdy z właścicieli ma prawo do samodzielnego obniżania stawek czynszu, jednak szczegółowa regulacja w zakresie stosunków jednostek, o których mowa w komentowanym przepisie, uzasadniona jest ich statusem oraz potrzebą stworzenia jasnych mechanizmów określających te możliwości.
Przede wszystkim należy rozstrzygnąć, jaki charakter ma podjęta przez gminę (niniejsze rozważania są prowadzone na podstawie przykładu gminy, jednakże pamiętać należy, że odnoszą się one również do tych wszystkich właścicieli, którzy udostępniają lokale wchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego; o definicji zob. komentarz do art. 2 ust. 10 u.o.l.). Może tu chodzić albo o rozstrzygnięcie sprawy w trybie administracyjnym bądź cywilnym. W zakresie tej pierwszej możliwości, można by się skłaniać do przyjęcia interpretacji, że organ gminy (jako właściciel) dokonuje obniżki czynszu bądź też odmawia jej dokonania, w drodze wydania decyzji administracyjnej. Akceptacja tego stanowiska byłaby dla samego lokatora o tyle korzystna, gdyż pozwalałaby mu na wszczęcia całej procedury kontrolnej w stosunku do wydanego aktu administracyjnego. Jednak nie wydaje się, by w przepisie tym chodziło o podejmowanie przez właściciela, o którym mowa w ust. 1, rozstrzygnięcia w drodze wydania aktu administracyjnego. Przede wszystkim dlatego, że gmina (inna jednostka) występuje w tej sprawie jako równorzędny podmiot, jako właściciel - strona umowy o udostępnienie lokalu, na podstawie umowy najmu. Analogicznie więc, jak w przypadku osób fizycznych wynajmujących innym osobom należący do niej lokal, kształtuje w ten sposób treść łączącej ją umowy z najemcą. Nie jest to wobec tego sprawa o znaczeniu publicznoprawnym, w którym widać uprawnienia przyznane gminie jako podmiotowi działającemu w ramach przepisów administracyjnoprawnych [szczegółowo m.in. o pojęciu decyzji, sprawy z zakresu administracji publicznej, zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 268-273, gdzie uznano, że podjęcie przez organ gminy decyzji o wyborze osoby, z którą będzie zawarta umowa najmu, a która spełnia przesłanki określone w uchwale rady gminy, należy traktować jako innego niż wymienione w punkcie 1-3 art. 16 ustawy z 1995 r. o NSA (obecnie odpowiednikiem art. 16 jest art. 3 § 2 pkt 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm., który stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa]. Przyjęcie koncepcji, że w art. 7 ust. 2 i n. u.o.l. chodzi o złożenie przez gminę oświadczenia woli o zmianie treści umowy poprzez wprowadzenie, na wniosek lokatora, nowej niższej stawki czynszu, oznacza dla lokatora zapewnienie mu znacznie silniejszej ochrony. Przede wszystkim dlatego, że w razie odmowy obniżenia mu stawek czynszu może wystąpić na drogę sądową. Tutaj pozostaje do ustalenia, który ze środków prawnych przewidziany dla sporów tego typu mu przysługuje, tj. pozew na podstawie art. 189 k.p.c., czy też art. 64 k.c. Pierwsze rozwiązanie, tj. przyjęcie, że chodzi tu o pozew ustalający, że w ramach stosunku najmu najemca zobowiązany jest opłacać niższe stawki czynszu, należy wykluczyć. Przede wszystkim dlatego, że istnieje inny sposób, podstawa realizacji roszczenia najemcy (art. 64 k.c., o czym dalej), a właśnie możliwość powołania się na art. 189 k.p.c. przyjmuje się jedynie w tych sytuacjach, gdy niemożliwe jest dochodzenie roszczenia na podstawie innych przepisów. W konsekwencji nawet ta inna droga dochodzenia uprawnienia jest znacznie tańsza w realizacji, niż prowadzenie postępowania i egzekwowanie wyroku uzyskanego na podstawie art. 189 k.p.c. Dlatego też w razie odmowy, czy też bezczynności organu gminy, najemcy przysługuje możliwość realizacji żądania, by na podstawie art. 64 k.c. sąd zobowiązał gminę do złożenia oświadczenia o obniżeniu stawek czynszowych. Sąd może zobowiązać gminę do złożenia oświadczenia o obniżeniu stawek czynszowych, wskazując ustaloną przez siebie stawkę. Wyliczenie to jest możliwe, bo odbywa się na podstawie ustalonych przez organ wykonawczy jednostki (prezydenta, burmistrza czy wójta w przypadku gminy) stawek czynszu. Mając np. treść zarządzenia prezydenta miasta sąd wie, jakie stawki zostały ustalone dla 1 m2 lokali i jakimi przesłankami kierować się przy obniżaniu tej stawki. Poza tym sama ustawa zawiera wytyczne w ust. 7 ust. 2, nakazujące różnicowanie obniżek według dochodu gospodarstwa domowego. Przykładowo: w zarządzeniu Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 25 marca 2003 r. (nr 394/2003) w § 1 ustalono, że stawki czynszu za lokale mieszkalne ustala się na podstawie systemu oceny wartości użytkowej lokali mieszkalnych. System ten odnosi się do wyceny stawek czynszu według kryteriów wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów i zawiera cały szereg czynników, od których jest uzależnione uzyskanie liczby punktów, które wraz z kategorią lokalu decydują o wysokości stawki czynszowej za 1 m2. Zgodnie z punktem 3 załącznika nr 1 do niniejszego zarządzenia Prezydenta, wysokość stawek czynszowych za lokal mieszkalny jest iloczynem stawki czynszowej dla danej kategorii mieszkania i powierzchni użytkowej lokalu (według wzoru C (czynsz) = Pw (powierzchnia użytkowa) x S (stawka czynszu dla danej kategorii mieszkania). Natomiast według aneksu nr 5 do tego zarządzenia lokale, które uzyskały np. więcej niż "- 25" punktów (punkty te lokal otrzymuje za położenie, wyposażenie itd., a sposób punktowania określają aneksy zawierające ściśle przyporządkowaną liczbę punktów do określonego elementu, np. usytuowanie budynku, przy arterii o dużym natężeniu ruchu samochodowego, 500-1.000 samochodów na godzinę, w odległości do 20 m "- 2 punkty", ale przy arterii o ruchu samochodów powyżej 3.000 samochodów na godzinę, w odległości do 50 m "- 4" punkty; przyleganie mieszkania lub jego części do sklepu, lokalu gastronomicznego, usługowego, firmy produkcyjno-usługowej prowadzących działalność w godzinach nocnych czy przez całą dobę "- 2 punkty"; wyposażenie lokalu w centralną ciepłą wodę "+ 1 punkt" itd.), należy do kategorii 1 i miesięczna stawka czynszu wynosi 1,02 zł. Natomiast stawki czynszu w lokalach, które uzyskały najwyższą punktację "+ 8 i więcej" (jest to kategoria 18), wynoszą 4,02 zł. Wysokość stawki czynszowej za lokal socjalny w Krakowie wynosi natomiast 0,52 zł/m2. Mając na uwadze powyższe, sąd nie powinien mieć kłopotu z obniżeniem stawek czynszowych, zważywszy, że dodatkowo ustawa wymaga, by decyzje w sprawie obniżek czynszu były podejmowane na podstawie uchwały organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego (zob. komentarz do art. 8), albo zarządzenia wojewody czy też uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej (kto pełni taką funkcje, decyduje statut takiej osoby prawnej). W uchwale takiej (o czym także jest mowa w odniesieniu do gminy, w art. 21 ust. 2 pkt 4, w znowelizowanej wersji) powinny być bowiem wskazane także zasady obniżania stawek czynszowych. Dlatego też podsumowując, należy stwierdzić, że w razie odmowy, czy bezczynności (milczenia) gminy w sprawie skierowanego przez najemcę wniosku o obniżenie czynszu przysługuje mu prawno wniesienia do sądu pozwu o nakazanie gminie (albo innemu właścicielowi, o którym mowa w art. 7 u.o.l.) złożenia oświadczenia o obniżeniu stawek czynszowych i zobowiązaniu najemcy płacenia ich w nowej wysokości ustalonej na poziomie ... zł/m2.
3. Obniżki mogą być udzielane jedynie w stosunku do najemców, którzy spełniają także kryterium wysokości dochodu określonego w przepisie art. 7 ust. 2. W przypadku Krakowa wysokość dochodów umożliwiających staranie się pomoc mieszkaniową Gminy Miejskiej Kraków została określona w przypadku lokali wynajmowanych na czas nieoznaczony w następujący sposób: 1. Gospodarstwo jednoosobowe poniżej 150% najniższej emerytury - 843,87 zł; 2. Gospodarstwo wieloosobowe poniżej 100% najniższej emerytury - 562,58 zł (www.krakow.pl, data wizyty - 22 maja 2005 r.).
Obniżek stawek czynszowych udziela się na oznaczony czas, tj. 12 miesięcy. Nie wydaje się, by można było skrócić ten okres, bo dopiero zmiana sytuacji najemcy uzasadnia wystąpienie przez niego z informacją do właściciela, a ten na jej podstawie powinien odstąpić od dokonanych obniżek. Powstaje jednak pytanie, czy w stosunku do najemcy, nieinformującego właściciela o zmianie sytuacji majątkowej, a przez to nienależnie korzystającego z obniżek, można zastosować jakieś sankcje. Ustawodawca wprowadził tylko w jednym przypadku sankcję w postaci obowiązku zwrotu w wysokości 200% nienależnie obniżonego czynszu w sytuacji złożenia nieprawdziwej deklaracji (ust. 9). Wydaje się, że przepis ten odnosi się jedynie do sytuacji, gdy najemca złożył deklarację, niezgodną z rzeczywistością i ów stan niezgodny z zadeklarowanym wciąż istnieje. Nie wiadomo natomiast, jak odnieść się do sytuacji, w których złożona deklaracja nie odpowiada prawdzie w dniu jej złożenia, jednakże po upływie jakiegoś czasu najemca znajduje się w sytuacji, którą przedstawił gminie. Albo też najemca zawarł w deklaracji oświadczenie majątkowo-rodzinne zgodne z prawdą, ale jego sytuacja zmieniła się w czasie, na jaki udzielono mu obniżek, ale on przed upływem 12 miesięcy nie poinformował o tym gminy. Wydaje się, że w odniesieniu do pierwszego przypadku przepis o obowiązku zwrotu 200% nienależnie obniżonego czynszu powinien mieć zastosowanie, bo tu niezgodność zadeklarowanych dochodów z rzeczywiście osiąganymi istnieje już w dniu złożenia deklaracji. Jednakże raczej należałoby uznać, że obowiązek zwrotu dotyczy tylko tego okresu, w którym istniała niezgodność deklaracji z rzeczywistością. Gdy zaś chodzi o drugi ze wskazanych przypadków, niepoinformowanie właściciela o zmianie sytuacji i korzystanie z nienależnie obniżonych stawek powinno skutkować obowiązek zwrotu wartości obniżonego świadczenia, bo najemca w razie zmiany sytuacji staje się, dzięki opłacaniu niższego czynszu, wzbogacony o te obniżone kwoty. Problem jednak polega na tym, że w razie gdy w wyniku wywiadu przeprowadzonego przez właściciela okaże się, że najemca może faktycznie uiszczać czynsz w wysokości nieobniżonej, ustawa przyznaje właścicielowi możliwość odstąpienia od obniżenia czynszu (ust. 7). Ustawa natomiast nie wspomina o uprawnieniu dochodzenia różnicy w opłacanym czynszu na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Mimo tego należy uznać, że odstąpienie od stosowanych w stosunku do nierzetelnego najemcy obniżek nie jest jedyną (bo wskazaną tylko w art. 7 u.o.l.) sankcją za oszukiwanie właściciela. Sankcja cywilnoprawna, skoro mowa w tym przypadku o stosunkach cywilnoprawnych, jest naturalną konsekwencją, z jaką ustawa łączy przesunięcia majątkowe bez podstawy prawnej. Odstąpienie od obniżek czynszu powinno w tych przypadkach skutkować od chwili, w której brak było przesłanek do udzielenia najemcy obniżek i w tym zakresie, zobowiązanie najemcy do zwrotu nienależnie obniżonych kwot stawek czynszowych (czyli różnicy między stawką, jaką powinien płacić bez obniżek stawek, a wysokością stawki obniżonej).
Jeszcze inną sytuacją, z jaką można się spotkać przy dokonywaniu obniżek stawek czynszowych według reguł określonych w art. 7 u.o.l., może być kwestia pomylenia się przez najemcę składającego deklarację (od którego to oświadczenia zależy obniżenie stawek). Chociaż art. 7 ust. 9 przewiduje sankcję zwrotu 200% wysokości kwoty obniżonej stawki czynszu dla sytuacji, w której najemca składa deklarację, a ta nie odpowiada prawdzie, trudno zrównać przypadki umyślnego działania najemcy i pomyłki. Wydaje się, że ocena powinna być taka jak w przypadku niedoinformowania gminy o zmianie sytuacji majątkowej. Jeżeli najemca pomylił się, wówczas powinien w odpowiednim czasie poinformować o tym właściciela i tym samym uniknąć obowiązku zwrotu obniżonych stawek w wysokości 200%. Zwrot powinien dotyczyć różnicy między stawką nieobniżoną, a obniżoną. Przy czym na najemcy ciąży dowód, że złożenie deklaracji niezgodnej z prawdą nie było działaniem umyślnym.
4. Najemca, który kieruje wniosek o obniżenie czynszu (z wyjątkiem lokali socjalnych), powinien przedłożyć deklarację dochodów członków gospodarstwa domowego. Dochody te, jak i sposób ich wykazywania (wzór deklaracji) zostały określone w przepisach o dodatkach mieszkaniowych (zob. art. 7 ust. 1), do których ustawodawca zresztą się odwołuje. Zob. także wydane na podstawie art. 9 ustawy o dodatkach mieszkaniowych rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych wraz z załącznikami (Dz. U. z 2001 r. Nr 156, poz. 1817).
5. Ustawa przyznaje także właścicielowi środki kontroli w zakresie zarówno ujawnianego dochodu (ust. 6), jak i dochodów, jakie najemca rzeczywiście osiąga, a które pozwalają mu na opłacanie czynszu w normalnych, ustalonych przez właściwy organy wykonawczy stawkach.
Jakakolwiek wątpliwość co do dochodów najemcy może spowodować, że właściciel zażąda od niego przedstawienia zaświadczenia właściwego naczelnika urzędu skarbowego o osiąganych dochodach. Nieprzedstawienie zaświadczenia powoduje obligatoryjne odstąpienie od udzielonych obniżek czynszu (ust. 10) albo też nieudzielanie ich, gdy (podobnie jak niezłożenie deklaracji) najemca dopiero ubiega się o obniżenie stawek czynszu. Natomiast właściciel może odstąpić od dokonanych obniżek czynszu, gdy w wyniku powziętych wątpliwości co do stanu majątkowego najemcy (źródło tych wątpliwości jest nieistotne, może to być np. donos) przeprowadzi wywiad środowiskowy, który wykaże, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe. Pojęcie rażącej dysproporcji jest pojęciem ocennym, nieostrym i dlatego najemcy, w razie gdy nie zgadza się on z oceną i w konsekwencji odstąpieniem od obniżek czynszu, przysługuje możliwość wniesienia do sądu pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu (art. 189 k.p.c.), w ramach którego jest on nadal zobowiązany do opłacania czynszu w dotychczasowej, niezmienionej wysokości. Sposób przeprowadzenia wywiadu środowiskowego reguluje aktualnie wydane na podstawie art. 7 ust. 15 ustawy o dodatkach mieszkaniowych rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2001 r. w sprawie sposobu przeprowadzania wywiadu środowiskowego, wzoru kwestionariusza wywiadu oraz oświadczenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków gospodarstwa domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu (Dz. U. z 2001 r. Nr 156, poz. 1828).
6. Możliwość obniżek czynszu istnieje także dla podnajemców, osób, które podnajmują od np. gminy-najemcy lokal mieszkalny i nie są w stanie opłacać czynszu, jaki gmina płaci właścicielowi (zob. także komentarz do art. 20 u.o.l.). Takie bezpośrednie stosowanie przepisu do wskazanych przypadków potwierdza, że lokale wynajęte przez gminę i następnie podnajęte osobom nie wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego gminy, ale ze względu na funkcję, jaką te lokale spełniają, należy traktować je, jakby do niego należały.
7. W każdym przypadku udzielone na 12 miesięcy obniżki stawek czynszowych mogą być przedłużone na dalsze 12-miesięczne okresy. Przy czym nie ma tu żadnego automatyzmu, a lokator powinien odpowiednio wcześnie, np. na miesiąc naprzód, złożyć ponowny wniosek o udzielenie obniżek czynszu wraz z wymaganymi dokumentami.
Art. 8.
Art. 8.
1. Zmiana w odniesieniu do dotychczasowego stanu prawnego polega na określeniu, w przypadku gdy chodzi o lokale, których właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, organu uprawnionego do podjęcia decyzji w sprawie ustalenia stawek czynszu nie zarządu tej jednostki, ale ogólnie jej organu wykonawczego.
2. W tym miejscu należy przypomnieć, które z organów jednostek są organami stanowiącymi, a które wykonawczymi. Do podziału tego ustawodawca nawiązuje kilkakrotnie w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów:
- powiat: organ wykonawczy powiatu - zarząd (art. 8 ust. 2, art. 9 ust. 1, art. 26 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatu); organ stanowiący i kontrolny - rada,
- województwo samorządowe: sejmik województwa (organ stanowiący i kontrolny) i zarząd województwa (organ wykonawczy - art. 15, art. 16 ust. 1 i art. 31 ust. 1 ustawy o samorządzie województwa),
- organy gminy - rada gminy nazywana organem stanowiącym i kontrolnym oraz wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nazywany organem wykonawczym - art. 11a ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 26 ust. 1 ustawy o samorządzie gminy [za: J. Zimmermann, Prawo administracyjne, Kraków 2005, s. 214].
Art. 8(a).
Art. 8(a).
1. Wprowadzenie przepisu art. 8a jest reakcją ustawodawcy na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 października 2002 r. [K 48/01; sentencja ogłoszona dnia 10 października 2002 r. w Dz. U. Nr 168, poz. 1383], w którym Trybunał uznał, że art. 9 ust. 3 u.o.l. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. W uzasadnieniu wyroku Trybunał przywołał z jednej strony argumentację wskazującą, dlaczego przepis art. 9 ust. 3 u.o.l. został uznany za niezgodny z Konstytucja, z drugiej strony przedstawił swoje zapatrywania na to, w jaki sposób ustawodawca powinien uregulować kwestię podwyżek czynszów, by w przyszłości nie zostały one uznane za sprzeczne z Konstytucją.
2. Trybunał stwierdził, że nie można było ograniczyć możliwości podwyżek czynszu w stosunku do wszelkich najmów, a więc zarówno tych, które zostały nawiązane jeszcze przed 1994 r., na mocy decyzji administracyjnych, a najemcy płacili czynsze regulowane, jak i tych, które były co prawda nawiązane pod rządami ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, ale najemcy płacili tzw. czynsz wolny, a wreszcie tych najmów, które strony nawiązały już pod rządami ustawy o ochronie praw lokatorów i wynegocjowały same początkowe stawki czynszowe. Stanowisko Trybunału akcentowało w związku z tym także potrzebę ochrony wynajmujących, którzy otrzymywali czynsz regulowany (kwoty w praktyce niewystarczające na bieżące remonty), co wymagało zdaniem Trybunału podjęcia przez ustawodawcę jednej z dwóch operacji: "albo jednorazowego podniesienia zaniżonych stawek czynszu regulowanego i restryktywnej ochrony lokatorów przed ich dalszymi podwyżkami, albo - przy zamrożeniu istniejących stawek - dopuszczenia znacznych, stosunkowo szybko następujących po sobie podwyżek, do chwili osiągnięcia akceptowanego poziomu" [uzasadnienie wyroku, s. 14]. Ustawodawca jednak nie dosyć, że nie wybrał żadnej z tych opcji, to zdecydował o "zamrożeniu" nieracjonalnie niskich stawek wyjściowych czynszu przez wprowadzenie jedynie reglamentowanych podwyżek (uzależnionych od stopy inflacji, przy czym, jak zauważył Trybunał, podwyżki te, wobec stale malejącej stopy inflacji, okazują się minimalnymi) [zob. uzasadnienie wyroku, s. 14]. Z drugiej strony, w zakresie czynszów ukształtowanych przez strony umownie (zarówno tzw. czynszu wolnego ustalonego pod rządami dawnej ustawy, jak i czynszu ustalonego według reguł rynkowych pod rządami obecnej ustawy), przepis art. 9 ust. 3 u.o.l. zdaniem Trybunału naruszał konstytucyjnie chronione prawa lokatorów. "Łamiąc fundamentalną zasadę prawa zobowiązań pozwala bowiem jednej stronie stosunku umownego (właścicielowi w rozumieniu ustawy), wbrew woli kontrahenta, zmieniać treść umowy, tj. podnosić wysokość należnego świadczenia. Podwyższanie opłat za mieszkanie, w granicach wskazanych w art. 9 ust. 3, jest przy tym całkowicie dowolne i nie wymaga żadnego uzasadnienia, w szczególności - nie wiąże się ze zwiększeniem wartości świadczenia niepieniężnego, jakim jest udostępnienie lokalu." [uzasadnienie wyroku, s. 19].
Mając na uwadze powyższe, Trybunał podkreślił, że uznanie regulacji zawartej w art. 9 ust. 3 u.o.l. za niezgodną z Konstytucją nie oznacza wcale dowolności w kształtowaniu, czy też podnoszeniu stawek czynszowych. Co więcej, Trybunał stwierdził również, że "w momencie przejścia od czynszu regulowanego do czynszu umownego, ograniczenie dopuszczalności jego podwyżek jest koniecznością. Dotyczy ona również, jak się wydaje, stawek początkowych." [uzasadnienie wyroku, s. 13].
Z jednej strony minimum stawek czynszu, wyznaczany jest przez prawidłowo ustalony poziom kosztów utrzymania i bieżącej eksploatacji budynku. [uzasadnienie wyroku, s. 20]. Ustawodawca powinien mieć na uwadze, że kształtowanie wysokości stawek czynszowych ma służyć z jednej strony realizacji uprawnień właścicieli, z drugiej zaś uwzględniać także prawa lokatorów, co powinno zagwarantować stworzenie mechanizmu zapewniającego równowagę między tymi dwoma prawami [zob. uzasadnienie wyroku, s. 19, gdzie Trybunał powołuje także swoje wcześniejsze stanowisko wyrażone m.in. w wyroku z dnia 12 stycznia 2000 r.].
Dlatego też, jak uznał Trybunał, właściwa regulacja powinna:
- wskazywać pewne granice stawek początkowych tam, gdzie istnieje czynsz umowny, zwłaszcza przez odniesienie do stanu technicznego lokalu, jego położenia itd.,
- publikowanie (czy to przez Urząd Mieszkalnictwa, organizacje konsumenckie, czy jednostki samorządowe) danych o wysokościach czynszów, co pozwoliłoby uniknąć rażącego wygórowania stawek czynszowych, a samym najemcom umożliwiłoby weryfikacje proponowanych przez kontrahenta stawek; z drugiej strony, jak twierdzi Trybunał, zapewnienie jawności w tym zakresie pełniłoby również rolę informacyjną w razie podwyższenia stawek czynszowych [zob. uzasadnienie, s. 21]. Ponadto, ponieważ Trybunał wielokrotnie podkreślał, że pojęcie "czynszu wolnego" nie jest tożsame z "czynszem dowolnym". "Jako oczywiste wyznaczniki jego wysokości Trybunał wskazał przepisy Kodeksu cywilnego: art. 5, art. 58 § 2 i art. 388 (s. 44 uzasadnienia wyroku). Na tle obecnie obowiązującego stanu prawnego, Trybunał Konstytucyjny nie tylko podziela to zapatrywanie, co znalazło wyraz w wyżej formułowanych tezach, ale ocenia, że kwestionowany art. 9 ust. 3 ustawy bezpodstawnie uprzywilejowuje właścicieli lokali oddających je do używania w zamian za czynsz ustalany umownie" [uzasadnienie wyroku, s. 21 i 22].
3. Nowa treść art. 8a jest także pośrednio wynikiem treści art. 28 u.o.l., który w ust. 2 umożliwiał podnoszenie czynszów (z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych) do 3% wartości odtworzeniowej. Granica ta miała obowiązywać do 31 grudnia 2004 r., wobec czego ustawodawca, korzystając ze wskazówek danych przez Trybunał w uzasadnieniu do wyroku z 2 października 2002 r. [zob. punkt poprzedni] "uwalniając czynsze", chciał z drugiej strony wprowadzić także pewne mechanizmy ochronne dla lokatorów. W konsekwencji udało się ustawodawcy w tym przepisie ukształtować podstawy dla ustalania podwyżek czynszowych, które jednak przez pewien czas zachwiane były przez reguły wprowadzone w art. 9 ust. 1 i 1a. Ta regulacja (ust. 1a art. 9 został wprowadzony przez ustawę z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) została jednak uznana za niekonstytucyjną (zob. komentarz do art. 9 u.o.l.). Z drugiej strony ustawodawca przy kształtowaniu treści analizowanego przepisu musiał kierować się także stanowiskiem Trybunału Konstytucyjnego wyrażonym w wyroku z dnia 12 maja 2004 r. [SK 34/02; sentencja ogłoszona dnia 31 maja 2004 r. w Dz. U. Nr 122, poz. 1289], w którym TK uznał za zgodne z przepisami Konstytucji (art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) wprowadzone w art. 28 u.o.l. ograniczenie czasowe utrzymanego przez ustawodawcę zakazu podnoszenia stawek czynszowych podwyżek 3% wartości odtworzeniowej lokalu w tych stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów czynsz regulowany. W uzasadnieniu Trybunał wskazał, że na ocenę tego przepisu jako nienaruszającego istoty prawa własności wpływa głównie to, że "ustalenie górnej granicy wysokości czynszu w zaskarżonym przepisie nastąpiło z wyraźnie określonym horyzontem czasowym - do końca 2004 r.". Po drugie, jak uznał Trybunał, "utrzymywanie górnej granicy opłat za mieszkanie było już przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny i zostało uznane za konieczne dla porządku publicznego w państwie co najmniej w okresie przejściowym" [uzasadnienie wyroku, s. 5].
4. Aktualna regulacja pozwala właścicielowi podwyższyć stawki czynszowe, z tym że wypowiedzenie obowiązujących stawek powinno odbyć się w określonych terminach wypowiedzenia. Wypowiedzenie powinno być dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu. Oznacza to, że wypowiedzenie stanie się skuteczne z upływem ostatniego dnia miesiąca następującego po upływie 3 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia. Można to zilustrować przykładem. Jeżeli właściciel chce zmienić stawki czynszowe i w formie pisemnej przekazuje najemcy nowe stawki w dniu 15 czerwca, najemca będzie zobowiązany do płacenia nowych stawek dopiero od 1 października tego roku. Wypowiedzenie to powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności, ale nie wymaga od właściciela podawania przyczyn podniesienia stawek za czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu (odmienna regulacja obowiązuje w odniesieniu do opłat niezależnych od właściciela, zob. komentarz do art. 9). Dopiero, gdy przekroczy ona 3% wartości odtworzeniowej w skali roku, najemca ma prawo domagać się uzasadnienia takiej decyzji i przyczyny i kalkulacji, o których mówi art. 8a ust. 4. Ustawa wprowadza również termin, w jakim właściciel powinien wyjaśnić najemcy przyczynę podwyżek. Problematyczna jest jednak sankcja niedochowania terminu. Ma to bowiem istotne znaczenie, gdyż nawet sam najemca jest ograniczony dwumiesięcznym terminem w zakresie skierowania sprawy do sądu i uznania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości stawek za bezskuteczne. W tym miejscu pojawia się jeszcze inna wątpliwość. Zgodnie bowiem z treścią art. 8a ust. 5 u.o.l. termin ten jest liczony od dnia wypowiedzenia, z tym że nie wiadomo, czy chodzi o wypowiedzenie doręczone lokatorowi, czy już skuteczne. W uzasadnieniu projektu wskazano jedynie, że wprowadzona zostaje dla lokatora możliwość kwestionowania zasadności i wysokości stawek czynszowych, wtedy gdy przekroczy ona 3% wartości odtworzeniowej lokalu, na drodze sądowej, z tym że ciężar udowodnienia zasadności podwyżek ciąży na właścicielu. Ponieważ jednak chodzi o kwestionowanie podwyżek, wydaje się, że termin dwumiesięczny powinien być liczony od dnia doręczenia wypowiedzenia. Tyle tylko, że w razie braku odpowiedzi właściciela w ciągu 7 dni najemca nie wie, czy wystąpienie na drogę sądową jest w jego przypadku uzasadnione, czy też rzeczywiście istnieją jakieś uzasadnione przyczyny, dla których właściciel podjął decyzję o podwyżce stawek czynszowych, czy też innych opłat za używanie lokalu. W tej sytuacji istnieje z pewnością jedno właściwe, możliwe rozwiązanie. W razie gdyby właściciel nie odpowiedział na wezwanie lokatora o przedstawienie na piśmie kalkulacji i przyczyn podwyżek, ewentualne oddalenie powództwa najemcy z tego powodu, że podwyżka okazała się zasadna, nie może pociągać dla niego dalszych negatywnych konsekwencji procesowych. Chodzi przede wszystkim o zasądzenie kosztów. Właściciel mimo wygranej nie uzyska zasądzenia kosztów od lokatora. Od strony procesowej wygląda to w ten sposób, że sąd na podstawie art. 103 § 1 k.p.c. obciążyłby kosztami procesu stronę wygrywającą, bo zgodnie z tym przepisem sąd niezależnie od wyniku sprawy może włożyć na stronę obowiązek zwrotu kosztów, wywołanych ich niesumiennym lub oczywiście niewłaściwym postępowaniem. Jednakże jest z tym związana wątpliwość, czy ten przepis można zastosować do tych przypadków, kiedy oczywiście niewłaściwe postępowanie nie miało miejsca w procesie, ale jeszcze przed jego wszczęciem, tym samym będąc główną przyczyną rozpoczęcia niepotrzebnego postępowania. W jednym z orzeczeń SN wykluczył tę możliwość, stwierdzając, że chodzi "o niesumienne lub oczywiście niewłaściwe postępowanie" to w znaczeniu art. 103 k.p.c. postępowanie strony w samym procesie, nie zaś przed procesem [zob. wyrok SN z dnia 25 sierpnia 1967 r., II PR 53/67, OSP 1968, nr 6, poz. 120]. Dlatego wydaje się, że właściwszą podstawą prawną może być jedynie art. 102 k.p.c., co potwierdza też jedno z orzeczeń Sądu Najwyższego, w którym stwierdził on, że można uznać za sprzeczne z zasadami słuszności - i nie obciążyć pełnymi kosztami strony przegrywającej sprawę (art. 102 k.p.c.) - żądanie zapłaty kosztów procesu zgłoszone przez przeciwnika, który swym niesumiennym lub oczywiście niewłaściwym postępowaniem wywołał proces i koszty połączone z prowadzeniem tego procesu [postanowienie SN z dnia 5 sierpnia 1981 r., II CZ 98/81, OSN 1982, nr 2-3, poz. 36].
Inną konsekwencją, z jaką mógłby się spotkać właściciel w razie bezczynności, czy też odmowy udzielenia lokatorowi pisemnej odpowiedzi na temat podwyżek, mogłoby być uznanie, że termin dwumiesięczny do wniesienia powództwa do sądu nie rozpoczął się dla lokatora. Oznaczałoby to wobec tego, że dopiero doręczenie przyczyn i kalkulacji podwyżek umożliwiłoby lokatorowi właściwą ocenę sytuacji, przede wszystkim ewentualne podjęcie decyzji o wystąpieniu na drogę sądową. Taka interpretacja byłaby jednak wbrew brzmieniu przepisu, który bieg terminu dla wszczęcia postępowania przed sądem odnosi do dokonanego wypowiedzenia (właściwie doręczenia tego oświadczenia).
Kolejną możliwością negatywnych konsekwencji, z jakimi mógłby spotkać się właściciel nieudzielający odpowiedzi lokatorowi, jest uznanie, że wraz z upływem terminu 7 dni i nieprzedstawieniu kalkulacji i uzasadnienia podwyżek traci on możliwość powoływania się w procesie na te argumenty. Oznaczałoby to, że nie mógłby przedstawiać i dowodzić przed sądem zasadności tych podwyżek. Przyjęcie tej wykładni stanowiłoby dla właścicieli istotny bodziec w zakresie wywiązywania się z ustawowego obowiązku udzielenia informacji lokatorowi na jego żądanie, zwłaszcza gdy chodzi o tak zasadnicze dla niego kwestie, jak wysokość czynszu.
Wreszcie można uznać, że udzielenie informacji przez właściciela na żądanie lokatora może być przesłanką skutecznej podwyżki stawek czynszowych, co implikuje twierdzenie, że brak informacji jest równoznaczny z nieskutecznym wypowiedzeniem wysokości dotychczasowych stawek czynszowych.
5. W ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia lokator może także w ogóle nie zgodzić się na podwyżkę, co powoduje, że po upływie trzech miesięcy od dnia wypowiedzenia umowa o odpłatne używanie lokalu zostaje rozwiązana. Obok możliwości zakwestionowania w ogóle podwyżki stawek czynszowych, lokator może wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżki co do zasady są słuszne, lecz nie w proponowanej przez właściciela wysokości. W każdym z tych przypadków ustawodawca do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, czy też rozwiązania umowy, nakazuje płacić najemcy dotychczasową stawkę czynszową. Można się zastanawiać, czy w razie gdyby sąd przyznał rację właścicielowi, należałaby mu się różnica między skutecznie podwyższonym czynszem (a więc po upływie terminu wypowiedzenia) a czynszem realnie opłacanym przez lokatora (czy też w przypadku, gdy chodzi o inne niż najem tytuły uprawniające do używania lokalu, opłaty za używanie lokalu), czy też ustawowo wprowadzone i określone terminy dla opłacania przez lokatora dotychczasowych stawek czynszowych wykluczają taką możliwość.
6. W każdym przypadku dokonania podwyżek, podlegających zaskarżeniu weryfikację, czy w sprawie zachodził tzw. uzasadniony wypadek, decyduje sąd. Strony mogą jednak w umowie określić, wystąpienie jakich przyczyn uprawnia właściciela do podwyżek czynszu. Wydaje się jednak, że nawet umowne określenie tych przypadków nie pozbawia lokatora możliwości wystąpienia na drogę sądową. Za uzasadnione należy uznać takie podwyżki, które - jak słusznie zauważono w uzasadnieniu - będą pokrywać bieżące koszty eksploatacji i remontu, modernizacji zasobu, czy też osiągnięcie zysku [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 25]. Należy zaznaczyć, że podwyższenie stawek czynszowych jedynie w celu osiągnięcia zysku będzie zmuszać sąd (w razie zaskarżenia podwyżek przez lokatora) do bardzo wnikliwej oceny pod kątem nadużycia prawa podmiotowego, chociaż należy zaznaczyć, że ocena ta jest bardzo trudna.
7. Analizowane przepisy nie mają zastosowania do trzech wymienionych w ust. 7 przypadków. Oznacza to, że właściciel nie musi się tłumaczyć, a lokator nie ma legitymacji do zaskarżenia podwyżek, w razie gdy przekraczają one co prawda 3% wartości odtworzeniowej lokalu w ciągu roku, lecz nie są wyższe niż 10% dotychczas opłacanego czynszu. W przypadku opłat, do jakich są zobowiązani członkowie spółdzielni mieszkaniowych, kwestie te regulują szczegółowo wskazane przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych. Rozróżnienie w punkcie drugim ust. 7 pkt 2 komentowanego przepisu na członków spółdzielni i osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest wynikiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. (K 32/03), w którym uznano, że art. 172 ust. 2 i art. 178 ust. 1 są niezgodne z Konstytucją. Wcześniej jednak wskutek zmiany art. 228 Prawa spółdzielczego "wprowadziła możliwość, by spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego mogło w sposób trwały przysługiwać spadkobiercom członka, chociażby nie byli oni członkami spółdzielni" [zob. J. Pisuliński, Prawo lokalowe. Wprowadzenie, Kraków 2005, s. 31, który szczegółowo omawia zmiany w Prawie spółdzielczym i ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych]. Wszystkie te zmiany spowodowały, że obok członków spółdzielni własnościowe prawa do lokali mieszkalnych mogą przysługiwać także osobom niebędącym członkami spółdzielni.
8. Wyłączenie możliwości zaskarżenia podwyżek stawek czynszów nieprzekraczających w skali roku 10% dotychczasowego czynszu, czy też opłat niezależnych od właściciela oznacza, że wypowiedzenie dotychczasowych stawek następuje nie w trybie art. 8a, ale art. 6851 k.c., a więc także w innym terminie (bo najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a nie jak w przypadku, o którym mowa w art. 8a ust. 2, w terminie trzymiesięcznym). W związku z tym powstaje pytanie, czy stawki czynszu, w lokalach, które podlegają przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, ale zostały wyłączone spod możliwości kontroli przez art. 8a, mogą podlegać kontroli sądu. Podstawą, tak jak w przypadku lokali użytkowych, byłyby przepisy ogólne (zob. komentarz do art. 6851 k.c.). Wątpliwości jednak może budzić fakt, że ustawodawca wyraźnie wyłączył możliwość kontroli tych stawek w art. 8a ust. 7 u.o.l. Wydaje się, że zamiarem ustawodawcy było stworzenie mechanizmów ochronnych jedynie w tych przypadkach, gdy stawki przekraczają 10% dotychczasowego czynszu i 3% wartości odtworzeniowej w roku. Od razu nasuwa się refleksja, że interpretowany w ten sposób przepis raczej należałoby uznać za niekonstytucyjny, bo w razie podniesienia czynszu lokatorom zajmującym lokale mieszkalne niepodlegające reżimowi ustawy, czy też zajmującym lokale użytkowe, każda stawka czynszu może podlegać kontroli na podstawie przepisów ogólnych.
Art. 9.
Art. 9.
ust. 1 i 2
1. Komentowane przepisy (tzn. art. 9 ust. 1 i art. 9 ust. 1a), wprowadzone do ustawy o ochronie praw lokatorów w drodze art. 1 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw oraz art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r., o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zostały w dniu 19 kwietnia 2005 r. uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją. Dokładnie w zakresie art. 1 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. (która nadała art. 9 ust. 1 u.o.l. nowe brzmienie) Trybunał zakwestionował część zawierającą wyrazy "a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokal, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela" i uznał przepis w tym zakresie za niezgodny z art. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 34 Konstytucji RP. Jako niezgodny z tymi samymi przepisami Konstytucji Trybunał uznał art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. (który wprowadził nowy ust. 1a art. 9 u.o.l.).
2. Wprowadzenie nowej regulacji w art. 9 (przed uznaniem jego niekonstytucyjności) spowodowało pewną niespójność, co zauważono także w literaturze. System gwarantujący lokatorowi ochronę w razie nieuzasadnionych podwyżek, przekraczających 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku i 10% wysokości płaconego czynszu, właściwie realizował dotychczasowe wskazówki Trybunału zawarte w jego orzeczeniach. Z jednej strony w stosunku do lokatorów, którzy podlegali przed wejściem w życie ustawy o najmie lokali, jak i w czasie jej obowiązywania tzw. czynszowi regulowanemu, została realizowana zasada pewności i zaufania do prawa przez "zamrożenie" uwolnienia czynszów przed dniem 1 stycznia 2005 r. Z drugiej strony właściciele spodziewali się, że po upływie tej daty będą mogli ustalać wysokość czynszów na pułapie umożliwiających zarówno remonty kamienic, budynków (argument najczęściej powoływany w wypowiedziach wynajmujących), jak i zarabianie na wynajmowanych lokalach. Jedno i drugie założenie mogło zostać realizowane w drodze regulacji art. 8a u.o.l. (zob. komentarz). Ten mechanizm jednak został zburzony właśnie poprzez wprowadzenie regulacji art. 9, który do dnia wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego ustalał, że w razie, gdy czynsz lub opłaty za używanie lokalu przekraczają w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, wtedy dla skuteczności podwyżka czynszu (opłat) nie mogła przekroczyć 10% wysokości płaconego czynszu (czy innych opłat za używanie lokalu). W dodatku ust. 1a art. 9 rozszerzał ten zakaz do podwyżek, które miałyby doprowadzić do sytuacji, w której dotychczasowy czynsz (opłaty za używanie lokalu) przekroczyłyby 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Stworzono znowu w ten sposób pewien mechanizm gwarantujący niemożliwość podniesienia czynszu (opłat za używanie lokalu) powyżej 10% dotychczas płaconego czynszu. Przy czym podwyżki te nie mogły i nadal nie mogą (bo w tym zakresie przepis nie został uznany za niezgodny z Konstytucją) być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Przepisy te nie dotyczą podwyżek opłat niezależnych od właściciela.
3. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, co warto dodać, jest konsekwencją orzeczenia Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu, który w lutym tego roku przyznał w wyroku rację M. Hutten-Czapskiej w sprawie przeciwko Polsce, gdzie stwierdził, że polskie przepisy naruszają prawa własności w części ograniczającej wysokość czynszów. Ewentualne roszczenia mogły wobec tego przynieść ogromne straty finansowe. Zdawał sobie z tego sprawę także ustawodawca polski, który w uzasadnieniu jednego z projektów możliwych rozwiązań tę kwestię poddał analizie [zob. uzasadnienie autopoprawki projektu o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie. Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, druk nr 2382-A].
4. Aktualnie podwyżki czynszów odbywają się według zasad określonych w art. 8a.
ust. 2
1. Podwyższanie opłat niezależnych od właściciela zostało, co oczywiste, wyłączone z zakresu przepisu umożliwiającego podwyżki czynszu i innych opłat za używanie lokalu. Są to bowiem opłaty, co wynika także z ich nazwy, na których wysokość właściciel nie ma wpływu. W każdym przypadku podwyżek, a nie tak jak przypadku czynszu czy innych opłat za używanie lokalu, na żądanie lokatora właściciel powinien przedstawić kalkulację i przyczyny podwyższenia opłat niezależnych. Faktycznie chodzi tu o przedstawienie lokatorowi tych dokumentów, które sam właściciel otrzymuje od usługodawcy (np. nowe warunki dostarczania gazu, podwyżki ceny za dostarczenie energii elektrycznej itd.). Wobec tego dotychczas należało przyjąć, że samo przesłanie lokatorowi pisma zawiadamiającego o podwyżce nie spełnia tego wymogu i jest bezskuteczne, z czym należało łączyć konsekwencję w postaci zobowiązania lokatora do opłacania opłat niezależnych przy niezmienionych stawkach.
2. Sytuacja ta, jak się wydaje, zmieniła się poprzez dodanie nowego zdania drugiego. Trudne do zinterpretowania jest stwierdzenie, że lokator jest obowiązany opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, w jakiej jest to niezbędne do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego dostaw, o których wspomina przepis. Można wyobrazić sobie, że chodzi tu o sytuacje, w których właściciel zażądał od lokatora płacenia wyższych rachunków za określone dostawy czy usługi, ale nie przedstawiając kalkulacji i wyliczenia, co nie powoduje powstania po stronie lokatora obowiązku opłacania wyższych stawek (właściciel nie spełnił wymagań ustawowych), w konsekwencji nadal płaci on rachunki w dotychczasowej wysokości i wówczas należałoby przyjąć, że te opłaty odpowiadają wysokości kosztów dostaw czy usług, które ponosi właściciel. Dopiero więc po skutecznym zawiadomieniu i wezwaniu lokatora (a więc ze szczegółowo wymienionymi przyczynami i kalkulacjami podwyżek) powstaje obowiązek lokatora do opłacania wskazanych należności. Do tego czasu (tj. skutecznego, bo zgodnego z wymaganiami ustawy zawiadomienia o podwyżkach) obowiązek opłacania opłat istnieje tylko w takiej wysokości, w jakiej był poprzednio. Dodane zdanie drugie należy interpretować w ten sposób, że oznacza on zakaz pobierania przez właściciela wyższych niż wynika to z umów łączących go z dostawcami kwot (by w ten sposób nie wzbogacił się kosztem lokatora) i wprowadzenia obowiązku opłacania tylko takich kwot przez lokatora, czemu miałoby właśnie służyć wymaganie, by właściciel przedstawił lokatorowi wykazać wszelkich podwyżek wraz z przyczynami i kalkulacją (wówczas lokator może zweryfikować wysokość opłat). Mimo więc że właściciel żąda więcej niż wynika to z przedstawionych kalkulacji, lokator ma płacić tyle, ile wynika z zestawienia opłat i dokumentów przedstawionych przez właściciela.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.l. W literaturze panują rozbieżne stanowiska co do tego, czy inne opłaty, jak np. za antenę zbiorczą, koszty eksploatacji windy, domofonu, którymi właściciel obciąża lokatora, zaliczają się do opłat niezależnych, czy nie. Reprezentowane jest bowiem stanowisko, że są "to urządzenia, które powodują dodatkowe wydatki od właściciela". Wskazuje się bowiem, że urządzenia te z jednej strony nie należą do niezbędnego wyposażenia budynku, wymagają napraw i konserwacji. Poza tym lokator opłaca wywóz śmieci, a przecież utrzymanie czystości ciąży także na właścicielu [argumentację taką przedstawiają A. Gola, L. Myczkowski, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 40, przypis 4; powołują się również na niskie czynsze, które wówczas obowiązywały, co zdaniem Autorów pogłębiłoby jedynie nierówność między stronami]. Słuszne jest jednak stanowisko, według którego w razie gdy właściciel pobiera od lokatora jako opłaty nienależne inne niż wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.l., "to świadczenie to należy oceniać jako nienależne w rozumieniu art. 410 k.c. i lokatorowi przysługuje roszczenie o zwrot" [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym, zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 116; podobnie E. Bończak-Kucharczyk, która twierdzi, że opłaty te nie należą do opłat niezależych od właściciela [E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, Warszawa 2002, s. 104].
ust. 4, 7 i 9
Uchylenie ust. 4, 7 i 9 jest konsekwencją wprowadzenia przepisów odpowiednio art. 8a ust. 4, 8a ust. 7 pkt 2 oraz przeniesienia definicji wskaźnika przeliczeń do art. 2 ust. 1 pkt 12.
Warto także wskazać, że uchylenie art. 9 ust. 4 u.o.l. i wprowadzenie w jego miejsce art. 8a ust. 4, odnoszącego się do podwyżek czynszów i innych opłat za używanie lokalu (w ogóle cały art. 8a dotyczy podwyżek czynszu i innych opłat za używanie lokalu), wyszło naprzeciw oczekiwaniom tych, którzy uznawali, że dotychczasowa regulacja art. 9 ust. 4 u.o.l. naruszała zasadę równości między najemcami lokali mieszkalnych a innymi lokatorami korzystającymi z lokali na podstawie innych niż najem tytułów prawnych. Do takiego wniosku doszedł m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich, który w piśmie z dnia 11 czerwca 2003 r. do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast podkreślił, że "zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) na żądanie lokatora właściciel obowiązany jest podać przyczynę podwyższenia opłat za używanie lokalu oraz przedstawić kalkulację w tym zakresie. Jednakże wymienione uprawnienie nie dotyczy czynszu. Oznacza to, że lokatorzy inni niż najemcy na wskazanej podstawie prawnej mogą żądać od właściciela lokalu uzasadnienia podwyżki opłat za używanie tego lokalu, a także jej szczegółowej kalkulacji. Uprawnienie takie nie istnieje natomiast po stronie najemców lokali mieszkalnych" [pismo i dalsza argumentacja RPO dostępne na stronach www.brpo.gov.pl, data wizyty - 30 marca 2005 r.].
Art. 9(a).
Art. 9(a).
1. Niniejszy przepis odsyła do art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego [Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.], zgodnie z którym stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Jednakże ustalony w sposób powyższy czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, z jednym wyjątkiem określonym w art. 30 ust. 5 pkt 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Art. 11.
Art. 11.
ust. 1
Zmiana wprowadzona w art. 11 ust. 1 w stosunku do dotychczasowej regulacji odnosi się do ustalonego przez ustawodawcę katalogu przyczyn umożliwiających dokonanie wypowiedzenia przez właściciela. Dotychczas wypowiedzenie mogło być dokonane z przyczyn wskazanych w całym przepisie, aktualnie chodzi jedynie o ustępy 2-5. W konsekwencji nie doprowadzi to do zawężenia przyczyn uprawniających do wypowiadania lokalu (ust. 6 dotyczy wyboru przez lokatora w razie niezamieszkania przez właściciela w lokalu jednego z przysługujących mu uprawnień, ust. 8 dotyczy stosunków prawnych, które nie kończą się wypowiedzeniem, ust. 9 prawa do lokalu zamiennego dla lokatora, któremu wypowiedziano umowę z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 pkt 4, ust. 10 dotyczy możliwości rozwiązania umowy przez sąd, a nie wypowiedzenia, ust. 11 dotyczy wypowiedzenia najmu w TBS-ach, wreszcie ust. 12 - ochrony lokatorów, którzy w dniu wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 5 ukończyli 75 lat). Wątpliwości może budzić jeden wypadek wskazany w art. 11 ust. 7 (ust. 1 wyraźnie stanowi, że wypowiedzenie jest możliwe jedynie w razie zaistnienia którejkolwiek przesłanki wypowiedzenia określonej w ust. 2-5), stwarza nową podstawę wypowiedzenia dla właścicieli, którzy wypowiadają umowę z tego powodu, że w lokalu dotychczas zajmowanym przez lokatora ma zamieszkać jedna z wymienionych w przepisie osób. Należy stwierdzić jednak, że brzmienie ust. 7, który nakazuje stosować art. 11 ust. 4-6 do omawianego przypadku, operując przy tym pojęciem wypowiedzenia umowy, jest argumentem przemawiającym za rozszerzeniem przesłanek określonych w art. 11 ust. 1, także i do sytuacji wypowiedzenia umowy z powodu zamieszkania w lokalu jednej ze wskazanych w przepisie osób.
ust. 2
Zmiana wprowadzona do tego przepisu, oznacza, że zgoda wynajmującego na podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu, czy też jego części wymaga pisemnej zgody właściciela. Jej brak powoduje, że w razie, gdy lokator zdecyduje się na jedną z wymienionych czynności, właściciel uzyskuje uprawnienie do wypowiedzenia. Jak wynika z uzasadnienia projektu, "obowiązek wyrażenia zgody na piśmie ułatwi rozstrzyganie ewentualnych sporów" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 26]. Wypada zaznaczyć, że chodzi tu o zastrzeżenie formy pisemnej pod rygorem utrudnień dowodowych. Jeżeli lokator uzyskał zgodę właściciela w innej formie, np. telefonicznie, drogą mailową, może udowodnić to w czasie postępowania, co tym samym uczyni bezskutecznym wypowiedzenie właściciela z tego powodu.
ust. 3
W odniesieniu do dotychczasowego stanu prawnego nowe brzmienie przepisu różni się w dwóch miejscach. Po pierwsze, możliwość wypowiedzenia najmu z dwóch wskazanych w przepisie powodów ma właściciel lokalu, w którym wysokość czynszu jest niższa niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku. Dodanie przez ustawodawcę, że chodzi tu o wartość odtworzeniową lokalu w skali roku, jedynie uściśla dotychczasową regulację. Już bowiem na tle dotychczasowego brzmienia przepisu wyrażono stanowisko, że pominięcie zwrotu, iż chodzi tu o stosunek roczny, nie może powodować, że chodzi tu o inną niż wskazana relacja [zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 146].
Kolejna zmiana dotyczy usunięcia z punktu drugiego komentowanego przepisu przymiotnika "pobliskiej", co w konsekwencji oznacza, że jedynie wtedy, gdy czynsz lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku, i jedynie, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, którego może używać i spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego oraz gdy jest położony w tej samej miejscowości. Właściciel nie może zatem wypowiedzieć najmu, gdyby lokal taki istniał, ale był położony w pobliskiej miejscowości (chociaż definicja tego pojęcia, jak wskazuje się w doktrynie, nie jest ostra, zob. np. D. Tomaszewski, według którego przy ocenie, czy daną miejscowość można było uznać za pobliską, należało brać pod uwagę nie tylko kwestie odległości, ale też takie kwestie, jak wielkość miejscowości, połączenia komunikacyjne, a nawet w konkretnych okolicznościach także miejsce zatrudnienia najemcy, D. Tomaszewski, Zakończenie najmu lokalu, Kraków 1999, s. 98].
ust. 7
W komentowanym przepisie zmiana wprowadzona przez ustawodawcę polegała na wprowadzeniu obowiązku pisemnego wskazania członka rodziny, który ma zamieszkać w opróżnionym lokalu. Jak zaznaczono, "proponowany zapis jest doprecyzowaniem jednego z najbardziej krytykowanych artykułów ustawy. Proponowana zmiana ma na celu ograniczenie nadużywania tego przepisu przez niektórych właścicieli" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 27]. Właściwie wprowadzenie wymagania wskazania członka rodziny, który ma zamieszkać w opróżnionym lokalu, na piśmie pod rygorem nieważności, ma znacznie ułatwić lokatorom w orientowaniu się w sytuacji, z drugiej strony zmusić właścicieli do konkretyzowania względem lokatorów osób, z powodu których umowa uprawniająca lokatora do używania lokalu zostaje wypowiedziana.
Właściwie podobnie jak to było w przypadku art. 11 ust. 3 u.o.l. w zakresie relatywizowania 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, tak i na gruncie art. 11 ust. 7 był wypowiadany pogląd, że wypowiedzenie dokonane na tej podstawie powinno zawierać wskazanie, o jakiego członka rodziny chodzi. Nie wystarczy wobec tego napisanie w wypowiedzeniu, że w lokalu ma zamieszkać osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, bo tak naprawdę nadal nie wiadomo byłoby, o kogo chodzi, i łatwo byłoby właścicielowi umowę tę skutecznie wypowiedzieć, a trudno lokatorowi udowodnić, że właściciel nie miał zamiaru, by w lokalu osoba ta zamieszkała bądź w ogóle nie było takiej osoby. Z drugiej strony, by zapobiec ewentualnym komplikacjom mogącym pojawić się w sytuacji, gdy wymieniona w wypowiedzeniu osoba nie może zamieszkać w lokalu, należy za całkowicie uzasadnione uznać wskazanie w wypowiedzeniu kilku osób, które należą do kręgu osób wskazanych w art. 11 ust. 7 u.o.l., na zasadzie podstawienia (jeżeli w lokalu nie zamieszka osoba X, w stosunku do której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, to zamieszka osoba Y - zstępny, a gdyby ona nie mogła zamieszkać, zamieszka w lokalu...) [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 161]. Istotne jest przede wszystkim także to, żeby zamiar właściciela, by w lokalu zamieszkała wskazana osoba, był usprawiedliwiony obiektywnymi potrzebami tej osoby, przy czym należy przyjąć, że potrzeby te powinny istnieć w chwili wypowiedzenia.
ust. 10
Pierwotnie proponowano, by art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego został umieszczony w ust. 1 w katalogu przyczyn uprawniających właściciela do wypowiedzenia. Ostatecznie jednak zdecydowano o wprowadzeniu odrębnego ust. 11, przewidującego możliwość wypowiedzenia najmu w tzw. TBS-ach, co rozszerza katalog podstaw wypowiedzenia o następujące sytuacje: jeżeli najemca nie złoży deklaracji raz na dwa lata do 30 kwietnia danego roku, jeżeli najemca złoży deklarację zawierającą oświadczenia niezgodne z prawdą, (towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; wówczas po rozwiązaniu umowy użytkownik lokalu jest zobowiązany płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłby, gdyby umowa nie została rozwiązana), a także gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające określoną wysokość w ust. 1 pkt 2 ustawy, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu i zastosować czynsz wolny.
ust. 12
Niniejszy przepis został dodany w celu stworzenia ochrony osobom starszym, które w chwili, gdy wypowiedzenie umowy z powodu, o którym mowa w art. 11 ust. 5, stało się skuteczne, ukończyły 78 lat. Przepis ten jednak z uwagi na swoją treść może budzić pewne wątpliwości. Po pierwsze, w treści przepisu zapisano, że osobą, której z powodu wieku nie można skutecznie wypowiedzieć umowy o używanie lokalu, jest tylko taka osoba, która w chwili doręczenia jej wypowiedzenia ukończyła lat 75 i nie posiadała tytułu prawnego do lokalu, w którym mogłaby zamieszkać. Po drugie, w momencie, gdy wypowiedzenie w normalnej sytuacji stałoby się skuteczne, tj. po upływie trzech lat od dnia jego otrzymania, osobie tej nie może przysługiwać tytuł prawny do lokalu, w którym może zamieszkać, ani też nie może być osób zobowiązanych wobec niej do alimentacji. Przy formułowaniu wymagań dotyczących lokalu, do którego osobie tej nie może przysługiwać tytuł prawny, ustawodawca pominął warunki, jakim lokal ten miałby odpowiadać. Wobec powyższego może powstać wątpliwość, czy chodzi tu o każdy lokal, czy też jednak powinien on spełniać określone wymagania. Wydaje się, że raczej należałoby skłonić się do przyjęcia, że jedynie wtedy, gdy 78-letniemu (i starszemu) lokatorowi nie przysługuje tytuł do lokalu odpowiadającego warunkom lokalowi zamiennemu, wtedy właściciel może po upływie trzech lat skutecznie wypowiedzieć umowę. Do wniosku takiego prowadzi wykładnia celowościowa, uwzględniająca funkcję wprowadzonego przepisu. Ustawodawcy chodziło bowiem o stworzenie ochrony osobom starszym przed przenoszeniem ich do innych, mniej komfortowych warunków, które dla osoby w wieku powyżej 78 lat stanowią już utrudnienie i mogą uniemożliwiać normalne funkcjonowanie. Może się zdarzyć tak, że osobie takiej przysługuje tytuł do zajmowania lokalu bardzo małego, lecz położonego na czwartym piętrze w budynku, w którym nie ma windy, podczas gdy aktualnie lokator ten mieszka w lokalu położonym na parterze i dostosowany jest on do wymagań niepełnosprawnego lokatora, który ma poważne problemy z chodzeniem. Dodatkowo gdyby chodziło o każdy lokal, także o taki, który wystarczy, że spełnia wymagania dla lokalu socjalnego, przepis ten straciłby na znaczeniu. Aktualnie bowiem nawet osoby, które nie posiadają żadnego tytułu prawnego do lokalu, mogą być eksmitowane jedynie do lokali tymczasowych, które mają bardzo zbliżone warunki do lokali socjalnych, albo do lokali socjalnych, gdy sąd tak orzeknie (co wobec przypadku eksmisji osób prawie 80-letnich zwykle by następowało). Wykładnia art. 11 ust. 12 u.o.l. może pójść także w tym kierunku, że wypowiedzenie dokonane przez właściciela z przyczyn, o których mowa w art. 11 ust. 4 u.o.l., uzyskuje skutek w stosunku do 78-letniego (i starszego) lokatora także w tych sytuacjach, gdy ma on jakikolwiek tytuł prawny do zajmowania jakiegokolwiek lokalu, a więc odbiegającego od tych warunków, w jakich żył on dotychczas. Jednakże z powodów, o których była mowa wyżej, nie uważam takiego stanowiska za przekonujące.
Nie należy także wykluczać sytuacji, w których lokator będzie nadużywał swojego prawa do legalnego zajmowania lokalu. Może się bowiem zdarzyć, że jedyną przyczyną, dla której taki lokator zechce pozostawać w dotychczas zajmowanym lokalu, jest po prostu niechęć przeprowadzenia się w inne miejsce, spełniające warunki, o których mowa wyżej. Sprzedaż lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić, także należałoby uznać za przyczynę odmowy skorzystania przez niego z art. 11 ust. 12 u.o.l.
Pewne wątpliwości mogą wiązać się z określeniem, o jaki tytuł prawny chodzi w komentowanym przepisie. Użycie przez ustawodawcę zwrotu posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu wykluczałoby uznanie, że może tu chodzić o tytuł pochodny. Przekonuje także o tym treść art. 14 ust. 4 in fine, w którym jest mowa o możliwości zamieszkania w innym lokalu niż dotychczas używany i tę możliwość (a więc nieposiadanie tytułu prawnego) definiuje się jako każdą potencjalną możliwość zamieszkania w lokalu innym niż dotychczas zajmowany. Tyle że sprawa komplikuje się w związku z dalszą treścią art. 11 ust. 12 u.o.l. i stwierdzeniem, że wypowiedzenie nie odnosi skutku w warunkach określonych w tym przepisie także wtedy, gdy nie ma też zobowiązanych do alimentacji starszego lokatora. Również pojęcie zobowiązania do alimentacji może dotyczyć dwóch sytuacji - albo już skonkretyzowanego obowiązku dostarczania lokatorowi świadczeń alimentacyjnych (wyrok, ugoda, umowa itp.), albo obowiązku potencjalnego, tj. wystarczającym dla spełnienia tej przesłanki byłoby istnienie osób przynależących do kręgu osób zobowiązanych do alimentacji. Wydaje się, że w zakresie prezentowanej wykładni, dotyczącej konieczności przysługiwania lokatorowi tytułu do lokalu o warunkach, w których mógłby zamieszkać, właściwe jest przyjęcie, że dopiero brak jakichkolwiek osób, które już są zobowiązane do alimentowania lokatora i są obowiązane do udzielenia pomocy lokatorowi, oznacza spełnienie jednego z warunków, które decydują o przedłużeniu okresu wypowiedzenia.
Kolejna wątpliwość dotycząca niniejszego przepisu odnosi się do przyczyn, z powodu których właściciel wypowiada umowę o używanie lokalu. W art. 11 ust. 12 u.o.l. znajduje się odwołanie do przyczyny wskazanej w art. 11 ust. 5 u.o.l., a więc do przypadku, w którym właściciel ma zamiar zamieszkania w lokalu, ale nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego, a temu ostatniemu nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać, jakby otrzymał lokal zamienny. Powstaje też pytanie, czy art. 11 ust. 12 u.o.l. należy stosować w sytuacjach określonych w niniejszym przepisie, ale gdy wypowiedzenie następuje z powodu, o którym mowa w art. 11 ust. 7 u.o.l. Mogłoby się wydawać, że skoro ustawodawca dopuścił jedynie możliwość przedłużenia wypowiedzenia w przypadkach, gdy wypowiedzenie następuje z powodu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela, jest to wyjątek i w innych przypadkach tej reguły nie należy stosować. Jednakże istnieją argumenty przemawiające przeciwko temu stanowisku. Po pierwsze, art. 11 ust. 7 u.o.l. odsyła do art. 11 ust. 5, a więc także i w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 7 u.o.l. ustawodawca przewiduje te same reguły postępowania, co w razie wypowiedzenia z powodu potrzeby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właściciela. Jednakże istotniejszy jest drugi argument. Skoro ustawodawca dopuszcza możliwość zawieszenia skuteczności wypowiedzenia w sytuacjach, w których to sam właściciel chce zamieszkać w lokalu (tym samym nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych), to tym bardziej powinno się to odnosić do tych przypadków, w których właściciel ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a wypowiedzenie umowy następuje z powodu konieczności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych innych, bliskich mu osób. Wnioskowanie to opiera się na dopuszczalnym wnioskowaniu a fortiori (a maiori ad minus).
Art. 12.
Art. 12.
W dotychczasowym stanie prawnym art. 12 u.o.l. wprowadzał powszechnie krytykowaną instytucję ugody. Była ona obligatoryjna w tych przypadkach, gdy lokator z powodu zaistnienia określonych czynników nie mógł terminowo wywiązywać się z obowiązku płacenia czynszu i innych opłat za używanie lokalu (mogło dotyczyć to także opłat niezależnych od właściciela). W prasie można było odnaleźć liczne wypowiedzi (nie tylko prawników, lecz także właścicieli) dotyczące sposobu ukształtowania instytucji ugody. Zgłaszane były m.in. postulaty, by instytucję ugody pozostawić w tekście ustawy, lecz by wystąpienie z propozycją zawarcia ugody kierował do właściciela lokator, a więc by to z jego inicjatywy dochodziło do ugodowego rozwiązania sporu. Ostatecznie jednak zrezygnowano w ogóle z tej instytucji, bo - jak podkreślono w uzasadnieniu - przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący i najemcy w sytuacji zadłużenia najemcy z tytułu opłat za mieszkanie mieli do dyspozycji i korzystali z uregulowania przewidzianego w art. 917 k.c., z rozłożenia długu na raty. To zdaniem projektodawcy zmian do ustawy o ochronie praw lokatorów było wystarczające w celu rozwiązania problemów ze spłatą długu lokatora. Natomiast instytucja obligatoryjnej ugody powodowała w praktyce więcej komplikacji niż możliwości rzeczywistego rozwiązywania problemów [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., druk 2382, s. 27]. Ponadto wskazano na stanowiska UMiRM oraz przedstawicieli organizacji zrzeszających właścicieli i lokatorów, zgłaszanych podczas prac zespołu roboczego do spraw nowelizacji ustawy, według których efekty ugody są niewielkie, gdyż lokatorzy, w znaczącej części, nie wywiązują się z jej postanowień. W praktyce więcej porozumień zakończonych sukcesem w tej mierze było zawartych przed wejściem w życie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i wprowadzonej przez nie obligatoryjnej ugody, co wskazuje także na niecelowość utrzymania ugody w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów. "Bez regulacji ustawowej właściciele i tak częściowo umarzają zobowiązania lokatorów, ale czynią to bez nadmiernej i niepotrzebnej biurokracji" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 27]. Za wyeliminowaniem z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów instytucji ugody wskazano jeszcze dalsze argumenty:
- jeżeli lokator zalega z opłatami za lokal, oznacza to w praktyce jego złą czy bardzo złą sytuację materialną. Wobec tego podwajanie mu w tych wypadkach wysokości opłat (bieżące i zaległe), które ma ponosić, przekracza jego możliwości,
- krytyka była kierowana także pod adresem wysokości dochodów lokatora, od których był uzależniony obowiązek zawarcia ugody,
- również krytykowano rozwiązanie, że to właściciel, a nie lokator, jest zobowiązany do zaproponowania ugody (o czym była mowa wcześniej) [zob. uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 28]
Wszystkie wskazane wyżej argumenty zdecydowały o usunięciu z tekstu ustawy instytucji obligatoryjnej ugody. Zabieg ten należy w obecnym stanie prawnym uznać za udany.
Art. 14.
Art. 14.
ust. 4
Zmiana treści komentowanego przepisu właściwie wychodzi naprzeciw interpretacjom czynionym na gruncie dotychczasowego stanu prawnego odnośnie do znaczenia pojęcia bezrobotnego. Proponowano bowiem, by pojęcia tego nie rozumieć inaczej jak tylko w powiązaniu z ustawą z dnia 14 grudnia 1994 r. o zatrudnieniu i przeciwdziałaniu bezrobociu [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 217]. Nie chodziło wobec tego o przyznanie obligatoryjnego prawa do lokalu socjalnego każdej osobie, która w chwili orzekania nie ma pracy, ale tylko takiej, która spełnia warunki przewidziane w ustawie. Ustawodawca, mając na uwadze powyższe, zmienił treść przepisu, jasno określając, że chodzi tu o osobę mającą status bezrobotnego, a więc tylko taka, która w świetle prawa może być uznana za bezrobotną.
Aktualnie definicja pojęcia osoby bezrobotnej znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2004 r. Nr 99, poz. 1001).
ust. 5
1. Zmiana treści komentowanego przepisu jest konsekwencją dostrzeżenia przez ustawodawcę i reakcji na głosy krytyki, kierowane przez doktrynę pod adresem dotychczasowego brzmienia tego przepisu. Postulowano, by w celu umożliwienia realizacji celu, który chciał osiągnąć ustawodawca "przez wprowadzenie art. 13 i słusznej zasady w art. 14 ust. 5", skreślono w treści przepisu wyrazy "z zastrzeżeniem ust. 4" i pozostawiono resztę przepisu w niezmienionej postaci [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 221]. Również w uzasadnieniu do projektu ustawy zmieniającej dotychczasowe przepisy wskazano, że zmiana ta ma na celu usprawnienie wykonywania eksmisji osób rażąco naruszających porządek prawny. Dotychczas bowiem w razie, gdy zachodziły przesłanki z art. 13 u.o.l., lecz lokator, który wykraczał przeciwko porządkowi domowemu (rażąco go naruszając) i należał jednocześnie do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 4 u.o.l., sąd nie mógł także i jemu odmówić prawa do lokalu socjalnego. Wyjątkiem była sytuacja, w której eksmisję orzeczono z powodu znęcania się nad rodziną, wówczas art. 17 wprost wyłącza zastosowanie do tych przypadków przepisów art. 14 u.o.l. Zmiana ta, jak wskazano, umożliwi szybkie usunięcie lokatora uniemożliwiającego spokojne mieszkanie w lokalach innym lokatorom, nawet wtedy, gdyby należał on do jednej z podlegających szczególnej ochronie kategorii osób. "Rozwiązanie to jest dodatkowo uzasadnione planowanymi zmianami w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 1046) zmierzającymi do dopuszczenia dokonania eksmisji pod warunkiem zapewnienia co najmniej pomieszczenia tymczasowego" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., druk 2382, s. 28]. To ostanie zdanie, i w konsekwencji także zmiany dokonane w Kodeksie postępowania cywilnego każą jednak postawić pytanie o celowość zabiegów ustawodawcy zmierzających do zmiany stanu prawnego w zakresie uniemożliwienia eksmisji osoby znęcającej się nad rodzina. Artykuł 1046 k.p.c. przewiduje całkowity zakaz eksmisji "na bruk" osób zajmujących lokale mieszkalne. Warunkiem opróżnienia lokalu jest dostarczenie takim osobom pomieszczenia tymczasowego, które swoim standardem jest zbliżone do lokalu socjalnego [zob. art. 1046 k.p.c. oraz wydane na podstawie art. 1046 ust. 11 k.p.c. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe, Dz. U. z 2005 r. Nr 17, poz. 155]. Skoro ustawodawca decyduje się w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów na odmowę przyznania lokatorowi naruszającemu porządek domowy czy znęcającemu się nad rodziną ochrony przed eksmisją na bruk, trudno zrozumieć zabieg zmierzający do ochrony przed eksmisją na bruk w innym akcie prawnym. Właściwie stwierdzić należy, że w praktyce komornik, kierując się przepisami Kodeksu postępowania cywilnego powinien wstrzymać egzekucję także w tych wypadkach do czasu zaoferowania, przez któryś ze wskazanych w przepisach podmiotów, pomieszczenia tymczasowego. Ujmując problem od strony celu przepisów o ochronie praw lokatorów, należy się sprzeciwić takim działaniom i uznać, że skoro ustawodawca jasno określa stanowisko wobec osób rażąco naruszających porządek domowy (znęcających się nad rodziną) w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, nie można inaczej interpretować przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, niż tak, by komornik mógł takich lokatorów eksmitować z lokalu, bez względu na to, czy mają oni możliwość przeniesienia się do innego lokalu, czy nie. Przeciwne stanowisko z jednej strony czyni ochronę osób przestrzegających prawa (ofiar) całkowicie iluzoryczną, z drugiej pozbawia sensu interwencję ustawodawcy, a także nakazuje wątpić w racjonalność jego działania.
ust. 6
Dotychczas każdemu lokatorowi, który utracił tytuł do zajmowania lokalu i znajdował się w jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 4 u.o.l., przysługiwało obligatoryjne prawo do lokalu socjalnego. Aktualnie zmiana wprowadzona do art. 14 poprzez dodanie ustępu 6 eliminuje z kręgu osób wskazanych w art. 14 ust. 4 u.o.l. tych lokatorów, którzy zajmują lokale niewchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem tych, którzy zajmują lokale na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową czy TBS. Jak wskazano, zmiana ta jest skorelowana z jednej strony z "art. 8a ust. 7 pkt 3 u.o.l. i wynika z podobnych przesłanek - wprowadzenia najmu komercyjnego" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., druk 2382, s. 28]. Oznacza to, że osoby, które używają lokalu należącego do podmiotów prywatnych, będących stroną stosunku prawnego z lokatorem (zob. definicję publicznego zasobu mieszkaniowego), mimo że należą do jednej ze wspomnianych kategorii osób art. 14 ust. 4 u.o.l., nie mają obligatoryjnego prawa do lokalu socjalnego, a jedynie sąd na podstawie art. 14 ust. 3 może im takie prawo przyznać. Jednak, jak wskazano wcześniej, wszelkie zamierzenia ustawodawcy zmierzające do ułatwienia w opróżnieniu lokali prywatnych właścicieli ulegają zniweczeniu wobec wprowadzonego do Kodeksu postępowania cywilnego przepisu art. 1046 k.p.c. zakazującego eksmisji na bruk (zob. komentarz do art. 14 ust. 5 u.o.l.).
Powstaje problem z tymi lokatorami, którzy podnajmują lokale mieszkalne od gminy (czy innej jednostki samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa czy państwowej osoby prawnej). Te lokale, które z kolei gmina wynajmuje od osób prywatnych, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób o niskich dochodach, zgodnie z definicją zasobu mieszkaniowego nie wchodzą w jego skład (zob. komentarz do art. 20 i 21). Wobec powyższego powstaje nieco paradoksalna sytuacja, w której większą ochroną otacza ustawodawca lokatorów wynajmujących od gminy lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy od tych, którzy wynajmują (w tym samym celu i zwykle na podobnych zasadach; zob. art. 7 ust. 11, który przewiduje dla tych sytuacji obniżki czynszów na zasadach ustanowionych dla lokali z zasobu mieszkaniowego). Wydaje się, że należy uznać, że hipoteza art. 14 ust. 7 u.o.l. obejmuje także lokatorów podnajmujących lokale od gminy. Znajdują się oni w takiej samej sytuacji, jak np. lokatorzy, którzy (z tych samych powodów) wynajmują od gminy lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Art. 18.
Art. 18.
ust. 3 i 4
Zmiana treści niniejszego przepisu "eliminuje usterkę legislacyjną" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., druk 2382, s. 29]. Wskazywano w literaturze, że takie ukształtowanie treści przepisu wprowadza pewną niekonsekwencję, gdyż przepis nie obejmował innych, poza najmem, tytułów prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu. Dlatego zachodziła wątpliwość, czy ma on dotyczyć jedynie stosunków najmu, czy też wszystkich stosunków prawnych, dających lokatorowi tytuł do zajmowania lokalu. Aktualna zmiana rozwiewa te wątpliwości jedynie częściowo. Jak bowiem podkreślono, były lokator, gdy był najemcą, będzie opłacał odszkodowanie w wysokości dotychczasowego czynszu, natomiast gdy był członkiem spółdzielni, odszkodowanie będzie odpowiadało wysokości opłat za używanie lokalu [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 29]. Nadal natomiast nierozwiązany pozostał problem nieodpłatnych tytułów do zajmowania lokalu. Należy jednak przyjąć, że pominięcie w przepisie tych tytułów nie uzasadnia twierdzenia, że ci lokatorzy w razie wygaśnięcia tytułu do zajmowania lokalu są zwolnieni z konieczności opłacania jakiegokolwiek odszkodowania, co w praktyce oznaczałoby, że te typy stosunków prawnych są znacznie bardziej chronione niż stosunki prawne odpłatne, co oczywiście byłoby sprzeczne z podstawowymi założeniami systemowymi w prawie cywilnym [zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 241]. Wobec powyższego należy przyjąć, mając na uwadze dokonaną zmianę przepisu, że dotyczy on jedynie osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, w stosunku do których sąd orzekł o wstrzymaniu eksmisji do czasu dostarczenia im lokalu socjalnego czy zamiennego, a które zajmowały wcześniej lokal na podstawie odpłatnego stosunku prawnego. Natomiast ci, którzy używali lokalu na podstawie nieodpłatnych tytułów, a wobec których sąd orzekł o wstrzymaniu eksmisji do czasu dostarczenia im właściwego lokalu, powinni płacić odszkodowanie według reguł określonych w art. 18 ust. 2 u.o.l. [taki wniosek jeszcze na gruncie dotychczasowego stanu prawnego prezentowali F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 241]. Należy podkreślić, że odszkodowanie stanowiące surogat czynszu czy innych opłat za używanie lokalu powinno podlegać takim samym zasadom, jak normalnie pobierany czynsz. Pomimo braku interwencji ustawodawcy w tym zakresie, należy uznać za zrozumiałe i słuszne twierdzenie, że także i tak ustalone odszkodowanie podlega podwyżkom według reguł ustalonych dla czynszu i opłat za używanie lokalu. Chociaż wykładnia literalna wyklucza taką interpretację, stanowisko odmienne "prowadziłoby do nieakceptowanego paradoksu w obrębie systemu prawa, iż ustanie stosunku najmu (czy aktualnie także innego odpłatnego) znacznie polepsza sytuację lokatora - praktycznie nie może być usunięty i na dodatek uiszcza wciąż tę samą opłatę" [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 242; stanowisko to akceptuje także J. Panowicz-Lipska (w:) System Prawa Prywatnego, tom 8. Prawo zobowiązań - część szczegółowa, Warszawa 2004, s. 152].
ust. 4
1. Niniejsza zmiana została podyktowana potrzebą nadania właściwego sensu przepisowi art. 18 ust. 4 u.o.l. w taki sposób, w jaki uczynił to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 kwietnia 2003 r., III CZP 22/03, OSN 2004, nr 2, poz. 19, w której stwierdził, że wysokość roszczenia odszkodowawczego, przysługującego właścicielowi lokalu od gminy (art. 18 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), stanowi różnica między odszkodowaniem, jakie mógłby on otrzymać na podstawie art. 18 ust. 2 tej ustawy, a należnym od byłego lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego. Taki też motyw przedstawił ustawodawca, stwierdzając, że chodzi tu o różnicę między czynszem, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu, a czynszem, do którego płacenia zobowiązany jest (zgodnie zresztą z przepisami art. 18 ust. 2 i 3 u.o.l.) sam lokator. W grę wchodzi więc nie czynsz w wysokości, którą opłaca były lokator, ale taki, jaki powinien opłacać (a te dwie kategorie często nie są tożsame). "Oznacza to, że roszczenie o spłatę zaległości z tytułu należnego odszkodowania przysługuje właścicielowi nie wobec gminy, lecz w stosunku do byłego najemcy zajmującego lokal do czasu dostarczenia lokalu socjalnego" [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 29]. Również w treści przepisu poprawiono usterkę redakcyjną, i roszczenie właścicielowi przysługuje aktualnie do gminy, a nie od gminy [tak też uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 29].
2. W związku z roszczeniem odszkodowawczym kierowanym w stosunku do gminy na podstawie komentowanego przepisu pojawia się jeszcze kwestia możliwości uzyskania od gminy naprawienia szkody na podstawie ogólnej zasady z art. 471 k.c. (niewykonanie czy brak należytego wykonania zobowiązania), kiedy to odszkodowanie (z art. 18 u.o.l.) nie pokrywa w całości szkody poniesionej przez to, że nie można usunąć lokatora z lokalu. Jak wskazano w literaturze, szkoda taka powstaje zwłaszcza wtedy, gdy przyczyną wypowiedzenia była zwłoka lokatora w płaceniu czynszu i lokator mimo dokonanego wypowiedzenia nadal nie płaci, a pozostaje w lokalu. Wówczas szkoda właściciela jest oczywiście wyższa niż wysokość odszkodowania należnego mu na podstawie art. 18 ust. 4 u.o.l. Możliwość dochodzenia od gminy naprawienia szkody, lecz na podstawie art. 4201 k.c., przewidział w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy, który oceniał dochodzenie przez Spółdzielnię Mieszkaniową roszczenia odszkodowawczego z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego, niepłacącej czynszu osobie, wobec której sąd już w październiku 1996 r. orzekł o eksmisji z prawem do lokalu socjalnego. Gmina jedynie "wciągnęła" tę osobę na listę osób zakwalifikowanych do wynajęcia takich lokali. Rozstrzygając ten spór, Sąd Najwyższy stwierdził, że "przyznanie w wyroku orzekającym eksmisję prawa do lokalu socjalnego nie oznacza zwolnienia osoby eksmitowanej z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu do czasu uzyskania lokalu socjalnego. Nie może ulegać wątpliwości, że w pierwszej kolejności zobowiązana do zapłaty odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego jest ta osoba, która pomimo wyroku eksmisyjnego nadal lokal zajmuje. Zasada ta została potwierdzona w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), a ustawa ta zgodnie z art. 27 ust. 1 znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Z ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych nie wynika, czy skarżąca podejmowała próby dochodzenia i wyegzekwowania odszkodowania od zobowiązanej w pierwszej kolejności (...), a także czy mogła zapewnić eksmitowanej lokal socjalny w budynku przyznanym przez Gminę na ten cel. Brak zatem podstaw do stwierdzenia, czy szkoda istotnie została wykazana." [uzasadnienie wyroku SN z dnia 20 listopada 2002 r., V CKN 1305/00, LEX nr 77050]. Wynika więc z tego, że odpowiedzialność gminy z tytułu odszkodowania byłaby subsydiarna względem odpowiedzialności lokatora. Wykazanie nieskuteczności (nawet nieskuteczność postępowania egzekucyjnego, co wynika z uzasadnienia orzeczenia) realizowanego roszczenia odszkodowawczego względem lokatora otwierałaby zatem drogę do żądania odszkodowania od gminy. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, przesłanką tej odpowiedzialności byłby wobec tego fakt niezapewnienia w zasobie mieszkaniowym takiego lokalu, który nadawałby się do przeznaczenia dla osoby eksmitowanej i naruszenia pierwszeństwa wynikającego z art. 36 ust. 2 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym w dacie uprawomocnienia się wyroku orzekającego eksmisję. Takie wypadki, jak stwierdził SN, podpadają pod hipotezę art. 4201 § 1 k.c. Z tym że powoda obciąża w tym wypadku wykazanie powstania i wysokości szkody, przy czym nie można, zdaniem Sądu, wiązać odpowiedzialności gminy za szkodę z samym faktem niepłacenia czynszu przez osobę eksmitowaną, bo osoba eksmitowana z prawem do lokalu socjalnego ma nadal obowiązek opłacania odszkodowania za zajmowanie lokalu do czasu uzyskania lokalu socjalnego. Wydaje się, że prezentowany pogląd opiera się na słusznościowych przesłankach, bo umożliwia właścicielowi uzyskanie pokrycia strat, które poniósł przez to, że gmina nie wywiązała się ze swojego obowiązku. To nie właściciel ma ponosić konsekwencje nierealizowania polityki gminy, tylko ten właśnie podmiot, w którego gestii pozostaje przecież możliwość faktycznego przekwaterowania do lokalu socjalnego i jego udostępnienia eksmitowanym osobom, jak i na którym spoczywają obowiązki realizacji zadań własnych. Odrzucenie możliwości dochodzenia roszczenia odszkodowawczego skierowanego przeciwko gminie w zakresie, o którym mowa w art. 471 k.c., czy też 4201 k.c., oznaczałoby, że właściciel mógłby jedynie żądać zasądzenia określonych kwot tytułem odszkodowania od lokatora, od którego już od dłuższego czasu nie może zwykle uzyskać zapłaty zaległości.
Jednak w literaturze wypowiedziano się przeciwko tej możliwości, wskazując, że roszczenie odszkodowawcze, w wysokości przewidzianej w art. 18 ust. 4 u.o.l., należy traktować jako swoista karę ustawową w rozumieniu art. 485 k.c. [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 244]. Według tego poglądu art. 18 ust. 4 u.o.l. określa podstawy dla wyliczenia odszkodowania, które jest niezależne od wysokości rzeczywiście zaistniałej szkody, co odpowiada pojęciu "określonej sumy" w znaczeniu art. 485 k.c. W konsekwencji znajdzie zastosowanie art. 484 § 1 in fine k.c. wykluczający, co do zasady, możliwość dochodzenia naprawienia szkody ponad wysokość zastrzeżonej kary [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 244].
Art. 20.
Art. 20.
Wydaje się, że wprowadzenie przez ustawodawcę możliwości wynajmowania lokali od innych właścicieli stanowi jedynie ustawową podstawę dla podejmowania przez gminy działań (legalnych i dopuszczalnych, także bez komentowanego przepisu) zmierzających do realizacji zadań określonych w art. 4 u.o.l., czyli zapewnienia lokali socjalnych, zamiennych czy też zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Gmina, tak jak dotychczas, może, lecz nie musi posiadać zasobu mieszkaniowego. O tym, które z lokali wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego gminy, rozstrzyga aktualnie art. 1 ust. 1 pkt 10 u.o.l. Analizując dokładnie tę definicję i komentarz do niej, można zauważyć, że trudno jest zaliczyć tu lokale, które gmina sama wynajmuje (a więc jest jedynie posiadaczem zależnym, a nie samoistnym w rozumieniu art. 336 k.c.) na potrzeby podnajmowania dla osób o niskich dochodach. Powstaje wobec tego pytanie, czy takie lokale wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W definicji zasobu mieszkaniowego gminy nie znajdziemy bowiem tej kategorii. Ustawodawca bowiem chciał, by w zasobie mieszkaniowym znajdowały się tylko takie lokale, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności (współwłasności) bądź też by władały one lokalami (nieruchomościami) jak właściciele, co stwarza też możliwości nabycia własności. Trudno uznać jednak, dlaczego gorzej traktowane miałyby być te lokale, w stosunku do których gminie przysługuje prawo inne niż własność, np. najem, przy czym w skład zasobu mieszkaniowego mogą natomiast wchodzić lokale, w stosunku do których nie przysługuje jej żadne prawo. W każdym z tych przypadków przecież gmina, udostępniając lokal będący w jej posiadaniu osobom o niskich dochodach, realizuje nakreślone przez ustawę zadania własne. Oczywiście można powiedzieć, że skoro gmina może realizować swoje zadania także nie posiadając zasobu mieszkaniowego, wówczas nie stanowi to powodu dla potrzeby kwalifikowania omawianych przypadków jako mieszczących się w definicji zasobu mieszkaniowego gminy. Nie jest to jednak argument przekonujący do odmiennego traktowania lokali podnajmowanych przez gminę osobom o niskich dochodach i lokali wynajmowanych takim osobom, lecz wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Ustawodawca wymaga, by lokale wynajmowane przez gminę były podnajmowane osobom o niskich dochodach. Nie chodzi tu wobec tego o lokale socjalne, ale o realizacje zadań wskazanych w art. 4 u.o.l., a dotyczących zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Dla tych osób kwalifikacja, czy lokale te wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy, czy nie, ma istotne znaczenie, głównie z punktu art. 14 ust. 7 u.o.l. wyłączającego kategorię osób, używających lokalu niewchodzącego w skład zasobu publicznego (a więc także gminy) z kręgu osób obligatoryjnie uprawnionych do lokalu socjalnego. Wykluczenie tej kategorii wskutek zastosowania wykładni literalnej przepisu niesie za sobą konsekwencje trudne do zaakceptowania, prowadzi wręcz do nieuzasadnionych, krzywdzących wniosków. Dlatego należy uznać, że w stosunku do tych lokali w przepisach niedotyczących ich wprost, tj. wskazujących w hipotezie jedynie lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy (publicznego zasobu) (np. art. 14 ust. 7 u.o.l.), należy stosować reguły odnoszące się do lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego. W wielu miejscach ustawy tak właśnie postąpił ustawodawca (zob. np. art. 7 ust. 11, art. 21 ust. 1 pkt 2 u.o.l.).
Czynsz, jaki opłacają podnajemcy w tych lokalach, co do zasady powinien odpowiadać wysokości czynszu, do jakiego zobowiązana jest gmina. Natomiast w uzasadnionych przypadkach czynsz ten może być niższy. Należy przyjąć, że obniżki czynszu, które płaci właścicielowi gmina-najemca, powinny być ustalane według reguł określonych w art. 7 u.o.l., na wniosek zainteresowanego podnajemcy.
Art. 21.
Art. 21.
1. Zmiana treści komentowanego przepisu jest wynikiem głównie wprowadzenia tych przepisów, które przewidują wprost możliwość dla gminy wynajmowania od innych osób lokali i udostępniania ich osobom na zasadzie podnajmu.
2. Rada gminy powinna uchwalić wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz określić w uchwale zasady wynajmowania lokali, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2 u.o.l. Są to dwie uchwały, podejmowane w różnych zakresach dotyczących realizacji zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy. Na przykład w Krakowie wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy określa uchwała Rady Miasta z dnia 10 lipca 2002 r., która zawiera bardzo obszerny załącznik, gdzie szczegółowo określone zostały zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Krakowa w latach 2002-2006; natomiast w uchwale z dnia 22 października 2003 r. Rada Miasta określiła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków.
3. Zasady wynajmowania lokali z gminnego zasobu mieszkaniowego są aktem prawa miejscowego (zob. np. wyrok NSA we Wrocławiu z dnia 20 marca 2002 r., II SA/Wr 177/02, OSS 2002, nr 3, poz. 73).
4. Uchwały te podlegają kontroli według zasad określonych w ustawie z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Również, o ile są spełnione warunki określone w art. 101 u.s.g. [zob. szczegółowe rozważania na ten temat F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 263-267].
5. Przykładem wykonania działań kontrolnych w stosunku do podjętej przez gminę uchwały jest sytuacja, w której zostało podjęte przez jednego z wojewodów rozstrzygnięcie nadzorcze stwierdzające nieważność dwóch przepisów uchwały, określających minimalne dochody gospodarstwa domowego mieszkańców jednej z gmin (100% najniższej emerytury brutto w gospodarstwie jednoosobowym i 75% w wieloosobowym). Sprawa trafiła do NSA, który słusznie stwierdził, że przepis art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie upoważnia rady gminy do określenia minimalnego dochodu gospodarstwa domowego, bez którego uzyskiwania zawarcie umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego byłoby niedopuszczalne [wyrok NSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2003 r., II SA/Wr 2887/02, OSS 2003, nr 3, poz. 72]. W uzasadnieniu wyroku znalazły się trafne uwagi Sądu w zakresie funkcji, jakie mają spełniać przepisy nakładające na gminy obowiązki w zakresie realizacji zadań dotyczących zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy. Dlatego też Sąd stwierdził, że "przepis art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy upoważnia radę gminy do określenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, ale nie oznacza to, że w grę wchodzi także określenie dochodu minimalnego, bez którego uzyskiwania zawarcie umowy najmu byłoby niedopuszczalne. (...) Przyjęte przez stronę skarżącą (gminę - M.O.) kryteria oraz wprowadzenie nowej kategorii prawnej w postaci - najogólniej rzecz ujmując - zdolności czynszowej osób ubiegających się o najem powoduje, że z prawa uzyskania najmu lokali gminnych będą mogły skorzystać osoby nie najuboższe, kosztem osób o najniższym dochodzie w rodzinie, z natury rzeczy nieposiadających zdolności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Rozwiązanie takie musi budzić zastrzeżenia z punktu widzenia wskazanej wyżej konstytucyjnej zasady równości obywateli względem prawa (zasady wynajmowania lokali mają rangę przepisu prawa miejscowego) i nie może być akceptowane w obowiązującym porządku prawnym zakładającym konieczność zapewnienia przez wspólnotę gminną określonych potrzeb o charakterze socjalnym. Założenie strony skarżącej, że osoby o niskich dochodach nie będą w stanie płacić czynszu nawet w minimalnej wysokości, pozostaje przy tym w sprzeczności z rozwiązaniami przyjmowanymi w innych ustawach regulujących zasady i tryb udzielania pomocy społecznej osobom o najniższych dochodach oraz regulujących zasady przyznawania dodatków mieszkaniowych". Z wyrażonymi w uzasadnieniu poglądami należy się w całości zgodzić i powinny być one brane pod uwagę także przez inne gminy w zakresie ustalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
6. Po raz kolejny ustawodawca podkreśla, że lokali, które gmina wynajmuje od innych właścicieli i podnajmuje je osobom spełniającym kryteria do oddania im lokalu, nie zalicza się do zasobu mieszkaniowego gminy. W stosunku do tych lokali gmina powinna uchwalić odrębne zasady ich udostępniania, natomiast jeżeli ich nie ma, odpowiednio należy stosować zasady stworzone dla lokali z zasobu mieszkaniowego gminy.
7. Również zgodnie z ust. 2 pkt 4 wieloletni plan gospodarowania zasobami mieszkaniowymi powinien zawierać zasady, na jakich są dokonywane obniżki czynszu, o których mowa w art. 7 ust. 2 u.o.l.
8. W zakresie ustalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy dodano w ust. 3 pkt 1, że powinien on także określać wysokość dochodu gospodarstwa domowego, uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu. Jest to kolejny czynnik, który w razie odmowy czy bezczynności gminy przy ocenie wniosku złożonego przez najemcę ułatwi sądowi dokonanie oceny odnośnie do stawek dla obniżonego czynszu.
Pozostałe warunki wskazane przez ustawodawcę pozostają niezmienione. Należy jednak przypomnieć, że określone w art. 21 są zawarte w katalogu otwartym (wyliczenie ma charakter przykładowy), co upoważnia gminy do rozwinięcia i wprowadzenia jeszcze innych dodatkowych warunków, które jednak, jak pokazuje przykład omówiony wyżej, zawsze podlegają kontroli.
Art. 23.
Art. 23.
1. Zmiana ma charakter redakcyjny i polega na usunięciu "z", co dla treści komentowanego przepisu nie ma żadnego znaczenia, gdyż przesłanka, od której uzależnia się możliwość zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego pozostaje taka sama.
Art. 29.
Art. 29.
1. Uchylenie art. 29 jest konsekwencją wprowadzenia art. 9a o dokładnie takiej samej treści jak dotychczasowy art. 29 u.o.l. Zmiana miała na celu utrzymanie w porządku systematyki ustawy i zawarcie reguł dotyczących czynszu w jednym miejscu.
Art. 32.
Art. 32.
Aktualna zmiana jest, podobnie jak kilka innych wprowadzonych przepisami niniejszej ustawy, zmianą redakcyjną. Jak napisano w uzasadnieniu projektu ustawy, jest to zmiana "precyzująca, że uprawnieniem wynikającym z tego przepisu są objęci najemcy opłacający czynsz regulowany przed dniem 10 lipca, w tym dniu bowiem nie było już czynszu regulowanego" [tak uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 32].
Art. 36.
Art. 36.
1. Ponieważ w praktyce kaucje wpłacone pod rządami ustawy o najmie i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r. wypłacane były w waloryzowanej kwocie według reguły wskazanej w art. 36 ust. 2, jednakże zdarzało się często, że nominalne kwoty zwracanej kaucji były niższe niż wpłacane. Stąd dodanie zdania drugiego w tym przepisie, by wykluczyć omawiane przypadki [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 32].
Art. 2.
1. Zmiana treści art. 6851 k.c. polega na przywróceniu jego pierwotnej wersji nadanej przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściwie o tym zabiegu zdecydowała przeciwna argumentacja do tej, która była podstawą dla wprowadzenia ograniczeń w wypowiadaniu stawek czynszowych. Należy wobec tego przypomnieć, że w jednym z uzasadnień do pierwszej ze zmian art. 6851 k.c. (czyli do zmiany nadającej art. 6851 k.c. dotychczasowe brzmienie) podnoszono, że wprowadzenie przez ustawę o ochronie praw lokatorów art. 6851 w brzmieniu nadanym tą ustawą przyznało zwłaszcza wynajmującym lokale użytkowe ogromne prawo do jednostronnego kształtowania treści umowy, co jest sprzeczne z art. 2, 20 i 76 Konstytucji RP. Lokatorów zamieszkujących w lokalach mieszkalnych chroni przed nadmiernymi podwyżkami ustawa o ochronie praw lokatorów, a zapisu takiego brak było w art. 6851 k.c. [uzasadnienie podane w druku nr 1106-A, które (i inne także) przedstawia szczegółowo K. Pietrzykowski, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Suplement, (red.) K. Pietrzykowski, Warszawa 2003, s. 106-107]. Co wiecej, stanowisko to zyskało także aprobatę w Senacie, który uzasadniał wprowadzenie dotychczasowego brzmienia art. 6851 k.c. tym, że takie rozwiązanie "rekompensuje wynajmującemu nierówność powstałą w wyniku wynajmowania lokali za czynsz nieodpowiadający kosztom utrzymania i ustawowym ograniczeniom wypowiadania takich umów." [druk nr 1290 Sejmu IV Kadencji, www.sejm.gov.pl/prace/]. Dlatego też w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego, jeżeli strony chcą zmienić czynsz, powinno to nastąpić w drodze zmiany treści umowy łączącej strony. Uzasadnienie przyjętego rozwiązania, ograniczającego treść komentowanego przepisu jedynie do lokali mieszkalnych, przedstawił Senat w poprawce do uchwalonego przez Sejm projektu ustawy. Obecnie ustawodawca, widząc jakie trudności wywoływał przepis w praktyce, uzasadnia jego zmianę (powrót do pierwotnego brzmienia) w ten sposób, że zapewni ona możliwość podwyższania stawek czynszowych w przypadku umów najmu lokali użytkowych i najmu lokali mieszkalnych, zawartych na czas oznaczony.
2. Oświadczenie o wypowiedzeniu stawek czynszowych, złożone w stosunku do lokali, które podlegają hipotezie tego przepisu, nie wymaga żadnej formy, inaczej więc zastosowanie znajdzie tu art. 77 k.c. Zupełnie inaczej wygląda to w razie wypowiedzenia stawek czynszowych w lokalach podlegających przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów [zob. art. 8a ust. 3 u.o.l.], gdzie wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności.
3. Jak zauważył M. Nazar, jeszcze na gruncie pierwotnego brzmienia przepisu odnosi się on do najmu ukształtowanego jako umowa zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony, M. Nazar, Ochrona praw lokatorów. Cz. I, Monitor Prawniczy 2001, nr 19, s. 966; tam też uzasadnienie dla stosowania art. 77 k.c. w zakresie formy wypowiedzenia czynszu].
Przed nieuzasadnioną podwyżką najemca może bronić się poprzez żądanie ustalenia przez sąd nieistnienia uprawniania wynajmującego do pobierania czynszu w nowej podwyższonej stawce [tak H. Ciepła (w:) Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom 2, Warszawa 2002, s. 243]. W doktrynie pojawił się pogląd, zgodnie z którym podnoszenie czynszu jest uprawnieniem podlegającym kontroli na podstawie art. 5 k.c. [F. Zoll, Przyszłość regulacji czynszowych w systemie ochrony praw lokatorów w odniesieniu do stosunków najmu, Badania Naukowe, Wyższa Szkoła Umiejętności w Kielcach, z. 4, s. 265]. Stanowisko to jest uzasadniane koncepcją dopuszczalnego uzgodnienia między stronami, by jednej z nich przyznać kompetencję do oznaczenia wysokości świadczenia. Jednak takie jednostronne oznaczenie musi podlegać ocenie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Podstawą prawną dla oceny wykonania przez tę stronę jej uprawnienia jest art. 5 k.c. Wskazuje się, że wypowiedzenie czynszu i ustalenie nowych, wyższych stawek czynszowych jest naruszeniem art. 5 k.c., gdy stawki te są dostosowywane do stawek uzyskiwanych w innej, zmienionej sytuacji gospodarczej [F. Zoll, Przyszłość regulacji czynszowych w systemie ochrony praw lokatorów w odniesieniu do stosunków najmu, Badania Naukowe, Wyższa Szkoła Umiejętności w Kielcach, z. 4, s. 266]. Stanowisko powyższe uzasadnia się także funkcją art. 6851 k.c., która polega na zapewnieniu utrzymania ekonomicznych relacji między właścicielem a lokatorem. Przepis ten, będący podstawą waloryzacji czynszu, ma służyć możliwości dostosowania czynszu do zmieniających się warunków, głównie do zmian nabywczych pieniądza, jak i tych, które powodują podwyższenie kosztów utrzymania nieruchomości, a nie mieszczą się one w tzw. opłatach niezależnych od właściciela [F. Zoll, Przyszłość regulacji czynszowych w systemie ochrony praw lokatorów w odniesieniu do stosunków najmu, Badania Naukowe, Wyższa Szkoła Umiejętności w Kielcach, z. 4].
Art. 3.
1. Zmiany wprowadzone w niniejszym przepisie w odniesieniu do punktu pierwszego są zmianą porządkującą słownictwo i poprawiającą użyte przez ustawodawcę określenie. Chodzi zakresie użytkownika lokalu, które to określenie zostało zmienione na "osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego" (użytkowanie jest samodzielną instytucją prawa cywilnego i co najważniejsze użytkowanie jest jednym z tytułów dających osobie prawo używania lokalu; użytkownik nie jest wobec tego osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego) [zob. także uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 33]. W zakresie złożenia przez najemcę deklaracji niezgodnej z prawdą TBS wypowiada mu jak dotychczas umowę najmu, a osoba ta jest obowiązana opłacać czynsz stanowiący 200% czynszu miesięcznego, jaki uiszczał do tej pory.
2. Zmiana merytoryczna wprowadzona przez ten przepis odnosi się natomiast do ujednolicenia przez ustawę sankcji za niezłożenie przez najemcę deklaracji w terminie i wykazanie przez niego w deklaracji dochodów przewyższających procentowe progi, o których mowa w ust. 1 pkt 2. Dotychczas, w razie niezłożenia deklaracji TBS, mógł wypowiedzieć umowę najmu, aktualnie nie chodzi o wypowiedzenie całej umowy najmu, tylko w części określającej wysokość stawek czynszowych, podobnie jak to jest w przypadku wykazania przez najemcę dochodów przewyższających wskazane w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wtedy także ustalając nowe stawki czynszowe, TBS nie ustala ich na podstawie art. 28 ust. 2, ale może je ustalić na poziomie znacznie wyższym (przekraczającym 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonego według przepisów u.o.l.).
Art. 4.
Wprowadzenie przepisu intertemporalnego, według którego przepisy niniejszej ustawy mają zastosowanie w odniesieniu do wykluczenia niektórych lokali spod stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, czy też z kręgu osób uprawnionych do obligatoryjnego prawa do lokalu socjalnego, jest wyrazem zasady pewności i zaufania do prawa. Osoby zawierające bowiem umowy uprawniające do używania lokali, nie mogły wiedzieć, że ustawodawca zmieni swoje podejście do ustawy i wyłączy spod jej reżimu znaczną część lokali i tym samym uwolni właścicieli spod przepisów nakładających na nich wiele obowiązków związanych ze zmianą czy zakończeniem umowy. Decydująca jest zatem data zawarcia, a nie różnego rodzaje zmian w postaci aneksów czy innych powodujących nowe ukształtowanie łączącej strony umowy.
W przypadku osób, które używają lokali niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, przyjęcie przez ustawodawcę chwili zawarcia umowy za decydującą o wykluczeniu spod przyznania im obligatoryjnego prawa do lokalu socjalnego, ułatwia ocenę wszystkich tych przypadków, zwłaszcza gdy wszczęte zostało, lecz nie ukończone, postępowanie o eksmisję. Chwila zawarcia umowy jest pewnym momentem granicznym decydującym o stosowaniu także dwóch wskazanych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Art. 5.
Ten sam motyw (a więc głównie potrzeba ochrony lokatorów, najemców lokali użytkowych) zdecydował o wykluczeniu zastosowania art. 6851 k.c. w nowym brzmieniu do umów, zawartych przed dniem 1 stycznia 2005 r. Zmiana stawek czynszowych w tych przypadkach oznacza konieczność wypowiedzenia całej umowy. Zawarcie nowej, o ile nastąpi pod rządami nowego art. 6851 k.c., będzie już oznaczało możliwość zmiany jedynie stawek czynszowych przy utrzymaniu całej umowy. Można się zastanawiać czy w tym przypadku ujęcie tego problemu jest zadowalające, bo w większości przypadków przecież wypowiedzenie stawek czynszowych znajduje się w umowie jako przesłanka umożliwiająca wypowiedzenie całej umowy, co zresztą czasami może mieć negatywne skutki także dla najemcy.
Art. 6.
Ustawodawca wskazał poprzez podanie konkretnej daty (1 stycznia 2005 r.) moment obowiązywania przepisów ustawy nowelizującej przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, Kodeksu cywilnego i ustawy o niektórych formach popierania budownictwa.